关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释.pdf

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1、.可编辑 最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012 年 3 月 31 日最高人民法院审判委员会第 1545 次会议通过）为正确审理买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国民事诉讼法等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。一、买卖合同的成立及效力 第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明

2、存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。【命题思路】.可编辑 无权处分订立的合同的效力：买卖合同解释第 3 条规定，因无

3、权处分的合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响。而不再是效力待定。第四条 人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。二、标的物交付和所有权转移 第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的

4、，人民法院应予支持。第七条 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。.可编辑 第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况

5、下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。【命题思路】关于多重买卖，买卖合同解释 明确规定了在买受人均要求履行的情况下，出卖人的履行顺序，在一定程度上突破了债权的平等性原理。此外，注意该条的适用范围是：“同一普通动产”第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的

6、情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；.可编辑（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。三、标的物风险负担 第十一条

7、合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记

8、、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。【命题思路】关于买卖合同的风险负担，买卖合同解释 的规定均是任意性规范，因此，若当事人有约定，以约定为准。风险转移的前提：划拨。即出卖人必须以装运单据、加盖标记、通知买受人等可以识别的方式清楚的将标的物特定于买卖合同，才有风险转移的问题。四、标的物检验.可编辑 第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。第十六条

9、 出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。第十七条 人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不

10、变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。第十八条 约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。.可编辑 第十九条 买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。第二十条

11、合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。【命题思路】买受人及时检验并通知的义务，主要掌握以下几点；（1）该义务的性质：该义务属于不真正义务，出卖人不能要求买受人履行，买受人不在法定期间履行并通知的，及时标的物存在瑕疵，买受人也丧失了请求出卖人承担违约责任的权利。（2）例外：根据合同法第 158 条第二款的规定，出卖人知道后者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不收检验通知期间的限制。但买受人请求出卖人承担违约责任的债权仍受到 1 年诉讼

12、时效的限制。（3）合同法解释把检验期间和通知期间一并把握，不再区分检验期间与通知期间。五、违约责任 第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。.可编辑 第二十二条 买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。第二十三条 标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的

13、标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。【命题思路】减价请求权，注意以下几点：（1）减价请求权的性质：是一种形成权，但是，买受人须履行及时检验并通知的义务，才能主张该权利；减价请求权同时也是一种违约责任形态。（2）减少的数额：当事人没有约定时，减少的数额：时间点是：“交付时”，价格是“市场价格”而非当事人的主观价值。第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约

14、金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。.可编辑 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十五条 出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的

15、，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十七条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补

16、一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。.可编辑 第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。第三十二条 合同约定减轻或者免除出卖人对

17、标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。第三十三条 买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。六、所有权保留 第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。第三十五条 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的；

18、（二）未按约定完成特定条件的；（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。.可编辑 在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。第三十七条 出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人

19、可以另行出卖标的物。出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。【命题思路】保留所有权买卖制度，目的在于担保出卖人对买受人的债权，是一种广义的担保。关于该制度，注意以下几点：（1）适用的范围：仅适用于不动产买卖，不动产买卖无适用余地。（2）所附条件的对象：所附条件是所有权变动的条件，并非对买卖合同的条件。（3）所有权状况：所附条件不成就前，买受人无权处分买卖合同的标的物。（4）取回权的性质：取回权并不意

20、味着接触买卖双方的买卖合同，目的仅在于保证出卖人的“就物求偿”。七、特种买卖 第三十八条 合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。.可编辑 分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。【命题思路】分期付款买卖制度

21、是 2013 年新增考点，注意以下几点：（1）分期付款买卖的界定：总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。（2）出卖人的权利：要求买受人支付剩余的全部价款（加速到期！）或者行使法定解除权解除合同；（3）买受人的保护：买卖合同解释第 38 条第二款设有规定：合同法第 167 条规定的“五分之一以上”这一比例为强制性规范，当事人的约定违反该比例的，损害买受人利益的，约定无效，仍按照“五分之一以上”的比例调整。第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有

22、争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。【命题思路】凭样品买卖合同，注意以下几点：.可编辑（1）出卖人与买受人按照约定封存的样品以及相关样品的质量说明，是出卖人交付标的物的质量标准。（2）注意样品与样品质量的文字说明不一致时，出卖人与买受人又不能就质量标准达成一致时的处理情况。（3）买受人不知道样品有隐蔽瑕疵时，及时交付的标的物与样品相同，仍属于违约行为。此时，出卖人须交付符合合同同种物通常质量标准的标的物，才不属于违约。第四十一条 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保

23、物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。第四十二条 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。第四十三条 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。【命题思路】试用买卖合同，注意以下几点：.可编辑（1）买受人的认可具有溯及力。买受人在试用期间内认可的，可同溯及自成立时

24、生效。（2）买受人的认可：买受人的认可是形成权，认可的方式包括：明示认可、以退订的方式认可、以单纯沉默的方式认可。（3）买受人拒绝认可的效果：一是买卖合同确定不发生效力；二是买受人应当返还标的物，并不支付标的物的使用费。（注意：买受人的拒绝亦属于形成权。）八、其他问题 第四十四条 出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。第四十五条 法律或者行政法规对

25、债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。第四十六条 本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。.可编辑 .可编辑 第二篇文章 2015 年司法

26、考试钟秀勇民法知识点之合同（1）第二节 赠与合同 1：撤销权；法定撤销的事由及期间（第 192 条、193 条；本人 1 年，继承人或代理人 6 个月）原则：赠与财产权利转移之前得撤销 任意撤销权 公益性赠与 例外 道德性赠与 赠与合同中 公证赠与 的撤销权 严重侵害赠与人或赠与人的近亲属 法定撤销权 对赠与人有扶养义务而不履行 不履行赠与合同约定的义务 2：可不履行：赠与人陷入经济困境的，可以不再履行赠与合同。（合同法第 195 条）3：赠与物的瑕疵责任：一般不承担；除非故意不告知或保证无瑕疵；附义.可编辑 务赠与，在附义务限度内；（合同法第 191 条）【例题】甲为了鼓励其侄子乙好好学习，

27、赠给其一台电脑用于辅助学习及一部手机，但先给电脑，待期末学习成绩好时再给手机。乙拿到电脑，非但没积极用于学习，反而天天玩游戏。到了期末，乙的成绩不升反降，甲非常生气，决定不但不给手机了，而且要求返还电脑。下列说法正确的是：（习题演练 ）A、甲乙之间赠与电脑及手机的合同均已成立 B、甲乙之间赠与电脑合同已成立，但赠与手机的合同尚未成立 C、甲有权不再给手机，但无权要求返还电脑 D、甲有权不再给手机，也有权要求返还电脑【例题】甲公司将 20 台电脑赠送给乙学校，言明此电脑供学生学习使用，不得转让或挪作他用。乙学校接受赠与后不久，将其中的10 台电脑卖给另一学校，获款 3 万元以添置其他教学设备。下

28、列表述错误的是：（习题演练）A乙学校无权处分该 20 台电脑 B乙学校与另一学校的电脑买卖合同无效 C甲公司可以撤销赠与 D 因赠与物已交付，甲公司无权在干涉乙学校对电脑的转让和使用。第三节 借款合同 1：自然人的借款：不要式、实践、可有可无、单务 2：金融贷款合同：要式、诺成、有偿、双务 3：关于利息：不得提前预扣、无约定视为无息（合同法第 200 条、（合同法第 211 条）自然人之间的借款合同（民间借贷）的特殊性：.可编辑 4：贷款人的解除权（合同法第 203 条）5：货币的占有即所有 6：利息的支付时间：（合同法第 205 条）7：提前还款：借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外

29、，应当按照实际借款的期间计算利息。（合同法第 208 条）第四节 融资租赁合同 特征：两个合同，三方当事人；租金是融资的对价，不是使用租赁物的对价 出卖人 买卖 交付 关系 索赔 买受人 承租人 （出租人）租赁关系 1：出卖人的义务 （1）向承租人交付标的物；承租人行使索赔权（与买卖合同不同）（2）向承租人负瑕疵担保责任；（与买卖合同不同）2：出租人不承担的义务 （1）出租人不承担租赁物维修义务（第 247 条）（2）出租人不承担租赁物侵权责任（第 246 条）（3）出租人不承担租赁物瑕疵担保责任，除非：依赖出租人技能确定租赁物或干预选择（第 244 条）3：租期届满租赁物归属（第 250 条

30、）.可编辑 第三篇文章 2015 年司法考试钟秀勇民法知识点之合同（2）第五节 租赁合同 考点 1：租赁合同的特征：双务、有偿、诺成、不要式 考点 2：租赁期限：不超过 20 年，超过部分无效。考点 3：租赁合同无效的情形：违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同（超过部分无效）、未经出租人同意的转租合同；在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑（城镇房屋租赁合同司法.可编辑 解释第 2 条、第 3 条）违法建筑物租赁合同租无效转化为有效的情形：

31、一审法庭辩论终结前无效因素消失的，可转化为有效。考点 4：登记备案与房屋租赁合同的效力：管理性规定；未登记不影响租赁合同效力，除非有特别约定；即使有特别约定，又因实际履行而治愈。（城镇房屋租赁合同司法解释第 8 条）考点 5：无效租赁合同的处理：可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费 装饰装修物：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失

32、。（城镇房屋租赁合同司法解释第 9 条）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（城镇房屋租赁合同司法解释第 13 条）扩建费：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（城镇房屋租赁合同司法解释第 14 条）（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。考点 6：一房数租的处理原则：合同均有效，履行有先后顺序：.可编辑 已经合法占有租赁房屋的；已经办理登记备案手续的；合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租

33、人可主张违约责任或请求解除合同、赔偿损失。考点 7：出租人的合同解除权：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可请求解除合同并要求赔偿损失。（城镇房屋租赁合同司法解释第 7 条）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失（合同法第 219 条）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（合同法第 224条第 2 款）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同（合同法第 227 条）不定期租赁。双方当

34、事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（合同法第 232 条）考点 8：承租人的合同解除权：（城镇房屋租赁合同司法解释第 8 条）（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况.可编辑 的。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（合同法第231 条）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。（合同法第233 条）考点 9：装饰装修物：理解该知识点基本思路：分三步分析 首

35、先：按照是否经出租人同意装饰装修区别对待；其次：对经出租人同意装饰装修物再根据租赁合同效力状况进行区别对待，即要区分合同无效、租赁期间届满或者合同解除的不同情形 最后：还要区分是属于未形成附合的装饰装修物还是已形成附合的装饰装修物给予不同对待。合同无效：现值损失；合同被解除：残值损失。现值损失：合同被认定为无效时，装饰装修物的现存价值。残值损失：合同在履行期限届满前被解除，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。（1）经出租人同意装饰装修 经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时：（城镇房屋租赁合同司法解释第 9 条）A：未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意

36、利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。.可编辑 B：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时：（城镇房屋租赁合同司法解释第 14 条）A：除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，租赁期间届满或者合同解除时，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（城镇房屋租赁合同司法解释第 10 条）B：合同解除时：已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（城镇房屋租赁合同司法解释第 11 条）（一）因

37、出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。C：经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。（城镇房屋租赁合同司法解释

38、第12 条）（2）未经出租人同意装饰装修即承租人擅自装饰装修发生的费用：.可编辑 承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（城镇房屋租赁合同司法解释第13 条）考点 10：扩建费用：承租人未经出租人同意扩建发生的费用：由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（城镇房屋租赁合同司法解释第 13 条）承租人经出租人同意扩建费用：有约定从约定，没有约定的按照下列情形分别处理：（城镇房屋租赁合同司法解释第 14 条）（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建

39、造价费用由双方按照过错分担。考点 11：转租：（合同法第 224 条；城镇房屋租赁合同司法解释第16、17、18 条）征得出租人同意；出租人同意转租的推定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议 在租赁合同中次承租人诉讼地位：作为第三人参加诉讼；次承租人的代偿请求权：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权；次承租人逾期腾房：应支付逾期腾房占有使用费 未经出租人同意擅自转租，出租人有解除权租赁合同，转租合同无效.可编辑 次承租人的优先购买权 考点 12：房屋租赁合同的概括承受：共同居住人共同经营人其他合伙人（城

40、镇房屋租赁合同司法解释第 20 条）考点 13：买卖不破租赁及其两个例外（城镇房屋租赁合同司法解释第20 条）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。考点 14：承租人优先购买权 承租人有优先购买权（仅限于房屋租赁）；（合同法第 225 条）侵害承租人优先购买权，承租人不能主张买卖合同无效；可请求出租人承担赔偿责任。（城镇房屋租赁合同司法解释第 21 条）实现抵押权时承租人优先购买权的保护：（城镇房屋租赁合同司法解释第 22 条）房屋拍卖时优先购买权的保护：拍卖 5 日前通知；未参加拍卖的，视为放弃。（城镇房屋租赁合同司法解释第 23

41、 条）承租人行使优先购买权的四种例外情形：（城镇房屋租赁合同司法解释第 24 条）（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；.可编辑 （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。考点 15：不定期租赁；6 个月以上未采用书面形式的；未约定租期或约定不明协商不成的；期满后承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。（合同法第 215 条、第 232 条、236 条）考点 16：出租人的维修义务：出租人维修；出租人不维修，承租人可自行维修

42、，费用由出租人承担；如因维修影响使用，应减少租金或延长租期（合同法第 220 条、第 221 条）考点 17：承租人的保管义务（合同法第 225 条）考点 18：租金的支付（合同法第 226 条）【例题】甲将其所有的房屋出租给乙，双方书面约定租金为每年 5 万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费 6 万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费 1 万元予以维修。现甲、乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。（习题演习）（1）该租赁合同的性质

43、如何？A附解除条件的合同 B附延缓条件的合同 C附始期的合同 D附终期的合同（2）对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，下列说法正确的是()A若甲要求拆除,由乙应当拆除，装修费用和拆除费用均由乙自理 B若因出租人甲违约导致合同解除，承租人乙有权请求甲赔偿剩余租赁期内.可编辑 装饰装修残值损失 C若因承租人乙违约导致合同解除，承租人乙无权请求甲赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失.D因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担（3）对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？A由甲承担维修费用 B由乙承担维修费用 C由甲乙分担维修费用 D由甲承担大

44、部分维修费用，乙承担小部分维修费用（4）若本案中双方未约定租赁期限，甲、乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？A甲无权随时解除合同 B甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙 C乙可以随时解除租赁合同 D若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金（5）若本案中双方继续履行合同，现甲要出卖房屋，下列何种说法是正确的？A因甲已将房屋租与乙，甲若将房出售，应事先征得乙的同意 B若甲出卖房屋时，侵害了乙的优先购买权，乙可以主张房屋买卖合同无效 C若甲履行通知义务后，乙在十五日内未明确表示购买的，乙视为放弃优先购买权 D 若甲将房屋出卖给自己的弟弟，同等条件下，乙依然享有优先购买权