某某某某酒店项目可行性研究报告.doc

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1、 某某某某酒店项目可行性研究报告 2007.03第一章 总 论扬州，一座具有两千五百年历史的文化古城，地处世界经济最活跃的长三角经济区，是以上海为核心的十五个卫星城市之一。扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要的滨江城市，也是江苏重要的水陆交通枢纽。全市总面积6638平方公里，人口约467万人，辖江都、宝应、高邮、仪征4个县（市）和广陵、邗江、维扬区3个区。市区行政管理区面积973平方公里。人口约128万人，其中建成区面积52.7平方公里，人口约72万人。扬州市历史悠久、人文荟萃。历史上，扬州曾作为经济大都市和重要的

2、通商口岸，经济繁荣、文化发达。扬州市风景优美、文物古迹众多，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。根据扬州总体规划，扬州城市性质为：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。根据扬州经济社会发展的总体思路，将围绕实现现代化这一总体目标，突出提高经济综合竞争力和中心城市辐射力这根主线，大力实施“科教兴市、城市推进、外向开拓、协调发展”四大战略，加快建立“市场体制、基础建设、信息化、人才技术”四大支撑体系，推动经济持续快速健康发展和社会全面进步，为建成现代滨江工业城、旅游城和科技教育城奠定基础。扬州作为国家级历史文化名城，在城市发展与规划建设中，

3、要继承名城历史文化的精华，将扬州建设成为具有古城风貌与现代文明交相辉映的旅游城市和生态城市。目前，扬州市委、市政府正抓紧实施“一区五园”，加大招商引资和城市建设力度。扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。从基础设施条件看，宁启铁路、润扬长江大桥的建成通车，使得对内对外交通体系将不断完善。城市开发建设的框架已拉开，城市公用工程日趋配套健全，也将为更多工程项目的建设创造更加有利的条件。目前，扬州城市规模不断扩大，城市人口不断增长，城市交通体系不断完善，城乡布局发生了显著变化，一个“东城西市”、“南港北区”的城市格局

4、已初步形成。根据扬州市建设百万人口城市的总体要求和发展规划，必须进一步推进城市化的发展进程，加快扬州市的发展步伐。根据扬州市 “富民强市、建设名城”的发展要求和实现“两个率先”、力争苏中第一的奋斗目标，为抢抓发展机遇，进一步改善投资环境，提高城市综合竞争能力，全市通过道路改造、河道整治、广场建设和绿化亮化等一系列举措，再现了“春风十里扬州路”、“绿扬城廓是扬州”的古诗意境，体现了“绿色扬州”、“生态扬州”的城市特色。城市生态环境变美了，城市形象变靓了，古城扬州的知名度、美誉度大大提高，自二00二年一举夺得 “国家卫生城市”、“国家环保模范城市”、“全国文明城市工作先进城市”三块金牌，接着又相继

5、获得了“国家园林城市”、“江苏省人居环境奖”、“国家节水型城市”和“国家畅通工程类优秀城市” 等一块块沉甸甸的城市奖牌，、二00六年又喜获“联合国人居奖”。为进一步提升城市品位、优化人居环境，扬州市将进一步加快城市的基础设施建设，促进扬州市的城市化进程。在统筹规划的基础上，扬州市提出城市环境综合整治新的工作目标，将进一步加快城市建设步伐。近年来，招商引资，经济、社会事业、城市建设都取得了长足的发展。最近，省委、省人大制定规划把扬州市定位为宁镇扬经济圈的副都心，这无疑是把扬州推上了经济发展的快车道。扬州是苏北和苏南之间的重要连接都市，距离省会南京仅91公里；距禄口国际机场仅一个小时；距离上海虹桥

6、机场更不超过两个半小时。此外扬州周边的城市公路网络，水运码头，铁路网络更使扬州市处于苏北和苏南甚至是华中和华北间政治、经济和运输的战略枢纽位置。扬州市2006年全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，人均GDP首次跨过3000美元门槛。2006年扬州经济发展呈现五个亮点，一是规模以上工业增加值首次突破500亿元，达500.34亿元，同比增长21.3%；二是全市规模以上工业企业实现利润84.44亿元，增长66.9%；三是规模以上投资额达495.48亿元，增长26.3%；四是消费价格保持基本平稳；五是居民消费结构升级换代加快，社会消费品零售总额达355.83亿元，增长16.0%。近年来扬州全市

7、工、农业，特别是服务业发展呈现持续成长的态势。本世纪初，扬州市委、市政府为了加快城市建设步伐，决定新辟总规划面积约15平方公里新城西区。嘉里扬州酒店是嘉里置业（扬州）有限公司在扬州市新城西区投资兴建的高级酒店。第一节 项目概要一、项目名称：嘉里扬州酒店二、规划用地面积：27906平方米，折41.86亩三、总建筑面积：82732平方米(其中地上建筑面积55862平方米，地下建筑面积26870平方米)四、主要建设内容：酒店两幢，分别为二十七层和十六层。酒店一层主要为酒店大堂、咖啡厅、中餐厅、大宴会厅及商业等8736平方米，二层为小宴会厅、多功能厅、娱乐中心等5615平方米，三层为商务中心、礼堂及健

8、身中心3245平方米、，四至二十一层、二十五至二十七层为酒店客房55401平方米，二十二至二十四层为公寓式酒店3390平方米。二层地下室主要为地下停车库、员工服务用房及设备用房26870平方米。五、建设地点：位于扬州市新城西区，文昌西路北侧，环湖路西侧，西临规划中的体育公园，地块被沿山河包围。六、投资总额：15675.5万元23643万元七、建设期：22个月八、建设主体： 嘉里置业（扬州）有限公司法人代表：黄小抗联系人： 林福顺联系电话：0514-5550086联系地址：扬州市百祥路111号广华星都会504室邮政编码：225000第二节 建设单位概况嘉里置业（扬州）有限公司成立于2005年8月

9、1日，是从事酒店开发，商务写字楼及房地产开发经营的集项目建、销、租、服务为一体的外商独资经营开发企业。1、投资总额：2900万美元21、注册资本：1160万美元，实收资本：1160万美元23、出资方式：以美元现汇出资34、出资期限：自营业执照签发起三个月内缴付注册资本的15%，其余部分自营业执照签发之日起三年内缴清45、注册地址：扬州市文昌西路北侧扬州国际展览中心内56、经营期限：50年67、法定代表人：黄小抗78、电话：0514-555008689、邮政编码：225000第三节 编制依据（1）扬州市发改委：扬发改投资发200752号“扬州市发改委关于同意“227号地块”房地产开发项目开展前期

10、工作的通知”；（2）扬州市环境保护局：扬环审批200646号“关于嘉里置业（扬州）有限公司嘉里扬州酒店及公寓发展项目环境影响报告表的批复”；（3）江苏省地震局：苏震安评200699号“关于嘉里扬州酒店及公寓发展项目工程场地地震安全性评价报告的批复”；（4）扬州市地震局：扬震安（2006）32号“关于嘉里扬州酒店及公寓发展项目工程场地地震安全性评价结论性意见的审批意见；（5）扬州市人民防空办公室：扬防办字200675号“关于在扬州香格里拉酒店及公寓项目中建设人防工程的批复”；（6）扬州市规划局：规管设2006字第017号“规划设计方案审批通知书” 规管设（2007）字第009号“规划设计方案审批

11、通知书”及控制性详细规划；（7）扬州市国土资源局：国有土地使用证（扬国用（2006）第0257号）；（8）江苏省扬州工商行政管理局：营业执照（企独苏扬总字第003178号）；（9）上海柯拉克会计师事务所：嘉里置业（扬州）有限公司审计报告及会计报表；（10）技术咨询合同书；（11）委托方提供的其它资料。详见附件。第四节 主要技术经济指标序号项目名称数 量单 位1总用地面积435842总建筑面积133100计入容积率地上酒店5586295335133100公寓39473不计入容积率地下酒店2687037765公寓9710地上公寓首层架空层11853容积率2.24建筑占地面积103405建筑密度23

12、.9%6绿化率50.9%7停车位540个酒店部分酒店酒店楼层标准层标准间Mdls酒店()酒店式公寓()机动车停车场自行车停车场小计()标准间Mdls酒店()总计384420130RTRF46146127F24181130113026F23664564525F22181130113024F21181130113023F20181130113022F1918725405113021 F18181130113020 F17181130113019 F16181130113018 F15181130113017 F14181130113038016 F1318113011301083015 F1218

13、113011301083014 F1118113011301083013 F1018113011301083012 F918113011301083011 F818113011301083010 F71811301130108309 F61811301130108308 F51811301130108307 F41811301130108306 F31811301130108305 F21811301130108304 F11811301130108303 F32103210352 F55805580351 F8701870135地上423222265004458711275小计55862B1

14、F6.06025689063513550B2F5.04190913013320地下10215016020635小计26870酒店总计（） 82732第二章 项目背景与必要性第一节 项目背景一、飞速发展的扬州扬州是一个具有两千五百年历史的文化古城，近年来在商务的发展上，已逐渐在长三角的城市中展露头角，总面积6678平方千米，市区总面积973平方千米，境内地形西高东低，从西向东呈扇形逐渐倾斜。全市总人口467万其中市区人口120万人，现区划分为3个市辖区、3个县级市、1个县：广陵区、维扬区、邗江区、仪征市、江都市、高邮市、宝应县和新城西区。扬州市是苏北和苏南之间的重要连接都市；距离省会南京仅91公

15、里；距禄口国际机场仅一个小时；距离上海虹桥机场更不超过两个半小时。此外扬州周边的城市公路网络，水运码头，铁道网络更使扬州市在苏北和苏南间；甚至是占据华中和华北间政治、经济和运输的战略枢纽位置。二、新城西区近年来，扬州市委、市政府为了加快市建设步伐，策应润扬长江大桥、宁启铁路、西北绕城公路、沿江开发建设等一批重大工程的实施建设，决定新辟扬州新城西区。 新城西区总规划面积约15平方公里。东起贾七路，西至西北绕城公路，北至扬冶路宁启铁路线，南至文汇西路。依据扬州市城市总体规划，新城西区在规划的指导思想上力求体现地方特色、时代特点，将建成具有古代文脉与现代气息的现代化新城区。因此，随着扬州城市建设的飞

16、速发展，扬州市新城西区的开发与建设一直受到海内外投资者的关注，嘉里扬州酒店位于扬州新城西区文昌路北侧，体育公园南侧，沿山河环湖小岛约65.4亩(约43600平方米),是建设高档宾馆、商业中心及配套住宅的理想场所。第二节 项目必要性一、旅游资源为酒店服务行业提供了资源保障扬州名胜古迹众多。市区现有重要文物保护单位147处，有汉晋南北朝的瘦西湖、大明寺，隋、唐、五代的运河，隋炀帝的陵墓、石塔、城垣、作坊，伊斯兰教创始人穆罕默德的第十六世裔孙普哈丁的墓园，我国佛教禅宗四大丛林之一的高旻寺，扬州八怪纪念馆、朱自清故居等历代文化遗址。扬州园林秀美。古典园林构思精巧，融南秀北雄于一体，古人有杭州以湖山胜，

17、苏州以市肆胜，扬州以园亭胜之说。国家级重点风景名胜区蜀冈-瘦西湖风景名胜区，被评为全国文明风景旅游示范点和4A级国家级景点；个园与北京的颐和园、承德的避暑山庄、苏州的拙政园并称为全国四大名园。近年新开辟的乾隆水上游览线、古典园林旅游线、文物名胜线等别具一格。随着宁启铁路和润扬大桥的开通，来扬州旅游观光的人更加便捷，预计2008年前来扬旅游的人数将达8000万人，巨大的旅游市场给服务行业也带来了商机，也为目前扬州服务行业的发展留下了巨大的发展空间。二、为扬州的酒店宾馆服务业增添力量扬州市风景优美、文物古迹众多，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，1998获“全国优秀旅游城市”称号，2002

18、年被评为“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”和“国家文明城市工作先进市”，2004年扬州获得了“中国人居环境奖”殊荣，2006年又喜获“联合国人居奖”。是长江三角洲重要的对外开放城市和旅游城市。 扬州市作为历史文化名城，近年来随着铁路的开通，润扬长江大桥等铁路公路的建设，扬州正呈现一个大发展的好势头；而一系列奖项的获得更加推动了扬州房地产及旅游事业的发展。为了进一步满足扬州市日益增长的旅游、文化和商业经济发展的需要，在扬州兴建具有国际知名品牌的酒店宾馆已十分必要。嘉里扬州酒店是依照最新的城市发展观念而设计，使得未来建成的新城市建筑群体有宏伟的视觉外观，从而有利于提升城市的整体形象和知名度，增

19、强扬州市新城西区可持续发展的动力。三、吸引外资带动城市总体经济根据国家、省及扬州市十一五计划，为了带动扬州的发展、促进扬州经济文化建设快速发展，影响辐射长江三角洲一带的城市现代化建设进程，嘉里扬州酒店将加速招商引资、带动服务业、提升城市档次、增加观光诱因、增加创业就业机会、增加政府税基、促进扬州国际化，进而促进地方经济发展，带动城市总体经济及提升城市的竞争力。第三节 项目的作用嘉里置业扬州有限公司抓住城市建设和投融资改革的机遇，积极参与基础设施投资，组织专业的投资团队，以实力、信用和高效管理赢得政府的信任，也赢得了投资机会，并且带动了扬州地区的发展：一、促进扬州经济的发展服务业在国民经济中的比

20、重显示着一个城市乃至一个国家的发达水平。2002年，扬州市服务业在GDP中占的比重为38.56，而2004年末下降到36.60，离发达国家的70的水平还有很大差距，服务产业发展缺乏大项目的拉动。通过嘉里扬州酒店服务产业的发展，可以有效提升服务产业在GDP中的比重，从而使扬州经济有一个大的飞跃。二、促进扬州产业结构的发展嘉里扬州酒店服务产业的发展可以有效推进产业结构不断升级，逐步实现经济结构由工业型经济向服务型经济的转变，也是实现服务业内部结构调整的重要途径，提高服务产业整体水平。三、促进政府税收事业的发展嘉里扬州酒店服务业有：餐饮、娱乐、商务等产业，依据其集聚人气、集聚消费、集聚服务的功能，能

21、带来大规模、大数量的产业效益，在此基础上增加地方政府的税收收入，有效促进扬州地方税收事业的发展。四、促进扬州招商引资的发展嘉里扬州酒店的建设就是一个招商引资的过程，吸引了国外资本来建设扬州，发展扬州。随着扬州在国际上各种奖项的获得，扬州在国际上知名度的提高，嘉里扬州酒店服务产业的开发，必将成为城市新的财富领地。五、促进扬州就业的发展嘉里扬州酒店服务产业的发展能充分带动扬州就业的发展。可以吸纳高、中、低不同层次的就业人群就业，从供需两方面解决就业问题。六、提升扬州的城市品位嘉里扬州酒店是扬州市又一个具有较高档次的高级酒店，它的兴建将增强扬州市在酒店服务行业上的力量，提升扬州在江苏乃至全国的知名度

22、，提升扬州的城市品位。七、促进扬州城市功能的完善嘉里扬州酒店的开发，在一定意义上促进扬州城市功能的完善。一方面，随着社会发展和经济水平的提高，人们越来越重视生活环境质量，另一方面，城市的发展需要有良好的服务业为其提供服务。城市居民的交通、商务、游憩都离不开服务业，工作和居住也离不开服务业。嘉里扬州酒店位于风景优美的扬州西区，它的建成正好弥补了扬州在现代化旅游、服务、休闲度假方面的空白，使扬州的城市功能得到进一步的升华。八、促进扬州城市旅游业的发展扬州市是一个旅游文化名城，拥有丰富的旅游资源。嘉里扬州酒店通过自己独具特色的建筑、景观规划、业态规划，势必为扬州的旅游业发展提供更大的发展条件。综上所

23、述，从嘉里扬州酒店项目所处的地理位置，开发投入规划设想看，其对扬州西部服务区的形成、对扬州基础设施建设及促进经济发展都起到很大的作用，并能较大改善扬州的投资环境，促进现代化新区的建设，因此，项目建设十分必要。第三章 市场预测与营销设想第一节 扬州总体经济分析一、经济总量迅速扩大 GDP增速明显加快扬州市2006年全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，人均GDP首次跨过3000美元门槛。2006年扬州经济发展呈现五个亮点，一是规模以上工业增加值首次突破500亿元，达500.34亿元，同比增长21.3%；二是全市规模以上工业企业实现利润84.44亿元，增长66.9%；三是规模以上投资额达49

24、5.48亿元，增长26.3%；四是消费价格保持基本平稳；五是居民消费结构升级换代加快，社会消费品零售总额达355.83亿元，增长16.0%。二、财政收入大幅度增长扬州市2006年全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，比上年增长19.3%，财政收入158亿元，增长35%。全社会固定资产投资495.5亿元，增长26.3%。全年协议注册外资24.49亿美元，增长0.6%；注册外资实际到账7.6亿美元，增长44.7%；全年进出口总额23.61亿美元，增长23.9%。市区居民人均可支配收入12945元，增长13.8%；全市农民人均收入3587元，增长7.4元。2005年扬州市全年国内生产总值在达到

25、922亿元人民币。比2004年增长了15%。其中，第一产业增加86亿元，比上年增长6%；第二产业增加值518亿元，比上年增长17.3%；第三产业增加值318亿元，比上年增长14.3%。扬州人年均国内生产总值2005年为2.08万元，按现价汇率折算为2500美元，比2004年增加770美元。第二节 市场经济指标分析扬州全市服务业发展呈现持续成长的态势，现代新兴服务业不断壮大。五年来，扬州积极顺应国际产业结构调整趋势，坚持以提高国民经济整体素质和产业竞争力为目标，以先进制造业和现代服务业为重点，努力促进区域生产力的合理布局和产业结构的优化升级，保持了国民经济的持续协调发展。全市三次产业比重结构由2

26、000年的13.5：53.0：33.5调整为2005年的9.7：56.3：34.0。2005年第三产业实现增加值313.56亿元，增长14.3，比2000年增加了155.54亿元，五年平均增速为11.8。一、消费品市场的成长新型业态成为商品销售市场的主流，大型连锁超市、购物中心、专卖店等新型业态销售额持续成长，沃尔玛、广润发、金鹰、万家福等知名商家的经营已步入服务品牌竞争的阶段，对服务业、零售业、旅游业、教育及休闲等产业有带动的作用。二、旅游市场的成长扬州市以建设旅游、会议的城市、世界最佳人居环境城市、打造文化扬州为目标，以创新的机制和多源的投入抢占国内旅游和会议的市场。根据统计，今年春节黄金

27、周，扬州市共接待游客47.48万人次，比去年同期增长17.29%，旅游收入为3.85亿元，比去年同期增长6.06%。去年十一黄金周期间，全市接待游客45.4万人次，市区宾馆住房率达72.28%。全市旅游收入达3.65亿元，接待来自国外和广东、上海、浙江等地为数重多的游客。全年旅游业共接待境外游客12.8万人次，创汇5200万美元；接待国内游客725万人次，旅游收入62.3亿元。此外，春节期间全市社会消费品零售总额6.68亿元，同比增长15.6%。扬州旅游业发展的同时，对高档酒店宾馆的需求也更加迫切。三、金融业发展日趋良好由于工业经济增长加速，外资、民资投入加大和城市建设步伐加快，金融形式持续上

28、扬。12月末，全市存款余额747亿元，比年初增长128.7亿元；贷款余额452亿元，较年初增加84.4亿元，均创历史新高，彻底扭转了自1999年以来贷款增速低于经济增长的局面。第三节 嘉里扬州酒店项目优势分析一、项目地块开发条件优势项目地块面积： 27906平方米，约41.86亩,地面及地面以上总建筑面积：酒店部分82732平方米。绿化率：50.9%；容积率：不高于2.2，高度控制在100米内。土地使用年限：酒店及商办部分50年，自颁发国有土地使用证之日起计算。由于项目地块土地已平整，无拆迁安置相关费用，故可节省前期准备时间，尽快投入开发建设。二、市场环境区位优势长三角经济圈是国内经济最发达的

29、地区之一，具有经济发展快，市场规范，人口稠密，地理位置适中等特点，人均GDP和人均国民收入在国内也首屈一指，嘉里扬州酒店正位于长三角经济圈内，良好的市场前景为嘉里扬州酒店的发展提供了有力的市场支撑。嘉里扬州酒店所处的区位外围环境亦十分优美，北接体育公园，沿山河环湖小岛，并将在项目完工前兴建完毕环湖驳岸及通往小岛的桥梁。三、项目规模优势全球产业结构调整升级，为发展总部经济等提供可能与条件。伴随着经济发展环境的变化，全球普遍进行劳动分工重组和产业结构调整升级，促使了以新经济、总部经济为潮流的新型主导产业的发展，并催化了与之相配套的、起着空间支撑功能的世界经济的新热点。从2002年开始，跨国制造公司

30、的综合性机构、地区总部、营运中心开始大举入迁以上海为龙头的长三角地区，并有向周边城市扩散的趋势，特别是随着国际制造业重心大规模东移，跨国公司营运中心入迁长三角地区的趋势愈加明显。扬州市新城区有成为该新经济的理想境界地域和空间载体。四、市场租售前景优势扬州旅游业蓬勃发展，外来投资和商务活动的增加产生对酒店业更大需求。素以人文秀丽、历史底蕴深厚而闻名的扬州古城旅游活动资源丰富，瘦西湖等一批景点天下闻名，扬州已成为江南旅游线路上的一颗明珠。因为一句“烟花三月下扬州”慕名而来的游客已经遍布世界50多个国家和地区，一年一度的“烟花三月国际旅游节”成为这座国际型旅游名城的品牌盛会。扬州旅游业迅速发展，日益

31、成为扬州的支柱产业。随着扬州对外交通的不断改善，特别是铁路通车，来扬旅游更加方便快捷，扬州旅游资源将得到更好挖掘，扬州旅游业将走向全国，面临更大的市场机遇。旅游产业的兴起必将带动酒店、餐饮、娱乐需求的高速增长，尤其是酒店产业，而目前酒店客房接待能力还不能满足扬州旅游业的现实需求。因此扬州市的酒店业还需要增强接待能力，满足日趋增长的旅游业的需求。随着扬州市外来投资和商务活动的增加，扬州市的高级酒店需求趋旺。从各类酒店的出租率分析，目前扬州市高级酒店经营业绩较好，主要原因在于随着扬州经济的发展，来扬投资、发展市场的企业增多，这类企业的发展带来了较多的商务活动。预计未来5年内，扬州市的流动及商旅人口

32、估计将有较高的增长，而同时本地市民随着经济收入的增长，也有改善居住条件、投资房地产的要求。在该等背景下，高级酒店及高层次住宅的市场潜力是巨大的。综合考虑投资者的丰富经验以及参照的扬州市及外省市同类地块的开发状况，项目地块租售的市场前景是极为乐观的。第四章 自然条件第一节 项目地址嘉里扬州酒店地处扬州市新城西区，文昌西路北侧，环湖路西侧，西临规划中的体育公园，地块周围被沿山河包围。项目用地面积27906平方米，总建筑面积82732平方米。第二节 自然条件一、气象扬州地区属北亚热带季风气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷。年主导风向E

33、SE，年平均气温14.8，极端最高气温39.1，极端最低气温-17.7。平均年降雨量1046.2 mm，多集中于69月份，日最大降雨量为278.3 mm，平均年降雨日数115天，平均相对湿度79，平均气压为1015.9毫巴。扬州地区的灾害性天气主要有台风、暴雨、冰雹及寒潮。由荷载规范（GBJ997）查得扬州地区风荷载为0.35KNM2，雪荷载0.20KNM2。二、工程地质扬州市地处长江下游的冲积平原，地势大体为西北高，东南低。市区地形地貌不一，主要有三种：一种是蜀岗以北地形，为长江的一级阶地，起伏较大，沟渠、地塘密布，标高在1030米，一种是蜀岗一线以南地形，为长江的高河漫滩，地势平坦，标高为

34、510米，而大运河东则为江淮平原地形，标高亦在米左右。三、抗震设防扬州地区地质构造受扬州-铜陵大断裂带控制，区域内未发现较大断层及破碎带等对建筑不利的构造。2001年国家确定扬州市区地震烈度为7度，根据扬州市地震局对江苏省地震工程研究院完成的嘉里酒店工程场地地震安全性评价报告的审批意见，该工程场地50年超越概率10%的地表水平向地震动峰值加速度为0.15,本工程据此作为抗震设防依据。四、实施条件本项目地处扬州城区西部，地势较为平坦，基础设施条件均已具备，水、电供给均能满足工程施工需要，工程所需建筑材料主要有石料、水泥、钢材、木材等，这些材料中有一部分属于扬州地产，另一部分需外购解决。鉴于扬州市

35、区水陆运输条件较理想，且目前建材市场旺盛，故资源条件基本能保证该项目的实施要求。第五章 建筑设计方案第一节 项目范围与开发规模项目位于扬州市新城西区，文昌西路北侧，环湖路西侧，西邻规划中的体育公园，地块周围被沿山河包围。总用地面积27906平方米，酒店设二层地下室，地上裙楼三层，塔楼27层，地面以上总高度96.5米，建筑面积82732平方米，其中地上建筑面积55862平方米，地下室建筑面积26870平方米。 第二节 项目方案设计建筑设计方案设计依据：扬州规划局控制性详细规划，地块编号：（X-05-05，2005年6月）。方案规划以“均好、协调、多样、独特”为设计原则，强调建筑与环境相结合。根据

36、建筑不同功能匹配周围不同景观，充分利用外部优越的地理优势，潜心营造内部精致的人工景观，精心安排建筑平面功能，树立挺拔大方的建筑外立面形象。努力使项目成为扬州西部青山绿水映衬中的一组典雅大方、富有情趣的建筑工地群。一、总体布局项目用地东西向短，南北向长，为绿水环绕的“S”形岛屿，四周均有优越的景观资源。方案将塔楼布置在地块南端，南向稍偏东，塔楼周围环以酒店的商业扩服务设施。由此酒店既可以南向最大限度的享受城市景观，又可以面向体育公园，心挺拔的姿态树立项目典雅独特的建筑形象。二、交通组织用地东西两侧各有一座桥梁与市政道路相连,方案以连接两座桥梁的双向机动车道为主要交通道路,此道路也将用地自然的划为

37、南侧酒店区域和北侧公寓区域。机动车可由主要交通道路向南进入酒店上落客区，那里有酒店正门入口、大宴会厅入口和娱乐商业入口，也可由此进入地库和服务入口。地面上只设少量访客停车位，一般机动车未经允许不能在此区域停留。三、绿化布置方案将酒店和公寓围合而成的空间布置成中央绿化庭园，庭园为酒店和公寓提供了良好的内部园景，形成建筑空间的领域感和归属感，减低了外界的干扰，更将各塔楼有机的联系在一起，形成一个整体高雅脱俗、舒适方便、富有情趣的现代社区。花园内设有多样园林小品，例如：趣致的铺地、喷泉、流水、雕塑等，中央绿化主要以常绿灌木及乔木配以鲜艳鲜花及草坪，带来一股幽远的澹香，使留连在其中的人觉得心情舒畅。而

38、建筑与河水之间的空间，更可倾力打造出风情独特的水岸美景，大大提升小区的环境品质。本项目充分体现了人与自然相结合的原则，配以精美的硬质景观及赏花灌木和植栽为主的绿化，力图创造出一个色彩缤纷、四季分明的环境，营造出有动感的优美气氛。四、建筑节能按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，新建项目要贯彻节约用地、节约能源的方针，在工程设计中要对建筑物的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。随着节能技术的不断发展，许多新技术、新材料被源源不断地运用到现代商住建筑之中，商住建筑节能已经成为我国建筑节能的重要组成部分。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。嘉

39、里扬州酒店依据最新的建筑理念，运用项目区内的规划节能技术，从结构、通风、采光、采暖的利用等方面，全方位多元化的展示一个科技的、高质量的商业酒店。比如：住宅塔楼的外墙及屋顶部分拟采用挤塑聚苯已烯泡沫塑料板外保温系统做法，满足节能60%时建筑外墙及屋顶最小热阻值的要求。除此之外，本项目节能措施，应严格按民用建筑节能管理规定和民用建筑热工设计规范（GB50176-93）的要求，根据本地区气候特点，从建筑物隔热、保温、通风和排湿等方面来综合考虑，建议采用以下节能措施。1、注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施（外保温效果更佳），提高墙体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料

40、设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体。2、窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，窗户采用中空玻璃，隔热隔音效果好，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便减少夏季太阳的热幅射，冬季又可得到日照。3、为减少太阳辐射引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可在空气间层内贴热反射材料。围护结构采用浅色外表层，可反射夏季太阳热幅射，减少外墙面吸收热量。4、积极推广使用节能材料,墙体材料选用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，以减轻墙体自重，门窗选用密闭性能好、带中空玻璃的塑钢窗，提高门窗的气密性。并有利于抗震和提高

41、劳动效率。5、尽可能充分利用自然光满足室内采光要求，采用高效照明光源及灯具，室外可采用节能型钠光源照明。本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功功率补偿设备。6、选用节能的设备，降低能源消耗。7、节约水资源，室内给水设备优先采用节水型卫生设备，生活污水进行无害化处理。 五、功能分布及配套商业服务设施酒店平面布置与庭园相结合，充分利用外部及内部环境景观，创造舒适、便捷的入住空间，酒店主入口、宴会厅入口及商业娱乐入口均环绕上落客区布置，大堂吧、咖啡吧、咖啡厅和中餐厅设计了水池、曲桥、水榭等中式园林。酒店部分设二层地下室，主要为

42、地下停车库、员工服务用房及设备用房26870平方米；酒店一层主要为酒店大堂、咖啡厅、中餐厅、大宴会厅及商业等8736平方米，二层为小宴会厅、多功能厅、娱乐中心等5615平方米，三层为商务中心、礼堂及健身中心3245平方米，四至二十一层、二十五至二十七层为酒店客房55401平方米，二十二至二十四层为公寓式酒店3390平方米。酒店一层主要为酒店大堂、咖啡厅、中餐厅、大宴会厅及商业等，二层为小宴会厅、多功能厅、娱乐中心等，三层为商务中心、礼堂及健身中心、四至二十一层为酒店客房，二十二至二十四层为公寓式酒店。详见下表酒店-phase1酒店-phase2楼层功能标准层标准间Mdls酒店()酒店式公寓()机动车停车场自行车停车场小计()标准间Mdls酒店()总计384420130RTRF46146127F24181130113026F23664564525F22181130113024F公寓式酒店21181130113023F20181130113022F公寓式酒店1918725405113021 F酒店客房18181130113020 F酒店客房17181130113019 F酒店客房16181130113018 F酒店客房15181130113017 F酒店客房14181130113038016 F酒店客房1318113011301083015 F酒店客房12181