厦门五星酒店项目评估.pdf

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1、厦门五星酒店 投资项目经济效益评价厦门五星酒店 投资项目经济效益评价指导老师：吴世农指导老师：吴世农案例分析小组成员:赖惠瑜 洪镔 赵咪 李美艳陈纯 田园 江家青厦门大学管理学院案例分析小组成员:赖惠瑜 洪镔 赵咪 李美艳陈纯 田园 江家青厦门大学管理学院厦门大学管理学院厦门大学管理学院MBA精品课程财务分析与投资决策案例精品课程财务分析与投资决策案例 4参考答案参考答案案例案例4参考答案参考答案Financial ManagementXMU报 告 目 录报 告 目 录投资项目概述投资项目概述1项目的市场需求和预测分析项目的市场需求和预测分析2投资项目初步评价投资项目初步评价3基于还贷计划下的

2、投资项目评价基于还贷计划下的投资项目评价4投资项目风险分析投资项目风险分析5投资项目评价及风险防范建议投资项目评价及风险防范建议6Financial ManagementXMU第一部分 投资项目概述第一部分 投资项目概述投资企业:IAP集团投资企业:IAP集团投资总额:3.4亿元,其中:贷款2亿元,自筹1.4亿元投资总额:3.4亿元,其中:贷款2亿元,自筹1.4亿元酒店面积:4.5万平方米共计350个标准间和若干服务设施酒店面积:4.5万平方米共计350个标准间和若干服务设施酒店功能:住宿、餐饮、酒吧、康乐、会议五大服务项目酒店功能:住宿、餐饮、酒吧、康乐、会议五大服务项目酒店级别:五星酒店级

3、别:五星Financial ManagementXMU表1：IAP五星酒店的固定资产投资总额测算表项目投资费用测算依据1、项目前期费用100根据前期立项投入、可行性研究等费用率测算2、勘察和设计费400主体设施建安费的5%测算3、土地使用费10,000招标价格除以占地面积4、主体设施建安费用16,000根据设计方案和寻价结果测算，包括建筑、装修等设备系统5、外部设施建筑安装费用3,000景观、喷泉、草坪、广场、停产场、广告装饰等6、建筑各种税费1,500招标、报建、验收、消防、监理、防震、环保、项目管理等7、不可预见费1,000除土地使用费、利息、税费外的各种建筑费用（2亿）的5%8、建设期间

4、借款利息1,000银行借款2亿，期限1年，利率5%合计33,0009、营运资本1,000根据同类酒店总投资中营运资本所占比例进行测算总计34,00034,000Financial ManagementXMU初步筹资方案%68.8)1(TKEDDKEDEWACCdS资金来源资金来源金额金额占比占比资本成本资本成本银行借款银行借款20,00020,00058.8%58.8%5%5%权益资本权益资本14,00014,00041.2%41.2%15%15%合计合计34,00034,000100%100%8.68%Financial ManagementXMU第二部分 投资项目的市场需求和预测第二部分

5、投资项目的市场需求和预测全国旅游业现状及其发展趋势全国旅游业现状及其发展趋势1全国酒店业发展现状及其趋势全国酒店业发展现状及其趋势2厦门市旅游环境评估厦门市旅游环境评估3厦门市酒店业现状及其行业分析厦门市酒店业现状及其行业分析4Financial ManagementXMU一、全国旅游业现状及其发展趋势一、全国旅游业现状及其发展趋势改革开放以来，中国旅游业发展迅速，已成长为中国第三产业中 最具活力与潜力的新兴产业，旅游业在中国国民经济中的地位不断得 到巩固和提高。改革开放以来，中国旅游业发展迅速，已成长为中国第三产业中 最具活力与潜力的新兴产业，旅游业在中国国民经济中的地位不断得 到巩固和提高

6、。020004000600080001000012000199920002001200220032004年份单 位：万 人 次人次即将到来的2008年北京奥运会和2010年上海世博会这两大盛事，将是中国旅游业千载难逢的重大发展机遇。即将到来的2008年北京奥运会和2010年上海世博会这两大盛事，将是中国旅游业千载难逢的重大发展机遇。图1:中国入境游人数增长趋势图图1:中国入境游人数增长趋势图Financial ManagementXMU二、全国酒店业发展现状及其趋势二、全国酒店业发展现状及其趋势 199119912004年间中国星级饭店数量从853家增长到10888家，年平均增长21%。200

7、4年间中国星级饭店数量从853家增长到10888家，年平均增长21%。酒店业具有投资大、收益低、经营风险较大的特点。酒店业具有投资大、收益低、经营风险较大的特点。客房仍然是收益最高的部门，星级越高，酒店主要营业部门的经营利 润也就越高。客房仍然是收益最高的部门，星级越高，酒店主要营业部门的经营利 润也就越高。0200040006000800010000120001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004年份单 位：座系列1图2：中国酒店经营利润率和数量发展趋势图图2：中国酒店经营利润率和数量发展趋势

8、图0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%五星四星三星星级酒店经 营 项 目 利 润 率客房餐饮小型部门其他综合Financial ManagementXMU 中国酒店行业在2005-2006年度开始实质性的增长。从中国饭店业整 体业绩看，无论是住宿率还是平均房价，都保持了持续增长的势头。中国酒店行业在2005-2006年度开始实质性的增长。从中国饭店业整 体业绩看，无论是住宿率还是平均房价，都保持了持续增长的势头。酒店需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平。整体饭店市 场的客源结构仍维持稳定，商务客源仍是饭

9、店需求的主体。酒店需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平。整体饭店市 场的客源结构仍维持稳定，商务客源仍是饭店需求的主体。星级入住率平均房价平均每间客房收益五星69%70%之间806552四星436305三星268186经济型酒店92%180165Financial ManagementXMU三、厦门市旅游环境评估三、厦门市旅游环境评估三角梅凤凰木白鹭三角梅凤凰木白鹭Financial ManagementXMU（一）厦门区域经济（一）厦门区域经济 随着经济建设和社会各项事业的不断发展，厦门逐渐成为中国东南沿 海的中心城市。外商投资增加，越来越多的世界500强企业入住厦 门；港口是国际

10、最大集装箱港口之一；机场在国内机场中名列前十位。2006年人均GDP6500美元。随着经济建设和社会各项事业的不断发展，厦门逐渐成为中国东南沿 海的中心城市。外商投资增加，越来越多的世界500强企业入住厦 门；港口是国际最大集装箱港口之一；机场在国内机场中名列前十位。2006年人均GDP6500美元。Financial ManagementXMU（二）旅游资源和旅客数增长（二）旅游资源和旅客数增长 厦门有丰富的旅游资源。自然资源与人文景观相互交融。厦门有丰富的旅游资源。自然资源与人文景观相互交融。风光如画的特色为它带来了风光如画的特色为它带来了“全国卫生城市全国卫生城市”、“全国环保模范城市全

11、国环保模范城市”及 及“优质旅游城市优质旅游城市”的美誉。的美誉。年度年度2002年增长率年增长率2003年增长率年增长率2004年增长率年增长率2005年增长率年平均增长率国内接待人数 年增长率年平均增长率国内接待人数(万人万人)1000.0010.51%1334.0733.41%1616.5721.18%1712.885.96%16.71%入境接待人数 入境接待人数(万人万人)46.996.24%39.98-14.92%59.0447.67%72.3122.48%11.22%Financial ManagementXMU四、厦门市酒店业现状及其分析四、厦门市酒店业现状及其分析（一）厦门市酒

12、店业现状（一）厦门市酒店业现状 酒店客房数量的增速低于GDP和旅游业的增长率。厦门酒店业存在结构不合理的问题，五星级明显较少，四星级酒店相 对较多。从入住率看，厦门酒店入住率除了非典时期与全国水平持平以外，其 余时期均比全国入住率高。从国内客源结构看，以休闲度假为目的的住店客人占总客源40.21%。截止至2005年底，厦门共有国际品牌高星级酒店 酒店客房数量的增速低于GDP和旅游业的增长率。厦门酒店业存在结构不合理的问题，五星级明显较少，四星级酒店相 对较多。从入住率看，厦门酒店入住率除了非典时期与全国水平持平以外，其 余时期均比全国入住率高。从国内客源结构看，以休闲度假为目的的住店客人占总客

13、源40.21%。截止至2005年底，厦门共有国际品牌高星级酒店5座5座，国内品牌5星级 酒店只有，国内品牌5星级 酒店只有2家2家。星级星级厦门厦门深圳珠海汕头饭店（座）比例饭店（座）比例饭店（座）比例饭店（座）比例深圳珠海汕头饭店（座）比例饭店（座）比例饭店（座）比例饭店（座）比例五星23.77%105.81%55.43%38.33%四星815.09%2212.79%1010.87%25.56%三星以下4381.13%14081.40%7783.70%3186.11%合计53100.00%172100.00%92100.00%36100.00%Financial ManagementXMU（

14、二）厦门市酒店业行业竞争分析（二）厦门市酒店业行业竞争分析2、经济型酒店2、经济型酒店和传统酒店相比，经济型酒 店最大的优势在于价格，由 于性价比高，经济型酒店必 将对星级酒店形成巨大挑战和传统酒店相比，经济型酒 店最大的优势在于价格，由 于性价比高，经济型酒店必 将对星级酒店形成巨大挑战1、外资酒店1、外资酒店自上而下、前后夹击的竞 争态势，厦门本土酒店感 到了前所未有的压力。自上而下、前后夹击的竞 争态势，厦门本土酒店感 到了前所未有的压力。3、酒店式公寓3、酒店式公寓已形成品牌的酒店式公寓 有青年阳光、博客、如家、时代雅居等。已形成品牌的酒店式公寓 有青年阳光、博客、如家、时代雅居等。酒

15、店项目管理集团地址开业时间星级房价数量房价入住率酒店项目管理集团地址开业时间星级房价数量房价入住率喜来登喜达屋思明区20065360间-索菲特雅高思明区2005准5393-海景皇冠假日洲际思明区1992434956378%马可孛罗马可孛罗思明区1996435060383%京闽最佳西方思明区1997449046677%华美达长升圣达特思明区2001423343166%竞争日趋激烈Financial ManagementXMU（三）厦门酒店行业现状和发展趋势（三）厦门酒店行业现状和发展趋势 2006年5月底，厦门市星级酒店现状调查与布局规划指出，全市现 有四星以上酒店19家，其中五星级酒店5家，四

16、星级酒店14家。2006年5月底，厦门市星级酒店现状调查与布局规划指出，全市现 有四星以上酒店19家，其中五星级酒店5家，四星级酒店14家。厦门未来两三年内的五星级酒店将增加到厦门未来两三年内的五星级酒店将增加到11家11家。2006年改建扩建酒店。2006年改建扩建酒店4 家4 家；近期开业酒店；近期开业酒店27家27家；已报待批酒店；已报待批酒店13家13家。未来5年，厦门将推动休闲酒店、专业酒店、主题酒店等新型酒店的建 设，发展家庭旅馆、青年旅馆、汽车旅馆、农家旅舍、汽车营地等经 济型酒店。未来5年，厦门将推动休闲酒店、专业酒店、主题酒店等新型酒店的建 设，发展家庭旅馆、青年旅馆、汽车旅

17、馆、农家旅舍、汽车营地等经 济型酒店。酒店项目管理集团地址开业时间星级房价数量房价入住率酒店项目管理集团地址开业时间星级房价数量房价入住率悦华酒店建发集团湖里区1985528860169%宝龙酒店宝龙集团思明区2001518958776%Financial ManagementXMU第三部分 投资项目的初步评价第三部分 投资项目的初步评价项目净现值（项目净现值（NPV）1项目内涵报酬率（项目内涵报酬率（IRR）2项目回收期项目回收期3本量利分析本量利分析4投资项目初步经济效益评价小结投资项目初步经济效益评价小结5Financial ManagementXMU周期周期经营期经营期项目1年2年3年

18、4年5年6年7年8年9年10年11-17年18年19年20年营业收入营业收入8423 8844 9286 10215 11236 12360 13596 14956 16451 18096 18096 17192 16332 15515 客房收入5475 5749 6036 6640 7304 8034 8838 9721 10693 11763 11763 11175 10616 10085 餐饮收入2106 2211 2322 2554 2809 3090 3399 3739 4113 4524 4524 4298 4083 3879 酒吧收入421 442 464 511 562 618

19、 680 748 823 905 905 860 817 776 其他收入421 442 464 511 562 618 680 748 823 905 905 860 817 776 营 业 税 及 营 业 税 及 附加附加463 486 511 562 618 680 748 823 905 995 995 946 898 853 营 业 净 收 入营 业 净 收 入7960 8358 8776 9653 10618 11680 12848 14133 15547 17101 17101 16246 15434 14662 营业成本营业成本1453 1526 1602 1762 1938

20、2132 2345 2580 2838 3122 3122 2966 2817 2676 客房成本548 575 604 664 730 803 884 972 1069 1176 1176 1117 1062 1009 餐饮成本842 884 929 1022 1124 1236 1360 1496 1645 1810 1810 1719 1633 1552 酒吧成本42 44 46 51 56 62 68 75 82 90 90 86 82 78 其他成本21 22 23 26 28 31 34 37 41 45 45 43 41 39 工资福利工资福利1516 1592 1672 183

21、9 2023 2225 2447 2692 2961 3257 3257 3095 2940 2793 固 定 工 资 福利1213 1213 1213 1213 1213 1213 1213 1213 1213 1213 1213 1213 1213 1213 变 动 工 资 福利303 379 459 626 810 1012 1234 1479 1748 2044 2044 1882 1727 1580 水电能源水电能源768 777 786 804 825 847 872 899 929 962 962 944 927 910 固 定 水 电 能源600 600 600 600 600

22、 600 600 600 600 600 600 600 600 600 变 动 水 电 能源168 177 186 204 225 247 272 299 329 362 362 344 327 310 厦门IAP五星级酒店第1-20年的收入、成本预估结果Financial ManagementXMU厦门IAP五星级酒店第1-20年的收入、成本预估结果周期周期经营期经营期项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年11-17年18年19年20年保养维修费 保养维修费 用用323 335 349 376 407 441 478 519 564 613 613 586 560 535 固定费用

23、70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 变动费用253 265 279 306 337 371 408 449 494 543 543 516 490 465 折旧和摊销折旧和摊销1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 酒店管理费 酒店管理费 用用337 354 371 409 449 494 544 598 658 724 724 688 653 621 综合管理费 综合管理费 用用568 577 586 604 625 647 672 699 72

24、9 762 762 744 727 710 固定费用400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 变动费用168 177 186 204 225 247 272 299 329 362 362 344 327 310 营销费用营销费用253 265 279 306 337 247 272 299 329 362 362 344 327 310 利息利息1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 0 0 总成本总成本7703 7911 8129 8586 9089 9519

25、 10115 10771 11493 11287 11287 10850 10435 10041 其中：固定4768 4768 4768 4768 4768 4768 4768 4768 4768 3768 3768 3768 3768 3768 变动2935 3143 3361 3818 4321 4751 5347 6003 6725 7519 7519 7082 6667 6273 税前利润257 447 647 1067 1530 2162 2733 3362 4054 5815 5815 5396 4999 4621 所得税（15）39 67 97 160 229 324 410 5

26、04 608 872 872 809 750 693 净利润净利润218 380 550 907 1300 1837 2323 2858 3446 4942 4942 4587 4249 3928 续表Financial ManagementXMU厦门IAP五星级酒店第1-20年经营性现金流预估结果建设期营业期-1 0 1年2年3年4年5年6年EBIT1257 1447 1647 2067 2530 3162 折旧和摊销1485 1485 1485 1485 1485 1485 EBITDA2742 2932 3132 3552 4015 4647 经营性净现金2553 2715 2885 3

27、242 3635 4172 固定资产投资-15000-18000 流动资金投入-1000 营业期7年8年9年10年11-17年18年19年20年EBIT3733 4362 5054 5815 5815 5396 4999 4621 折旧和摊销1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 1485 EBITDA5218 5847 6539 7300 7300 6881 6484 6106 经营性净现金4658 5193 5781 6427 6427 6072 5734 5413 固定资产投资3300 流动资金投入600 Financial ManagementXMU建设期

28、建设期经营期经营期年份年份12345678910净现金流净现金流340002553.17 2714.93 2885.02 3242.19 3635.09 4172.33 4658.24 5192.74 5780.69 6427.43折现值折现值353022349.26 2298.58 2247.50 2324.02 2397.54 2532.10 2601.20 2668.08 2732.96 2796.03年份年份11121314151617181920净现金流净现金流6427.43 6427.43 6427.43 6427.43 6427.43 6427.43 6427.43 6071.7

29、2 5733.80 9312.77折现值折现值2572.71 2367.24 2178.17 2004.21 1844.14 1696.85 1561.33 1357.12 1179.23 1763.62（一）（一）NPV、IRR和项目回收期和项目回收期项目经营性净现金流0100020003000400050006000700012345678910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20万元项目经营性净现金流Financial ManagementXMU万元59.8168)1()()1(0iIKFSKNCFNPVni，得出:，得出:IRR=11.02%WACCIRR=11

30、.02%WACC0)1()()1(0iIKFSKNCFNPVni静态累计回收期（SCPBP）=8.86年动态累计回收期（DCPBP）=14.67年静态累计回收期（SCPBP）=8.86年动态累计回收期（DCPBP）=14.67年Financial ManagementXMU（二）本量利分析（二）本量利分析（1）保本额）保本额平均保本营业额 平均保本营业额 7695.07万元7695.07万元20各年保本营业额项目第项目第1年第年第2年第年第3年第年第4年第年第5年第年第6年第年第7年固定成本年固定成本4767.914767.914767.914767.914767.914767.914767.

31、91经营性固定成本经营性固定成本*3767.913767.913767.913767.913767.913767.913767.91总变动成本总变动成本2935.4183142.8343360.6213817.9744321.0634750.8585347.235主营收入主营收入84238844.159286.35810214.9911236.4912360.1413596.16变动成本率变动成本率0.34850.3553570.3618880.3737620.3845560.3843690.39329保本营业额保本营业额7993.158086.108176.668346.628507.388

32、504.558642.06项目第项目第8年第年第9年第年第10年第年第11-17年第年第18年第年第19年第年第20年固定成本年固定成本4767.914767.913767.913767.913767.913767.913767.91经营性固定成本经营性固定成本3767.913767.913767.913767.913767.913767.913767.91总变动成本总变动成本6003.256724.8667518.6437518.6437082.0666667.3176273.306主营收入主营收入14955.7716451.3518096.4818096.4817191.6616332.0

33、815515.47变动成本率变动成本率0.40140.4087730.4154750.4154750.4119480.4082340.404326保本营业额保本营业额8770.998891.597115.657115.657068.567019.666968.91固定成本平均保本额固定成本平均保本额7695.07万元经营性固定成本平均保本营业额万元经营性固定成本平均保本营业额6898.92Financial ManagementXMU（2）项目保本入住率）项目保本入住率项目保本入住率=项目保本入住率=57.67%57.67%天客房数房价平均保本营业收入36565%平均入住率=平均入住率=天客房

34、数房价年客房收入365保本额率营业税率）变动成本（固定成本17695.07万元万元Financial ManagementXMU（3）保利额）保利额第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年固定成本固定成本4767.914767.914682.914682.914593.664593.664492.2484492.2484385.7644385.7644273.9574273.9574156.5594156.559目标资本利润目标资本利润2100210021002100210021002100总变动成本总变动成本2935.4182935.4183142.8343142.8343360.6213

35、360.6213817.9743817.9744321.0634321.0634750.8584750.8585347.2355347.235主营收入主营收入84238844.159286.35810214.9911236.4912360.1413596.16变动成本率变动成本率0.34850.34850.3553570.3553570.3618880.3618880.3737620.3737620.3845560.3845560.3843690.3843690.393290.39329保利营业额保利营业额12134.9612134.9612131.9212131.9212114.741211

36、4.7412189.0212189.0212233.7912233.7912030.2812030.2812012.0212012.02第8年第9年第10年第11年-17第18年第19年第20年固定成本固定成本4033.2924033.2923903.8613903.8613767.913767.913767.913767.913767.913767.913767.913767.913767.913767.91目标资本利润目标资本利润2100210021002100210021002100总变动成本总变动成本6003.256003.256724.8666724.8667518.6437518.

37、6437518.6437518.6437082.0667082.0666667.3176667.3176273.3066273.306主营收入主营收入14955.7716451.3518096.4818096.4817191.6616332.0815515.47变动成本率变动成本率0.40140.40140.4087730.4087730.4154750.4154750.4154750.4154750.4119480.4119480.4082340.4082340.4043260.404326保利营业额保利营业额11964.4611964.4611887.5911887.5911781.321

38、1781.3211781.3211781.3211703.3511703.3511622.3911622.3911538.3711538.37实现目标利润平均营业额 实现目标利润平均营业额 11890.67万元11890.67万元20各年保利营业额Financial ManagementXMU（4）目标资本利润保本入住率）目标资本利润保本入住率达到目标利润的平均入住率=93.077%达到目标利润的平均入住率=93.077%天客房数房价收入实现目标利润平均营业36565%保利额保利额率营业税率）变动成本（固定成本目标利润1)1/(T11890.67万元万元Financial Management

39、XMUNPV=8168.59万元NPV=8168.59万元0IRR=11.02%IRR=11.02%WACC=8.68%回收期：静态 8.86年动态14.67年回收期：静态 8.86年动态14.67年经营期限经营期限20年年保本点7367.1万元保本点7367.1万元年营业收入年营业收入基于经营性固定成本平均保本比例基于经营性固定成本平均保本比例7695.07/14959=51.44%；基于总固定成本平均保利比例基于总固定成本平均保利比例11890.67/14959=79.50%。（5）经济效益评价总结）经济效益评价总结Financial ManagementXMU第四部分 基于还贷计划下的投

40、资项目评价第四部分 基于还贷计划下的投资项目评价（一）长期贷款偿还方式（1）不等额还贷：定期支付利息，到期一次偿还本金；（2）等额还贷：贷款期间每年偿付一定比例的本金加当年的利息；（3）分阶段等额还贷：定期等额偿还本金与利息。（一）长期贷款偿还方式（1）不等额还贷：定期支付利息，到期一次偿还本金；（2）等额还贷：贷款期间每年偿付一定比例的本金加当年的利息；（3）分阶段等额还贷：定期等额偿还本金与利息。项目方案一方案三方案二NPV8168.59万元8168.59万元项目方案一方案三方案二NPV8168.59万元8168.59万元8168.59万元IRR11.0211.02万元IRR11.0211

41、.0211.02%PBP静态8.86年动态14.67年静态8.86年动态14.67年静态8.86年动态14.67年保本点7400.89万元7367.1万元7367.1万元保利点11924.45万元11890.67万元11890.67万元利息支出总额PBP静态8.86年动态14.67年静态8.86年动态14.67年静态8.86年动态14.67年保本点7400.89万元7367.1万元7367.1万元保利点11924.45万元11890.67万元11890.67万元利息支出总额5756.02万元万元5378.00万元万元5324.2万元万元9年偿还期利息 保障情况每年都有保障每年都有保障年偿还期利

42、息 保障情况每年都有保障每年都有保障前几年难于保障前几年难于保障Financial ManagementXMU（二）还贷方案（二）还贷方案1：不等额偿还方式：不等额偿还方式项目项目建设 期建设 期经营期经营期年份1 2 3 4 5 6 7 8 9 合计年初借款累计年初借款累计20000 20000 18580 17062 15440 13601 11522 9116 6414 3386 建设期利息1000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 本年偿还金额本年偿还金额1000 2420 2447 2475 2611 2759 2982 3158 3348 3555 25756 还本0 1420

43、1518 1622 1839 2079 2406 2702 3028 3386 20000 付息1000 1000 929 853 772 680 576 456 321 169 5756 年末借款余额年末借款余额20000 18580 17062 15440 13601 11522 9116 6414 3386 0 还款资金来源还款资金来源EBITDA2742 2932 3132 3552 4015 4647 5218 5847 6539 38623 占比0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 EBITDA27032854301233573737425847265240580635697所得

44、税35697所得税备注贷款期限10年（包括建设期1年），偿还期限9年，利率5%Financial ManagementXMU基于还贷方案基于还贷方案1的效益评价的效益评价指标计算结果评价NPV8168.59万元指标计算结果评价NPV8168.59万元0IRR11.02IRR11.02WACC（8.68%）回收期静态8.86年，动态14.67年经营期限）回收期静态8.86年，动态14.67年经营期限20年保本额（经营性保本额）7400.89万元（6898.92万元）每年都能实现保利额（经营性保利额）11924.45万元（11422.49万元）从第6年起能够实现保本入住率58%年保本额（经营性保本

45、额）7400.89万元（6898.92万元）每年都能实现保利额（经营性保利额）11924.45万元（11422.49万元）从第6年起能够实现保本入住率58%保利入住率93%保利入住率93%注释：目标资本利润14000万元15%2100万元注释：目标资本利润14000万元15%2100万元Financial ManagementXMU（二）还贷方案（二）还贷方案2：不等额偿还方式：不等额偿还方式项目项目建设期建设期经营期经营期年份123456789合计年初借款累计年初借款累计2000020000181861628114281121829977766252312679建设期利息1000000000

46、000本年偿还金额本年偿还金额100028132813281328132813281328132813281325324还本018131904199920992204231424302552267920000付息100010009098147146094983832611345324年末借款余额年末借款余额200001818616281142811218299777662523126790还款资金来源还款资金来源EBITDA27412931313235524014464652185847653838623备注贷款期限10年（包括建设期1年），偿还期限9年，利率5%Financial Manag

47、ementXMU（三）还贷方案（三）还贷方案3：分阶段等额偿还方式：分阶段等额偿还方式项目项目建设期建设期经营期经营期年份123456789合计年初借款累计年初借款累计20000200001830016515144861235710120777253072719建设期利息1000000000000本年偿还金额本年偿还金额100027002700285428542854285428542854285425378还本017001785202821292236234724652588271920000付息100010009158257246175063882651345378年末借款余额年末借款余额

48、20000183001830016515165151448614486123571235710120101207772777253075307271927190 0还款资金来源还款资金来源EBITDA所得税所得税27032852300833503727424847165232580138623备注贷款期限10年（包括建设期1年），偿还期限9年，利率5%Financial ManagementXMU基于还贷方案基于还贷方案3的效益评价的效益评价注释：目标资本利润14000万元15%2100万元注释：目标资本利润14000万元15%2100万元指标计算结果评价NPV8168.59万元指标计算结果评

49、价NPV8168.59万元0IRR11.02IRR11.02WACC（8.68%）回收期静态8.86年，动态14.67年经营期限）回收期静态8.86年，动态14.67年经营期限20年保本额（经营性保本额）7367.1万元(6898.92万元)每年都能实现保利额（经营性保利额）11890.67万元(11422.49万元)从第6年起能够实现保本入住率57.67%年保本额（经营性保本额）7367.1万元(6898.92万元)每年都能实现保利额（经营性保利额）11890.67万元(11422.49万元)从第6年起能够实现保本入住率57.67%保利入住率93.1%保利入住率93.1%Financial

50、ManagementXMU第五部分 投资项目风险分析第五部分 投资项目风险分析（一）因变量选择（二）自变量选择（三）波动幅度设定（一）因变量选择（二）自变量选择（三）波动幅度设定我们选取NPV、IRR和回收期来衡量公司业绩的改变我们选取NPV、IRR和回收期来衡量公司业绩的改变收入：入住率、客房单价成本：主营成本、工资费用收入：入住率、客房单价成本：主营成本、工资费用客房单价：10%、5%入住率：20%、10%主营成本和工资费用：10%客房单价：10%、5%入住率：20%、10%主营成本和工资费用：10%Financial ManagementXMU（四）弹性分析的描述性统计结果（四）弹性分析