房地产经济学论文汇报.ppt

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1、房地产经济学论文汇报论房地产市场宏观调控我国严峻的房地产市场背景我国严峻的房地产市场背景在我国如今房价居高不下，房地产经济问在我国如今房价居高不下，房地产经济问题极为严峻的现况下，如何做好房地产市题极为严峻的现况下，如何做好房地产市场的宏观调控政策显得至关重要，因此我场的宏观调控政策显得至关重要，因此我们也该了解有关们也该了解有关宏观调控宏观调控方面的知识。方面的知识。基本政策和内容1、土地计划调控。土地作为重要的生产要素，是宏观政、土地计划调控。土地作为重要的生产要素，是宏观政策调控的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调策调控的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效尤为直接

2、和显著，因为房地产开发总是伴随着对节的功效尤为直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。接控制房地产开发的规模和结构。2、税收的功能。房地产税收政策是政府调控房地产市场、税收的功能。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府的土地收益，还可以通过赋税差别体现政府系、保证政府的土地收益，还可以通过赋税差别体现政府的税收政策和产业政策，进而抑制市场投机、控制房地产的税收政

3、策和产业政策，进而抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。3、金融杠杆的作用。房地产业与金融业息息相关。金融、金融杠杆的作用。房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。发展房地产金融，通过为金融业提供了广阔的发展天地。发展房地产金融，通过近代规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市近代规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。场，实际上是政

4、府调控房地产市场的一个重要手段。房地产市场宏观调控政策的国际经验世界上一些市场经济国家和地区对房地产业的发展无世界上一些市场经济国家和地区对房地产业的发展无不进行宏观上的调控和管理不进行宏观上的调控和管理,借鉴参考他们的经验借鉴参考他们的经验,吸吸取他们在发展中的教训可能是有益的。这里我们有意取他们在发展中的教训可能是有益的。这里我们有意选择两个比较典型的案例选择两个比较典型的案例,一是美国一是美国,一是德国。一是德国。美国美国“次贷次贷”危机与房价调控的美国样本危机与房价调控的美国样本 在经济遭受周期性衰退和在经济遭受周期性衰退和“911”恐怖袭击事件打击后恐怖袭击事件打击后,美联储从美联储

5、从2001年初开始年初开始13次降息次降息,并一度将利率维持并一度将利率维持在在1%这一自这一自1958年以来的最低点长达一年之久年以来的最低点长达一年之久,美国美国住房抵押贷款利率也降到住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情。截至见的低利率极大地刺激了人们的购房热情。截至2005年底年底,美国住房销售量连续美国住房销售量连续5年创下历史新高年创下历史新高,4年年时间累计涨幅达到了时间累计涨幅达到了50.56%,美国房价高涨和全球性美国房价高涨和全球性的流动性过剩也推动了西方主要发达国家房价的一路的流动性过剩也推动了西方主要发达国

6、家房价的一路飙升。飙升。美国的房地产经济调控样本2007年年4月月,美国第二大次级房贷公司美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司的破产新世纪金融公司的破产就暴露了次级抵押债券的风险。同年就暴露了次级抵押债券的风险。同年8月开始月开始,美联储和美国政府采美联储和美国政府采取宏观经济政策对危机进行干预取宏观经济政策对危机进行干预,主要包括主要包括:向市场注入数千亿美元向市场注入数千亿美元的流动性资金的流动性资金,调低基准利率和窗口贴现率调低基准利率和窗口贴现率,减税刺激经济等。但这减税刺激经济等。但这些政策并没有完全阻止危机的进一步发展和恶化。次贷危机逐步发些政策并没有完全阻止危机的进一步发展和恶化

7、。次贷危机逐步发展成为金融危机展成为金融危机,并向西方发达国家和世界范围蔓延。并向西方发达国家和世界范围蔓延。2008年年8月月,美国财政部和美联储被迫接管美国财政部和美联储被迫接管“两房两房”,9月月15日雷曼日雷曼兄弟公司向法庭提交破产保护申请兄弟公司向法庭提交破产保护申请,一系列突如其来的一系列突如其来的“变故变故”使使得美国金融危机迅速向全球蔓延。此后得美国金融危机迅速向全球蔓延。此后,美国政府采取了一系列积美国政府采取了一系列积极货币政策极货币政策,包括联合国际十大金融机构推出平准基金包括联合国际十大金融机构推出平准基金,对对AIG施以施以援手援手,暂时禁止卖空金融股等。接着暂时禁止

8、卖空金融股等。接着,美国政府向国会提交了超过美国政府向国会提交了超过7000亿美元的救市计划亿美元的救市计划,并经过多次反复终获国会通过。进入并经过多次反复终获国会通过。进入2009年年,新任总统奥巴马一上台就游说国会通过了总额超过新任总统奥巴马一上台就游说国会通过了总额超过8100亿美元亿美元的新的经济刺激计划。的新的经济刺激计划。2009年年3月美国政府还通过了月美国政府还通过了2750亿美元房亿美元房地产刺激计划地产刺激计划,包括用包括用750亿救亿救900万万“房奴房奴”。美国的房地产经济调控样本事实上事实上,自自2005年底以来美联储就已经意识到要防止住房市场泡沫化年底以来美联储就已

9、经意识到要防止住房市场泡沫化,在截至在截至2007年年6月的两年里连续月的两年里连续17次提息次提息,美国政府还采取税收调节等措施美国政府还采取税收调节等措施:一是开一是开征房地产税征房地产税,税率一般为税率一般为1%至至3%;二是针对房屋购买和出售时的差价二是针对房屋购买和出售时的差价,一些州一些州政府专门征收房地产增值税政府专门征收房地产增值税;三是根据个人信用评级实行差别化贷款政策三是根据个人信用评级实行差别化贷款政策;四四是限制投资性房屋的数量。但总体来看是限制投资性房屋的数量。但总体来看,美国政府并没有采取严厉有效的调控美国政府并没有采取严厉有效的调控措施措施,而寄希望于通过市场这只

10、无形的手自我调节。而寄希望于通过市场这只无形的手自我调节。总之总之,美联储长期执行低利率和过于宽松的货币政策美联储长期执行低利率和过于宽松的货币政策,“两房两房”的设立和运作的设立和运作,监管的放松和复杂衍生金融工具的创新监管的放松和复杂衍生金融工具的创新,推动了房地产市场的过度繁荣推动了房地产市场的过度繁荣,而在而在意识到房地产泡沫后意识到房地产泡沫后,过于依赖税收和利率手段过于依赖税收和利率手段,依靠市场自我调节的做法依靠市场自我调节的做法,最最终没能阻止房地产泡沫的破灭。总结后一阶段的政府行为终没能阻止房地产泡沫的破灭。总结后一阶段的政府行为,已经从简单的信贷已经从简单的信贷和税收调节转

11、变为深刻的财政和货币政策的全面调整。和税收调节转变为深刻的财政和货币政策的全面调整。德国房价调控的德国样本房价调控的德国样本 过去十年里过去十年里,德国房价一直保持较低水平。德国德国房价一直保持较低水平。德国物价水平平均年涨幅物价水平平均年涨幅2%,而名义房价每年仅上涨而名义房价每年仅上涨1%,实际上自实际上自1977年至今的年至今的30年中年中,德国的平均德国的平均房价仅上涨了房价仅上涨了60%,而同期个人名义收入额已经而同期个人名义收入额已经增长了增长了3倍。与德国房价形成明显对比的是倍。与德国房价形成明显对比的是,在在过去过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了年内大多数欧洲国家的房价

12、已经上涨了两倍两倍,特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家,房房价更是以每年两位数的速度飞涨价更是以每年两位数的速度飞涨,十年内已经涨十年内已经涨了了3倍多。德国政府独具特色而又针对性极强的倍多。德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策调控政策,正是长期保障房价稳定的关键所在。正是长期保障房价稳定的关键所在。德国的经验是德国的经验是:德国的房地产经济调控样本第一第一,并不把住宅建设作为德国经济增长的并不把住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业支柱产业”,而是作为社会福利机而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定制的重要一环。德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家

13、德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等与医疗、教育等一样一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一,房地产政策始终是德国政房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价保障民众的住房福利而是抬高房价,丧失的可能就不仅仅是选票丧失的可能就不仅仅是选票,而可能会是整而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。个政党以及政治家的政治生命。第二第二,特有的特有的“合同储蓄合同储蓄”住房金融模式住房金融模式,以及房贷的固定

14、利率机制以及房贷的固定利率机制,为稳定房价为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同,德国实行德国实行“先存先存后贷后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作合作”而非赢利而非赢利,合同储蓄大约占合同储蓄大约占到德国房贷总额的一半左右到德国房贷总额的一半左右,利率且固定不变利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市对房贷市场起着稳

15、定器作用。场起着稳定器作用。第三第三,税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益。用于出售的房地产首先要缴税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值纳评估价值1%-1.5%的不动产税的不动产税,房屋买卖还要交房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖的交易税。如果通过买卖获得盈利获得盈利,还要交还要交15%的差价盈利税。德国法律还规定的差价盈利税。德国法律还规定,对于房价、房租超高乃对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过至暴利者要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价合理房价”的的20%为为“超高房价超高房价”,根据德国经济

16、犯罪法就已经构成了违法行为。如果地产商制根据德国经济犯罪法就已经构成了违法行为。如果地产商制订的房价超过订的房价超过50%则为则为“房价暴利房价暴利”,这已经触犯刑法构成犯罪这已经触犯刑法构成犯罪,出售者将出售者将受到更高罚款受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。甚至最高被判处三年徒刑。面对各种经济问题需要多种宏观调控手段就目前我国的现实情况来看，经济发展模式的就目前我国的现实情况来看，经济发展模式的最大隐患在于内部经济增长要素的比例不协调最大隐患在于内部经济增长要素的比例不协调与外部经济的不确定性加大，为此经济结构的与外部经济的不确定性加大，为此经济结构的调整主要涉及两个方面：一种是静态的结

17、构调调整主要涉及两个方面：一种是静态的结构调整，另一种是动态的结构调整。前者主要是指整，另一种是动态的结构调整。前者主要是指产业结构、区域结构调整等，即保证社会资源产业结构、区域结构调整等，即保证社会资源的最优化配置，提高我国经济发展的质量；后的最优化配置，提高我国经济发展的质量；后者主要是指经济增长方式的结构调整，即确保者主要是指经济增长方式的结构调整，即确保经济增长的持续性与合理性。二者的目标也即经济增长的持续性与合理性。二者的目标也即我国产业的转型升级与经济增长动力由外需向我国产业的转型升级与经济增长动力由外需向内需的转换。内需的转换。综观各国经验对我国综观各国经验对我国房地产市场房地产

18、市场宏观宏观调控调控的总结的总结其一其一,房地产宏观调控是必要的也是必须的房地产宏观调控是必要的也是必须的,同样同样,面对国内外经济形势的巨变面对国内外经济形势的巨变,中央调整房地产政中央调整房地产政策是及时的有效的。中央调整房地产政策是及策是及时的有效的。中央调整房地产政策是及时的有效的。美国次贷危机的教训充分表明时的有效的。美国次贷危机的教训充分表明,过过度相信房地产市场自我调节是不行的度相信房地产市场自我调节是不行的。其二其二,科学把握房地产业的发展定位科学把握房地产业的发展定位,不断完善宏不断完善宏观调控政策观调控政策,改进调控方式。改进调控方式。,要认识到人口增长要认识到人口增长和土

19、地、资源匮乏的现实国情和土地、资源匮乏的现实国情,切实转变经济增切实转变经济增长方式长方式,逐步降低经济发展对固定资产投资和房逐步降低经济发展对固定资产投资和房地产投资的依存度地产投资的依存度,降低地方财政收入对土地出降低地方财政收入对土地出让的依赖。让的依赖。其三其三,进一步的房地产宏观政策应着眼于构建长进一步的房地产宏观政策应着眼于构建长期稳定的房价形成机制。保持融资成本的长期期稳定的房价形成机制。保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。可以借鉴德国特有的住房金融模式要手段。可以借鉴德国特有的住房金融模式,也也可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优势势,进行大胆的创新进行大胆的创新,为稳定房价提供全面的系统为稳定房价提供全面的系统的金融制度支撑。的金融制度支撑。感谢您的关注！作者：孙晓庄学号：08202010131