企业管理资料范本-房地产采购部岗位职责.docx

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1、房地产采购部岗位职责1、组织编制材料、设备供应管理管控的各项规章制度报总经理审批后组织执行：2、相关相关项目市场调查，了解市场行情，掌握建材价格：3、开展供应商调杳，建立，管理管控供应商目录和档案；4、根据工程进度和材料需求计划，制定材料（设备）采购计划；5、参与材料（设备）采购招投标和采购合同协议的制定；6、参与大型设备的选型、定性审核；7、协助工程部开展采购材料、设备的质量检验工作；8、审核材料设备价格，报主管副总经理审批；9、相关相关项目材料（设备）的采购管理管控、相关质量本合同支付资金服务管理管控和交货管理管控工作；10、做好材料（设备）资料的收集、整理；11、即使将有关合同协议、文件

2、资料收集汇总归类，统一交合约管理管控部存档 工作职责供应部工作职费和工作标准一、目的作用：1.1 可作为供应部开展工作的规范依据。1.2 可作为公司领导人考核供应部工作业绩的衡量依据。1.3 可作为供应部相关人企业员工作中相互监督与协作配合的依据。二、管理管控归口总经理是供应部的上级直接领导人。供应部的工作直接对总经理相关相关项目。三、工作职责1、采购计划的编制相关相关项目根据生产、总务、设备及检验等各部室物品需求计划，编制与之相配套的 采购计划，并组织具体的实施，保证经营过程中的物资供应。磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。_L程相关项目建成后，如发现质量问题乂不 可能像一些工业质量本合同

3、支付资金服务那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包 换”或“退款”，因此工程相关项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。1、房地产相关项目施工前准备阶段质量管理管控。（1）明确质量目标房地产开发相 关项目的质量目标确定与相关项目投资人的开发相关项目战略和质量本合同支付资金 服务策划定位有关，同时与相关项目的进度控制、成本控制处了一个相同优先级。因此, 相关项目开发的质量目标必须适合相关项目本身的特点。目标过低，会对相关项目带来 伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。上述两方面都 不是开发商的本意。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益 和费用分析

4、，在相关项目投资人和相关项目团队中增强质量成本认以，要树立开发相关 项目全寿命周期成本观念。适当增加相关项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加 预防成本，大力降低事故成本。（2）制定相关项目建设实施的质量管理管控计划在确 定了相关项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编 制的输入、工具和技术（质量基准计划、相关流程图、坚持设计样板带路、准确的使用 质量标准）编制切实可行的质量计划。明确相关项目团队的相关质量责任，相关项目经 理对相关项目质量管理管控相关相关项FI,相关项FI质量经理具体对相关项目质量相关 相关项目，相关项目团队各专业工程师对相关项目质量的规范相关相

5、关项目，实施单位 承担对相关项目的结果相关相关项目。（3）质量保证质量保证就是实施质量计划，增 强相关项目投资人、相关项目最终用户相关项目质量的信心。如，开发相关项目工程 建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进 行核直，使施工单位的资质等级与承揽的工程相关项目要求相一致，对施工相关人员素 质和相关人员结构进行监控，使参与施工的相关人员技术水平与工程技术要求相适应； 在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发相关项目的质量目标,进度目标, 成本控制目标以及招标条件，作到江太公钓鱼愿者上钩；对施工组织设计和质量计 划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备

6、进行监控；对施工机械设备的选择，应考 虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等 方面对施工质量的影响与保证;组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审 会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理管控体系等。（4）开发相关项目建设的 施工过程质量控制相关项FI施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控 制。在房地产开发相关项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段 性成果与原合同协议所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用 合同协议确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，找 出偏差;运用经

7、批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差； 运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场相关项目部 是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保 工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保质量本合同支付资金服务的最终 质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施_L作业 相关流程图。在实际工作中我们可以委托相关项目监理单位对施工单位质量管理管控体 系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工相关人员、施工机械设备、 施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求：做

8、好设计变更的 控制工作：做好施工过程中的检查本合同支付资金服务工作；做好工程质量问题和质量 事故的处理，当出现不合格质量本合同支付资金服务时，应要求施工单位采取措施予以 整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、 隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配 件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋 等实行取样送检规章制度；对从事计量作业的操作相关人员技术水平进行审核，对其计 量作业结果进行评价和确认。结论：在相关项目开发建设中实施质审计划，关键是加强质最预防措施的落实，适当增 加预控成本（

9、一致质量成本），大力减少返工成本（非一致质量成本）。按现代相关项目 管理管控理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大 不一致成本，其实就是加大了质量投入。这对开发商是非常不利的。同时也降低了开发 相关项目本应取得的经济效益。2、物资供应：2.1 相关相关项目原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及 燃料等的采购供应工作。2.2 认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。2.3 及时采购物资采购计划中提出的各类物资，做到既要价格合理，又要保证质量。2.4 相关相关项目各类采购合同协议的签订与管理管控、落实工作，并制订相应的管理 管控规章制度。2.5

10、 严格执行企业制定的物资供应规章制度，按照采购原则进行采购作业，根据生产安 排做好物资供应的进度控制，实现物流的优化管理管控。3、采购物资的入库与结算：3.1 相关相关项目办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。3.2 对不合格质量本合同支付资金服务及时退货。4、供货单位的质量审核：4.1 参加对供货单位进行质量管理管控体系的审核工作。4.2 加强物资供应档案的管理管控，做好物资信息情报的工作，建立起牢固可靠的物资 供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。4.3 相关相关项目制订物资采购工作各项管理管控规章制度。4.4 建立可靠的物资供应基地，会同质最管理管控部等有关部门机构做好供应商评估、

11、 优化选择、关系处理等工作。使之按时、按质、按量进行物资供应。5、相关相关项目企业外委托加工的出入库业务。6、与企业内各部门机构加强沟通配合，处理好生产经营过程中发生的各物流管理管控 需求协调平衡的事项和突发问题。7、完成公司领导人交办的其他工作任务。四、职责权限：4.1 对于未经批准的计划有权拒绝供应。4.2 有权要求仓库保管员提供报库存表。4.3 采购权：4.3.1 食堂用具的采购权。432办公用品、用具及劳动保护用品、工装的采购权。4.3.3 卫生用品、用具的采购权。4.3.4 公司内备品、备件、生产用品用具及维修用料的采购权。4.3.5 检验用品及用具的采购权。4.3.6 企业用燃料的

12、采购权五、工作标准5.1 坚决执行总经理下达的各项工作指令，并且圆满地完成。5.2 根据生产需求计划和物资库存情况编制合理的采购计划，按时、按质、按量地供应 企业生产经营所需要的各种物资，为企业生产经营活动提供了物资保障。5.3 严格执行企业物资供应规章制度，遵守企业制定的采购原则，采购作业及供应商管 理管控、供应渠道的建立等方面的工作均符合企业规定要求。5.4 与其他部门机构能够很好地沟通和协作配合，对物资供应发生异常情况或生产任务 的临时调整变动，均能较好地与有关部门机构协调处理。5.5 根据各部门机构需注计划，实行定期订购和定量订购正式正式生效，达到最小限度 地占用流动资金，提高资金使用

13、效益。5.6 对供应商的管理管控办法行之有效，所建立的物资供应渠道及供应网络牢固 可靠，对物资供应的情报工作及物资供应档案资料管理管控均达到了规范要求。5.7 对业务员的H常管理管控严格，外出工作相关人员没有出现损害企业利益及违章违 纪现象，工作效率普遍反映均好。5.8 日常工作管理管控有条理，办公室整洁，工作秩序好、效率高。5.9 与其他部门机构在工作上能较好地沟通和协作配合。工作注意事项注意合同协议内容。在政府采购合同协议签订时，要重视有关相关项目本合同支付资金 服务方面的规定，明确本合同支付资金服务标准、本合同支付资金服务程序、本合同支 付资金服务责任、争议解决办法、检验费用负担原则等条

14、款，为相关项目本合同支付资 金服务工作打下良好基础。加强中间本合同支付资金服务。中间本合同支付资金服务是相关项目本合同支付资金 服务的重要组成部分。有的货物采购相关项目在货物制造过程中需要进行监造，以保证 原材料质量和工艺符合合同协议的约定；工程类相关项目国家有相应的本合同支付资金 服务规范和施工质量本合同支付资金服务标准，应严格按标准和规范执行。需要委托专 业监理和质量监督的，要委托专业监理和质量监督部门机构进行工程质量监理和质量监 督。要做好工程变更管理管控，严格签证程序，工程结算要委托具有工程造价咨询单位 资质的单位进行审核。精心准备。准备工作是否充分对本合同支付资金服务工作质量具有重要

15、影响，实际工 作中，很多相关项目因为准备不充分，本合同支付资金服务工作流于形式，草率收场。 要成立本合同支付资金服务小组，确定参与本合同支付资金服务相关人员。本合同支付 资金服务小组相关人员必须由多方面相关人员参与，形成相互制约的局面，根据采购与 本合同支付资金服务分离的原则，经办采购的相关人员不能担任本合同支付资金服务小 组的主要相关相关项目人。本合同支付资金服务小组所有成员都要熟悉采购文件、采购 合同协议、国家有关本合同支付资金服务标准等资料。制定本合同支付资金服务实施方 案，增加整个本合同支付资金服务工作的计划性。规范本合同支付资金服务报告内容。本合同支付资金服务报告要真实、客观、全面、

16、 详细记录本合同支付资金服务工作情况，本合同支付资金服务小组成员均应在本合同支 付资金服务报告上本相关项目联系相关公司正式正式生效方法。在实际相关项目操作过 程中，发现有的本合同支付资金服务报告相关人员本相关项目联系相关公司正式正式生 效方法不全、内容过于简单，不能反映本合同支付资金服务工作实际情况，以后如果出 现问题，不利于进行责任追究。加强本合同支付资金服务工作的建议建立健全法规体系，规范政府采购相关项目本合同支付资金服务行为。国际上实施政 府采购规章制度的国家和地区，都建立有非常严格的采购合同协议监督管理管控规章制 度，设有专门的章节或实施细则，明确本合同支付资金服务主体、本合同支付资金

17、服务 标准、本合同支付资金服务程序等内容，以规范政府采购合同协议的本合同支付资金服 务行为。目前，我们在政府采购相关项目本合同支付资金服务方面缺乏操作细则，导致 政府采购相关项目本合同支付资金服务工作不规范。应建立健全政府采购相关项目本合 同支付资金服务的相关法律、法规及操作细则，明确政府采购相关项目本合同支付资金 服务主体、本合同支付资金服务内容、本合同支付资金服务程序、本合同支付资金服务 责任等内容，规范政府采购相关项目本合同支付资金服务行为。集中采购机构要加大对政府相关项目本合同支付资金服务工作的力度。现行政府采购 法律赋予采购人很大的权力：比如采购需求的拟定、采购文件的确认、参与评审、

18、采购 结果确定等。与之相比，对集中采购机构的权责规定不对等。根据政府采购法第十七条: 集中采购机构进行政府采购活动，应当符合采购价格低于市场平均价格、采购效率更高、 采购质量优良和服务良好的要求。可以看出，政府采购法对集中采购机构提出了很高的要求，但是，对集中采购机构的 权力体现的少，要达到采购质量优良的要求，加强相关项目本合同支付资金服务是一项 重要的措施。目前，可以把协议供货采购和定点采购等服务类采购作为加强本合同支付 资金服务工作的重点和突破口。加强政府采购本合同支付资金服务环节的监督检查。政府采购监督管理管控部门机构 应当加强政府采购本合同支付资金服务环节的监督检查，尤其是对合同协议变

19、更的监督 检查，实现政府采购工作的全过程监管，杜绝各种违法交易行为在合法程序下滋生与蔓 延。政府采购法规定，政府采购合同协议履行中，采购人需追加与采购合同协议标的相 同的货物、工程或者服务的，在不改变合同协议其它条款的前提下，可以与供应商签订 补充合同协议，但所有补充合同协议的采购金额不得超过原合同协议采购金额的百分之 十。在实际政府采购过程中，政府采购法的这条规定有时被滥用，应该作为监管重点。*质 量管理管控*如何进行房地产开发相关项R的质量管理管控近十年以来,房地产开发相关项目如雨后 春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由 于未掌握地产开发规律导致开发

20、出来的质量本合同支付资金服务不被市场认同，频于倒 闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有个：由于质量本合同支付资金服务 的质量差而导致房产商倒闭。这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段 选择质量、可行性研究质量、相关项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业 管理管控质量等。下面就如何提高房地产开发相关项目的质量本合同支付资金服务质量 提出个人的想法。房地产开发相关项目的生命周期为：前期可行性研究质量本合同 支付资金服务策划设计实施交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使 每阶段都能提交符合市场需要、客户满意的质量本合同支付资金服务，对房地产开发 相关项目来说是

21、至关重要的，也是关系到成败的根本一、目前房地产开发相关项目的问题在房地产相关项目开发中我们普遍忽视开发前期相 关项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理管控，而把主要精力放在施工 阶段。如果靠获取相关项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但我们作为建设方, 以相关项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发相关项目进行到施工阶段时， 质量本合同支付资金服务策划、市场定位、目标客户群、相关项目的设施配套均已确定， 规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如质量本合同支付资金服务策 划、市场定位、目标客户群、相关项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案 和设计图纸不是最优

22、，很难保证工程相关项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面 地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场 的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查（宏 观、中观、微观调查）、对调查结果深入进行分析和对规划方案、户型、景观方案等进 行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设 计相关人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发相关项目的质量本合同 支付资金服务质量。二、房地产开发相关项目的前期工作房地产开发相关项目前期工作，主要是指相关项目 建议书、可行性研究报告、相关项目开发的质量本合同支付资

23、金服务策划等。前期工作 的质量是整个工程房地产相关项目的关键。房地产相关项目的地段选择、规模、规划方 案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、 开发相关项R的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面, 各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发相关项目的前途和命运。个人建议从如下几点作手：1、建立开发相关项目质量管理管控责任制。相关项目相关相关项目人是开发相关项目 质量的全权相关相关项目人，必须亲自抓质量工作。大型开发相关项目还可设相关项目 质量经理。质量经理的职责是：根据投资人相关项目开发战略，市场定位目标，相关相 关项FI编制开发相关项

24、目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查 相关项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现 重大的管理管控方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向相关项目团队相关相关 项目人报告；编制相关项目质量报告，报上级质检部门机构和相关项目经理。相关项目 质量经理对质量的监督检查，不能代替相关项目其它岗位的质量职责，相关项目各个经 理、专业相关相关项目人、各部室、各专业相关人员各自均应完成自己应负的质量责任, 相关项目质量才能有保证。2、制定开发相关项目的质量计划。充分了解相关项目投资人开发相关项FI的战略决策 和质量政策，了解和掌握相关项目的特点，熟悉地产

25、行业动态走势，明确咨询成果的质 量目标和质量标准；熟悉在询企业的质量管理管控体系文件，根据相关项目组织结构的 特点，决定如何应用企业的质量管理管控体系。如是独立的开发相关项目团队，就应对 开发企业的质量管理管控体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和 实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的 措施都予以明确。质量管理管控计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。3、建立开发相关项目前期工作成果的质量评审规章制度。建立评审规章制度是保证和 提高开发相关项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的 知识和智慧，可.以及时发现问题，

26、优化前期工作成果。对相关项目咨询公司提供的相关 项目咨询工作完成以后，开发商相关项目团队要求咨询公司先组织本相关项目相关人员 对相关项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果 才能提交给委托方，建设方相关项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善， 并形成性相应记录文件，以提而投资效益。在开发相关项FI的前期咨询单位选择上，应 严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分 析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决 策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与 分析

27、，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询 公司相关人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。不过，作为进入WTO的大国， 我们的管理管控要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发相关项目的作法，在不久将会 成为历史。三、设计阶段的质量控制1、方案设计阶段在房地产开发相关项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发 相关项目的质量本合同支付资金服务策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为 房地产投资人，他投开发相关项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因 此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的 相关项目开发质量本合同支

28、付资金服务定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。 开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察， 因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发 商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有 意向作该相关项目的几家方案设计单位作设计前，请作本相关项目咨询公司相关相关人 员对方案设计单位进行相关项目可行性研究、质量本合同支付资金服务市场定位的介绍 讲解，设计相关人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过 程中，作为业主尽量不要对方案设计相关人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情

29、发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规 划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同协议，在此基础上进行细化, 作出报批方案。2、施工图设计阶段 施工图设计是在开发相关项目的规划方案审查通过的基础上进行 的，因此，规划方案是作相关项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施 工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型相关项目可按初步设计、技术设计和施工 图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本 工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），其 FI的是通过不同阶段设计深度的控制

30、保证设计质量。（1）、开发相关项目的设计阶段质 量控制方法。正确地编制设计任务书，设计任务书应以相关项目前期的策划定位、批 准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了 有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计 过程中和阶段设计完成时，开发商的相关项目设计主管相关人员应以设计招标文件（含 设计任务书、地质勘察报告等）、设计合同协议、政府有关批文、各项技术规范、气象、 地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中， 特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计， 存在隐患

31、或功能降低。（2）、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管相关人员在相 关项目经理的领导人下，对设计过程进行管理管控，监督检查建设方各专业工程师对专 业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计质量本合同支付资金服务和服务满足 合同协议规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划：根据相关项目 计划、相关项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；相关相关项目各专 业之间的衔接：相关相关项目组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合 技术方案的合理性；相关相关项目组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证； 相关相关项目控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；

32、对设计关键控制点 进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。（3）、明确建设 方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要编写专业设计任务书, 明确各阶段设计的细度和深度以及体现相关项目特点的设计要求。作为建设方对设计监 控一般都按专业监控，实行专业和相关项目组相结合的矩阵正式正式生效管理管控，要 求设计单位的各专业部室和相关项目组与建设方相关专业相关人员和相关项目部形成 对应衔接的工作关系，建设方相关相关人员对设计质量都负有管理管控和控制的职责。 并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为相关项目派遣符合资格 要求的专业相关相关项目人和各级设计相关人员，保证相关项目具有足够质量和数量的 人力资源，以确保设计质量；相关相关项FI确定设计中采用的专业技术方案，对设计专 业技术方案的先进性、可靠性、合理性相关相关项目；组织或参加设计各阶段设计输入、 输出、成品的评审或验证。四、施工阶段的质量控制施工是开发相关项目形成实体的过程，也是决定最终质量本合 同支付资金服务质量的关键阶段，要提高开发相关项目的工程质量，就必须狠抓施工阶 段的质量控制。工程相关项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素 很多，使用材料的微小差异、操作的微小变更修改、环境的微小波动，机械设备的正常