【2018中原年报】—广州中原研究发展部.pdf

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1、因城施策 开启“广式”调控新篇章 2018广州楼市总结暨2019展望 导语导语 每个城市都有自己的“个性” 广州是个怎样的“城”“城”？ 广州想施展怎样的“策”“策”？ 回顾2018年广州楼市 发现“广式”调控雏形已现 展望2019年 分类指导分类指导赋予我们丰富联想 怎么分类？如何指导？ 毋庸置疑的是 这将开启“最具广州特色最具广州特色”的 “广式”调控新篇章！ 因因 城城 施施 策策 分分 类类 指指 导导 2018年12月中央经济工作会议确定了明年楼市调控方向: 坚持房住不炒的定位坚持房住不炒的定位 逆周期调节，因城施策，分类指导逆周期调节，因城施策，分类指导 构建房地产市场健康发展长效

2、机制构建房地产市场健康发展长效机制 CONTENTS 前情提要 因城施策，广式调控雏形初现 构建健康楼市，更多市场痛点亟待优化 分类指导，开启广式调控新篇章 1 2 3 PART 1 因城施策 广式调控雏形初现 土地市场：从全年亮点，窥立体调控思路 新房市场：从成交变化，看机制优化效果 商办市场：从关键节点，探分类指导意义 总量猛增3成，整体溢价率不足5% 供地结合产城规划，促进人口外拓 配建30万人才房，保障居住需求 成交跌18.9%，促使优化措施出台 房价稳定，下半年呈以价换量趋势 优化效果立竿见影，四季度翘尾 330政策下,供求低位,库存激增 分步优化、年底适时松绑释放个人购买力 明年或

3、迎小高潮，价格将平稳 因城施策 开启广式调控新篇章 官方切实加大土地供应官方切实加大土地供应 ，总量总量创创4 4年年新高新高 土地土地市场市场 264 167 295 395 120 70 73 77 2015201620172018商服用地供应面积（万） 商住用地供应面积（万） 数据来源：广州中原研究发展部，全市公开出让 20152015- -20182018年广州商住商服用地年广州商住商服用地供应供应情况情况 2018年广州切实加大土地供应，今年供地总量较去年增加28%，创4年新高。 其中，商住地供应逼近400万，与计划“每年平均供应475万普通商品住宅用地”的目标不断接近，反映广州坚决

4、落实加大土地供应的决心。 另一方面，得益于去年12月以来充足的供应量，今年广州土地成交面积达505万，同样创近4年新高。 259 155 264 430 84 79 74 75 2015201620172018商服用地成交面积（万） 商住用地成交面积（万） 数据来源：广州中原研究发展部，全市公开出让 20152015- -20182018年广州商住商服用年广州商住商服用地地成交成交情况情况 因城施策 开启广式调控新篇章 稳控地价效果显现稳控地价效果显现 溢价率溢价率/ /楼面价显著下降楼面价显著下降 土地土地市场市场 今年用地整体溢价率仅3.7%，创近4年新低。 总竞配建面积为13.1万，同比

5、下跌7成，自持面积亦减少超5成。 这两点反映，今年用地竞争激烈程度相对降低。 过去两年开发商“一掷千金”夺地的情况不再，开发商拿地更加理性，地价平稳。 参数参数 20162016 20172017 20182018 同比同比 配建面积配建面积- -万万 56.8 45.9 13.1 - -71.5%71.5% 自持面积自持面积- -万万 11.9 5.4 - -54.6%54.6% 溢价率溢价率 44.8% 9.3% 3.7% - -60.0%60.0% 平均楼面地价平均楼面地价- -元元/ / 10940 11814 10898 - -7.8%7.8% 数据来源：广州中原研究发展部，全市公开

6、出让。 注：成交楼面价计算未剔除自持面积 供供地机制继续优化地机制继续优化 加大补短板力度加大补短板力度 白云白云花花都成交翻倍都成交翻倍 南沙增城总量南沙增城总量大大 土地市场土地市场 今年白云是“城区主角”，成交面积比2014-2015年间广钢成交13宗地面积总和（55万 ）更多，供地集中在白云湖、江高。 南沙区表现同样抢眼，成交面积仅次于增城，连续2年保持面积稳步增加，主要供地板块为灵山岛。 花都湖供应36.65用地，反映该区在积极引入居住人口同时，为未来产业更新所需劳动力资源作储备。 从白云北、灵山岛、花都湖供应集中的现象可以看出，今年官方供地机制继续优化，除供地量大幅增加外，还针对性

7、布局区域发展战略。 20182018年广州各区商住地成交面积年广州各区商住地成交面积/ /占比一览占比一览 白云区, 56.16, 13% 番禺区, 64.35, 15% 花都区, 36.65, 9% 黄埔区, 65.3, 15% 荔湾区, 0.62, 0% 南沙区, 75.07, 17% 从化区, 17.52, 4% 增城区, 114.67, 27% 单位：万 数据来源：广州中原研究发展部 因城施策 开启广式调控新篇章 排名排名 板块板块 占地面积占地面积 （万（万） 供地研判供地研判 1 增城朱村 41.4 配合富士康 科技小镇发展 2 黄埔香雪 41.3 开发车辆段 综合用地 3 增城荔

8、城 37.5 21号线开通 开辟居住片区 4 花都湖 36.7 远期规划 为重要产城 5 南沙灵山岛 32.4 重要产城 6 番禺化龙 31.2 广汽基地产城 7 番禺陈头岗 24.2 番禺西拓荒 开发交通枢纽 8 增城中新镇 23.9 新居住片区 9 白云湖 22.3 白云中部拓荒 开发交通枢纽 10 白云江高 21.4 集装箱中心项目 仅统计公开招拍挂 数据来源：广州中原研究发展部 20182018年广州商住地成交面积十大板块一览年广州商住地成交面积十大板块一览 根据土地出让特征，加大补短板力度主要体现在：根据土地出让特征，加大补短板力度主要体现在： 一.加大产城地供应。朱村、化龙（广汽基

9、地）等大批量供地的目的在于服务招商引资以及新产城构建。 二.加大车辆段地供应。今年萝岗、陈头岗、白云湖各有车辆段地出让，总占地面积达78万，未来“住在地铁上”成趋势。 三.加大新规划“居住片区”的供应。花都湖、中新镇自去年以来调整控规，发挥居住新城作用，由于具备临近地铁、环境宜居等特征，未来将继续成为出让地重心。 因城施策 开启广式调控新篇章 2020宗用地包含政府房源建设条件宗用地包含政府房源建设条件 兼顾人才、租赁、安置居住需求兼顾人才、租赁、安置居住需求 土地市场土地市场 虽然今年“竞配建”面积较过去两年减少，但包含在出让条件中已涵盖的政府房源建设要求却高达67.17万，20宗地块涉及配

10、建要求，占出让地块宗数的34%。 主要分为：政府回购/统筹、人才公寓、安置房、租赁住房四大类 政府回购/统筹, 16.16 , 24% 人才公寓, 28.64 , 43% 安置房, 1.23 , 2% 租赁住房, 21.14 , 31% 单位：万 数据来源：广州中原研究发展部 20182018年“四大类”配年“四大类”配建计容面积建计容面积/ /占占比情况比情况 其中，人才公寓计容建面达28.64万，占比最大。其涵盖了黄埔开发区3宗、增城塔岗村1宗纯人才公寓用地，以及长岭居CPPQ-A1-3约0.34万计容，预计未来可产生4000-4500套人才公寓。 人才公寓密集布局的黄埔、增城两区是广州重

11、要的招商引资区域，居住配套的完善可提高对劳动力的吸引力，服务广州产业升级发展，同时多渠道保障居住需求。 20192019年购房者可重点关注年购房者可重点关注 卖地热点板块现有项目卖地热点板块现有项目 土地市场土地市场 鉴于目前出让地往往与规划利好、重大项目相配合，建议2019年购房者可重点关注南沙、增城、白云、番禺等区土地出让新兴板块现有项目，如中新镇、黄阁、东涌、新市、市桥等。 一方面，地块出让将引入更多优质开发商，提升片区价值；另一方面，政府在基建、配套上投入资源亦会有所侧重，板块建设效率更高。 增城增城 商住地：100100万万 板块：永和/朱村/中新镇 商服地：5万 板块：新塘/永和

12、花都花都 商住地：15万 板块：花都湖 商服地：2-3万 板块：区府/中轴线 白云白云 商住地：25-30万 板块：人和/新市/江高 商服地：2-3万 板块：白云新城 荔湾荔湾 商住地：5万 板块：广钢/新隆沙 商服地：5万 板块：东沙/新隆沙/广船 黄埔黄埔 商住地：20-25万 板块：香雪/知识城 商服地：15万 板块：挞洲围/科学城/知识城 天河天河 商住地：2-3万 板块：汇景、奥体 商服地：3万 板块：金融城 海海珠珠 商住地：3-5万 板块：石岗/南洲 商服地：2-3万 板块：琶洲 番禺番禺 商住地：4-5万 板块：石碁/钟村/市桥 商服地：2-3万 板块：大学城/市桥 南沙南沙

13、商住地：5050万万 板块：黄阁/金洲/东涌/灵山岛 商服地：15万 板块：灵山岛/金洲/蕉门河 整理：广州中原研究发展部 20192019年广州年广州土地土地供应热点区域板块预测供应热点区域板块预测 市场下行市场下行 实际成交实际成交7605676056宗跌宗跌18.9%18.9% 新房新房市场市场 2018年，阳光家缘网签数据显示，广州一手住宅市场整体量价平稳，其中全市网签89982宗，与2017年接近。 但实际上，通过对2017-2018年官方网签数据的合理调整，2018年广州一手住宅实际总成交76056宗，同比下跌18.9%，市场下行明显。 花都 5942宗 44% 10655宗 图例

14、 2018年成交宗数 2017年成交宗数 从化 4516宗 20.7% 5695宗 增城 28305宗 7.3% 26373宗 天河 6647宗 210% 2143宗 白云 2388宗 105% 1163宗 番禺 7140宗 9% 7851宗 南沙 12796宗 9.5% 14138宗 海珠 2419宗 183% 855宗 荔湾 6192宗 131% 2679宗 越秀 195宗 41% 328宗 黄埔 13442宗 19% 16582宗 全市 89982宗 1.7% 88462宗 阳光家缘阳光家缘数据数据20182018年广州各区网签情况年广州各区网签情况 （存在明显回迁房、积压网签等非正常因

15、素干扰） 广州中原研究发展部 花都 5942宗 47.8% 11389宗 图例 2018年实际成交宗数 2017年实际成交宗数 从化 4516宗 7% 4855宗 增城 23950宗 9.7% 26524宗 天河 2870宗 33.2% 4299宗 白云 1488宗 15.6% 1764宗 番禺 7142宗 2% 7283宗 南沙 12796宗 9.2% 14095宗 海珠 907宗 42.8% 1587宗 荔湾 3822宗 17% 4606宗 越秀 195宗 32% 287宗 黄埔 12428宗 27.2% 17080宗 全市 76056宗 18.9% 93769宗 数据整理：广州中原研究发

16、展部 实际成交数据实际成交数据 （剔除回迁房、积压网签干扰、并对2017年进行数据回填） 2018年广州一手住宅成交量下滑严重，对比近8年成交，今年为2011、2014年后又一“低谷”。 从市场趋势看，重大调控出台的次年市场表现均不理想，加上今年前三季度双合同问题凸显，以及经济大环境改变的影响，购房者观望气氛浓，市场下行状态“困扰”一整年。 因城施策 开启广式调控新篇章 77897 71687 90493 92245 72658 92675 128352 93769 76056 201020112012201320142015201620172018广州广州20102010- -2018201

17、8年一手住宅成交套数对比年一手住宅成交套数对比 数据来源：广州中原研究发展部 2011年2月 “穗十条”限购 2013年11月 “穗六条” 限购 2017年3月 330调控 2010年10月 广州开启限购 因城施策 开启广式调控新篇章 房价稳定房价稳定 下半年呈以价换量趋势下半年呈以价换量趋势 新房市场新房市场 通过调整还原，2018年广州新房销售均价27200元/，比去年同期微涨3%。 整体看，除花都、南沙、番禺3区因有标杆地块转化为一手项目，导致区域价格变动相对明显外，其它各区房价保持平稳。 花都花都 1.7-3.3 1.6-2.8 图例图例 2018年主要均价范围（万元/） 2017年主

18、要均价范围（万元/） 从化从化 1.2-1.8 1.2-1.7 增城增城 1.7-2.6 1.7-2.2 天河天河 5-6.5 4.8-6 白云白云 4.2-5 4-4.8 番禺番禺 2.3-4 2.1-3.3 南沙南沙 1.7-2.6 1.7-2.3 海珠海珠 4.5-5.5 4.5-5.5 荔湾荔湾 4.5-5.6 4-5.5 黄埔黄埔 2-3.6 2-3.5 全市 2.72 3% 2.65 越秀越秀 6.5-7 6.3-7 数据整理：广州中原研究发展 注：本统计以各区主流一手项目销售均价作为参考，剔除极端价格情况 数据仅作参考，最终以官方公布数据为准 因城施策 开启广式调控新篇章 逆周期

19、调节逆周期调节 备案价优化备案价优化 让市场更健康让市场更健康 新房市场新房市场 在市场下行背景下，广州主动实施“逆周期调节”。 5月下旬，针对高地价项目入市，增城适当调整备案价，区内部分项目加快推货节奏，直接推动6-7月成交量走高。 10月中旬，广州公布备案价优化措施，旨在消除全市范围内“双合同”对购房者造成的困扰。 11月下旬-12月初南沙率先实签，其它区紧随其后，成交量在12月被充分释放，表现出“翘尾行情”，一手市场环境日趋健康。 6010 4273 4413 5561 5223 7241 8325 5228 9748 6855 4249 8931 123456789101112数据来源

20、：广州中原研究发展部 20182018年年1 1- -1212月月一手住宅成交量走势一手住宅成交量走势 5月 增城局部 上调备案价 9月 传统旺季开发商 抢跑小幅让利 10月 公布优化备案价，各区等待落地 12月 重点外围区陆续优化备案价，番禺、南沙成交加速 政策优化契合市场需求政策优化契合市场需求 效果迅速显现效果迅速显现 四季度呈现翘尾行情四季度呈现翘尾行情 热门板块“逆袭”热门板块“逆袭” 新房市场新房市场 四季度备案价优化、新批速度提高刺激市场环境快速改善， 5个“货量充足，性价比高”的板块率先完成逆袭。 逆逆袭袭 板块板块 20182018 上半年上半年 （套）（套） 2018201

21、8 下半年下半年 （套）（套） 环比环比 原因原因分析分析 香雪 818 1842 125%125% 下半年新批加快，大盘保利爱特城密集推货，单盘下半年成交1050宗，该盘占板块成交总量57%，拉动整体成交。 金洲 蕉门河 3167 4479 41.4%41.4% 阳光城丽景湾、滨海新城8-10月持续推货； 11月率先优化备案价，释放大量成交 广钢 710 930 31.0%31.0% 下半年新批加快，广钢新批预售套数比上半年猛增1倍； 部分项目9-10月利用特价单位吸引买家 亚运城 1823 2231 22.4%22.4% 11月以来新组团加推，过千套新货满足市场需求 备案价优化，买家首付压

22、力降低，入市意愿强 黄阁 822 981 19.3%19.3% 市场环境改善，下半年多个洋房项目加推。 其中万科海上明月主推市场供应较少的小户型，低总价受到关注 因城施策 开启广式调控新篇章 典型案例如亚运城，在成交环境尚未改善的2、3季度，供求活跃度明显较低，直至11月南沙、番禺备案价优化落地，该盘成功把握这一重要时机，以“首付65万起”吸客，11月至今网签近2000宗。 884 846 5263 735 476 1770 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供应套数 成交套数 11月 备案价优化 推货速度加快 12月 市场环境 持续改善 推货量增加

23、 20182018年各月亚运城一手供求情况年各月亚运城一手供求情况 数据整理：广州中原研究发展部 除借“备案价优化”东风外，亚运城具备配套成熟、4号线、3号线东延段地铁通勤，性价比高等优势，使其成为2018年成交量最大的个盘。 因城施策 开启广式调控新篇章 网网签签处理处理加快加快 多区库存“去水分”多区库存“去水分” 下半年，中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾库存“水分”逐渐去除。 目前，天河可天河可售面积仅售面积仅15.7215.72万万，消化周期，消化周期1.91.9个月个月，缺货情况严重； 海珠区与天河面临情况相似，由于近年供地偏少，一手供应能力下降，消化周期亦呈现缩短趋势；

24、 此外，较受较受市场关注市场关注的黄埔的黄埔、增城消化周期亦不足、增城消化周期亦不足6 6个月。个月。 162.87 56.07 138.3 129.05 159.52 60.92 35.49 15.72 92.2 22.46 1.44 050100150200增城 从化 南沙 番禺 花都 黄埔 白云 天河 荔湾 海珠 越秀 数据来源：广州中原研究发展部 库存量-万 7.6个月 6.7个月 11.5个月 1.9个月 11.6个月 5.2个月 26.9个月 16.1个月 12.4个月 5.9个月 12.6个月 截至截至20182018年年1212月末广州各区一手库存情况月末广州各区一手库存情况

25、新房市场新房市场 因城施策 开启广式调控新篇章 机制优化促新房环境改善机制优化促新房环境改善 20192019年置业热点板块研判年置业热点板块研判 花都花都 4000-5500 花都湖 图例图例（套）（套） 2019年新增供应套数 预计主要供应板块 从化从化 3000-4000 江浦/街口/太平 增城增城 25000-30000 朱村/荔城/中新镇 白云白云 3500-4500 新市/黄石路/三元里 番禺番禺 8000-9000 亚运城/钟村 南沙南沙 15000-17000 金洲/黄阁/灵山岛/东涌 海珠海珠 800-1000 石岗路 荔湾荔湾 2500-3500 广钢/滘口/桥中 黄埔黄埔

26、 7500-8000 长岭居/香雪/科学城 天河天河 2000-3000 东圃/黄村/小新塘 20192019年各区一手供应预测年各区一手供应预测 新房市场新房市场 朱村、亚运城、金洲等主力板块将持续供应新货，心理价位介于2.2-2.8万元/的买家可重点关注。 得益于近年供地大增，白云将会成为明年城区一手主力，预计总量在3500-4500套之间。 在新批提速背景下，广钢南区项目入市将加快，荔湾桥中、天河小新塘旧改亦进入集中供货期，市区有全新板块可供选购。 优化营商环境优化营商环境，商，商服地产政策优化服地产政策优化 商办市场商办市场 2017年330政策出台后，针对市场反应，广州对商服类物业调

27、控循序广州对商服类物业调控循序渐进优化渐进优化。从支持旧改入手，再到330之前出让土地的商服项目；先从最小分割面积放松，再逐步放宽个人购买，最后针对性地全面放宽。 但坚持“房住不炒”调控思路，对330后拿地的商服项目继续限制不放松，也保持购买后的“限售”。 广州广州商服类物业调控史商服类物业调控史 时间时间 政策力度政策力度 政策文件政策文件 政策调整点政策调整点 解读解读 2017 3.30 首次调控首次调控， 力度力度空前空前 关于进一步加强房地产市场调控的通知 最小分割单元300； 只可出售给法人单位；限售2年 全面严格限制、全面严格限制、“封堵”“封堵”：从最小分割面积、出售对象、限售

28、等方面 2017 12.27 部分部分 优化优化 市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知 审批立项的旧改“商服类项目”，不执行不执行300300 针对性支持旧改针对性支持旧改：旧改商服项目，可以开发小面积的公寓产品 2018 11.02 进一步进一步 优化优化 关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿） 旧改商服类项目可向个人、个体可向个人、个体工商户和其他非工商户和其他非法人单位销售法人单位销售 进一步支持旧改项进一步支持旧改项目目：旧改商服项目，可以卖给个人 2018 12.19 合理合理 松绑松绑 广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管

29、理的意见 330330之前出让土之前出让土地的商服项目，地的商服项目，可出售给个人可出售给个人； 维持限售2年 合理调整松绑合理调整松绑： 去年“330”以前拿地的商服物业可卖个人； 330后拿地的商服物业并未放松，同时维持限售要求； 因城施策 开启广式调控新篇章 广州广州商服类物业“关键节点”与一手公寓成交走势对比商服类物业“关键节点”与一手公寓成交走势对比 为何要“优化”商服地产？为何要“优化”商服地产？ 全年供求低位全年供求低位 库存激增库存激增 靠大宗交易撑市靠大宗交易撑市 商办市场商办市场 05101520253035402017010203040506070809101112201

30、8010203040506070809101112商铺 公寓 写字楼 330330政策政策 成交跳水成交跳水 公寓受冲击最大公寓受冲击最大 12191219商服新政商服新政 若干若干项目获企业整购项目获企业整购非市场成交飙升非市场成交飙升 政策适应期政策适应期 低迷期低迷期 自用企业自用企业积极积极进场进场 自用大单占主导自用大单占主导 自用自用大宗交易撑市大宗交易撑市，330330后后广州一手商业市场低迷广州一手商业市场低迷 广州1219商服新政对去年330之前拿地的项目优化，是对330政策的适度调整和合理修正。 330政策对广州商业市场影响延续，2018年商铺、公寓市场的供求量均跌至近5年

31、来的最低位，尤其公寓物业，持续下跌；写字楼市场得益于若干大宗买卖及自用买家比例上升，单市场需求保持上扬。 20182018年广州一手商业市场供求变化（万年广州一手商业市场供求变化（万） 商铺 公寓 写字楼 年份 供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 2014年 98 61 186 119 55 44 2015年 96 51 208 160 45 24 2016年 74 57 158 195 30 40 2017年 55 61 154 112 100 56 2018年 54 51 115 94 90 83 同比 -3% -16% -26% -15% -11% 47% 广州中

32、原研究发展部 20182018年广州一手商业市场大单交易汇总年广州一手商业市场大单交易汇总 楼盘楼盘 成交楼栋成交楼栋 总额总额/ /亿元亿元 面积面积/ /万万 客户类型客户类型 日期日期 中国铁建环球中心 8号楼整栋 3.2 2.0 南沙某国企 Q1 祈福集团大厦 整栋 14.9 5.9 祈福内部自用 万科世博汇 3号楼整栋 3.8 1.7 香港企业 南沙水岸广场 两栋 3.4 1.4 航运产业基金 保利天悦三期 5#整栋 5.5 1.1 企业整购自用 保利天悦三期 7#整栋 5.5 1.1 企业整购自用 腾飞园中新里 五栋小独栋物业 1.6 1.4 外资企业 捷登都会 批量商铺 4.8

33、1.1 大客户 财富世纪广场 批量商铺 2.7 1.0 大客户 绿地中央广场 C5栋整栋 2.2 1.1 企业整购自用 Q2 汇金中心 2层物业 2.2 0.5 某家居企业 保利金融大都汇 2层半物业 2.4 0.6 科技游戏企业 万科云城米酷 2层物业 1.0 0.4 大客户 南沙金茂湾 T7栋整栋 4.1 2.0 南沙地方国企 同创滨江花园 批量商铺 0.4 0.5 某教育投资公司 科城网羽商业广场 批量商铺 3.0 1.5 企业整购 丽江国际 批量商铺 - 2.0 大客户 Q3 保利中珺广场 3#-7#五栋 - 10.0 某国企整购 保利中科广场 三栋 - 3.9 科技创新园区 四海城

34、5号楼整栋 - 5.6 企业整购 港航中心 9层物业 - 1.4 企业整购自用 广州国际空港中心 3栋整栋 - 2.0 企业整购自用 绿地中央广场 A2整栋 - 5.9 企业整购自用 远洋天骄 13层物业 - 2.4 内部确权 Q4 力达广场 7层物业 - 0.8 内部确权 誉山国际 三栋小独栋物业 - 1.7 大客户 保利金融大都汇 批量商铺 - 4.7 某建材装修公司 壹品EPark 六栋办公楼 - 7.1 多个大客户 合汇中央广场 批量商铺 - 1.0 大客户 金山谷创意产业园 多栋小独栋物业 - 3.5 大客户 荔胜广场 南塔9层物业 - 1.4 内部确权 广州绿地城 GIC多栋物业

35、- 18.6 多企业整购自用 广州亚运城 批量商铺 - 3.0 大客户 万科世博汇 13层物业 2.4 0.9 港资企业 今年政府一系列招商引资、产业升级及城市规划，加上开发商快速去货意愿，推动了一批企业整购办公物业进驻。目前，广州商业市场以大宗自用交易为主导，散客非理性投资现象不明显。 因城施策 开启广式调控新篇章 抑制流通，致广州一手商业抑制流通，致广州一手商业市场市场库存量激增库存量激增 两大“关键节点”广州一手商业市场可售量变化（万两大“关键节点”广州一手商业市场可售量变化（万） 区域区域 201703201703 201812201812 变幅变幅 广州 322.45 399.97

36、24% 中心区 119.99 81.26 -32% 外围区 183.04 276.29 51% 增城从化 19.43 42.42 118% 5.055.05 19.8719.87 6.146.14 25.5325.53 4.834.83 18.6218.62 3.253.25 27.0627.06 201703201812中心区中心区 广州广州 外围区外围区 增城从化增城从化 316%316% 293%293% 286%286% 734%734% 单位（个月） 广州一手公寓去化周期变化广州一手公寓去化周期变化 330政策前两年，广州积极推进产业新城建设，商业地出让增加，但受政策影响，这类商业地

37、项目入市交易受压，致广州商业市场库存量激增。 数据显示，330政策出台时广州一手商业市场可售322.45万，目前库存累计增加24%，将近400万。 其中，公寓市场库存量累积严重，330至目前去化周期上升近3倍，达19.87个月。而外围主力区问题尤为突出，因为市场上超过7成积压公寓库存来自外围区。 因城施策 开启广式调控新篇章 机遇研判机遇研判 松绑松绑个人购买个人购买，20192019公寓公寓或迎小高潮或迎小高潮 330政策对写字楼影响不大，写字楼物业需求连续上升，成交量达到近几年的高位，自用买家及大宗交易已成为撑市主力。 限制个人购买商服类物业后，商铺、公寓物业受到重击，成交持续下跌，商铺物

38、业较2016、2017两年跌幅分别11%、16%；公寓最为严重，2018年整体成交量较前2年跌幅分别为51%、15%。 对330之前拿地的商服类项目松绑个人购买，尤其商铺、公寓物业将重新受到关注，不少个人购买力将会释放，公寓物业或迎来小高潮。 20182018年一手商铺年一手商铺、公寓成交变化、公寓成交变化 属性属性 年份年份 较较20172017 较较20162016 商铺 2018H1 - -38%38% - -19%19% 2018H2 7%7% - -10%10% 20182018 - -16%16% - -11%11% 公寓 2018H1 - -61%61% - -62%62% 20

39、18H2 157%157% - -42%42% 20182018 - -15%15% - -52%52% 20182018年年一手写字楼成交变化一手写字楼成交变化 属性属性 年份年份 较较20172017 较较20162016 写字楼 2018H1 39%39% 107%107% 2018H2 60%60% 103%103% 20182018 47%47% 108%108% 迎合政策积极推货，价格将保持稳定迎合政策积极推货，价格将保持稳定 机遇研判机遇研判 类型类型 楼盘个数楼盘个数 可售量（套）可售量（套） 占比占比 高库存 （2018年库存量超500套） 25 23929 81% 零封不动

40、 （2018年零网签） 20 8864 30% 去化艰难 （2018年网签量低于100套） 29 10525 36% 2018年广州一手公寓项目库存量超500套的即超过25个项目，占全部的81%，其中2018年零网签的项目即20个，网签量低于100套的有29个，上述两项占比即达66%。 可售量可售量 “零“零封不封不动”项目动”项目 “去化艰难”项目“去化艰难”项目 超1000套 / 敏捷尚品国际 越秀国际总部广场 金山谷创意园 500-1000套 佳兆业城市广场 碧桂园从化1960 富信广场 朗豪大厦 中海花湾壹号 逸合商务中心 星河名豪商务中心 粤海广场 香江国际金融中心 涛景商业中心 天

41、健汇 四海城 面临如此大库存量，短期内大部分项目不具备涨价的条件短期内大部分项目不具备涨价的条件。相反，开开发商会更主动迎合新政利好积极推货，甚至会释放发商会更主动迎合新政利好积极推货，甚至会释放不少优惠不少优惠。 因城施策 开启广式调控新篇章 案例案例 动作动作 可售量可售量 价格变动价格变动 南沙 某地铁口旧盘 1219商服政策前几天已开始吹风“个人可购买” 1040套 无太大变动，均价1.9万/ 天河北 某公寓项目 加紧推货，发动中介联动 800套 带装修均价2.4-2.8万/，与首推时没太大变化，且还推出2.1-2.2万/毛坯价 黄埔 某全新盘 加推公寓120套，成交112套公寓 56

42、0套 无太大变动， 均价1.7-1.8万/ 330政策下，市场供求减少，目前可售以库存为主，南沙多个项目在售，其中南沙珠江湾、越秀国际总部等项目货量充足，均超1000套。 也不乏全新入市项目，其中花都区单个项目供应超4000套，整体可售量超6000套，荔湾逸合中心、白云保利金沙大都汇、天河天健汇等项目均供应超500套货量。 公寓重新解冻，公寓重新解冻，20192019年投资机遇在哪里？年投资机遇在哪里？ 机遇研判机遇研判 热点在售公寓项目分布一览热点在售公寓项目分布一览 20182018年公寓成交年公寓成交top10top10板块板块一览一览 此外，投资热点还可选择市场交易活跃的板块。 例如2

43、018年公寓top10板块中，产业支持力度大的南沙和中新知识城；交通枢纽、地铁辐射的广州南站、钟村、天河客运站等，均深受投资者关注。 成交区间（套）成交区间（套） 20152015年年 20162016年年 20172017年年 20182018年年 5000以上 南沙 天河智慧城 4000-5000 花都区府 科学城 3000-4000 科学城 南沙 2000-3000 汉溪长隆 万博 新塘 南沙 太和 南沙 中新知识城 1000-2000 新塘 万博 广州南站 花都迎宾大道 天河智慧城 萝岗开发区 广纸 中新知识城 花都迎宾大道 中新知识城 花都迎宾大道 钟村 钟村 科学城 500-100

44、0 天河智慧城 黄埔 钟村 黄埔 广纸 黄埔 新机场板块 科学城 广州南站 亚运大道 白云新城 天河客运站 新塘 因城施策 开启广式调控新篇章 外围社区外围社区铺、产业铺、产业支撑板块支撑板块写字楼，均为投资热点写字楼，均为投资热点 产业支持和引入力度大的板块，如科学城、中新知识城等板块写字楼热销，其中绿地中央广场、广州绿地城等项目受到政府、国企的合作购入，两个板块也以26 万、10.7万位居前列。 此外万博、广州南站、国际金融城等板块也依靠突出区位、交通、配套优势，以及充足的市场供应，收获不俗的市场成交。 2018年，随着居住人口向外围疏解，外围大型住宅小区的社区商铺，得到投资者关注和追捧。

45、南沙、荔城、新塘等板块多个社区底商项目成交不俗。 此外，中心区成熟板块综合体的裙楼底商也受到大买家的青睐，不乏大宗购入。 商铺商铺TOP10TOP10板块板块 网签量网签量 （万（万） 写字楼写字楼TOP10TOP10 板块板块 网签量网签量 （万（万） 南沙 6.89 科学城 26.01 荔城 6.72 中新知识城 10.71 科学城 6.56 万博 10.55 国际金融城 5.58 南沙 8.63 新塘 3.43 钟村 7.36 中新知识城 2.25 广州南站 3.68 天河智慧城 1.80 国际金融城 3.29 钟村 1.44 新塘 2.73 万博 1.22 黄埔 2.46 黄埔 1.1

46、8 琶洲 2.29 PART 2 构建健康楼市 更多市场痛点亟待优化 购买周期拉长3倍以上 中心区成交占比 跌至历史低位 全年二手成交 近5年首次下滑 10月价格大幅走低 7成业主下调报价 房贷利率 一线城市最高 中原大数据中原大数据 看尽市场痛点看尽市场痛点 存量房遭急冻，成交大降存量房遭急冻，成交大降2 2成成 下半年滑坡式下跌下半年滑坡式下跌，市场表现极不健康，市场表现极不健康 市场痛点市场痛点 2018年，二手整体共成交102199宗，同比去年同期大降23.2%，为近5年首次成交下滑的年份。二手价格涨幅明显收窄，从2017年23.8%下跌至9.2%。 全年二手楼市交易环境表现极不健康，

47、市场起伏波动大。 57439 81608 129923 133157 102199 15817 16795 18741 23210 25350 0500010000150002000025000300000200004000060000800001000001200001400002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 20142014- -20182018年广州全市二手住宅成交量走势年广州全市二手住宅成交量走势 销售套数（套） 网签均价（元/） 数据来源：量为存量房交易登记数（交易登记含自助交易），价为网签均价 2018年1-11月来源阳光家缘，12月为广州中原研究发展部

48、监测 42%42% 59%59% 2.5%2.5% 23.2%23.2% 因城施策 开启广式调控新篇章 上半年，除春节月外，成交量呈现稳步上升的态势，5月更是冲高至8846宗水平，市场需求活跃且稳定，楼市呈现良性的交易环境。 下半年，成交量呈非正常“滑坡式”急剧下跌，月度网签量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平。 8846 0100020003000400050006000700080009000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年 20182018年广州市二手住宅月度成交情况年广州市二手住宅月度成

49、交情况 网签宗数 数据来源：阳光家缘中介网签数据，广州中原研究发展部 春节月春节月 中心区成交占比跌至历史低位中心区成交占比跌至历史低位 中心区居住需求矛盾加剧中心区居住需求矛盾加剧 市场痛点市场痛点 由于房价高企，近年来中心五区成交占比连年下滑，2018年跌至44.4%的历史低位。 自2017年起，中心区与外围区的需求结构开始呈现“逆剪刀差”现象，2018年“逆剪刀差”趋势明显扩大。 从真实的居住需求看，中心区承载的常住人口量远比外围区多，更多的人更愿意居住在中心区，中心区成交占比若持续恶化，将加剧居住需求矛盾。 23.3% 35.9% 38.8% 43.9% 52.2% 55.6% 76.

50、7%76.7% 64.1%64.1% 61.2%61.2% 56.1%56.1% 47.8%47.8% 44.4%44.4% 20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 广州二手住宅中心区、外围区成交走势情况广州二手住宅中心区、外围区成交走势情况 外围四区成交占比 中心五区成交占比 数据来源：阳光家缘，广州中原研究发展部 备注：中心五区为白云、越秀、天河、海珠、荔湾；外围四区为番禺、花都、增城、黄埔 中心区跌幅远超大市中心区跌幅远超大市 成交同比下降超成交同比下降超3 3成成 中心、外围区市场分化