签订《建设工程施工合同》的注意事项.pdf

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1、.发包是指建设工程合同的订立过程中，发包人将建设工程的勘察、设计、施工一并交给一个工程总承包单位完成或者将建设工程勘察、设计、施工的一项或几项交给一个承包单位完成的行为。建设施工合同签订四项注意建设施工合同签订四项注意建设施工领域目前出现的众多有关工程款清欠、签证、索赔等施工合同纠纷，一方面是由于施工企业的市场地位、建设领域的经营习惯和行业惯例等经济因素造成的，另一方面则是由于当事人在签订合同、履行合同的过程中缺乏相关的意识、知识和经验，埋下法律风险而造成。一、签订合同时应当审查施工合同主体案例：甲公司 2002 年 9 月取得二级建筑幕墙工程专业承包企业资质，2005年 12 月取得一级资质

2、;乙公司不具有幕墙工程专业承包企业资质。2005 年 11月，乙公司以甲公司的名义获得一笔 1 万平方米的幕墙工程业务;随后，甲公司与乙公司之间签订了一份内部承包协议。工程竣工结算时，发包方认为甲公司超越资质等级承揽工程，施工合同无效，拒付工程款。评析：上述案例中，甲公司超越资质签订的合同本属无效，但由于甲公司在工程竣工之前取得了必要的资质，根据 最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释，此类合同会按有效处理。不过，由于涉案合同归根结底是乙公司为承揽业务而借用甲公司名义签订的，如果发包方有证据证明这个事实，则乙方行为根据上述司法解释属于借用资质行为，合同仍会被认定为无效。此外，如何认定

3、甲公司和乙公司之间的内部承包协议的效力?在实践中，内部承包协议存在多种形式。第一种形式，两个没有关联关系的法人之间签订的内部承包协议，这属“名为内部承包，实为非法转包”的情况，合同无效，本案即属此例。第二种形式，集团公司内部承包给下属子公司或其他关联公司。由于这类协议仍然是两个独立法人之间签订的，所以这种形式仍然应当被认定为非法转包。第三种形式，内部项目部承包工程。在项目部负责人和技术负责人本身是公司员工的情况下，内部承包协议合法有效。在项目部负责人和技术负责人不是员工的情况下，签订内部承包协议属于借用资质的行为，因而无效。尽管由于承包人资质问题而导致施工合同无效的情形，在司法实践中可以参照合

4、同约定结算工程款，但当事人仍然存在着承担行政责任、项目亏损、质量事故责任、刑事责任等各类法律风险。因此，发包人(无论是业主还是施工企业作为总包方)在签约时，应当严格审查承包人资质。除此之外，还需要审查其资信、业绩。并且，在审查时应注意采取相关核查措施，仅仅看缔约对方报送的文件，是远远不够的。二、注意约定合理的付款方式案例一：甲乙双方签订工程施工总承包合同，约定乙方作为某写字楼工程的总承包人。关于工程款的支付，双方有这样的约定：“获得验收合格证后 7 个工作日内，付至经造价师审核的已完工作量总价的 85%。”精品 word 文档.案例二：甲乙双方签订工程施工总承包合同，约定乙方作为某写字楼工程的

5、总承包人。关于工程款的支付，双方约定：“银行转账，分 11 期每月定额支付，具体支付金额及时间见合同补充条款。”评析：“案例一”中有关付款方式的支付，其后半部分“经造价师审核”这个约定是不明确和无法掌控的，如果发生了 7 个工作日之后造价师的审核工作仍未完成的情形，将会使条款陷于自相矛盾的境地。此时争议的产生将无法避免。“案例二”将付款时间固定下来，但其约定的付款进度却没有结合工程进度，对于发包方而言，存在很大的法律风险。如果工程进度出现了延误，但发包方却依约无法延付工程款，这种不合理的约定极易导致合作双方产生纠纷。因此，当事人应注意约定合理的付款方式，确保付款节点的可明确性及其合理性。三、工

6、期和工期调整的约定技巧案例：甲乙双方签订工程施工总承包合同，约定乙方作为某写字楼工程的总承包人。关于工期，双方约定：“开工日期为 2008 年 12 月 1 日，工期 300 天。”评析：关于工期，要注意两个方面：第一，案例合同中的开工日期应当注明“暂定”;第二，通常施工合同中都会约定发包方在开工前办理施工许可证的义务。但如果发包方在未办出施工许可证时要求承包方施工，这在司法实践中，如没有特别约定的，在没有办出施工许可证的这段时间内的施工期，应计入工期。因此，作为施工方，首先应坚持无证不施工的原则，但如果基于特别的原因只能施工的，可以同发包方约定，在施工许可证未办出时施工的，施工时间不应算入工

7、期。此外，当事人在约定工期调整的时候，应当明确，对于施工方递交的工期调整报告，发包方应当在几日内回复，如不回复视为认可。这样可以有效保护施工方的合法权益。四、签订建设施工合同时应注意的其他问题1、质量条款不应采取主观标准质量条款通常包括“质量等级”、“验收标准”、“特殊标准”的约定。关于“特殊标准”，曾经有一个案子，合同中约定要达到国外某专家认可的标准，这就给施工企业带来了很大风险，因为这个标准是一个主观标准，不确定的、无法预见的。对此，我们在施工合同签订时要防止这种情况的产生。2、多种方式结合约定承包范围承包范围条款应当通过结合“文字描述”、“施工图纸”、“工程量清单”、“界面划分”多种方式

8、进行约定。“界面划分”较多的发生在工程总承包领域，工程总承包单位将土建、安装、钢结构分包给不同单位施工时，各分包单位之间的界面划分就十分重要，而且工程总承包往往存在边设计边施工的情形。精品 word 文档.3、违约责任应当约定具体违约责任的约定方式有：“概况性约定”、“具体约定”两种方式。建议对于主要义务分别做具体的约定，不要使用概况性约定。此外，违约责任条款还要明确具体的责任方式，比如违约金的计算、违约行为与施工企业权利的衔接等。总之，对于企业经营管理者、项目经理、建造师来说，一定要跳出传统的合同签订、工程管理的定势思维，逐渐尝试从法律的角度来审视工程管理及合同签订。只有这样，我们在签订施工

9、合同时，才能够把问题处理得更妥善，从而在法律层面上做到万无一失。二、关于支付款的注意事项二、关于支付款的注意事项1、定金条款的规定：在签订合同时，当事人若采用定金的担保方式的，定金数额一般以合同总额的20%为限，且交付时间要在承揽人进行加工定作之前。同时规定，若是承揽人违反合同时，应双倍返还定作人定金；若是定作人违反合同时，承揽人不返还定金。2、关于结算方式应注意：结算方式是指价金和其它费用的清结方式，包括现金结算和转帐结算两种。要注意，除了国家允许使用现金履行义务的以外，承揽合同的结算必须通过银行转帐结算。签订建设工程施工合同的注意事项签订建设工程施工合同的注意事项时间：2011-02-13

10、 20:24:41一、建设工程合同主体1、在签订建设工程合同中发包人应切实注意承包人的资格。因为一项工程，事关重大，其不仅关涉到财产的损失，而且关涉到工程使用者的生命安全，合同当事人的选择在建设工程合同中至关重要，选择建设工程合同的主体应从以下几个方面考虑：（1）资质能力，是否具有从事建设工程的资格；（2）施工能力；（3）财务情况，承包人的资金状况；（4）承包人的人才技术状；（5）承包人的社会信誉；注意：承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。2、更应注意承包商的主体资格和履约能力。3、合同签字、盖章的主体应与发包人、承包人主体相一致。二、建设工程总包与分包在合同的签订形式上、就存在总包合同

11、和分包合同两种具体形式。它分别由勘察、设计、施工三项工程组成。可以包给一个单位签订总包合同再由总包单位与其他精品 word 文档.单位签订分包合同，各分包单位在勘察、设计、施工的进度、质量，以及工程造价等方面、对总包单位全面负责。根据合同法规定，发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施精品 word 文档.工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。三、建设工程合同的主要条款其合同的主要条款，即合同的主要内容和核心，确定了双方当事人的权利与义务。它既是顺利履行合同的保障，也是合同争议时解决纠纷的依据。对

12、此必须详细明确的加以规定。1、关于监理工程建设实行监理制度，对保证工程质量关系重大。合同法专门规定，建设工程实行监理的，发包人应当与监理采用书面形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应当依照合同法委托合同以及其他有关法律(如建筑法)、行政法规的规定。2、关于工期（1）、开工日期前明确。（2）、竣工日期需要明确。3、合同价款应注意：（1）、协议书第5 条“合同价款”的填写，应依据建设部第 107 号令第 11条规定，非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。”（2）、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能

13、作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。4、发包人工作与承包人工作条款应注意：（1）、双方各自工作的具体时间要填写准确。（2）、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。（3）、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。5、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。6、合同价款及调整

14、条款应注意：填写第 23 条款的合同价款及调整时应按通用条款所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。精品 word 文档.注意事项：（1）、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。（2）、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。（3）、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。（4）、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。7、工程预付款条款应注意：（1）、填写第 24 条款的依据是建设部第 107 号令。（2）、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况

15、来计算。（3）、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。（4）、应填写约定扣回工程款的时间和比例。8、工程进度款条款应注意：（1）、填写第 26 条款的依据是合同法第 286 条、建筑法第 18 条、建设部第 107 号 15 条（2）、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。（3）、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）及其它结算方式。9、材料设备供应条款应注意：（1）、填写第 27、28 条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。（2）

16、、应约定供应方承担的具体责任。（3）、双方应约定供应材料和设备的结算方法（可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法）。10、违约条款应注意：（1）、在合同第 35.1 款中首先应约定发包人对 通用条款 第 24 条（预付款）、第 26 条（工程进度款）、第 33 条（竣工结算）的违约应承担的具体违约责任。（2）、在合同第35.2 款中应约定承包人对通用条款第14 条第 2 款、第 15条第 1 款的违约应承担的具体违约责任。（3）、还应约定其它违约责任。（4）、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。11、争议与工程分包条款应注意：（1）、填

17、写第37 条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。精品 word 文档.（2）、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。（3）、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院（诉讼是地域管辖）。（4）、合同第 38 条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。12、关于合同生效本合同双方约定“合同双方盖章后生效”。作用：不要写“合同双方签章后生效”或“合同双方签字及盖章后生效”，避免合同无效的可能性。13、合同订立地点填写“本方”。作用：日后一旦发生纠纷，公司所在地法院拥有诉讼管辖权。14、关于补充条款：（1）

18、、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在补充条款内尽量补充，按顺序排列如 49、50。（2）、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。建筑法第二十四条规定，提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。但何谓肢解，未作出明确的界定。建设工程质量管理条例第七十八条对肢解发包界定为，“是指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为”。这一解释虽然比较具体了，但实践中仍有不同理解。争议的焦点是“应当由一个承包单位完成的建设工程和由一个单位可以（或者能够）完成的建设工程是否有区别

19、。一种意见认为，从精品 word 文档.建筑法的立法目的看，两者无实质的区别。当时规定禁止肢解工程，有两个目的：一是为了保证工程质量。一个工程有多个单位同时施工，不仅施工进度会相互影响，而且因相精品 word 文档.互之间的不衔接，也会影响工程质量。再者工程质量出现问题，也不好界定责任主体，不便于管理。二是为了减少建设单位因肢解发包而收受贿赂、吃回扣的机会。因为多一个承包单位，就多一次吃回扣的机会。此处的”应当“就是指“可以或能够”，即一个单位可以或能够承包的建设工程，建设单位就不应当将其肢解，分别发包给多个承包单位。另一种意见认为，条例在界定肢解发包的含义时，之所以未采用“可以或能够”，而采

20、用了“应当”，是因为在解释禁止肢解发包的规则时，除考虑到承包单位的施工能力、保证工程质量等因素外，还有正当性考虑。例如，建设单位将地基加固打桩工程发包给具有专业资质的承包企业，不仅不会违背立法目的，而且在工期、造价、质量上可能会取得更好地效果。类似的还有相对独立的通风工程。换句话说，对有些单项或单位工程，建设单位将其分别发包给不同的承包单位，精品 word 文档.可能比全部发包给一个单位，再由此单位去分包更具有正当性。按照条例对肢解发包的界定，应理解为禁止肢解是一般原则，但当肢解更具有合理性时，也可以例外。这也是目前各地对肢解发包行为查处较少的原因之一。两种理解各有一定的道理。一般来说，禁止性

21、规定是不应有例外的，应当性规定可以有例外。建筑法上用了禁止的表述方式，而条例却在解释时用了应当，所以让人不知该理解好了。不过从实证角度看，后一种理解更符合目前的管理实际，也更容易被相对人所接受。（一）开、竣工日期的确定（一）开、竣工日期的确定1 1、开工日期、竣工日期、完工日期、开工日期、竣工日期、完工日期（1）开工日期：通俗地讲，指开始进场施工的日期。（2）完工日期：通俗地讲，指完成工程施工的日期。精品 word 文档.（3）竣工日期：通俗地讲，指完成工程施工并通过竣工验收的日期或指验收通过情形下承包人提交竣工报告的日期。完工日期与竣工日期是完全不同的概念，完工日期与竣工日期是完全不同的概念

22、，工期中涉及到的日期指竣工日期。不同之处在于不同之处在于：竣工日期与验收通过有关，验收不通过谈不上竣工日期；而完工日期，与验收通过与否无关，但程序上有关，因为完工后才能够进行竣工验收。两者关系为：先有完工日期后有竣工日期。2 2、实际开工日期的认定、实际开工日期的认定（1 1）承包人有证据证明实际开工日期的，则应认定该日期为实际）承包人有证据证明实际开工日期的，则应认定该日期为实际开工日期。开工日期。承包人的证据可以是发包人向承包人发出的通知、工程监理的记录、当事人的会议纪要、施工许可证等；（2 2）承包人虽无证据证明实际开工日期，但有开工报告，则应）承包人虽无证据证明实际开工日期，但有开工报

23、告，则应认定开工报告中记载的开工日期为实际开工日期；认定开工报告中记载的开工日期为实际开工日期；（3 3）若承包人无任何证据证明实际开工日期，亦无开工报告，）若承包人无任何证据证明实际开工日期，亦无开工报告，则应以合同约定的开工日期为准。则应以合同约定的开工日期为准。从上述认定办法，我们可以看出如何就实际开工日期进行举证。从上述认定办法，我们可以看出如何就实际开工日期进行举证。3 3、竣工日期的认定、竣工日期的认定司法解释第十四条规定认定方法：司法解释第十四条规定认定方法：（1 1）双方确认的日期为竣工日期；）双方确认的日期为竣工日期；精品 word 文档.（2 2）建设工程经竣工验收合格的，

24、以竣工验收合格之日为竣工）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；日期；（注意是经盖章的验收报告的时间，不是竣工验收备案日期，因为竣工验收备案是由建设单位来报送）（3 3）承包人提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人）承包人提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；提交验收报告之日为竣工日期；（4 4）未经过竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工）未经过竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。理由如下：程之日为竣工日期。理由如下：I)发包人在工程未经竣工验收的情况下擅自使用工程，违反了法律规定，应承担相应的责任；I

25、I)发包人使用工程，表明其已经实现合同的目的；III)发包人使用工程后，若再进行竣工验收，便可能出现质量责任不清晰的问题。因此，从合法原则、诚实信用原则考虑，应认定发包人使用的日期即该工程转移占有的日期为竣浅谈建设工程施工合同中开工时间的认定问题浅谈建设工程施工合同中开工时间的认定问题伊乐林作者：宜阳县人民法院发布时间：2013-05-03 08:02:23建设工程施工合同的双方一般都会在施工合同中对工程的开工时间作明确约定，除此之外，还有开工报告上的开工日期、开工令中的开工日期、施工许可证中精品 word 文档.的开工日期、竣工报告上的开工日期等等，但由于种种原因总会导致实际开工时间与约定的

26、开工时间不一致，这就会直接引发工程款的结算、工期计算、违约等问题。因此，对开工时间的认定具有十分重要的现实意义。精品 word 文档.对于开工时间的认定，学者们观点不一。有的学者认为开工时间应按照领取施工许可证的时间来确定，理由之一先要保障合同有法律效力，根据中华人民共和国建筑法第九条规定，建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。理由之二如果没有颁发施工许可证，或者说领取施工许可证的时间在合同开工时间之后开工了，那么就相当于无证施工了。然而，有的学者认为建筑工程施工许可证要在工程开工之前发放，在工程开工之后发放的叫做补办施工许可证，是要受到相应处罚的，但建筑工程开工时间应该是合同开工时

27、间。实践中，各地方对开工时间的认定也不统一。浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答第五条规定，“建设工程施工合同的开工时间以开工通知或开工报告为依据。开工通知或开工报告发出后，仍不具备开工条件的，应以开工条件成就时间确定。没有开工通知或开工报告的，应以实际开工时间确定。精品 word 文档.”深圳市中级人民法院关于建设工程合同若干问题的指导意见第九条规定，“建设工程开工时间一般以发包人签发的开工报告确认的时间为准，但如果发包人签发的 开工报告 确认的开工时间早于 施工许可证确认的开工时间，则以施工许可证确定的开工时间作为建设工程开工时间。承包人在领取

28、施工许可证之前已实际施工，且双方约定以实际施工日为工期起算时间的，依照约定。如果发包人签发开工报告后，迟延履行合同的约定义务而无法施工，工期顺延。”综上，笔者以为实际开工日期的认定，应遵循以下三点：其一，承包人有证据证明实际开工日期的，则应认定该日期为实际开工日期。承包人的证据可以是发包人向承包人发出的通知、工程监理的记录、当事人的会议纪要、施工许可证等；其二，承包人虽无证据证明实际开工日期，但有开工报告，则应认定开工报告中记载的开工日期为实际开工日期；精品 word 文档.其三，若承包人无任何证据证明实际开工日期，亦无开工报告，则应以合同约定的开工日期为准。感谢您的支持与配合，我们会努力把内容做得更好！精品 word 文档