房地产项目开发流程和业务流程.pdf

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1、 .房地产项目开发程序和业务流程房地产项目开发程序和业务流程一、我国现行的房地产建设程序一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段阶段程程序序需准备的资料需准备的资料提出项目建设的必要性项目建议书 和依据、拟建规模和地（申请报告）点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。项目项目选址方前期案发改委以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林项目核准或备案资料项目核准或备案资料：业、旅游等部门参与选址选址；前期工程费用：包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其他费用等行政管理部门行政管理部门取得证书取得证书资金投入资金投入申请报告、城市规划意经济、计

2、划、阶段设计任务书、投资计见、用地预审意见、环建设等部门参境影响评价、水土保持划与初步设计和初步设计和方案、占用林地审核、方案方案审批。初步设计矿藏压覆评估等营业（建设方案）施工图设计、图纸审查项目项目准备准备阶段阶段项目征地、报建、招标办土地使用证办土地使用证：土地出执照。让合同、交费证明等；国土局、建设办规划许可证办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；办施工许可证办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。1、土地费用：包括局、规划局1、国有土地土地出让金沉淀部使用证分、土地拆迁费2、建设用地用、土地

3、契税、安置房建设费用等，占比较大占比较大；2、前期工程费用：包括三通一平、临土地、环保、消防、人防、规划、建设等规划许可证3、建设工程规划许可证4、建筑工程时设施费、行政事行政管理部门施工许可证业性收费、前期其他费用等 .1、基础设施建设费；项目项目组织施工理）质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。建设局2、建筑安装工程费，占比较大占比较大；3、公共配套设施建设费；4、开发间接费用验收备案资料验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收、结算、备案项目竣工资料整理归验收档阶段验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。办产权证资料办产权证资料：土地

4、使用权证、规划许可证、产权登记、施工许可证、竣工验收物业管理资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。房地产管理局建设档案馆建设、规划、消防、环保等行政管理部门施工施工（安全、监阶段阶段二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）:序号1项目名称土地费用土地费用投资额161620占比38.50%估算说明包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等包括调研评估费、设计费、地质勘探2前期工程费用146473.49%费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等3

5、 .基础设施建设费203204.84%包括供水工程、供电工程、雨水污水工 .程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等4建筑安装工程费建筑安装工程费11747527.98%包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备采购等包括人防车库、地下车库、教育配套、5公共配套设施建设费288696.88%配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等包括咨询评估费用、工程监理费用、物6开发间接费用13870.33%业费用、施工、采购、设计合同印花税等7891011管理费用财务费用销售费用开发期税费其它费用及不可预见费

6、项目总投资项目总投资4878922594214653954394198194198191.16%按开发成本的 2%测算2.20%按基准利率三年测算2.24%按销售收入的 2%测算11.09%按销售收入的 7%测算1.30%取 2-5 项之和的 3%100.00%100.00%三、房地产公司项目开发的内部工作流程：三、房地产公司项目开发的内部工作流程：房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5 个阶段：获取土地开工开盘清盘获取土地开工开盘清盘入住。入住。1 1、获取土地阶段：、获取土地阶段：土地获取阶段土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地

7、规划许可证、土地证。规划设计阶段：规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。.施工准备阶段施工准备阶段：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等2 2、开工：、开工：工程建设阶段（一）：工程建设阶段（一）：项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等工程建设阶段（二）：工程建设阶段（二）：内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等项目销售阶段项目销售阶段：办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准备等。3 3、开盘：、开盘：项目销售阶

8、段：项目销售阶段：项目开盘进行日常销售4 4、清盘、清盘：销售清盘5 5、入住：、入住：竣工入住阶段竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等售后及移交售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续。四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程获取土地开工开盘清盘入住获取土地开工开盘清盘入住主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类土土地地获获土地信息收集小类地块现状图工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注主主项项分分项项说明落实地块具体位置及周边情况落实规划条件，了解限制性条件对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等

9、影响开发的因部门部门岗位岗位部门部门项目部规划设计条件项目部现场踏勘项目部研发部 .取取阶阶段段了解未来发展规划了解周边配套情况素详细了解了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况工程部项目部项目部研发部了解地块的上市方土地价值初判式和土地款项目部了解项目开发成本项目部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排销售部销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部研发部：负责协助进行区域市场调研。项目部

10、销售部现状图（四至电子文件）项目部销售部项目部研发部市场深度调研土地价值可行性研究报告项目最终定位深判成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项研发部目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。进行项目开发的方案设计和成本测算。各部门会同研讨各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。研发部销售部项目部工程部成本控制部项目部销售部工程部开发周期及付款计划项目方案确定总经理各部门 .现金流测算财务部各部门主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类小类项目招商报告工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备

11、注备注主主项项分分项项说明区域宏微观市场研究部门部门岗位岗位部门部门财务部（前期阶段）项目招商文本中盈利能力分析项目商业策划书明确合作伙伴、寻找合作方式合作伙伴确定合作方案确定合作细节确定制定项目财务数据项目部寻找合作土土地地获获取取阶阶段段（招商阶段）制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务总监项目部财务部资金项目引资签署战略合作协议（商业计划书）行政办行政办：协议盖章，存档。财务总监项目部副总经理行政办财务部项目部财务部财务部：协助办理合作实施股权、增资等相关合作公司成立及相关手续办理财务问题；行政办行政办：工商局办（实施阶段）理公司注册。投方案标投经济标项目方案确定确定土地上限竞争对手分

12、析、确定土地上拍卖限、价格敏感性分析、制定拍卖战术竞争对手分析、确定土地上摘牌限、价格敏感性分析、制定出价战术投标摘牌 .获取获取土地土地签订土地出让合同用地规划许可证行政办法务行政办法务：合同条款的草拟和完确定用地图、桩点交纳土地款、契税、交易费等善；坐标、用地条件财务部财务部：提供资金。行政办行政办：提供土地出让合同；财务部财务部：提供资金缴纳出让金、交易费。项目部总经理财务部准备材料，办证提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明财务部项目部行政办办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制企业投资项目备案项目申请报告研发部研发部：协助提供相关项目资料项目部研发部向项目备案机关提

13、交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登项目部土地确权报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）资料室资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸土地出让合同核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图缴纳土地费用研发研发：委托设计详规交费证明1:500 现状地形图 需准备 3 份详规节节工作工作 .主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门备注备注 .点点阶段阶段大类小类主主项项分分项项说明缴纳土地费用主办主办主办主办协办协办部门部门岗位岗位部门部门土地出让合同行政部：提供企业相关证明资料。土土地地获获交费证明建设用地规划许可证办 理地籍图 4 份（薄膜图）取

14、取土地证土地登记申请书阶阶段段土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明项目所在地房地产市场的总体土地确权来源证明文件房地产市场调查竞争性楼盘调查对项目区域内及周边进行市场分析、供求现状、价格水平等客户需求分析、产品分析、已成交客项目周边竞争性楼盘详细调查户分析、竞争楼盘分析等销售部研发部项目部区域项目所在商圈或临项目周边商圈主要商业业态分针对重点商家，进规规划划设设计计阶阶段段市场调研近商圈现状调研布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息通过行业发展分析、消费需

15、求公建部分拟选业态 分析，确定可开发公建部分业种类确定、所选业 态种类。结合市场相关类型物商业运营部商业运营部：配合完成公建部分业态选择与数量确定研发部（商业部分）行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。商业重点访谈了解重点运营部商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。销售部项目部研发部同期操作商业地产项目调查（商业部分）商业运营部销售部项目态数量确定定位市场定位客户定位业供求状况，确定所选业态开发数量依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作商业运营部商业运营部：配合完成公建类配套定位总经理各部门 .产品定位价格定位逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流

16、测算开发计划：研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；工程：按营销计划和工程情况排定工期。项目发展报告项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流：工程：根据工期制定工程款支付计划；项目：制订配套费及土地款支付计划。财务经济测算总监各部门主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类规规划划设设计计阶阶设计前期工作设计院初步选择明确产品设计思路工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注主主项项分分项项小类说明根据区域市场内

17、客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。部门部门岗位岗位部门部门成本控制部研发部销售部工程部商业运营部明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位进行实地考察 .段段制定设计组织计划法务法务：合同文本审核成本成本：设计费用审核研发研发：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；工程工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。营销营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；工程工程：从施工角度，对主要部位

18、做法提出建设性意见；项目项目：提供各项配套费用标准。研发研发：负责提供图纸各部各部：提供参考意见研发研发：负责提供图纸各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。研发研发：负责提供图纸研发研发：提供报建图纸方案、规划设计院选择与合同签订设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。方案设计组织彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）修建性详规成果详细性规划方案的报建及确定建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定彩色立面效果图送

19、规划预审及审批建筑方案报建图（含配套场站点）报市政府各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。（上报市政府）景观概念方案设计 各部门结合项目实际，从不同 .及确定角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类小类主主项项分分项项说明 营销、企划：对销售费用指标，进行讨论确定；商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供项目成本指标确定有关配套设备设施种类、数量建议；项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部门部门岗位岗位部门部门项目指标确认规规划划设设计计阶阶段段施工图设计组织型研讨及确定制定

20、建筑、综合管网、景观施工图设施工图、建筑设计院选择与合同签定期、工程、配套、费用等指标落实。营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调项目考核指标确定其他各部门制定项目的考核指标体系；工程：制定工期。营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新年度考核指标调整增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系；工程：制定工期考核标准。成本控制部：配合研发进行设计招投标；工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：计任务书（交工标 营销：结合项目定位和客户需求及经验判断，参准确定、建筑、景与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；观限额指标确

21、定）工程：提供工程技术专业建议。结构方案及设备选 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。组织现场勘察，并提供地质勘察报告地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图 .总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审施工图成果 成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况

22、，讨论并加以优化；研发：负责图纸优化变更；工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类规规施工图划划设计小类主主项项分分项项说明主办主办工作部门工作部门主办主办协办协办备注备注部门部门岗位岗位部门部门综合管网方案设计 项目：提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设计 成本控制：成本核算及费用控制 .设设计计阶阶段段组织景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。设计方案(含总平面图)申报表研发研发

23、：配合提供设计院的盖章确认项目项目：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸土地出让合同规划方案及市政方案送审修建性详细规划 2 份，电子文件 1 份（注：审定前，提交 10研发研发：提供所需图本规划设计方案，电子文件 1纸份）申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书研发研发：配合提供设计院的盖章确认项目项目：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸施施工工准准备备规划建筑方案送审建筑设计方案申报表建设1/500 现势地形图 1 份工程土地出让合同阶阶许可证段段投资计划建筑设计方案 2 份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书投资

24、计划大配套财务财务：提供资金保障财务财务：提供资金保障取得许可证小配套 .消防证明研发研发：负责提供消防报建图研发研发：负责提供人防报建图人防证明地名证明主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类小类主主项项分分项项说明建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电准备相关文件子文件工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部门部门岗位岗位部门部门研发研发：出图及图纸问题解决；工程：现场配合。现场施施工工准准备备阶阶段段现场保护与移交首层平面图工程出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护放线工程工程：配合勘测、清除现场障碍工程工程：组织现场保

25、护研发研发：现场发现问题，及时解决；工程工程：组织交接。移交施工单位建设用地规划许可证施工准备相关文件建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同许可证 .建设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价的 1/3 以上项目年度投资计划（当年计划）施工图审查质量监督登记表研发研发：负责提供施工图及计算书工程工程：配合办理工程工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。工程工程：配合现场安全质量监督手续安全措施安全施工措施登记表企业投规划成果资项目备案大配套临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量；项目：协助临时电送电、接入水接入；“三通一平”

26、财务：提供资金；成本控制：审核相关费用和成本。场地平整开工前期施工组织方案工作 研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料；成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格勘察单位桩基施工单位研发研发：提供总规划图等所需的全部资料；成本：成本：配合招投标、测算成本；法务法务：招投标文件的法务审核、合同审核招投标、签订合同 监理单位土建施工单位甲供材、分包商 .沉降观测主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类小类主主项项分分项项说明指土建施工单位的公开招标及合同备案招标合同备案 工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同；成本：共同确定合同约定的各项条款。组织监理、施工单位一起对图工作部门工

27、作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部门部门岗位岗位部门部门施施工工准准备备阶阶段段纸进行会审施工图会审会同设计院进行会审，签定图研发研发：配合会审，并负责提供所需的全部图纸。开工前期设计交底工作质量监督手续纸会审记录会同设计院进行技术交底，签定交底记录办理质检委托办理安全检查委托项目临时、永久路口的报建手续环卫、环保等相关报建手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续办理施工人员暂住手续建立平面和高程控制系统。建研发研发：负责提供所需的图纸和技术支持。项目项目：配合办理相关手续。研发研发：负责组织设计单位交底和变更。项目项目：配合办理相关手续。开工开工工工程程项目开工施工放线立控制主轴线

28、（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置建建规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、项目研发、项目：配合 .设设阶阶段段桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准研发研发：配合确定桩基施工标准。研发研发：负责提供所需的图纸和技术支持。桩基全面施工委托桩基检测单位桩基检测进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告土方工程开槽支护工程降水工程地基备案地基处理混凝土垫层基础施工地下防水混凝土基础研发研发：配合参与验收研发研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题。基础施工基础验收备案承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（基础）验收

29、表核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。研发研发：配合参与验收工程工程：提供全面的现场签证、水电扣款等基础性资料。基础处理竣工结算节节工作工作点点阶段阶段 .主要工作内容主要工作内容主主项项分分项项主办主办工作部门工作部门备注备注主办主办协办协办 .大类小类审核施工方案、施工组织设计说明施工单位填报材料进场报验单三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程部门部门岗位岗位部门部门钢筋混凝土工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程工工程程建建设设阶阶段段主体配套管线预埋施工重要分项工程及隐蔽工程

30、质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题的发现及分析 研发研发：配合分析问题图纸问题解决设计变更 研发研发：配合完成设计变更；成本成本：核定成本影响施工质量问题、事故的调查分析 研发研发：配合分析问题施工质量问题、事故处理处理方案的制定、审核、审批 研发研发：配合制定方案；成本成本：核定成本影响处理方案的实施变更设计变更 .研发研发：配合完成设计变更；.签证 成本控制成本控制：核定变更成本影响。工程变更技术经济分析 研发研发：配合技术分析；成本成本：进行经济分析。工程变更申请工程

31、变更 研发研发：协助现场进行变更签证；成本成本：测算变更对成本的影响，对可行性判断。设计变更 研发研发：配合完成变更；成本成本：核定成本影响工程进度的确认工程款工程款申请表审批 成本控制成本控制：按合同约定审核付款比例。支付工程款支付 财务财务：审核工程价款单及发票，付款。施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查主体验收备案监理组织相关部门验收 工程、研发、成本、设计、监理、施工单位参与签定建筑工程分部工程（主体）验收表主体验收主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类项项目目销销小类主主项项分分项项说明公司营业执照工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部门部

32、门岗位岗位部门部门销售准备相关文件房地产开发资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证许可证 .售售阶阶段段年度投资计划(计委批文)建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明研发研发：负责提供所需的全部图纸。物业物业：签订物业合同工程工程：符合形象要求提供基础验收证明。工程工程：达到形象进度要求，提供证明。项目项目：提供地名批复及附图、图审证等；研发研发：提供全套的施工图和总平面图。销管：配合网上录入基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程施工达到办证要求的形象进度按规定达到相应的形象部位（不同建筑形式，要求不一样）获取面积计算成果表面积计算及图纸项目总平面图

33、获取商品房网上销售数据录入合格证明产品策略：策划策划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议；研发研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。项目亮相推盘策略确定前准备价格策略：销售销售：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控；成本控制部成本控制部：提供产品成本，提出售价建议。推广策略：销售销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化；研发研发：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持。招商策略：.商业运营商业运营：整合外部资源，根据项目销售

34、需要，制定项目全程招商策略。广告公司寻找及确定 销售销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通。制作公司寻找及确定策略公司寻找及确定 销售销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训确定外部资源媒介公司寻找及确定 销售销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果。活动公司寻找及确定 销售销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容。主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类主主项项分分项项小类说明项目名称、组团名称研发研发：根据对产品的理解提出合理建议。销售销售：根据对市场客户的理解提出合理

35、建议。工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部门部门岗位岗位部门部门项项目目销销售售阶阶项目推广定位确定 项目核心推广理念确定Slogon 确定项目亮相前准备建筑知识，楼盘背景，项亮相前项目知识目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手系统培训续，销售技巧等方面的综合培训项目核心识别系统确定Logo 确定VI 系统及延展方案确定销管销管：提供相关政策培训法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查；研发研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交段段 .工标准、户型卖点资料、全部图纸资料等；工程工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资

36、料。为实现项目宣传的最大销售分卖场设立化，在合理地段设立商品房销售展示中心企划企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成，卖场相关销售道具制作。研发研发：提供各单体户型图现场房型手册（亮相版）和楼层平面图、小区摆位图等。销售销售：提出装饰及指引系统的合理化建议；售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）工程工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工；成本控制成本控制：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作；财务财务：提供装修及包装所需资金支持。销售销售：协商决定样板间建造的具体户型；研发研发：提供样

37、板间户型的详细房型图和尺寸；样板间及样板环境指示说明系统工程工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持；成本控制成本控制：样板间装修成本核算及合同审批工作；财务财务：提供装修及包装所需资金支持研发研发：提供规划方案图和户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体户型；销售销售：与企划部协商，选定沙盘方案及主力户型。销售道具准备沙盘（概念）模型、主力户型单体模型 .主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类主主项项分分项项小类说明销售销售：各种印刷类销售道具制作的确定；研发研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等；工程工程：提供工

38、程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料；法务法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部门部门岗位岗位部门部门入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM 单、宣传海报等）销售道具准备项项目目项目亮相项目周边的主要道路设置醒目指示系统(意向)派筹卡及纪念礼品销销前准备售售阶阶段段意向商家签约联动工作的准备配备看房车及看房车包装行政行政：提供看房车及司机组织进行联动单位人员的培训和包装进驻意向书项目形象表情、主题、创意表现确定确定项目亮相方案项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定项目形象出街，媒介组合项目部、销售部项目部、销售部：

39、参与讨论，提出建设性意见。企划企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作。法务法务：合同谈判以及审核项目项目亮相应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）新闻媒体新闻信息亮相法务法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。新闻中心新闻中心：通过媒体扩大宣传信息。亮相 .研发研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士支持；销售销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等。研发研发：提供房型本册、技术支持；销管销管：提供房号及面积表销控方案及销控表亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排房型、房号及面积对照表销售内部资料项目开盘前准备答客户问客户接待、客户问题汇总

40、研发、工程研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题。及反馈（统一说词）意向卡销售，客户梳理，销管销管：意向卡销售的组织工作；客户积累意向销控制定，客户关系维护外卖场外卖场：意向客户推荐，客户关系维护。主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类主主项项分分项项小类说明各部门联动各部门联动：讨论并确定项目交工标准；法务法务：法律风险提示。成本控制成本控制：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求；销售销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。研发研发：提供所有房型附图工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部门部门岗位岗位部门部门项项目目销销项

41、目开盘交工标准确定价格体系确定售售前准备阶阶合同准备房型附图 .段段交工标准研发研发：提供确定交工标准法务法务：交工标准中法律风险的提示和规避；工程工程：审核合同中的交楼时间及交工标准。小区摆位合同、附加协议等文本审查确定现场房型手册深化版及最终版研发研发：负责提供最终版的总平面图。法务法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。研发研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册。研发研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持；物业物业：提供物业管理公约研发研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持；购房须知，房型图，详细价格表开盘前销售道具的准备销售销售：协助销管制定项目楼房的

42、价格体系；工程工程：提供工程进度及交工标准。售楼处内外展示道具统一更换(道旗、吊旗、背板等)楼书，宣传海报、折页，物业管理公约研发研发：提供项目总规划平沙盘（细化景观及外檐）面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持样板间、样板环境的指示系统的数据更新销控表及销控贴，认购书，合同袋研发研发：负责提供样板环境图纸和技术支持销管销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具。户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）项目形象的提升及深化报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻 .造与深化）媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）开

43、盘信息告知银行大协议的签订财务中心：提供银行主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类小类主主项项分分项项说明活动形式（演出说明会发布会）销售销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户；物业物业：积为开盘庆典活动提供人力物力支持财务财务：收定金、购房款；销售销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署销售销售：按每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑。工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部门部门岗位岗位部门部门开盘开盘开盘庆典活动与会人员（演艺名人专家学者）告知途径（报广海报门票DM）项目开盘客户转化项项目目销销售售阶阶段段日常销售来电客

44、户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客产品分析、聚焦户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项目所处销销售重点售阶段进行准确判断和适时调整月度指标分解回款落实明确合理流程，接待、回访、邀约客户，完成客户转协议、转合同工作。根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整企划企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向；销售销售：根据库存产品现状和考核指标要求，讨论协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售；外卖场外卖场：协助销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点，推荐可成交客户。月度操作手册的根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策 .制定略、销售策略

45、和重大节点成本控制成本控制：阶段性考核指标调整；动态调整售价，实现利润最大化；销售销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系。销售销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容销售销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传销售销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作销售销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立公司品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点。销售销售：协同企划制作各种销售道具。定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售价格监控及调整 的重点及市场形势变化，调整项目价格

46、，实现项目利润最大化报纸媒体报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点户外媒体户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点营销活动营销活动：维系老客户促进老月度推广计划的 带新，制造新闻热点烘托项目人气执行客户中心客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应销售道具支持销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类项项目目销销日常销售主主项项分分项项小类说明企划企划：提供 DM 单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持。企划企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开展。工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注部

47、门部门岗位岗位部门部门客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户到访及接待成客户交工作外卖场客户到访 .售售阶阶段段项目销售现场利用电话，回访老客户，并进行客户接待成交工作通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访，促成签约成交销售费用月度付款计划及支付成本控制成本控制：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报集团；财务财务：审核价款单及发票，按资金情况付款相关部门相关部门：合同签订及审批工作；合作方合同签订法务法务：商品房合同、附加协议等检查，风险提示；销售销售：确认物业及置业联动，送各部门存档。销售回款制

48、定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款财务财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款。销管销管：按当月完成情况逐步调整全年销售回款指标公司考核指标完成及调整财务财务：编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。销管销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售任务指标；月度指标考核财务财务：编制月度资金预算，填列各项目实际发生数；项目考核指标完成及调整项目项目：提供下月指标落实的政府相关证件支持；工程工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划。清盘清盘销售清盘后项目各种资料移交行政行政：接收商品房合同、协议、优惠单并存档。.清盘项目销售、招商工作问题总结、

49、汇报并存档项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式做工作总结，指导后期工作主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类主主项项分分项项小类设计、研发定板工作部门工作部门主办主办主办主办协办协办备注备注说明研发、成本控制研发、成本控制：分别从技术、经济方面配合。研发、成本控制研发、成本控制：分别从技术、经济方面配合选用材料。成本控制成本控制：审核招标方案成本控制成本控制：参与招标、测算成本。成本控制成本控制：参与确定定标原则成本控制成本控制：参与考察并提出考察意见成本控制成本控制：参与招标定标部门部门岗位岗位部门部门外檐装修施工样板

50、制作材料确定材料确定工工程程建建设设阶阶甲供、甲分包材料制定招标计划拟定投标单位编制招标文件确定材料招标技术要求确定定标原则段段的招标考察投标单位招标、定标基层处理内外檐地面找平层面层装修 .基层处理防水防水层施工面层砂浆基层处理抹灰抹灰排砖饰面板（砖）面砖安装勾缝型材加工安装窗框门窗安装窗扇封胶放线定位轻质隔墙隔墙砌筑及安装幕墙专业设计预埋件安装幕墙龙骨加工及安装幕墙面材安装封胶基层处理涂饰底料施工面料施工研发研发：审核幕墙设计图研发研发：参与施工样板验收研发研发：参与施工样板验收 .主要工作内容主要工作内容节节工作工作点点阶段阶段大类主主项项分分项项小类说明给水管道及配件安装室内消火栓系统