房地产项目开发流程和业务流程.doc

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1、房地产项目开发程序和业务流程一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 取得证书 资金投入项目建议书（申请报告）提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。项目选址方案设计任务书、投资计划项目前期阶段初步设计（建设方案）项目核准或备案资料：申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等营业执照。发改委以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。前期工程费用：包括调研评估费、设计

2、费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其他费用等施工图设计、图纸审查国土局、建设局、规划局项目准备阶段 项目征地、报建、招标办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门1、国有土地使用证2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建筑工程施工许可证1、土地费用：包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等，占比较大；2、前期工程费用：包括三通一平、临时设施费、

3、行政事业性收费、前期其他费用等项目施工组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录建设局1、基础设施建设费；2、建筑安装工程费，阶段 等。 占比较大；3、公共配套设施建设费；4、开发间接费用验收、结算、备案验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。建设、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档 建设档案馆项目竣工验收阶段产权登记、物业管理办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。房地产管理局二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的

4、金额占比情况如下所示（仅供参考）:序号 项目名称 投资额 占比 估算说明1 土地费用 161620 38.50%包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等2 前期工程费用 14647 3.49%包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等3 基础设施建设费 20320 4.84%包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等4 建筑安装工程费 117475 27.98%包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备采购等5 公

5、共配套设施建设费 28869 6.88%包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等6 开发间接费用 1387 0.33%包括咨询评估费用、工程监理费用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等7 管理费用 4878 1.16% 按开发成本的 2%测算8 财务费用 9225 2.20% 按基准利率三年测算9 销售费用 9421 2.24% 按销售收入的 2%测算10 开发期税费 46539 11.09% 按销售收入的 7%测算11 其它费用及不可预见费 5439 1.30% 取 2-5 项之和的 3%项目总投资 419819 100.00%三、房地

6、产公司项目开发的内部工作流程：房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为 5 个阶段：获取土地 开工 开盘清盘入住。1、获取土地阶段：土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。施工准备阶段：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等2、开工：工程建设阶段（一）：项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等工程建设阶段（二）：内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验

7、收备案，配套施工，竣工结算等项目销售阶段：办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准备等。3、开盘：项目销售阶段：项目开盘进行日常销售4、清盘：销售清盘5、入住：竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续。四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程获取土地开工 开盘清盘 入住主要工作内容 工作部门主 项节点工作阶段大类 小类 说明分 项 主办部门 主办岗位 协办部门备注地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 项目部规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 项目部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发

8、的因素详细了解项目部研发部工程部了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 项目部土地获取阶段土地信息收集了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对 项目部 研发部以后项目开发的影响和支撑了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整项目部了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 项目部土地价值初判了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部现状图（四至电子文件） 项目部市场深度调研销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进行区域市场调研。

9、项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。研发部成 本控制部项目部销售部工程部项目方案确定 总经理 各部门土地价值深判可行性研究报告现金流测算 财务部 各部门节 工作阶段主要工作内容 工作部门 备注主 项点大类 小类 说明分 项 主办部门 主办岗位 协办部门区域宏微观市场研究项目招商报告（前期阶段） 项目招商文本中盈利能

10、力分析项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部 财务部合作伙伴确定合作方案确定明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）合作细节确定制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务总监项目部财务部项目引资（商业计划书）签署战略合作协议 行政办：协议盖章，存档。财务总监项目部寻找合作资金合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务部：协助办理股权、增资等相关财务问题；行政办：工商局办理公司注册。副总经理项目部财务部行政办投方案标 项目方案确定投经济标 确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术投标摘牌摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获取土地签订

11、土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等行政办法务：合同条款的草拟和完善；财务部：提供资金。总经理项目部财务部用地规划许可证 准备材料，办证 提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明行政办：提供土地出让合同；财务部：提供资金缴纳出让金、交易费。项目部财务部行政办土地获取阶段土地 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制项目申请报告研发部：协助提供相关项目资料 项目部 研发部向项目备案机关提交申请报告 项目部建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废）土地补偿费 （原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同资料室：提供土地

12、出让合同、付款凭证及相关图纸核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明 缴纳土地费用1:500 现状地形图 需准备 3 份确权详规 研发：委托设计详 规主要工作内容 工作部门主 项节点工作阶段大类 小类 说明分 项 主办部门 主办岗位 协办部门备注土地出让合同交费证明 缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图 4 份 （薄膜图）土地登记申请书土地获取阶段办 理土地证土地确权来源证明文件土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 行政部：提供企业相关证明资料。房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详

13、细调查对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部项目部项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。区域市场调研同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。商 业运营部研发部销售部项目部公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业

14、发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量商业运营部：配合完成公建部分业态选择与数量确定研发部商 业运营部销售部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 商业运营部：配合完成公建类配套定位总经理 各部门经济测算 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算财务总监各部门开发计划： 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； 工程：按营销计划和工程情况排定工期。规划设计阶段项目定位项目发

15、展报告项目考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流： 工程：根据工期制定工程款支付计划； 项目：制订配套费及土地款支付计划。主要工作内容 工作部门主 项节点工作阶段大类 小类 说明分 项 主办部门 主办岗位 协办部门备注明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。研发部销售部成 本控制部工程部商 业运营部设计院初步选择 明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。 必要时，对设计单位进行实地考察设计前期工作制定设计组织计划方案、规划

16、设计院选择与合同签订法务：合同文本审核成本：设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订研发：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。规划设计阶段 方案设计组织规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；项目：提供各项配套费用标准。彩色总平面图方案

17、送规划预审 彩色总平面图（含经济指标）研发：负责提供图纸修建性详规成果 各部：提供参考意见详细性规划方案的报建及确定 （含配套场站点）报市政府研发：负责提供图纸建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。彩色立面效果图送规划预审及审批 （上报市政府）研发：负责提供图纸建筑方案报建图 研发：提供报建图纸景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。主要工作内容 工作部门主 项节点工作阶段大类 小类 说明分 项 主办部门 主办岗位 协办部门备注项目成本指标确定 营销、企划：对销售费用指标，进行讨论确定； 商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议； 项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前期、工程、配套、费用等指标落实。项目考核指标确定 营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系； 工程：制定工期。规划设计阶段项目指标确认年度考核指标调整 营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系；