河北邯郸房地产市场.ppt

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1、1河 北 邯 郸 房 地 产 市 场 调 研 简 报2简 报 提 纲项项 目目 地地 块块 概概 况况 城城 市及市及 区区 域域 概概 况况邯邯 郸郸 市市 房房 地地 产产 宏宏 观观 市市 场场 分分 析析 项项 目目 目目 标标 客客 户及户及 需需 求求 分分 析析 上海祝源企业发展有限公司邯邯 郸郸 市市 房房 地地 产产 项项 目目 分分 析析 项项 目目 测测 算算 及及 总总 结结 3PART 1 项 目 地 块 概 况 上海祝源企业发展有限公司4上海祝源企业发展有限公司本项目地块位于邯郸市北部区域，北环路以外近郊地区东临：中华北大街、北湖公园（在建中）南至：规划路西临：邯郸

2、二中北至：规划路地块位置及四至北湖公园（在建中）项目地块107国道邯郸二中中华北大街邯郸城区5上海祝源企业发展有限公司据现场目测,该地块内尚有少量原本地村民房屋仍未拆迁完成,目前拆迁工作进行中，可净地交付。北湖公园尚处在开发建设中。地 块 现 状地块现状1地块现状2地块现状3地块现状46上海祝源企业发展有限公司北湖公园尚处在开发建设中，以初具雏形地 块 现 状北湖公园现状1 北湖公园现状4北湖公园现状3北湖公园现状27上海祝源企业发展有限公司周 边 配 套 交通配套交通配套商业配套商业配套教育、生活配套教育、生活配套本地块东侧紧邻邯郸市南北交通主动脉中华北大街，西侧靠近107国道。中心城区至此

3、行车交通情况较为便利，但现有公共交通线路较少，且班次间隔时间较长。整体交通尚不成熟目前该地块周边基本无商业配套,且该地块靠近中华北大街及107国道两条城市快速主干道，与中心城区间隔相当距离的未开发地带。商业氛围现状较差。未来较长时间商业氛围发展较为缓慢。从本地块向西约300米位邯郸二中及市级聋哑学校，此外该地块目前无幼儿园、银行、邮局、医院等略具规模的生活配套。8上海祝源企业发展有限公司地 块 现 状 小 结 该地块目前所处邯郸市北部近郊地区，道路状况良好，但公共交通发展相对滞缓；该地块周边北湖公园的建设将成为未来重要利好信息，并且成为邯郸市稀缺景观与生态资源；该地块目前周边无已成型居住及商业

4、聚集点，缺少商业及生活、教育、医疗等配套设施，配套成型期预估较长；该地块目前与中心城区间，有相当距离的未开发区域，城市生活氛围有明显隔断。9PART 2 城 市 及 区 域 概 况上海祝源企业发展有限公司10上海祝源企业发展有限公司邯 郸 市 概 况 邯郸市位于河北省南端，地处东经1140340，北纬362044之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖4区、1市、14县，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，全市总人口896.4万。邯郸市的市花是月季。邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之

5、乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。邯郸 邢台 衡水 石家庄 沧州 保定 张家口 承德 唐山 秦皇岛 廊坊北京11上海祝源企业发展有限公司邯 郸 市 交 通 概 况 邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治邯郸济南青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的

6、干线公路网络，邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。12上海祝源企业发展有限公司邯郸市资源及产业概况 以能源和原材料为主，轻重工业并举为经济发展的主导方向以煤炭、冶金、电力、纺织、建材、陶瓷工业做为六大支柱产业 邯郸蕴藏有种类繁多的矿产资源，是全国著名的煤炭和高品位的铁矿石产区，拥有丰富的“两黑”煤、铁资源，煤炭和铁矿石储量分别达到40亿吨和4.8亿吨，被誉为现代“钢城”、“煤都”。其中煤炭储量丰富，煤种齐全，煤质较好；铁矿品位高、有害杂质少、可选性好。此外还有较为丰富的非金属矿资源如铝矾土、耐

7、火土、硫铁矿、含钾砂页岩、碳石等四十种以上矿藏。各种矿产地200处。邯郸第一支柱产业是钢铁，第二支柱产业是煤炭，邯郸有丰富的煤、铁矿产资源，作为资源型工业城市，邯郸市经过多年发展，经济总量有了较大的提高。然而，因为资源的长期掠夺性开采，出现了经济结构老化、资源枯竭、污染加剧等问题。邯郸市委、市政府提出培育装备制造、现代物流、煤化工、新材料四个新兴产业。通过投入1000多亿元进行结构调整，全市经济发展动力有了明显增长13上海祝源企业发展有限公司邯郸市文化及旅游概况 文化：赵文化、磁山文化、女娲文化、曹魏建安文化、北齐石窟文化、梦文化、磁州窑文化、广府太极文化、成语典故文化、边区革命文化。旅游：涉

8、县娲皇宫，丛台区丛台公园、涉县八路军一二九师司令部旧址、武安朝阳沟 等。土特产：马头大米、滏河鲤鱼、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃纹乌枣、丛台大曲等。14PART 3 邯郸房地产宏观市场分析上海祝源企业发展有限公司15上海祝源企业发展有限公司邯郸房地产宏观市场分析 政策因素政策因素城市城市规划与划与发展展经济因素因素 据市统计局最新数字显示，今年邯郸房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业家，比上年同期增加家。目前有开发经营的企业家，比上年同期增加家，占入统企

9、业总量的。全市在建的开发项目达到个，比上年同期增多个。16上海祝源企业发展有限公司政 策 因 素 分 析 目前阶段，国家针对房地产宏观调控政策持续效应还在逐步显现，并开始逐渐被市场消化。近期全国房地产住宅市场继续显露出价格上扬，销量增长这一态势。同时，河北省“三年大变样”政策的推出，本地政府对邯郸旧城改造及商品房开发的扶持力度较大。整体房地产市场呈现出较好的上升势头。政政 策策 因因 素素国家针对房地产宏观调控河北省“三年大变样”政策本地政府对房地产开发与旧城改造的扶持17上海祝源企业发展有限公司经 济 因 素 分 析 一 2006年，全市生产总值实现1338.1亿元，2007年，全市生产总值

10、达到1609.5亿元，年均增长14.5；人均生产总值18422元，到2010年全市生产总值达到2300亿元，总量比2005年基本上翻一番；全部财政收入达到240亿元，总量比2005年翻一番；全社会固定资产投资总量达到3500亿元。18上海祝源企业发展有限公司经 济 因 素 分 析 二 煤炭、钢铁、发电、矿产、纺织、瓷器、制药、酒业使邯郸踏上经济发展高速路u以峰峰矿务局、邯郸矿务局和地方煤矿组成的煤炭工业，是中国十大煤炭基地之一；u以邯郸钢铁股份有限公司、新兴铸管集团、邯邢冶金矿山管理局等骨干企业组成的邯郸市冶金工业，已成为中国重要的矿山和钢铁生产基地。u邯郸拥有河北电力南网最大的发电能力，以邯

11、峰、邯郸、一五0、马头、峰峰5个发电厂为主，是全国火力发电基地。u其中邯郸市石灰石、矾土、石膏等矿产资源丰富，发展建材工业具有得天独厚的条件，重点产品是水泥；u邯郸市纺织工业居河北省第二位，是中国17个纺织基地之一；u以“磁州窑”闻名于世的邯郸市陶瓷工业，是全国八大瓷区之一。彭城是全国有名的瓷城，久享“南有景德，北有彭城”的盛誉。u邯郸制药、丛台酒业股份有限公司、雪驰集团等骨干企业，是邯郸轻工业的基础。邯郸众多的重轻型生产企业，已成为国家经济结构网的重要组成部分，邯郸的文化与经济的蓬勃发展历经3100多年，至今未曾改变。19上海祝源企业发展有限公司城市规划与发展分析 一 新时期邯郸市城市定位的

12、基本表述为：“以名城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的新型制造业基地”。简称“三优一地”。主体表述是：“新型制造业基地”。把“基地战略”作为邯郸市21世纪头二十年经济和社会发展的主体战略，并形成以科强体的工业高度化、以工带农的城乡一体化、以商促工的经贸互动化和以内联外的开放圈层化的“四大主导战略”框架。关键词：新型制造业基地、区域经贸中心、历史文化名城。上图为“1+8”都市区规划蓝图，按照设想，邯郸市将由中心城区和8个卫星城共同组成邯郸都市区，都市区所围合的区域总面积达到2760平方公里，比原来规划区面积多1493平方公里。同时邯郸市行政中心计划迁至规划中的东部新区。邯郸城市发展

13、重点东移。20上海祝源企业发展有限公司城市规划与发展分析 二 城市发展定位建设独具魅力的国家历史文化名城、区域经贸中心、新型产业基地、现代生态园林城市，打造河北南向经济增长极 18城市格局：以市区和邯郸县为主城区，把30公里半径内的峰峰、武安、磁县、临漳、成安、肥乡、永年、广府古城等定为8个卫星城，从而拉大城市框架，形成组团式城市群。城市发展框架“传承文化特色,推进生态建设,创优大环境”三年大变样21上海祝源企业发展有限公司城市规划与发展分析 三 为防止城市的过度蔓延，邯郸市城镇规划将严格控制中心城区的空间形态，每片城区组团功能、形态相对独立，以永久性生态区进行分隔，形成“一城六组团”的空间结

14、构形式。“六功能组团”，分别为：旧区综合组团：以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。东部新区组团：以行政管理、现代服务、居住、都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。东北部开发区组团：以高新技术园区为主。通过产业升级、优化产业结构，使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。南部高教物流组团：以科教研发和居住功能为主。以现状高校为基础，适当南延，重点发展高教园区；同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。北部北湖组团：以居住、休闲旅游等功能为主。以北部（输元河以南）的未开发用地为基础，形成新型居住和休

15、闲旅游为主要功能的北部组团。西部户村组团：以工业为主要功能的西部组团，以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。组团5组团1组团2组团3组团4组团622上海祝源企业发展有限公司房 地 产 数 据 分 析 2010年邯郸市房地产主要数据目前有开发经营的企业138家 比上年同期增加39家 全市在建的开发项目达到199个 比上年同期增多42个 1-6月全市房地产业完成开发投资105亿元 比上年增长91.2%商品房新开工面积140.3万平方米 同比增长9.8 商品住宅已完成投资28.6 亿元 同比增长30.6 总体来看，邯郸市房地产市场各项数据均出现快速上涨与扩展趋势23上海祝源企业发展有限公司邯郸房地产宏

16、观市场现状小结 阜阳市投资增长步伐加快，房地产业保持较快增长，未来几年房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向鉴于河北省“三年大变样”政策的持续强化，本地房地产市场出现较大开发量随着邯郸市整体经济的持续向好，本地房地产市场投资持续加大，市民购买力及购买意愿较好随着城市规划发展，城市组团功能分区日渐显现，专业化高品质产品的开发建设机会点出现由于邯郸旧城改造力度较大，动迁成本导致土地价格过高24PART 4 邯郸房地产项目分析上海祝源企业发展有限公司25上海祝源企业发展有限公司邯郸房地产市场重点项目 安联水晶坊均价4300元/平方米项目位于新兴大街以东，刘二庄村以南。规划总用地面积19123.

17、1平方米，总建筑面积75000平方米，建筑密度18%，绿地率55%。共5栋楼，其中2栋楼高为11层，另外3栋楼高为30层停车位:共470个车位，可租可售占地面积:18140平方米 建筑面积:75000平方米 物业管理附加信息:0.39为管理费，0.5为电梯费开发商:邯郸市安联房地产开发有限公司物业管理公司:安信联行物业有限公司邯郸分公司产权年限:70年户 数:总户数666户 当期户数666户本项目目前尚未取得预售许可证，已开始接受预定，预定情况较好。26上海祝源企业发展有限公司邯郸房地产市场重点项目 左岸枫桥均价4180元/平方米左岸枫桥位于滏河北大街北段西侧，规划果园北路北侧，北距北环路40

18、0米，南临规划的苏曹公园。规划6栋24层，1栋28层，2栋小高层，户型面积：84-204。纯住宅建筑，高品质的宜居社区。小区采用人车分流，地上采用江南园林式的景观设计，移步异景，山水相宜。社区配套；6000的下沉式会所、健身房、室内游泳池等。共9栋高层，其中6栋24层，1栋28层，2栋小高层。停车位:有地下车库 1:0.8占地面积:45054平方米 建筑面积:188470平方米 开工时间:2010-12-01工程进度:12月份开工(2010-12-10)产权年限:70年户 数:总户数1380户 当期户数1380户本项目目前本月开工，目前进行客户积累蓄水阶段，一期项目春节后开盘。一期房源27上海

19、祝源企业发展有限公司邯郸房地产市场重点项目 北海庄园均价4700元/平方米北海庄园位于中华北大街西与果园路北，是由是由邯郸鼎嘉琪房地产开发有限公司开发的一高层住宅。楼盘介绍：4栋33层板式高层，每单元4户，双部电梯。户型：2室2厅，3室2厅。面积80145平。4栋33层板式高层，每单元4户，双部电梯。户型：2室2厅，3室2厅。面积80145平。占地面积:385500平方米 建筑面积:620000平方米 开工时间:2008-12-01工程进度:A、B、C、D栋仅余50多套，年底交房(2010-12-17)产权年限:70年户 数:总户数800户 当期户数800户本项目一期于2008年开工，目前仅剩

20、高层住宅尾盘销售，中、高层区有北湖公园景观。28上海祝源企业发展有限公司邯郸房地产市场住宅项目简介 项目名称目前均价物业形态占地面积建筑面积容积率地理位置安居东城首府5000高层约350000约15000003丛台区 联纺路与滏东大街交叉口东南角中广君邑4000高层100000约4000003丛台区滏东路和果园北路交叉口西北丰收苑4000高层29017.71015623.5丛台区中华大街与丰收路交叉口西行1000米路北国际新城瑞德苑4000高层19995600003丛台区邯郸市耒荣路以北，人和街以东万浩吉祥4600高层620002700003.4高开区来马台高速路口东南角（紫薇苑北侧）星城国际

21、现房5600期房5100高层1260004800003丛台区滏河北大街与联纺路交叉北行800米路西(国际会展中心北侧）连城别苑6200高层、小高层900001721553邯郸县滏东大街以东,友谊路以南,广泰路以西中华尚都4650高层6000280003.5丛台区中华北大街518号（市质监局对面）铂爵天地5300高层900003000003.3丛台区邯郸市环城西路（乐颐电脑城正对面）29上海祝源企业发展有限公司邯郸房地产项目现状小结 随着邯郸城市化进城发展，目前市场整体供应量较大，新建在售楼盘较多，但产品去化速度较快本地住宅项目均全部为高层住宅（30层左右，建筑高度100米以下），物业形态较为单

22、一，密度较高，且后期本地项目均以高层住宅为唯一住宅类物业形态本地市场已显现同质化竞争趋势，项目间产品同质化现象明显，产品品质一般目前现有项目均存在产品品质不高，物业管理服务不佳，项目营销模式落后等问题目前市场供应住宅产品房型重视度不高，产品设计创新不够根据市场价格调研，2009年-2010年市场均价上浮约1000元/平米30PART 5项 目 目 标 客 户 及 需 求 分 析 上海祝源企业发展有限公司31上海祝源企业发展有限公司项 目 目 标 客 户 根据项目辐射距离的不同，将目标客户来源区域分为三个圈层第一圈层：中心城区动迁户及改善性需求客户；第二圈层：邯郸周边县市客户、年轻群体婚房及本地

23、投资客户；第三圈层：来经商、务工人群及异地投资客户本项目客户圈层图核心客户群重要客户群潜在客户群第一圈层第三圈层第二圈层近中远辐射范围：由于当地钢铁、煤炭两大支柱产业的稳步发展，外来经商、务工人群及异地投资客户随着城市化进程发展，邯郸周边县市客户、年轻群体婚房及本地投资客户随着邯郸旧城改造力度持续高强度，中心城区动迁户及改善性需求客户32上海祝源企业发展有限公司项目目标客户购买力识别 33上海祝源企业发展有限公司项目目标客户需求分析 物业形态 据调查显示，目前邯郸房地产市场以高层住宅为产品主流（政策导向原因），多层住宅、花园洋房及别墅市场占有率极低。但在房型、景观动线及生态休闲等方面的创新机会

24、点存在。面积配比 目前消费者面积选择集中在80150平方米，客户对房屋总价敏感性较强，购买热点集中于80-100平方米两房，110-130平方米三房。80平方米以下及130平方米以上户型销售速度较为缓慢。34上海祝源企业发展有限公司项目户型及面积配比建议 房型 面积段（）面积比例一房60-7060-704%二房80-9080-9040%三房（经济型）90-10090-10013%三房（舒适型）100-120100-12033%大三/小四120-140120-14010%合计/100%100%户型配比着力于90-140平方米的三房主力产品，以体现项目的整体中高端档次，同时在控制总价的基础上能保证

25、良好的 市场接受度；在考虑总价控制的前提下，辅以开发80-90平方米面积段的两房产品，与项目主力产品形成差异，减小开发风险；120140平方米的产品作为本项目标杆产品，以大三房和小四房的形式体现，进一步拉伸项目档次，提高利润空间。本项目位于待开发地区，面积段较区域普通住宅产品面积要有一定的缩小。在控制总价的基础上，较其他城区产品的面积适当的放小些，有助于增加产品的总价竞争力35PART 6 项 目 测 算 及 总 结 36上海祝源企业发展有限公司项 目 测 算（估 算）土地成本：约350万/亩预计容积率：3.5楼板价：约1500元/平米建安费用：约2000元/平米配套及税费：约700元/平米整

26、体成本：4200元/平米目前本项目预估市场售价：4500-4700元/平米预估利润：300-500元/平米PS：根据邯郸房地产市场预估，未来1-2年内，市场售价预计有1000元/平米上浮空间37上海祝源企业发展有限公司市场调研分析总结一 随着邯郸市及河北省“三年大变样”政策的大力度执行，本地市场拆迁量近年始终保持着较大规模量。预计未来1-2年内，邯郸中心城区及周边近郊区域将会出现100万方以上住宅产品新增供应量。预期市场竞争较大。由于旧城改造这一重要因素，中心城区动迁成本居高不下，致使邯郸中心城区及近郊区域整体住宅用地摘地成本相对较高。在目前高容积率的市场下，虽然楼板价成本相对较低，但后续隐藏

27、风险较大。经过市场调研、邯郸房地产市场已停止批复18层以下住宅产品的开发销售，故该地块可考虑的开发物业形态基本以高层住宅（30层左右，建筑高度100米以下）为主。目前当地房地产市场已逐步显现出产品同质化竞争趋势，物业形态单一，产品品质不高，物业管理水平不高、营销模式落后等现状，如市场后期没有品质的大幅提升，产品差异化等方面的改善，后期市场的同质化竞争压力将会较大。38上海祝源企业发展有限公司市场调研分析总结二 邯郸整体住宅产品市场自09年至今整体销售情况较为理想。目前市场已在售项目销售率基本超过80%，经过市场调研，预计未来一年中，当地市场仍将基本呈现这一销售势头。但随着未来3-5年内大批项目投放市场，滞销风险依旧存在。邯郸作为内陆城市，对水资源依赖程度较高。本地块地处正在开发建设中的北湖公园是本地块的最大优势。但地块同样面临着周边商业配套缺少等隐患。综上所述，结合邯郸房地产实际情况，该地块在现有市场价格下利润空间较小。但项目土地及北湖公园仍旧属于稀缺性资源，有不可复制性。如针对该块土地采用进行长期持有、逐步开发、享受未来预期升值这一长线经营理念下，该地块具有相当的开发价值。同时，建议在项目开发中注重产品品质的把控，通过设计理念的创新、品质的提高、细微的服务来最终提升产品附加值，占领市场先机。39