2023年房地产融资（模版）.docx

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1、2023年房地产融资（模版） 第一篇：房地产融资模版 10余房企借壳搁浅 700亿再融资年内泡汤 房地产门户-搜房网2023年11月10日08:45来源：中国证券报楼市调控背景下，从前扮演着挽救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白00214510月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的支配就此泡汤，而重组终止的最根本缘由便是受到房地产调控政策的影响。 10余房企借壳搁浅 楼市调控背景下，从前扮演着挽救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白00214510月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的支配就此泡汤，而重组终止的最根本缘由便是受到房地产调控政策的影响。

2、协作房地产二次调控，中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部看法。 而*ST钛白本次重组发行股份购置的部分资产为南京金浦房地产开发有限责任公司100%股权，该公司主营业务为房地产开发。根据相关要求，目前不相宜将房地产企业作为拟购入资产进行上市公司的重大资产重组。因此，公司此次资产重组难以接着。*ST钛白重组的终止也干脆宣告南京金浦房地产借壳上市的失败。 同*ST钛白和南京金浦房地产公司的命运类似，国内A股市场众多等待借助重组从而实现借壳上市的房地产企业也都遭受到了“政策关。 自

3、从2023年7月宣布将通过重组ST东源从而实现整体上市的重庆金科地产，至今仍未获得证监会的核准文件，而新华联地产借壳S*ST圣方也同样在苦等批复。 根据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均在监管层面卡壳。 对此，业内人士也指出，2023年以来，由于持续不断的地产调控政策，无论是房地产公司借壳上市还是地产公司的再融资基本都处于停滞状态，在调控政策不断深化的背景下，房企借壳近期获得监管部门放行的可能性特殊小。 如今年底接近，短期内难以实现重组，不仅使得多家*ST公司游离在退市边缘，相

4、应的，欲借壳房地产企业通过这些公司曲线融资的支配也因此搁浅，从而在融资困难的大环境里再失一枚筹码。 “先是反复跟证监会沟通，如今还必需跟国土资源部沟通，重组预案公布已经一年多了，但何时才能够获准真的很难说。一家欲借壳上市的房地产企业董事会秘书无奈表示。 其次篇：房地产融资方式归纳 一、资本市场融资，和其他行业一样：境内外上市、境内发债、海外债、定向不定向增发，还有在香港、新加坡发REITs也算； 二、银行贷款：开发贷、经营性物业贷、流淌贷款、托付贷款、并购贷。优势：本钱低；劣势：要求高； 三、信托融资：信托开发贷、信托经营性物业贷、明股实债、股+债、信托+有限合伙； 四、公墓基金子公司资产管理

5、支配：较信托优势：1不用信托牌照；2事后备案，信托是事前备案；3注册资本要求低；较信托劣势：需要通过金融机构，不能干脆放贷。 五、券商资管：优势不明显，必需通过信托支配或基金子公司资管支配； 六、保险资金：项目直投只可以投商业地产，需要两证。另可以购置投资于地产项目的集合信托支配单家限额20%； 七、私募基金：即有限合伙，可通过第三方财宝管理募集资金，灵敏不监管，本钱高。可以作一些结构化设计； 八、四大资产管理公司华融、信达、东方、长城融资：本钱高； 九、与实力开发商股权合作：降低经营风险，同时也降低经营收益，双刃剑； 十、供应商融资：1总包、合作方垫资；2银行保理业务； 十一、典当、租赁和小

6、贷，适用于有个把项目的小小小开发商。 第三篇：房地产融资分析 房地产融资分析 1.定义： 房地产融资是指房地产企业为满意项目资金的需求，以项目为依托，获得资金，完成项目开发建设。 2.分类： 主要的分类方式为二大类： 1内部融资和外部融资 内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等 外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等 2.干脆和间接融资 干脆融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。 银行贷款： 银行融资需要留意的三要素： 1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金运用效率 银行融资流程： 1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度

7、4.银行受理 5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管 政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必需具备“四证一金和35%的自有资金方可获贷款。 目前，公司跟各大商业银行中农工建和民生都依据这个融资流程来运行。 房地产信托 房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不行以。房地产债券类信托由于融资本钱比银行贷款要高，一般不常用。 目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购置部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信誉做担保。 融资项目

8、供应的主要材料： 从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信誉评级和开发资质审核外，最主要的还是项目状况。而在项目材料中，最主要的是可探讨性报告。通常的可探讨性报告包括：项目概况，市场探讨，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。 其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和驾驭的。 项目进度设计每个项目公司根据实际状况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发本钱和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评

9、价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率IRR，动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对推断投资方案对不确定性因素转变的承受实力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策供应参考根据。 第四篇：房地产融资降温 房地产融资降温 在新一轮房地产调控下，房地产融资持续降温：房地产企业公司债发行和再融资方面均呈现监管收紧的趋势。最新数据和调研觉察，银行表内开发贷增速接着下降，2023年地产开发贷规模甚至出现4.9%的负增长。表内自营投资和表外托付贷款投房地产项目的要求趋严。表外理财资金输血房地产，则在实际中遇到了“通道难寻

10、和“非标额度惊慌的问题。 “误判金隅：房地产类公司债接着收紧 2023年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司601992.SH，简称“金隅股份公告称，于2月13日收到中国证监会批复，核准公司向合格投资者公开发行总额不超过40亿元的公司债券。 公告显示，该次公司债券接受分期发行方式，首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。 对此，有媒体报道称，此为时隔3个月，证监会再次放行房企公司债。 “我们特地问了交易所，金隅股份发行公司债算是建材类公司，不是房地产类企业发行公司债，某券商固收人士表示。 在交易所市场发行公司债融资，

11、须遵循2023年10月发布关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函，其中规定：房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。 金隅股份曾于2023年发行50亿元小公募、50亿元私募类公司债券，按其此前分类，金隅股份所属行业为“非金属矿物制品业，经营范围包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品。即金隅股份并非以房地产为主营业务的公司。 “目前，纯地产类公司债还是没有放行，只有公司自己带地产业务，但地产业务非主营业务的才能发行公司债。前述固收人士表示。 只见受理、反馈，

12、不见发行，是最近三个月房地产类公司债的现状。 2月14日，上交所在给青岛海信房地产股份有限公司拟发行24亿元小公募的反馈中，接着要求房企进一步披露是否属于分类监管认定的房地产企业，是否存在不得不发行公司债的相关情形，是否属于“关注类等。 从房企公司债反馈看法看，交易所目前仍在受理房企公司债发债申请，但自2023年11月以来，除四大AMC之一的华融资产旗下华融置业获批发行小公募债券外，多家房企公司债发行显示为“中止或“终止，其余房企申请发债显示为“受理或“已反馈但未见放行。 私募资产管理支配禁止投向济南等16城市 除了公司债，近期私募资产管理支配也被禁止投向住宅类地产项目。近日，中国证券投资基金

13、业协会探讨制定了证券期货经营机构私募资产管理支配备案管理规范第4号-私募资产管理支配投资房地产开发企业、项目。该文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市一般住宅地?a项目的私募资产管理支配，暂不予备案。 具体来说，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。 上述条款目前只涉及一般住房房地产项目融资，投资于商业地产项目，保障房等并不受影响。 根据备案管理规范第4号文件，禁投房地产的私募资产管理支配包括五类：一是托付贷款；二是嵌套投资信托支配及其他金融产品；三是受

14、让信托受益权及其他资产收受益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。 住户贷款高位或引发进一步紧缩政策 2月16日，国际评级公司标准普尔发布报告称，短期内政府可能会接着调控房地产市场，以抑制房地产价格。事实上1月新增住户贷款处于高位，或将引发进一步的紧缩政策。 标普全球评级信誉分析师黄馨慧表示，我们认为上述融资限制将减弱中国房地产开发商的替代性融资渠道，并增加其现金流压力。过去许多开发商借助资产管理产品融资，共同收购土地或开发新项目。上述禁令将限制该融资渠道，开发商需更加依靠合同销售产生的内部现金，以投资新项目或现有项目。 报告称，尽管2

15、023年1月新增中长期住户贷款在新增贷款中的比重降至31%，低于2023年10月的75%，但新增中长期住户贷款同比增幅仍到达32%，环比去年12月增幅到达49%。这说明尽管目标城市的销售已降温，但楼市热度已扩大至非目标城市。因此政府可能出台更多调控政策，以抑制房地产市场投机活动。 在此状况下，市场整合将加速，大型开发商将接着扩大市场份额。这是因为大型开发商拥有更多可售资源，更高的地域多元化程度，以及更强的销售执行实力，即使在房地产业放缓状况下也能保证良好的合同销售。鉴于银行贷款向优质客户转移的步伐可能加快，强劲的合同销售对于开发商维持良好的银行贷款融资渠道亦特别重要。 地产开发贷负增长 “我们

16、如今只做开发贷、经营性物业贷款，建筑商融资，其他的相关融资都不做了。某股份行华中地区人士表示。所谓经营性物业贷款，就是写字楼、商场等经营性物业作为抵押物发放的贷款。 去年11月初，银监会向16个热点城市所在银监局下发文件，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查。在开发贷方面，要求检查是否严格审查房地产开发企业各项资质，项目是否符合最低资本金比例要求，对资金本金来源真实性认真检查，以及是否存在银行资金违规用于购地等问题。 华南地区某股份行中层表示，该行去年12月就下发了通知，要求根据“实质重于形式原则，严控借款主体授信资金用处。特别是兼营房地产业务的集团，要防止非房地产板块授信资金挪用进入房地产

17、板块。 “要求是对房地产上下游企业的授信和资金流向要有把握。该股份行人士表示：“觉察问题的，要立即停止出账。 今年1月16日，上海银监局就土地融资开出了自去年下半年全国严查以来的首份罚单针对银行融资用于支付土地金和拍卖保证金，罚金高达478万元。 有股份行华东地区对公人士透露，去年当地拍出一个地王项目，拍卖会后当地监管明确不得给其配套融资。“合同都谈了，最终银行宁愿违约也没做下去。 央行统计数据显示，截至2023年底，房地产开发贷余额7.11万亿元，比2023年底的6.47万亿元增长了9.9%，而总贷款增速为13.5%。其中，地产开发贷款余额同比还出现下降，降幅达4.9%。 表外理财资金“通道

18、难寻 银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势。其中一个重要影响因素，来自通道方的收紧；另外，理财资金“非标额度惊慌也是缘由之一。 一名基金子公司人士表示，房地产项目其实之前基本上也不能做了，而私募资管支配4号文发文之后，更是“彻底歇菜。 根据私募资管备案4号文，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理支配，投资于房地产价格上涨过快热点城市一般住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。 具体来看，包括但不限于五种方式，一是托付贷款；二是嵌套投资信托支配及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收受益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投

19、资方式。 其中，市场目前对于“名股实债方式的需求较大。从房企的角度，也盼望通过“名股的方式融资。这在会计上确定程度处理成?Y本，而非负债，从而限制自己的负债率。4号文对此的限制，目前有银行人士表示，还在探讨合规对策。 “基金子公司作为通道投地产，我们确定不情愿冒险。而且接触到银行理财资金，也有反馈非标额度不够，目前没有足够资金来投。上述基金子公司人士表示。 有股份行资管人士表示，非标准化债权内容的丰富，对部分银行的影响可能较大。根据最新分类标准，带回购条款的股权性融资，即包括股票质押回购，部分名股实债基金，都会被纳入“非标范畴，本来理财投资非标取上资本金4%和理财规模35%孰低者的限制，就会显

20、得更加严峻。 “说实话，理财近三个月都在疲于流淌性管理，能把进出资金照看到，实现顺当兑付就行，投资端，配什么好的资产，基本没有精力顾及了。某银行资管部人士表示。 第五篇：房地产融资方式 房地产业是一个资金密集型产业，其进展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的公布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资逆境，保持稳定健康进展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。 一、房地产企业融资现状 一融资规模持续增长 近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业

21、每年的资金来源总量不断上涨，20232023年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍参见表1-1。 二银行信贷是房地产融资的主要渠道 仅以上表2023年数据为例。2023年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过细致分析可以觉察，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%40%为企业从银行获得的流淌资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，

22、80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%70%资金干脆或间接来自银行信贷的支持部分企业甚至到达70%80%。 三股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小 2023年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券限制得特殊严格，截至2023年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。根据表1-1数据，我们可以觉察，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例始终很低，且2023年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。 四房地产资金信托活跃 2023年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额

23、的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2023年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2023年我国房地产信托业接着以较高速度增长，直到2023年9月中国银监会颁发212号文件关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知以下简称212号文，对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒。 二、房地产企业融资存在的主要问题 一融资渠道过于单一 从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%70%干脆或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能到达目前35%的银行贷款要求，相当部分开

24、发企业的自有资金缺乏10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定进展。 二银行体系所担当的风险与收益不对称 作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，担当的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收好处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。 三缺乏多层次房地产金融体系 就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严峻；缺乏规模化、多元化

25、的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。 四房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场进展而言是滞后的，除商业银行法中有关银行设立资金运用规定外，还没有特地的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。 五房地产企业融资瓶颈亟待突破 为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2023年6月公布实施了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流淌资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭受了前所未有

26、的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死攸关的必需尽快解决好的关键问题。 三、房地产企业融资策略分析 一进展多元化干脆融资 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化干脆融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以进展市场化干脆融资，建立多层次的房地产金融体系。 1.大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在托付贷款方面的监控、管理、经营实力和阅历可能不如银行，因此很难起到有效的风

27、险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培育一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和进展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。 2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券主要以抵押贷款作为担保的债券，并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以到达融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场个人房贷市场的运作不仅使得一级市场开发贷款市

28、场有了稳定的资金来源，而且极大地增加了住房抵押贷款的平安性和流淌性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场供应了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际状况，主动推动住房抵押贷款证券化进程。 3.建立多层次房地产金融体系 借鉴国外先进阅历，逐步建立和完善政府干预与市场调整相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业进

29、展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。 4.建立和完善相应法律制度配套措施 规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化赐予明确的法律根据；加快修订企业债券管理条例，尽快出台产业投资基金法等等。 二进一步完善间接融资 我国是一个间接融资占确定比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资照旧是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改良和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业供应服务。 1.推动间接融资形式多样化 目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，供

30、应一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业供应贷款的融资方式，具体可实行的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信誉担保机构；中资银行+信誉担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业供应各种担保和抵押贷款。 2.创新变干脆融资为间接融资的方式 干脆融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为一般的间接融资方式是多数开发企业比较简洁接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业主动尝摸索索将干脆融资转化为间接融资的新融资途径。 三探究建立组合式融资模式 组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业进展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满意房地产企业进展，又能在最大程度上降低企业的资金本钱。例如，在成立初期实行自有资金+汲取股权投资的组合融资策略，汲取新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期实行银行信贷+商业信誉或汲取风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期实行信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或汲取实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。