案例分析 2.doc

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1、重庆金穗种业有限责任公司划拨土地使用权价格评估估价报告案例分析摘要: 受委托方委托，对重庆金穗种业有限责任公司划拨土地使用权价格估价，为委托方以估价对象向金融机构申请抵押贷款提供客观、公正的土地使用权价格参考。本案例分析报告从项目背景、难点、解决方法的选择及启示等重点问题进行了具体阐述。关键词：划拨土地使有权 成本逼进法 基准地价系数修正法 一、 项目背景1、 估价目的委托方为盘活资产、筹集资金，将位于重庆永川市南大街小桥子2号的划拨土地向金融机构申请贷款，估价目的是为委托方以估价对象向金融机构申请抵押贷款提供客观、公正的土地使用权价格参考，不得用于与估价目的不相符的其他如投资、合作、改制、转

2、让、拍卖等经济行为。2、 宗地概况估价对象位于重庆永川市城区麻柳河畔，紧临科园路主干道，交通较方便，离城区较近，基础配套设施齐全，区域周围的用地类型以农用地和工业用地为主，空气质量及人文环境较好。估价对象证载权利人为重庆金穗种业有限责任公司，用途为工业用地，性质为划拨，使用权面积为38755 m2，剩余年限为无限年期。2010年1月25日经现场踏勘，实际开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通水、通讯、通路、通气），红线内“三通”（通电、通上水、通路）；地上建筑物仅有少量临时用房，大部分土地尚未开发。根据估价对象周围区域平均容积率的调查，实际利用状况踏勘及重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土

3、地出让金标准实施细则（渝国土房管发2002486号）的文件精神，设定容积率为1。3、地价定义本次估价设定用途为工业，容积率为1，土地级别为工业12级，开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通水、通讯、通路、通气），红线内“三通”（通电、通上水、通路），现状利用条件除极少临时用房用地外，其余大部分土地尚未发，剩余年限为无限年期，面积为38755 m2，无抵押等他项权利限制条件下，在估价基准日2010年1月25日的公开划拨土地使用权价格。 4、估价基准日 根据委托估价函及估价对象的现场踏勘日期，确定估价基准日为2010年1月25日。二、 估价依据及假设条件1、估价依据估价依据是估价的前提基础，主要包

4、括法律法规依据、技术依据、现场踏勘依据及市场调查依据等。 2、估价假设条件估价假设条件是说明估价假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及对估价结果可能产生的影响等。本案例除了对估价前提和估价假设条件，估价结果和估价报告的使用及需特别说明的事项的一般说明外，针对土地容积率无相关资料情况而设定的假设条件及特别说明有：（1）根据估价对象周围区域平均容积率的调查，实际利用状况踏勘及重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则（渝国土房管发2002486号）的文件精神，设定容积率为1。三、 现场踏勘现场查勘主要通过观察、询问及核对等方式对估价对

5、象进行调查并做好详细的记录，以便结合收集的估价资料进行综合分析，为确定估价技术路线提供依据。本案例踏勘的主要内容及注意事项有：1、权属查证权属查证主要包括依据估价对象权属资料查证位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、用途等，注意调查情况是否与产权登记资料一致。2、个别因素查勘估价对象个别实体状况调查主要包括宗地位置、四至、形状、地势、临街条件、进深、开发程度、地上建筑物平面布置、朝向、结构、工程质量及装修等。注意对基准地价修正因素表中的具体个别因素需重点踏勘。3、区域因素调查区域因素调查主要包括地理位置、自然条件、区域经济状况、交通状况、基础设施条件、公共设施、环境条件、规划限制、商业繁华度、

6、人口密度等。注意对基准地价修正因素表中的具体区域因素需重点踏勘。4、市场因素调查市场因素调查主要包括区域内土地取得成本项目和相关税费、土地开发费（基础设施配套费、公共设施配套费、小区开发配套费）、开发周期、物价水平等的调查。注意相关法规文件的收集需全面及时，为估价参数的取得提供有力依据。四、 项目方法的选择及难点1、 方法的选择根据城镇土地估价规程，常用的土地估价方法成本逼进法、准基地价系数修正法、剩余法、收益法、市场比较法。不同估价方法从不同角度反映了估价对象在一定权利状况和一定时点的价格水平。估价实务中，考虑估价目的、估价对象状况，结合市场状况、收集的资料状况及估价方法的适应性、可操作性，

7、选择二种以上的估价方法进行较验，以保证估价结果的准确性。本案例估价对象区域内类似工业用地交易较少，难以收集相关招、拍、挂交易案例，不适用市场比较法。估价对象区域类似工业用地的客观纯收益及还原率难以确定，不适用收益法。估价对象区域内类似用途房地产交易案例不易获取，不适用剩余法。估价对象区域内土地取得费及土地开发成本易调查取得，且有相关法规文件依据，适用成本逼进法。重庆市2002年更新公布了基准地价并于2009年进行了补充，发布了基准地价及土地出让金标准等文件，地价修正体系健全，估价对象在基准地价覆盖区域内，可适用基准地价系数修正法。综上所述，本案例估价技术思路为采用成本逼进法及基准地价系数修正法

8、，且以成本逼进法的价格为主，基准地价系数修正法为参考综合确定估价结果。2、成本逼进法及难点成本逼进法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。基本公式为：宗地价格=（土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润）年期修正系数（1+个别修正系数）+土地增值收益。按估价技术路线分析成本逼进法的难点如下：（1）土地取得费及税费土地取得费及税费是为取得土地使用权而支付的各项客观费用。土地取得费主要由土地补偿费、建筑物补偿费、安置补助偿费、附着物和青苗补偿费及其它费用等构成，相关税费主要包括耕地开垦费、耕地占用税、土地有偿使用费、

9、社会发展统筹基金及土地管理费等。估价实务中，不能简单地考虑征地时发生的实际费用，而应采用近期征用土地的重置费用。本案例根据重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知（渝府发200845号）的有关规定，结合土地管理法相关内容，通过对区域内近年征用土地的广泛调查，并进行整理分析，得出估价对象土地取得费及税费。（2）土地开发费土地开发费理论上视为土地资本，主要是指估价对象外围的道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费等城市基础设施的分摊费以及估价对象内部设施管网建设和场地平整等费用。估价实务中应准确区分宗地内、外的开发程度和公共开发费的分摊。本案例开发程度为宗地红线外“五通”（通

10、电、通水、通讯、通路、通气），红线内“三通”（通电、通上水、通路），结合对区域内一般开发情况的调查分析确定土地开发费。（3）利息利息是资金的时间价值，按土地开发程度的正常开发周期、各费用的投入期和利率分别估算各期投入应付利息。本案例根据估价对象地质、地形条件、周围基础设施状况以及开发面积、规模和难易程度，参照区域内类似开发项目的开发进度及周期，取开发周期为1年；土地取得费及税费一次性投入，计息期为整个开发期；开发费均匀投入，计息期为开发期一半；利率采用估价时点的1年期贷款利率6.56%估算。（4）利润投资利润是指将土地作为一种生产要素，以固定资产投入形式发挥作用，是土地开发投资的正常回报率，其

11、投资利润率应与行业投资回报率相一致。本案例通过对重庆市及区域内土地开发投资回报情况调查，并结合该行业的平均利润率，确定类似土地开发平均利润率多在10%-30%左右，最终以土地取得费及税费、土地开发费为基数，取土地开发利润率的低值10%作为估价对象开发利润率。（5）年期修正在求取有限年期的土地使用权价格时需进行年期修正。本案例估价对象为划拨地，剩余使用年限为无限年期，依据年期修正公式确定年期修正系数为1。（6）个别修正系数由于各宗地位置、土地面积、地块形状、地形、地质、开发条件、交通条件、环境条件等区域及个别因素不同，故需估价人员进行详细现场踏勘后，对宗地区域及个别因素进行修正。本案例参照重庆市

12、国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则中工业用地地价影响因素说明表及修正系数表，结合踏勘情况确定个别修正系数。（7）土地增值收益土地增值收益是土地因改变用途或进行开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，归国家所有，相当于出让金部分。实践中注意如果增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格差额确定时，不再另行年期修正；而以无限年期的市场价格与成本价格差额确定时，需另行年期修正；另划拨土地不计增值收益。由于本案例估价对象是划拨地，故不包括土地增值收益部分。3、基准地价系数修正法及难点 基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价系数修正表等评估结果,按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别

13、条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。 基本公式为：宗地地价基准地价1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）容积率修正系数年限修正系数期日修正系数土地使用权类型修正值。按估价技术路线分析基准地价系数修正法的难点如下：（1） 基准地价内涵重庆市于1992年完成土地定级工作，2002年修订并公布实行重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知（渝府发200276号），并于2009年12月21日通过渝府2009203号文件进行了补充。重庆永川基准地价的内涵为：A基准

14、地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成。B基准地价估价期日：2001年1月1日。C土地使用年限：商业40年，工业50年，住宅70年。D土地开发程度：基础设施开发程度为五通一平（通水、通电、通气、通讯、通路、平整场地）。实务中注意土地级别确定首先要准确。本案例根据重庆市土地级别册和重庆市国有土地使用权基准地价文件，结合估价对象具体位置，确定估价对象工业12级50年期的基准地价。（2）成熟度修正成熟度是指宗地的开发程度。实务中注意现场踏勘的准确性。对本案例根据重庆市

15、国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则中成熟度修正系数表，结合估价对象红线内“三通”（通电、通上水、通路）情况确定成熟度修正系数。（3）区域和个别因素修正区域和个别因素主要包括宗地的交通条件、基础设施条件、产业聚集规模、环境质量及宗地条件等。实务中特别注意现场踏勘不仅要准确、而且要详细，通常是参照重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则中工业用地地价影响因素说明表中罗列的具体区域和个别因素（企业类别、企业规模、距各交通站点的距离、距各公共设施的距离、道路级别、水电气保障度、临街宽度及深度、宗地形状、宗地坡度等）进行踏勘并记录。本案例根据工业用地地价影响因素说明表及修正系数表，结合估价对

16、象区域因素及个别因素条件，确定区域和个别因素修正系数。（4）容积率修正基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，故需要将平均容积率修正到估价对象的实际容积率水平。本案例根据重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则中容积率修正系数表确定容积率修正系数。（5）年限修正基准地价对应的使用年限是各用途土地的最高年限，与估价对象年限不同，故应进行年限修正。本估案例价估价对象为工业划拨用地，剩余使用年限为无限年期，而基准地价使用年限为工业50年，故根据重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则中年限修正公式进行年限修正。（6）期日修正基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有变化，故需将基

17、准地价对应的地价水平修正到待估宗地估价时点的地价水平。本案例基准地价的基准日为2001年1月1日，依据“中国城市地价动态监测报告”公布数据及中国城市地价检测系统公布的2009年第四季度地价增长率(%)进行期日修正。（7）地价使用权类型修正值基准地价评估的是出让土地使用权的平均价格，需扣除出让金部分得到划拨土地使用权价格。本案例估价对象为划拨用地性质，依据是重庆市国有土地使用权出让金标准及关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知等确定宗地楼面价出让金标准、容积率及楼层修正系数、年限修正及规划用途比例综合估算估价对象出让金进行扣除，将出让土地使用权价格修正为划拨土地使用权

18、价格。4、估价结果根据估价技术规程及估价对象的具体情况，使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，应结合该区域同类用地的地价水平及估价方法的适宜性，对试算价格进行调整。成本逼近法估价结果是以目前土地的平均取得成本为基础，在进行位置等修正后得到的估价结果，是一种成本累加而形成的成本价格，由于费用来源可靠，故该方法适宜性较高，估价结果较客观。基准地价系数修正法估价结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，有理论基础，可操作性强，但由于近年来土地价格不断上涨，原制定的基准地价未及时调整，导致用基准地价计算的结果与土地现行价格存在较大差异。

19、本案例结合估价对象所在区域房地产市场交易及发展实际情况，认为取成本逼近法测算结果作为正常结果较为合理，故采用成本逼近法测算结果作为最终估价结果。五、 案例启示通过对重庆金穗种业有限责任公司划拨土地使用权价格的评估，使我受益非浅，不仅熟悉了各估价流程，而且对估价理论与方法有了更深的认识，主要启示如下 ：1、收集基础资料要全面、准确基础资料主要包括社会、经济、政治、环境等一般资料，宗地区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况、利用状况及相关土地和房地产交易案例资料等，收集的资料一定要全面、准确，同时对估价对象有针对性，才能为估价技术思路提供正确的方向，对估价结果有参考价值和说服力。2、加强知

20、识与经验的积累在估价实践中，有相当部分数据需要估价师依据房地产市场经济状况、估价对象区域因素、个别条件及估价目的等进行综合分析估算，带有一定的主观因素，对估价师的知识、经验与判断要求较高。故估价师需要在平时就注意加强估价专业知识和相关法律法规、工程造价、经济、金融、统计等知识的系统学习，并在估价实践中不断积累经验，才能使分析数据减少主观因素的影响，使估价结果更客观。3、现场踏勘要认真、仔细、实事求是现场踏勘是对收集的估价资料进行核实验证并做好记录，主要包括宗地权属的查证、宗地实体状况的查勘、宗地区域条件和个别条件的调查等。现场踏勘在估价实践中特别重要，一是可查验资料收集的准确性，二是踏勘记录可

21、直接作为估价参数取得的依据。故现场踏勘工作一定要认真、仔细、实事求是。4、成本逼进法取费依据要充分成本逼进法的土地取得费、开发费及增值收益等数据在当地政府的征地、安置补偿或地价等文件资料中易调查取得，操作性较强，是常用估价方法之一。由于该方法相当部分数据来源于政府公布的法规文件，故要求估价师注意收集相关取费文件资料并及时更新，为估价结果提供充分依据，另需注意相关取费为平均水平，非实际发生费用，也不包括其他的非正常支出，才能保证估价结果的相对准确性。3、 基准地价法现场踏勘要准确、详细基准地价法有理论基础，操作性较强，基准地价覆盖区域内的估价对象经常适用；但由于基准地价更新较慢，有一定滞后性，与

22、市场价格偏离较大，一般作为确定估价结果的辅助方法。该方法的具体操作可依据当地政府发布的基准地价、出让金及土地级别文件资料，相当的参数从估价对象的具体区域因素和个别因素中获取，故实践中需特别注意现场踏勘工作的准确性、详细性。6、估价结果确认需丰富的知识和经验使用不同估价方法通常会产生不同的试算价格，估价师必须衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，采用算术平均数、加权平均数、中位数、众数或以一种估价方法的价格为主，其他估价方法的价格为参考综合确定估价结果。实践中，通常两种方法求取的地价差异不大时采用算术平均数，差异较大时采用加权平均数，其中权重的确定既是难点，也是重点，要求估价师拥有丰富的知识和经验。7、抵押目的估价遵循保守原则抵押估价业务在土地估价业务中占较大比重，为获取更多贷款或回扣利益，经常出现了客户或信贷人员忽视抵押放贷比例规避风险的重要性，要求估价机构高估的情况。实际上当抵押资产处置时由于受强制变现和短期变现等因素的影响及诉讼费、拍卖佣金、评估费、执行费用以及过户税费等司法处置费优先受偿情况，使大部分抵押处置资产都无法按期偿还本息。故实践中抵押目的估价应遵循保守原则，严把价格关。 9