第07章-物业服务资金的使用与管理课件.ppt

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1、 1 1 1 1）了解和熟悉物业服务费的构成及其管理要求，）了解和熟悉物业服务费的构成及其管理要求，）了解和熟悉物业服务费的构成及其管理要求，）了解和熟悉物业服务费的构成及其管理要求，掌握物业服务费预算方案的制订程序；掌握物业服务费预算方案的制订程序；掌握物业服务费预算方案的制订程序；掌握物业服务费预算方案的制订程序；2 2 2 2）了解专项维修基金的管理要求。）了解专项维修基金的管理要求。）了解专项维修基金的管理要求。）了解专项维修基金的管理要求。CHAPTER SEVEN THE USAGE&MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 1 1 1 1）熟悉物业服务费的构成及其

2、管理要求；）熟悉物业服务费的构成及其管理要求；）熟悉物业服务费的构成及其管理要求；）熟悉物业服务费的构成及其管理要求；2 2 2 2）了解维修基金的特点和管理要求；）了解维修基金的特点和管理要求；）了解维修基金的特点和管理要求；）了解维修基金的特点和管理要求；CHAPTER SEVEN THE USAGE&MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 物业服务费的使用与管理物业服务费的使用与管理物业服务费的使用与管理物业服务费的使用与管理 维修基金的使用与管理维修基金的使用与管理维修基金的使用与管理维修基金的使用与管理CHAPTER SEVEN THE USAGE&MANAGEME

3、NT OF PROPERTY FUNDSFF本节教学内容：本节教学内容：本节教学内容：本节教学内容：一、物业服务费的含义一、物业服务费的含义一、物业服务费的含义一、物业服务费的含义 二、物业服务费的收费原则二、物业服务费的收费原则二、物业服务费的收费原则二、物业服务费的收费原则 三、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的定价形式和计费方式 四、物业服务费的构成四、物业服务费的构成四、物业服务费的构成四、物业服务费的构成 五、物业服务费的测算五、物业服务费的测算五、物业服务费的测算五、物业服务费的测算FF本节教学重点：本

4、节教学重点：本节教学重点：本节教学重点：熟悉物业服务费的构成及其管理要求熟悉物业服务费的构成及其管理要求熟悉物业服务费的构成及其管理要求熟悉物业服务费的构成及其管理要求 物业服务费，也称物业管理费、物业费、物业管理物业服务费，也称物业管理费、物业费、物业管理综合服务费等综合服务费等指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。取的费用。1.1.1.1.合理合理合理合理

5、2.2.2.2.公开公开公开公开 3.3.3.3.费用与服务水平相适应费用与服务水平相适应费用与服务水平相适应费用与服务水平相适应 4.4.4.4.竞争竞争竞争竞争 5.5.5.5.双方协商双方协商双方协商双方协商 6.6.6.6.政府监督政府监督政府监督政府监督（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式（二）物业服务计费方式（二）物业服务计费方式（二）物业服务计费方式（二）物业服务计费方式（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式 1.1.1.1.政府指导价政府指导价政

6、府指导价政府指导价 2.2.2.2.市场调节价市场调节价市场调节价市场调节价 物业服务收费实行政府指导价的，物业服务收费实行政府指导价的，物业服务收费实行政府指导价的，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部有定价权限的人民政府价格主管部有定价权限的人民政府价格主管部有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据门应会同房地产行政主管部门根据门应会同房地产行政主管部门根据门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制物业管理服务等级标准等因素，制物业管理服务等级标准等因素，制物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定相应的基准

7、价及其浮动幅度，并定相应的基准价及其浮动幅度，并定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。定期公布。定期公布。定期公布。（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式（一）物业服务费的定价形式 1.1.1.1.政府指导价政府指导价政府指导价政府指导价 2.2.2.2.市场调节价市场调节价市场调节价市场调节价 市场调节价，是指由经营者自市场调节价，是指由经营者自市场调节价，是指由经营者自市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。主制定，通过市场竞争形成的价格。主制定，通过市场竞争形成的价格。主制定，通过市场竞争形成的价格。（二）物业服务计费方式（二）

8、物业服务计费方式（二）物业服务计费方式（二）物业服务计费方式 1.1.1.1.包干制包干制包干制包干制 2.2.2.2.酬金制酬金制酬金制酬金制 包干制是指由业主向物业管理包干制是指由业主向物业管理包干制是指由业主向物业管理包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余企业支付固定物业服务费用，盈余企业支付固定物业服务费用，盈余企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或或者亏损均由物业管理企业享有或或者亏损均由物业管理企业享有或或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。者承担的物业服务计费方式。者承担的物业服务计费方式。者承担的物业服务计费方式。（二）

9、物业服务计费方式（二）物业服务计费方式（二）物业服务计费方式（二）物业服务计费方式 1.1.1.1.包干制包干制包干制包干制 2.2.2.2.酬金制酬金制酬金制酬金制 酬金制是指在预收的物业服务酬金制是指在预收的物业服务酬金制是指在预收的物业服务酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定的比例或者约定的资金中按照约定的比例或者约定的资金中按照约定的比例或者约定的资金中按照约定的比例或者约定的数额提取酬金支付给物业管理企业，数额提取酬金支付给物业管理企业，数额提取酬金支付给物业管理企业，数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的其余全部用于物业服务合同约定的其余全部用于物业服务

10、合同约定的其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有支出，结余或者不足均由业主享有支出，结余或者不足均由业主享有支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。或者承担的物业服务计费方式。或者承担的物业服务计费方式。或者承担的物业服务计费方式。（一）包干制（一）包干制（一）包干制（一）包干制（二）酬金制（二）酬金制（二）酬金制（二）酬金制（一）包干制（一）包干制（一）包干制（一）包干制 X X X XX XX X其中其中其中其中X X表示物业服务费，其构成包括：表示物业服务费，其构成包括：表示物业服务费，其构成包括：表示物业服务费，其构成包括：物业服务成本（物业服务

11、成本（物业服务成本（物业服务成本（X X1 1）法定税费（法定税费（法定税费（法定税费（X X2 2）物业管理企业的利润（物业管理企业的利润（物业管理企业的利润（物业管理企业的利润（X X3 3）（二）酬金制（二）酬金制（二）酬金制（二）酬金制 X=X1+X4其中其中X表示物业服务资金，其包括：表示物业服务资金，其包括：物业服务支出（物业服务支出（X1）物业管理企业的酬金（物业管理企业的酬金（X4）（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（二）法定的税

12、费（二）法定的税费（二）法定的税费（二）法定的税费（三）物业管理企业的利润（三）物业管理企业的利润（三）物业管理企业的利润（三）物业管理企业的利润（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法 物业服务成本或者物业服务支出收物业服务成本或者物业服务支出收费标准，元费标准，元/月月平方米。平方米。各分项费用收费标准，元各分项费用收费标准，元/月月平平方米。方米。（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物

13、业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法i i i i 各分项项数，包括：各分项项数，包括：各分项项数，包括：各分项项数，包括：1.1.1.1.管理、服务人员的工资、社会保险和管理、服务人员的工资、社会保险和管理、服务人员的工资、社会保险和管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（按规定提取的福利费等（按规定提取的福利费等（按规定提取的福利费等（x x x x1 1 1 1）；）；）；）；2.2.2.2.物业共用部位、公用设施、设备日常物业共用部位、公用设施、设备日常物业共用部位、公用设施、设备日常物业共用部位、公用设施、设备日常运行、维

14、修及保养费（运行、维修及保养费（运行、维修及保养费（运行、维修及保养费（x x x x2 2 2 2）；）；）；）；3.3.3.3.物业管理区域清洁卫生费用（物业管理区域清洁卫生费用（物业管理区域清洁卫生费用（物业管理区域清洁卫生费用（x x x x3 3 3 3）；）；）；）；4.4.4.4.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用(x x x x4 4 4 4););););（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法（一）物业服务成本或物业

15、服务支出测算的具体方法5.5.5.5.物业管理区域秩序维护费物业管理区域秩序维护费物业管理区域秩序维护费物业管理区域秩序维护费(x x x x5 5 5 5););););6.6.6.6.办公费用办公费用办公费用办公费用(x x x x6 6 6 6););););7.7.7.7.物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费(x x x x7 7 7 7););););8.8.8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众物业共用部位、共用设施设备及公众物业共用部位、共用设施设备及公众物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（责任保险费

16、用（责任保险费用（责任保险费用（x x x x8 8 8 8）；）；）；）；9.9.9.9.经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用(x x x x9 9 9 9)。（二）法定的税费（二）法定的税费（二）法定的税费（二）法定的税费 物业服务收费如实行包干制，其费用第二部分是法物业服务收费如实行包干制，其费用第二部分是法物业服务收费如实行包干制，其费用第二部分是法物业服务收费如实行包干制，其费用第二部分是法定税费（定税费（定税费（定税费（X X X X2 2 2 2）。）。）。）。法定税费指按照现行税法，物业管理企业在进行企法定税费指按照现行税法，物业管理

17、企业在进行企法定税费指按照现行税法，物业管理企业在进行企法定税费指按照现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应交纳的税费。业经营活动过程中应交纳的税费。业经营活动过程中应交纳的税费。业经营活动过程中应交纳的税费。（三）物业管理企业的利润（三）物业管理企业的利润（三）物业管理企业的利润（三）物业管理企业的利润 利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管之和利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管之和利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管之和利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管之和部门根据本地区实际情况确定的比率计算。部门根据本地区实际情况确定的比率计算。部门根据本地区实际情况确定的比

18、率计算。部门根据本地区实际情况确定的比率计算。将将将将X X X X1 1 1 1与与与与X X X X2 2 2 2之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑面积分摊的利润额。面积分摊的利润额。面积分摊的利润额。面积分摊的利润额。1.1.1.1.物业服务费不含维修业主所购房屋内部设施、设物业服务费不含维修业主所购房屋内部设施、设物业服务费不含维修业主所购房屋内部设施、设物业服务费不含维修业主所购房屋内部设施、设备的费用。这也就是在出租物业出现故障或者质量备的费用。这也就是在出租物业出现故障或

19、者质量备的费用。这也就是在出租物业出现故障或者质量备的费用。这也就是在出租物业出现故障或者质量问题时物业管理公司不负责维修的原因。问题时物业管理公司不负责维修的原因。问题时物业管理公司不负责维修的原因。问题时物业管理公司不负责维修的原因。2.2.2.2.管理服务费是维持物业管理工作正常开展和物业管理服务费是维持物业管理工作正常开展和物业管理服务费是维持物业管理工作正常开展和物业管理服务费是维持物业管理工作正常开展和物业公共设施、设备正常运转的保证，是公共性服务收公共设施、设备正常运转的保证，是公共性服务收公共设施、设备正常运转的保证，是公共性服务收公共设施、设备正常运转的保证，是公共性服务收费

20、。每月业主和使用者均应按规定缴纳。自业主收费。每月业主和使用者均应按规定缴纳。自业主收费。每月业主和使用者均应按规定缴纳。自业主收费。每月业主和使用者均应按规定缴纳。自业主收楼之日起，管理服务费以入住标准计收。楼之日起，管理服务费以入住标准计收。楼之日起，管理服务费以入住标准计收。楼之日起，管理服务费以入住标准计收。3.3.3.3.从法规规定的角度来看，交纳相应的物业管理费用从法规规定的角度来看，交纳相应的物业管理费用从法规规定的角度来看，交纳相应的物业管理费用从法规规定的角度来看，交纳相应的物业管理费用是业主应当承担的义务。但是业主的这一义务是从法律是业主应当承担的义务。但是业主的这一义务是

21、从法律是业主应当承担的义务。但是业主的这一义务是从法律是业主应当承担的义务。但是业主的这一义务是从法律角度来讲的，是业主基于与其他业主之间的财产共有关角度来讲的，是业主基于与其他业主之间的财产共有关角度来讲的，是业主基于与其他业主之间的财产共有关角度来讲的，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系（而不是合同关系或者其他关系）对其他业主应承担系（而不是合同关系或者其他关系）对其他业主应承担系（而不是合同关系或者其他关系）对其他业主应承担系（而不是合同关系或者其他关系）对其他业主应承担的义务，而不是对任何其他人承担的义务。业主的这一的义务，而不是对任何其他人承担的义务。业主的这一的义务，而不是对任

22、何其他人承担的义务。业主的这一的义务，而不是对任何其他人承担的义务。业主的这一义务，是法律上的义务，而从法律义务向现实的义务转义务，是法律上的义务，而从法律义务向现实的义务转义务，是法律上的义务，而从法律义务向现实的义务转义务，是法律上的义务，而从法律义务向现实的义务转变是需要一系列条件的。也就是说，交纳物业管理费作变是需要一系列条件的。也就是说，交纳物业管理费作变是需要一系列条件的。也就是说，交纳物业管理费作变是需要一系列条件的。也就是说，交纳物业管理费作为业主的法律义务，要转变为合同义务是需要一定的条为业主的法律义务，要转变为合同义务是需要一定的条为业主的法律义务，要转变为合同义务是需要一

23、定的条为业主的法律义务，要转变为合同义务是需要一定的条件的，即业主与物业管理公司签订有物业管理合同，或件的，即业主与物业管理公司签订有物业管理合同，或件的，即业主与物业管理公司签订有物业管理合同，或件的，即业主与物业管理公司签订有物业管理合同，或者业主在事实上已经接受物业管理公司的物业管理服务。者业主在事实上已经接受物业管理公司的物业管理服务。者业主在事实上已经接受物业管理公司的物业管理服务。者业主在事实上已经接受物业管理公司的物业管理服务。4.4.4.4.物业管理服务是一项公共服务，因此不可能因为物业管理服务是一项公共服务，因此不可能因为物业管理服务是一项公共服务，因此不可能因为物业管理服务

24、是一项公共服务，因此不可能因为个人的不满而停止服务。个人的不满而停止服务。个人的不满而停止服务。个人的不满而停止服务。实例：某某物物业业管管理理企企业业所所接接管管的的“名名雅雅苑苑”小小区区中中有有多多层层住住宅宅栋栋、复复式式住住宅宅1212栋栋、高高层层住住宅宅3 3栋栋，则则可可将将1818栋栋多多层层住住宅宅、1212栋栋复复式式住住宅宅和和3 3栋栋高高层层住住宅宅所所需需的的管管理理服服务务费费预预算算资资金金定定额额，分分别别测测算算出出来来，然然后后再再分分别别平平均均到到各各类类物物业的每一位业主（见表业的每一位业主（见表7-17-1；7-27-2；7-37-3）18 18

25、 栋楼栋楼,20,20 条梯条梯,36,36 个水池个水池,35,35 个化粪池，个化粪池，474 474 户，绿化面积户，绿化面积 4 884 4 884 平方米平方米1.1.管理员管理员2.2.保安员保安员3.3.楼管员楼管员4.4.水电工水电工5.5.环卫员环卫员6.6.绿化员绿化员7.7.垃圾清运垃圾清运8.8.垃圾袋垃圾袋9.9.楼梯打扫楼梯打扫10.10.水池清洗水池清洗11.11.化粪池清洗化粪池清洗12.12.绿化用水绿化用水13.13.值班用水值班用水14.14.值班用电值班用电15.15.市政维护费市政维护费16.16.公杂费公杂费合计合计每月每户支出每月每户支出4 4 人

26、人6 6 人人20 20 人人1 1 人人4 4 人人2 2 人人300 300 桶桶/月月474 474 户户 30 30 个个/每户每月每户每月8 8 次次/月月3 3 次次/12/12 月月1 1 次次/12/12 月月147 147 吨吨/月月540 540 吨吨/月月1080 1080 度度/月月474 474 户户474 474 户户600 600 元元/人人500 500 元元/人人350 350 元元/人人500 500 元元/人人350 350 元元/人人400 400 元元/人人5 5 元元/桶桶0.25 0.25 元元/个个1 1 元元/次次40 40 元元/次次300

27、300 元元/次次0.35 0.35 元元/吨吨0.35 0.35 元元/吨吨0.4 0.4 元元/度度5 5 元元/户户2.68 2.68 元元/户户2 400 2 400 元元3 000 3 000 元元7 000 7 000 元元500 500 元元1 400 1 400 元元800 800 元元1 500 1 500 元元3 555 3 555 元元160 160 元元360 360 元元875 875 元元51.45 51.45 元元189 189 元元432 432 元元2 370 2 370 元元1 270.32 1 270.32 元元25 862.77 25 862.77 元元

28、54.56 54.56 元元表表 7-17-1 “名雅苑名雅苑”多层住宅综合服务费多层住宅综合服务费12 12 栋楼栋楼,12,12 条梯条梯,12,12 个水池个水池,12,12 个化粪池，个化粪池，72 72 户，绿化面积户，绿化面积 742 742 平方米平方米1.1.管理员管理员2.2.保安员保安员3.3.楼管员楼管员4.4.水电工水电工5.5.环卫员环卫员6.6.绿化员绿化员7.7.垃圾清运垃圾清运8.8.垃圾袋垃圾袋9.9.楼梯打扫楼梯打扫10.10.水池清洗水池清洗11.11.化粪池清洗化粪池清洗12.12.绿化用水绿化用水13.13.值班用水值班用水14.14.值班用电值班用电

29、15.15.市政维护费市政维护费16.16.公杂费公杂费合计合计每月每户支出每月每户支出1 1 人人4 4 人人12 12 人人1 1 人人1 1 人人1 1 人人120 120 桶桶/月月72 72 户户 30 30 个个/每户每月每户每月8 8 次次/月月3 3 次次/12/12 月月1 1 次次/12/12 月月22 22 吨吨/月月300 300 吨吨/月月600 600 度度/月月72 72 户户72 72 户户600 600 元元/人人500 500 元元/人人350 350 元元/人人500 500 元元/人人350 350 元元/人人400 400 元元/人人5 5 元元/桶桶

30、0.25 0.25 元元/个个1 1 元元/次次40 40 元元/次次300 300 元元/次次0.35 0.35 元元/吨吨0.35 0.35 元元/吨吨0.4 0.4 元元/度度5 5 元元/户户12.68 12.68 元元/户户600 600 元元2 000 2 000 元元4 200 4 200 元元500 500 元元350 350 元元400 400 元元600 600 元元540 540 元元96 96 元元120 120 元元300 300 元元7.7 7.7 元元105 105 元元240 240 元元360 360 元元912.96 912.96 元元11 331.66 1

31、1 331.66 元元157.38 157.38 元元表表 7-27-2 “名雅苑名雅苑”复式住宅综合服务复式住宅综合服务3 3 栋楼栋楼,3,3 条梯条梯,6,6个个 水池水池,12,12 个化粪池，个化粪池，6 6 部电梯，部电梯，424 424 户，绿化面积户，绿化面积 4 376 4 376 平方米平方米1.1.保安员保安员2.2.管理员管理员3.3.楼管员楼管员4.4.水电工水电工5.5.电梯维修工电梯维修工6.6.环卫员环卫员7.7.绿化员绿化员8.8.垃圾清运垃圾清运9.9.垃圾袋垃圾袋10.10.楼梯打扫楼梯打扫11.11.水池清洗水池清洗12.12.化粪池清洗化粪池清洗13.

32、13.绿化用水绿化用水14.14.值班用水值班用水15.15.值班用电值班用电16.16.电梯日常维修电梯日常维修17.17.市政维护市政维护18.18.公杂费公杂费合计合计每月每户支出每月每户支出2 2 人人3 3 人人3 3 人人2 2 人人12 12 人人4 4 人人2 2 人人180 180 桶桶/月月424 424 户户 30 30 个个/每户每月每户每月8 8 次次/月月3 3 次次/12/12 月月1 1 次次/12/12 月月131 131 吨吨/月月405 405 吨吨/月月810 810 度度/月月424 424 户户424 424 户户424 424 户户600 600

33、元元/人人500 500 元元/人人350 350 元元/人人500 500 元元/人人700 700 元元/人人350 350 元元/人人400 400 元元/人人5 5 元元/桶桶0.25 0.25 元元/个个2.5 2.5 元元/次次100 100 元元/次次300 300 元元/次次0.35 0.35 元元/吨吨0.35 0.35 元元/吨吨0.4 0.4 元元/度度1 1 元元/户户5 5 元元/户户2.68 2.68 元元/户户1 200 1 200 元元15 000 15 000 元元1 050 1 050 元元1 000 1 000 元元8 400 8 400 元元1 400

34、1 400 元元 800 800 元元900 900 元元3 180 3 180 元元60 60 元元150 150 元元300 300 元元45.85 45.85 元元141.75 141.75 元元324 324 元元424 424 元元2 120 2 120 元元1 136.32 1 136.32 元元24 131.92 24 131.92 元元56.91 56.91 元元表表 7-37-3 “名雅苑名雅苑”高层住宅综合服务高层住宅综合服务FF本节教学内容：本节教学内容：本节教学内容：本节教学内容：一、维修基金的概念一、维修基金的概念一、维修基金的概念一、维修基金的概念 二、维修基金的用

35、途与构成二、维修基金的用途与构成二、维修基金的用途与构成二、维修基金的用途与构成 三、维修基金的管理与使用三、维修基金的管理与使用三、维修基金的管理与使用三、维修基金的管理与使用 案例分析案例分析案例分析案例分析FF本节教学重点：本节教学重点：本节教学重点：本节教学重点：维修基金的管理与使用维修基金的管理与使用维修基金的管理与使用维修基金的管理与使用 共用部位是指住宅主体承重共用部位是指住宅主体承重共用部位是指住宅主体承重共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承结构部位（包括基础、内外承结构部位（包括基础、内外承结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶重墙体、柱、梁、楼板

36、、屋顶重墙体、柱、梁、楼板、屋顶重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯等）、户外墙面、门厅、楼梯等）、户外墙面、门厅、楼梯等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。间、走廊通道等。间、走廊通道等。间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区共用设施设备是指住宅小区共用设施设备是指住宅小区共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分或单幢住宅内，建设费用已分或单幢住宅内，建设费用已分或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的摊进入住房销售价格的共用的摊进入住房销售价格的共用的摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、上下水管道、落水管、水箱、上下水管道、落水管

37、、水箱、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电加压水泵、电梯、天线、供电加压水泵、电梯、天线、供电加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、线路、照明、锅炉、暖气线路、线路、照明、锅炉、暖气线路、线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、煤气线路、消防设施、绿地、煤气线路、消防设施、绿地、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、道路、路灯、沟渠、池、井、道路、路灯、沟渠、池、井、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文非经营性车场车库、公益性文非经营性车场车库、公益性文非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的体设施和共用

38、设施设备使用的体设施和共用设施设备使用的体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋等。房屋等。房屋等。维修基金与物业服务费的区别维修基金与物业服务费的区别维修基金维修基金由业主个人及房改售房单位缴交，专项由业主个人及房改售房单位缴交，专项用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和用于住宅共用部位共用设施设备的大修、更新和改造改造;物业服务费物业服务费是物业管理企业接受业主委员会（业是物业管理企业接受业主委员会（业主）的委托对小区共用秩序、绿化卫生、环境容主）的委托对小区共用秩序、绿化卫生、环境容貌进行日常管理服务，并对房屋共用部位共用设貌进行日常管理服务，并对房屋共用部位共用设施设备进行小修养护，

39、使之保持正常的使用功能施设备进行小修养护，使之保持正常的使用功能而向业主收取的服务报酬。而向业主收取的服务报酬。（一）交存对象（一）交存对象（一）交存对象（一）交存对象（二）交存标准（二）交存标准（二）交存标准（二）交存标准（一）交存对象（一）交存对象（一）交存对象（一）交存对象 根据根据根据根据住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法，下列物业的，下列物业的，下列物业的，下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：业主应当按照本办法的

40、规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；用部位、共用设施设备的除外；用部位、共用设施设备的除外；用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。宅结构相连的非住宅。宅结构相连的非住宅。宅结构相连的非住宅。（二）交存标准

41、（二）交存标准（二）交存标准（二）交存标准 商品住宅、非住宅：业主按照所拥有物业的建筑面积交商品住宅、非住宅：业主按照所拥有物业的建筑面积交商品住宅、非住宅：业主按照所拥有物业的建筑面积交商品住宅、非住宅：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价项维修资金的数

42、额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的的的的5%5%5%5%至至至至8%8%8%8%。公有住房：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专公有住房：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专公有住房：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专公有住房：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的金的数额为当地房改成本价的金的数额为当地房改成本价的金的数额为当地房改成本价的2%2%2%2%；

43、售房单位按照多层住宅；售房单位按照多层住宅；售房单位按照多层住宅；售房单位按照多层住宅不低于售房款的不低于售房款的不低于售房款的不低于售房款的20%20%20%20%、高层住宅不低于售房款的、高层住宅不低于售房款的、高层住宅不低于售房款的、高层住宅不低于售房款的30%30%30%30%，从售，从售，从售，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。房款中一次性提取住宅专项维修资金。房款中一次性提取住宅专项维修资金。房款中一次性提取住宅专项维修资金。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额业主分户账面住宅

44、专项维修资金余额不足首期交存额30%30%30%30%的，应当及时续交。的，应当及时续交。的，应当及时续交。的，应当及时续交。根据根据住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法，住宅专项，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。策、政府监督的原则。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。公开透明、受益人和负担人相一致的原则。使用（费用分摊）原则使用（费用分摊）原则使用程序使用程序禁止使用情形禁止使用情形购买国债购买国债使用（费用

45、分摊）原则使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单维修和更新、改造费用，由

46、相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。积的比例分摊。使用（费用分摊）原则使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：用，按照下列规定分摊：（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照部位、共用设施设备的维修和更新、改造费

47、用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。所交存住宅专项维修资金的比例分摊。使用（费用分摊）原则使用（费用分摊）原则 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住

48、房的建筑面积，分摊维修和更新、品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。改造费用。使用程序使用程序 划转业主大会管理前划转业主大会管理前 划转业主大会管理后划转业主大会管理后使用程序使用程序 划转业主大会管理前划转业主大会管理前需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物（二）住宅专项维修

49、资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支

50、；负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。修单位。使用程序使用程序 划转业主大会管理后划转业主大会管理后需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程