2022年XX商城策划书.doc

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1、XX商铺分析前言XX的整体商业气氛相关于浙江其他县级城市来讲比拟浓重，商铺在全县的覆盖范围比拟广泛。其中，目前的商业以解放路亭桥南路和最为繁华，其他市中心道路两侧也均设置沿街商铺，满足XX人民不同的消费需求。但目前XX缺乏现代的综合性购物中心，只有传统运营的百货商场，普遍规模较小，规划不合理，运营商品单一。商铺的租金由于地段的缘故，差异较大，市中心肠段为元平方米天；而市区其他区域根本在元平方米天左右，差异较为明显。如今的XX正出于一个商业化改造的前期，依照市府规划和经济的开展，将促使XX的商业格局发生一些新的变化。市中心区域地理位置运营业种评述解放路、谈公路东方大厦、XX宾馆、中高档品牌服装店

2、、餐饮业、XX目前唯一的、最集中的高档购物区域。亭桥路高档餐饮、休闲娱乐XX最集中的餐饮娱乐街车站路 生活配套效劳业、餐饮业等运营较为杂乱。晋阳路XX目前酒吧较为集中的区域。商铺需求分析1、 XX商业环境总评XX县原来城市的主要业态为第二产业，但是由于近年来经济情势的不断变化和第三产业的大力开展XX的商业规模得到了提升，商铺的数量也不断增加。目前XX的商铺主要以沿街商铺为主，专业市场和专业商场主要集中在一定的区域，而综合性商场则没有构成。XX的整体商业环境较好，市民有较强的运营认识，对商铺的运营和运作有一定的理解，并对目前XX的开展和主要新建商业工程有一个大概的认识。而在商铺的运营上，主要商业

3、街和专业市场聚拢的地点，商业的运营情况都较好。加之商铺本身的唯一性和稀确性，在日后，本案必将成为紧俏商品。2、 本地客层分析由于XX第二产业的变动，造成大批的人流分向第三产业，其中有一部分市民便将目光转向了商铺的投资和运营。目前，本地的商铺业主主要运营的范围有服装、鞋帽、日常百货和小商品等等中低档的商业工程。A、 原有商铺业主现有本地的商铺业主，主要是通过多年的运营，通过本身资金的积累，用购置的方式获得产权。这一部分客层对本人原有商铺的固守性较强，不会轻易放弃对商铺的产权，转而投资其他商铺。除非由于旧街改造，被动放弃产权。B、 潜在商铺业主这一部分客层主要包括预备投身商业运营的业主和预备增加商

4、铺运营的业主。由于市场经济的快速开展，造成一部分市民，选择通过本人运营来寻求出路，从而成为商铺销售的目的对象；也有一部分客户，由于长期运营商业运作，出于事业的进一步开展，也会选择购进商铺，求大求变。3、 外地客层分析XX县隶属于嘉兴市，彼临上海。吸引了一大批来自上海、苏南、苏中、安徽的客户来此投资。外地客户选择XX，大多数是为了本身运营，专门进展投资的人相对较多。A、 原有商铺业主目前在XX的外地商铺业主，一部分是通过对商铺产权的购置，来获得商铺的运营权。而另一部分是通过租用商铺，来获得商铺的运营权。这一部分客层是XX梅谷商城将来主要的目的客层，而这些外地客户对商铺的要求确实是能够具有投资或运

5、营的潜力，因而，好的商铺对他们具有特别大的吸引力。B、 潜在商铺业主这一部分是目前在XX的外地客户所涉及到的外地潜在客户，他们对XX的情况都有一个大致的理解，所缺乏的确实是适宜的商铺和精确的业种选择。假如，依照他们的需求，有针对性的进展商铺的规划和合理的业态规划，将有效的提升外地客户对XX梅谷商城的认可。商铺的趋势定位总述目前XX的商业房产运营拥有许多相对的缺陷，从而导致了商铺运营的一系列征询题。由于拥有与其相对应的现代商业运营方式，就会使新形态的商铺，拥有更好的开展前景。相对而言，目前嘉善的商铺没有构成真正意义上的品牌综合商场。同时，XX缺乏一个真正意义上的中心型购物中心，使消费者无法在同一

6、个区域获得所有购物、休闲的满足。1、 专业化趋势商业运营的一个明显的特征确实是专业化治理运营，只有如此才容易在一个区域（如一个城市）构成规模化、垄断化运营的态势，从而提升整个市场的运营业绩。目前XX的专业化趋势也特别的明显。如前文所示，几条主要的商业街区都在逐步构成专业化的市场格局。但是，由于XX城市规模的限制，以及此前XX并没有相关专业市场的规划，因而嘉善商业的专业化趋势开展十分缓慢，许多需要专业化运营的业种并没有构成明显的专业市场态势。如今，XX商城的进入，通过对本身商业业态的详细规划，将有效的促进XX大部分商业业态的专业化运营。2、 品牌化趋势历来品牌商业商场都要比零散的商业形态更吸引消

7、费者的光临。品牌化的商场明显具有品种繁多、价格竞争力强等特点，相比零散的商业形态更能满足消费者的消费需求和购物心态。目前，XX绝大部分的商场都没有构成品牌化的运营，无法产生强大的竞争力。而XX商城拥有一万多平方米的商业空间，通过有效的规划能够充分涵盖到XX所有的重点运营业态，并能够有效的使其构成商业规模，满足XXX消费者的不同需求。XX商城业态规划总述XX商城是由XX房地产公司投资工程，建筑总面积到达一万多平方米。XX商城的建立将对XX县商业的运营格局进展有效的调整，构成XX真正意义上的商业品牌。针对XX商城工程周遍情况通过了详细的市场调研，确定了较为合理的规划建议。整个商场将由一个购物中心和

8、一个休闲广场、酒店式效劳公寓组成。将依照实际情况作出合理的业态规划，使之成为真正意义上的shopping center(购物中心)和service apartment（酒店式效劳公寓）。XX商城定位定位：XX商城将被设定为以购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、生活于一体的物业，主要运营中、高档商品，成为将来XX市真正意义上的商业品牌。优势分析：、 XX商城的定位和规划符合现代化运营和治理，业态分布明晰，消费者能够获得最暇意的购物感受。、 XX目前缺乏真正意义上的休闲购物场所，XX商城的出现将有效的满足消费者的需求，而整体的运营气氛和完满的运营环境，将有效的提升商城整体的运营态势。XX上海城工程规划暨

9、前期广告策略建议书前言XX上海城是浙江省嘉善市目前坐落于市中心的最大商业工程。其规划业态繁多，涵盖了XX人民生活的方方面面，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，是具有真正现代意义的SHOPPING MALL（超大型商业中心）。在类似XX这种中国东部地区的小城市建立超大型市中心商业工程，在中国的商业工程开展史上依然初次。XX上海城工程的成功将有效的改变中国中小城市的商业格局，促使中国中小城市的商业大开展。XX上海城的工程规划是整个工程运作的重点。工程规划的成功与否将直截了当关系到XX上海城的命运。因而，在XX上海城的工程规划的建议中，我们将会使现代商业工程的规划方式与XX目前的现状有效结合，依照“一

10、切从事实出发”的原则，努力使XX上海城的规划即符合其整体形象定位，又符合将来销售和治理的事实。第一篇 XX上海城工程规划建议总述XX上海城的工程规划关系到整个工程将来的销售和营运前景，是整个工程的关键所在。为此，我们将专门针对XX上海城的工程规划提出建议。建议将主要考虑到两个方面的要素。一是目前现代商业工程的规划方式，尤其是SHOPPING MALL（超大型商业中心）的规划方式，以做到符合工程的整体要求和各个区域与业态的个别要求；二是考虑到XX是个正在开展中的小城市，工程必须与XX的实际需要相结合，即便XX上海城规模庞大，能够改变XX的商业气氛和生活方式，也不可与实际相脱离。XX上海城的工程规

11、划将通过对XX目前的商业规划分析和现代商业的规划分析，对XX上海城的详细商铺规划、建筑风格、环境、功能等方面在开发商的指导下做出详细的规划建议。一、规划分析前言XX是一个位于中国东部的小城市，尽管城市规模不大，但是由于通过多年改革开放和市场经济的陶冶，商业经济已经初具规模，商业认识也为人们所接受。目前的XX商业和中国的其他小城市一样，根本是由商场、沿街商铺和专业市场构成。XX的商场运作并不标准，由于运营治理的落后，多采纳出租的方式。因而，在XX，不管是商场、沿街商铺或专业市场，根本上都是由个人来运营，它们有一个共同的缺点，确实是规划混乱、运营无序，从而导致整体商业气氛的下降和商业格局的混乱。现

12、代的商业注重规划和运营，我们将有效的针对XX的特点，用现代的规划为XX人民奉献一个完满的上海城。XX商业设备规划现状XX目前的商业设备根本上是计划经济向市场经济改制时构成的，商场多采纳出租的方式，沿街商铺没有通过详细的规划，专业市场的规划和治理也都十分混乱。下面将通过对不同案例的介绍来分析XX不同商业方式的规划现状。商场：XX购物中心XX购物中心是XX传统商场中，规划相对较好的商场，其他商场均混乱不堪，规划和执行不明确。XX购物中心共有四层，一层主要运营食品、化装品、杂货等；二三层运营男女服装；四层运营家电，属于传统商场的业态规划。尽管嘉善购物中心规划明确，但执行并不严格，实际业态分布和规划有

13、较大出入。购物环境比拟恶劣，光线较弱。商场通过装饰，也有众多饰品摆设，但看起来比拟陈旧，给人一种衰败的感受。设备比拟齐全，有手扶电梯、步行梯，均位于商场的中心位置，但手扶电梯可能由于运营较差的征询题，没有运转。总体来讲，XX购物中心是通过了详细规划的，但是并没有执行，同时可能由于规划时间已经特别久，相对来说已经不符合时代要求了。专业市场：新世界招商市场新世界招商市场是一个位于车站路的商品批发市场。商场通过详细的业态规划，共分三层，一层运营床上用品和服装；二三层运营小商品，详细每层之间并没有更详细的业种划分。新世界招商市场比拟破旧，整个市场没有通过任何装饰，运营多年仍然是毛坯的状态，没有电梯，只

14、有步行梯，同时十分破旧，有一种摇摇欲坠的感受。商铺面积都通过了大致的划分，中心商铺在10平方米左右，两边商铺在20平方米左右。每层业种交织运营，比拟混乱，且在二三层，有较多空铺位。沿街商铺：骥江路步行街骥江路步行街是XX沿街商铺的代表，也是XX目前的商业中心。骥江路步行街的出现并不是通过先规划后构成。而是由于先构成商业气氛，而后建立步行街的步骤构成的。XX的许多构成专业特点的沿街商铺，都是通过这种方式构成。由于这种构成方式，因而也就没有通过系统的规划了。最多到后来，政府依照商业街运营特点，在进展一些部分的规划。如XX的团结路和成功街南段确实是政府依照骥江路的开展情况而设立的沿街店铺和夜市。竞争

15、对手：友谊广场友谊广场是我们在XX的唯一的竞争对手，它工程上马较早，也是由上海公司开发行销，因而工程通过详细的规划。友谊广场的定位也是SHOPPING MALL（超大型商业中心），但实际上远不如XX上海城业态规划完善，当XX上海城提出一样的概念时，友谊广场将面临宏大的压力。友谊广场规划地下一层和地上一层为友谊超市；二层到四层为商场；以上为高档休闲场所和锦江饭店，档次较高，不利于一般市民消费。友谊广场整体规划较为完好。除了业态规划明确以外，商场环境、装饰装潢、建筑风格都有明确的表现。因而，不可防止的友谊广场将成为我们最强的对手。中国中小城市商业设备规划趋势中国中小城市，尤其是中国东部沿海的中小城

16、市，随着经济的快速开展，商业经济也得到了快速提升，商业设备的规划也越来越完善。详细表如今以下几个方面。1、 业态规划明确、科学。拥有明确的业态规划，将会使商业规划显得极为合理。而科学的业态规划，则会有效的提升整个商场的人气和商业气氛。2、 人性化趋势。如今商业设备的规划比拟注重消费者的感受，不管是建筑风格、购物环境都要考虑到人的要素，使消费者在购物、休闲的同时心中也得到极大的放松和满足，从而稳定和吸引消费群。3、 大型综合化和小型专业化。类似XX的小城市，商业项有两种开展趋势，一种是大型综合化，即向上海城一样集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，在规划方面要考虑综合要素，突出整体的商业气氛。第二种是

17、小型专业化，主要是面对单一的消费群，整个市场规划要求专业分为浓重，比拟具有针对性。4、 形象提升。每个消费者都有追求更高享受的需求，但是在物质上没有方法得到支持。而如今的商业工程规划，为了满足这种需求，在建筑风格、商业环境和效劳上都在努力提升，让消费者在心灵中得到更高的享受。5、 特色化。如今商业工程的竞争逐步加剧，为了在竞争中生存下去，就必须在规划上拥有本人的特色。不管是在其整体，依然在业态规划、建筑风格、环境、运营治理上都要有本人与众不同的地点。XX上海城规划定位考虑到目前商铺规划的开展趋势和XX消费的现状，XX上海城的规划将会以现代商铺的规划理念为主，整体档次定位在中档。突显XX上海城的

18、综合化商业优势和上海风格概念。将上海作为中国人民心中休闲购物天堂的理念移植到XX上海城的身上。“在XX就能够享受上海时髦生活！”将成为XX一般市民心中的骄傲。二、建筑风格建议前言XX上海城是将来XX市的商业中心，代表了XX将来商业的开展方向，关系到XX人民将来的日常生活。因而，XX上海城的建筑风格不但妨碍到上海城的销售，该关系到XX人们将来生活质量的提升。XX上海城在日后将成为XX的消费中心，是XX时髦流行的前线。因而，它的形象必须与此严密结合。决定上海城建筑风格的要素决定XX上海城建筑风格的要素有特别多，但主要有以下几个方面：一、 要和上海城的案名相结合。要能够突显上海的特点，其建筑风格必须

19、于上海有严密的联络。二、 要贴合市民心理，产生向心力。XX上海城是针对XX市民的商业工程，不可能建造的过于奢华和精巧，只有简约明快的风格才能产生市民的向心力。三、 要有特点。任何商业工程都要有本人的特点，建筑风格也不例外。具有独特建筑风格能够吸引消费者的广泛关注，对销售来说也具有特别好的买点。四、 要和业态贴切。XX上海城已经通过了明确的业态划分，不同的业态分布在不同的区域，因而能够在不同的区域作出一些针对业态特点的建筑风格。上海城建筑风格定位建议考虑到以上XX上海城建筑风格应该考虑的征询题，在黄董的指导下我们特作出以下建议：XX上海城整体形象最好以上海二三十年代的欧式建筑风格为主，主要表现不

20、需要太过于模拟，要加以现代建筑的特点，整体风格简单明快，给人以现代的感受。另外在不同的区域如步行街、中央商场室内，可专门针对不同业态的特点进展建筑特色突出表现。上海城建筑风格细节建议整体风格：上海的建筑特色主要表达在上海二三十年代的欧式建筑。因而，为了到达XX人民对上海城的视觉认同，最好以建筑风格为主。但欧式建筑在建筑外表的装饰上过于华美，无法表达现代简约明快的概念，因而建议主要采纳欧式建筑中外墙、门窗、灯饰和构造线条上的一些特色即可，不需要完全模拟。中央商场：中央商场是XX上海城的重点，规划要有独到的地点。建议二楼三楼能够部分挑空，增大整个空间效果，使视野更有穿透里，增加整栋楼的空间感。建议

21、在中央商场挑空后的一楼设置人工自然景观，并在各层区域增设足够的休闲座椅。装饰材料多采纳金属和玻璃等比拟耐久的材料，一方面表达了现代建筑的特色，显得简约、明快，也能够保证建筑不会过快的老化。整体建筑的走道和门面要精心规划，不要留下死角，保证通道的通畅。步行街：休闲步行街是将来人流最多的地点之一，也是特色表现的重点。能够将一些独具特色的建筑风格表现其中，比方在步行街东面主要运营中国传统饮食，能够将上海的石库门及其他建筑风格等元素表现进去；而在西面主要运营外国美食，能够将雕塑、浮雕、壁画等元素参加其中。广场：XX上海城面积特别大，能够在入口和步行街和中央商场过渡区设立广场，广场的设计能够采纳上海比拟

22、有特色的建筑或者欧式建筑与元素，不但增加了景点，突出了建筑特色，也为以后的销售增加了卖点。三、环境规划建议前言商业工程的环境规划包括自然景观、人文环境、消费环境等几个方面。XX从前的商业工程特别少有这方面完好的规划，这也是他们失败的缘故之一。现代的商业工程特别注重环境规划，环境规划的好坏会直截了当关系到将来商场的运营，从而妨碍工程的销售。这是现代商业与传统商业的重要区别之一。因而，建议在XX上海城的规划中，将上海城的环境规划放到相对重要的地位。上海城环境塑造定位建议上海城的环境定位将以人性化为主题，突出自然景观中的“绿色小品” 和人文景观中的“人文艺术”。建议将江南园林中移步换景的“园林小品”

23、简约化，设置区域性绿色景观；建议将欧洲的主要艺术表现方式（雕塑、壁画、浮雕）参加建筑外观、景观设计和室内装潢中。通过这些表现方式，相信能够将上海多元化的文化内涵充分表达。从而对整个工程进展提升。环境规划细节建议宏观环境建议1、 自然环境主题。在户外区域和中央商场楼顶参加绿色主题，使相对呆板的欧式建筑增添一些亮丽的色彩，也使消费者在消费时拥有愉快的心情，增加人流和单位消费时间。2、 人文艺术主题。在广场、建筑外观和室内装潢上参加雕塑、壁画、浮雕欧洲主要艺术表现方式，提升整个XX上海城的档次，并能够与上海多元化的城市文化相结合。区域环境建议1、 设立门前广场和中心广场。2、 在沿街商业街移植大型乔

24、木。3、 在步行街设立绿色景观区。4、 中央商场挑空部分设置人造树木。5、 中央商场四楼天台设置绿色景观区。6、 大规模设置装饰性绿色植物。人文环境建议1、 门前广场标志性欧式建筑2、 步行街与中央商场通道的区域雕塑3、 建筑外观浮雕4、 中央广场挑空处屋顶壁画5、 区域性通道（步行街中国区部分）的石库门设计商业气氛塑造1、 户外和室内广告位的预留2、 橱窗的预留3、 步行街广告位的预留四、区域规划细节建议前言XX上海城是将来XX城市的标志，商业繁荣的意味，因而每个规划的细节都要特别的精确。XX上海城分为三个区域，每个区域的规划都不尽一样。为了能够更好的对XX上海城进展规划，将有针对性的对上海

25、城主要的三个区域进展详细规划。上海城区域划分XX上海城是集购、休闲、娱乐、餐饮为一体的SHOPPING MALL（超大型商业中心），业态众多，不同的区域要依照不同的业态做出相应的规划。XX上海城共分为三个大型区域，分别是：XX上海城主楼中央商场、休闲餐饮步行街、沿街机电电子街。中央商场：包括：大卖场、地下停车场、服饰城、数码城、小商品精品城、休闲娱乐城、大浴场、XX网球中心和空中休闲运动城；休闲餐饮步行街：主要包括休闲餐饮和工艺品两大区域。沿街机电电子街：主要运营机电电子产品。中央商场大卖场大卖场是整个XX上海城人流的保证，因而要有效的将大卖场的人流吸引到上海城中去。建议除了位于本案西面的主出

26、入口外，另设一个到休闲餐饮步行街中段的步行梯，以及一至两部直通中央商场一楼的手扶电梯。保证卖场和XX上海城人流的互动。地下停车场XX上海城停车场建成以后，将会成为XX市中心最大的停车场，不管是否购物，都会是用车族停靠的最正确地点。停车场出口特别重要，不能够妨碍上海城的整体规划，因而建议将出入口定在沿街机电电子街的南部中段，既不妨碍上海城的整体规划，又方便出入。另外，建议停车场的客人出口定在XX上海城内。共设三个出口，在步行街中段设步行梯一部，人流能够导入步行街，便于出入；在中央商场一楼设手扶电梯一部，能够自由出入商场；设自动电梯一部，可直达三楼休闲娱乐城和大浴场，以及四楼的XX网球中心，保证消

27、费者行动的便捷性和私密性。品牌服饰购物城与品牌皮件购物城两大业态均位于中央商场的一楼，主要运营品牌服饰和鞋帽箱包等皮具。将品牌产品规划在一楼是为了提高整个商场的形象。由于中档品牌多为时髦品牌，因而要求整体装饰风格具有现代感，给人带来一种流行时髦的感受。整体风格给人以亮堂现代，略带暖色的感受。商铺的规划应该考虑到品牌专卖的需要，由于在嘉善不需要开设大型品牌店，因而建议该区域以40-80平方米的商铺为宜，并可依照商家需要任意划分。数码城数码城位于一楼的东南部分，主要运营电脑、电器、通讯和音像产品。由于数码城所运营产品更具现代感，因而整体风格要求比品牌服饰城更现代明快。数码城所运营产品的特点决定了其

28、商铺的大致面积。因而，建议数码城的商铺面积在15-30平方米左右。流行服饰购物城流行服饰购物城位于二楼的西半部分，主要运营男女流行服饰。品牌价值要比一楼品牌服饰低，所售商品价值也相对较低，比拟合适XX一般市民的日常需求，将吸引大批人流。建议该区域的整体风格以暖色彩为主，比拟能够长时间的保持消费者的购物欲望。由于流行服饰商铺占用面积较小，而商铺相对较多。因而建议商铺面积定在15-20平方米为宜。小商品精品城小商品精品城是将来吸引人流的重要业态，但是业种相对较多，因而在规划时要综合考虑它们之间的关系。小饰品、床上用品、玩具相对吸引人流相对较多，文教办公用品、体育娱乐用品、钟表眼镜相对吸引人流较少，

29、建议将它们分别穿插规划，以保证人流的互补。小商品运营品种繁多，档次不齐，容易造成运营的混乱和档次走低，因而公用空间要相对较大，留出足够的活动空间，提升整体形象。小商品运营需要占用的空间不大，需要靠铺位量来提升整体规模，因而建议铺面定在10-20平方米之间。休闲娱乐城休闲娱乐城位于XX上海城的三楼，由于本层不采纳产权式销售，因而主要考虑运营征询题。建议本层分为三个独立的区域，分别是：娱乐城、夜总会、大浴场三个部分相对独立，彼此之间仅设通道一条。考虑到客人的便捷和私密，娱乐层设手扶电梯及一到三楼自动电梯；夜总会和大浴场可不设手扶电梯，仅设一楼及地下停车场至三楼电梯。另外，三个独立的区域均有到楼下的

30、步行梯。XX网球中心XX上海城四楼天台西半部分设网球场八块，将成立XX最大的网球中心。XX居民的生活水平并不是特别高，因而网球中心假如独立运营将会面临极大窘境。由于运动健身和沐浴休闲存在共同运作的可能性。因而建议大浴场和网球中心合作运营，网球中心作为大浴场休闲的主打休闲运动工程，相信会获得好的运营效果。网球场地条件要求相对较高，在空中的网球场要求条件更高。一、风速过大妨碍打球；二、网球容易被击出场地。建议在网球场四周搭设隔离网，高度不能低于八米。由于较高的隔离网容易妨碍商场的外在形象，因而建议将隔离网外部作成媒体展示区，为在上海城运营的商家提供绝好的媒体位。另外，作为独立的网球中心，与东半部的

31、休闲运动区、儿童游戏区要建立绿色隔离带，以确保网球中心的独立。休闲运动区、儿童游戏区位于天台的东半部分，处于绿色围绕之中。建议在儿童游戏区增设固定儿童游戏器材，如跷跷板、木马、滑梯等；休闲运动区增设一般运动器材和休息座椅。将整个区域建成在XX上海城消费人群的休闲运动场所。建议此区域为非营业性区域，主要缘故是由于依照嘉善人民的生活水平，假如收费，即便特别少，也会由于楼层等方面的限制极大的妨碍来此休闲的人流，造成设备的浪费。而无偿使用则会在一定范围内带动整个XX上海城的消费。步行街休闲餐饮步行街是XX上海城最有特色的一条街。由于欧式建筑与中式建筑的区别就在于，欧式建筑更注重外在建筑装饰的表现。因而

32、，这是展示上海城欧式建筑风格的绝佳地点。建议在步行街的西入口和中间进入中央商场的部分，建立欧洲主题广场，以精巧的雕塑诉以主题，步行街的两边外墙则用简单的浮雕加以衬托。而连接沿街商业街的小通道则用初具欧洲特色的石库门来表现。另外，在步行街道路的中央设置小型绿色景观和休息排椅，并在两边建筑外墙上悬挂盆景加以点缀。休闲餐饮步行街的业态较多，需要针对不同的业态进展划分。步行街南半部分主要以餐饮为主，建议商铺规划面积在150-300平方米之间（三层）；北半部主要以艺术品和休闲用品商店为主，建议商铺规划面积在20-60平方米之间（中央商场一楼沿街）。沿街商业街沿街商业街主要运营机电电子产品，产品形象较差，

33、因而在建筑外观上无须做更多的补救。只是在小入口处突显石库门的老旧特色即可。建议在沿街商业街的步行道上种植大型乔木，以期待在短时间内能够构成绿色林带。由于嘉善绿化率不高，此举将会有效提升机电电子商业街的形象和知名度。沿街商业街也是三层构造，考虑到机电电子商铺的特点，能够为商家提供销售、库存、居住的综合条件。建议商铺规划为80-120平方米左右（两层，相当于步行街三层层高）。五、功能定位前言真正现代化的商铺要有专业的精神，表达人性化的商业运作理念。不管使商者依然消费者都能在买卖买卖中获得乐趣。作为商业工程的开发者，我们决定消费者和商者在商业买卖中获得欢乐的才能，但是我们能够为他们制造出最优秀的买卖

34、环境，使他们在买卖中获得最大的满足。为客户效劳确实是为本人牟利，当我们的客户能够在我们提供的商铺中获得最大的利益，并从中能够获得最大的享受和最完满的效劳时，我们的产品无疑会成为最畅销的商铺。功能定位为了使我们的客户给予我们最大的认同，特针对嘉善上海城提出三个最根本的建议。一、 建立保安系统二、 完善效劳功能三、 健全办公机能详细表现一、 建立保安系统建议采纳统一治理的保安系统，采纳商铺个体防盗系统和商场中央监控系统相结合的方式，保证业主的平安。采取保安巡查机制，和中央监控系统相结合的方式，保证顾客的平安。建议在尽可能适宜的情况下，采纳更完善的智能化保安系统。完善消防设备的建立，严格按照消防法的

35、要求对嘉善上海城的消防设备进展规划。二、 完善效劳系统建议在休闲餐饮步行街引进银行等金融单位，并设置二十四小时自动取款机。建议在步行街和中央商场的一二层各设置一个洗手间，并采纳目前流行的男女一比二配置方式。增设休息区。在步行街和一二楼的公共活动区，设立特色休闲排椅，使消费者在购物的时候，能够有休息的空间。三、 健全办公机能建立政府定时效劳机制，工商、税务等部门能够定时上门效劳，嘉善上海城可预留效劳区。为商者提供货运通道和临时物流中转站，保障商者的利益，为商者的运营提供周到的效劳。提供网络化信息治理，定期向业主和租户提供最新的投资征询和商业征询，为业主和租户的利益作好前站。综述XX上海城是目前苏

36、北县级市中最大的综合性商业工程。XX上海城的建立将标志着在中国东部的小城市里一样能够拥有最新、最现代、最具商业理念的SHOPPING MALL，它的成功将标志着商业改革在中国中小城市的顺利开场。因而，XX上海城的规划具有相当重要的意义。通过前面对XX上海城业态、建筑风格、环境、功能、物业运营治理等几个方面的规划建议，我们期待着XX上海城在将来的宏大成功。第二篇 XX上海城前期广告策略总述XX上海城工程庞大，引起XX各界的广泛关注。但是，XX一般市民对XX上海城的认知还不够清晰，仅明白在市中心有大工程要进展开发。XX上海城要做XX的商业市中心，其本身条件已经具备，所缺乏的确实是后期的一整套推行策

37、略和运作。XX上海城工程的前期阶段，是整个上海城工程运作的关键。前期的广告策略要到达最好的告知性宣传效果，将XX上海城所要传达的信息精确的传达给目的受众，为XX上海城造势，在XX构成人人明白上海城，人人议论上海城的气氛。一、前期筹划理念上海城前期筹划理念重点目的受众 XX市民、在XX经商的外地商人、路过XX的人广告目的 使目的受众在短时间内对XX上海城的情况有一个概念上的认知，根本理解我们的工程，在XX构成良好的言论气氛。传达内容 告知性信息，主要包括：A、宝钢品牌概念；B、XX上海城XX新商业市中心的概念；C、XX上海城SHOPPING MALL的概念；D、XX上海城的规模概念； E、XX上

38、海城带来的崭新生活理念。筹划理念表现1、 宝钢集团实力打造嘉善市中心商业旗舰2、 宝钢集团特色商场，再现三十年代上海建筑风华3、 宝钢集团国际购物新概念表达时髦潮流新风貌4、 上海城XX市中心超大型商业中心，带来国际商业观5、 上海城超大规模，12万平方米超大型购物中心二、前期媒介建议媒介选择由于XX上海城主要的目的受众均在XX城市范围内，且主要以告知性广告为主导，因而在前期的媒介选择中建议主要通过户外广告为媒介传播方式。前期媒介组合为：现场广告：售楼处包装、围墙、看板、售楼处POP刀旗：主要分布在人民路、骥江路和车站南路户外广告、高炮：在宁靖盐高速XX段设置双向高炮；在江阴大桥及收费站上设大

39、型户外广告；在XX通往周边各个城市的主要交通要道与城市交接的枢纽处设置大型户外。在进展户外广告宣传的同时，在群众媒体中以新闻稿的方式进展辅助宣传。媒介策略建议前期媒介策略分为三个阶段：第一阶段：主要以现场广告为主，包括售楼处包装、售楼处POP、围墙、看板。第二阶段：主要以XX市民为主要对象，包括遍及全市的刀旗和群众媒体新闻稿。（必要时，能够在此阶段参加政府的要素，扩大妨碍，树立XX上海城的信任度）第三阶段：主要以境外路过人士为主要对象，包括宁靖盐高速高炮、江阴大桥及收费站户外广告和城市周边主要交通枢纽户外广告。三个阶段的运作间隔不能过长，否则会妨碍整体宣传效果。建议第一与第二阶段间隔为十天左右

40、；第二与第三阶段间隔为二周左右为宜。综述XX上海城的前期广告策略是整个工程运作的重点，为了到达最完满的告知性目的，必须有效的综合各种媒介的宣传力量。通过对以上媒介建议的整合性传播，加以群众传媒的新闻性言论渲染，相信这个目的能够有效到达。另外，前期广告策略是整个工程广告策略的导入点，必须将前期广告策略和后期整体广告策略有序的结合，方能够到达最好的宣传效果。前 言XX市是中国经济大省浙江省的一个县级市，位于长江的北岸，近二十年来经济开展迅速，是中国百强县之一。在中国的东部，随着中国经济的快速开展和城市化进程的加快，构成了一大批像XX如此具有一定经济开展水准的小城市。这一类城市，人口相对不多，但经济

41、开展较快，并利用中国东部的改革优势，构成了本人的运营特色。在商业市场方面，多存在外向型的专业市场，如浙江的义乌是小商品的集中地，面向全国提供货源；而在经济方式方面多是家庭式的运营方式，规模大的构成了家族制企业，规模小的则构成了变布城乡的个体经济。这一类城市在主要开展个体经济的同时，也缩小了城乡规模，加快了城市化的进程。在长期的运营过程中，也构成了大批明白经济、明白运营，但不太明白生活的“新富人”。小城市本身商业经济开展的滞后，使得大批的“新富人”过着有钱没处花的“贫穷生活”。这一切，都为小城市的商业经济开展提出了新的要求。XX上海城的开发旨在在XX市建立全新的商业中心，将现代的商业理念注入XX

42、商业经济的整体开展规划，改变XX市的消费适应和商业方式。而这种全新商业方式在XX的成功开发，必定引起中国东部小城市商业开发的新讨论和崭新的城市商业开发浪潮。XX上海城的开发成功无疑将给中国东部小城市的商业开发带来新的希望，上海城的销售任重而到远。作为一种全新的商业方式，XX上海城在XX的探究性开发必将遭遇重重困难，面临宏大的压力。而这种压力主要来自XX上海城的两大优势：超大的规模和全面现代的业态规划。作为上海城的客户，最主要的目的确实是赢利，而上海城的运营前景是他们最关怀的。但XX上海城的超大规模和全面现代的业态规划在给他们带来宏大震撼的同时，他们必定也会考虑到嘉善市人民较低的商业消费才能和传

43、统的消费适应。我们必须在将来的销售策略中，必须充分考虑这个要素，给我们的客户带来真正的实惠，消除他们的顾虑，让他们相信XX上海城会改变XX人民的消费适应，改变如今的一切。客层定位总述XX上海城规模庞大，运营业种繁多，目的客层不管是投资客依然自营客，上海城都需要宏大的客源，销售任务十分繁重。XX市城市规模不大，城市人口不过17万，从事商业的人口更少，所以XX的本地客源根本无法成为XX上海城销售的主体，只能作为整体客源中的一部分进展销售推行。因而，在嘉善上海城将来的销售过程中，精确寻找到目的客层就显得特别重要。我们将通过对XX目前客层的简单分析，寻找目的客层的购铺特点和实际需求，以及他们的家乡所在

44、地，确定销售目的地区。在对目的地区所在地的目的人群进展简单分析，精确确实定目的客层。嘉善商业客层分析XX商业辐射层XX市的商业没有任何拉动外地消费者的经济要素（如旅游资源等）。因而，在XX构成大规模的人流引力是不可能的，外地人不可能以消费为目的主动来到XX。XX上海城开业后，首要征询题确实是扩大知名度，提高品牌形象，带动XX及周边地区的商业消费。依照目前XX的交通情况，XX的商业消费者主要分为三个层次：A、内层消费者，XX市市民，也是最主要的消费群；B、中层消费者，XX临近县市的消费者，通过县市级公路圈辐射，这是将来上海城主要面向的潜在消费群；C、外层消费者，以嘉善为中心，200公里辐射范围内

45、的浙江城乡，主要通过高速公路网和客运后的新长铁路来实现。XX客层现状XX目前的商业现状属于未开发状态，针对的消费主体主要是XX市民，因而XX目前的商业运营者总量较少，有待开发。XX商业目前的辐射才能不强，因而主要商业业主以XX本地人与周边城市的商人为主，同时也有一部分经商才能较强的上海人、浙江人，外地人与本地人的比例约为1：1。总体来讲，XX并不是一个封闭的城市，拥有对外开放商业的潜能，因而有针对性的选择外地客层是特别必要的。吸引客层的主要要素XX市是浙江省的一个小城市，特别难构成大商业辐射圈，构成必须的商业气氛。XX上海城工程宏大，需要客户量规模较大，因而需要有效的诱因，来产生对客层的强大引

46、力。所有的商铺投资客和自营客都只有一个目的：能否实现他们现有资金的利润最大化。同时，要使他们获得利润的前景和风险系数到达一个最好的比率。目的客层所担忧的是：A、 XX上海城规模较大，难以在短时间内构成运营所需的商业规模；B、 XX的消费者总量太少，无法满足XX上海城的营业才能；C、 外地客层对嘉善不理解，不敢冒然投资。因而，我们不可能依托XX本身的商业才能和城市知名度来带动XX上海城的销售。必须依托XX上海城本身的商业特色和上海宝钢的知名度，以及必要的促销技巧来吸引我们的客层。XX上海城客层定位目的市场细分第一层 嘉善市第二层 苏南、苏北第三层 上海、浙江目的客层描绘第一层 XX市客层XX市的客层主要是指在XX目前正在运营的客商（包括嘉善本地人、在嘉善经商的外地人）以及要向商业开展的主要潜在客层。商铺运营者：XX的商铺多数以沿街商铺为主，产权的获得渠道多样，通过商业购置的产权商铺只占特别少的一部分，同时大部分的商家都是通过租赁来进展运营。由于目前XX商业格局的混乱和旧城（中心商业城区）改造的加快，必定会使目前的商家重新选择商铺，而XX上海城必定是他们的最正确选择，这一部分客户将会以自营客为主。潜在客层：XX市由于第二产业的滞后，造成大批工人失业，这批人为了生活，将会逐步转移到第三产业。由于他们的普遍实力有限，多数没有才能购置产权商铺。但他们会是我们招租的主要对象。总体来讲