2022年万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案.doc

《2022年万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案.doc（88页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、万盛广进名都商业裙楼工程营销筹划总案目 录第一部分：万盛区概况- 4 页第二部分：区域市场消费调研- 9 页第三部分：工程概况及SWOT分析- 17页第四部分：工程定位- 22页第五部分：工程规划规划及包装建议- 39页第六部分： 工程营销推行策略- 42页第七部分：工程运营建议- 50页第八部分：工程招商策略- 58页第九部分：工程操作思路及手法- 62页第十部分：工程包装及推行执行- 64页第一部分 万盛区概况一、万盛区根本情况1、地理位置：万盛区位于北纬28。4629。06，东经106。45107。03,南北最长40.5公里、东西最宽23公里幅员面积565.76平方公里,位于重庆市东南部

2、，是重庆市重要的能源基地和重庆市新兴旅游区,人口27万人，城镇人口约10万人。区人民政府驻万盛，距重庆市中心区80公里。区境东和北与南川市接壤、西与綦江县交界、南与贵州省桐梓县相邻,地处渝黔、渝湘要冲，是渝南、黔北地区重要的物资集散地。2、交通条件：万盛交通运输十分便捷，已经进入一小时经济区，有渝黔铁路三（江）万（盛）支线、万（盛）南（川）铁路，个火车站，个二级编辑站，开通了重庆至万盛旅游专列；渝湘公路上连重庆、下接涪陵、黔江和贵州黔北地区。渝黔高速公路已建成通车，綦万高速公路全长公里，路基宽米，双向四车道，拥有大小桥梁座，互通式立交处。该公路是重庆连接南川市、涪陵区、黔江区以及毗邻的湖南、湖

3、北、贵州等省的重要通道。出境公路还有渝湘公路横贯全境，将国道319线与国道210线连为一体。向南有万（盛）桐（梓）高等级公路连接黔北地区，使万盛这个渝南、黔北地区传统的边贸重镇，具备了更为优越的经济开展条件。万盛区西有三万铁路连接铁路干线渝黔线；东有万南铁路连接南川市，具备与渝怀铁路相连的根底条件。3、根底设备：通过几年的建立,万盛区内已构成了较为完善的供水、供电、天然气、通讯、邮政、国际互联网以及闭路电视系统。.供电：全区有2.4万千瓦、5.5千瓦火电厂各一座,另有一座230万千瓦的火电厂正在建立当中；有220kv变电站1座、110kv变电站2座、35kv变电站9座，10kv和6kv配电线路

4、25条。.供水：区内有大小河流67条，地下水有7770万立方米，区自来水厂供水才能20000立方米（每日），中二级水库汤家沟水库蓄水量1133万立方米，银碗槽水库、毛里水库和兴修中的张三塘水库等水利设备及输水渠道四通八达的。.天然气：管道天然气工程已于2003年建成通气，每日最大供气才能26万立方米，可向万盛城区、万盛资源型特色产业园区及万盛北部乡镇供气。.通讯：区内已经开通了4万门程控和60路远程数字微波站，实现了国际、国内直拨。挪动与全国联网，不管是在喧闹的城市，依然在偏远的乡村都能够顺利的接通，在境内根本上都没有盲区，构成了现代化的通讯网络系统。互联网业务广泛开展，普及每一个乡镇，而且光

5、纤宽带互联网也已在城区及附近乡镇开通。4、旅游资源：万盛区处于四川盆地向云贵高原过渡地带，典型的喀斯特别貌、“十里不同天”的高山垂直气候条件，孕育了丰富的旅游资源，其品种齐全，在重庆市独树一帜。据统计，全区有山地景观、峡谷景观、石林景观、溶洞景观、森林景观、气象景观及生态农业景观等大型景区100余处，各小景点数不胜数，具有“山峻、峡险、石奇、水秀、林幽、洞深”等明显特色。万盛区以其秀美的山水风光，被誉为长江三峡外环旅游线上一颗“绿色明珠”。拥有重庆市最大的自然生态旅游区黑山谷、“重庆十佳景区”万盛石林、“渝黔第一漂”铜鼓滩漂流、“天然氧吧”九锅箐森林公园、“休闲圣地”樱花温泉等五大景区，此外，

6、尚有别具特色的奥陶纪地质公园（原重庆浒石林）正在建立当中。其中，万盛石林和黑山谷双双被评为中国旅游景区最高等级“国家AAAA级景区”。5、城市功能：城市环境优美，教育、文化、体育、医疗、生活效劳设备齐全，自成体系。区内有工商银行、农业银行、建立银行三家金融机构，并设立了外汇业务；保险机构险种齐全。近年来，随着区内有线电视工程、管道天然气工程、文化大楼、体育馆、旅游宾馆等设备的相继建成，城市综合效劳功能明显加强。二、万盛区今后规划万盛区正在沿万浩大道开发新城区，新城区集住宅、行政、金融、商业、休闲为一体，以处理万盛老城区人口过于集中、片区规模小等征询题，3.4万平方米的万盛广场已经破土开工，将成

7、为市民休闲的好去处,万盛区规划建立19条城市道路，包括临江路、滨江路在内的交通主干道和次干道，规划建立的东环路与延长的迎宾大道相交后和万东南路连接，规划建立火车北站和汽车客运中心，将市区范围扩大一倍，待建的桂花公园，正在建立的万盛广场将大大改善城市形象，此外，万盛区加紧创立文明卫生城市工作，改善并优化鹏生农贸市场、红枫综合市场等市场的销售产品品种、物价、食品卫生和环境卫生，滨江路、红枫小区、东林火车站广场、万浩大道、三元桥、高速公路路口、观景湾等公路环线的交通秩序和卫生情况。从规划入手，打造绿色、卫生、旅游城市,提高城市水平。从标准化治理入手，加大创立力度。标准摊点的规划和卫生治理，并把整洁、

8、卫生、美观、礼貌等作为标准的重点。从社会参与入手，在政府投入路灯、绿化等根底设备建立的同时，通过集资、招商等方式，多渠道集合社会资金共同参与城市建立。“十一五”期间，坚持以大开发促大开放，以大开放促大开展，全力打造“诚信万盛”、“商机万盛”、“人文万盛”、“法制万盛”、“魅力万盛”，全面施行以“旅游产业为龙头、优势工业为主体、特色农业为根底、城市建立为依托、科技创新为动力”的旅游带动战略，全面建立“小而精、小而美、小而富、小而强”的新万盛。三、万盛今后商业中心的构成万盛区目前的城市金融、商业、行政中心是以龙凤碑为圆心，向四周辐射，主要集中在万浩大道、节俭路、万新路、滨江路之间的区域，该片区存在

9、人口密度较大，居住环境较差、商业格局混乱、城市形象落后、片区规划单一等优势。万盛区政府从市民实际需要、提高市民生活质量、提升城市形象等方面出发，对万盛区做了富有前瞻性、科学性、可行性、创新性的今后开展规划，在万东北路与松林路交汇处兴修3.5万平方米的市民广场及上万平方米的商业步行街，广场旁兴修政府大楼，把万盛主城区的东部及东南部规划为新开发区域，作为今后的居住、金融、行政、商贸、休闲、娱乐中心，从整个城市范围来看，今后的城市中心是以市民广场为中心向四周辐射。四、万盛今后商业中心的打造万盛老城区的商业业态主要为中小型的百货零售及专业店，商质量量处于中低档，不能满足市民日益增长的购物需求，再加上老

10、城区的建筑陈旧，缺乏现在都市感和时髦感。随着城市规划的执行及相关优惠政策的出台，经济嗅觉灵敏的房地产开发商和投资商纷纷看好该片区，沿万东北路及万浩大道两边的房地产开发如火如荼，万浩大道旁的巨鼎、名店城、红枫综合市场、康隆浩大都会等等楼盘相继面市，总建筑面积20多万平方米，商业面积5万多平方米，沿万浩大道的商业门面纷纷开业，该片区的美妙商业前景不可估量。五、广进购物广场特别地理位置介绍广进购物广场位于万浩大道与松林路交汇处，临万盛市民广和万浩大道，万浩大道目前为该地区的主干道，随着片区开发的逐步进展，该道路人流量及车流量较大，广进购物广场离商业步行街约100米，与步行街仅一路之隔，以市民广场和商

11、业步行街为推进力，能够辐射新城区及老城区。第二部分 区域市场消费调研一、社区消费中心商业研究商业用房供需分析随着万盛区政府打造片区经济的力度加强及片区经济的蓬勃开展，万盛区房地产市场呈现出良好的开展势头，商业用房的供应需求量逐步上升，老城区的商业格局已经不能习惯城市开展需求，随着政府的新城区规划，城市中心的逐步转移，因而老城区商业中心商业物业价格已经没有上升空间，而新社区消费中心物业，由于受城市开展速度的妨碍，市民开场接受，其价值已经被初步认识，因而新城区消费中心的商业用房呈现出供求两旺的场面。商业业态分析从万盛区的零售业分布来看，主要商场分布在老社区中心的万东北路及万新路，而且运营面积从几百

12、到几千不等，正在运营的商场中，商业形态以百货及生活用品为主。1、百货商场：名称运营面积立泰百货4000平方米万盛百货4000平方米劳动商场1000平方米新东风购物中心3000平方米仟赞商场2000平方米野太阳商场1500平方米昌宏商都2000平方米人民商场2000平方米2、中小型生活超市：名称运营场地面积万德超市4000平方米盛亨超市600平方米朝晖超市1000平方米森森超市300平方米新华超市1000平方米3、电器专业店：名称运营场地面积万达电器1000平方米三元电器1000平方米万汇电器500平方米商社电器600平方米运营的产品主要为：家用电器、床上用品、服装、鞋帽、皮具、日用化装品、钟表

13、、通讯产品、家具等。产品档次：以中低档为主，高档产品为辅。商业片区分布从目前万盛区的商业分布来看，还处于传统商业阶段，门面及商场主要集中在交通生活要道万东北路及万新路旁，万东北路是万盛目前车流量、人流量最大的道路，由于片区目前没有商业街及步行街，临街门面及商场依托于道路较大的人流量，万东北路主要以大中型商场、服装专卖店、通讯产品专卖店、餐饮、鞋帽专卖、超市、休闲娱乐、建材、装饰材料、布艺为主，万新路主要以临街门面为主， 运营以服装、餐饮、休闲娱乐、劳保用品、网吧等。万东路与滨江路之间为万盛餐饮休闲娱乐业最兴隆的区域，火锅店、美容美发、休闲娱乐、茶道、酒吧等，区域依存该片区人口最集中的优势和临江

14、优势，充分发挥优势，运营的如火如荼。节俭路主要以事业单位、休闲娱乐、服装专卖、售楼中心为主，道路人流量及车流量与万东北路相比，具有较大差距；部分处于施工阶段的万浩大道，道路两边主要为万盛近两年来新修的商品房，为了满足片区开发的需要，片区集中了大量的建材、装饰材料、灯具、布艺商家。万盛的商业从分布来看，能够认为是以滨江路、节俭路、万新路围成的商业片区。商业气氛处于万东北路的几个大中型商场依托道路的人流量，但是由于人流总量有限，运营情况一般，同光阴临的人数缺乏50人。超市受地理位置的限制，同光阴临的人数缺乏10人。服装、鞋帽专卖店同光阴临的人数缺乏5人。由于万盛目前大兴土木，陆续开发推出的楼盘较多

15、，装修房子的户主对建材、装饰材料需求较大，该行业目前呈现良好势头。商业用房价格分析万盛区的商业从最近几年开场逐步繁荣，商业用房的销售价格逐步上升，租金价格也在逐步攀高。在三年往常，万盛区商业用房的月租金价格平均在10-30元/平方米，截止到2004年11月，调查显示，现在租金价格上涨到30-80/平方米。商业用房的销售价格从三年前2000-6000元/平方米，上涨到现在的4000-13000元/平方米，依照目前万盛的经济情况、人口数量、新开发商业物业面积、目前的租金价格来推断，在今后3年内，万盛商业物业的销售价格会保持在现有的价格区间内，不会有较大幅度的上涨。二、社区消费中心开展趋势分析与预测

16、行政区域的改变对社区构成的妨碍随着城市化进程的接着进展，城市扩张的速度日益加快，城市人口的不断增加，让城市行政管辖区域不断的在发生变化，原有的老的社区不断扩大与膨胀，功能日益复杂，新的社区不断增加，这将极大的改变整个城市的板块划分，而板块划分带来的经济繁荣与开展，又受政府宏观政策的引导与经济政策的倾斜，因而都市行政区划的改变将对社区的构成和开展。城市增容对社区消费中心的妨碍万盛经济飞跃前的社区消费中心，由于其功能主要是效劳于本社区内的居民，从社区构成理论看，其产生根底也是以厂矿企业为根底的，因而其规模一般皆不是特别大。近几年的社区消费中心，由于不仅要效劳于本区居民，同时也要效劳于外来的居民，而

17、从社区产生与构成的角度来看，他改变了第一代社区消费中心以厂矿为产生源的构成根底，构成了以功能划分为构成根底的社区，因而其规模有日益扩大的趋势。随着城市化进程的日益前进，城市人口必将越来越密集，因而社区人口也有呈现出日益增多的如此一种趋势，因而社区商业也就有日益繁荣的趋势，社区消费中心也有日益向中心商业靠拢的如此一种趋势。新商圈的开展对社区消费中心的妨碍随着万盛政府部门的整体规划及新片区的开发，商业中心正在向新修的市民广场靠近，社区消费中心也有日益向区域中心商业靠拢的场面。近年来，区域在开展本身竞争力的同时，不断引进大型商场或者百货业，而由于受就近消费的妨碍，商业中心的零售百货商场的生意也较乐观

18、。这种在打破老城区才能有中型购物中心与百货商场的观念的同时，也给社区消费中心指明了一条商业开展前进的方向，即社区消费中心只要有足够的人流与足够的消费才能做支撑，社区消费中心也能够开展大型零售百货或者其他的一些都市时髦的消费形态与商业形态。三、社区消费中心的商业调研数据与分析片区商业数据分析图表说明：社区现有的商业业态和业种显得十分分散，分布比例也特别不平衡，没有突出的主力商业业态，整个社区商业呈现出典型的传统社区消费中心的特征。说明：在现在社区消费中内心，商业铺面面积在2160平方米是主力需求面积，其整个比例占了总共铺面比例的70%左右，同时在超过120平方米以上的铺面出现空缺，也与整个社区现

19、在的商家有着特别直截了当的联络，现在尚没有一家品牌商家进驻，因而在商铺面积上几乎没有出现大的铺面。说明：整个片区现在典型的商业特征确实是传统社区消费中心，其运营档次低，商家品牌低，因而商业铺面的价值低，在本区域的租金主要集中在1630元/平方米这个区间内，他们一共占了整个商业铺面的70%以上。第三部分 工程概况及SWOT分析一、根本情况本工程处于万浩大道与万东北路交汇处，工程紧靠万盛市民广场是万盛区以后的中心区域，离老城区步行约10分钟时间，区位条件十分优越。1、工程总用地面积4700平方米；占地面积：2117.13平方米；2、总建筑面积：21426.04平方米，其中住宅建筑面积13202.8

20、8平方米，商业建筑面积6223.68平方米（负一层：1999.48平方米，层高4.7米；第一层：2200平方米，层高4.8米；第二层：1934.49平方米，层高4.8米；第三层：1934.49平方米，层高5.4米；第四层：1000平方米，层高4.5米）。3、建筑密度：45.05；4、建筑容积率：4.58；5、绿地率：25.24；6、停车位：地下21个，地上12个。7、施工进度：目前已经施工至4层，计划2005年竣工；8、建筑形态：共17层，塔楼住宅4-13层，裙楼商业1-3层，-1层超市与停车位，第4楼部分为露台（约1000平方米）；9、工程临商业步行街、万盛广场、万浩大道、政府三个中心、政府

21、大楼；10、工程已于2004年9月开盘。(以上数据来源于开发商所提供，以最后施工方案为准)二、工程SWOT分析（一）优势（S）：1、地处城市核心位置，区位优势较为明显。2、靠万盛市民广场，人流量较大，工程的增值空间充裕；3、临万浩大道和红枫路，距汽车客运站较近，交通和物流都特别便捷；4、临商业步行街，商业前景可观；5、工程体量较大、容易构成大市场；6、工程临街门面相对独立且方正，业态选择面大；7、独立观光电梯缓解三、四楼人流引入困难的压力；8、层高5.5米，对商场业态选择面限制较小；9、外立面设计美观，有效提升了物业档次。（二）优势（W）1、片区为新开发社区，配套不完善；2、万浩大道的万盛广场

22、段，正在施工，短时间交通不通畅；3、万盛广场还未竣工，现场比较混乱；4、片区商业气氛需要较长时间来培育；5、期房工程，质量能否最终落实成为妨碍购置的阻力；6、售楼部选址较偏，到工程现场的间隔较远。7、开发商在重庆市区的知名度不高，招商缺乏品牌支撑。（三）时机（O）1、万盛广场已经开工，关于今后片区商业情况会有极大改善，同时会给房地产工程带来新的契机；2、万盛广场周边同样拥有大面积商业的工程少，近一两年之内没有同类工程推出；3、该片区属于新开发片区，周边类似工程较多，容易构成大片区商业气氛；（四）危胁（T）1、周边新建楼盘较多，对工程的招商、销售有一定的压力。2、老商业区有部分商业物业将翻新面市

23、；3、目前重庆房地产市场较不可观，容易妨碍客户投资决心。二、SWOT矩阵策略配对SO策略：发挥优势，利用时机1）发挥地段的优势，突出工程升值空间充裕；2）发挥行政中心、商业中心、金融中心转移到该片区的优势，突出大环境的利好和置业风险系数小的优势，从而带开工程的销售；3）发挥交通优势，突出便捷交通给人流、物流运输带来的可靠性；4）利用万盛广场周边竞争工程较少的时机，突出本工程在该片区的稀缺性；WT策略：弱化优势，躲避威胁1）转移销售中心到工程现场，利用万盛广场竣工后人流大的优势，宣传工程；2）通过与专业代理公司和相关专业协作单位合作，以此弥补开发商开发经历的缺乏和提高开发商的知名度；3）通过对工

24、程拥有众多品牌商品的宣传吸引可能流失的客户群。第四部分 工程定位一、市场定位考虑到本工程独特的地理位置、周边自然环境、片区商业环境以及其他竞争楼盘等等各个方面的要素，我们建议将本案定位为：“万盛首家多功能立体式商业城”将本工程定位为万盛首家多功能立体式商业城，主要是考虑到目前万盛区没有一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合型商业设备，超市、商场、酒楼等分散运营，间隔较远，缺乏一个将几种业态集合起来的商业工程，让消费者在一撞楼内就能够满足购物、餐饮、休闲、娱乐的多种消费和享受。而本工程的规划格局和建筑形态就恰好能够满足以上几种业态的大致要求，因而，我们通过充分调查和论证，决定把工程-1层规

25、划为超市和停车场，12楼规划为品牌百货商场，3楼规划为品牌餐饮、咖啡厅、健身房等业态，4楼露台规划为酒吧、露天茶楼等业态。本工程多功能、立体式的市场定位，不仅能够弥补目前万盛商业缺乏中高档次商业业态的市场空缺，还能够提升工程本身的档次和质量，提升开发商的企业知名度。本工程的成功运作，将在万盛市场上构成强大的凝聚力，成为万盛区的标志性建筑，将许多零散分布在临街门面的品牌商家吸引到本工程中来，真正实现“一体化商业”的规模效应。二、工程的功能定位 结合工程的实际情况，我们将本工程在购物方面的功能定位为万盛“品牌和时髦的孵化器”，该功能应该在满足购物的根本功能的前提下，进一步扩展其在满足消费者在休闲、

26、娱乐等方面的需求，详细包括：1、休闲、娱乐示范功能休闲娱乐示范和引领潮流，是广进购物广场的首要功能。（1）、广进购物广场将导入“多功能立体式商业城”的方式及运营理念，是各种商业形态提档进级的新兴方式，也是目前市民在购物消费中的一种潮流和趋势，其本身就具有时髦性，且定位的本身，又包含着商品的时髦、消费的时髦、生活的时髦等，打造档次高、规模大、品牌全、商品多的时髦消费空间，所营建的是一个温馨、轻松、愉快的购物环境。（2）、作为“时髦孵化器”，广进购物广场要“孵化”一种新的生活方式。深化表达广进购物广场先进理念的“时髦孵化器”，应该使本工程成为目前万盛区甚至周边地区最高端的时髦消费资源，不管是在万盛

27、本地，依然整个周边区域，能够进入广进购物广场的主力店及品牌店的商品和效劳都应该最好的，使广进购物广场成为引领时髦的“旗手”和引发潮流的“源头”。知名商家和品牌的引进和融入，旗帜鲜明的品牌商品购物气氛、创新超前的规划设计、科学合理的功能分区、一站式的人性化购物环境、特色化商业效劳及轻松、愉悦的消费场所，将使得广进购物广场本身确实是一个品牌和形象的大展台，并在商业物业同质化竞争越来越剧烈的全国各地，相貌全新的休闲娱乐购物的异军突起和“时髦孵化器”的强势导入，将大大冲击现有的商业形态和人们因有的消费行为、消费习性，甚至妨碍和带动而转变其生活方式。2、运营资源整合功能倾心演绎全新的购物方式，与众不同的

28、市场新形象，引领购物潮流，展示“休闲化、娱乐化”，培育好这个品牌，确实是获得了最好的运营资源。同时，使得通过这个孵化器整合的运营资源都是最优质的，必将使广进购物广场在聚拢更多更好的商流、人流、物流、信息流、资金流的同时，使得广进购物广场及广进企业的整体品牌有一个极好的素养根底，并最终聚拢为本工程的整体品牌妨碍力。3、商业流通的扩张功能广进购物广场所搭建的这个宏大的商业平台，能够为开发商建立一个涵盖整个万盛地区的物流及品牌扩散的网络，为广进企业通过品牌输出、方式复制等手段实现快速的品牌扩张，为超凡规开展打下良好的根底，构筑广进企业新的开发思路。4、地产升值功能广进购物广场的独特构造，使其拥有了比

29、常规的零售商业和常规的批发市场都要大得多的商业物业消化才能和物业功能提升才能。因而，它所到之处，必将大大带动相应范围内地产的大幅度升值，假如广进公司在广进购物广场的开发与运营过程中，同步培育和提升本身的商业运作才能，将使广进公司建立起比现在以房地产开发行业为主体产业的盈利才能都要高得多的新型复合型运营构造，从而实现在商业流通业与房地产业之间的有机结合，并通过由开发商业地产带来宏大的利润，加速实现广进公司的长远战略目的。5小结结合前述功能定位的目的，我们认为“多功能立体式商业城”的市场定位，不仅能与其他工程进展区割，还能够到达工程预期的经济收益目的。实现快速的资金回笼上述功能定位方案将使工程的产

30、品质量优势特别明显，同时定位又不脱离于市场实际，能够得到各个层面客户的广泛认同，为实现快速的资金回笼打下坚实的根底。有效躲避风险由于功能定位的复合性，使工程整体运作的风险大大降低，效劳的质量将树立工程独特的产品定位与形象，在推行中也有更大的调整及操纵空间，从而在购物娱乐功能层面有效的躲避操作风险，构成相对的优势。尽可能挖掘工程的利润空间本工程的目的客户为中小投资者，这些客户都比较看重物业的档次和形象，单价不是其考虑的重点，而总价成为购置考虑的绝对要素。因而在价格抗性方面的承受才能较强，为工程的价格操作营建出了较大的潜在上升空间。三、 工程形象定位：本工程形象和档次定位为：时髦的内外装饰 + 中

31、高档次的商品和品牌 + 宽松温馨的购物环境详细的说，工程在视觉形象上要充分表达出较纯粹的购物、娱乐的形象，以及简约明快的时代气息，包括工程的立面设计、卖场包装、销售物料制造等。在另一方面，工程的配套也要在注重休闲、娱乐和购物的同时有较高的形象标准。通过专业系统的形象包装，一改传统商业吵杂、混乱的购物环境，塑造出本工程与众不同的休闲娱乐购物新形象，倾心演绎一种全新的购物方式。四、目的客户定位本工程目的客户群的定位为分为两大类：一类是目的消费客户群体，一类是目的投资客户群体。目的消费客户群体是：万盛区中高收入阶层、时髦青年人的购物、休闲、娱乐中心本工程由于本身的诸多独特性，使其面对的投资客户群体比

32、较广，但投资动机却比较单纯。他们是一群有比较好的职业，有稳定经济收入，有时间来消费和享受生活的人。从职业上分，主要包括机关公务员、企业中高层治理人员、医生、老师、自由职业者及个体运营户从年龄上看，主要集中在青年和中年人，年龄以2550岁为主。从地域上看，除工程本身的住户外，主要还有周边包括万东镇等片区的消费者、投资者。五、 工程运营业态定位12层的百货商场的商品囊括了日常消费品和高档消费品，持久消费品和快速消费品等，关于广进购物广场工程，我们不能将其打造成大型的综合的shopping mall市场，由于万盛的人口数量、消费才能、消费规模、消费档次、消费频率等都不及大城市，不能把居民所需要的各种

33、商品都搬到商场来，都会对工程的经济效益依然品牌效应产生宏大压力，而应该按照万盛的“习惯市场、适度超前、引领时髦”的原则进展，即上文所述的功能及“晋级版”定位方式。 运营方式定位：“时髦孵化器”“品牌推行中心”不是单纯依赖于某一大型百货商场依托某个商品大类的大集合市场，而是具有运营品牌的聚拢作用，并充分运用主力店的凝聚力介入市场竞争，以引领万盛市场。并在此根底上，打造“品牌运营中心”，其目的是为了推进和实现广进购物广场工程产权式商铺的营销和推行。 表达出“多品牌聚拢、主力店运营的孵化基地和时髦消费推行中心”的强大功能和品牌效应，一举成为万盛商业旗舰。商业孵化基地品牌孵化器、财富孵化器。品牌推行中

34、心引导消费、推进时髦。 按照“强强结合，领先万盛，幅射四周”的原则，聚拢多个运营品牌、集合主力店，引领和引导市场，使本工程成为品牌聚拢和推行中心。 工程功能分区：以大带小、优势整合关于本工程的功能分区，鉴于本工程的综合情况，我们认为“广进购物广场”工程商业物业部分应按“购物广场”和“休闲娱乐广场”二大部分进展划分，负一层至二层为购物区，第三、四层为休闲娱乐区。购物区：负一楼超市：日用消费品、餐具、快速食品、调料、配料、干货、副食、烟酒茶、饮料、营养品、保健品、中低档美容化装品、低档鞋帽、低档服装等。一楼商场：中高档护肤护发品、化装品、时髦饰品、皮具、男女中高档服装、男女鞋类、童装、金银首饰、内

35、衣、床上用品、布艺等。二楼商场：家用电器产品、数码产品、通讯产品、钟表、音像、IT产品、文具、婴儿用品等。现依照我公司对万盛综合百货及零售行业多个商家及各业主的深化调研和屡次分析，并依照有关专家的初步分析，认为购物中心在本区域构成强势形象，对老商圈里较小规模的商家构成强大的挤压和吸引，构成归市的趋势。休闲娱乐区：三楼：品牌中餐、咖啡厅、茶楼、健身房四楼：休闲酒吧、露天茶楼具有休闲娱乐特色的配套行业（餐饮、茶吧、酒吧、水吧等），配有背景音乐，给前来休闲娱乐的客户制造轻松、轻快的环境；据对万盛相关市场的深化调研及专家分析，目前万盛相关场所要么环境吵杂，要么是传统的迪吧，大厅式消费，无法给客户提供高

36、享受的专业场所，无法与本工程构成竞争，因而，本工程休闲娱乐设备的引入，填补了万盛区的市场空白，也有力的支撑了工程的“多功能立体式”的特色定位。通过策略组合的强势施行，本工程可充分运用引进新品牌和错位运营的运营策略，特别是新型商业业态的进入，将在万盛市场上及社会公众心目中引起强大的震撼力和轰动效应，市场前景相当可观，潜力极其宏大。但是，商业专家指出：该区域总的运营规模不可超出3000建筑平方米（其中包括商业部分配套设备部分面积）。只有如此，才能充分利用本工程所拥有的良好区域优势和前景极大的商业契机，将本工程打造成为拥有鲜明的文化主题和给予其“人性化”和“人情味”的轻松、愉悦的商业效劳及消费场所，

37、构成符合国际商业开展潮流的、以“休闲娱乐”为特色的、具有本土特色的魅力。六、价格定位（一）、价格制定原则1、价格的差异性原则该原则指物业价格由于位置、大小、朝向、楼层与功能划分的不同，应存在一定的差异性。2、价格的阶段性原则按照不同的销售阶段制定不同的价格，是销售能否获得成功的一大重要要素。开盘期给予一定的让利，促进商业气氛的快速构成，工程商业气氛提升后，适当的对商业价格提升，能够保证后期商业的成功销售，同时能够直观的提升工程的商业价值，关于维护开发商的形象有一定的协助。本工程依照以上提到的几个要素，在保证工程的总利润的前提下，指定了如下定价原则：工程单位定价原则为：一楼价格相对最高，二楼其次

38、，三楼、四楼居中，负一楼最低。临路单位面积单价售价高，背路单位面积售价低；临广场单位面积售价高，背广场单位面积售价低。（二）、定价依照本案所销售物业，由于本身的独特性，因而有别与其他同类商业物业。这一差异特征将在本工程的价格定位与价目表中表达出来。由于万盛区商业物业工程较多，而且有的区位、环境较本工程要好。故合理的价格定位不仅能够加速资金的回收，同时也能有效降低开发商的运营风险，依照市场调查材料，我们做出以下分析：类似商业名称运营面积（平方米）租金（元/建筑平方米/月）负一层一层二层三层四层百货商场立泰百货400035584025万盛百货40005635劳动商场10004820新东风购物中心3

39、00032584018野太阳商场15004828昌宏商都200058人民商场200048中小型生活超市万德超市400030584025盛亨超市60058朝晖超市100053森森超市30053新华超市100053电器专业店万达电器100058三元电器100055万汇电器50050商社电器60042金世纪电器100055其他康隆浩大都会80004025市场平均价格22.3352.7232.5722.67以上工程商业气氛根底较好，大部分处于老城区，商业条件较成熟，对本案来讲，具有参考价值。（三）、价格初步定价由于目前工程周边的商业物业工程进度比本工程快，而且正是强势销售期，大多数工程都采取“边租边售

40、”的手法。从市场角度而言，由于销售期的不同、销售方式的不同，本工程在定价时能够适当采取市场比较的方法，再结合本身情况，制定本工程的价格。依照本公司对万盛商业物业类型、规模、价格及品牌的深化调查研究和征询有关专家人士后总结，本公司建议工程价格采取从租金到售价的定价方法，及先确定工程租金价格，再依照一定的投资报答期，确定工程的售价。1、出租均价由于工程是属于整层招商、工程的前景特别大程度上依赖主力店的进入，本着从开发商及投资者的长远利益出发，确定租金低于市场平均价格。因而我们建议工程每平方米（建筑面积）平均租金为：负一楼：12元/ m2/月 一 楼：49 元/ m2/月二 楼：19 元/ m2/月

41、 三 楼：15 元/ m2/月四 楼：15元/ m2/月工程月租金收入为：楼层建筑面积（平方米）单价（元/建筑平方米）总收益（万元）负一层100012 1.2 一层220049 10.74 二层1934.4919 3.68 三层1934.4915 2.88 四层675.415 1.01 合计7744.3819.51年租金收入为19.5112234.12万元，租金可按每年5的涨幅上涨。2、依照我们对万盛市场的调查及征询相关专业人士，总结认为工程的投资报答期确定在14年左右较适宜（此处未考虑租金年上涨），则建筑面积销售均价为：负一楼：2000元/m2一 楼：8200元/m2二 楼：3200元/m2

42、三 楼：2500元/m2四 楼：2500元/m2依照以上价格可得出工程总收益为：楼层建筑面积（平方米）单价（元/建筑平方米）总收益（万元）负一层10002000200.00 一层220082001804.00 二层1934.493200619.04 三层1934.492500483.62 四层674.52500168.63 合计7743.483275.28 3、定价说明：从工程周边及万盛老城区的商业物业价格情况能够看到，最具时效性的参考工程为立泰百货及康隆浩大都会的中天装饰城商场，康隆盛平街层的出租均价为55元/建筑平方米/月左右，考虑到本工程位置优势比康隆浩大都会略微欠缺，同时结合主力商家对

43、价格的敏感度，故我们认为本工程的平街层49元/建筑平方米/月。2F为商场，受楼层抗性及运营业态妨碍，租金定为19元/建筑平方米/月较适宜。由于-1F可运营面积较小，运营业态比较单一，故在价格制定上，-1F的价格为2F的60%左右，即12元/建筑平方米/月。3F遭到楼层抗性较大，留驻人流的时间不长，故3F的出租价格定为15元/建筑平方米/月。4F为露天平台，视野开阔，环境优美，合适做休闲场所，故定为15元/建筑平方米/月。4、价格浮动由于本工程商业的特别性，考虑到后期的销售，在进入强销期后，依照实际销售情况，有针对性的对商业物业价格进展适当浮动，以促进工程商业的全面销售。（四）、经济核算1、总销售收入（-1F4F）：3275.28万元2、总销售面积（-1F4F）：7743.48建筑平方米3、建面均价：4230元/建筑平方米4、年租金收入：19.50万元5、按照可售面积分摊租金为：195000/7743.48=25元/建筑平方米/月，即每月返还的租金最低可到达25元/建筑平方米/月。投资报答率=每平方米月租金租用面积12/（销售单价销售面积）投资回收期=销售