[营销策略]重庆万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案266.docx

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1、万盛广进进名都商商业裙楼楼项目营销策划划总案目 录第一部分分：万盛盛区概况况- 44 页第二部分分：区域域市场消消费调研研- 99 页第三部分分：项目目概况及及SWOOT分析析- 117页第四部分分：项目目定位- 22页页第五部分分：项目目规划布布局及包包装建议议- 339页第六部分分： 项项目营销销推广策策略- 442页第七部分分：项目目经营建建议- 500页第八部分分：项目目招商策策略- 588页第九部分分：项目目操作思思路及手手法- 622页第十部分分：项目目包装及及推广执执行- 644页第一部分分 万盛区区概况一、万盛盛区基本本情况1、地理理位置：万盛区区位于北北纬288。4629。0

2、6，东经经1066。451077。03,南北北最长440.55公里、东东西最宽宽23公公里幅员员面积5565.76平平方公里里,位于于重庆市市东南部部，是重重庆市重重要的能能源基地地和重庆庆市新兴兴旅游区区,人口口27万万人，城城镇人口口约100万人。区区人民政政府驻万万盛，距距重庆市市中心区区80公公里。区区境东和和北与南南川市接接壤、西西与綦江江县交界界、南与与贵州省省桐梓县县相邻,地处渝渝黔、渝渝湘要冲冲，是渝渝南、黔黔北地区区重要的的物资集集散地。2、交通通条件：万盛交交通运输输十分便便捷，已已经进入入一小时时经济区区，有渝渝黔铁路路三（江江）万（盛盛）支线线、万（盛盛）南（川川）铁路

3、路，个个火车站站，个个二级编编辑站，开开通了重重庆至万万盛旅游游专列；渝湘公公路上连连重庆、下下接涪陵陵、黔江江和贵州州黔北地地区。渝渝黔高速速公路已已建成通通车，綦綦万高速速公路全全长公里里，路基基宽米，双双向四车车道，拥拥有大小小桥梁座，互互通式立立交处处。该公公路是重重庆连接接南川市市、涪陵陵区、黔黔江区以以及毗邻邻的湖南南、湖北北、贵州州等省的的重要通通道。出出境公路路还有渝渝湘公路路横贯全全境，将将国道3319线线与国道道2100线连为为一体。向向南有万万（盛）桐桐（梓）高高等级公公路连接接黔北地地区，使使万盛这这个渝南南、黔北北地区传传统的边边贸重镇镇，具备备了更为为优越的的经济发

4、发展条件件。万盛盛区西有有三万铁铁路连接接铁路干干线渝黔黔线；东东有万南南铁路连连接南川川市，具具备与渝渝怀铁路路相连的的基础条条件。3、基础础设施：经过几几年的建建设,万万盛区内内已形成成了较为为完善的的供水、供供电、天天然气、通通讯、邮邮政、国国际互联联网以及及闭路电电视系统统。.供电电：全区区有2.4万千千瓦、55.5千千瓦火电电厂各一一座,另另有一座座230万万千瓦的的火电厂厂正在建建设当中中；有2220kkv变电电站1座座、1110kvv变电站站2座、335kvv变电站站9座，110kvv和6kkv配电电线路225条。.供水水：区内内有大小小河流667条，地地下水有有77770万立立

5、方米，区区自来水水厂供水水能力2200000立方方米（每每日），中中二级水水库汤家家沟水库库蓄水量量11333万立立方米，银银碗槽水水库、毛毛里水库库和兴建建中的张张三塘水水库等水水利设施施及输水水渠道四四通八达达的。.天然然气：管管道天然然气工程程已于220033年建成成通气，每每日最大大供气能能力266万立方方米，可可向万盛盛城区、万万盛资源源型特色色产业园园区及万万盛北部部乡镇供供气。.通讯讯：区内内已经开开通了44万门程程控电话话和600路远程程数字微微波站，实实现了国国际、国国内直拨拨。移动动电话与与全国联联网，无无论是在在热闹的的城市，还还是在偏偏僻的乡乡村都可可以顺利利的接通通，

6、在境境内基本本上都没没有盲区区，形成成了现代代化的通通讯网络络系统。互互联网业业务广泛泛开展，遍遍及每一一个乡镇镇，而且且光纤宽宽带互联联网也已已在城区区及附近近乡镇开开通。4、旅游游资源：万盛区区处于四四川盆地地向云贵贵高原过过渡地带带，典型型的喀斯斯特地貌貌、“十里不不同天”的高山山垂直气气候条件件，孕育育了丰富富的旅游游资源，其其品种齐齐全，在在重庆市市独树一一帜。据据统计，全全区有山山地景观观、峡谷谷景观、石石林景观观、溶洞洞景观、森森林景观观、气象象景观及及生态农农业景观观等大型型景区1100余余处，各各小景点点数不胜胜数，具具有“山峻、峡峡险、石石奇、水水秀、林林幽、洞洞深”等显著

7、著特色。万万盛区以以其秀美美的山水水风光，被被誉为长长江三峡峡外环旅旅游线上上一颗“绿色明明珠”。拥有有重庆市市最大的的自然生生态旅游游区黑山山谷、“重庆十十佳景区区”万盛石石林、“渝黔第第一漂”铜鼓滩滩漂流、“天然氧吧”九锅箐森林公园、“休闲圣地”樱花温泉等五大景区，此外，尚有别具特色的奥陶纪地质公园（原重庆浒石林）正在建设当中。其中，万盛石林和黑山谷双双被评为中国旅游景区最高等级“国家AAAA级景区”。5、城市市功能：城市环环境优美美，教育育、文化化、体育育、医疗疗、生活活服务设设施齐全全，自成成体系。区区内有工工商银行行、农业业银行、建建设银行行三家金金融机构构，并设设立了外外汇业务务；

8、保险险机构险险种齐全全。近年年来，随随着区内内有线电电视工程程、管道道天然气气工程、文文化大楼楼、体育育馆、旅旅游宾馆馆等设施施的相继继建成，城城市综合合服务功功能显著著增强。二、万盛盛区未来来规划万盛区正正在沿万万盛大道道开发新新城区，新新城区集集住宅、行行政、金金融、商商业、休休闲为一一体，以以解决万万盛老城城区人口口过于集集中、片片区规模模小等问问题，33.4万万平方米米的万盛盛广场已已经破土土动工，将将成为市市民休闲闲的好去去处,万万盛区规规划建设设19条条城市道道路，包包括临江江路、滨滨江路在在内的交交通主干干道和次次干道，规规划建设设的东环环路与延延长的迎迎宾大道道相交后后和万东东

9、南路连连接，规规划建设设火车北北站和汽汽车客运运中心，将将市区范范围扩大大一倍，待待建的桂桂花公园园，正在在建设的的万盛广广场将大大大改善善城市形形象，此此外，万万盛区加加紧创建建文明卫卫生城市市工作，改改善并优优化鹏生生农贸市市场、红红枫综合合市场等等市场的的销售产产品品种种、物价价、食品品卫生和和环境卫卫生，滨滨江路、红红枫小区区、东林林火车站站广场、万万盛大道道、三元元桥、高高速公路路路口、观观景湾等等公路环环线的交交通秩序序和卫生生状况。从从规划入入手，打打造绿色色、卫生生、旅游游城市,提高城城市水平平。从规规范化管管理入手手，加大大创建力力度。规规范摊点点的布局局和卫生生管理，并并把

10、整洁洁、卫生生、美观观、礼貌貌等作为为规范的的重点。从从社会参参与入手手，在政政府投入入路灯、绿绿化等基基础设施施建设的的同时，通通过集资资、招商商等方式式，多渠渠道集合合社会资资金共同同参与城城市建设设。“十一五五”期间，坚坚持以大大开发促促大开放放，以大大开放促促大发展展，全力力打造“诚信万万盛”、“商机万万盛”、“人文万万盛”、“法制万万盛”、“魅力万万盛”，全面面实施以以“旅游产产业为龙龙头、优优势工业业为主体体、特色色农业为为基础、城城市建设设为依托托、科技技创新为为动力”的旅游游带动战战略，全全面建设设“小而精精、小而而美、小小而富、小小而强”的新万万盛。三、万盛盛未来商商业中心心

11、的形成成万盛区目目前的城城市金融融、商业业、行政政中心是是以龙凤凤碑为圆圆心，向向四周辐辐射，主主要集中中在万盛盛大道、勤勤俭路、万万新路、滨滨江路之之间的区区域，该该片区存存在人口口密度较较大，居居住环境境较差、商商业格局局凌乱、城城市形象象落后、片片区规划划单一等等劣势。万万盛区政政府从市市民实际际需要、提提高市民民生活质质量、提提升城市市形象等等方面出出发，对对万盛区区做了富富有前瞻瞻性、科科学性、可可行性、创创新性的的未来发发展规划划，在万万东北路路与松林林路交汇汇处兴建建3.55万平方方米的市市民广场场及上万万平方米米的商业业步行街街，广场场旁兴建建政府大大楼，把把万盛主主城区的的东

12、部及及东南部部规划为为新开发发区域，作作为将来来的居住住、金融融、行政政、商贸贸、休闲闲、娱乐乐中心，从从整个城城市范围围来看，将将来的城城市中心心是以市市民广场场为中心心向四周周辐射。四、万盛盛未来商商业中心心的打造造万盛老城城区的商商业业态态主要为为中小型型的百货货零售及及专业店店，商品品质量处处于中低低档，不不能满足足市民日日益增长长的购物物需求，再再加上老老城区的的建筑陈陈旧，缺缺乏现在在都市感感和时尚尚感。随随着城市市规划的的执行及及相关优优惠政策策的出台台，经济济嗅觉灵灵敏的房房地产开开发商和和投资商商纷纷看看好该片片区，沿沿万东北北路及万万盛大道道两边的的房地产产开发如如火如荼荼

13、，万盛盛大道旁旁的巨鼎鼎、名店店城、红红枫综合合市场、康康隆盛大大都会等等等楼盘盘相继面面市，总总建筑面面积200多万平平方米，商商业面积积5万多多平方米米，沿万万盛大道道的商业业门面纷纷纷开业业，该片片区的美美好商业业前景不不可估量量。五、广进进购物广广场特殊殊地理位位置介绍绍广进购物物广场位位于万盛盛大道与与松林路路交汇处处，临万万盛市民民广和万万盛大道道，万盛盛大道目目前为该该地区的的主干道道，随着着片区开开发的逐逐步进行行，该道道路人流流量及车车流量较较大，广广进购物物广场离离商业步步行街约约1000米，与与步行街街仅一路路之隔，以以市民广广场和商商业步行行街为推推动力，可可以辐射射新

14、城区区及老城城区。第二部分分 区域市市场消费费调研一、社区区消费中中心商业业研究商业用房房供需分分析随着万盛盛区政府府打造片片区经济济的力度度加强及及片区经经济的蓬蓬勃发展展，万盛盛区房地地产市场场呈现出出良好的的发展势势头，商商业用房房的供给给需求量量逐步上上升，老老城区的的商业格格局已经经不能适适应城市市发展需需求，随随着政府府的新城城区规划划，城市市中心的的逐步转转移，因因此老城城区商业业中心商商业物业业价格已已经没有有上升空空间，而而新社区区消费中中心物业业，由于于受城市市发展速速度的影影响，市市民开始始接受，其其价值已已经被初初步认识识，所以以新城区区消费中中心的商商业用房房呈现出出

15、供求两两旺的局局面。商业业态态分析从万盛区区的零售售业分布布来看，主主要商场场分布在在老社区区中心的的万东北北路及万万新路，而而且经营营面积从从几百到到几千不不等，正正在经营营的商场场中，商商业形态态以百货货及生活活用品为为主。1、百货货商场：名称经营面积积立泰百货货40000平方米米万盛百货货40000平方米米劳动商场场10000平方米米新东风购购物中心心30000平方米米仟赞商场场20000平方米米野太阳商商场15000平方米米昌宏商都都20000平方米米人民商场场20000平方米米2、中小小型生活活超市：名称经营场地地面积万德超市市40000平方米米盛亨超市市600平平方米朝晖超市市10

16、000平方米米森森超市市300平平方米新华超市市10000平方米米3、电器器专业店店：名称经营场地地面积万达电器器10000平方米米三元电器器10000平方米米万汇电器器500平平方米商社电器器600平平方米经营的产产品主要要为：家家用电器器、床上上用品、服服装、鞋鞋帽、皮皮具、日日用化妆妆品、钟钟表、通通讯产品品、家具具等。产品档次次：以中中低档为为主，高高档产品品为辅。商业片区区分布从目前万万盛区的的商业分分布来看看，还处处于传统统商业阶阶段，门门面及商商场主要要集中在在交通生生活要道道万东北北路及万万新路旁旁，万东东北路是是万盛目目前车流流量、人人流量最最大的道道路，因因为片区区目前没没

17、有商业业街及步步行街，临临街门面面及商场场依托于于道路较较大的人人流量，万万东北路路主要以以大中型型商场、服服装专卖卖店、通通讯产品品专卖店店、餐饮饮、鞋帽帽专卖、超超市、休休闲娱乐乐、建材材、装饰饰材料、布布艺为主主，万新新路主要要以临街街门面为为主， 经营以以服装、餐餐饮、休休闲娱乐乐、劳保保用品、网网吧等。万东路与与滨江路路之间为为万盛餐餐饮休闲闲娱乐业业最发达达的区域域，火锅锅店、美美容美发发、休闲闲娱乐、茶茶道、酒酒吧等，区区域依存存该片区区人口最最集中的的优势和和临江优优势，充充分发挥挥优势，经经营的如如火如荼荼。勤俭路主主要以事事业单位位、休闲闲娱乐、服服装专卖卖、售楼楼中心为为

18、主，道道路人流流量及车车流量与与万东北北路相比比，具有有较大差差距；部部分处于于施工阶阶段的万万盛大道道，道路路两边主主要为万万盛近两两年来新新修的商商品房，为为了满足足片区开开发的需需要，片片区集中中了大量量的建材材、装饰饰材料、灯灯具、布布艺商家家。万盛的商商业从分分布来看看，可以以认为是是以滨江江路、勤勤俭路、万万新路围围成的商商业片区区。商业氛围围处于万东东北路的的几个大大中型商商场依靠靠道路的的人流量量，但是是由于人人流总量量有限，经经营状况况一般，同同时光顾顾的人数数不足550人。超超市受地地理位置置的限制制，同时时光顾的的人数不不足100人。服服装、鞋鞋帽专卖卖店同时时光顾的的人

19、数不不足5人人。由于于万盛目目前大兴兴土木，陆陆续开发发推出的的楼盘较较多，装装修房子子的户主主对建材材、装饰饰材料需需求较大大，该行行业目前前呈现良良好势头头。商业用房房价格分分析万盛区的的商业从从最近几几年开始始逐步繁繁荣，商商业用房房的销售售价格逐逐渐上升升，租金金价格也也在逐步步攀高。在在三年以以前，万万盛区商商业用房房的月租租金价格格平均在在10-30元元/平方方米，截截止到220044年111月，调调查显示示，现在在租金价价格上涨涨到300-800/平方方米。商商业用房房的销售售价格从从三年前前20000-660000元/平平方米，上上涨到如如今的440000-1330000元/平

20、平方米，根根据目前前万盛的的经济情情况、人人口数量量、新开开发商业业物业面面积、目目前的租租金价格格来判断断，在未未来3年年内，万万盛商业业物业的的销售价价格会保保持在现现有的价价格区间间内，不不会有较较大幅度度的上涨涨。二、社区区消费中中心发展展趋势分分析与预预测行政区域域的改变变对社区区形成的的影响随着城市市化进程程的继续续进行，城城市扩张张的速度度日益加加快，城城市人口口的不断断增加，让让城市行行政管辖辖区域不不断的在在发生变变化，原原有的老老的社区区不断扩扩大与膨膨胀，功功能日益益复杂，新新的社区区不断增增加，这这将极大大的改变变整个城城市的板板块划分分，而板板块划分分带来的的经济繁繁

21、荣与发发展，又又受政府府宏观政政策的引引导与经经济政策策的倾斜斜，所以以都市行行政区划划的改变变将对社社区的形形成和发发展。城市增容容对社区区消费中中心的影影响万盛经济济飞跃前前的社区区消费中中心，由由于其功功能主要要是服务务于本社社区内的的居民，从从社区构构成理论论看，其其产生基基础也是是以厂矿矿企业为为基础的的，所以以其规模模一般皆皆不是很很大。近近几年的的社区消消费中心心，由于于不仅要要服务于于本区居居民，同同时也要要服务于于外来的的居民，而而从社区区产生与与构成的的角度来来看，他他改变了了第一代代社区消消费中心心以厂矿矿为产生生源的形形成基础础，形成成了以功功能划分分为形成成基础的的社

22、区，所所以其规规模有日日益扩大大的趋势势。随着着城市化化进程的的日益前前进，城城市人口口必将越越来越密密集，因因此社区区人口也也有呈现现出日益益增多的的这样一一种趋势势，所以以社区商商业也就就有日益益繁荣的的趋势，社社区消费费中心也也有日益益向中心心商业靠靠拢的这这样一种种趋势。新商圈的的发展对对社区消消费中心心的影响响随着万盛盛政府部部门的整整体规划划及新片片区的开开发，商商业中心心正在向向新修的的市民广广场靠近近，社区区消费中中心也有有日益向向区域中中心商业业靠拢的的局面。近近年来，区区域在发发展自身身竞争力力的同时时，不断断引进大大型商场场或者百百货业，而而由于受受就近消消费的影影响，商

23、商业中心心的零售售百货商商场的生生意也较较乐观。这这种在打打破老城城区才能能有中型型购物中中心与百百货商场场的观念念的同时时，也给给社区消消费中心心指明了了一条商商业发展展前进的的方向，即即社区消消费中心心只要有有足够的的人流与与足够的的消费能能力做支支撑，社社区消费费中心也也可以发发展大型型零售百百货或者者其他的的一些都都市时尚尚的消费费形态与与商业形形态。三、社区区消费中中心的商商业调研研数据与与分析片区商业业数据分分析图表表说明：社社区现有有的商业业业态和和业种显显得十分分分散，分分布比例例也很不不均衡，没没有突出出的主力力商业业业态，整整个社区区商业呈呈现出典典型的传传统社区区消费中中

24、心的特特征。说明：在在现在社社区消费费中心里里，商业业铺面面面积在22160平平方米是是主力需需求面积积，其整整个比例例占了总总共铺面面比例的的70%左右，同同时在超超过1220平方方米以上上的铺面面出现空空缺，也也与整个个社区现现在的商商家有着着非常直直接的联联系，现现在尚没没有一家家品牌商商家进驻驻，所以以在商铺铺面积上上几乎没没有出现现大的铺铺面。说明：整整个片区区现在典典型的商商业特征征就是传传统社区区消费中中心，其其经营档档次低，商商家品牌牌低，所所以商业业铺面的的价值低低，在本本区域的的租金主主要集中中在16630元元/平方方米这个个区间内内，他们们一共占占了整个个商业铺铺面的77

25、0%以以上。第三部分分 项项目概况况及SWWOT分分析一、基本本情况本项目处处于万盛盛大道与与万东北北路交汇汇处，项项目紧靠靠万盛市市民广场场是万盛盛区以后后的中心心区域，离离老城区区步行约约10分分钟时间间，区位位条件十十分优越越。1、项目目总用地地面积447000平方米米；占地地面积：21117.113平方方米；2、总建建筑面积积：2114266.044平方米米，其中中住宅建建筑面积积132202.88平平方米，商商业建筑筑面积662233.688平方米米（负一一层：119999.488平方米米，层高高4.77米；第第一层：22000平方方米，层层高4.8米；第二层层：19934.49平平

26、方米，层层高4.8米；第三层层：19934.49平平方米，层层高5.4米；第四层层：10000平平方米，层层高4.5米）。3、建筑筑密度：45.05；4、建筑筑容积率率：4.58；5、绿地地率：225.224；6、停车车位：地地下211个，地地上122个。7、施工工进度：目前已已经施工工至4层层，计划划20005年竣竣工；8、建筑筑形态：共177层，塔塔楼住宅宅4-113层，裙裙楼商业业1-33层，-1层超超市与停停车位，第第4楼部部分为露露台（约约10000平方方米）；9、项目目临商业业步行街街、万盛盛广场、万万盛大道道、政府府三个中中心、政政府大楼楼；10、项项目已于于20004年99月开

27、盘盘。(以上数数据来源源于开发发商所提提供，以以最后施施工方案案为准)二、项目目SWOOT分析析（一）优优势（SS）：1、地处处城市核核心位置置，区位位优势较较为明显显。2、靠万万盛市民民广场，人人流量较较大，项项目的增增值空间间充裕；3、临万万盛大道道和红枫枫路，距距汽车客客运站较较近，交交通和物物流都非非常便捷捷；4、临商商业步行行街，商商业前景景可观；5、项目目体量较较大、容容易形成成大市场场；6、项目目临街门门面相对对独立且且方正，业业态选择择面大；7、独立立观光电电梯缓解解三、四四楼人流流引入困困难的压压力；8、层高高5.55米，对对商场业业态选择择面限制制较小；9、外立立面设计计美

28、观，有有效提升升了物业业档次。（二）劣劣势（WW）1、片区区为新开开发社区区，配套套不完善善；2、万盛盛大道的的万盛广广场段，正正在施工工，短时时间交通通不通畅畅；3、万盛盛广场还还未竣工工，现场场比较凌凌乱；4、片区区商业氛氛围需要要较长时时间来培培育；5、期房房项目，品品质能否否最终落落实成为为影响购购买的阻阻力；6、售楼楼部选址址较偏，到到项目现现场的距距离较远远。7、开发发商在重重庆市区区的知名名度不高高，招商商缺乏品品牌支撑撑。（三）机机会（OO）1、万盛盛广场已已经开工工，对于于未来片片区商业业状况会会有极大大改善，并并且会给给房地产产项目带带来新的的契机；2、万盛盛广场周周边同样

29、样拥有大大面积商商业的项项目少，近近一两年年之内没没有同类类项目推推出；3、该片片区属于于新开发发片区，周周边相似似项目较较多，容容易形成成大片区区商业氛氛围；（四）危危胁（TT）1、周边边新建楼楼盘较多多，对项项目的招招商、销销售有一一定的压压力。2、老商商业区有有部分商商业物业业将翻新新面市；3、目前前重庆房房地产市市场较不不可观，容容易影响响客户投投资信心心。二、SWWOT矩矩阵策略略配对SO策略略：发挥挥优势，利利用机会会1）发挥挥地段的的优势，突突出项目目升值空空间充裕裕；2）发挥挥行政中中心、商商业中心心、金融融中心转转移到该该片区的的优势，突突出大环环境的利利好和置置业风险险系数

30、小小的优势势，从而而带动项项目的销销售；3）发挥挥交通优优势，突突出便捷捷交通给给人流、物物流运输输带来的的可靠性性；4）利用用万盛广广场周边边竞争项项目较少少的机会会，突出出本项目目在该片片区的稀稀缺性；WT策略略：弱化化劣势，规规避威胁胁1）转移移销售中中心到项项目现场场，利用用万盛广广场竣工工后人流流大的优优势，宣宣传项目目；2）通过过与专业业代理公公司和相相关专业业协作单单位合作作，以此此弥补开开发商开开发经验验的不足足和提高高开发商商的知名名度；3）通过过对项目目拥有众众多品牌牌商品的的宣传吸吸引可能能流失的的客户群群。第四部分分 项项目定位位一、市场场定位考虑到本本项目独独特的地地

31、理位置置、周边边自然环环境、片片区商业业环境以以及其他他竞争楼楼盘等等等各个方方面的因因素，我我们建议议将本案案定位为为：“万盛首首家多功功能立体体式商业业城”将本项目目定位为为万盛首首家多功功能立体体式商业业城，主主要是考考虑到目目前万盛盛区没有有一个集集购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐为一一体的大大型综合合型商业业设施，超超市、商商场、酒酒楼等分分散经营营，距离离较远，缺缺乏一个个将几种种业态集集合起来来的商业业项目，让让消费者者在一撞撞楼内就就可以满满足购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐的多种种消费和和享受。而而本项目目的规划划格局和和建筑形形态就恰恰好可以以满足以以上几种种业态的的大致要要求，

32、因因此，我我们经过过充分调调查和论论证，决决定把项项目-11层规划划为超市市和停车车场，112楼规规划为品品牌百货货商场，33楼规划划为品牌牌餐饮、咖咖啡厅、健健身房等等业态，44楼露台台规划为为酒吧、露露天茶楼楼等业态态。本项目多多功能、立立体式的的市场定定位，不不仅可以以弥补目目前万盛盛商业缺缺乏中高高档次商商业业态态的市场场空缺，还还可以提提升项目目本身的的档次和和品质，提提升开发发商的企企业知名名度。本本项目的的成功运运作，将将在万盛盛市场上上形成强强大的凝凝聚力，成成为万盛盛区的标标志性建建筑，将将许多零零散分布布在临街街门面的的品牌商商家吸引引到本项项目中来来，真正正实现“一体化化

33、商业”的规模模效应。二、项目目的功能能定位结合项目目的实际际状况，我我们将本本项目在在购物方方面的功功能定位位为万盛盛“品牌和和时尚的的孵化器器”，该功功能应该该在满足足购物的的基本功功能的前前提下，进进一步扩扩展其在在满足消消费者在在休闲、娱娱乐等方方面的需需求，具具体包括括：1、休闲闲、娱乐乐示范功功能休闲娱乐乐示范和和引领潮潮流，是是广进购购物广场场的首要要功能。（1）、广广进购物物广场将将导入“多功能能立体式式商业城城”的模式式及经营营理念，是是各种商商业形态态提档进进级的新新兴模式式，也是是目前市市民在购购物消费费中的一一种潮流流和趋势势，其本本身就具具有时尚尚性，且且定位的的本身，

34、又又包含着着商品的的时尚、消消费的时时尚、生生活的时时尚等，打打造档次次高、规规模大、品品牌全、商商品多的的时尚消消费空间间，所营营造的是是一个舒舒适、轻轻松、愉愉快的购购物环境境。（2）、作作为“时尚孵孵化器”，广进进购物广广场要“孵化”一种新新的生活活方式。深刻体现现广进购购物广场场先进理理念的“时尚孵孵化器”，应该该使本项项目成为为目前万万盛区甚甚至周边边地区最最高端的的时尚消消费资源源，不论论是在万万盛本地地，还是是整个周周边区域域，能够够进入广广进购物物广场的的主力店店及品牌牌店的商商品和服服务都应应该最好好的，使使广进购购物广场场成为引引领时尚尚的“旗手”和引发发潮流的的“源头”。

35、知名商家家和品牌牌的引进进和融入入，旗帜帜鲜明的的品牌商商品购物物氛围、创创新超前前的规划划设计、科科学合理理的功能能分区、一一站式的的人性化化购物环环境、特特色化商商业服务务及轻松松、愉悦悦的消费费场所，将将使得广广进购物物广场本本身就是是一个品品牌和形形象的大大展台，并并在商业业物业同同质化竞竞争越来来越激烈烈的全国国各地，面面貌全新新的休闲闲娱乐购购物的异异军突起起和“时尚孵孵化器”的强势势导入，将将大大冲冲击现有有的商业业形态和和人们因因有的消消费行为为、消费费习性，甚甚至影响响和带动动而转变变其生活活方式。2、经营营资源整整合功能能倾心演绎绎全新的的购物模模式，与与众不同同的市场场新

36、形象象，引领领购物潮潮流，展展示“休闲化化、娱乐乐化”，培育育好这个个品牌，就就是获得得了最好好的经营营资源。同同时，使使得通过过这个孵孵化器整整合的经经营资源源都是最最优质的的，必将将使广进进购物广广场在聚聚集更多多更好的的商流、人人流、物物流、信信息流、资资金流的的同时，使使得广进进购物广广场及广广进企业业的整体体品牌有有一个极极好的素素质基础础，并最最终聚集集为本项项目的整整体品牌牌影响力力。3、商业业流通的的扩张功功能广进购物物广场所所搭建的的这个巨巨大的商商业平台台，可以以为开发发商建立立一个涵涵盖整个个万盛地地区的物物流及品品牌扩散散的网络络，为广广进企业业通过品品牌输出出、模式式

37、复制等等手段实实现快速速的品牌牌扩张，为为超常规规发展打打下良好好的基础础，构筑筑广进企企业新的的开发思思路。4、地产产升值功功能广进购物物广场的的独特构构造，使使其拥有有了比常常规的零零售商业业和常规规的批发发市场都都要大得得多的商商业物业业消化能能力和物物业功能能提升能能力。因因此，它它所到之之处，必必将大大大带动相相应范围围内地产产的大幅幅度升值值，如果果广进公公司在广广进购物物广场的的开发与与运营过过程中，同同步培育育和提升升自身的的商业运运作能力力，将使使广进公公司建立立起比现现在以房房地产开开发行业业为主体体产业的的盈利能能力都要要高得多多的新型型复合型型经营结结构，从从而实现现在

38、商业业流通业业与房地地产业之之间的有有机结合合，并通通过由开开发商业业地产带带来巨大大的利润润，加速速实现广广进公司司的长远远战略目目标。5小结结结合前述述功能定定位的目目标，我我们认为为“多功能能立体式式商业城城”的市场场定位，不不仅能与与其他项项目进行行区割，还还能够达达到项目目预期的的经济收收益目标标。实现快速速的资金金回笼上述功能能定位方方案将使使项目的的产品品品质优势势非常明明显，同同时定位位又不脱脱离于市市场实际际，能够够得到各各个层面面客户的的广泛认认同，为为实现快快速的资资金回笼笼打下坚坚实的基基础。有效规避避风险由于功能能定位的的复合性性，使项项目整体体运作的的风险大大大降低

39、低，服务务的品质质将树立立项目独独特的产产品定位位与形象象，在推推广中也也有更大大的调整整及控制制空间，从从而在购购物娱乐乐功能层层面有效效的规避避操作风风险，形形成相对对的优势势。尽可能挖挖掘项目目的利润润空间本项目的的目标客客户为中中小投资资者，这这些客户户都比较较看重物物业的档档次和形形象，单单价不是是其考虑虑的重点点，而总总价成为为购置考考虑的绝绝对要素素。因此此在价格格抗性方方面的承承受能力力较强，为为项目的的价格操操作营造造出了较较大的潜潜在上升升空间。三、 项项目形象象定位：本项目形形象和档档次定位位为：时尚的内内外装饰饰 + 中高高档次的的商品和和品牌 + 宽宽松舒适适的购物物

40、环境具体的说说，项目目在视觉觉形象上上要充分分体现出出较纯粹粹的购物物、娱乐乐的形象象，以及及简洁明明快的时时代气息息，包括括项目的的立面设设计、卖卖场包装装、销售售物料制制作等。在另一方方面，项项目的配配套也要要在注重重休闲、娱娱乐和购购物的同同时有较较高的形形象标准准。通过专业业系统的的形象包包装，一一改传统统商业吵吵杂、凌凌乱的购购物环境境，塑造造出本项项目与众众不同的的休闲娱娱乐购物物新形象象，倾心心演绎一一种全新新的购物物模式。四、目标标客户定定位本项目目目标客户户群的定定位为分分为两大大类：一一类是目目标消费费客户群群体，一一类是目目标投资资客户群群体。目标消费费客户群群体是：万盛

41、区中中高收入入阶层、时时尚青年年人的购购物、休休闲、娱娱乐中心心本项目由由于自身身的诸多多独特性性，使其其面对的的投资客客户群体体比较广广，但投投资动机机却比较较单纯。他们是一一群有比比较好的的职业，有有稳定经经济收入入，有时时间来消消费和享享受生活活的人。从职业上上分，主主要包括括机关公公务员、企企业中高高层管理理人员、医医生、教教师、自自由职业业者及个个体经营营户从年龄上上看，主主要集中中在青年年和中年年人，年年龄以22550岁岁为主。从地域上上看，除除项目本本身的住住户外，主主要还有有周边包包括万东东镇等片片区的消消费者、投投资者。五、 项项目经营营业态定定位12层层的百货货商场的的商品

42、囊囊括了日日常消费费品和高高档消费费品，持持久消费费品和快快速消费费品等，对对于广进进购物广广场项目目，我们们不能将将其打造造成大型型的综合合的shhopppingg maall市市场，因因为万盛盛的人口口数量、消消费能力力、消费费规模、消消费档次次、消费费频率等等都不及及大城市市，不能能把居民民所需要要的各种种商品都都搬到商商场来，都都会对项项目的经经济效益益还是品品牌效应应产生巨巨大压力力，而应应该按照照万盛的的“适应市市场、适适度超前前、引领领时尚”的原则则进行，即即上文所所述的功功能及“升级版版”定位模模式。 经营营模式定定位：“时时尚孵化化器”“品品牌推广广中心”不是单纯纯依赖于于某

43、一大大型百货货商场依依托某个个商品大大类的大大集合市市场，而而是具有有经营品品牌的聚聚集作用用，并充充分运用用主力店店的凝聚聚力介入入市场竞竞争，以以引领万万盛市场场。并在在此基础础上，打打造“品牌运运营中心心”，其目目的是为为了推动动和实现现广进购购物广场场项目产产权式商商铺的营营销和推推广。 体现现出“多品牌牌聚集、主主力店经经营的孵孵化基地地和时尚尚消费推推广中心心”的强大大功能和和品牌效效应，一一举成为为万盛商商业旗舰舰。商业业孵化基基地品牌孵孵化器、财财富孵化化器。品牌牌推广中中心引导消消费、推推动时尚尚。 按照照“强强结结合，领领先万盛盛，幅射射四周”的原则则，聚集集多个经经营品牌

44、牌、集合合主力店店，引领领和引导导市场，使使本项目目成为品品牌聚集集和推广广中心。项目功功能分区区：以大大带小、优优势整合合对于本项项目的功功能分区区，鉴于于本项目目的综合合情况，我我们认为为“广进购购物广场场”项目商商业物业业部分应应按“购物广广场”和“休闲娱娱乐广场场”二大部部分进行行划分，负负一层至至二层为为购物区区，第三三、四层层为休闲闲娱乐区区。购物区：负一楼超超市：日日用消费费品、餐餐具、快快速食品品、调料料、配料料、干货货、副食食、烟酒酒茶、饮饮料、营营养品、保保健品、中中低档美美容化妆妆品、低低档鞋帽帽、低档档服装等等。一楼商场场：中高高档护肤肤护发品品、化妆妆品、时时尚饰品品、皮具具、男女女中高档档服装、男男女鞋类类、童装装、金银银首饰、内内衣、床床上用品品、布艺艺等。二楼商场场：家用用电器产产品、数数码产品品、通讯讯产品、钟钟表、音音像、IIT产品品、文具具、婴儿儿用品等等。现根据我我公司对对万盛综综合百货货及零售售行业多多个商家家及各业业主的深深入调研研和多次次分析，并并依据有有关专家家的初步步分析，认认为购物物中心在在本区域域形成强强势形象象，对老老商圈里里较小规规模的商商家形成成强大的的挤压和和吸引，形形成归市市的趋势势。休闲娱乐乐区：三楼：品品牌中餐餐、咖啡啡厅、茶茶楼、健健身房四楼：休休闲酒吧吧、露天天