上海房地产市场分析.ppt

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1、2009年3月上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析第一阶段资料汇报 鉴于此次出稿时间较为紧迫，我们只能截取上世纪90年代、2005、2008年等上海房地产市场的“时点横截面”进行分别描述，而更为重要的时段发展趋势分析和房产与地产市场的交叉对比分析等工作，将在下一阶段继续深化研究。同时本次汇报未涉及房地产市场的“板块格局”和“环线分布”等空间布局问题，该问题也将在下一阶段工作中做研究分析。研研究究方方法法通过对2005年至2009年3月上海整体、各区县及各环线中房地产市场中住宅（普通住宅和别墅）、商业、写字楼的供应量、成交量、租售价格、空置率等纵向市场分析，找出上海近几年房地产内部产品结构、

2、空间结构、价格和租金水平的发展变化轨迹、特点和差异，并对并未来上海房地产市场中住宅、商业、写字楼的发展进行预判。通过对2005年至2009年3月上海整体、各区县及环线中住宅、商业、办公、综合用地的供应及成交量的分析，找出上海近几年土地市场的现状，同时通过与房地产市场中住宅、商业、写字楼物业的横向对比，分析近几年上海及各区县土地与房地产市场的利用状况，主要研究方法将借鉴和参考福州总规中用到的数据分析模型。个案一通过以TOD模式分析05年3月-06年7月的上海别墅短期市场的发展，探讨上海别墅市场的现状及未来发展空间。个案二通过上海1998年与2009年3月办公楼市场的对比分析，以及上海20世纪后期

3、到21世纪初期中写字楼市场的发展状况。房地产市场分析房地产市场分析土地市场分析土地市场分析个案分析个案分析上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析上海市土地市场分析上海市土地市场分析个案分析个案分析上海市房地产市场分析上海市房地产市场分析住宅住宅办公办公商业商业住宅住宅供求综述供求综述02-0802-08年住宅市场供求关系整体走势年住宅市场供求关系整体走势 2008 年全年，上海商品住宅市场并未受前一年土地出让量的明显增加、土地的相继开发而大肆放量，累计批准预售面积为1269 万平方米，环比下降8.97%。同期，全年预售成交面积为897 万平方米，仅有上年的四成水平。供求比与2005 年基本持

4、平，均为1.4 左右，市场存在40%的需求缺口，整体处于明显的供大于求局面。综合来看，2008 年的商品住宅供求水平创造了2002 年来本轮房地产周期的最低点，市场也未能如2005 年第一次市场低谷时那样，在缓过“政策组合拳”后，摆脱量缩价平局面而仍未出现全面复苏，房地产已然开始回落。住宅住宅供求综述供求综述0808年月走势年月走势供应稳定，需求前十月趋减、后两月显现回暖迹象供应稳定，需求前十月趋减、后两月显现回暖迹象 从各月的供求关系看，市场供应量大体保持稳定，基本维持在每月100 万平方米左右，仅有4、8 月不足80 万平方米。而单月成交量中，1 月为分水岭，由上年130 万平方米以上的单

5、月水平骤降到不足90 万平方米，继而全年走出一波连续10 个月的“阴线”，其中9、10 两月更是跌入40 多万平方米的历史最低水平。而直到11 月才开始触底反弹，12 月底基本恢复到1 月的水平，但与上年月均130万平方米相比，仍有明显差距。此次回暖迹象主因是受新政多重促销购房利好拉动，是否是市场的全面复苏仍需较长时间的市场表现来验证。住宅住宅供应分析供应分析商品公寓商品公寓总量减两成，中心城区比重减总量减两成，中心城区比重减7%7%，浦东松江分为城郊之首，浦东松江分为城郊之首 2008 年，上海中心城区的商品公寓新增供应比上年下降7 个百分点。其中浦东表现最稳定，名列各区之首，占到总比重的1

6、6.6%，月均新增14 万平方米，宝山、闵行两区各占10%左右。郊区供应比重明显增加，除松江仍然领跑，占到总比重的12.9%，南汇和嘉定两区受轨交规划预期利好影响，并在前期美林小城和海上五月花的口碑带动下，提升了区域形象，区域供应明显放量，从而提升郊区整体比重。别墅别墅总量环比不降反升，松江供应比重最大总量环比不降反升，松江供应比重最大 与整体供应骤减趋势相反的是，2008 年上海别墅新增供应量不降反升，达到238 万平方米，比2007 年的167 万平方米增加四成。其中，松江单区供应比重就达到总量的1/4，这与佘山别墅区和莘闵别墅区供应“井喷”有直接关系。中心城区中，浦东新增供应面积最大，而

7、闵行新增楼盘数最多，主要是经济型别墅产品，浦东2008 年的代表别墅盘为金地系的未未来和湾流域，闵行分布较散，形态较丰富，代表楼盘为万科燕南园、南郊别墅和一品漫城。住宅住宅成交分析成交分析整体成交量整体成交量各区商品住宅急剧萎缩，别墅缩幅略小于公寓各区商品住宅急剧萎缩，别墅缩幅略小于公寓住宅住宅成交分析成交分析 2008年，上海商品住宅成交低迷，环比骤减五成。三大成交大户浦东、宝山和闵行虽然仍占据城区前三甲，但月均成交量均不足10万平方米，与往年相比骤减四成。郊区中，松江成交水平明显高于其他各区，月均成交13万平方米，由于轨道交通9号线最受益地区，即大学城和九亭两个热点板块的支撑，受市场波动影

8、响较小。别墅市场方面，全年成交134万平方米，为上年的一半。城区中闵行别墅成交比重最大，主要分布在江川、颛桥、马桥板块。而郊区中，松江别墅比重仍然最大，集中在新桥和九亭这两个板块，尤其是新桥所在的莘闵（新闵）别墅区，代表楼盘主要有白马花园、达安圣芭芭拉、沿海丽水馨庭和心易墅，成交情况较好。环线成交量环线成交量环比环比2007 2007 年，内环内减幅最大，郊环外最小年，内环内减幅最大，郊环外最小住宅住宅成交分析成交分析 相比2007年，各环线成交量均出现不同程度缩量，其中减幅最大的是内环内，成交量仅为上年的今1/3，减幅最小的是郊环外，也骤减了四成。内环内区域以高档公寓为主，此类产品市场需求减

9、少一方面是因为内环内可供地块数量减少、开发量降低，由往年的多点开花转变为浦东和闸北两区为主的格局，需求选择面变小；另一方面是市场发展因素影响，上年房价的高涨透支了2008年的潜力，高端公寓本就具有投资属性，升值预期改变后，需求减少。而郊环外则集聚了大量刚性需求，轨道交通延伸和规划预期的地区能保持较稳定的需求，而真正骤减的区域是城市化进程中的非轨交受惠区，由于需求局限在区域客源，受市场波动会较明显。住宅住宅成交分析成交分析环线成交比重环线成交比重外郊环超总量五成，郊环外增加最快外郊环超总量五成，郊环外增加最快 从各环成交比重变化看，需求释放伴随土地开发的外扩而呈现明显的远郊化趋势。内环内、内中环

10、比重逐年递减，尤其是内环内成交比重减少最为明显；中外环比重大致保持稳定；而外郊环和郊环外则保持逐年递增。其中外郊环2008年成交比重突破全市的50%，郊环外由于土地开发量最充足，得益于城市化进程的逐步普及，需求比重增加最明显。住宅住宅成交分析成交分析成交套均面积成交套均面积公寓、联排别墅套型趋紧凑，独栋别墅更宽敞公寓、联排别墅套型趋紧凑，独栋别墅更宽敞 从历年套均成交面积来看，2008 年商品公寓套均面积达到近四年来最低，为106.5 平方米，比上年减少近10 个平方米，与2005 年宏观调控后市场水平相近，这相当于每套减少一个次卧。居住面积的普遍精简一方面是“7090”新政执行以来整体供应格

11、局所带来的变化造成，一方面是需求结构的改变，刚性需求为主导，改善性需求大多持币观望。独栋别墅套均面积略有增长，维持在350 平方米左右，与2006 年的水平相当。2008 年成交的独栋别墅多位于佘山、朱家角和颛桥等板块。前几年审批通过的独栋别墅存地，由于土地清查的催使，有一定程度的激活，与城市别墅相比，郊区独栋别墅用地指标较宽松，单套面积也较大。联排别墅面积趋于经济化，由217 平方米下降到210 平方米。由于联排别墅同公寓一样也受用地指标限制，一批项目刻意压缩联排套型面积，增多供应套数，市场上甚至出现了类似龙湖燕南山的拼接式联排，导致套均面积的下降。注：2005 年数据含动迁配套房住宅住宅成

12、交价格分析成交价格分析历年成交均价历年成交均价均价仍全面上涨，独墅涨幅最大均价仍全面上涨，独墅涨幅最大注：2005 年数据含动迁配套房 2008 年上海三种住宅物业成交均价均呈现上涨，其中独栋别墅涨幅最大，达到28,000 元/平方米；其次是联排别墅，均价突破15000 元/平方米；公寓均价为12643 元/平方米，也比上年均价有明显上涨。2008 年楼市成交低迷，让利促销众多，多个楼盘价格松动，但受结构性因素影响，整体均价仍上涨。其中独栋别墅涨幅最大是由于2007 年全线热销，一批往年滞销的老盘也随之去化，如奉贤南桥、金山朱泾等地区，而 2008 年市场低迷，需求主要集中在品质别墅盘所造成。

13、住宅住宅成交价格分析成交价格分析月成交均价月成交均价2008 2008 年房价陡升后回落，但仍明显高于年房价陡升后回落，但仍明显高于2007 2007 年下半年年下半年 近两年，单月成交均价呈现三个发展阶段。2007 年下半年，尤其是8 月起，房价开始了一波明显的上涨，单价由年初的9400 元/平方米上窜至年底的11700元/平方米，涨幅达到两成，并且持续到2008 年2 月。第二阶段，伴随着年初成交量的骤减，市场陷入高潮后的低迷，3 月在拐点论出台后，万科进行了一次伪降价，使得市场连锁反应而出现短暂的回暖，价格又一次因量的回升而上涨，期间4月和7 月分别因御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等豪宅纷纷借机

14、出货，超高单价拉动楼市出现两次明显的极点，而正也恰恰是市场信心严重受挫的开始。第三阶段，金融危机爆发，豪宅成交受挫，楼市全面陷入量价齐跌，打折促销真正启动，刚需完全接管楼市，因此一些打折现象多、幅度大的成熟板块成为楼市主力，导致价格回调，却仍明显高于上年下半年楼市全面开花时的均价的现象。住宅住宅成交价格分析成交价格分析环线价格环线价格均价逐年递增，内环内涨幅最大，郊环外最小均价逐年递增，内环内涨幅最大，郊环外最小注：2005 年数据含动迁配套房 四年来，各环线成交均价逐年递增。2008 年内环内成交均价接近3 万元/平方米，环比2007 年，涨幅为各环线最大。郊环外涨幅最小,也上涨到6500

15、元/平方米。内环内涨幅最大，是由于整体成交量小，年中后有一批高档住宅打折抛售，造成集中成交拉升了价格。郊环外则是因为区域竞争力较差，一些新兴城镇本身对本地客源的依赖性较强，而区域重点发展的加工制造业受经济环境影响大，购买力的下降不能再支撑当地的中档品质房，成交的多为中低档公寓。住宅住宅0909年预测年预测0909年预测年预测整体走势整体走势量价将较全量价将较全国更稳定，房价大幅下滑国更稳定，房价大幅下滑可能性不大可能性不大2009 年由于上海城市的国际化属性，世博会的预期，整体房地产市场并不会出现大幅下调，相比全国其他城市会显得更稳定，短期内的市场波动和金融危机带来的经济不景气，并不能左右未来

16、房地产的良好形势。在全国经济保增长、促就业、扶正房地产经济支柱的地位后，市场必能继续保持稳定发展。供求结构供求结构保障性住房保障性住房占总开工量占总开工量45%45%，中低档，中低档商品住宅将受冲击商品住宅将受冲击2009 年新开工住房面积约1800 万平方米，竣工面积约2200 万平方米。其中新建、配建经济适用房和廉租房新开建400 万平方米，配套商品房400 万平方米，二者合计约占到新开工住房面积的 45%，这些住房的建筑面积以60 平方米左右的二房为主。因此，未来经济适用房的供应将对中低档商品住宅尤其是90 平方米以下的销售形成一定冲击。虽然保障性住房主要影响低收入的刚性需求客户，对改善

17、型需求影响不大，但由于未来90 平方米以下的住宅比重将逐步达到70%，将对目前仅存的刚性需求实现较明显的分流。价格价格经济适用房大量经济适用房大量入市，中低档房价可能逐入市，中低档房价可能逐波式下调波式下调据计划，2009 年经济适用房主要分布在徐汇华泾、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾和青浦华新等基地。另外，浦东新区特别要求陆家嘴、张江、外高桥和金桥四大国有房地产开发集团，各自收购几十万平方米的商品住宅，用于经济适用房、动迁配套房及人才公寓。经济适用房的大量上市能同时解决一批刚性需求，也必然将使得这些区域的中低档商品住宅价格首先受到冲击而被迫下调。住宅住宅成交价格分析成交价格分析090

18、9年预测年预测热点板块热点板块三林、周康、川沙、新江湾城三林、周康、川沙、新江湾城三林板块的潜力为世博概念。该板块是离世博会园区距离最近的区域之一。受世博会基础配套完工在即的预期，品牌开发商如万科的两年塑造，区域内聚集了众多的人气，也让购房者接受了同区不同盘、好房卖好价的理念。周康和川沙的潜力为迪斯尼和轨交预期。周康是上海东部居住人口的导入区，是政府大力扶持的板块，轨道交通11 号线即将开通，又毗邻迪斯尼落址所在地。而川沙未来将直接受迪斯尼利好拉动，未来旅游业将带动酒店、购物等相关产业，区域价值能得到提升，区域房价有望走出一波逆市行情。新江湾城受轨道交通10 号线预期，2010 年通车后，将使

19、得区域成为最大受益者，原生态湿地的价值将被更高的认同，近几年该区域品牌开发商和未来美资企业的集中开发将能使得区域档次更为提高。办公楼办公楼 2008 年全年办公物业市场也受楼市场不景气影响，在全球金融危机爆发后，西方国家大多陷入衰退，国内经济也大受牵连，众多跨国企业以裁员和搁置扩张计划等方式来度过这一困难时期。租赁市场租金下调、空置上升，销售市场供应激增，成交却明显减少，市场也一如商品住宅市场一样，走出一波向下的行情，这也是办公楼市场自2002 年稳固向上趋势中的首次低谷。同时，乙级写字楼和园区办公则因较低的租金和愈加成熟的配套诞生了较大的机会。08 年下半年后，直接导致市场对于市中心办公楼尤

20、其是甲级写字楼的需求减少，这部分需求开始考虑选择市中心区域以外的商务园区以节约开支。特征一特征一甲级写字楼集中入市甲级写字楼集中入市 租赁量减价平租赁量减价平 2008 年，越洋广场、环球金融中心、华旭国际广场等80 余万平米高档物业陆续投放市场，使得办公楼供应出现“井喷”。其中仅环球金融中心就为带来23 万平米的供应量，一改之前供不应求的上海甲级写字楼租赁市场。但下半年，08 年起，金融海啸的巨浪之下，以环球金融中心高盛证券因金融危机退租为代表，高档写字楼租金开始调低，市场经历明显的波动下挫。其中甲级写字楼11 月平均租金为9.56 元/天，与7 月最高点的10.67 元/天相比，降幅为10

21、.4%。特征二特征二经济环境严峻经济环境严峻 外商投资趋冷外商投资趋冷 与2007 年写字楼的高额投资量相比，08 年外资写字楼收购案明显减少。包括5 月间李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”以44.38 亿元人民币将其位于上海长乐路的“世纪商贸广场”出售给美国投资基金“亚太置地”旗下公司“HawkwindInvestments Limited”。另外一桩长寿商业广场（包括商业裙房与部分办公综合楼）收购案，自6 月传闻起，最终于10 月间尘埃落定，黑石以低于原拟价1 亿元左右的5.367 亿元人民币获得这一项目公司95%的股权。而原先盛传的大型商业广场仲盛商业广场收购案等上半年传言的外资收购项

22、目最终均告搁浅。市场综述和特征市场综述和特征办公楼办公楼供求关系供求关系年度供求年度供求供应猛增，成交骤减，需求缺口为四年来最大供应猛增，成交骤减，需求缺口为四年来最大 2008 年，上海办公楼销售市场供应量出现明显增加，达到169.95 万平方米，是2002 年来的最大值，环比上年增加16.96%。全年共计发放办公物业预售许可证116 张，共计106 个项目。同时，全年预售成交面积为124.36 万平方米，环比上年减少27.1%。共计成交办公物业10820 套，环比下降36.39%，表明办公楼物业成交单套面积增大。全市供求比为1.37：1，一改上年供不应求的局面，需求缺口达到近四成，金融危机

23、对于市场需求的打击显现。月度供求月度供求上半年供求较平稳，下半年供应井喷成交小幅下降上半年供求较平稳，下半年供应井喷成交小幅下降办公楼办公楼供求关系供求关系 从2008年单月走势看，整体办公楼市场呈现明显的两极分化，上半年除1月份外，其他各月供求关系均比较均衡，而下半年起受金融危机影响扩大，供应量持续增加，相对应的成交量受到一定程度制约，由上半年平均月成交11万平方米下降到8万平方米，成交缩量明显。全年单月平均供应量17万平方米，远高于往年的13万平米，由于办公市场受租赁市场租金下调和空置上升影响，开发单位为规避日后不确定的市场情况，而采取了尽早上市策略。区域分布：郊区放量小于城区，普陀虹口分

24、为供求、单价全市之最区域分布：郊区放量小于城区，普陀虹口分为供求、单价全市之最办公楼办公楼供求关系供求关系 2008年，中心城区中普陀供应和成交量为全市之首，共推出40万平方米，成交20万平方米。成交均价最高的是虹口，主要凭借中信广场的高单价拉动，单价接近37000元/平方米。郊区中嘉定和松江分别为供求最大区和成交均价最高区。观察2008年整体供应格局，中心城区乙级写字楼依然是供应主力，增幅明显，而近郊和远郊虽也呈现小幅增加，但增幅小于中心城区。办公楼办公楼价格水平价格水平年度均价：成交偏向中心城区，均价高幅上调逼近年度均价：成交偏向中心城区，均价高幅上调逼近1800018000元大关元大关

25、从全年平均成交价格看，2008 年办公物业成交均价为18,128 元/平方米，环比上年的15,105 元/平方米，上涨近两成，这是10 年来的最大涨幅。价格的大幅上涨表面上似乎反应办公楼市场趋向繁荣；但从成交具体情况深入分析，08 年办公楼市场成交冷热不均，需求完全偏向中心城区，成交量排名靠前的楼盘集中在虹口北外滩、普陀长寿路等地段，成交结构的变化催生了整体办公市场的价格攀高。办公楼办公楼0909年预测年预测 2009 年，在继续消化2008 年下半年供应存量的压力下，上海写字楼市场新增面积预计还基本与08 年持平，而世界经济环境难以在2-3 年内改善，因此明年办公楼市场供求关系难得到改善，价

26、格也可能继续下调，一批郊区销售型写字楼可能改售为租，培育市场，尤其是园区办公物业，租赁将是其未来的一个吸引市区客的机遇。针对当前办公楼市场遭遇的尴尬局面，上海市政府在2008 年11 月已出台了刺激经济的八大措施，其中关于办公楼市场的是包括了重点推进商办楼宇等利好政策，即写字楼建设也为上海扩大内需举措之一；同时在全球经济下滑中，跨国公司对中国这一世界工厂的重视程度不会大减。这两个利好有望防止办公楼市场需求的进一步萎缩。商业商业市场综述市场综述全年形势全年形势远郊化与商业开发不同步，郊区商业受挫远郊化与商业开发不同步，郊区商业受挫 2008 年商业物业受远郊化和经济形势双重影响，供应继续放量，成

27、交极度疲软。在“十一五”规划出台后，上海各郊区也相继对未来商业网点的布局进行了制定，商业从2006 年开始正式步入远郊化时代。远郊住宅大量开发，依靠轨道交通的建设和规划，如嘉定、松江、南汇、青浦和奉贤，导入了大量的人口，形成了较成熟的居住氛围，但由于商业的发展规律决定了商业氛围要远滞后于住宅，投资价值短期内难以判断，大量远郊商业销售不畅。伴随着2008 年经济形势的恶化，郊区商贸业受到近一步冲击，首当其冲的是郊区专业市场、社区商铺的成交；同时，因为金融危机对国内的影响力凸现，失业、降薪等风险的增加导致消费者信心明显不足，中心城区部分地区的租赁市场也出现了空铺增多、转让频率增高现象，从而影响整体

28、销售市场的信心。商业商业市场综述市场综述八大商圈新动态八大商圈新动态受冲击较小，业态逐步升级受冲击较小，业态逐步升级 2008 年上海市区商圈升级步伐依旧，徐家汇商圈中，徐家汇太平洋百货更新了45%左右的品牌，消费档次调高约20%。港汇广场升级国际一线品牌；虹桥商圈08 年新增了虹桥天都、泓鑫国际广场以及汇金百货天山店等约17 万平米的商业面积。南京西路商圈的金鹰广场5 月歇业准备调高品牌档次，同时，鸿翔百货也在10 月初迎来了英国玛莎百货的开业。未来越洋广场、嘉里中心二期、协和城二期、大中里等多个商业项目的落成均揭示南京西路商圈的竞争升级；淮海路商圈则云集了众多大牌旗舰新店。豫园商圈的角色则

29、逐步由小商品集聚地向多元化商业中心的转变。商业商业供求关系供求关系年度供求年度供求波动大于办公市场，供应放量，成交骤减四成波动大于办公市场，供应放量，成交骤减四成 2008年上海市共计发放商业物业预售许可证414张，批准预售的商业物业总面积达247.8万平方米，环比增加6.65%。预售成交面积大幅缩量到上年的六成，仅为140.35万平方米，为四年来最低。成交商业物业总计14831套，成交单套面积比上年有所增大。全年供求比为1.77：1，商业物业在2005年开始远郊化趋势后，供大于求趋势明显，2008年更是达到新高，需求缺口接近八成。商业商业供求关系供求关系月度供求月度供求单月成交全年低迷，供应

30、持续性井喷单月成交全年低迷，供应持续性井喷 从2008年单月成交走势看，整体商业物业从年初就陷入低迷，单月成交量均维持在11万平方米，金融危机爆发前后差异化不明显；而供应量则是呈现放量，尤其是在年初和年尾实现了“井喷”，其中年初是世博项目三林世博家园商业的大量上市，而年底是奉贤上海南方国际广场、浦东张江的世和商务中心上市造成。商业商业供求关系供求关系区域分布：郊区滞销明显，浦东需求缺口最大区域分布：郊区滞销明显，浦东需求缺口最大 2008年，供应郊区化趋势明显，中心城区仅占总供应量的35.5%，而成交比重却有42%，成交情况较郊区稳定。浦东为中心城区供应最大区，也是需求缺口最大区，推出30万平

31、方米，成交仅13万。宝山为成交最大区，主要由淞南高境的专业市场项目拉动。郊区中，奉贤为供应、成交最大区，主因是上海箱包城和上海玫瑰园商贸城这两个专业市场的集中上市和热销，但总体而言，郊区商业除了专业市场和个别商业项目，均显得很低迷。商业商业价格水平价格水平半年度均价半年度均价价格震荡上行，价格震荡上行，20082008年下半年接近年下半年接近1200012000元元/商业物业成交价格呈现上行态势，从上年下半年的10,227 元/平方米上涨到2008 年下半年的11,958 元/平方米，同比上涨16.9%，环比上涨4.5%。结合成交结构来看，郊区成交比重明显小于供应比重，不断上涨的趋势是由于成交

32、逐步释放在中心城区，尤其是下半年金融危机以来，远郊专业市场成交开始停滞，仅有中心城区的重点市政工程附近的商业，如世博、迪斯尼附近才能有稳定成交。商业商业0909预测预测 2009 年，由于土地出让量减少，住宅开工量下降，商业市场的新增物业面积预计比08 年出现一定回落。销售形势将因2008 年需求缺口的巨大而继续呈现“外冷内温”的城郊特质。从而导致转售为租的现象增多。有利的一面是，国家明年的调控经济的主基调是刺激居民的消费欲、提振内需，政府又在近期出台了政策加快外商投资房地产审批节奏，一直以来严格的限外政策出现松动迹象。加上国内受经济危机的冲击小于国外，一些国外品牌必将积极拓展业务，保持其品牌

33、的市场份额，弥补它们在国外市场的损失。因此，市区租赁市场会显得活跃，从而带动中心城区销售市场的信心恢复，保持商业市场的平稳发展。同时，世博效应以及交通基础设施快速建设，将使得商业网点布局规划、业态配套等逐步成熟。上海市土地市场分析上海市土地市场分析我公司对上海土地市场资料比福州资料更全面规范,但由于时间较为紧迫，数据量大整理尚未完成，其分析方法将延用福州土地市场分析的办法和模型。个案分析个案分析上海上海20052005年年3 3月至月至20062006年年7 7月别墅月别墅市场分析市场分析上海上海9898年与年与0909年写字楼市场对年写字楼市场对比分析比分析别墅市场分析别墅市场分析研究方法研

34、究方法第一层：从市场供求关系中供应量和去化率等指标以及上海社会经济发展的基本面两大层面进行分析，找出上海联体别墅的现状。第二层：通过从TOD发展模式探讨上海联体别墅分布的发展趋势，从而对上海联体别墅市场区块的划分，以及对不同区块联体别墅供应及去化分析，探讨联体别墅的未来市场发展空间。注：该报告较为早期，仅分析到别墅市场片断，别墅总体资料尚在整理，后期的整体别墅市场分析可延用此类方法，整体分析将更为完善。第一层面市场分析第一层面市场分析从从市市场场供供求求关关系系探探讨讨联联体体别别墅墅发发展展趋趋势势 06年1月至06年7月联体别墅供应量分析从联排别墅市场的供应量来看，已经呈现供大于求的迹象，

35、如不考虑新增供应量，仅剩余的6925套，按现在的销售速度，还要1年多才能消化。从联排别墅的分布来看，以松江新城及松江新桥板块最为集中，价格竞争尤其激烈，其他板块受波动较小。从宏观及政策调控来看，联体别墅将会放量，后市的竞争会进一步加剧，价格总体是稳中有降，个案因区位、产品品质、配套而有升值可能。数据来源：佑威系统别墅市场分析别墅市场分析在销联体别墅的分布分析2007 年中国“入世”将全面放开，“入世”对上海经济发展意义重大，尤其 06 年底中国金融行业将全面对外资银行开放，上海作为中国的金融中心，必将成为海外金融机构进入中国的桥头堡，大量外资机构的入住及外籍高管的来临对于上海别墅市场将带来有利

36、的支撑。而且近年上海经济实现了稳步增长，较好的经济运行态势为上海别墅市场的稳定发展提供了强有力的保障；另外国外资本对人民币升值的预期，也将加大对上海别墅市场的关注程度。这些都将确保上海别墅市场价格不会出现大幅下跌的可能。另外一方面，虽然 2006 年国土资源部再度对别墅用地的严格控制，一定程度上会加剧别墅用地的稀缺程度，但是由于 2005年前开发商别墅土地储备量很大，而且虽然国家控制的一手土地批租市场停止了批地，但别墅用地二手市场依然足以支撑2006年的项目开发，因此预计2006-2007年上海别墅市场的实质开发量依然较大，近两年的上海别墅市场依然会属于买方市场。这又使得上海别墅市场价格不会出

37、现大幅上涨，保持平稳或小幅波动将是2006年上海别墅市场价格变动的最大可能。别墅市场分析别墅市场分析套万元平方米元/平方米时间段：2006年1-7月，数据来源：佑威系统别墅市场分析别墅市场分析上海别墅市场在进入06年以来市场上升较快，出现价量双升的局面，但在上半年具体的月份全市别墅市场情况又各不相同。06年1、2月份别墅市场依然延续了05年末的市场行情，整体仍然较为低迷，全市月成交别墅约8万平方米左右。进入3月份以后，全市住宅市场迅速回暖，各类住宅成交活跃，别墅市场受上海房地产大环境回升的影响，月成交持续攀升，从3月份的约7.5万方的成交量，一直到5月份的近15万方，市场成交增加幅度100；此

38、外，期间政府再次重申停批别墅用地，预示别墅市场中长期利好，而此时联排别墅也显现了比公寓房更好的抗性，这也是导致期间别墅市场大幅反弹的原因之一。也正是在5月末，针对房地产市场的“国六条”以及后续系列调控政策不断出台，上海房地产市场应声回落，其中联排别墅市场在6月份成交量为10万平方米，较5月份下降超过28；由于7月政府出台限制外资购房的相关政策对别墅市场还是带来了一定的影响，因此，7月联排别墅的成交量也有所下滑。从成交均价来看，今年联排别墅成交均价较为平稳，没有大起大落的现象出现，主要还是受房地产整体的影响，市场竞争力较大，而联排别墅为了与其他物业争夺市场份额，将导致06年价格涨幅趋于平缓。综合

39、分析综合分析别墅市场分析别墅市场分析0505年年3 37 7月与月与0606年年3-73-7月联排别墅成交同比分析月联排别墅成交同比分析套数据来源：佑威系统06年经济型联排别墅同比去年成交有所上涨，除06年3月同比有所下降之外，4月开始，其成交上涨幅度最高超过200，但从05年和06年同比来看，在7月成交均有所回落，但06年7月仍比去年成交上涨幅度超过了150，明显的看出，经济型联排别墅在06年受市场的追捧。从别墅市场的长远发展来看，虽然整个市场的预期随着宏观调控的推行有了比较大的改变，一个是别墅用地暂批，另一个是限制外资在华购房的两条政策，一旦落实，将对目前依赖外资购房的高端别墅市场带来一定

40、的冲击，但联排别墅与普通住宅的属性较为接近，其市场行情往往与区域普通住宅市场表现具有较高的趋同性，从06年下半来看讲，联排别墅成交的高低还得依赖于整体房地产市场的销售情况，随着对土地用地的限批和高端别墅对购房者有一定要求，而随着今年贷款政策的松动，大量购房者或中产阶级，会对经济型联排别墅需求量的攀升，未来经济型别墅成交量放大，因此我们认为在中长期内经济型联排别墅市场会因到购销两旺的市场环境中。别墅市场分析别墅市场分析不同物业去化率比较分析不同物业去化率比较分析平方米平方米平方米 各物业06年1至7月去化率来看，各物业各月去化率均在50以上，公寓虽然受整体宏观政策的影响，开发商也多处于观望状态，

41、导致开发商开发和推出楼盘速度的放慢，同时购房者与开发间之间的博弈导致销售较低。经济型联排别墅来看，06年销售较旺。独栋别墅由于受到土地限批的政策的影响，在一段时间内，受到投资别墅客户的追捧，去化率也是非常高达63以上，但由于正常淡旺季和整体房地产市场的成交回落，导致7月去化率降低，而在06年7月政府又出台了限制外资购房的政策，而随着这条政策的不断落实，对别墅市场的影响将会愈加凸现。别墅市场分析别墅市场分析不同物业对比分析不同物业对比分析1313倍倍平方米平方米从各物业供应情况来看，公寓占市场份额的比例高达89，而联排别墅仅占市场份额7，两者相差13倍，上升空间较大。从三种物业去化率比较来看，联

42、排别墅将高于公寓去化率。而独栋别墅虽然目前和联排别墅去化率相同，但具有较强的稳定性和搞跌性。第二层面第二层面TOD模式发展肌理据统计上海联体别墅的购买群体中上海籍仅占31.2%，外地购买者占25%，港澳、台同胞则占了近30%，余下的为其他国家外籍人士购买。绝大多数购房者并不是长期居住在上海的本地人，且60%以上用于自住，因此整个上海城市的发展方向和工作区域与住所的交通便利性成为关注重点，自上海开埠以来，建设以外滩为源头，沿着延安路、金陵路等主干道发展，由点到线，由集中到发散，这种发展模式也是国际公认的城市TOD发展模式，包括联体别墅的分布也同样遵循该模式【TOD是指以公共交通为导向的发展(tr

43、ansit-orienteddevelopment)。城市由主干道、火车站、地铁站、有轨电车站或公共汽车站的兴建而逐渐向外延伸，从市中心的高密度社区向郊外的低密度的住宅区域发展】。上海由市中心向外扩展的主要干道有共和新路、曹安路、沪青平公路、沪闵路、沪南公路、龙东大道、浦东大道、高速有沪嘉高速、嘉金高速、沪宁高速、沪杭高速、嘉金高速、莘奉金高速、沪芦高速还有通车或在建的轨道交通9条等等，分布和走向分别是向东、南、西、北延伸。为了便于研究每条主干道、主交通的发展模式我们将每个方向称之为东区、南区、西区、北区。北区北区南区南区西区西区东区东区TODTOD模式下的城市发展方向模式下的城市发展方向从从

44、TODTOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势从四大区块探讨联体别墅的市场发展从四大区块探讨联体别墅的市场发展北区北区北区道路系统北区道路系统主要干道：共和新路高架接蕴川路至长江口、曹安公路经安亭至江苏省、沪宁高速经安亭至江苏省、沪宁高速接嘉金高速经安亭再接沿江高速至江苏省。轨道交通：轨道交通1号线至共富新村、在建中的轨道3号线延伸段至宝杨路，7号线、11号线到达安亭新镇和国际赛车场。区位特点：共和新路经过闸北区、宝山区，沪宜路、曹安路经过普陀区、嘉定区，宝山区位于长江和黄浦江的交汇处，是上海的水陆门户，港口优势显著；嘉定西与江苏省昆山市毗连，北依浏河，与江苏

45、省太仓市为邻，工业、加工业发展为主。北区重点工程分布北区重点工程分布从从TODTOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势经济发展：宝山区临长江口拥有三个客运码头，支柱产业是宝钢集团。重点工程：精品钢基地、世界级造船基地、上海国际航运中心、嘉定“上海大众”的生产基地，汽车城核心贸易区、上海国际赛车场的运营使经济地位一路飚升、金翔木材批发市场、轻纺市场、嘉定农副产品交易中心、及博乐购物中心、嘉定商城等现代化商业设施。从从TODTOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势北区联体别墅分布北区联体别墅分布住宅结构：老公房、农民新村仍占有一定

46、比例，文化气息不足。商品房、经济适用房逐年增多，近两年随着轨道交通的规划及城市外扩的发展，罗店、顾村、安亭住宅发展速度很快，特别是安亭新镇的德国风貌的居住区将吸纳8万人的常住人口，提升了嘉定区的住宅品质。联体别墅：联体别墅体量较少，目前供应量略有上升，有13个项目，集中在罗店、西城、安亭；形态一般是与高层、多层混合，降低容积率，价格在9000-11000元/M2左右，置业形态多为自住。热销的联体别墅有金地格林世界。别墅客源：客户档次不高，以经济适用房为主的规划定位，吸引的客源为市区的动迁户以及来自江苏省小企业主。宝山区客源比较局限，大多是宝钢集团的职工或亲属购买，市区客源对该区域的认同度不高，

47、我们可以看到上海最早的联体别墅锦秋加洲就属于宝山区，新颖的别墅形态曾轰动一时，吸引了很大一批宝钢中高客层，之后该便没有声息，却触发了闵行、松江等板块联体别墅的开发热潮。从四大区块探讨联体别墅的市场发展从四大区块探讨联体别墅的市场发展西区西区西区道路系统西区道路系统主要干道：沪青平高速进入江苏省、沪杭高速进入浙江省。轨道交通：在建中的轨道交通9号线达松江新城、10号线至青浦。区位特点：松江和青浦境内自然景观保护完好，青浦境内有上海、市最大的淡水湖泊-淀山湖，松江境内有多达3900余条的河流及上海仅有的山脉，佘山、天马山等11座沿适合居住。但最大的缺陷是过境车辆多，运输车辆多，道路修建、轨道9号线

48、建设速度缓慢，主干道非常拥堵。从从TODTOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势从从TODTOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势重点工程分布重点工程分布经济发展：发展旅游业和现代制造业基地经济的基础上，借助紧临江苏省、浙江省的门户优势，吸引并加强与昆山、苏州、杭州、宁波等城市的协作，（江苏省近两年大量引进外资，第二产业发展迅速，浙江省私营业主集中，从小型作坊向规模化、国际化转变取得娇人成绩。苏州市GDP3450亿元，人均57992元，仅次于上海GDP9143.95亿元、人均GDP7300美元，居全国第二，苏州的昆山聚集了全国

49、1.9%的外资，1/9的台资；创造了1.3%的进出口额，昆山GDP达到500亿元，人均GDP突破6000美元，发展速度之快在全国叹为观止。杭州GDP2919亿元，人均GDP5431美元、宁波GDP2446.6亿元，经济排名都在全国十名之内）。重点工程：松江新城、松江大学城、青浦新城、朱家角镇建成以江南水乡名镇。徐泾镇建设绿色工业区、中高档房产区、一期从徐汇区至青浦的9号线、2号线西延伸段至青浦。从从TODTOD发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势发展模式探讨联体别墅分布的发展趋势西区联体别墅分布西区联体别墅分布住宅结构：自然景观是别墅开发的最大特色，独栋豪宅集中在青浦的淀山湖、松江的佘山景区周围

50、，沪青平沿线以独栋为主、松江则以联体别墅为主；旧区改造速度快，青浦镇、松江新城卫星城市的建设如火如荼，低密度的商品房如雨后春笋。动迁房、经济适用房很少，别墅项目多，形成了中、高档住宅区。联体别墅：松江则以联体别墅为主，目前有55个联体别墅，新桥板块联体别墅是继锦秋加洲后迅速发展起来的板块，至今已有5-6年的发展历程，生活配套趋于成熟，目前新桥在售联体别墅项目有丽水馨庭、达安圣芭芭花园、同润加洲二期等，均价在8000元左右，自轨道九号线的规划开始，松江新城紧大量开发联体别墅，竞争激烈，至今已有供应量过大的迹象，前阶段的炒作拔高了售价，调控后，才回归到合理价格，目前均价在7500元/M2。轨道交通