房地产市场与市场分析.ppt

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1、物业经营管理第五章房地产市场与市场分第五章房地产市场与市场分析析华东师范大学东方房地产学院华东师范大学东方房地产学院谢福泉谢福泉1Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节房地产市场概述第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念一、房地产市场的概念房房地地产产市市场场可可以以理理解解为为从从事事房房地地产产买买卖卖、租租赁赁 抵抵押押、典典当当等等活活动动的的场场所所以以及及一一切切交交易易途途径径和和形形式式，是是指指当当前前潜潜在在的的房房地地产产买买者者和和卖卖者者，以以及及当当前前的的房房地地产产交交易易活活动动。一一个个完完整整的的房房地地产产市市场场是是由由市市场场主主体

2、体、客客体体 价格、资金、运行机制等因素构成的体系。价格、资金、运行机制等因素构成的体系。2Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节房地产市场概述第一节房地产市场概述二、房地产市场的运行环境二、房地产市场的运行环境1、社会环境、社会环境2、政治环境、政治环境3、经济环境、经济环境4、金融环境、金融环境5、房地产法律制度环境、房地产法律制度环境6、技术环境、技术环境7、资源环境、资源环境8、国际环境、国际环境3Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节房地产市场概述第一节房地产市场概述三三、推推动动房房地地产产市市场场转转变变的的社社会会经经济济力力量量（一）影响房地产

3、市场发展的社会经济因素（一）影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素社会因素经济因素经济因素政治因素政治因素4Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节房地产市场概述第一节房地产市场概述（二）影响房地产市场转变的社会经济力量（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展。、金融业的发展。2、信息、通信技术水平的提高。、信息、通信技术水平的提高。3、生产和工作方式的转变。、生产和工作方式的转变。4、人文环境的变化。、人文环境的变化。5、自然环境的变化。、自然环境的变化。6、政治制度的变迁。、政治制度的变迁。5Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节房地产市场的供

4、求关系第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求一、房地产市场的需求如果其他条件不变，某种商品或服务的价格如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。6Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系1、收入的变化。、收入的变化。2、其他商品的价格变化。、其他商品的价格变化。3、对未来的预期。、对未来的预期。4、政府

5、政策的变化。、政府政策的变化。7Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给二、房地产市场的供给由于价格上升或降低会导致供给数量的增加由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线。倾斜的一条曲线。供给的基本法则为当其他条件不变时，较高供给的基本法则为当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。少。8Edi

6、ted by B.Y.,Sun物业经营管理第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系开发成本开发成本建造技术建造技术政府政策政府政策相关产品的价格相关产品的价格对未来的预期对未来的预期开发商获取利润水平的目标等开发商获取利润水平的目标等9Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制三、房地产市场的机制自由市场经济自由市场经济计划经济计划经济社会主义市场经济社会主义市场经济10Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系11Edited by B.Y.,S

7、un物业经营管理第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系12Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构一、房地产市场结构房房地地产产市市场场结结构构包包括括总总量量结结构构、区区域域结结构构、产品结构、供求结构和投资结构。产品结构、供求结构和投资结构。13Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场结构与市场指标二、房地产市场细分二、房地产市场细分从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产

8、类型、增量发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。细分。14Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场结构与市场指标（一）按地域细分（一）按地域细分（二）按房地产用途细分（二）按房地产用途细分居居住住物物业业市市场场、商商业业物物业业市市场场、工工业业物物业业市市场场、特特殊殊物业市场、土地市场等。物业市场、土地市场等。（三）按存量增量细分（三）按存量增量细分一一级级市市场场（土土地地使使用用权权出出让让市市场场）、二二级级市市场场（土土地地转转让让、新新建建商商

9、品品房房租租售售市市场场）、三三级级市市场场（存存量量房房地地产交易市场）。产交易市场）。15Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场结构与市场指标（四）按交易形式细分（四）按交易形式细分房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。（五）按目标市场细分（五）按目标市场细分将将某某种种物物业业类类型型按按其其建建造造标标准准或或价价格格水水平平，细细分分为为低低档档、中中低低档档、中中档档、中中高高档档和和高高档档物物业业市市场场；也也可可以以按照目标市场的群体特征进行细分。按照目标市场的群体特征进行细分。16

10、Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场结构与市场指标三、房地产市场指标三、房地产市场指标反反映映和和描描述述房房地地产产市市场场状状况况的的指指标标，包包括括供供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。17Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场结构与市场指标（一）供给指标（一）供给指标1、存量、存量2、新竣工量、新竣工量3、灭失量、灭失量4、空置量、空置量5、空置率、空置率6、可供租售量、可供租售量7、房屋施工面积、房屋施工面积8、房屋新开工面

11、积、房屋新开工面积9、平均建设周期、平均建设周期10、竣工房屋价值、竣工房屋价值18Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场结构与市场指标（二）需求指标（二）需求指标1、国内生产总值、国内生产总值2、人口数、人口数3、城市家庭人口、城市家庭人口4、就业人员数量、就业人员数量5、就业分布、就业分布6、城镇登记失业率、城镇登记失业率7、城市家庭可支配收人、城市家庭可支配收人8、城市家庭总支出、城市家庭总支出9、房屋空间使用数量、房屋空间使用数量10、商品零售价格指数、商品零售价格指数11、城市居民消费价格指数、城市居民消费价格指数19Edite

12、d by B.Y.,Sun物业经营管理第三节房地产市场结构与市场指标第三节房地产市场结构与市场指标（三）市场交易指标（三）市场交易指标1、销售量、销售量2、出租量、出租量3、吸纳量、吸纳量4、吸纳率、吸纳率5、吸纳周期、吸纳周期6、预售面积、预售面积7、房地产价格指数、房地产价格指数8、房地产价格、房地产价格9、房地产租金、房地产租金20Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性一、房地产市场的特性房地产市场作为市场体系的基本组成部分，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞具

13、有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。争规律、供求规律等的制约。21Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能（一）市场供给的特点（一）市场供给的特点由由于于房房地地产产商商品品的的供供给给在在短短期期内内很很难难有有较较大大的的增减，因此市场供给缺乏弹性；增减，因此市场供给缺乏弹性；由由于于房房地地产产的的位位置置、环环境境、数数量量、档档次次的的差差异异，市场供给具有非同质性；市场供给具有非同质性；由由于于土土地地的的有有限限性性、不不可可再再生生性性，以以及及房房地地产产投投资资规规模模巨巨大大，使使房

14、房地地产产市市场场具具有有高高度度的的垄垄断断性性，从从而而导导致致房房地地产产市市场场供供给给主主体体间间的的竞竞争争不不充分。充分。22Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能（二）市场需求的特点（二）市场需求的特点房房地地产产是是人人类类生生存存、享享受受、发发展展的的基基本本物物质质条条件件，是是一一种种基基本本需需求求，市市场场的的需需求求首首先先具具有有广广泛性；泛性；与与市市场场供供给给的的非非同同质质性性相相吻吻合合，需需求求者者购购置置房房地地产产时时通通常常有有不不同同的的目目的的和和设设想想，因因而而需需求求

15、具具有多样性；有多样性；购购置置房房地地产产的的开开支支巨巨大大，通通常常需需要要借借助助金金融融信信贷机构来进行融资。贷机构来进行融资。23Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能（三）市场交易的特点（三）市场交易的特点由由于于房房地地产产市市场场上上的的商商品品本本身身不不能能移移动动，交交易易是房地产产权的流转及其再界定；是房地产产权的流转及其再界定；房房地地产产交交易易通通常常需需要要经经过过复复杂杂和和严严密密的的法法律律程程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加加之之市市

16、场场信信息息的的缺缺乏乏，市市场场交交易易通通常常需需要要估估价价师或物业代理等专业人员提供服务。师或物业代理等专业人员提供服务。24Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能（四）市场价格的特点（四）市场价格的特点房房地地产产商商品品的的不不可可移移动动性性，使使房房地地产产价价格格与与其其所处的地理位置关系极大；所处的地理位置关系极大；由由于于人人口口的的不不断断增增长长和和经经济济社社会会的的不不断断发发展展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；房地产价格总体呈向上波动的趋势；现现实实价价格格是是在在长长期期考考虑虑下下而而个个别

17、别形形成成的的，也也不不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。25Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能二、房地产市场的功能二、房地产市场的功能在任何市场上，某种商品的价格反映了当时在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但市场不仅预示市场的变的市场供求状况。但市场不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。卖双方的行为。价格机制是通过市场发挥作用的。价格机制是通过市场发挥作用的。26Edited by B.Y.,Sun

18、物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能（一）配置存量房地产资源和利益（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化（二）显示房地产市场需求变化27Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能28Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能（三）指导供给以适应需求的变化（三）指导供给以适应需求的变化房房地地产产市市场场供供给给的的变变化化可可能能会会由由于于下下述述两两个个方方面的原因引起：面的原因引起：1、建设新的房地产项目或改变原来

19、物业的使用方式。、建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。2、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。（四）指导政府制定科学的土地供给计划（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化（五）引导需求适应供给条件的变化29Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能三、房地产市场的政府干预三、房地产市场的政府干预政政府府管管理理房房地地产产市市场场的的主主要要职职能能，是是实实施施有有效效的的宏宏观观调调控控和和按按市市场场发发育育程程度度建建立立清清晰晰完完备

20、备的的法法制制系系统统，保保障障房房地地产产市市场场参参与与者者的的合合法法权权益益，使使房房地地产产市市场场的的运运作作纳纳入入法法制制的的轨轨道。道。30Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能（一）政府干预房地产市场的目标（一）政府干预房地产市场的目标1、实现房地产市场持续健康发展。、实现房地产市场持续健康发展。2、使存量房地产资源得到最有效的使用。、使存量房地产资源得到最有效的使用。3、保保证证为为各各类类生生产产生生活活需需要要提提供供适适当当的的入入住住空空间。间。4、引导新建项目的位置选择。、引导新建项目的位置选择。

21、5、满足特殊群体的需要。、满足特殊群体的需要。31Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节房地产市场的特性与功能第四节房地产市场的特性与功能（二）政府干预房地产市场的手段（二）政府干预房地产市场的手段1、土地供应政策、土地供应政策2、金融政策、金融政策3、住房政策、住房政策4、城市规划、城市规划5、地价政策、地价政策6、税收政策、税收政策7、租金和价格控制、租金和价格控制32Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用一、房地产市场分析的概念与作用（一）房地产市场分析的概念（一）房地产市场分析的概念房房地地

22、产产市市场场分分析析是是通通过过信信息息将将房房地地产产市市场场的的参参与与者者与与房房地地产产市市场场联联系系起起来来的的一一种种活活动动，即即通通过过房房地地产产市市场场信信息息的的收收集集、分分析析和和加加工工处处理理，寻寻找找出出其其内内在在的的规规律律和和含含义义，预预测测市市场场未未来来的的发发展展趋趋势势，用用以以帮帮助助房房地地产产市市场场的的参参与与者者掌掌握握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。33Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析（二）房地产市场分析的作用（二）房地产市场分析

23、的作用1、开发商。、开发商。2、置业投资者。、置业投资者。3、金融机构。、金融机构。4、设计人员。、设计人员。5、营销经理。、营销经理。6、地方政府。、地方政府。7、租户和使用者。、租户和使用者。8、物业管理者。、物业管理者。34Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析（三）市场区域的确定（三）市场区域的确定市市场场区区域域是是指指主主要要（潜潜在在）需需求求的的来来源源地地或或主主要要竞竞争争物物业业的的所所在在地地，它它包包含含与与目目标标物物业业相相似似的竞争空间的需求和供给。的竞争空间的需求和供给。在在市市场场分分析析报报告告中中应应该该

24、有有描描绘绘市市场场区区域域的的部部分分，并并有有相相应应区区域域的的地地图图，显显示示出出与与该该目目标标物物业业临临近近的的公公路路或或关关键键干干线线的的位位置置、区区域域地地名名、道道路路及自然特征等。及自然特征等。35Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析1、影响市场区域形状和大小的关键因素、影响市场区域形状和大小的关键因素市市场场交交通通工工具具，最最主主要要的的交交通通形形式式，自自然然障障碍碍，竞竞争争项目，经济和人口情况。项目，经济和人口情况。影影响响市市场场区区域域形形状状和和大大小小的的关关键键因因素素有有：自自然然特特征

25、征，如如山山地地和和河河流流等等；建建筑筑阻阻碍碍、高高速速路路或或铁铁路路；人人口口密密度度的的大大小小；政政治治区区域域，市市区区和和郊郊区区，学学校校间间的的区区域域；邻邻里里关关系系和和人人口口统统计计特特征征，如如由由于于家家庭庭收收人人、地地位位、种种族族等等形形成成的的市市场场区区域域特特征征；发发展展的的类类型型和和范范围围，如如未未来来城城市市发发展展的的方方向向、速速度度等等；竞竞争争性性项项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。目的区域（竞争项目重新组合的区域）。36Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析2、物物业业类类型型

26、和和市市场场分分析析目目的的对对确确定定市市场场区区域域的的影响影响不同市场分析目的影响市场区域的确定。不同市场分析目的影响市场区域的确定。由由于于数数据据的的限限制制，常常被被迫迫采采用用市市、区区等等行行政政区区域域来来确确定市场区域。定市场区域。37Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析二、房地产市场分析的内容二、房地产市场分析的内容（一）宏观因素分析（一）宏观因素分析国家和地方的经济特性。国家和地方的经济特性。国家和地方的国民生产总值及其增长速度国家和地方的国民生产总值及其增长速度人均国内生产总值人均国内生产总值人口规模与结构人口规模与

27、结构居民收人居民收人就业状况就业状况社会政治稳定性社会政治稳定性38Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析政府法规政策完善程度和连续性程度政府法规政策完善程度和连续性程度产业结构产业结构三资企业数量及结构三资企业数量及结构国内外投资的规模与比例国内外投资的规模与比例各行业投资收益率各行业投资收益率通货膨胀率通货膨胀率国家金融政策国家金融政策物业所处区域的城市发展与建设情况。物业所处区域的城市发展与建设情况。铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况水水、电电、燃燃气气、热热力力、通通信信等等市市政政

28、基基础础设设施施完完善善程程度度及及供供给能力给能力劳动力、原材料市场状况劳动力、原材料市场状况人口政策人口政策地方政府产业发展政策地方政府产业发展政策39Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析（二）市场供求分析（二）市场供求分析房房地地产产市市场场状状况况分分析析，是是介介于于宏宏观观和和微微观观的的分分析。析。1、供给分析、供给分析调调查查房房地地产产当当前前的的存存量量、过过去去的的走走势势和和未未来来可可能能的供给。的供给。分分析析当当前前城城市市规规划划及及其其可可能能的的变变化化和和土土地地利利用用、交通、基本建设投资等计划。交通、

29、基本建设投资等计划。分分析析房房地地产产市市场场的的商商业业周周期期和和建建造造周周期期循循环环运运动动情情况况，分分析析未未来来相相关关市市场场区区域域内内供供求求之之间间的的数数量量差异。差异。40Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析2、需求分析、需求分析需求预测。需求预测。分析建设和运营中的主要物业项目。分析建设和运营中的主要物业项目。吸纳率分析。吸纳率分析。市场租户对产品功能需求。市场租户对产品功能需求。3、竞争分析、竞争分析列出与竞争有关物业的功能和特点。列出与竞争有关物业的功能和特点。市场细分，明确目标物业的目标使用者。市场细分，

30、明确目标物业的目标使用者。41Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析4、市场占有率分析、市场占有率分析基基于于竞竞争争分分析析的的结结果果，按按各各细细分分市市场场，估估算算市市场场供供给给总总吸吸纳纳量量和和吸吸纳纳速速度度和和目目标标物物业业的的市市场场份份额额，明确目标物业吸引顾客或使用者的竞争优势。明确目标物业吸引顾客或使用者的竞争优势。市市场场占占有有率率分分析析结结果果，要要求求计计算算出出目目标标物物业业的的市市场场占占有有率率、租租赁赁价价格格和和达达到到稳稳定定出出租租率率水水平平所所需需要的时间（租赁期），并提出有利占有率的

31、建议。要的时间（租赁期），并提出有利占有率的建议。42Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第五节房地产市场分析第五节房地产市场分析（三）相关因素分析（三）相关因素分析1、居住物业。、居住物业。2、写字楼项目。、写字楼项目。3、商业零售物业。、商业零售物业。4、工业或仓储物业。、工业或仓储物业。43Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念一、物业经营管理计划的概念（一）规划与计划（一）规划与计划规规划划是是指指制制定定计计划划并并将将其其书书以以文文字字、绘绘成成图图表表、示以形象的过程，规划的成果称为计划

32、。示以形象的过程，规划的成果称为计划。计计划划是是工工作作或或行行动动前前预预先先拟拟定定的的具具体体内内容容、目目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。44Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划物物业业经经营营管管理理计计划划，是是物物业业管管理理规规划划一一系系列列子子过过程程的的结结果果，是是物物业业管管理理师师思思想想的的具具体体化化，体体现现了了他他们们准准备备做做什什么么，什什么么时时候候做做，由由谁谁去去做做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。以及如何做，即对未来行动方案的一种

33、说明。物物业业管管理理规规划划，是是构构思思前前景景、预预测测未未来来、确确定定欲欲达达到到的的目目的的和和取取得得的的成成果果，估估计计可可能能会会遇遇到到的的问问题题，并并提提出出实实现现目目的的、解解决决问问题题的的有有效效方方案案、方方针针、措措施施、手手段段、行行动动和和程程序序，估估算算需需要要投投人人的的资资源源和和花花费费的的时时间间，考考察察制制约约物物业业管管理工作及其绩效的内外环境因素的过程。理工作及其绩效的内外环境因素的过程。45Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划制定物业管理计划的基本原则是：制定物业管理计划的基

34、本原则是：物业管理师必须参加和主持；物业管理师必须参加和主持；发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；实实际际参参与与物物业业管管理理工工作作的的人人员员必必须须参参与与该该项项活活动动和和工工作计划的制定。作计划的制定。46Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划（二）计划的用途（二）计划的用途指导物业管理的具体行动；指导物业管理的具体行动；书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；书面记载选择并最终确定物

35、业管理方案的决策过程；帮帮助助利利害害关关系系各各方方之之间间进进行行沟沟通通，有有助助于于统统一一各各方方面面的的认认识；识；便便于于明明确确物物业业管管理理服服务务的的工工作作内内容容、范范围围、时时间间安安排排、质质量标准、所需费用和风险等重大问题；量标准、所需费用和风险等重大问题；测测量量物物业业管管理理活活动动，帮帮助助物物业业管管理理企企业业进进行行相相关关的的控控制制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。47Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划（三）物业管理计划的表现形式（三）物业管理计划

36、的表现形式物物业业管管理理计计划划包包括括年年度度计计划划、中中短短期期计计划划和和长长期计划。期计划。年年度度计计划划是是一一种种运运行行计计划划，属属于于战战术术层层次次的的计计划；划；中中短短期期计计划划则则介介于于战战术术层层次次和和策策略略层层次次之之间间，通通常常以以物物业业管管理理企企业业与与业业主主签签署署的的委委托托管管理理合合同约定的合同有效期周期，通常为同约定的合同有效期周期，通常为35年；年；长长期期计计划划则则属属于于策策略略层层次次的的计计划划，通通常常以以物物业业的剩余使用寿命为限。的剩余使用寿命为限。48Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业

37、经营管理计划第六节物业经营管理计划二、编制物业经营管理计划的基础工作二、编制物业经营管理计划的基础工作（一）区域宏观市场环境分析（一）区域宏观市场环境分析区区域域宏宏观观市市场场环环境境分分析析，就就是是研研究究物物业业周周围围较较大大范范围围内内的的社社会会、经经济济、政政治治、文文化化教教育育、城城市市发发展展、公公共共事事业业等等方方面面的的发发展展状状况况与与趋趋势势，确定影响物业发展的主要因素。确定影响物业发展的主要因素。49Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划（二）房地产市场分析（二）房地产市场分析地域地域物业类型物业类型目标

38、市场目标市场50Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划（三）邻里分析（三）邻里分析邻邻里里分分析析是是对对目目标标物物业业所所处处的的邻邻里里范范围围加加以以研研究究，摸摸清清周周围围的的物物业业为为什什么么能能把把人人流流和和商商业业机机会吸引到它那里去。会吸引到它那里去。邻里分析的内容有：邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；评评估估邻邻里里的的经经济济状状况况和和消消费费水水平平，确确定定邻邻里里物物业业的的平平均均租租金金水水平平，并并以以此此作作为为估估算算目目标标物

39、物业业租租金金潜潜力力的的依依据；据；考考察察邻邻里里物物业业的的实实体体状状况况，包包括括邻邻里里物物业业的的维维修修水水平平及及物物业业用用途途，有有无无新新的的物物业业发发展展项项目目，是是否否会会出出现现新新的竞争对手等。的竞争对手等。51Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划（四）物业现状分析（四）物业现状分析1、建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。、建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。2、物业令人满意程度。、物业令人满意程度。3、可出租物业的吸引力。、可出租物业的吸引力。4、建筑物的实体状况如何。、建筑物的实体状况如何。

40、5、建建筑筑物物的的室室内内装装饰饰、公公共共空空间间、卫卫生生设设备备、供暖设施、供电系统等的状况如何。供暖设施、供电系统等的状况如何。52Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划6、提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。、提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。7、土土地地与与建建筑筑物物的的关关系系（如如停停车车场场、分分区区规规划划）如何。建筑物及土地可否使用的更为合理有效。如何。建筑物及土地可否使用的更为合理有效。8、建建筑筑物物的的现现行行管管理理标标准准是是什什么么。在在租租户户选选择择、购购买买控控制制、租租金金收收缴缴、维维修修及

41、及管管理理等等方方面面的的现现行政策和程序如何。行政策和程序如何。9、当前的出租率、租金水平及租户构成如何。、当前的出租率、租金水平及租户构成如何。10、当前物业管理师的情况如何。、当前物业管理师的情况如何。53Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划（五）业主目标（五）业主目标明明确确业业主主目目标标，是是制制定定物物业业管管理理计计划划的的前前提提。一一旦旦物物业业管管理理企企业业接接受受了了委委托托，就就要要在在物物业业管管理理目目标标上上与与业业主主达达成成共共识识，并并要要尽尽自自己己的的最最大大可能来维护业主的利益。可能来维护业主

42、的利益。54Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划三、构造物业管理方案三、构造物业管理方案（一）探讨改进旧有物业的可能性（一）探讨改进旧有物业的可能性1、更新及现代化、更新及现代化2、改变建筑物的用途、改变建筑物的用途55Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划（二）物业管理计划的主要内容（二）物业管理计划的主要内容1、建筑物管理计划、建筑物管理计划建筑物维护的标准。建筑物维护的标准。建筑物管理策略。建筑物管理策略。物业检查计划。物业检查计划。公共设施服务的内容。公共设施服务的内容。56E

43、dited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划2、租赁计划、租赁计划租租赁赁计计划划是是物物业业管管理理计计划划的的重重要要内内容容，包包括括租租金金方方案案和出租策略。和出租策略。3、财务收支计划、财务收支计划财务收支计划通常以预算计划的形式体现，预算中包财务收支计划通常以预算计划的形式体现，预算中包括详细预期收益估算、允许的空置水平和运营费用。括详细预期收益估算、允许的空置水平和运营费用。57Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划、物业运行绩效评估及与业主沟

44、通计划物业绩效评估指标。物业绩效评估指标。预计租值与实际租值的比较；预计租值与实际租值的比较；实际和预计的资本价值的增长；实际和预计的资本价值的增长；收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较；对手的比较；资本回报率即收益和物业资本价值的比较；资本回报率即收益和物业资本价值的比较；净收益即毛收益减去成本；净收益即毛收益减去成本；空置水平；空置水平；服务收费水平；服务收费水平；拖欠租金和坏账；拖欠租金和坏账；财务内部收益率；财务内部收益率；对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。

45、位置。物业管理企业和业主的沟通。物业管理企业和业主的沟通。58Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划四、物业管理计划中的预算技术四、物业管理计划中的预算技术（一）年度运营预算（一）年度运营预算年年度度运运营营预预算算是是最最常常用用的的预预算算。该该预预算算中中，列列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。出了物业的主要收入来源和费用支出项目。（二）资本支出预算（二）资本支出预算物物业业大大规规模模的的维维修修或或更更新新改改造造，一一般般称称为为资资本本支出。支出。59Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第六节物业经营管理计划第六节物业经营管理计划（三）长期预算（三）长期预算使使用用资资本本支支出出预预算算，常常需需要要物物业业管管理理企企业业和和业业主主制制定定一一个个长长期期预预算算，以以说说明明未未来来 5 年年甚甚至至更更长长时时间间内内（物物业业经经济济寿寿命命年年限限内内），物物业业运运营营收入与费用的关系。收入与费用的关系。60Edited by B.Y.,Sun