苏州新区项目可行性分析报告30067.docx

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1、苏州新区项目可行性分析报告一、总论1、项目建建设背景 苏苏州新区枫枫桥镇农工工商总公司司下属的新新泰房地产产开发公司司由于资金金不足，不不能及时启启动本项目目。恰逢整整个江苏省省的企业改改制，有意意转让本项项目，这是是能得到这这个项目的的重要的外外在因素。枫枫桥镇为了了能改善居居民的生活活质量和提提高本地区区的房地产产整体水平平，所以希希望找到能能开发高品品质住宅的的开发商。而而浙江省特特别是杭州州市的房地地产开发公公司不论是是资金实力力，还是开开发水平在在全国来说说可谓是首首屈一指的的。这是能能转让到并并开发的内内在因素。根根据苏州的的城市总体体规划发展展以及新区区枫桥镇片片区控制性性规划要

2、求求，该片区区将是新区区乃至整个个苏州重要要的住宅区区。本公司司经过对苏苏州全面认认真的市场场调研，对对项目区位位环境进行行反复的分分析比较，根根据苏州目目前的房地地产现状与与发展趋势势，只要做做出能满足足苏州市城城市居民新新的住房要要求和高品品质，同时时定位准确确，完全不不用担心项项目的销售售，而且有有丰厚的利利润。 该该项目已经经取得了土土地使用权权证和项目目规划许可可证，各项项目谈判工工作已相继继展开。2、项目概概况该地块位于于苏州新区区何山路和和塔园路交交叉口。紧紧接苏州科科技学院，有有良好的文文化气氛。道道路宽敞交交通便捷，有有何山大桥桥与古城区区相连。项项目占地1126亩，其其中1

3、200亩是建住住宅用地，66亩是建配配套幼儿园园用地。容容积率为22.0，总建建筑面积为为16万平平方米，小小高层和多多层相结合合，沿街底底层为商业业配套用房房（约占55%）。具具有一定的的开发规模模，并能品品牌的延续续提供保障障，给公司司带来良好好的社会效效益和经济济效益。 本本项目的建建设资金完完全由本公公司自筹，不不足部分通通过土地抵抵押和预售售房款解决决。二、苏州市市介绍苏州位于长长江三角洲洲中部、江江苏省东南南部，东经经l1955-121120，北纬330477-332022之间。东东邻上海，西西傍无锡，南南接吴江，北北依长江，面面积84888.422平方公里里，占全省省面积的88.

4、27。市区3392.33平方公里里，其中建建成区688平方公里里，古城区区14.22平方公里里。所属六六县市面积积为：常熟熟市10994平方公公里，张家家港市7772.4平平方公里，太太仓市6220平方公公里，昆山山市8644.9平方方公里，吴吴县市12257.442平方公公里，吴江江市10992.9平平方公里。22001年年，苏州市市完成国内内生产总值值17600亿元，经经济总量在在长江三角角洲位居第第二，列全全国第六，人人均GDPP按现行汇汇率折算超超过36000美元，显显示出强劲劲的增长势势头。整个个市的人口口580.53万，城城区人口为为80万。新新区的经济济发展保持持良好的发发展势头

5、，全全年实现工工业销售产产值4000亿，同比比增长177%；完成成国内生产产总值1660亿，同同比增长114.2%；实实现财政收收入20.5亿。正正在启动二二期开发。三、苏州市市住宅市场场分析1、20002年以前前苏州市住住宅市场分分析在这之前，苏苏州市住宅宅水平一直直维持在工工业园区22300元元/m2，古城区区25000元/ mm2，而新区区住宅价格格也一直在在20000元/ mm2左右徘徊徊。究其原原因不外乎乎以下几点点：1）、土地地价格是一一个首要的的因素。土土地作为稀稀缺性资源源，政府没没能做好土土地供应的的长期规划划。开发商商可以通过过项目可行行性报告，以以很便宜的的价格向政政府要

6、求划划拨土地。这这导致了土土地成本在在整个项目目中只占很很小的一部部分。 22）、整个个苏州的住住宅以零星星分散建设设为多，不不注重整个个小区环境境、园林、文文化方面的的建设。使使一大批想想改变住房房质量的居居民找不到到合适的住住宅，贵了了又觉得不不合算。 33）、居民民居住观念念没有改变变。大多数数苏州人认认为，过了了苏杭大运运河就觉得得离开了城城市，到了了郊区。而而且也一直直认为苏州州新区是一一个工业区区，不适宜宜居住。同同时，枫桥桥镇一直以以来治安、环环境都不好好，在一定定程度上限限制了该区区域的房价价。 44）、消费费观念也限限制了整个个苏州市的的房价。许许多苏州居居民留恋于于“小桥、

7、流流水、人家家”，只要有有地方住，能能吃饱，不不会用剩余余的钱去改改善居住环环境和投资资于房产。 55）、这段段时间里，虽虽然有出现现过许多有有利于住宅宅发展的政政策（比如如货币化分分房的实施施），但一一直没能使使苏州房地地产更上一一个台阶。2、20002年以来来苏州市住住宅市场分分析2002年年是苏州房房价飞涨的的一年。22001年年10月份份，苏州市市土地全面面实行招投投标。这对对于苏州整整个房地产产市场是一一个重要的的转折点，从从至，开发发商取得土土地的维一一途径就是是市场招投投标，土地地市场更趋趋于公平。与与此同时，政政府出台了了一系列的的相关政策策。 11）、苏州州强化“强市富民民”

8、意识，努努力使全市市经济继续续在高平台台、低波动动中运行，22002年年全市经济济继续走强强。同时，改改变全市居居民的消费费观念。 22）、规范范房地产开开发，改善善投资环境境，使房地地产开发逐逐步走上规规模化、集集约化经营营。把房地地产开发作作为城市新新的经济增增长点，大大力发展城城镇建设。 33）、在市市区范围内内，加快土土地供应制制度的改革革，停止新新批量土地地的开发项项目，对存存量土地开开发项目采采取限制的的态度，使使开发总量量得到控制制。同时，积积极引导开开发企业参参与园区、新新区的开发发建设。4）、加强强城市建设设步伐，动动迁量大幅幅上升和货货币安置政政策使市场场上对商品品房的需求

9、求迅速膨胀胀。3、苏州新新区住宅市市场具体分分析苏州去年110月份拍拍卖的土地地中还没有有一块形成成楼盘，而而许多开发发商已经闻闻风相继提提高楼盘价价格。据苏苏州市建设设局市场调调查统计：苏州市今今年房价总总体上涨了了14.88%。现介绍一下下苏州新区区最新房价价：序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）1运盛美之苑苑小高层（复复式）3600380002名城多层公寓3200（均均价）3格林花园多层公寓3000（均均价）4阳光水岸小高层3500（均均价）5丽景苑高层4500（均均价）综上；新区区的住宅均均价公寓在在30000元/ mm2 ，小高高层在35500元/ m2 ，复式式楼中楼在在3600

10、0元/ mm2 。4、本项目目的发展前前景枫桥老镇改改造被苏州州新区“十五”规划列为为重大项目目，估计将将投资7亿亿元。同时时，随着新新区二期建建设进行，该该区块将成成为连接古古城和新区区的中心。上半年，杭杭州开发商商159万万元/亩的的价格竞得得了新区自自来水地块块，楼板价价约为10000元/ m2 ，在地地价上面我我们有一定定的优势。整整个新区还还没有出现现很高品质质和这么大大规模的住住宅。所以，根据据现有市场场价（未考考虑房价上上升），本本项目住宅宅均价定位位在33000元/ m2 。四、项目建建设指标序号项目单位数量1总用地面积积亩1262总建筑面积积平方米16000002.1住宅面积

11、平方米15200002.2商铺面积平方米80003容积率2.04物业经营管管理用房平方米11205可售住宅面面积平方米1508880四、项目投投资估算及及盈利分析析1、编制依依据1）、建筑筑工程费用用以现行建建筑工程费费用标准及及费率为依依据；2）、各种种费率依据据国家相关关文件。2、投资估估算投资估算表表序号项目单价数量金额（万元元）1土地费用1201261500002前期费用100160000016002.1勘测设计费费2016000003202.2各类规费80160000012803工程费用120016000001920003.1建安工程费费110016000001760003.2室外工

12、程5016000008003.3机电工程5016000008004销售费用按销售收入入的2%提提计11005管理费用按销售收入入的3%提提计17006资金成本19007总投资4050003、销售收收入根据工程所所处位置、周周围环境和和苏州房地地产现行市市场预测，考考虑到房地地产销售风风险和工程程建设成本本等综合因因素，本区区住宅均价价定位为33300元元/ m2 ，低层层商铺均价价定位为44500元元/ m2 。销售售收入见下下表：序号项目单位数量价格金额（万元元）1住宅元/ m22150888035005280882低层商铺元/ m228000500040003合计5680884、营业税税及

13、附加本项目应计计营业税、城城市维护建建设税和教教育附加税税，综上本本项目的综综合税率为为6%，共共应交纳税税金及附加加34088万元。5、盈利能能力分析财务现金流流量表序号项目合计1现金流入5680881.1销售收入5680881.2其它收入02现金流出4390882.1成本投资4050002.2营业税及附附加34083税前利润额额1290004项目税前利利润率29.4%五、结论与与建议1、 用分期开发发的方法进进行本项目目的开发。一一方面是为为了降低项项目的风险险，另一方方面是降低低资金的压压力；2、 做好方案规规划。项目目市场定位位是建立在在住宅小区区合理的规规划基础之之上的，包包括小区总总体规划、配配套环境规规划、户型型规划等方方面，杜绝绝规划设计计单调，缺缺乏完善的的配套功能能的方案规规划，从方方案的规划划和户型上上提高本项项目的档次次，赢得高高档消费群群，减少项项目风险，提提升楼盘形形象。