苏州项目可行性分析报告.docx

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1、 苏州X项目可行性分析报告_物业经理人 一、总论1、工程建立背景 苏州XX枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金缺乏，不能准时启动本工程。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本工程，这是能得到这个工程的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以盼望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特殊是杭州市的房地产开发公司不管是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。依据苏州的城市总体规划进展以及XX枫桥镇片区掌握性规划要求，该片区将是XX乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面仔细的市场调研，对工程区位环境进

2、展反复的分析比拟，依据苏州目前的房地产现状与进展趋势，只要做出能满意苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位精确，完全不用担忧工程的销售，而且有丰厚的利润。 该工程已经取得了土地使用权证和工程规划许可证，各工程谈判工作已相继绽开。 2、工程概况该地块位于苏州XX何山路和塔园路穿插口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽阔交通便捷，有何山大桥与古城区相连。工程占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有肯定的开发规模，并能品牌的连续供应保障，给公司带来良好的社会效益

3、和经济效益。 本工程的建立资金完全由本公司自筹，缺乏局部通过土地抵押和预售房款解决。 二、苏州市介绍 苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l1955”-12120”，北纬3047”-3202”之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。2023年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在

4、长江三角洲位居其次，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。XX的经济进展保持良好的进展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 三、苏州市住宅市场分析 1、2023年以前苏州市住宅市场分析在这之前，苏州市住宅水平始终维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而XX住宅价格也始终在2023元m2左右徘徊。究其缘由不外乎以下几点：1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供给的

5、长期规划。开发商可以通过工程可行性报告，以很廉价的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地本钱在整个工程中只占很小的一局部。 2）、整个苏州的住宅以零星分散建立为多，不注意整个小区环境、园林、文化方面的建立。使一大批想转变住房质量的居民找不到适宜的住宅，贵了又觉得不合算。 3）、居民居住观念没有转变。大多数苏州人认为，过了苏杭大水道就觉得离开了城市，到了郊区。而且也始终认为苏州XX是一个工业区，不相宜居住。同时，枫桥镇始终以来治安、环境都不好，在肯定程度上限制了该区域的房价。 4）、消费观念也限制了整个苏州市的房价。很多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善

6、居住环境和投资于房产。 5）、这段时间里，虽然有消失过很多有利于住宅进展的政策（比方货币化分房的实施），但始终没能使苏州房地产更上一个台阶。 2、2023年以来苏州市住宅市场分析2023年是苏州房价飞涨的一年。2023年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公正。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。 1）、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济连续在高平台、低波动中运行，2023年全市经济连续走强。同时，转变全市居民的消费观念。 2）、标准房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模

7、化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力进展城镇建立。 3）、在市区范围内，加快土地供给制度的改革，停顿新批量土地的开发工程，对存量土地开发工程实行限制的态度，使开发总量得到掌握。同时，积极引导开发企业参加园区、XX的开发建立。 4）、加强城市建立步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求快速膨胀。3、苏州XX住宅市场详细分析苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而很多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建立局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。现介绍一下苏州XX最新居价：序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）1运盛美之苑小高层（复式）

8、360038002名城多层公寓3200（均价）3格林花园多层公寓3000（均价）4阳光水岸小高层3500（均价）5丽景苑高层4500（均价）综上；XX的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。4、本工程的进展前景枫桥老镇改造被苏州XX“十五”规划列为重大工程，估量将投资7亿元。同时，随着XX二期建立进展，该区块将成为连接古城和XX的中心。上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了XX自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有肯定的优势。整个XX还没有消失很高品质和这么大规模的住宅。所以，依据现有市场价（未考虑房价上

9、升），本工程住宅均价定位在3300元/ m2 。四、工程建立指标序号工程单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米1600002.1住宅面积平方米1520232.2商铺面积平方米80003容积率2.04物业经营治理用房平方米11205可售住宅面积平方米150880 四、工程投资估算及盈利分析1、编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）、各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估算表序号工程单价数量金额（万元）1土地费用120236150002前期费用10016000016002.1勘测设计费202300003202.2各类规费8016000012803工程费用1

10、202360000192003.1建安工程费1100160000176003.2室外工程501600008003.3机电工程501600008004销售费用按销售收入的2%提计11005治理费用按销售收入的3%提计17006资金本钱19007总投资405003、销售收入依据工程所处位置、四周环境和苏州房地产现行市场猜测，考虑到房地产销售风险和工程建立本钱等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：序号工程单位数量价格金额（万元）1住宅元/ m21508803500528082低层商铺元/ m28000500040003合计5680

11、84、营业税及附加本工程应计营业税、城市维护建立税和教育附加税，综上本工程的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。5、盈利力量分析财务现金流量表序号工程合计1现金流入568081.1销售收入568081.2其它收入02现金流出439082.1本钱投资405002.2营业税及附加34083税前利润额129004工程税前利润率29.4% 五、结论与建议 1、用分期开发的方法进展本工程的开发。一方面是为了降低工程的风险，另一方面是降低资金的压力；2、做好方案规划。工程市场定位是建立在住宅小区合理的规划根底之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本工程的档次，赢得高档消费群，削减工程风险，提升楼盘形象。 /P