地块产品定位报告8171.docx

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1、无锡策源置业顾问有限公司6#、8#地块产品品定位报告告无锡策源市场研究究部2005年年12月目录一、地块基基本资料二、无锡住住宅宏观市市场分析A、20005年供需需情况 11、全市住住宅供需分分析 05年1月月11月月与20004年无锡锡市市区住住宅市场比比较分析 05年1月月11月月无锡市市市区住宅市市场量价走走势分析 2、惠惠山新城现现状三、无锡中中低密度住住宅市场分分析无锡市中低低密度住宅宅市场情况况综述A、 无锡市多层层（洋房、叠叠加）住宅宅市场分析析1、无锡洋洋房、叠加加产品分布布 2、定价价情况 3、产产品特征及及去化情况况总结B、无锡市市联排别墅墅市场分析析1、联排别别墅产品分分

2、布2、定价情情况3、产品特特征及去化化情况总结四、目前市市场相关竞竞争产品去去化分析及及供应量预预测目前市场相相关竞争产产品去化分分析明年市场相相关竞争产产品供应量量预测五、目标客客户的特征征分析和户户型规划具具体建议六、规划总总规则A、6、88号地块在在项目开发发过程中的的价值分析析B、产品定定位建议1、建筑类类型2、面积配配比3、价格区区间C、面积配配比及价格格区间建议议D、建筑类类型E、产品细细部建议F、经典个个案参考七、销售现现场包装建建议1、售楼处处布置2、示范景景观3、销售动动线建议附录：竞争争个案天一一城明年下下半年即将将推出的联联排及双拼拼别墅户型型图及分析析一、 地块的基本本

3、资料8#6#6#地块1、 位置：6#地块位于于本案的中中部。2、 环境：该地地块东边为为一期的小小高层区域域，北依3300长的的米天然河河道，西边边是多层和和小高层混混合的7#地块，南南边是优化化的多层项项目为主的的8#地块。该该地块两个个入口位于于小区南面面，该地块块居中背河河，2.11期内部还还规化有水水系景观，环环境优越。3、 规划建筑面面积：400078 4、 规划停车位位：1822个8地块1、 位置：位于于项目南侧侧正中。2、 环境：南临临政和大道道，东侧是是以篮球为为主题休闲闲娱乐用地，西西侧原为规划中中的休闲餐餐饮广场（目目前未定），地块的北侧为规划中的别墅用地。3、 规划建筑面

4、面积：5228604、 规划停车位位：3699个二、 无锡住宅宏宏观市场分分析1、 全市住宅供供需分析05年1月月11月月与20004年无锡锡市市区住宅宅市场比较较分析（数据来源源：锡房指数数报告）2005年年1至111月无锡全市市区累计新新增住宅供应量量372.69万，累计成成交量1887.2445万，1至11月全市供需比例为2：1，目前全市住宅市场销售形势相当严峻。回顾2004年无锡全市市区累计新增住宅供应量364.37万，累计成交量310.71万，供销比仅为1.17：1。今年1111月与去去年全年相比，供供应量相当当，而成交交量今年仅仅为去年的的60%，这主要是因为2005年上半年，国家

5、对房地产二级市场进行调整。从3月16号中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，取消住房贷款优惠利率开始到国八条等一系列对房地产市场调整措施发布。上半年房产政策的集中发布，市场出现明显变化，主要表现在供求比例出现转变，供大于求；投资型客源淡出住宅市场；理性化自住购房成为市场主导，整体市场消化速度放慢。05年1月月11月月无锡市市市区住宅市市场量价走走势分析 （数据据来源：无无锡房地产产网）纵观1111月的111月份无无锡市市区区住宅市场场量价走势势，只有4月和66月求大于于供。11月房房展会期间间原本难得得的房产促促销铺天盖盖地，而成成交量只随随供应量的的大幅增加加呈现小幅幅上涨的走走势，预计计1

6、2月还还将有相当当于11月月的住宅供供应量供应应市场。由于无锡锡和上海的的距离比较较近，目前前上海房地地产的负面面影响正悄悄悄的改变变无锡准备备购房者的的市场预期期，持币待待购将成为为相当长一一段时间内内的市场主主旋律，房房产的颓势势状态很有有可能到明明年上半年年都无法改变变。n 综上，随着着宏观调控控力度的加加大，近期期无锡房地地产市场出出现了一定定的波动，市市场心理预预期下降，观观望气氛浓浓烈，成交交量大幅下下滑，市场场进入优胜胜劣汰的调调整阶段。2、 惠山新城现现状惠山新城承承担着新一一届政府的的太多期望望，但是由由于规划建建设时间尚尚短、大规规模的工业业基础还很很薄弱、一一些招商引引资

7、的优惠惠政策还不不如无锡其其它几个老老的开发区区，为了筹集集大量的基基建资金，导致目前前以房地产产先入的状状况。房地地产本身就就是服务性性行业，在在房产比较较繁荣的区区域必须有有很强产业业基础，而而这一点正正是现在的的惠山新城城所没有的的。加上原原本市区对对北区的抗抗性（如图图），导致致现在惠山山新城所有有项目销售售都步履维维艰。 （数据来来源：锡房指数数报告） 三、 无锡中低密密度住宅市市场分析无锡市中低低密度住宅宅市场情况况综述随着无锡房房地产市场场的发展，人人多地少的的矛盾逐渐渐显露，中中低密度住住宅越来越越稀缺，逐逐渐成为市市场的焦点点。但是大大部分中低低密度住宅宅项目基本本都面临着着

8、同质化严严重，生活活配套差的的问题。可可以看出，整整体上无锡锡中低密度度住宅市场场仍处于起起步阶段，产产品类型等等方面具有有较大的市市场机会。A、 无锡市多层层（洋房、叠叠加）住宅宅市场分析析1、 无锡洋房、叠叠加产品分分布区域个案分布图-顺驰理想城市（洋房）_长安吉星(叠加)-阳光城市花园（洋房）_金色江南（叠加）新梁溪人家（叠加）-山水湖滨（叠加）万科魅力之城（洋房）-竞争楼盘叠加洋房项目在售叠加洋房项目预告洋房项目预计洋房项目嘉洲洋房-从上图来看看，无锡的的叠加主要要分布在滨滨湖区，离离太湖自然然景观资源源比较近，到到市区也比比较便捷。这这些楼盘的的叠加产品品都是在二二期、三期期才推出，

9、周周边的生活活配套经过过一两年的的培育已经经初具规模模。作为别别墅与多层层之间的过过渡产品，其目标客客户会更多多的考虑后后期生活成成本。现在已经进进入销售阶阶段的花园园洋房产品品都在惠山山新城。目目前市面上上的洋房都都在惠山新新城板块，顺顺驰理想城市市和嘉洲洋房相继推推出了自己己的洋房产产品。主要要是因为他他们预计到到惠山新城城将面临前前所未有的的竞争，为为其产品找找一些不同同于别的普普通楼盘的的卖点，因因此，产品品也比较新新。创新已已经成为惠惠山新城的的各项目产产品共性。2、 定价情况楼盘名称市场价格（单单价：元/、总价价：万元/套）洋房叠加顺驰天鹅湖湖4500-51000/72-900万/

10、顺驰理想城城市3900-4500/55-800万（面积积较大）/嘉洲洋房3900-4600/50-655万/新梁溪人家家/7000-80000/100-1160万金色江南/6400-70000/111-1165万山水湖滨/7000-8000/180-2240万（数据来源源：无锡房房地产网）顺驰天鹅湖湖以及嘉洲洋房还未正正式开始销销售，这里里的价格为为根据报价价的推算。从各个楼盘的定价情况来看，放映出市场的以下几个特征：l 市郊洋房的的普遍定价都都在4000043000元/，总价范围应该在5070万范围以内。l 而叠加目前前都集中在在南面的滨滨湖区域，目目前惠山区区域还是空空白点。3、 产品特征

11、及及去化情况况楼层面积房型套数配比均价去化去化率一楼155四房两厅4425%4300均均价8套18%二楼140三房两厅4425%3900均均价11套25%三楼133三房两厅4425%4150均均价19套43%四、五楼184五房两厅4425%4400均均价23套52%l 无锡已经开开始销售的的花园洋房房只有顺驰驰理想城市市，以下是是其销售情情况：（数据来源源：无锡房房地产网，截截止日期005.122.14）顶层的跃层层去化情况况最好，其其次是三楼楼单套面积积相对最小小的户型，一一楼去化情情况最差。一一楼的面积积较大，价价格也并不不按照一般般多层公寓寓的定价规规则将底层层定比较低低的价格，再再加上

12、一楼楼的潮湿、采采光等抗性性，销售情情况自然不不好。据了了解，之所所以大胆的的将一楼的的价格定得得比较高，和和它认为底底层花园对对客户吸引引力比较大大有关。然然而，事实实证明，惠惠山新城购购买总价达达到5580万元元产品的客客群，对底层花花园的倾向向性并不如如想象中那那么大。l 叠加的产品品特征及去去化情况：楼盘名称开盘时间楼层面积套数配比去化去化率山水湖滨2004.8.288一、二楼2652240535022套41三、四楼535017套32秀景花园2005.5.188一、二楼19022504843.514套29三、四楼4843.515套31五、六楼12115套41新梁溪人家家2005.1.7

13、一、二楼180-223542507套17三、四楼425014套33（数据来源源：无锡房房地产网）叠加产品中中，以总高高4层的产产品居多，66层的由于于品质不高高已经不多多。一、二二楼与三、四四楼的去化化率基本相相同。产品品面积上主主要集中在在190-235和和240-250。山山水湖滨由由于有临湖湖资源，因因此售价比比较高。而而秀景花园园和新梁溪溪人家作为为综合性项项目，叠加加只是整个个小区中的的一部分，分分别占3和5左左右。总结：通过对无锡锡房地产市市场洋房、叠叠加项目各各楼盘的调调研分析，我我们对本项项目的户型型规划得到到如下启示示： 洋房和叠加加只是别墅墅与多层之之间的过渡渡产品。购购买

14、叠加和和大面积洋洋房的客户户都是具有有购买经济济别墅产品品的潜力，当当他们在下下定决心购购买叠加和和洋房产品品时大多会会因为资金金问题，摒摒弃别墅产产品。也就就是说购买买洋房和叠叠加的客户户是传统“28”效应的中中间人群，这这部分人群群不能成为为市场主力力。目前惠惠山新城已已经有两个个洋房项目目，对于复复地公园城城这样的大大盘不能拿拿出也不应应该拿出很很大的区域域单独做洋房房或叠加。 创新已经成成为惠山新新城各个项项目的产品品共性。从从目前不难难看出惠山山新城从独独栋别墅到到洋房、高高层，产品品线最为丰丰富。如果果产品上没没有创新，很很难在目前艰难难的市场上上打开局面面。因此建建议产品在在鉴于

15、洋房房和叠加特特点的同时时多一些新新的概念在在里面，挖挖掘出新的的卖点。 洋房顶层的的跃层去化情情况最好，附加值是驱动这个结果的最大动力，因此建议公寓楼多增加具有附加值的卖点，比如露台、大阳台等；顶层最好定位成复式、南北有露台或送阁楼。 惠山新城购购买总价达达到5580万元元产品的客客群，对底层花花园的倾向向性并不如如想象中那那么大。如如果拿一个个区域做洋洋房，一楼楼面积将不不可避免的的突破1444；再再加上无锡锡地区传统统意义上一一楼潮湿、采采光不好的的市场抗性性，洋房的的一楼将会会继理想城城市一样成成为去化的的难点。建议多层层一楼抬高高，面积控控制在1444以内内。 B、 无锡市联排排别墅

16、市场场分析1、 联排别墅产产品分布无锡主要联排别墅分布圈-长安吉星金色江南-山水胡滨水清木华-吉祥国际花园在售联排项目经济型别墅墅主要分布布在城区及及城郊的一一些综合型型项目中，以以“公寓别别墅”的社区形形式出现。目目前，混合合型的社区区开发模式式在城郊地地区增长迅迅速，主要要面对当地地区域市场场的高端客客群，由于于受区位偏偏远、交通通条件不佳佳、产品品品质低劣等等因素限制制，对市区区客的吸引引力较弱。目前惠山新城联排别墅还比较稀缺，许多竞争项目因为地价原因无法造体量较大的联排。即使天一城有这规划，但立面、户型传统保守，无法对意向客户产生冲击力。2、 定价情况楼盘名称市场价格（单单价：元/、总

17、价价：万元/套）山水湖滨8000200-2250万秀景花园8500-90000180-2210万水清木华5100-58000110-1147万吉祥国际花花园3800-4300090-1115万长安吉星家家园4200-54000110-1120万）（数据来源源：无锡房房地产网）山水湖滨及及秀景花园园为大型综综合型项目目，社区临临政府规划划的梁溪河河景观带，故故价格较高高。水清木木华、吉祥祥国际花园园、长安吉吉星家园作作为市郊项项目，总价价控制在1110万左左右。3、 产品特征及及去化情况况全市经济型型别墅楼盘名称开盘时间面积套数去化率去化套数山水湖滨2004.8.288270-229037471

18、7秀景花园2005.5.188210、33406285水清木华2005.5.155200、2250584526长安吉星家家园2005.4.188220、22603683吉祥国际花花园2004.11.88235、22709218.517（数据来源源：无锡房房地产网）各楼盘经济济型别墅一一般分为两两档，2110左右右和250左右右，其中刚刚刚推出的的秀景花园园别墅产品品还包括3340左左右的双拼拼。所有的的联排产品品都是3层层设计。从从各楼盘具具体的销售售情况来看看，面积在在250左左右的户型型去化较好好。如南长区的水清木木华内其客户户主要来自自周边乡镇镇，自5月份开盘盘以来销售售58套，其其中1

19、8套是面面积为24402550的户户型，占成成交总数的的69。总结：通过对无锡锡房地产市市场联排项目各各楼盘的调调研分析，我我们对本项项目的户型型规划得到到如下启示示： 惠山新城联联排别墅比比较稀缺。考考虑到惠山山新城当地地人的生活活习惯，偏偏向于大房房型。对于于有经济实实力的私营营业主，拥拥有自己的的别墅将会会是一种身身份的象征征。 现代风格的的联排。鉴鉴于明年下下半年天一一城将有联排排推出。据据内部人了了解，该楼楼盘的联排排风格比较较保守，立立面和规划划都比较陈陈旧（附户型图）。建建议联排整整体设计风风格以现代代简约为主主，强调现现代化智能能小区。由由于无锡尚尚无此类产产品建议打打造有现代

20、代冲击力的的联排示范区区。 市场去化比比较快的联联排别墅面面积由大都都在2500左右,但是联排排别墅大多是是市区南部部楼盘参考考性较小。鉴于目前市郊别墅总价都集中在110万左右，建议惠山项目应以180200户型作为市场主力。 四、 目前市场相相关竞争产产品去化分析及及供应量预预测目前市场相相关竞争产产品去化分分析理想城市普普通公寓房房面积套数配比成交均价去化去化率61-8005812%350034套59%81-10004610%354834套73%101-112021648%354041套19%121-113013430%377187套65%（数据来源源：无锡房房地产市场场网 截止止日期122

21、月20日日）面积套数配比成交均价去化去化率81-100015021%33391610%101-112010515%33181615%121-1140142%3339857%141-116031745%35444815%161-11808011%36111012%201以上上375%3958410%金都公寓房房（数据来源源：无锡房房地产市场场网 截止止日期122月20日日）总结： 从上面的两两个表中不不难发现11001144之之间是去化化最好的，其其中又是以以顺驰的11211130去去化最好。证明目前前该区域的的需求主要要以三房为为主。 据了解金都都141160中中又是以11411144去化化最

22、好，占占到14111600去化448套的880%。1144还还是个坎，许许多购房人人考虑到以以后的交易易成本，还还是会选者者144以下的产产品。 目前小两房房的设计也也受到市场场的推崇，圆了许多没有房人的梦。想圆住房梦的人还是很多，从上可以发现理想城市的小两房要比金都的好，这是因为理想城市距离市区较近，该房源的需求多是市区客。综上，可以以发现顺驰驰121130和金都11411144是是目前最好好卖的，总总价都控制制在4550万之之间，证明明惠山新城城地区对这这个总价区区间的敏感感都较弱，可可建议将复复地公园城城的公寓房房的主力总总价控制在在此区间。明年市场相相关竞争产产品供应量量预测产品类型预

23、计明年上市量体（万）隶属项目量体联排约0.155清水湾5.156.15556天一城叠加约0.5清水湾5.566.556天一城洋房510嘉洲洋房81535阳光城市花花园据了解顺驰驰理想城市市也有别墅墅规划，但但具体建设设要到20007-22008年年才能动工工建设。目目前具体体体量不详。从表中不难难看出，明明年主要的的产品竞争争来自天一一城，为了了更好的让让集团研究究竞争产品品，故后附附录竞争个个案天一城城明年下半半年即将推推出的联排排及双拼别别墅户型图图明年普通公公寓房预计计：预计明年上市量体（万）隶属项目总计约10理想城市115约7嘉洲洋房约10清水湾约20天一城约7金都约5凤翔馨城约26百

24、大春城约15嘉利国际城城（上海建建工）约15上海绿地由于今年全全年供应量量才4000余万，不不排除因为为明年市场场不好，以以上开发商商延时开工工，造成供供应量下降降。五、目标客客户的特征征分析和户户型规划具具体建议不同类型的的客源，其其消费习性性特征和购购买需求偏偏好都是不不同的。对对于本项目目目标客源源特征的分分析也是确确立此次本本项目户型型尺度的客客观依据所所在。根据销售以以来积累客客户的情况况及周边楼楼盘的客源源，考虑到到别墅的影影响范围更更大，6地块别墅墅产品目标标客户的特特征：鉴于6#地地块的别墅墅产品类型型主要分成成两个层面面： 第一层面：针对高档档别墅客户户群身家数数百万、可可承

25、担1550万以上上房价的老老板阶层； 第二层面：针对联排排别墅客户户群可承担担总价1000万以内内的较高收收入精英阶阶层。公务员 24自营类 20制造业 23 （数据来源源：销售现现场来人统统计，截止止12月111日） 从公园城迄迄今的来人人职业情况况可以看出出，我们的的客户基本本可以包括括以下三类类：1、周边乡乡镇及江阴阴南片各乡乡镇的各类类私营业主主，创业型型业主。在本地经商商，很有可可能是本案案的已购客客户，或已已购客户的的生意伙伴伴。本类客客户故土情情结强，具有一定的的经济实力力，有社会会关系上有有强烈的“圈子”特征。2、惠山新新城新迁入入产业的高高级管理人人员。此类客户思思想比较开开

26、明，接受受过良好的的教育，对对居家有一一定的见解解，向往闲闲适、现代代的品位，对对未来的收收入预期信信心十足，能能接受比较较大的贷款款压力。3、有隐性性收入的公公职人员。此类客户有有稳定的收收入来源，有有显示财力力的愿望，但但又忌惮声声势过大，比比较谨慎，因因此不可能能购买离工工作地点比比较远的高高端产品，因因为那需要要私车上下下班。此类类客户财力力比较充足足，资金又又没有投资资方向，往往往选择一一次性付款款。惠山区36市区308地块住住宅产品目目标客户的的特征从公园城迄迄今的来人人职业情况况可以定位位于以下几几类目标客客户：（数据来源源：销售现现场来人统统计，截止止12月111日）1、 当地

27、公职人人员，包括括公务员、教教师、事业业单位职工工；其年龄在226-300岁、有结结婚要求的的一部分。有一定的经济收入，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度，对小三房或大二房有强烈需求。2、 当地大型企企业中高级级管理人员员，垄断行行业从业人人员见过世面，对对生活有独独到的见解解，由于对对贷款方式式接受度高高，因此有有相当的购买买能力。这这些客层购购房多是为为自用型，需需求物业以以大三房为为主，体现现自己在公公司的地位位。3、 工作在惠山山新城，有有落户无锡锡愿望的外外来人口对商品房缺缺乏认识，只希望自己的住宅面积要求能够满足迁户政策而已。对总价比较关注。这部分客户对小两房比较青

28、睐，紧凑房型、总价低是迎合这部分人的主要卖点。4、 市中心客源源该部分客源源对商品房房有着清晰晰的认识，关关注品质和和产品特点点；同时财财力上准备备充足，具具备购房的的能力，多多为二次置置业。该部部分客源对对单价因素素考虑较多多。同时，该该部分客源源最容易受受到耳语效效应的影响响。六六 六六、规划总总规则A、6、88号地块在在项目开发发过程中的的价值分析析l 6地块作作为整个小小区的核心心地块，理理应建造可可能范围内内的最高端端产品。他他是能够提提升小区的的整体档次次，为小区区内其他区区域增加附附加值。如如果6号地地块能在明明年面世的的话，将填填补惠山新新城区域市市场在经济济型别墅上上的空白点

29、点，为复地地公园城项项目的整体体营销战略略赢得主动动。l 6#地块考考虑到小区区整体的美美感，建议议都做成联联排别墅，但但考虑到体体量过大，建建议6#地地块可分批、视市场销销售进度开开发，但示范区区一定要最最先完成给给客户以表表现力，并并提升复地地在无锡区区域的品牌牌影响。l 8地块由由于位于主主干道旁，将将和当前销销售的5号号地块一起起成为复地地公园城的的“脸面”，他的产产品外观特特色会影响响项目在区区域市场的的口碑。B、产品定定位建议通过以上对对无锡房地地产市场综综合分析和和总结，我我们对6、88地块户型型规划总原原则建议如如下：6#地块产产品的规划划和具体建建议：从全市的整整体来看224

30、02250的的城郊联排排别墅是去化最好好的别墅，但是天一城目前已经规划以230250的联排作为市场主力。考虑到天一城相关产品体量巨大，为了避免同区域同质产品恶性竞争，将6#地块的主力面积控制在170205，总价控制在90100万。鉴于市场对大面积的联排还是有一定的市场需求，建议搭配230250的联排，总价控制在115130万。8#地块产产品的规划划和具体建建议： 强调均好性性，避免为为突出某个个户型或某某个房间而而损害了其其他部分。例1.11期中的EE户型、22+1的设设计，但是是书房设计计的特别小小无法放下下一张床，实实用性降低低，造成市市场去化较较慢，建议议书房的设设计不能少少于3米。 根

31、据市场的的演变，提提高紧凑型型两、三房所占占比例。由由于该户型型的客户群群多为该地地区工业园园的企业员员工，这些些客户更强强调实用性性，对总价价的敏感度度较大，建建议产品适适当搭配小小两房和小小三房，小小两房面积积控制在880-900总价控控制在266-32万万，小三房面面积控制在在110-120总价控制制在36-43万。 对大三房在在政策范围围内尽量作作大，迎合合当地客户户的心理需需求。在11.1期的的销售中发发现大三房房的去化速速度是最快快的，可见见当地人由由于传统的的生活习惯惯，对大三三房的需求求也是最大大的，建议议在后期的的产品定位位以大三房房135-144为主力户户型。总价价控制在4

32、45-533万。 销售至今惠惠山新城区区域仍对高高层产品具具有抗性，建建议小高层层内以紧凑凑两、三房房为主力，多多层以大三三房为主打打。 把握花园洋洋房的利益益点退台，尽尽量对大面面积户型赋赋予此利益益点。鉴于于理想城市市花园洋房房顶层送大大阁楼去化化最好；可可预见明年的行行情并不是是很乐观，为为了在销售售中增加卖卖点、掌握握主动，在在产品中多多添加一些些附加值的的东西。C、 面积配比及及价格区间间建议 6地块房型面积比例价格区间联 排230-225030355115-1130万170-22056570090-1110万 8地块房型面积细分比例配比价格区间二房80 9022.54026-322

33、万100 110017.535-399万三房110 120022.55036-433万135 144427.545-533万复式160 2100101068-755万D、 建筑类型 为了6#地地块建成后后整体的美美观效果，建建议整个一一、二区以以3层的联联排别墅为为主，强调调层层露台台的观景休休闲功能。为给客户整体更直观的感觉，建议一区为具有现代冲击力的联排别墅示范区， 8地块11、2、113、144号楼作99-11层层小高层，户户型以800-1200的紧凑两两、三房为为主，顶层层为越层。33、4、111、122、7、88号楼作55层的多层层，1、22、3层为为面积在1135-1144的平平层

34、，第44、5层为为底层露台台顶层前后后露台的跃跃层。5、66、9、110号楼可可以品悦中心景景观绿地作作4层总高高的复式，第第3、4层层退台。1245679810111213143二区一区三区E、 产品细部建建议 6地块联排别墅一一层包括客客厅、厨房房、餐厅、卫卫生间、棋棋牌室；鉴鉴于天一城城的联排别别墅的面宽宽都在7米米以上，为为了在竞争争中不输人人后建议总总面宽不得得少于6米。二层包包括主卧、次次卧、书房房，两间卧卧室朝南；三层主卧卧、卫生间间。二、三三层都有露露台。转角角楼梯连接接。每户一车库库，为半地地下室式，层层高不高于于2.2mm。为与不确确定的市场场因素增加加卖点。 8地块对于4

35、层的的复式产品品，建议在在1、2层层作客厅挑挑高。 F、经典个个案参考 楼盘名称：天一城面积：1440.622，3/2/21. 东南阳台为为奇数层空空中花园，99.75；西南阳阳台为偶数数层空中花花园，177.94。休闲空空间比较大大，而且奇奇偶的设置置也保证了了采光。2. 客厅开间44.5m，主主卧室开间间3.9mm，次卧室室开间3.3m，开开间都比较较大。3. 将朝南的两两个卧室分分别放到客客厅的两侧侧，避免了了休息区出出现走廊，让让客户不会会产生面积积浪费的感感觉。 楼盘名称：名仕豪庭庭面积：1170，联联排别墅天窗1. 面宽6米，22层设计。为为地下室、车车库留出了了设计的余余地。2.

36、 地下室斜天天窗设计，消消除了客户户对地下室室阴暗潮湿湿的印象；由于地下下室的私密密性，也可可将其改为为棋牌室。3. 客厅挑高33.9米，餐餐厅挑高66米，餐厅厅上方设置置屋顶天窗窗，保证了了户型中间间段的采光光。4. 本户型中的的屋顶花园园对本案66地块的的目标客户户也有相当当大吸引力力。联排别别墅天窗的的设计如果果能运用到到6#地块块，将会使使复地在产产品上引领领无锡。 楼盘名称：万科朗润润园面积：135左右1、 作为花园洋洋房的二层层户型，在在露台旁作作了一个阳阳光室，进进一步扩充充了露台的的观赏功能能。实际上上销售过程程中，在本本案5地地块的销售售过程中就就相当多的的客户对FF户型的客

37、客厅能够最最大限度的的分享入户户花园景观观的设计比比较欣赏，但但是对入户户门设置于于阳台并不不能接受。万万科的这个个户型能很很好的弥补补这一缺陷陷。2、 错层设计是是惠山新城城各楼盘房房型设计上上的空白点点。从无锡锡以往的销销售情况来来看，错层层往往比平平层去化更更快。 楼盘名称：万科燕南南园面积：2007.388挑高客厅与与顶层“套间+大大露台”的设计如如果能在成成本控制较较好的情况况下组合在在一起，必必然成为惠惠山新城高高端产品的的亮点。 楼盘名称：南郊别墅墅下层单元面面积：2115 叠叠加别墅 上层单元面面积：2225 叠叠加别墅 户型紧凑实实用，底层层双车库设设计，充分分增加上、下下层

38、单元的的面宽，给给房型设计计足够的空空间，顶层层阔绰屋顶顶庭院在节节约成本的的同时增加加了房屋的的卖点。七、销售现现场包装建建议售楼处是销销售活动的的重要现场场，根据本本方案在前前面策略部部分所设定定的方案：从软硬两两方面重点点建设售楼楼处；因此此，建议采采取以下方方案对销售售现场进行行包装。1、售楼处处布置主格调：以本案主主题“现代、简简约”的格调为为主方向功能分布布：接待区：接接待台、销销控台模型区：总总体模型、单单体模型洽谈区：若若干组谈判判台椅主要建材材和设备展展示外墙砖/外外墙材料、门门窗、台阶阶面用料、屋屋顶瓦材、污污废水管材材声光效果果演示：广广告片、背背景音乐、家家庭智能化化系

39、统演示示灯光设计计与布置：环境照明明、背景灯灯、吊灯、地地灯、注意意灯光的布布局和亮度度、灯具的的造型等2、示范景景观嘉洲洋房以以独有的建建筑风格入入市，但又又怕客户无无法感受到到产品独特特性，特建造了独独具风格的的样板段，在在客户群中中产生了向向往加洲生生活轰动效效应。对于别墅来来说，由于于这些购买买别墅项目目的客层，总总价并不是是购买的主主要抗性，别墅现场的表现力、震感力、冲击力，才是购买别墅产品的主要动力。鉴于当地客客户普遍对对“现代、简简约”风格的建建筑形态没没有具体的的感受，建建议在6号号地块1区区建造样板板段，并至至少包含11幢以上的的精装修实实品屋，增增加现场销销售的冲击击力。建

40、议6地地块样板段段内设置不不少于5000平方米米的景观，要要含有一定定坡度变化化的大面积积植被草坪坪，各种类类型的树木木，要注意意树型、色色彩、开放放季节的搭搭配。并且且与建筑整整体风格和和示范单位位相协调。同同时要有水水池、喷泉泉或其他水水景。3、销售动动线建议示范区篮球景观 在示范区开开放前完成篮球场场等运动景景观,前往示范范区的路线线必须经过过篮球场，以以提高品质质感，。为避免进入入示范区时时建筑工地地对销售的的影响，提提高公司的的整体形象象，在经过过篮球景观观带后建造造一个看房房通道，两两边种上当当季鲜花，通通道的背景景墙上做一一些公司荣荣誉榜。附录：竞争争个案天一一城明年下下半年即将

41、将推出的联联排及双拼拼别墅户型型图及分析析天一城的所所有房型的的面积都集集中在23352550之间间。与复地地公园城竞竞争最激烈烈的联排面面积全部集集中在2440左右，也也迎合了上上面所说的的无锡地区区对联排的的需求主要要集中在2250的的说法。2240左左右联排的面宽都都在7.22米以上、最最高达到77.8米-大气磅礴礴，楼梯也也主要采用用转角梯符符合人性化化设计。CC2户型以以挑空客厅厅、顶层大大露台作为为卖点；C3户型的的二楼的南南北大露台台、大浴室室最为吸引引人。联排排的给人总总的感觉大大气凌然、华华而务实，这这也是无锡锡人的性格格所在。联排C1户户型2411.8第第一层：联排C1户户型2411.8第第二层