策源-无锡6_8_地块产品定位报告终稿-43DOC6382.docx

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1、6#、8#地块产产品定位位报告无锡策源市场研研究部2005年年12月月目录一、地块基基本资料料二、无锡住住宅宏观观市场分分析A、20005年供供需情况况 1、全全市住宅宅供需分分析 055年1月月111月与220044年无锡锡市市区区住宅市市场比较较分析 055年1月月111月无锡锡市市区区住宅市市场量价价走势分分析 2、惠惠山新城城现状三、无锡中中低密度度住宅市市场分析析无锡市中低低密度住住宅市场场情况综综述A、 无锡市多层层（洋房房、叠加加）住宅宅市场分分析1、无锡洋洋房、叠叠加产品品分布 2、定定价情况况 3、产产品特征征及去化化情况总结B、无锡市市联排别别墅市场场分析1、联排别别墅产品

2、品分布2、定价情情况3、产品特特征及去去化情况况总结四、目前市市场相关关竞争产产品去化化分析及及供应量量预测目前市场相相关竞争争产品去去化分析析明年市场相相关竞争争产品供供应量预预测五、目标客客户的特特征分析析和户型型规划具具体建议议六、规划总总规则A、6、88号地块块在项目目开发过过程中的的价值分分析B、产品定定位建议议1、建筑类类型2、面积配配比3、价格区区间C、面积配配比及价价格区间间建议D、建筑类类型E、产品细细部建议议F、经典个个案参考考七、销售现现场包装装建议1、售楼处处布置2、示范景景观3、销售动动线建议议附录：竞争争个案天天一城明明年下半半年即将将推出的的联排及及双拼别别墅户型

3、型图及分分析一、 地块的基本本资料8#6#6#地块1、 位置：6#地块位位于本案案的中部部。2、 环境：该地地块东边边为一期期的小高高层区域域，北依依3000长的米天天然河道道，西边边是多层层和小高高层混合合的7#地块，南南边是优优化的多多层项目目为主的的8#地块块。该地地块两个个入口位位于小区区南面，该该地块居居中背河河，2.1期内内部还规规化有水水系景观观，环境境优越。3、 规划建筑面面积：4400778 4、 规划停车位位：1882个8地块1、 位置：位于于项目南南侧正中中。2、 环境：南临临政和大大道，东东侧是以以篮球为为主题休休闲娱乐乐用地，西西侧原为规划划中的休休闲餐饮饮广场（目目

4、前未定定），地地块的北北侧为规规划中的的别墅用用地。3、 规划建筑面面积：55286604、 规划停车位位：3669个二、 无锡住宅宏宏观市场场分析1、 全市住宅供供需分析析05年1月月111月与220044年无锡锡市市区区住宅市市场比较较分析（数据来源源：锡房指指数报告告）2005年年1至111月无无锡全市市市区累计计新增住住宅供应应量3772.669万，累计计成交量量1877.2445万，1至至11月月全市供需需比例为为2：11，目前全市市住宅市市场销售售形势相相当严峻峻。回顾20004年年无锡全全市市区区累计新新增住宅宅供应量量3644.37万，累计计成交量量3100.71万，供销销比仅

5、为为1.17：1。今年1111月与与去年全全年相比比，供应应量相当当，而成成交量今今年仅为为去年的的60%，这主主要是因因为20005年年上半年年，国家家对房地地产二级级市场进进行调整整。从3月月16号号中国人人民银行行调整商商业银行行住房信信贷政策策，取消消住房贷贷款优惠惠利率开开始到国国八条等等一系列列对房地地产市场场调整措措施发布布。上半半年房产产政策的的集中发发布，市市场出现现明显变变化，主主要表现现在供求求比例出出现转变变，供大大于求；投资型型客源淡淡出住宅宅市场；理性化化自住购购房成为为市场主主导，整整体市场场消化速速度放慢慢。05年1月月111月无锡锡市市区区住宅市市场量价价走势

6、分分析 （数数据来源源：无锡锡房地产产网）纵观1111月的的11月月份无锡锡市市区区住宅市市场量价价走势，只只有4月和和6月求求大于供供。11月月房展会会期间原原本难得得的房产产促销铺铺天盖地地，而成成交量只只随供应应量的大大幅增加加呈现小小幅上涨涨的走势势，预计计12月月还将有相相当于111月的的住宅供供应量供供应市场场。由于无无锡和上上海的距距离比较较近，目目前上海海房地产产的负面面影响正正悄悄的的改变无无锡准备备购房者者的市场场预期，持持币待购购将成为为相当长长一段时时间内的的市场主主旋律，房产的颓势状态很有可能到明年上半年都无法改变。n 综上，随着着宏观调调控力度度的加大大，近期期无锡

7、房房地产市市场出现现了一定定的波动动，市场场心理预预期下降降，观望望气氛浓浓烈，成成交量大大幅下滑滑，市场场进入优优胜劣汰汰的调整整阶段。2、 惠山新城现现状惠山新城承承担着新新一届政政府的太太多期望望，但是是由于规规划建设设时间尚尚短、大大规模的的工业基基础还很很薄弱、一一些招商商引资的的优惠政政策还不不如无锡锡其它几几个老的的开发区区，为了筹筹集大量量的基建建资金，导致目目前以房房地产先先入的状状况。房房地产本本身就是是服务性性行业，在房产比较繁荣的区域必须有很强产业基础，而这一点正是现在的惠山新城所没有的。加上原本市区对北区的抗性（如图），导致现在惠山新城所有项目销售都步履维艰。 （数据

8、据来源：锡房指指数报告告） 三、 无锡中低密密度住宅宅市场分分析无锡市中低低密度住住宅市场场情况综综述随着无锡房房地产市市场的发发展，人人多地少少的矛盾盾逐渐显显露，中中低密度度住宅越越来越稀稀缺，逐逐渐成为为市场的的焦点。但但是大部部分中低低密度住住宅项目目基本都都面临着着同质化化严重，生生活配套套差的问问题。可可以看出出，整体体上无锡锡中低密密度住宅宅市场仍仍处于起起步阶段段，产品品类型等等方面具具有较大大的市场场机会。A、 无锡市多层层（洋房房、叠加加）住宅宅市场分分析1、 无锡洋房、叠叠加产品品分布区域个案分布图-顺驰理想城市（洋房）_长安吉星(叠加)-阳光城市花园（洋房）_金色江南（

9、叠加）新梁溪人家（叠加）-山水湖滨（叠加）万科魅力之城（洋房）-竞争楼盘叠加洋房项目在售叠加洋房项目预告洋房项目预计洋房项目嘉洲洋房-从上图来看看，无锡锡的叠加加主要分分布在滨滨湖区，离离太湖自自然景观观资源比比较近，到到市区也也比较便便捷。这这些楼盘盘的叠加加产品都都是在二二期、三三期才推推出，周周边的生生活配套套经过一一两年的的培育已已经初具具规模。作为别墅与多层之间的过渡产品，其目标客户会更多的考虑后期生活成本。现在已经进进入销售售阶段的的花园洋洋房产品品都在惠惠山新城城。目前前市面上上的洋房房都在惠惠山新城城板块，顺顺驰理想城城市和嘉洲洋房相继继推出了了自己的的洋房产产品。主主要是因因

10、为他们们预计到到惠山新新城将面面临前所所未有的的竞争，为为其产品品找一些些不同于于别的普普通楼盘盘的卖点点，因此此，产品品也比较较新。创创新已经经成为惠惠山新城城的各项项目产品品共性。2、 定价情况楼盘名称市场价格（单单价：元元/、总总价：万万元/套套）洋房叠加顺驰天鹅湖湖4500-51000/72-900万/顺驰理想城城市3900-4500/55-800万（面面积较大大）/嘉洲洋房3900-4600/50-655万/新梁溪人家家/7000-80000/100-1160万万金色江南/6400-70000/111-1165万万山水湖滨/7000-80000/180-2240万万（数据来源源：无锡

11、锡房地产产网）顺驰天鹅湖湖以及嘉洲洋房还未未正式开开始销售售，这里里的价格格为根据据报价的的推算。从各个楼盘的定价情况来看，放映出市场的以下几个特征：l 市郊洋房的的普遍定价价都在44000043000元/，总总价范围围应该在在50700万范围围以内。l 而叠加目前前都集中中在南面面的滨湖湖区域，目目前惠山山区域还还是空白白点。3、 产品特征及及去化情情况楼层面积房型套数配比均价去化去化率一楼155四房两厅4425%4300均均价8套18%二楼140三房两厅4425%3900均均价11套25%三楼133三房两厅4425%4150均均价19套43%四、五楼184五房两厅4425%4400均均价2

12、3套52%l 无锡已经开开始销售售的花园园洋房只只有顺驰驰理想城城市，以以下是其其销售情情况：（数据来源源：无锡锡房地产产网，截截止日期期05.12.14）顶层的跃层层去化情情况最好好，其次次是三楼楼单套面面积相对对最小的的户型，一一楼去化化情况最最差。一一楼的面面积较大大，价格格也并不不按照一一般多层层公寓的的定价规规则将底底层定比比较低的的价格，再再加上一一楼的潮潮湿、采采光等抗抗性，销销售情况况自然不不好。据据了解，之之所以大大胆的将将一楼的的价格定定得比较较高，和和它认为为底层花花园对客客户吸引引力比较较大有关关。然而而，事实实证明，惠山新城购买总价达到5580万元产品的客群，对底层花

13、园的倾向性并不如想象中那么大。l 叠加的产品品特征及及去化情情况：楼盘名称开盘时间楼层面积套数配比去化去化率山水湖滨2004.8.228一、二楼2652240535022套41三、四楼535017套32秀景花园2005.5.118一、二楼19022504843.514套29三、四楼4843.515套31五、六楼12115套41新梁溪人家家2005.1.77一、二楼180-223542507套17三、四楼425014套33（数据来源源：无锡锡房地产产网）叠加产品中中，以总总高4层层的产品品居多，66层的由由于品质质不高已已经不多多。一、二二楼与三三、四楼楼的去化化率基本本相同。产产品面积积上主要

14、要集中在在1900-2335和2240-2500。山水水湖滨由由于有临临湖资源源，因此此售价比比较高。而而秀景花花园和新新梁溪人人家作为为综合性性项目，叠叠加只是是整个小小区中的的一部分分，分别别占3和5左右。总结：通过对无锡锡房地产产市场洋洋房、叠叠加项目目各楼盘盘的调研研分析，我我们对本本项目的的户型规规划得到到如下启启示： 洋房和叠加加只是别别墅与多多层之间间的过渡渡产品。购购买叠加加和大面面积洋房房的客户户都是具具有购买买经济别别墅产品品的潜力力，当他他们在下下定决心心购买叠叠加和洋洋房产品品时大多多会因为为资金问问题，摒摒弃别墅墅产品。也就是说购买洋房和叠加的客户是传统“28”效应的

15、中间人群，这部分人群不能成为市场主力。目前惠山新城已经有两个洋房项目，对于复地公园城这样的大盘不能拿出也不应该拿出很大的区域单独做洋房或叠加。 创新已经成成为惠山山新城各各个项目目的产品品共性。从从目前不不难看出出惠山新新城从独独栋别墅墅到洋房房、高层层，产品品线最为为丰富。如如果产品品上没有有创新，很很难在目前艰艰难的市市场上打打开局面面。因此此建议产产品在鉴鉴于洋房房和叠加加特点的的同时多多一些新新的概念念在里面面，挖掘掘出新的的卖点。 洋房顶层的的跃层去化化情况最最好，附附加值是是驱动这这个结果果的最大大动力，因此建议公寓楼多增加具有附加值的卖点，比如露台、大阳台等；顶层最好定位成复式、

16、南北有露台或送阁楼。 惠山新城购购买总价价达到555880万元元产品的的客群，对底层层花园的的倾向性性并不如如想象中中那么大大。如果果拿一个个区域做做洋房，一一楼面积积将不可可避免的的突破1144；再加加上无锡锡地区传传统意义义上一楼楼潮湿、采采光不好好的市场场抗性，洋洋房的一一楼将会会继理想想城市一一样成为为去化的的难点。建议多多层一楼楼抬高，面面积控制制在1444以以内。 B、 无锡市联排排别墅市市场分析析1、 联排别墅产产品分布布无锡主要联排别墅分布圈-长安吉星金色江南-山水胡滨水清木华-吉祥国际花园在售联排项目经济型别墅墅主要分分布在城城区及城城郊的一一些综合合型项目目中，以以“公寓别

17、墅”的社区区形式出出现。目目前，混混合型的的社区开开发模式式在城郊郊地区增增长迅速速，主要要面对当当地区域域市场的的高端客客群，由由于受区区位偏远远、交通通条件不不佳、产产品品质质低劣等等因素限限制，对对市区客客的吸引引力较弱弱。目前前惠山新新城联排排别墅还还比较稀稀缺，许许多竞争争项目因因为地价价原因无无法造体体量较大大的联排排。即使使天一城城有这规规划，但但立面、户户型传统统保守，无无法对意意向客户户产生冲冲击力。2、 定价情况楼盘名称市场价格（单单价：元元/、总总价：万万元/套套）山水湖滨8000200-2250万万秀景花园8500-90000180-2210万万水清木华5100-580

18、00110-1147万万吉祥国际花花园3800-4300090-1115万长安吉星家家园4200-54000110-1120万万）（数据来源源：无锡锡房地产产网）山水湖滨及及秀景花花园为大大型综合合型项目目，社区区临政府府规划的的梁溪河河景观带带，故价价格较高高。水清清木华、吉祥国际花园、长安吉星家园作为市郊项目，总价控制在110万左右。3、 产品特征及及去化情情况全市经济型型别墅楼盘名称开盘时间面积套数去化率去化套数山水湖滨2004.8.228270-2290374717秀景花园2005.5.118210、33406285水清木华2005.5.115200、2250584526长安吉星家家园

19、2005.4.118220、22603683吉祥国际花花园2004.11.8235、22709218.517（数据来源源：无锡锡房地产产网）各楼盘经济济型别墅墅一般分分为两档档，2110左左右和2250左左右，其其中刚刚刚推出的的秀景花花园别墅墅产品还还包括3340左右的的双拼。所所有的联联排产品品都是33层设计计。从各各楼盘具具体的销销售情况况来看，面积在250左右的户型去化较好。如南长区的水清木华内其客户主要来自周边乡镇，自5月份开盘以来销售58套，其中18套是面积为240250的户型，占成交总数的69。总结：通过对无锡锡房地产产市场联联排项目目各楼盘盘的调研研分析，我我们对本本项目的的户

20、型规规划得到到如下启启示： 惠山新城联联排别墅墅比较稀稀缺。考考虑到惠惠山新城城当地人人的生活活习惯，偏偏向于大大房型。对对于有经经济实力力的私营营业主，拥拥有自己己的别墅墅将会是是一种身身份的象象征。 现代风格的的联排。鉴鉴于明年年下半年年天一城城将有联联排推出出。据内内部人了了解，该该楼盘的的联排风风格比较较保守，立立面和规规划都比比较陈旧旧（附户型图图）。建建议联排排整体设设计风格格以现代代简约为为主，强强调现代代化智能能小区。由由于无锡锡尚无此此类产品品建议打打造有现现代冲击击力的联联排示范范区。 市场去化比比较快的的联排别别墅面积积由大都都在2550左左右,但是联联排别墅墅大多是是市

21、区南南部楼盘盘参考性性较小。鉴于目前市郊别墅总价都集中在110万左右，建议惠山项目应以180200户型作为市场主力。 四、 目前市场相相关竞争争产品去去化分析析及供应应量预测测目前市场相相关竞争争产品去去化分析析理想城市普普通公寓寓房面积套数配比成交均价去化去化率61-8005812%350034套59%81-10004610%354834套73%101-112021648%354041套19%121-113013430%377187套65%（数据来源源：无锡锡房地产产市场网网 截止止日期112月220日）面积套数配比成交均价去化去化率81-100015021%33391610%101-112

22、010515%33181615%121-1140142%3339857%141-116031745%35444815%161-11808011%36111012%201以上上375%3958410%金都公寓房房（数据来源源：无锡锡房地产产市场网网 截止止日期112月220日）总结： 从上面的两两个表中中不难发发现10001144之间是是去化最最好的，其其中又是是以顺驰驰的12211130去化最最好。证明目目前该区区域的需需求主要要以三房房为主。 据了解金都都14111660中又又是以11411444去化最最好，占占到14411160去化448套的的80%。1444还还是个坎坎，许多多购房人人考

23、虑到到以后的的交易成成本，还还是会选选者1444以以下的产产品。 目前小两房房的设计计也受到到市场的的推崇，圆了许多没有房人的梦。想圆住房梦的人还是很多，从上可以发现理想城市的小两房要比金都的好，这是因为理想城市距离市区较近，该房源的需求多是市区客。综上，可以以发现顺顺驰12211130和金都都14111444是是目前最最好卖的的，总价价都控制制在455500万之间间，证明明惠山新新城地区区对这个个总价区区间的敏敏感都较较弱，可可建议将将复地公公园城的的公寓房房的主力力总价控控制在此此区间。明年市场相相关竞争争产品供供应量预预测产品类型预计明年上市量体（万）隶属项目量体联排约0.155清水湾5

24、.156.11556天一城叠加约0.5清水湾5.566.556天一城洋房510嘉洲洋房81535阳光城市花花园据了解顺驰驰理想城城市也有有别墅规规划，但但具体建建设要到到20007-220088年才能能动工建建设。目目前具体体体量不不详。从表中不难难看出，明明年主要要的产品品竞争来来自天一一城，为为了更好好的让集集团研究究竞争产产品，故故后附录录竞争个个案天一一城明年年下半年年即将推推出的联联排及双双拼别墅墅户型图图明年普通公公寓房预预计：预计明年上市量体（万）隶属项目总计约10理想城市115约7嘉洲洋房约10清水湾约20天一城约7金都约5凤翔馨城约26百大春城约15嘉利国际城城（上海海建工）

25、约15上海绿地由于今年全全年供应应量才4400余余万，不不排除因因为明年年市场不不好，以以上开发发商延时时开工，造造成供应应量下降降。五、目标客客户的特特征分析析和户型型规划具具体建议议不同类型的的客源，其其消费习习性特征征和购买买需求偏偏好都是是不同的的。对于于本项目目目标客客源特征征的分析析也是确确立此次次本项目目户型尺尺度的客客观依据据所在。根据销售以以来积累累客户的的情况及及周边楼楼盘的客客源，考考虑到别别墅的影影响范围围更大，6地块别墅产品目标客户的特征：鉴于6#地地块的别别墅产品品类型主主要分成成两个层层面： 第一层面：针对高高档别墅墅客户群群身家家数百万万、可承承担1550万以以

26、上房价价的老板板阶层； 第二层面：针对联联排别墅墅客户群群可承承担总价价1000万以内内的较高高收入精精英阶层层。公务员 24自营类 20制造业 23 （数据来源源：销售售现场来来人统计计，截止止12月月11日日） 从公园城迄迄今的来来人职业业情况可可以看出出，我们们的客户户基本可可以包括括以下三三类：1、周边乡乡镇及江江阴南片片各乡镇镇的各类类私营业业主，创创业型业业主。在本地经商商，很有有可能是是本案的的已购客客户，或或已购客客户的生生意伙伴伴。本类类客户故故土情结结强，具有一定的的经济实实力，有有社会关关系上有有强烈的的“圈子”特征。2、惠山新新城新迁迁入产业业的高级级管理人人员。此类客

27、户思思想比较较开明，接接受过良良好的教教育，对对居家有有一定的的见解，向向往闲适适、现代代的品位位，对未未来的收收入预期期信心十十足，能能接受比比较大的的贷款压压力。3、有隐性性收入的的公职人人员。此类客户有有稳定的的收入来来源，有有显示财财力的愿愿望，但但又忌惮惮声势过过大，比比较谨慎慎，因此此不可能能购买离离工作地地点比较较远的高高端产品品，因为为那需要要私车上上下班。此此类客户户财力比比较充足足，资金金又没有有投资方方向，往往往选择择一次性性付款。惠山区36市区308地块住住宅产品品目标客客户的特特征从公园城迄迄今的来来人职业业情况可可以定位位于以下下几类目目标客户户：（数据来源源：销售

28、售现场来来人统计计，截止止12月月11日日）1、 当地公职人人员，包包括公务务员、教教师、事事业单位位职工；其年龄在226-330岁、有有结婚要要求的一一部分。有一定的经济收入，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度，对小三房或大二房有强烈需求。2、 当地大型企企业中高高级管理理人员，垄垄断行业业从业人人员见过世面，对对生活有有独到的的见解，由由于对贷贷款方式式接受度度高，因因此有相相当的购购买能力力。这些些客层购购房多是是为自用用型，需需求物业业以大三三房为主主，体现现自己在在公司的的地位。3、 工作在惠山山新城，有有落户无无锡愿望望的外来来人口对商品房缺缺乏认识识，只希望自自己

29、的住住宅面积积要求能能够满足足迁户政政策而已已。对总总价比较较关注。这部分客户对小两房比较青睐，紧凑房型、总价低是迎合这部分人的主要卖点。4、 市中心客源源该部分客源源对商品品房有着着清晰的的认识，关关注品质质和产品品特点；同时财财力上准准备充足足，具备备购房的的能力，多多为二次次置业。该该部分客客源对单单价因素素考虑较较多。同同时，该该部分客客源最容容易受到到耳语效效应的影影响。六六 六六、规划划总规则则A、6、88号地块块在项目目开发过过程中的的价值分分析l 6地块作作为整个个小区的的核心地地块，理理应建造造可能范范围内的的最高端端产品。他他是能够够提升小小区的整整体档次次，为小小区内其其

30、他区域域增加附附加值。如如果6号号地块能能在明年年面世的的话，将将填补惠惠山新城城区域市市场在经经济型别别墅上的的空白点点，为复复地公园园城项目目的整体体营销战战略赢得得主动。l 6#地块考考虑到小小区整体体的美感感，建议议都做成成联排别别墅，但但考虑到到体量过过大，建建议6#地块可可分批、视市场场销售进进度开发发，但示范范区一定定要最先先完成给给客户以以表现力力，并提提升复地地在无锡锡区域的的品牌影影响。l 8地块由由于位于于主干道道旁，将将和当前前销售的的5号地地块一起起成为复复地公园园城的“脸面”，他的的产品外外观特色色会影响响项目在在区域市市场的口口碑。B、产品定定位建议议通过以上对对

31、无锡房房地产市市场综合合分析和和总结，我我们对66、8地地块户型型规划总总原则建建议如下下：6#地块产产品的规规划和具具体建议议：从全市的整整体来看看24002550的的城郊联联排别墅墅是去化最最好的别别墅，但但是天一一城目前前已经规规划以23002550的联排排作为市市场主力力。考虑到到天一城城相关产产品体量量巨大，为了避免同区域同质产品恶性竞争，将6#地块的主力面积控制在170205，总价控制在90100万。鉴于市场对大面积的联排还是有一定的市场需求，建议搭配230250的联排，总价控制在115130万。8#地块产产品的规规划和具具体建议议： 强调均好性性，避免免为突出出某个户户型或某某个

32、房间间而损害害了其他他部分。例1.1期中中的E户户型、22+1的的设计，但但是书房房设计的的特别小小无法放放下一张张床，实实用性降降低，造造成市场场去化较较慢，建建议书房房的设计计不能少少于3米米。 根据市场的的演变，提提高紧凑凑型两、三三房所占占比例。由于该户型的客户群多为该地区工业园的企业员工，这些客户更强调实用性，对总价的敏感度较大，建议产品适当搭配小两房和小三房，小两房面积控制在80-90总价控制在26-32万，小三房面积控制在110-120总价控制在36-43万。 对大三房在在政策范范围内尽尽量作大大，迎合合当地客客户的心心理需求求。在11.1期期的销售售中发现现大三房房的去化化速度

33、是是最快的的，可见见当地人人由于传传统的生生活习惯惯，对大大三房的的需求也也是最大大的，建建议在后后期的产产品定位位以大三三房1335-1144为主力力户型。总总价控制制在455-533万。 销售至今惠惠山新城城区域仍仍对高层层产品具具有抗性性，建议议小高层层内以紧紧凑两、三三房为主主力，多多层以大大三房为为主打。 把握花园洋洋房的利利益点退台台，尽量量对大面面积户型型赋予此此利益点点。鉴于于理想城城市花园园洋房顶顶层送大大阁楼去去化最好好；可预预见明年的的行情并并不是很很乐观，为为了在销销售中增增加卖点点、掌握握主动，在在产品中中多添加加一些附附加值的的东西。C、 面积配比及及价格区区间建议

34、议 6地块房型面积比例价格区间联 排230-225030355115-1130万万170-22056570090-1110万 8地块房型面积细分比例配比价格区间二房80 9022.54026-322万100 111017.535-399万三房110 122022.55036-433万135 144427.545-533万复式160 2110101068-755万D、 建筑类型 为了6#地地块建成成后整体体的美观观效果，建建议整个个一、二二区以33层的联联排别墅墅为主，强强调层层层露台的观观景休闲闲功能。为给客户整体更直观的感觉，建议一区为具有现代冲击力的联排别墅示范区， 8地块11、2、113

35、、114号楼楼作9-11层层小高层层，户型型以800-1220的紧紧凑两、三三房为主主，顶层层为越层层。3、44、111、122、7、88号楼作作5层的的多层，11、2、33层为面面积在1135-1444的平层层，第44、5层层为底层层露台顶顶层前后后露台的的跃层。55、6、99、100号楼可可以品悦悦中心景景观绿地地作4层层总高的的复式，第第3、44层退台台。1245679810111213143二区一区三区E、 产品细部建建议 6地块联排别墅一一层包括括客厅、厨厨房、餐餐厅、卫卫生间、棋棋牌室；鉴于天天一城的的联排别别墅的面面宽都在在7米以上上，为了了在竞争争中不输输人后建建议总面面宽不得

36、得少于6米。二层层包括主主卧、次次卧、书书房，两两间卧室室朝南；三层主主卧、卫卫生间。二二、三层层都有露露台。转转角楼梯梯连接。每户一车库库，为半半地下室室式，层层高不高高于2.2m。为与不不确定的的市场因因素增加加卖点。 8地块对于4层的的复式产产品，建建议在11、2层层作客厅厅挑高。 F、经典个个案参考考 楼盘名称：天一城城面积：1440.662，3/2/21. 东南阳台为为奇数层层空中花花园，99.755；西西南阳台台为偶数数层空中中花园，117.994。休休闲空间间比较大大，而且且奇偶的的设置也也保证了了采光。2. 客厅开间44.5mm，主卧卧室开间间3.99m，次次卧室开开间3.3m

37、，开开间都比比较大。3. 将朝南的两两个卧室室分别放放到客厅厅的两侧侧，避免免了休息息区出现现走廊，让让客户不不会产生生面积浪浪费的感感觉。 楼盘名称：名仕豪豪庭面积积：1770，联联排别墅墅天窗1. 面宽6米，22层设计计。为地地下室、车车库留出出了设计计的余地地。2. 地下室斜天天窗设计计，消除除了客户户对地下下室阴暗暗潮湿的的印象；由于地地下室的的私密性性，也可可将其改改为棋牌牌室。3. 客厅挑高33.9米米，餐厅厅挑高66米，餐餐厅上方方设置屋屋顶天窗窗，保证证了户型型中间段段的采光光。4. 本户型中的的屋顶花花园对本本案6地块的的目标客客户也有有相当大大吸引力力。联排排别墅天天窗的设

38、设计如果果能运用用到6#地块，将将会使复复地在产产品上引引领无锡锡。 楼盘名称：万科朗朗润园面面积：1135左右1、 作为花园洋洋房的二二层户型型，在露露台旁作作了一个个阳光室室，进一一步扩充充了露台台的观赏赏功能。实实际上销销售过程程中，在在本案55地块块的销售售过程中中就相当当多的客客户对FF户型的的客厅能能够最大大限度的的分享入入户花园园景观的的设计比比较欣赏赏，但是是对入户户门设置置于阳台台并不能能接受。万万科的这这个户型型能很好好的弥补补这一缺缺陷。2、 错层设计是是惠山新新城各楼楼盘房型型设计上上的空白白点。从从无锡以以往的销销售情况况来看，错错层往往往比平层层去化更更快。 楼盘名

39、称：万科燕燕南园面积：2007.338挑高客厅与与顶层“套间+大露台台”的设计计如果能能在成本本控制较较好的情情况下组组合在一一起，必必然成为为惠山新新城高端端产品的的亮点。 楼盘名称：南郊别别墅下层单元面面积：2215 叠加加别墅 上层单元面面积：2225 叠加加别墅 户型紧凑实实用，底底层双车车库设计计，充分分增加上上、下层层单元的的面宽，给给房型设设计足够够的空间间，顶层层阔绰屋屋顶庭院院在节约约成本的的同时增增加了房房屋的卖卖点。七、销售现现场包装装建议售楼处是销销售活动动的重要要现场，根根据本方方案在前前面策略略部分所所设定的的方案：从软硬硬两方面面重点建建设售楼楼处；因因此，建建议

40、采取取以下方方案对销销售现场场进行包包装。1、售楼处处布置主格调：以本案案主题“现代、简简约”的格调调为主方方向功能分布布：接待区：接接待台、销销控台模型区：总总体模型型、单体体模型洽谈区：若若干组谈谈判台椅椅主要建材材和设备备展示外墙砖/外外墙材料料、门窗窗、台阶阶面用料料、屋顶顶瓦材、污污废水管管材声光效果果演示：广告片片、背景景音乐、家家庭智能能化系统统演示灯光设计计与布置置：环境境照明、背背景灯、吊吊灯、地地灯、注注意灯光光的布局局和亮度度、灯具具的造型型等2、示范景景观嘉洲洋房以以独有的的建筑风风格入市市，但又又怕客户户无法感感受到产产品独特特性，特特建造了了独具风风格的样样板段，在

41、在客户群群中产生生了向往往加洲生生活轰动动效应。对于别墅来来说，由由于这些些购买别别墅项目目的客层层，总价价并不是是购买的的主要抗抗性，别别墅现场场的表现现力、震震感力、冲冲击力，才才是购买买别墅产产品的主主要动力力。鉴于当地客客户普遍遍对“现代、简简约”风格的的建筑形形态没有有具体的的感受，建建议在66号地块块1区建建造样板板段，并并至少包包含1幢幢以上的的精装修修实品屋屋，增加加现场销销售的冲冲击力。建议6地地块样板板段内设设置不少少于5000平方方米的景景观，要要含有一一定坡度度变化的的大面积积植被草草坪，各各种类型型的树木木，要注注意树型型、色彩彩、开放放季节的的搭配。并并且与建建筑整体体风格和和示范单单位相协协调。同同时要有有水池、喷喷泉或其其他水景景。3、销售动动线建议议示范区篮球景观 在示范区开开放前完成篮球球场等运运动景观观,前往示示范区的的路线必必