湖南张家界国际养老度假村项目可行性计划书(可编辑)12255.docx

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1、湖南张家界国际养老度假村项目可行性计划书目 录录前言第一章章 概概论第二章章 养老产业业现状与发发展一、世世界养老产产业的现状状与发展二二、中国养养老产业的的现状与发发展三、居居家养老社社会化的意意义与发展展趋势1、什什么是居家家养老社会会化？2、居居家养老社社会化与房房地产开发发的关系33、居家养养老社会化化的发展趋趋势4、国国际养老园园与居家养养老社会化化第三章 项项目背景和和特点一、公公共关系、土土地资源与与体制优势势1、公共共关系2、土土地资源33、体制优优势二、独独特的自然然资源与地地理位置11、得天独独厚的养老老胜地2、国国际养老园园的定址环环境三、项项目的特点点1、起点点高、规模

2、模大2、功功能齐全，相相互依托，相相互支撑33、完善的的获利模式式与长期稳稳定的获利利来源4、自自成景观，形形成了具有有独特魅力力的旅游资资源5、特特有的人文文价值与人人文吸引力力第四章 项项目的建设设内容一、项项目的规划划与设计二二、项目的的分区与关关系三、项项目建设内内容一览表表1、国际际养老园项项目建设内内容总表22、世界民民居文化村村项目建设设明细表33、国际老老年人休养养中心项目目建设明细细表4、文文化长廊项项目建设明明细表5、户户外运动基基地建设明明细表6、辅助功功能项目建建设明细表表四、项目目建设一期期说明第五五章 项目的的技术与保保障体系一一、小区智智能化1、IIC卡管理理制度

3、2、全全区监控系系统3、公公共设施的的智能管理理二、医疗疗社区化11、社区医医疗登记制制度2、定定期常规身身体检查制制度三、服服务家庭化化1、个性性化家政服服务2、服服务人员的的专业化四四、保障系系统化1、医医疗保障系系统化2、安安全保障系系统化第六六章 管理与与经营一、管管理结构与与管理团队队1、管理理结构2、管管理团队二二、组织与与人员保障障1、组织织机构的保保障2、人人员保障三三、管理制制度1、分分级负责，集集中管理22、财务分分片审查，集集中签批四四、经营创创新1、村村民持股计计划2、经经营分区，效效益考核33、小区居居民的自主主管理与老老年城的统统一管理第第七章 行业业与市场分分析一

4、、养养老产业发发展的历史史机遇1、中中国经济的的高速发展展，造就了了巨大的民民间资本22、传统道道德开始回回归，“孝”仍然是社社会道德的的重要基础础3、中国国传统家庭庭结构开始始解体，空空巢老人越越来越多44、老年人人获得了经经济的独立立，有能力力与意愿追追求符合自自身特点的的养老生活活5、老年年人群中积积累了庞大大的消费能能力6、政政府对老年年类项目大大力支持二二、市场竞竞争性分析析1、现有有养老产业业的模式与与竞争性22、竞争对对手与竞争争模式3、本本项目的竞竞争优势三三、合作与与关联行业业1、张家家界旅游业业的发展对对本项目的的带动2、本本地房地产产业的发展展对本项目目的作用第第八章 市

5、场场营销策略略一、目标标客户分析析1、主要要客户人群群2、主要要客户来源源地3、主主要客户状状况描述二二、营销制制度与办法法1、设立立办事机构构，进行分分区管理22、办事机机构人员组组成3、奖奖励与处罚罚4、过程程管理与效效益管理三三、营销推推广计划四四、定向开开发与委托托开发1、定定向开发与与委托开发发说明2、定定向开发与与委托开发发条件3、定定向开发与与委托开发发的优惠办办法第九章章 项目经济济效益分析析一、房地地产销售收收入二、服服务与租赁赁收入三、不不动产价值值四、成本本分析1、建建设与开发发成本2、融融资成本33、机会成成本4、管管理成本55、营销成成本五、效效益评估第第十章 融资资

6、计划一、融融资数额及及方式二、融融资投向三三、资金退退出机制及及回报办法法1、资金金退出机制制2、融资资回报办法法四、资金金监管及投投资方权限限1、资金金监管方式式2、投资资方权限第第十一章 财财务预测一一、酒店式式公寓财务务销售计划划表二、公公寓小区玫瑰园园小区财务务销售计划划表三、税税后利润表表四、现金金流量表五五、盈亏平平衡表六、动动态投资回回收期第十十二章 风险险控制一、政政策风险二二、土地价价值三、市市场风险四四、资金使使用风险第第十三章 结结论第十四四章 附件清清单第一章 概论我国在800年代末就就已经步入入老龄化社社会，900年代以来来，人口老老龄化程度度不断加剧剧，人口老老化形

7、势日日益严峻，老老年人口无无论是在数数量上还是是在总人口口中的比重重都在不断断提高。丰丰县常驻人人口1100万人，660岁以上上的老龄人人口占366%以上，且且老龄人口口每年继续续以3%的的速度增长长。随着人人口老龄化化程度的加加剧，老龄龄问题即老老年人的需需求问题和和人口老龄龄化所带来来的社会问问题日益突突出，对社社会发展产产生了不容容忽视的影影响。因此此，面对老老龄化发展展的趋势和和老年人口口的增多，必必须未雨绸绸缪，关注注老年人，关关心老年人人的生活质质量，真正正实现“老有所养养、老有所所医、老有有所为、老老有所学、老老有所乐”。目前老年人人提及最多多的问题是是“生活有人人照料”和“看病

8、就医医方便”。尊老敬敬老自古以以来就是中中华民族的的一个传统统美德，弘弘扬为老助助老的时代代风尚，本本着敬老爱爱老的精神神，以爱心心照顾长老老，诚意为为长者提供供一个舒适适、宁静、受受敬重而温温馨的乐园园。建立一一个老年居居住、交流流老有所用用的公寓是是大部分老老年人的心心愿。老年年公寓建成成后，可以以让老人们们在这里享享受到充足足的护理、医医疗、膳宿宿及康体的的群体生活活。定期为为老年人进进行身体健健康检查，各各种营养套套餐搭配科科学合理。在在这里生活活的老年人人无病可以以休养，有有病可以得得到医治，休休闲时可以以娱乐，康康复时可以以运动、游游玩。老年年公寓建成成后既远离离喧哗的市市区，又不

9、不远离城市市中心。每每逢节假日日，儿女们们可以到公公寓陪伴老老人，和老老人一起交交流感情，让让老人的余余生在这里里得到真正正的幸福和和欢乐，在在生活上和和精神上得得到安慰。2005年年4月，全全国社会保保障基金理理事会理事事长项怀诚诚在香港表表示，中国国养老体系系正面临人人口老龄化化速度加快快以及基本本养老保险险不健全的的严峻挑战战，预计到到20300年全国老老年人口将将占总人口口的24.5%。而而与此相对对应的是，中中国的养老老制度极不不完善，养养老保险、养养老准备金金缺口很大大，仅靠财财政支持难难以为继。同同时，社会会保障体系系与社会养养老体系还还没有真正正建立，适适合中国国国情的养老老模

10、式与养养老体系还还在不断探探索中。在在即将面临临空前的养养老压力面面前，中国国政府将对对养老项目目、养老产产业进行大大量投入，凡凡涉及养老老的项目，政政府都将予予以大力扶扶持。? 而经经济的发展展，人口的的快速流动动也使“养老”或老年经经济开始成成为了有着着巨大经济济效益与经经济回报的的新型产业业。20000年，中中国老年经经济潜力就就已经达到到了一万亿亿元人民币币，而全国国24000万空巢（无无子女陪伴伴）老年人人口更是养养老产业的的巨大支撑撑力量。? 以以上种种，使使中国社会会出现了对对具有完整整保障与护护理体系，且且将科学化化与人性化化紧密结合合的新型养养老模式的的巨大需求求。? 而目前

11、前，国内的的养老模式式还不能适适应形势的的发展。大大量靠政府府、社区、街街道办的福福利院、敬敬老院等养养老机构，管管理水平落落后、设施施陈旧、规规模极小，缺缺乏专业护护理人员，且且资金来源源不能保障障，只能供供应老年人人一些简单单的生活需需求。同时时，在九十十年代末和和本世纪初初，中国还还出现了一一些以营利利为目的的的老年公寓寓。从环境境上看，老老年公寓有有了比较大大的改观，功功能与护理理手段有了了提高。但但规模一般般较小，且且缺乏系统统的针对老老年人生活活、心理、生生理的保障障体系。? 巨巨大的现实实需求与长长期的未来来需求和极极度缺乏的的市场供给给之间产生生的矛盾，使使养老产业业项目成为为

12、了目前中中国最具投投资机会和和市场潜力力的项目。? 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力（日本计划输出300万老年人口），而人种相同、文化相近、地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之一。而随着中国经济的发展，众多东南亚、港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。 张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于一体的大型建筑群。 张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村，临近张家界荷花机场、张罗公路

13、、张家界火车站、张家界中心汽车站，自然条件及交通条件极为优越。整个项目由世界民居文化村（房地产与商业部份）、国际老年公寓、文化体育长廊、鬼谷峡户外运动基地、辅助功能区域等组成。项目占地共15000亩，规划建设面积20万m2，项目总投资5亿元。项目共分五五个部分，一一是世界民民居文化村村（房地产产、老年大大学、国际际护理学院院等），二二是国际老老年休养中中心（医疗疗、体检、康康复、体育育馆、高尔尔夫练习场场等），三三是文化长长廊（画家家村、作家家村等），四四是户外运运动基地（鬼鬼谷峡），五五是基础设设施与辅助助设施。 张张家界国际际养老园集集养老、疗疗养、康复复、休闲、住住宅、娱乐乐等综合功功能

14、与配套套服务为一一体，是以以达到使老老年人健康康长寿、颐颐养天年为为目的的综综合性卫星星城建设项项目。 此项项目将“居家环境境”与“社会化的的保障体系系”、“产业化的的服务体系系”等有机的的组合在一一起，使养养老服务在在养老地产产的基础上上形成了完完整的保障障与护理体体系，在形形成规模化化的同时，实实现了老年年经济的产产业化与养养老保障的的社会化。使使投资者在在获得巨大大经济效益益的同时，也也获得了极极大的社会会效益。 由由于本项目目规模极大大，占地面面积达155000亩亩，在现阶阶段中国严严格的土地地政策下，其其它潜在或或现实的竞竞争对手已已经没有可可能获得如如此规模的的征地许可可。而没有有

15、了规模，建建筑档次就就很难提升升，完善的的保障系统统更难以建建立，文化化与体育设设施就更无无从谈起。因因此，在可可预见的将将来，中国国内地基本本不会产生生有威胁的的竞争对手手。 在营销销与管理上上，本公司司参照国际际通行惯例例与基本准准则，按照照现代企业业制度的要要求，来设设立企业运运行与管理理模式。 在在推广上，本本公司将采采用分区负负责，分区区管理模式式。每一分分区设立一一个办事机机构，单独独核算，单单独管理，业业绩与收入入挂钩。在在分区的设设立上，将将纬度偏北北且有着相相同的人种种与文化源源头，同时时又为老年年化问题困困扰的日本本和韩国作作为一个分分区。港澳澳台及东南南亚华人社社会作为另

16、另一个分区区，而北美美与欧洲作作为第三个个分区。以以上分区的的推广工作作，主要聘聘用本地具具有丰富人人脉与推广广经验的人人员或机构构来负责。在在国内，我我们把推广广重点放在在北方，成成立北方分分区，尤其其是北方一一些大型国国有企业、军军工单位、国国家部委等等作为我们们推广的重重点对象。 在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类、文化类、旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引一些老年人前来短期休养等。 在管理上，针对村民和一些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工持股计划。村民以其土地、林权作价入股，村民和员工持股总额在30%左右。 本项目计划融资总额为3亿元人

17、民币。主要采用债权融资。融资期限为3年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城一期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰园小区），一期项目建设与销售期为3年。资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。 在3年的项目一期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为13.5万平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为2760元，销售收入为37250万，税前利润为17950万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济

18、的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩15万元。3年后，土地的价值就将增加到约4.2亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这一项，就可以规避所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金的使用范围，91%的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金的安全性、有效性、增值性是有保证的。而对于市场方面，如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低

19、。第二章 养老老产业现状状与发展一、世界养养老产业的的现状与发发展据世界卫生生组织发布布的一份最最新报告，在在世界各国国中，600岁以上老老年人在总总人口中所所占比例以以意大利为为最高，达达23%，其其次为希腊腊的22.8%和日日本的222%，再次次是德国的的21.88%和瑞典典的21.7%。不不过该组织织预测，尽尽管以老人人在全国总总人口中所所占比例为为标准统计计出的几个个“老人大国国”都是发达达国家，但但目前全世世界的老年年人有一半半以上的老老人生活在在发展中国国家。 根据据联合国提提供的最新新统计数字字，20002年全世世界60岁岁以上的老老人为6.29亿，占占世界人口口总数的110%。

20、到到20500年，老人人人数将猛猛增到199.64亿亿人，占世世界总人口口的21%，平均每每年增长99000万万。其中，世世界经济发发达地区的的老人总数数将由0.，占该该地区总人人口的比例例将由目前前的20%增加到333%，经经济欠发达达地区将由由.，占总总人口的比比例将由目目前的8%增加到119%，届届时人口老老龄化问题题最严重的的3个国家家是西班牙牙、意大利利和日本。表一世界60岁岁以上人口口占总人口口的比率增增长情况年 份份19500196001970019800199002000020100全世界8.18.18.48.69.29.810.77发达地区区11.6612.6614.5515

21、.5517.6619.2221.22发展中国国家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7.27.26.87.48.69.911.77资料来源源：中国老老龄科学研研究中心二、中国养养老产业的的现状与发发展1、国内老老年住宅市市场的现状状分析中国的养老老设施传统统上是民政政机构社会会福利的一一部分，最最初以为三三无老人服服务的社会会救济为主主，近年来来逐步走向向了社会化化，但仍然然是以非营营利社会福福利为主体体。目前社社会福利社社会化的改改革，相当当的重点放放在原有社社会福利机机构走向自自负盈亏方方面。由于于民政系统统财力的限限制、加之之没有有力力的投资发发展环境，养养老设施的的发展在现

22、现阶段仍然然是有限的的和缓慢的的。 据统计计，19995年我国国共有家庭庭322008万户，其其中60岁岁以上老年年人口的户户数为90051万户户。民政部部等14个个部委提出出，到本世世纪末社区区服务设施施要发展到到26万个个，85%的街道都都要有一所所老年公寓寓。这与现现有的不同同层次老年年人的需求求已经不相相适应，如如果没有新新的举措，仍仍采取对现现有房地产产开发商的的贷款条件件：自有330%项目目资金、贷贷款周期33年，养老老设施的建建设不可能能现代化、成成规模和持持续的发展展，那么在在未来的55-10年年中，养老老设施供需需的矛盾会会随着老龄龄人口的迅迅速发展而而日趋加大大。 1.11

23、 我国老老年人口的的发展状况况 我国是世世界上老年年人口最多多、增长最最快的国家家之一，11999年年成为老年年型的国家家。20世世纪80年年代以来，660岁以上上的老年人人口平均每每年以3%的速度持持续增长，更更为突出的的是，800岁以上高高龄老人已已高达11100万，并并以年均55%的速度度递增。本本世纪中叶叶，60岁岁以上的老老年人口将将达到4.4亿左右右，约占亚亚洲老年人人口总数的的36%，占占世界老年年人口总数数的22.3%。中中国老年人人口规模之之大，老龄龄化速度之之快，高龄龄人口之多多，都是世世界人口发发展史上前前所未有的的。 从老龄龄化的过程程来看，发发达国家是是自然老龄龄化，

24、而我我国则是政政策性老龄龄化，人口口老龄化发发展大体上上分为三个个阶段： 第第一阶段：过渡阶段段 19882年 20000年60岁以以上老年人人口由76664万增增长到1.34亿，占占总人口的的比重由77.64增长到110.711。20000年比比19822年老年人人口几乎翻翻了一番。这这期间，老老年人口以以3.022的速度度递增，大大大快于总总人口年均均增长1.47的的速度。 第第二阶段：发展阶段段 20000 20225年 600岁以上老老年.，比比重由100.71增长到119.344。从11982到到20255年的433年中，老老年人口净净增了二亿亿多，翻了了两番半多多。 第三个个阶段：

25、高高峰阶段 20255年 20555年 600岁以上的的老年.，比比重由199.34增长到330，比比20000年翻了两两番。 从区区域来看，我我国目前已已有三分之之一的省市市区人口呈呈老年型，其其中上海、浙浙江、北京京、江苏、天天津、山东东、湖南、广广东、广西西、四川等等省市区665岁以上上的老年人人口已超过过其总人口口的7%，辽辽宁、河南南、安徽、福福建等省665岁以上上的人口接接近7%。 表二：中国人口年年龄构成及及发展预测测 % 年 份19533196441982219900200002020020400205000-144岁36.22840.77033.55927.66226.110

26、20.66019.66019.88015-559岁56.44053.22258.77863.88063.88064.22058.33058.88060岁7.3226.0887.6338.58810.11015.22022.11021.4401.2 国内老年年住宅的现现状.年建筑的的现状 据有有关部门的的调查表明明，与目前前超过1.3亿的660岁以上上的老年人人相比较，我我国只有4420000多所的养养老机构，所所拥有的床床位还不到到100万万张，只能能为1%（11.32亿亿）的老年年人解决住住房问题。据据估计，目目前全国老老年人的退退休金、再再就业收入入和赡养费费大约有44000亿亿元，借鉴鉴

27、发达国家家入住老年年公寓的人人口数占总总人口数的的4%5%的数数据，全国国要为5660万到7700万的的老人修建建老年住宅宅，投资总总额在1660亿到2200亿元元。当前国内老老年设施状状况项目居住对象象自理程度度护理方式式功能组成成老年公寓在一定帮帮助下能独独立生活的的健康老人人自理最低帮助助管理、医医护、公共共空间（门门厅、餐厅厅、娱乐、健健身）服务务用房福利院无亲戚、子子女赡养及及无生活来来源的老人人自理或办自自理最低帮助助半护理管理、医医护、公共共空间（门门厅、餐厅厅、娱乐、健健身）服务务用房、医医疗保健托老所白天家中中无人照顾顾，而生活活又不能自自理的老人人半自理或或不能自理理半护理

28、居住单元元（卧室、活活动室、卫卫生间、盥盥洗室）、医医护、餐厅厅、管理、接接待、活动动及服务用用房护理院生活不能能自理、需需要半护理理或全护理理的老人半自理或或不能自理理半护理全护护理护理单元元（老人居居室、卫生生间、走廊廊、活动空空间、标准准层设集中中厨房）、医医疗、护理理、康复、管管理以及服服务用房等等老年设施施综合体各种类型型均包括综合.年人的的居住模式式A、购买房房屋居住2000年年人口普查查资料显示示，我国老老年家庭户户中，购买买商品房的的占2.44%，购买买经济适用用房的占22.1%，购购买原公有有住房的占占10.55%。其中中，市、镇镇购买商品品房的家庭庭占6.22%和5.6%，

29、购购买经济适适用房5.6%和44.2%,购买原公公有住房的的户分别为为 37.1%和112.7%。县购买买商品房、经经济适用房房和原公有有住房的户户总共不超超过1.99%。可以以看出，目目前我国城城镇居民已已购买住宅宅的比重增增加迅速，己己经有三成成以上居民民家庭是住住在自己购购买的住房房中。 B、自自行建房居居住 个人建建房有自筹筹自建、自自建公助、集集资联建或或集资合作作建房等多多种形式。个个人出资建建房也是我我国居民住住宅来源的的主要方式式之一。22000年年人口普查查资料显示示，我国老老年家庭户户中，自建建住房的占占77.22%其中市市、镇自建建住房的占占30.33%和644.7%，而

30、而县自建住住房高955.5%。说说明自建住住房是目前前我国居民民尤其是农农民家庭住住房来源的的主要途径径。C、租房居居住这是住宅消消费者支付付一定的房房屋租金，取取得房屋居居住使用权权的一种住住房消费形形式。20000年人人口普查资资料显示，我我国老年家家庭户中，租租房居住的的占5.22%，其中中，租用公公有住房的的为4.66%，租用用商品房的的占0.66%,如果果分城乡看看，在市、镇镇老年家庭庭中，有115.377%和6.5%的家家庭租用公公有住房，租租用商品房房的均为11.6%。居居住在农村村地区的老老年家庭户户，仅有00.5%的的户租住公公有住房或或经济适用用房。 1.3 目前前国内老人

31、人住宅的销销售情况 老老人住宅的的开发现在在才刚刚开开始，虽然然市场上有有一些楼盘盘中隐隐约约约有老年年住宅的影影子，但从从住宅设计计的本质上上来说，能能够称得上上是老年建建筑的可谓谓凤毛麟角角。而从规规模上来说说，纯粹作作为老年住住宅来发展展的楼盘国国内有两个个，一个是是广州的颐颐年园中国第一一个规模最最大的长者者社区，另另外一个是是北京的东东方太阳城城目前国国内最大的的退休社区区。 颐年园园的产品有有别墅、多多层洋房（不不带电梯）、带带电梯的小小高层，销销售价格在在2500050000元/平方方米，到22002年年6约一期期销售率达达到69.16%，到到20033年一期基基本售罄。 东方太

32、阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅，一期销售均价为3200元每平方米，已经售罄。一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为10002000元平方米，总价为1015万的商品房。 1.4 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）； 按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院； 各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。年年发布的中中国老龄事事业的发展展白皮书书显示，全全国城乡有有社会福利利院、敬老老院、养老老院、老年年公寓和老老年护理院院等

33、养老服服务机构约约四万个，总总床位约1150万张张。中国岁以上上的老年人人已达1.44亿，约约有20的老年人人有入住养养老院的愿愿望，而实实际入住率率只有0.86，远远远不能满满足老年人人的入住需需求。根据中国国老龄事业业发展“十一五”规划，“十一五”期间（2200620100年），要要求新增城城镇孤老集集中供养床床位80万万张，以缓缓解城镇孤孤老安置床床位紧张局局面。即使使上述目标标能够达到到，也只能能解决3000万名老老年人的养养老院需求求。而要满满足全国的老年年人入住养养老院的愿愿望，需要要720万万张床位。养养老院的建建设有着巨巨大的发展展空间。在市场需求求方面，22005年年老年市场

34、场需求为66000亿亿元，20010年将将达到1万万亿，但我我国每年为为老年人提提供的产品品还不足5500亿元元。目前，中中国老龄商商品主要以以老年保健健营养品为为主，其他他老年人休休闲、养老老事业开发发得很少，无无论是老年年服务和老老年产品，还还是养老机机构和老年年服务设施施，都有待待于产业化化、市场化化。老年人人的消费能能力在不断断加强，关关键是没有有开发出满满足老人实实际消费需需要的产品品，以及为为老年人服服务的软、硬硬件设施。发发展老龄产产业带动老老人消费市市场，以造造福于老年年人，造福福于整个社社会。三、居家养养老社会化化的意义与与发展趋势势 1、什什么是居家家养老社会会化？“夫孝，

35、天天之经也，地地之义也，民民之行也。”寿经“夫孝，置置之而塞乎乎天地，溥溥之而横于于四海，施施诸后世而而无朝文”礼记记中华民族是是有着数千千年敬老爱爱老传统的的民族。从从远古开始始，社会文文化就把“孝”作为理论论依据和精精神力量，使使“家庭”成为了中中国社会养养老的核心心力量和唯唯一承担者者。数千年年来，中国国老年人的的养老方式式无一例外外都是“居家养老老”。上世纪下半半叶，各类类新的养老老方式开始始在中国出出现，如福福利院、敬敬老院等。这这些养老方方式因与中中国传统文文化格格不不入而很难难成为社会会所接受的的主流养老老方式。居居家养老仍仍然是中国国社会所能能接受的普普遍养老方方式。改革开放后

36、后，随着中中国经济的的发展，中中国老年人人口也开始始呈现爆炸炸式的增长长。至上世世纪末，中中国60岁岁以上的老老年人已经经超过了11.3亿，在在国民经济济还没有准准备充分的的前提下，在在整个社会会还充满迷迷茫与困惑惑时，历史史第一次让让中国进入入了老龄化化时代。老年人的养养老方式及及养老生活活的质量，由由此成为了了当前中国国社会最为为重大的、最最不可忽视视的社会问问题之一。而伴随着老老龄化时代代一起来到到的，是中中国传统的的居家养老老方式开始始解体。经济的发展展与人口的的快速流动动，使中国国家庭结构构开始分化化，家庭日日益向小型型化、单一一化的模式式发展，“空巢”老人越来来越多，更更多的老人人

37、没有子女女在身边照照料，三代代同堂、四四世同堂的的家庭已经经越来越少少。以家庭庭养老、养养儿防老为为核心的传传统“居家养老老”模式已经经开始解体体。经济的发展展也同样使使老年人获获得了独立立支撑自己己养老生活活的能力。“独立”了的老年人在迷恋传统“居家养老”温馨与舒适的同时，也希望拥有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习与活动为一体的全新的“居家养老”模式的出现。2004年年9月7日日，中国国国务院新闻闻办公室发发表中国国的社会保保障状况和和政策白白皮书，明明确提出了了建立“以居家养养老为基础础的老年人人社会服务务体系”。 也就就是建立一一种让老年年人在“

38、居家”环境中接接受社会化化养老服务务的体系。“居家养老老社会化”将中国传传统的养老老文化和现现代的养老老思路结合合在一起，让让“养老”不仅成为为一种文化化更成为一一种全新的的经济产业业，以此促促进中国养养老事业的的更好发展展。“居家养老老社会化”的核心就就是“居家”。也就是是说，“居家养老老社会化”必须以老老年房地产产产业为核核心和基础础，并借此此带动整个个“养老社会会化”服务链条条的产生与与发展。只只有发展了了老年房地地产营造了了“居家”环境，才才能真正实实现“居家养老老社会化”,并最终终以“养老产业业化”来推动“养老社会会化”的发展。 22、居家养养老社会化化与房地产产开发的关关系 养老产

39、产业蕴藏巨巨大商机。根根据北京京20077年发展报报告披露露，北京百百万富翁至至少有3550万人，其其中六成富富翁的资产产是房地产产。在北京京，良好地地段的房价价每平方在在100000元以上上，因此，许许多普通市市民仅仅靠靠拥有一套套房产就能能有百万身身家。但是是这些百万富翁翁依然要精精打细算度度日，因为为他们的资资产都是帐帐面上的，他他们一般一一家只有一一套房，房房子再贵，也也不过是帐帐面资产的的增加而已已，对生活活并没有直直接的好处处。20007全国房房价平均每每平方米33227.1元，京京沪房价最最高。北京京市商品房房平均达66517.2元平平方米，上上海次之，平平均为58836.99元

40、平方方米。而本本市平均房房价15000元平平方米。? 通过对对比，可以以发现，如如果京沪两两市的老年年人卖掉房房产，到张张家界定居居将是非常常划算的事事。一户拥拥有百万房房产的老人人将房产卖卖掉，来张张家界155万元可以以买一套很很好的房子子，这样就就多出855万元，他他们每个月月就会多出出8500000120 70088元的养老老费用，这这个收入对对张家界的的一般家庭庭是难以想想象的，即即使他们没没有任何其其它收入，在在张家界也也能过着极极其富足的的生活。再再反过来算算，在张家家界两个老老人月生活活费用10000元就就可以过得得很不错，那那么来张家家界定居养养老只要有有1500000+110

41、00120 27（万万元）就可可以了，这这样京沪两两地拥有房房产的老人人基本上都都可以满足足这个条件件。如果金金融业再发发达一点，保保险公司能能提供这项项业务，老老年人将房房产抵押给给保险公司司，每年从从保险公司司领取养老老年金，老老人百年之之后，房产产归保险公公司所有，那那么养老移移民的门槛槛将会变得得更低。?另外，我我们再算。到到20022年，北京京空巢家庭庭约有1770.234% 1+44.4%222 311.5 万万户 ，上上海空巢家家庭约有11002 500 万户 ，如果这这些空巢家家庭有十分分之一可能能迁居张家家界，那么么仅房地产产一项就会会有（311.5+550）万户户10%15

42、万元元 1222.25 亿元 的的巨大市场场。这还仅仅仅是京沪沪两地的空空巢家庭，如如果放眼全全国，甚至至世界，这这个市场不不可限量。?3、居家养养老社会化化的发展趋趋势社会化居家家养老是社社区特色服服务的一种种载体，它它既不同于于机构养老老，也有别别于传统的的家庭自然然养老。从从养老的方方式来看，老老年人是在在自己家中中养老，而而不是去福福利院、老老年公寓等等养老机构构养老；从从养老资源源提供的主主体看，居居家养老除除了需要家家庭照料外外，还需要要来自社会会的帮助，尤尤其是强调调社区照顾顾在社会化化居家养老老中的作用用，即这种种养老方式式是以家庭庭为核心，以以社区为依依托，以老老年人日常常照

43、料、生生活护理、家家政服务和和精神慰藉藉为主要内内容，以上上门服务和和社区日托托为主要形形式，并引引入养老机机构专业化化服务方式式的居家养养老服务体体系。?规划建建设专门的的养老园区区。要象建建设旅游风风景区和工工业开发区区那样，规规划建设专专门的养老老园区。请请专业机构构进行统一一规划设计计，立足长长远，制定定短、中长长期滚动开开发计划；整个园区区既风格多多样又协调调统一，各各种档次住住宅小区相相互结合；要专门配配套建设老老年人生活活需要的公公园、草地地、市场、图图书馆、医医院、邮局局、老年大大学等等；要建设标标志性的街街道和建筑筑，让园区区既是一个个独立的老老年人生活活区,又是是一个有着着

44、独特风格格的游览休休闲区；让让园区与整整个银滩风风景区融为为一体，相相互映照。然然后将其分分包给房地地产开发商商进行建设设。? ?建设真正正的老年公公寓。老年年公寓与普普通公寓是是很不相同同的。老年年人的灵活活性、反应应力、体力力、视力、平平衡力都会会下降，可可能要用拐拐杖甚至轮轮椅。所以以针对老年年人的特点点，在发达达国家老年年公寓都要要进行全方方位的无障障碍化设计计。例如，房房门、楼道道、楼梯都都要加宽，便便于轮椅通通过；老人人经过的地地方都要安安装扶手；开关、门门铃和门窗窗把手等设设施的位置置也适当降降低；厨房房和卫生间间的面积适适当加大，便便于坐凳或或坐轮椅使使用；地面面和浴池底底部都

45、要防防滑；房间间的照明度度要提高，但但还不能有有眩光；煤煤气等各种种开关上的的字要很大大，以利老老人辨识；老人容易易失禁，厕厕所都靠近近卧室，并并设长明灯灯；厕所用用推拉门，不不用平开门门；所有的的楼层平台台、通道地地面，都不不能使用黑黑色和深色色面料，因因为黑色在在视觉上属属退后色，会会令老人产产生如临深深渊之感，不不敢投足；在适当的的地方还要要有报警和和应急装置置。无障碍碍化设计是是非常专业业和细致的的，本文就就不再多谈谈。?老年公寓还还根据老年年人不同的的年龄阶段段的生理特特征和生活活需要分为为三大种类类：居家式式公寓、宿宿舍式公寓寓、医护式式公寓。居居家式公寓寓是每家每每户自成一一体，

46、不受受他人干扰扰，适合普普通夫妇；宿舍式公公寓老年人人如同住集集体宿舍一一样，安排排在社区相相同的一些些楼房中居居住和生活活，比较适适合单身老老人；医护护式公寓是是将身体有有较严重残残疾、生活活不能自理理或行动不不便的老年年人，集中中安排在一一起居住，并并由专门人人员进行护护理。?完善支支助性与综综合性的服服务。针对对越来越不不能照顾自自己，而日日益要依赖赖他人帮助助料理家务务和提供医医疗保健等等社会性服服务的老年年人来说，养养老园区还还要提供诸诸多的支助助性与综合合性的服务务，包括安安全保卫、帮帮助料理家家务、备餐餐、家庭修修理服务、残残疾护理、家家庭生活和和医疗保健健知识咨询询、社会和和法律问题题咨询服务务等等。?养老园区区要统一提提供专业的的老年社区区服务体系系，但可考考虑按服务务内容的不不同，分包包出去。分分别承包给给各大宾馆馆和医院，培培训专业的的服务队伍伍，以自有有品牌入园园服务。?4、国际养养老园与居居家养老社社会化第三章 项目目背景和特特点 一、公公共关系、土土地资源与与体制优势势 1、公共共关系 2、土地资资源 3、体制优优势 二、独独特的自然然资源与地地理位置