湖南张家界国际养老度假村项目可行性计划书28930.docx

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1、湖南张家界国际养老度假村项目可行性计划书目 录录前言第一章章 概论第第二章 养老产产业现状状与发展展一、世世界养老老产业的的现状与与发展二二、中国国养老产产业的现现状与发发展三、居居家养老老社会化化的意义义与发展展趋势11、什么么是居家家养老社社会化？2、居居家养老老社会化化与房地地产开发发的关系系3、居居家养老老社会化化的发展展趋势44、国际际养老园园与居家家养老社社会化第第三章 项目背背景和特特点一、公公共关系系、土地地资源与与体制优优势1、公公共关系系2、土土地资源源3、体体制优势势二、独独特的自自然资源源与地理理位置11、得天天独厚的的养老胜胜地2、国国际养老老园的定定址环境境三、项项

2、目的特特点1、起起点高、规规模大22、功能能齐全，相相互依托托，相互互支撑33、完善善的获利利模式与与长期稳稳定的获获利来源源4、自自成景观观，形成成了具有有独特魅魅力的旅旅游资源源5、特特有的人人文价值值与人文文吸引力力第四章章 项目目的建设设内容一一、项目目的规划划与设计计二、项项目的分分区与关关系三、项项目建设设内容一一览表11、国际际养老园园项目建建设内容容总表22、世界界民居文文化村项项目建设设明细表表3、国国际老年年人休养养中心项项目建设设明细表表4、文文化长廊廊项目建建设明细细表5、户户外运动动基地建建设明细细表6、辅助功功能项目目建设明明细表四四、项目目建设一一期说明明第五章章

3、 项目目的技术术与保障障体系一一、小区区智能化化1、IIC卡管管理制度度2、全全区监控控系统33、公共共设施的的智能管管理二、医医疗社区区化1、社社区医疗疗登记制制度2、定定期常规规身体检检查制度度三、服服务家庭庭化1、个个性化家家政服务务2、服服务人员员的专业业化四、保保障系统统化1、医医疗保障障系统化化2、安安全保障障系统化化第六章章 管理理与经营营一、管管理结构构与管理理团队11、管理理结构22、管理理团队二二、组织织与人员员保障11、组织织机构的的保障22、人员员保障三三、管理理制度11、分级级负责，集集中管理理2、财财务分片片审查，集集中签批批四、经经营创新新1、村村民持股股计划22

4、、经营营分区，效效益考核核3、小小区居民民的自主主管理与与老年城城的统一一管理第第七章 行业与与市场分分析一、养养老产业业发展的的历史机机遇1、中中国经济济的高速速发展，造造就了巨巨大的民民间资本本2、传传统道德德开始回回归，“孝”仍然是是社会道道德的重重要基础础3、中中国传统统家庭结结构开始始解体，空空巢老人人越来越越多4、老老年人获获得了经经济的独独立，有有能力与与意愿追追求符合合自身特特点的养养老生活活5、老老年人群群中积累累了庞大大的消费费能力66、政府府对老年年类项目目大力支支持二、市市场竞争争性分析析1、现现有养老老产业的的模式与与竞争性性2、竞竞争对手手与竞争争模式33、本项项目

5、的竞竞争优势势三、合合作与关关联行业业1、张张家界旅旅游业的的发展对对本项目目的带动动2、本本地房地地产业的的发展对对本项目目的作用用第八章章 市场场营销策策略一、目目标客户户分析11、主要要客户人人群2、主主要客户户来源地地3、主主要客户户状况描描述二、营营销制度度与办法法1、设设立办事事机构，进进行分区区管理22、办事事机构人人员组成成3、奖奖励与处处罚4、过过程管理理与效益益管理三三、营销销推广计计划四、定定向开发发与委托托开发11、定向向开发与与委托开开发说明明2、定定向开发发与委托托开发条条件3、定定向开发发与委托托开发的的优惠办办法第九九章 项项目经济济效益分分析一、房房地产销销售

6、收入入二、服服务与租租赁收入入三、不不动产价价值四、成成本分析析1、建建设与开开发成本本2、融融资成本本3、机机会成本本4、管管理成本本5、营营销成本本五、效效益评估估第十章章 融资资计划一一、融资资数额及及方式二二、融资资投向三三、资金金退出机机制及回回报办法法1、资资金退出出机制22、融资资回报办办法四、资资金监管管及投资资方权限限1、资资金监管管方式22、投资资方权限限第十一一章 财财务预测测一、酒酒店式公公寓财务务销售计计划表二二、公寓寓小区玫瑰瑰园小区区财务销销售计划划表三、税税后利润润表四、现现金流量量表五、盈盈亏平衡衡表六、动动态投资资回收期期第十二二章 风风险控制制一、政政策风

7、险险二、土土地价值值三、市市场风险险四、资资金使用用风险第第十三章章 结论论第十四四章 附附件清单单第一章 概论论我国在800年代末末就已经经步入老老龄化社社会，990年代代以来，人人口老龄龄化程度度不断加加剧，人人口老化化形势日日益严峻峻，老年年人口无无论是在在数量上上还是在在总人口口中的比比重都在在不断提提高。丰丰县常驻驻人口1110万万人，660岁以以上的老老龄人口口占366%以上上，且老老龄人口口每年继继续以33%的速速度增长长。随着着人口老老龄化程程度的加加剧，老老龄问题题即老年年人的需需求问题题和人口口老龄化化所带来来的社会会问题日日益突出出，对社社会发展展产生了了不容忽忽视的影影

8、响。因因此，面面对老龄龄化发展展的趋势势和老年年人口的的增多，必必须未雨雨绸缪，关关注老年年人，关关心老年年人的生生活质量量，真正正实现“老有所所养、老老有所医医、老有有所为、老老有所学学、老有有所乐”。目前老年人人提及最最多的问问题是“生活有有人照料料”和“看病就就医方便便”。尊老老敬老自自古以来来就是中中华民族族的一个个传统美美德，弘弘扬为老老助老的的时代风风尚，本本着敬老老爱老的的精神，以以爱心照照顾长老老，诚意意为长者者提供一一个舒适适、宁静静、受敬敬重而温温馨的乐乐园。建建立一个个老年居居住、交交流老有有所用的的公寓是是大部分分老年人人的心愿愿。老年年公寓建建成后，可可以让老老人们在

9、在这里享享受到充充足的护护理、医医疗、膳膳宿及康康体的群群体生活活。定期期为老年年人进行行身体健健康检查查，各种种营养套套餐搭配配科学合合理。在在这里生生活的老老年人无无病可以以休养，有有病可以以得到医医治，休休闲时可可以娱乐乐，康复复时可以以运动、游游玩。老老年公寓寓建成后后既远离离喧哗的的市区，又又不远离离城市中中心。每每逢节假假日，儿儿女们可可以到公公寓陪伴伴老人，和和老人一一起交流流感情，让让老人的的余生在在这里得得到真正正的幸福福和欢乐乐，在生生活上和和精神上上得到安安慰。2005年年4月，全全国社会会保障基基金理事事会理事事长项怀怀诚在香香港表示示，中国国养老体体系正面面临人口口老

10、龄化化速度加加快以及及基本养养老保险险不健全全的严峻峻挑战，预预计到220300年全国国老年人人口将占占总人口口的244.5%。而与与此相对对应的是是，中国国的养老老制度极极不完善善，养老老保险、养养老准备备金缺口口很大，仅仅靠财政政支持难难以为继继。同时时，社会会保障体体系与社社会养老老体系还还没有真真正建立立，适合合中国国国情的养养老模式式与养老老体系还还在不断断探索中中。在即即将面临临空前的的养老压压力面前前，中国国政府将将对养老老项目、养养老产业业进行大大量投入入，凡涉涉及养老老的项目目，政府府都将予予以大力力扶持。? 而经济的发展，人口的快速流动也使“养老”或老年经济开始成为了有着巨

11、大经济效益与经济回报的新型产业。2000年，中国老年经济潜力就已经达到了一万亿元人民币，而全国2400万空巢（无子女陪伴）老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。? 以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。? 而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提

12、高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。? 巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。? 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力（日本计划输出300万老年人口），而人种相同、文化相近、地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之一。而随着中国经济的发展，众多东南亚、港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。 张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老

13、意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于一体的大型建筑群。 张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村，临近张家界荷花机场、张罗公路、张家界火车站、张家界中心汽车站，自然条件及交通条件极为优越。整个项目由世界民居文化村（房地产与商业部份）、国际老年公寓、文化体育长廊、鬼谷峡户外运动基地、辅助功能区域等组成。项目占地共15000亩，规划建设面积20万m2，项目总投资5亿元。项目共分五五个部分分，一是是世界民民居文化化村（房房地产、老老年大学学、国际际护理学学院等），二二是国际际老年休休养中心心（医疗疗、体检检、康复复、体育育馆、高高尔夫练练习场等等），三三是文化化长廊（画画家村

14、、作作家村等等），四四是户外外运动基基地（鬼鬼谷峡），五五是基础础设施与与辅助设设施。 张家界界国际养养老园集集养老、疗疗养、康康复、休休闲、住住宅、娱娱乐等综综合功能能与配套套服务为为一体，是是以达到到使老年年人健康康长寿、颐颐养天年年为目的的的综合合性卫星星城建设设项目。 此项目将“居家环境”与“社会化的保障体系”、“产业化的服务体系”等有机的组合在一起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。 由于本项目规模极大，占地面积达15000亩，在现阶段中国严格

15、的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。 在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度的要求，来设立企业运行与管理模式。 在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每一分区设立一个办事机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。在分区的设立上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为一个分区。港澳台及东南亚华人社会作为另一个分区，而北美与欧洲作为第三个分区

16、。以上分区的推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负责。在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方一些大型国有企业、军工单位、国家部委等作为我们推广的重点对象。 在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类、文化类、旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引一些老年人前来短期休养等。 在管理上，针对村民和一些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工持股计划。村民以其土地、林权作价入股，村民和员工持股总额在30%左右。 本项目计划融资总额为3亿元人民币。主要采用债权融资。融资期限为3年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城一期

17、项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰园小区），一期项目建设与销售期为3年。资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。 在3年的项目一期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为13.5万平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为2760元，销售收入为37250万，税前利润为17950万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为

18、零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩15万元。3年后，土地的价值就将增加到约4.2亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这一项，就可以规避所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金的使用范围，91%的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金的安全性、有效性、增值性是有保证的。而对于市场方面，如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。第二章 养养老产业业现状与与发展一、世界养养老产业业的现状状与发展展据世界卫生生组织发发布

19、的一一份最新新报告，在在世界各各国中，660岁以以上老年年人在总总人口中中所占比比例以意意大利为为最高，达达23%，其次次为希腊腊的222.8%和日本本的222%，再再次是德德国的221.88%和瑞瑞典的221.77%。不不过该组组织预测测，尽管管以老人人在全国国总人口口中所占占比例为为标准统统计出的的几个“老人大大国”都是发发达国家家，但目目前全世世界的老老年人有有一半以以上的老老人生活活在发展展中国家家。 根根据联合合国提供供的最新新统计数数字，220022年全世世界600岁以上上的老人人为6.29亿亿，占世世界人口口总数的的10%。到220500年，老老人人数数将猛增增到199.644亿

20、人，占占世界总总人口的的21%，平均均每年增增长90000万万。其中中，世界界经济发发达地区区的老人人总数将将由0.，占占该地区区总人口口的比例例将由目目前的220%增增加到333%，经经济欠发发达地区区将由.，占总总人口的的比例将将由目前前的8%增加到到19%，届时时人口老老龄化问问题最严严重的33个国家家是西班班牙、意意大利和和日本。表一世界60岁岁以上人人口占总总人口的的比率增增长情况况年 份份19550196601977019880199902000020110全世界界8.118.118.448.669.229.8810.7发达地地区11.612.614.515.517.619.221

21、.2发展中中国家6.446.116.116.336.997.668.55中 国国7.227.226.887.448.669.9911.7资料来来源：中中国老龄龄科学研研究中心心二、中国养养老产业业的现状状与发展展1、国内老老年住宅宅市场的的现状分分析中国的养老老设施传传统上是是民政机机构社会会福利的的一部分分，最初初以为三三无老人人服务的的社会救救济为主主，近年年来逐步步走向了了社会化化，但仍仍然是以以非营利利社会福福利为主主体。目目前社会会福利社社会化的的改革，相相当的重重点放在在原有社社会福利利机构走走向自负负盈亏方方面。由由于民政政系统财财力的限限制、加加之没有有有力的的投资发发展环境境

22、，养老老设施的的发展在在现阶段段仍然是是有限的的和缓慢慢的。 据统计计，19995年年我国共共有家庭庭322208万万户，其其中600岁以上上老年人人口的户户数为990511万户。民民政部等等14个个部委提提出，到到本世纪纪末社区区服务设设施要发发展到226万个个，855%的街街道都要要有一所所老年公公寓。这这与现有有的不同同层次老老年人的的需求已已经不相相适应，如如果没有有新的举举措，仍仍采取对对现有房房地产开开发商的的贷款条条件：自自有300%项目目资金、贷贷款周期期3年，养养老设施施的建设设不可能能现代化化、成规规模和持持续的发发展，那那么在未未来的55-100年中，养养老设施施供需的的

23、矛盾会会随着老老龄人口口的迅速速发展而而日趋加加大。 1.11 我国国老年人人口的发发展状况况 我国国是世界界上老年年人口最最多、增增长最快快的国家家之一，119999年成为为老年型型的国家家。200世纪880年代代以来，660岁以以上的老老年人口口平均每每年以33%的速速度持续续增长，更更为突出出的是，880岁以以上高龄龄老人已已高达111000万，并并以年均均5%的的速度递递增。本本世纪中中叶，660岁以以上的老老年人口口将达到到4.44亿左右右，约占占亚洲老老年人口口总数的的36%，占世世界老年年人口总总数的222.33%。中中国老年年人口规规模之大大，老龄龄化速度度之快，高高龄人口口之

24、多，都都是世界界人口发发展史上上前所未未有的。 从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段： 第一阶段：过渡阶段 1982年 2000年60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64增长到10.71。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47的速度。 第二阶段：发展阶段 2000 2025年 60岁以上老年.，比重由10.71增长到19.34。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。 第三个阶段：高峰阶段 2025

25、年 2055年 60岁以上的老年.，比重由19.34增长到30，比2000年翻了两番。 从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。 表二：中国人口年年龄构成成及发展展预测 % 年 份份19553196641988219990200002022020440205500-114岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁岁56.4053.2258.7863.8063.8064

26、.2058.3058.8060岁岁7.3326.0087.6638.55810.1015.2022.1021.401.22 国内内老年住住宅的现现状.年建筑的的现状 据有关关部门的的调查表表明，与与目前超超过1.3亿的的60岁岁以上的的老年人人相比较较，我国国只有4420000多所所的养老老机构，所所拥有的的床位还还不到1100万万张，只只能为11%（11.322亿）的的老年人人解决住住房问题题。据估估计，目目前全国国老年人人的退休休金、再再就业收收入和赡赡养费大大约有440000亿元，借借鉴发达达国家入入住老年年公寓的的人口数数占总人人口数的的4%5%的的数据，全全国要为为5600万到770

27、0万万的老人人修建老老年住宅宅，投资资总额在在1600亿到2200亿亿元。当前国内老老年设施施状况项目居住对对象自理程程度护理方方式功能组组成老年公寓寓在一定定帮助下下能独立立生活的的健康老老人自理最低帮帮助管理、医医护、公公共空间间（门厅厅、餐厅厅、娱乐乐、健身身）服务务用房福利院院无亲戚戚、子女女赡养及及无生活活来源的的老人自理或或办自理理最低帮帮助半护护理管理、医医护、公公共空间间（门厅厅、餐厅厅、娱乐乐、健身身）服务务用房、医医疗保健健托老所所白天家家中无人人照顾，而而生活又又不能自自理的老老人半自理理或不能能自理半护理理居住单单元（卧卧室、活活动室、卫卫生间、盥盥洗室）、医医护、餐餐

28、厅、管管理、接接待、活活动及服服务用房房护理院院生活不不能自理理、需要要半护理理或全护护理的老老人半自理理或不能能自理半护理理全护理理护理单单元（老老人居室室、卫生生间、走走廊、活活动空间间、标准准层设集集中厨房房）、医医疗、护护理、康康复、管管理以及及服务用用房等老年设设施综合合体各种类类型均包包括综合.年人人的居住住模式A、购买房房屋居住住2000年年人口普普查资料料显示，我我国老年年家庭户户中，购购买商品品房的占占2.44%，购购买经济济适用房房的占22.1%，购买买原公有有住房的的占100.5%。其中中，市、镇镇购买商商品房的的家庭占占6.22%和55.6%，购买买经济适适用房55.6

29、%和4.2%,购买原原公有住住房的户户分别为为 377.1%和122.7%。县购购买商品品房、经经济适用用房和原原公有住住房的户户总共不不超过11.9%。可以以看出，目目前我国国城镇居居民已购购买住宅宅的比重重增加迅迅速，己己经有三三成以上上居民家家庭是住住在自己己购买的的住房中中。 BB、自行行建房居居住 个个人建房房有自筹筹自建、自自建公助助、集资资联建或或集资合合作建房房等多种种形式。个个人出资资建房也也是我国国居民住住宅来源源的主要要方式之之一。220000年人口口普查资资料显示示，我国国老年家家庭户中中，自建建住房的的占777.2%其中市市、镇自自建住房房的占330.33%和664.

30、77%，而而县自建建住房高高95.5%。说说明自建建住房是是目前我我国居民民尤其是是农民家家庭住房房来源的的主要途途径。C、租房居居住这是住宅消消费者支支付一定定的房屋屋租金，取取得房屋屋居住使使用权的的一种住住房消费费形式。220000年人口口普查资资料显示示，我国国老年家家庭户中中，租房房居住的的占5.2%，其其中，租租用公有有住房的的为4.6%，租租用商品品房的占占0.66%,如如果分城城乡看，在在市、镇镇老年家家庭中，有有15.37%和6.5%的的家庭租租用公有有住房，租租用商品品房的均均为1.6%。居居住在农农村地区区的老年年家庭户户，仅有有0.55%的户户租住公公有住房房或经济济适

31、用房房。 11.3 目前国国内老人人住宅的的销售情情况 老老人住宅宅的开发发现在才才刚刚开开始，虽虽然市场场上有一一些楼盘盘中隐隐隐约约有有老年住住宅的影影子，但但从住宅宅设计的的本质上上来说，能能够称得得上是老老年建筑筑的可谓谓凤毛麟麟角。而而从规模模上来说说，纯粹粹作为老老年住宅宅来发展展的楼盘盘国内有有两个，一一个是广广州的颐颐年园中国国第一个个规模最最大的长长者社区区，另外外一个是是北京的的东方太太阳城目前前国内最最大的退退休社区区。 颐颐年园的的产品有有别墅、多多层洋房房（不带带电梯）、带带电梯的的小高层层，销售售价格在在2500050000元/平方米米，到220022年6约约一期销

32、销售率达达到699.166%，到到20003年一一期基本本售罄。 东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅，一期销售均价为3200元每平方米，已经售罄。一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为10002000元平方米，总价为1015万的商品房。 1.4 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）； 按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利院； 各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。年年发布的的中国国老龄事事业的发发展白白皮书显显示，

33、全全国城乡乡有社会会福利院院、敬老老院、养养老院、老老年公寓寓和老年年护理院院等养老老服务机机构约四四万个，总总床位约约1500万张。中中国岁以上上的老年年人已达达1.444亿，约约有200的老老年人有有入住养养老院的的愿望，而而实际入入住率只只有0.86，远远远不能满满足老年年人的入入住需求求。根据中国国老龄事事业发展展“十一五五”规划，“十一五”期间（20062010年），要求新增城镇孤老集中供养床位80万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。即使上述目标能够达到，也只能解决300万名老年人的养老院需求。而要满足全国的老年人入住养老院的愿望，需要720万张床位。养老院的建设有着巨大的发展空间

34、。在市场需求求方面，220055年老年年市场需需求为660000亿元，220100年将达达到1万万亿，但但我国每每年为老老年人提提供的产产品还不不足5000亿元元。目前前，中国国老龄商商品主要要以老年年保健营营养品为为主，其其他老年年人休闲闲、养老老事业开开发得很很少，无无论是老老年服务务和老年年产品，还还是养老老机构和和老年服服务设施施，都有有待于产产业化、市市场化。老老年人的的消费能能力在不不断加强强，关键键是没有有开发出出满足老老人实际际消费需需要的产产品，以以及为老老年人服服务的软软、硬件件设施。发发展老龄龄产业带带动老人人消费市市场，以以造福于于老年人人，造福福于整个个社会。三、居家

35、养养老社会会化的意意义与发发展趋势势 11、什么么是居家家养老社社会化？“夫孝，天天之经也也，地之之义也，民民之行也也。”寿寿经“夫孝，置置之而塞塞乎天地地，溥之之而横于于四海，施施诸后世世而无朝朝文”礼礼记中华民族是是有着数数千年敬敬老爱老老传统的的民族。从从远古开开始，社社会文化化就把“孝”作为理理论依据据和精神神力量，使使“家庭”成为了了中国社社会养老老的核心心力量和和唯一承承担者。数数千年来来，中国国老年人人的养老老方式无无一例外外都是“居家养养老”。上世纪下半半叶，各各类新的的养老方方式开始始在中国国出现，如如福利院院、敬老老院等。这这些养老老方式因因与中国国传统文文化格格格不入而而

36、很难成成为社会会所接受受的主流流养老方方式。居居家养老老仍然是是中国社社会所能能接受的的普遍养养老方式式。改革开放后后，随着着中国经经济的发发展，中中国老年年人口也也开始呈呈现爆炸炸式的增增长。至至上世纪纪末，中中国600岁以上上的老年年人已经经超过了了1.33亿，在在国民经经济还没没有准备备充分的的前提下下，在整整个社会会还充满满迷茫与与困惑时时，历史史第一次次让中国国进入了了老龄化化时代。老年人的养养老方式式及养老老生活的的质量，由由此成为为了当前前中国社社会最为为重大的的、最不不可忽视视的社会会问题之之一。而伴随着老老龄化时时代一起起来到的的，是中中国传统统的居家家养老方方式开始始解体。

37、经济的发展展与人口口的快速速流动，使使中国家家庭结构构开始分分化，家家庭日益益向小型型化、单单一化的的模式发发展，“空巢”老人越越来越多多，更多多的老人人没有子子女在身身边照料料，三代代同堂、四四世同堂堂的家庭庭已经越越来越少少。以家家庭养老老、养儿儿防老为为核心的的传统“居家养养老”模式已已经开始始解体。经济的发展展也同样样使老年年人获得得了独立立支撑自自己养老老生活的的能力。“独立”了的老年人在迷恋传统“居家养老”温馨与舒适的同时，也希望拥有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习与活动为一体的全新的“居家养老”模式的出现。2004年年9月77日，中中国国

38、务务院新闻闻办公室室发表中中国的社社会保障障状况和和政策白白皮书，明明确提出出了建立立“以居家家养老为为基础的的老年人人社会服服务体系系”。 也也就是建建立一种种让老年年人在“居家”环境中中接受社社会化养养老服务务的体系系。“居家养老老社会化化”将中国国传统的的养老文文化和现现代的养养老思路路结合在在一起，让让“养老”不仅成成为一种种文化更更成为一一种全新新的经济济产业，以以此促进进中国养养老事业业的更好好发展。“居家养老老社会化化”的核心心就是“居家”。也就就是说，“居家养老社会化”必须以老年房地产产业为核心和基础，并借此带动整个“养老社会化”服务链条的产生与发展。只有发展了老年房地产营造了

39、“居家”环境，才能真正实现“居家养老社会化”,并最终以“养老产业化”来推动“养老社会化”的发展。 2、居家养老社会化与房地产开发的关系 养老产业蕴藏巨大商机。根据北京2007年发展报告披露，北京百万富翁至少有350万人，其中六成富翁的资产是房地产。在北京，良好地段的房价每平方在10000元以上，因此，许多普通市民仅仅靠拥有一套房产就能有百万身家。但是这些百万富翁依然要精打细算度日，因为他们的资产都是帐面上的，他们一般一家只有一套房，房子再贵，也不过是帐面资产的增加而已，对生活并没有直接的好处。2007全国房价平均每平方米3227.1元，京沪房价最高。北京市商品房平均达6517.2元平方米，上海

40、次之，平均为5836.9元平方米。而本市平均房价1500元平方米。? 通过对比，可以发现，如果京沪两市的老年人卖掉房产，到张家界定居将是非常划算的事。一户拥有百万房产的老人将房产卖掉，来张家界15万元可以买一套很好的房子，这样就多出85万元，他们每个月就会多出850000120 7008元的养老费用，这个收入对张家界的一般家庭是难以想象的，即使他们没有任何其它收入，在张家界也能过着极其富足的生活。再反过来算，在张家界两个老人月生活费用1000元就可以过得很不错，那么来张家界定居养老只要有150000+1000120 27（万元）就可以了，这样京沪两地拥有房产的老人基本上都可以满足这个条件。如果

41、金融业再发达一点，保险公司能提供这项业务，老年人将房产抵押给保险公司，每年从保险公司领取养老年金，老人百年之后，房产归保险公司所有，那么养老移民的门槛将会变得更低。?另外，我们再算。到2002年，北京空巢家庭约有170.234% 1+4.4%22 31.5 万户 ，上海空巢家庭约有1002 50 万户 ，如果这些空巢家庭有十分之一可能迁居张家界，那么仅房地产一项就会有（31.5+50）万户10%15万元 122.25 亿元 的巨大市场。这还仅仅是京沪两地的空巢家庭，如果放眼全国，甚至世界，这个市场不可限量。?3、居家养养老社会会化的发发展趋势势社会化居家家养老是是社区特特色服务务的一种种载体，

42、它它既不同同于机构构养老，也也有别于于传统的的家庭自自然养老老。从养养老的方方式来看看，老年年人是在在自己家家中养老老，而不不是去福福利院、老老年公寓寓等养老老机构养养老；从从养老资资源提供供的主体体看，居居家养老老除了需需要家庭庭照料外外，还需需要来自自社会的的帮助，尤尤其是强强调社区区照顾在在社会化化居家养养老中的的作用，即即这种养养老方式式是以家家庭为核核心，以以社区为为依托，以以老年人人日常照照料、生生活护理理、家政政服务和和精神慰慰藉为主主要内容容，以上上门服务务和社区区日托为为主要形形式，并并引入养养老机构构专业化化服务方方式的居居家养老老服务体体系。?规划建建设专门门的养老老园区

43、。要要象建设设旅游风风景区和和工业开开发区那那样，规规划建设设专门的的养老园园区。请请专业机机构进行行统一规规划设计计，立足足长远，制制定短、中中长期滚滚动开发发计划；整个园园区既风风格多样样又协调调统一，各各种档次次住宅小小区相互互结合；要专门门配套建建设老年年人生活活需要的的公园、草草地、市市场、图图书馆、医医院、邮邮局、老老年大学学等等；要建设设标志性性的街道道和建筑筑，让园园区既是是一个独独立的老老年人生生活区,又是一一个有着着独特风风格的游游览休闲闲区；让让园区与与整个银银滩风景景区融为为一体，相相互映照照。然后后将其分分包给房房地产开开发商进进行建设设。? ?建设真真正的老老年公寓

44、寓。老年年公寓与与普通公公寓是很很不相同同的。老老年人的的灵活性性、反应应力、体体力、视视力、平平衡力都都会下降降，可能能要用拐拐杖甚至至轮椅。所所以针对对老年人人的特点点，在发发达国家家老年公公寓都要要进行全全方位的的无障碍碍化设计计。例如如，房门门、楼道道、楼梯梯都要加加宽，便便于轮椅椅通过；老人经经过的地地方都要要安装扶扶手；开开关、门门铃和门门窗把手手等设施施的位置置也适当当降低；厨房和和卫生间间的面积积适当加加大，便便于坐凳凳或坐轮轮椅使用用；地面面和浴池池底部都都要防滑滑；房间间的照明明度要提提高，但但还不能能有眩光光；煤气气等各种种开关上上的字要要很大，以以利老人人辨识；老人容容

45、易失禁禁，厕所所都靠近近卧室，并并设长明明灯；厕厕所用推推拉门，不不用平开开门；所所有的楼楼层平台台、通道道地面，都都不能使使用黑色色和深色色面料，因因为黑色色在视觉觉上属退退后色，会会令老人人产生如如临深渊渊之感，不不敢投足足；在适适当的地地方还要要有报警警和应急急装置。无无障碍化化设计是是非常专专业和细细致的，本本文就不不再多谈谈。?老年公寓还还根据老老年人不不同的年年龄阶段段的生理理特征和和生活需需要分为为三大种种类：居居家式公公寓、宿宿舍式公公寓、医医护式公公寓。居居家式公公寓是每每家每户户自成一一体，不不受他人人干扰，适适合普通通夫妇；宿舍式式公寓老老年人如如同住集集体宿舍舍一样，安

46、安排在社社区相同同的一些些楼房中中居住和和生活，比比较适合合单身老老人；医医护式公公寓是将将身体有有较严重重残疾、生生活不能能自理或或行动不不便的老老年人，集集中安排排在一起起居住，并并由专门门人员进进行护理理。?完善支支助性与与综合性性的服务务。针对对越来越越不能照照顾自己己，而日日益要依依赖他人人帮助料料理家务务和提供供医疗保保健等社社会性服服务的老老年人来来说，养养老园区区还要提提供诸多多的支助助性与综综合性的的服务，包包括安全全保卫、帮帮助料理理家务、备备餐、家家庭修理理服务、残残疾护理理、家庭庭生活和和医疗保保健知识识咨询、社社会和法法律问题题咨询服服务等等等。?养养老园区区要统一一提供专专业的老老年社区区服务体体系，但但可考虑虑按服务务内容的的不同，分分包出去去。分别别承包给给各大宾宾馆和医医院，培培训专业业的服务务队伍，以以自有品品牌入园园服务。?4、国际养养老园与与居家养养老社会会化第三章 项项目背景景和特点点 一、公公共关系系、土地地资源与与体制优优势 11、公共共关系 2、土地资资源 3、体制优优势 二二