某项目可行性分析报告(doc 33页)113891.docx

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1、中信泰富项目可行性分析简报敬启者中信泰富於於香港注册册成立，现现于香港联联合交易所所上市，並並为恒生指指数成份股股之一。中中信泰富之之最大股东东为中国国国际信托投投资(香港港集团)有有限公司，是是北京中国国国际信托托投资公司司的全资附附属公司。中信泰富有有限公司(“中信泰泰富”)的的业务集中中在香港及及广大的内内地市场，业业务重点以以基建为主主，包括基基础设施(如桥、路路和隧道)、能源項項目、环保保項目、航航空以及电电讯业务。另另外，本集集团亦有透透过其全资资附属机构构大昌贸易易行有限公公司及慎昌昌有限公司司进行贸易易及分销业业务。该集团在港港拥有多项项物业项目目，包括大大型住宅及及优质商用用

2、物业。于于一九九七七年，公司司的总部大大楼“中信大廈廈”更于中区区海旁落成成，为香港港海滨的重重要标志。(摘自中信泰富网站) 中信泰富经经过较全面面调查、分分析，对扬扬州城市的的发展前景景充满信心心，认为房房地产业市市场还具有有很大发展展潜力和运运作空间。因因此，中信信泰富拟引引入国内外外高尚居住住社区开发发理念，在在扬州规模模性发展中中信泰富的的品牌居住住社区中信泰富富花园。我我们期待着着社会、企企业各界的的共同参与与，把中信信泰富花园园开发建设设为扬州市市第一高尚尚名牌住宅宅小区，为为扬州市民民创造出卓卓越美好的的生活居住住环境。中信泰富花花园（XXXX）项目目组2005年年4月122日中

3、信泰富花花园（XXXX）项目目组成员名单：项目组组长长：徐立华南京XXXX置业顾顾问有限公公司 董事总总经理项目组成员员：游 泳南京XXXX置业业顾问有限限公司 董事事副总经理理陈卫国南京XXXX置业顾顾问有限公公司 策划三三部经理李万国南京XXXX置业顾顾问有限公公司 销售一一部经理刘光旭南京XXXX置业顾顾问有限公公司 策划师师徐 慧南京XXXX置业业顾问有限限公司 策划划师朱敬龙南京XXXX置业顾顾问有限公公司 首席设设计师孙 硕南京XXXX置业业顾问有限限公司 市场场研究部主主管项目组顾问问：林彬海清华大学学建筑设计计院深圳分分院 所长第一章 扬扬州房地产产市场综合合分析一. 扬州20

4、004年房地地产市场概概述1. 开发投资情情况扬州市统计计局、房管管局的统计计数据显示示：20004年全年年市区累计计完成房地地产开发投投资35.16亿元元，与20003年相相比增幅333.3%。按用途途分，住宅宅投资299.78亿亿元，20003年为为20.225亿元；办公用房房建设投资资0.333亿元，22003年年为0.994亿元；商业用房房投资4.10亿元元，20003年为22.67亿亿元。 市区22004年年1-122月份累计计房屋竣工工面积1339.477万m2，同比增增长23.3%。其其中住宅面面积1188.88万万m2，办公用用房2.442万m22，商业用用房16.59万mm2

5、，其他用用房1.558万m22。而20003年全全年累计房房屋竣工面面积万1113.088m2，其中住住宅1011.02万万m2，办公用用房2.999万m22，商业用用房6.441万m22，其他用用房5.664万m22。比较图图如下：【结论】 从比较图图可以看出出，20004年房地地产的投资资量与20003年相相比，开发发投资与施施工面积都都呈增长趋趋势，特别别是20004年第四四季度开发发投资金额额比以往都都高。在22004商商业的投资资及竣工面面积都比22003年年有大幅度度增长。22004年年房地产市市场着实红红火了一把把，即便政政府对房地地产行业已已作了宏观观调控，随随着扬州地地区本身

6、的的发展，本本地及外地地的开发商商对扬州的的房地产市市场依旧看看好。2. 土地供应情情况扬州市国土土资源局对对土地实行行有计划、有有步骤的供供应，土地地出让全部部采用挂牌牌、拍卖方方式。20004年11-12月月份共出让让土地2666.466万 m22，成交金金额16.91亿元元。20003年扬州州市区出让让土地达到到481.4万m22，则20004年比比20033年减少了了214.94万mm2，同比减减少44.6%。【结论】自自20044年4月229日，国国务院办公公厅下发了了关于深深入开展土土地市场治治理整顿严严格土地管管理的紧急急通知，全全省在宏观观调控中停停止供地半半年后，扬扬州市的土

7、土地投放量量也明显减减少，可见见政府对土土地的投放放量的控制制效果显著著，从而合合理的推动动房地产的的发展。22004年年一至四季季度土地投投放量呈波波浪式起伏伏，特别是是到了第四四季度，投投放土地总总量达到年年度总和的的38%。3. 销售情况2004年年度销售备备案登记情情况表（单单位：m22）季度总体商业办公别墅住宅2003年年全年批准准预售1688990019960001479000129766002003年年全年销售售11531100162677873975591644472003年年全年销售售率68.28881.50050.02270.6332004年年全年批准准预售202.228万

8、37.122万8.62万万117.118万2004年年全年销售售1330770521109971176338100199712004年年全年销售售率65.799%56.877%136.447%85.500%从20044年的批准准预售及22003年年的批准预预售情况分分析，20004年全全年市区的的批准预售售总量比22003年年上涨了119.8%，并且各各类物业的的实际销售售面积比22003的的销售都有有所增长。2004年年批准销售售的商业用用房比20003年增增长85.9%，给给销售带来来了一定的的销售压力力，20004年商业业用房销售售率为566.87%，则有一一大部分留留在20005年的市

9、市场；别墅项目在在20044年销售量量达到111.68万万m2，是唯一一的销售面面积超过批批准销售的的物业，但但因为国家家对别墅用用地的控制制，20004年的批批准预售量量比20003年减少少41.772%，在在20044年别墅的的需求量增增大，销售售情况好。2004年年扬州普通通住宅批准准销售量比比20033年减少99.7%，实实际销售面面积20004年比22003年年增长9.3%，22004年年经济实用用房的批准准预售量比比较大。【结论】 总的来说说，20004年扬州州房地产市市场发展比比较火热。22004年年推出的楼楼盘也达到到近几年的的高峰，东东、北、南南三区在22004年年也推出了了

10、不少楼盘盘；20004年商业业推出量更更大，给22005年年带来了不不小的压力力，销售前前景不容乐乐观；别墅墅楼盘在22004年年需求旺盛盛，前景看看好。4. 价格走势 【结结论】 统统计分析普普通商品住住宅的价格格走势20004年44季度相比比20033年4季度度上涨了2274元/,由于于4季度相相对是旺季季，同时有有一些新的的楼盘亮相相，4季度度价格比上上季度略有有上升，为为29633元/，总总体来说上上升幅度较较小，平稳稳略升的状状态。二. 2004年年房地产土土地出让分分析1. 2004年年土地出让让总结招商时间商业金融办办公住宅商业住宅其它合计2004.2.2771301312200

11、4.3.413212004.3.18813312004.4.13313512004.5.122139137、1140、1141、1142、1143136、113882004.7.300145、1148、1149146、1147、52004.9.200151、1152、1153、150、15552004.11.11215812004.11.226159、116022004.12.110161、1162、1167、1170、1171、163、1172165、1166、1168、1169、112004.12.224173、1181、1182、1183A、1183B、1185、1186176、1187

12、、1188、1189、1190177、1178、1179、118016从20044年的土地地出让来分分析，上半半年只是出出让13块块地，而下下半年则出出让了400块地。从从出让地块块上来看同同20033年地499块地大致致在数量上上持平。2. 土地出让分分区域分析析区域东区西区南区北区中心区地块130、1135、1136、1137、1138、1147、1150、1171、1172、1173、1175、1180、1181、1189133、1139、1140、1141、1142、1145、1148、1149、1152、1153、1160、1161、1162、1163、1165、1166、1167、

13、1177、1178、1179、1183A、1183B、1185、1186、1177、1178、1190155、1158131、1143、1146、1151、1168、1182132、1169、1170面积724999112033330207111342192281098447比例27.188%45.122%7.77%15.822%4.12%从上表明显显可以发现现，东区地地土地出让让比例在增增大，东区区的土地出出让面积已已经占到227。北北区的土地地出让面积积也达到116。总总体统计分分析20004年全年年土地出让让面积约在在267万万平方米，同同去年的3399万平平方米有一一定的差距距，但是中

14、中间的差距距正好同京京华城中城城的1355万平方米米相当。因因此排除京京华城中城城的特例，总总体上出让让土地面积积今年同去去年大致相相当。3. 土地出让分分用途分析析出让性质住宅商住商业金融其他地块131、1137、1140、1141、1142、1143、1146、1147、1163、1172、1176、1187、1188、1189、1190136、1138、1150、1165、1166、1168、1169、1177、1178、1179、1180130、1132、1133、1135、1139、1145、1148、1149、1151、1152、1153、1158、1159、1160、1161、1

15、162、1167、1170、1171、1173、1175、1181、1182、1183A、1183B、1185、1186155面积13463397 5634228 7526881 4703比例50.488%21.122%28.222%0.18%2004年年的商业金金融土地出出让达到775万平方方米，按照照最小的容容积率1.2计算，则则粗略计算算就有900万平方米米，考虑到到众多的商商业地块容容积率都达达到233。则实际际推出的量量将大大超超过这个数数据。另外外还考虑到到商住用地地大约还有有15以以上的商业业面积，按按照商住用用地的粗略略容积率11.4计算算，则在商商住用地上上还有10020万万

16、平方米的的供应量。而而分析近两两年扬州的的商业营业业用房的销销售量都不不超高200万平方米米。则20004年的的商业供应应量就需要要扬州消化化5年以上上。三. 2005年年扬州房地地产市场预预测分析扬州22004年年房地产的的情况，同同时根据国国家及扬州州的政策影影响，预计计20055年扬州市市房地产市市场会出现现以下趋势势： 1. 土地控制更更加严格2004年年末，国务务院下达了了关于深化化改革严格格土地管理理的决定。国土资源源部副部长长李元表示示，明年我我国将继续续实行从严严从紧的建建设用地供供应政策，收收紧“地根根”。扬州州20044年末大批批量推出初初看有点突突然，尤其其在1112月份

17、份在前面的的土地还没没有成交的的情况下又又推出大量量的土地。但但知情人士士分析主要要是基于在在国务院的的新规定正正式执行前前抢先推出出。由于近近两年国家家的土地控控制，扬州州新征用的的农业用地地有限，可可以说20003年、22004年年的土地供供应主要是是扬州以前前贮备的土土地。经过过两年的消消化，预计计也消化了了很大部分分。尤其从从12月224日推出出的土地看看，只有一一块地是生生地，其它它都是熟地地。预计22005年年扬州的土土地供应量量会有所减减少，特别别是上半年年有可能和和20044年上半年年一样，土土地供应量量不大。2. 西南区域及及其周边会会成为新的的住宅开发发热点区域域2004年

18、年西南区的的优势和重重要性得到到了充分的的认识，开开发项目鳞鳞次栉比，呈呈现出一片片繁荣的景景象。累计计在建和挂挂牌的地块块有1177号、988号、744号、1006号、1100号、73A号、73B号、126号、105A号、105B号、141号； 129号、145号地块等近20块地幅。其中73A号地块，开发商为扬州金鑫房地产开发公司，开发的金湖湾小区项目位于顺达路和振兴路之间，规划建筑面积18万，以别墅项目为主，兼有多层和小高层项目，占据了整整一条街区。 73B地块块的明星花花园以多层层和小高层层项目为主主，规划建建筑面积226万；1266号地块的的南浦花园园以别墅和和多层项目目为主，建建筑面

19、积66万；105AA号地块的的星都芳庭庭以多层和和小高层项项目为主，规规划建筑面面积21万万；1055B号地块块的淮左郡郡项目，以以联排别墅墅为主，兼兼有多层，建建筑面积99万；1411号地块规规划土地面面积11万万，18米建筑筑高度的限限制，决定定了该地块块将以别墅墅和多层项项目为主；142号号约12万万的土地面面积，规划划将由中高高层项目为为主，届时时该区可能能会诞生南南区地块的的第一个高高层项目；再加上年年末推出的的西南板块块的多幅土土地，西南南区域的市市场供应量量势必成为为扬州的一一个重点区区域。 3. 商业项目可可能存在问问题2004年年下半年推推出很多商商业项目，预预计全年的的商业

20、用房房的批准预预售量在333万m22以上，22003年年商业办公公用房的销销售量在116万m22。乐观地地预计20004年全全年的销售售量在18820万万m2，20004年还有有几个大型型的商业在在20055年推出，如如滨河城的的8万m2、珠宝城城一期6万万m2、凯运天天地5万mm2、财富广广场7万mm2、红星美美凯龙188万m2、京华城城中城188万m2等等。在在20044年末又有有一批商业业熟地推出出，这些地地块开发快快的话，在在20055年都可以以面市。如如此大的商商业供应量量势必给商商业项目带带来巨大的的压力。分分析近两个个季度的数数据，扬州州的商业批批准预售量量从2季度度的占住宅宅的

21、30%到3季度度约占住宅宅的50%。而从一一个成熟的的市场来看看，商业的的推出量如如果占住宅宅的1020%的的比例是正正当范围内内。由于扬扬州的商业业开发这几几年刚开始始兴起，会会有一个急急剧市场补补充期，但但是近500%的市场场份量来看看还是偏大大。同时从从二手房非非住宅的成成交量来分分析，从一一季度开始始成交量逐逐步减少。4. 商品房价格格稳中有升升影响房地产产市场的根根本因素是是市场供求求关系。当当有效供给给不足，必必然导致房房价上涨，而而房价上涨涨又减少了了有效需求求，从而增增加有效供供给，最终终达到一个个平衡点。22004年年扬州市的的土地供应应已较20003年有有所减少，土土地的稀

22、缺缺性使开发发成本中土土地价格不不会下降；对开发商商要求越来来越高，国国家强制性性规定环保保、节能材材料使用等等加大了建建筑成本。但但是由于限限价住宅商商品房的大大量投入，将将抑制整体体房价快速速、大量上上升。20005年扬扬州市房地地产市场从从总体上看看，没有引引起房地产产暴涨和暴暴跌的不稳稳定性因素素，总体保保持平稳略略升的趋势势。5. 东区发展渐渐成规模、北北区低位抬抬头2004年年，扬州东东区及北区区普通住宅宅所占市场场份额趋势势如下图：在20044年东区的的市场份额额变动较大大，在二季季度市场份份额达到全全市的最低低点，而在在第三季度度却达到了了36.770%，第第四季度又又比第三季

23、季度上升了了1.766%，三四四季度均位位居第二，仅仅次于西区区，说明东东区的规模模与优势正正日渐形成成，其发展展势头不亚亚于西区。北区在20004年市市场份额在在后三季度度处于上升升趋势，但但市场份额额不是很高高。根据土土地的出让让情况来看看，北区在在20055年将会有有很多新的的楼盘推出出。四. 竞争性项目目分析京华城中城城a、 基本概况：由扬州京京华城中城城生活置业业有限公司司开发，位位于文昌西西路，扬州州火车站旁旁。总建2267万平平方米的超超大体量，住住宅1300万平方米米，复合多多层、联排排低层、小小高层、高高层多种建建筑，是扬扬州目前规规模最大的的楼盘，商商贸与住宅宅相结合。分分

24、四期开发发，目前开开发第一期期，别墅667栋，小小高层211栋。b、 推广诉求：“京华城中中城，扬州州的新市中中心”。功能齐齐全的城市市中心，所所有生活所所需全满足足。小区规规模大，与与人工湖相相连，面积积达到2771亩，且且有百万平平方米全生生活广场，首首期建设118万平方方米。c、 定位与销售售：定位“新扬州市市中心第一一大高档住住宅区”，目前第第一期在售售，20004年111月7日开开盘，拟定定20066年3月入入伙。联排排别墅面积积区间1990-2110m2，叠加别别墅1400-1600 m2。一期销销售不到330%，标标准层均价价36000元/ mm2，叠加均均价46000元/ m2

25、，联排均均价51000元/ m2。d、 主要优劣势势：规模大大，配套全全，开发商商资金雄厚厚。但价格格较高，且且刚开始建建设，小区区尚看不出出什么规模模，价格不不够合理，所所以销售不不太好。e、 项目竞争性性：扬州房房地产市场场的大盘，目目前建设销销售正在进进行中，开开发种类多多，但其价价格不够合合理，如果果项目开发发出一定规规模，且销销售价格合合理，对扬扬州房地产产在售楼盘盘的影响都都比较大。由由于该项目目随后几年年内保持较较大的推盘盘量，产品品类型与价价位均较为为接近，所所以与本项项目存在有有直接竞争争。凯运天地a、 基本情况：扬州凯运运房地产开开发有限公公司开发，地地处扬州市市古运河东东

26、岸；项目目总占地3324亩；项目建筑筑面积299.05万万（住宅宅20.226万m2）；容积积率1.338；绿化化率37%。共有11292户户，住宅，计计12922户（多层层26幢约约8.699万m2、小高层层12幢约约11.557万m2、公建配配套用房117幢约88.97 m2）。b、 三期销售情情况：20005年003月066日开盘，现现售住宅，商商铺未售。共共推出1003套，已已经销售多多于80%，在售小小高层与多多层均价33900元元/m2，三室两两厅两卫，120 m2，所占比例80%，两室两厅两卫，90 m2，共10户左右。主要客户为私营业主、夫妻双方都有固定收入人群。c、 户型配比

27、：三室两厅厅两卫1220平方米米左右（占占80%左左右），两两室两厅一一卫93.15平方方米，复式式180-220平平方米。d、 项目优劣势势：品牌效效应，规模模较大，配配套设施较较好，扬州州综合整治治项目，十十大实事工工程，五大大亮点之一一。它创建建的是一个个品牌，所所以从它的的售楼处，样样板房都具具有特色。周周边市政配配套不太好好。e、 项目竞争性性：凯运天天地在扬州州走的是品品牌道路，作作了大量宣宣传，并与与京华城中中城一样用用台湾知名名演员作形形象代言人人，在扬州州房地产市市场有一定定影响，并并且带动了了东区的地地产市场。以以古运河作作主打，销销售情况好好，位置离离市中心不不是很远。目

28、目前正在销销售，明后后年将仍保保持相当数数量的住宅宅推出量，与与本项目有有同类层次次客户资源源，竞争性性较大。其它竞争项项目金湖湾小区区第二章 项目概概述及客户户定位一、项目概概况1、地理位位置：本案位于扬扬州市邗江江北路东侧侧，扬冶路路北排涝河河北侧，地地处瘦西湖湖风景区与与西部分区区、西北分分区交汇处处，南距广广润发和来来鹤台市民民广场约5500米，地地块周边分分布有海德德公园、玫玫瑰香榭、柳柳馨花园、翠翠岗小区、雍雍华府、山山河园、金金菊花都锦锦绣时代等等大中型住住宅区，所所在区域交交通便捷，环环境优雅，未未来发展前前景良好。208号地地项目区域域位置具体体如下图所所示：柳馨花园山河园邗

29、江北路海德公园锦绣时代本项目玫瑰香榭四望亭路金菊花都扬冶公路雍华府熙园广润发文昌西路来鹤台2、项目主主要经济技技术指标：用地面积区块（m22）绿化率容积率建筑密度规划用途限高5029000m2C区：1002400035%1.230%二类用地18mD区：72200025%2.040%二类用地36mE区：2221300035%1.230%二类用地18mF区：1007200035%1.630%二类用地36m3、建筑性性质：住宅宅、商业及及配套设施施；4、项目运运作现状本案为农牧牧厂搬迁改改造项目，不不存在拆迁迁阻力，条条件基本具具备明年开开工。5、本案策策划背景1、内部因因素1）属规模模较大的近近临

30、市中心心的项目，开开发周期预预计为四年年，必须考考虑项目的的可持续竞争力力及品质的的超前性；2）积率较较低，对项项目整体规规划及单体体设计水准准要求高。本本案必须适适应当前主主流市场的的需求。3）本案的的综合成本本决定本案案市场价格格水准处于于中上状态态。扬州房房价近几年年呈快速稳稳步上涨状状态。目前前扬州较大大规模项目目均价一般般超过33300元/平方米，西西区普通住住宅的房价价在32000-39900元/平方米，由由于目前扬扬州各城区区的发展正正日趋平衡衡，尤其是是东区的迅迅速崛起，价价格方面每每平方米又又比西区少少数百元，使使得西区与与往昔相比比，失去了了一定的竞竞争优势。2、外部因因素

31、1）本案属属扬城西区区项目，区区域形象较较佳，楼盘盘众多，竞竞争十分激激烈，对本本项目的定定位精准性性、运作专专业性及营营销手段的的有效性提提出了更高高的要求，进进而为本案案带来新的的发展机遇遇与挑战。二、区域环环境分析1、交通条条件本案目前公公共交通设设施比较缺缺乏，但道道路交通设设施比较完完善邗江北北路50米米，规划中中的蜀岗路路宽40米米，扬冶路路宽35米米，随着未未来的发展展，这一缺缺憾将得到到有效解决决，并使本本案具有极极佳的交通通优势。2、周边环环境西区将逐步步发展成为为扬州未来来的城市中中心区，已已初步形成成较完善的的生活配套套设施，医医疗、教育育、商业配配套、金融融、邮政及及餐

32、饮娱乐乐等配套设设施基本齐齐全，具有有居住生活活的便利性性，且素质质较高，而而目前本案案周边生活活氛围、商商业氛围和和生活配套套仍比较缺缺乏，预计计经过2-3年的发发展，这现现状将逐步步得到改善善。三、区域目目标市场客客层研究和和市场定位位1、目标市市场客层特特征： 该区区域客户基基本分为三三类：l追追求高档物物业的多次次置业人士士：此类人人群由于已已具备改善善型住房，故故具备对住住宅各项指指标全方位位挑剔的资资本，尤其其注重区域域地点、环环境景观、文文化氛围、科科技运用、物物业品牌等等方面。上上述条件相相对都不多多的项目容容易炒成热热点盘，故故该类人群群一个明显显特点就是是容易追随随热点、潮

33、潮流楼盘，且且其中一部部分人群购购房为投资资目的。l追追求高品质质生活质量量的改善型型客户：此此类客户以以购置第一一居所为主主，以全面面改善现有有住房条件件为主要购购房目的，追追求面积指指标增大、产产品改进，同同时又追求求居住环境境改善、居居住品质提提高，此类类客户消费费观念较为为成熟、冷冷静，往往往不为媒体体宣传所左左右。l留恋或向向往西区优优越地理位位置的安居居型客户：此类客户户购买力较较弱，同时时又对西区区又较为眷眷恋，但西西区价格相相对较高，由由于受经济济实力的限限制，故此此类人群只只能以牺牲牲面积、地地点、产品品附加值为为代价，以以获取在本本区生活的的条件。此此类人群购购房首要条条件

34、是房型型、面积，在在经济条件件允许的情情况下在考考虑地点、环环境等其它它因素。2、本案目目标人群特特征本案目标人人群来源于于全市各个个区。在职职业特点上上主要集中中于经商人人士、政府府官员、外外企白领等等收入水平平较高并且且稳定的人人群，他们们追求高品品质的生活活质量，对对小区的环环境、配套套设施等要要求比区域域内现有小小区要提高高一个档次次。3、确定目目标客户客户主体：追求高档档物业的多多次置业人人士。客户辅助体体：追求高高品质生活活质量的改改善型客户户。4、产品定定位：综合上述分分析，建议议本项目的的建筑形式式以多层为为主，辐以以小高层和和联排别墅墅等产品。第三章 规规划设计建建议及物业业

35、类型配比比一、项目市市场形象初初步定位 激活社区定定位的第一一步：社区区定位在扬州、在在今天，人人们的需求求是什么？在人均GDDP超过22000美美元的扬州州市区，基基本的物质质生活条件件是容易达达到的，也也就是说在在居住的需需求上更多多倾向于“马斯洛需需求”的“自尊需求求”和“自我实现现”的表现。本项目从业业主的需求求出发，充充分研究了了扬州地域域的、时代代的个人需需求特点，以以“花园城市市”激活社区区的总体策策略。 挑战市场巅巅峰的战略略国际化化社区借用发展商商中信泰泰富的国际际化开发背背景，整合合一支国际际化的开发发团队打造造出的一个个具有国际际化标准的的优秀社区区。在规划设计计方面更多

36、多考虑澳大大利亚柏涛涛、香港的的何显毅、王王董等知名名建筑设计计院；景观观设计建议议选择贝尔尔高林、美美国泛亚易易道、德国国WSP景景观设计、澳澳大利亚DDCM等参参与设计；以及物业业管理、营营销顾问等等一支国际际化背景的的团队。旨在通过国国际化团队队制定的一一种国际化化的居住标标准来建立立一个市场场的高度。 迎合需求的的社区定位位花园城城市社区通常意义上上的大盘社社区给客户户带来的是是“世外桃源源”的感觉，环环境景观自自然让人陶陶醉，但诸诸多生活配配套不便常常使人忘而而却步。突出本项目目紧挨城市市未来中心心的独特位位置和一个个近70万万平方米的的高品质生生活的大盘盘的市场特特性。最后我们综综

37、合将本项项目的市场场定位为：国际化花园园城市社区区二、现有控控规调整建建议根据现有政政府对本项项目的控制制性规划需需求，我司司觉得在以以下几点存存在局限性性：1、 商业规划在在D区不能能体现地块块的最大价价值；2、 E区限高118米导致致产品规划划空间太小小；我司建议中中信泰富在在拿地时与与政府进行行有效协商商，尽量避避免以上局局限。建议议做以下修修改：A、 将商业功能能改为F区区的东南角角，可以维维持规划面面积和容积积率等指标标。这样将将更符合商商业地块的的“金角银边边”的原则；B、 将E区的限限高放宽至至36米。原原有限高下下的产品只只有多层或或别墅类，但但通常开发发商为了追追求利润会会选

38、择容积积率较高的的多层住宅宅，导致小小区内出现现“兵营式排排列”。不能保保证足够的的景观、绿绿化面积。如如果能将限限高放宽到到36米，开开发商可以以定位小高高层住宅产产品，在容容积率不变变的情况下下，留空出出更多的景景观、绿化化面积，有有利于提高高整个项目目的居住档档次和环境境。根据我司的的分析，以以上第一点点的修改可可能性还是是较大的，第第二点的修修改难度存存在。以下下规划思路路是以考虑虑实现第一一点修改，第第二点不修修改为前提提的。三、初步规规划设计思思路1、总体规规划设计思思路拟借鉴国际际上大盘社社区的发展展经验在扬扬州市北部部地区建设设一个高档档次的居住住社区。并并注意从以以下几方面面

39、着手，以以达到完善善的规划设设计效果。l 主题题鲜明、立立意丰富的的社区内涵涵l 畅通通有效的交交通组织及及交通工具具停放设置置l 优秀秀的住宅户户型配以风风格独特的的立面设计计l 经济济、实用、富富有创新的的社区配套套l 充分分利用现状状植物保留留，点、线线、面的景景观设计与与周边环境境、环保有有机的相结结合l 合理理的市政设设施配套l 规划划设计中建建筑空间与与景观空间间的有机结结合具体反映在在规划上，意意图实现“花园城市市”构想，规规划设计成成为由不同同的多层住住宅类型、密密度、空间间、形体、平平面居住社社区，社区区内具有完完整的配套套服务设施施及管理系系统，满足足“以人为本本”的居住理理念。2、产品特特征以多层住住宅产品为为主，低密密