某项目可行性分析报告(doc 25页)113890.docx

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1、目 录一、概况1、项目概概况2、报告范范围3、公司简简介二、项目建建设规模及及建设内容容1、项目建建设规模2、项目建建设内容三、项目组组织管理机机构1、项目建建设组织管管理2、项目运运营组织管管理四、项目市市场分析及及市场定位位1、市场分分析2、市场定定位五、项目选选址及建设设条件1、项目选选址2、建设条条件六、尚城豫豫园项目整整体策划七、项目产产品规划1、总体规规划2、工程方方案设计3、项目总总图布局4、智能化化系统设计计5、项目配配套设施八、项目环环境保护、安安全卫生、消消防和节能能1、环境保保护2、安全卫卫生3、消防4、节能九、项目投投资估算和和资金筹措措1、投资估估算2、资金筹筹措十、

2、财务与与效益分析析1、财务分分析2、效益分分析十一、项目目风险分析析1、项目风风险分析2、项目风风险回避十二、结论论1、项目建建设规模尚城豫园项项目总占地地面积1224亩，总总建筑面积积约15万万平方米。遵遵循社区完完整功能的的要求，做做出融住宅宅、教育、综综合社区服服务为一体体的规划设设想，区内内生活设施施齐全，配配套有托儿儿所、幼儿儿园、中小小学、便利利店、商业业网点、社社区医疗保保健中心、邮邮局、银行行等设施，是是合肥东区区新崛起的的一个中等等规模小区区。2、项目建建设内容（1）多层层公寓尚城豫园多多层公寓的的总建筑面面积约600000平平方米，建建筑样式为为砖混（或或框架）结结构，采用

3、用点式、条条形排布，以以六层为主主，顶层坡坡形带阁楼楼屋面，部部分设计成成复式、跃跃层和错层层，户型新新颖、实用用，大量采采用外飘窗窗、凸窗、大大阳台，部部分做成景景观阳台。整整个小区充充分利用自自然资源，多多层屋顶采采用太阳能能集中采热热系统。宅宅前绿化结结合组团绿绿化、中心心绿化，合合围庭院绿绿化景观，力力求达到户户户见绿，推推窗见景的的景观效果果。（2）小高高层公寓尚城豫园小小高层公寓寓的总建筑筑面积约7700000平方米。（3）配套套商业面积积（包括车车库） 建建筑面积约约150000平方米米（4）公共共生活设施施总建筑面积积约50000平方米米，包括车车库、景观观绿化、社社区医疗等等

4、。（4）物业业管理尚城豫园实实行封闭式式现代化物物业管理。供电系统：采用双路路供电，每每户独立磁磁卡电表，高高级安全插插座；通讯系统：每户客厅厅及主卧室室分别设置置电话插口口及INTTERNEET插口、宽宽带网络；电视系统：每户客厅厅及主卧室室分别设置置公用闭路路电视及卫卫星电视；邮政系统：每户设有有信、报箱箱并实行专专递服务；周界防护系系统：周边边采用围墙墙和景观绿绿化将小区区与外界隔隔开，同时时小区保安安负责对小小区周边进进行巡逻；一、 尚城豫园项项目组织管管理结构1、项目建建设组织管管理该项目建设设的具体实实施由安徽徽金大陆集集团合肥置置业公司具具体负责，项项目初期的的投资机会会分析、市

5、市场调研、项项目报建等等工作由公公司开发部部、企划中中心组织进进行，后期期工作由项项目公司和和企划中心心共同完成成，项目公公司对项目目运营全过过程进行监监督，并完完成项目后后评价。2、运营组组织管理尚城豫园项项目采取独独立法人制制，即由安安徽金大陆陆集团投资资开发，按按照现代企企业制度的的规范要求求，组织管管理本项目目。二、 项目市场分分析及市场场定位1、项目市市场分析(1)整体体市场交易易活跃，持持续走强在国家和各各级政府的的一系列扩扩大内需，激激活房地产产市场，培培育新的经经济增长点点政策、措措施的指导导下，各种种对楼市产产生“利好”的配套政政策的出台台及住房金金融服务的的提供，房房地产正

6、成成为新的投投资热点和和消费热点点。2001年年度，合肥肥市房地产产开发投资资总额达到到18.667亿元，较较上一年度度增长300.11%，住宅施施工面积3322.554万平方方米，较上上一年度增增长31.84%，住住宅新开工工面积1774.655万平方米米，较上一一年度增长长69.114%，住住宅竣工面面积1144.92万万平方米，较较上一年度度增长277.5%。在在销售方面面，20001年度销销售面积883.155万平方米米，销售额额13.994亿元，分分别较上一一年度增长长1.199%、1.11%。住住宅空置面面积下降达达到26.78%。2002年年前三季度度，合肥市市房地产开开发投资总

7、总额达到227.388亿元，施施工面积4478.009万平方方米，分别别较上一年年度同比增增长1.119%、11.11%。2002年年，房地产产市场明显显特点是：淡季不淡淡，市场活活跃，价格格稳中有升升，居民个个人购房已已成为消费费主体，抵抵押贷款量量增多，金金融部门支支持力度加加大。2003年年前5个月月，全市房屋屋施工面积积526万万平方米，其其中去年结结砖面积3662万平方方米。全市市房地产开开发项目中中正在预售售的有1558个项目目，已预售售出面积1152.55万平方米米（占5月月份在建面面积的288.9%），其其中住宅项项目1366个，已预预售出面积积122.5万平方方米（占在在建住

8、宅面面积的299.8%）；其他项目目22个，已已预售面积积30万平平方米，共共收取预收收款10.4亿元。2003年前5月，取得“商品房预售许可证”的商品房面积为130万平方米，同期商品房预售面积为103.5万平方米，占可预售总量的79.6%。前5个月，现房销售率达到72.2%，预售率达79.6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位、价位的在建楼盘，基本未出现“冷盘”现象，绝大多数开发企业对目前商品房预（销）售情况比较满意，对市场前景看好。东区1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情况良好，西区

9、2500元每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园一期8万余平方米基本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的“中央花园”项目，尚未开盘，因其区位环境优势，已有四百余户消费者前来预订。从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行状态，发展是健康的。（2）购房房主体发生生变化国家停止住住房实物分分配后，住住房消费由由“集团采购购”转向“散户时代代”，20002年个人人购房就已已经占商品品房销售面面积的944，成为为主导房地地产市场发发展最活跃跃、最积极极的因素。（3）消费费需求多样样化消费者由于于收入水平平、文化层层次、家庭庭特征等具具有差异性性，导致消消费者在

10、购购房时对区区位、环境境、规划设设计、户型型、面积、配配套、物业业管理等方方面存在不不同的选择择。（4）开发发商参差不不齐，未来来几年将是是行业整合合期2003年年度，合肥肥市房屋开开发公司达达到4000余家，只只有为数不不多的开发发商具备一一、二级资资质，大多多数企业无无品牌、资资金实力小小、抗风险险能力差。今今后的一段段时间，将将是房地产产行业重新新洗牌的整整合期，房房地产行业业必须以雄雄厚实力在在市场竞争争中脱颖而而出，弱势势企业将被被淘汰出局局。（5）畅销销产品分析析在楼盘调研研过程中，总总结后我们们会发现，以以下几类产产品较为畅畅销：一：高性价价比型。像像华源国际际城、罗马马花园、天

11、天使苑、玉玉兰苑、等等，价格处处于中下游游，售价一一般在14400元每每平方米，能能满足人们们的普通居居住要求，规规模适中，小小区具备一一般生活配配套，此类类产品深受受广大消费费者欢迎。二：中高档档型。诸如如元一时代代花园、长长春都市花花园等，消消费群体定定位在中高高收入层面面，小区规规划、产品品设计等各各方面标准准较高，有有突出卖点点，操作得得法，能够够吸引大批批消费者。2、项目市市场定位在对类似项项目（主要要以玉兰苑苑为研究对对象）及市市场需求进进行深度分分析后，我我们发现，新新站区及东东区附近由由于市场集集群内大量量商户、年年轻白领、肥肥东县迁徙徙人群及地地缘性置业业的存在，蕴蕴藏着较大

12、大的市场容容量，消费费需求越来来越突出。尚城豫园整整体定位为为未来配套套齐全的中中档社区，适适应大部分分消费者需需求，价位位在15000元每平平米左右，是是合肥市郊郊的现代居居住项目，受受合肥东区区最近两年年房产市场场发展的影影响，中高高档小区目目前已经进进入一个稳稳定的增长长期，而且且价位随着着市场经济济的整体发发展，总体体趋于上升升趋势。本项目位于于二环路以以东，紧邻邻二十埠河河。本项目目将大大提提升小区的的环境、户户型设计以以及居住的的适宜性等等各方面的的现代居住住水平。同同时二十埠埠河河道正正在调整，并并兴建400000平平米的绿地地、广场。根据本项目目的市场定定位，我们们将本项目目销

13、售对象象确定为：（1） 年轻的“准准合肥人”：主要是是指企事业业单位年轻轻的职员，这这一批消费费群体，知知识层次较较高，工作作年限短，工工资收入在在15000元/月，但但没有多少少积蓄，对对住房有强强烈的需求求，对价格格关注。（2） 投资客户：追求物业业的升值，对对项目的升升值潜力有有很深的研研究。（3） 外来客商：本项目地地处合肥东东侧，所在在区域内集集聚着安徽徽大市场、长长江批发市市场等大型型市场、摩摩托车、汽汽车大市场场等大型物物流中心，市市场群内有有大量来肥肥经营的外外地客商，经经济实力强强，有置业业愿望。（4） 瑶海工业区区内的职工工：在未来来几年内，瑶瑶海工业区区将有数十十家企业进

14、进驻，将来来的住宅需需求量巨大大。（5） 部分肥东居居民：肥东东居民长期期以来形成成了一种做做省城人的的优越感和和自豪心理理，近年来来迁徙合肥肥的趋势在在不断增强强。本项目目将成为此此类消费者者迁居合肥肥的最佳跳跳板。三、 项目选址与与建设条件件1、项目选选址本项目选址址紧邻东二二环路，南南临二十埠埠河，占地地124亩亩。二十埠埠河即将调调整河道，兴兴建400000平米米的绿地广广场，极大大的提升了了小区的居居住品位。目前地块场场地已经完完成平整，减减少前期项项目基础设设施投入，缩缩短了开发发周期，地地块的土地地征用工作作已经完成成。2、建设条条件合肥新站综综合开发试试验区是安安徽省政府府于1

15、9995年4月月批准设立立的省级开开发区，规规划面积110平方公公里，集中中开发6平平方公里，享享受市级经经济管理权权限。试验验区前身为为合肥市新新火车站建建设区，于于19922年11月月伴随着国国家重点工工程合肥铁铁路枢纽新新客站的开开工建设而而诞生，11996年年2月国家家建设部批批准将合肥肥新站综合合开发试验验区列为全全国首家城城市综合开开发试点区区。经过88年的艰苦苦努力，一一个集现代代化交通、商商贸、金融融、旅游、信信息服务为为一体的环环境优美、设设施齐全的的新城区已已展露丰姿姿。 开发区区管委会按按照精干、高高效的原则则设置必要要的工作部部门和土地地、城建、工工商、国税税、地税、财

16、财政、公安安、房产、建建管、供水水、供电等等职能机构构，具体负负责工业区区各项管理理工作，高高效率、快快节奏地为为投资者提提供优质服服务。开发区制制定并实行行一整套稳稳定的优惠惠政策，依依法保护投投资者的合合法权益。3、水文地地质条件本项目区域域内，地势势高差小，较较为平坦，大大部分已经经平整，将将来土方工工作量小，二二十埠河河河面宽300米以下。主主要气象资资料如下：年最大降雨雨量： 11541.9毫米年平均降雨雨量: 10677.2毫米米冬季平均风风速及主导导方向 225米/秒秒（东北风风）夏季平均风风速及主导导方向 225米/秒秒（东南风风）最大冻土深深度 0.6米米最大积雪厚厚度 0.

17、466米四、 项目整体策策划及营销销计划1、项目整整体策划（1） 策划包装策划包装时时针对项目目的特点，从从市场定位位出发，通通过整套的的销售资料料及广告平平面的制作作，使项目目树立起良良好的形象象，在市场场同类型的的产品中脱脱颖而出。同同时，利用用项目建设设单位已取取得的良好好信誉，产产生品牌效效应，促进进项目的销销售。另外，良好好的策划还还能为项目目的推出作作预先部署署，以利于于项目后期期的销售。现现在，合肥肥的房地产产开发商已已经逐渐认认识到策划划包装的重重要性，侧侧重这方面面的投入，就就能获得超超额回报。（2） 项目色调整个项目的的色彩应保保持和谐统统一，注重重长期视觉觉效果，路路边设

18、宽绿绿草带，周周边以围墙墙与外界隔隔离，同时时种植树木木隔音和防防止噪音，保保持小区的的绿化率。（3） 广告牌广告的创作作应以清晰晰醒目为准准则，充分分显示小区区的完整规规划（以小小区的规划划图为主景景），并突突出项目建建设单位的的名称，为为本项目作作软性的宣宣传。广告牌摆放放的位置，一一是小区的的现场及通通往小区的的道路两侧侧，利于过过往人流加加深印象；二是东市市区内的主主要道路及及路口的现现眼位置，吸吸引区内人人流注意。另另外，可在在各处广告告牌上醒目目的地点设设置项目标标志或路径径，清楚指指示本项目目的位置。（4）售楼楼现场从尚城豫园园项目的规规模来看，应应设立两个个售楼处：在市区设设立

19、一个售售楼处，在在项目现场场设立一个个售楼处。其其造型应以以宽敞明亮亮、简洁清清新为主调调，全落地地的大玻璃璃门墙，售售楼处应配配置项目模模型，给消消费者直观观的感受。（5）样板板房由于本项目目定位在中中档价格，项项目样板房房的设置力力求简洁、温温馨舒适又又典雅亲切切，激发买买家的购买买欲望。另另一方面，让让消费者看看得见摸的的着，给消消费者一种种实实在在在的感觉。2、项目功功能策划（1）活动动中心及其其他作为完整规规模的小区区项目，本本项目力求求为消费者者提供一个个舒适、绿绿色的居住住环境，因因此在小区区内设置活活动中心及及其他相关关配套，为为社区生活活提供一切切便利。同同时，在品品位上有所

20、所提高，力力求活动中中心设计活活泼，成为为小区景观观的一部分分，注重各各种配套的的搭配与整整体建筑风风格的调和和。（2）绿化化设计花园风格：小区内设设置各种立立体形状组组成的特色色花园，非非常适合观观感，所以以，小区中中心的花坛坛可以与各各个楼盘前前后绿化风风格相陪衬衬，美观、时时尚自然融融合，有机机统一。河堤绿化：项目紧邻邻二十埠河河，二十埠埠河即将进进行河道整整理，新建建大面积景景观广场。本本项目可以以在近邻河河堤修建一一列绿化带带、花圃，注注意花艺造造型及修剪剪，令景观观形成层次次感。在河河堤上放置置铁铸雕花花的休闲座座椅，形成成休闲、娱娱乐场所。（3）增设设多种物业业服务针对目前合合肥

21、物业管管理的特点点，合肥东东区的物业业管理还处处于起步阶阶段。本项项目在物业业服务上应应体现出小小区的优势势，提供如如：清扫、洗洗衣服务、邮邮寄服务、社社区教育等等，极大限限度地方便便业主，优优质服务令令业主生活活无忧。同同时提高项项目的服务务档次和质质量，以满满足业主的的生活需要要为根本。3、项目销销售策略（1）付款款方式为适应各个个层面的消消费者需要要，设置灵灵活的多重重付款方式式。大致分分为“一次性付付款”、“分期付款款”、“银行按揭揭付款”等几种。一一方面让消消费者感到到实惠；另另一方面减减轻消费者者的购房压压力。（2）累计计折扣优惠惠 此此举是为了了让消费者者自主成为为本累计折折扣计

22、划的的受益者。不不论是以业业主名义还还是介绍第第三者购买买项目单位位均可获得得累计折扣扣优惠。运运作目的是是希望以此此连带关系系吸引更多多消费者，做做网络营销销，产生连连动效益，惠惠及项目后后期销售。4、促销推推广策划（1）扩大大软性宣传传影响力房地产业走走向成熟，众众多媒体如如报纸、电电视、杂志志等都设有有专刊、专专栏介绍的的房产动态态、行业新新闻及房产产广告等。本本项目应采采用目前合合肥房产市市场成功小小区的软广广告战术，通通过早期软软姓宣传，树树立市场形形象，配合合后期宣传传，促进销销售。（2）公关关宣传活动动当软性宣传传取得一定定成效，可可以适当安安排一些公公关活动。如如开工典礼礼、开

23、盘典典礼、封顶顶典礼等现现场公关活活动，参加加房展会，举举办、组织织文艺及抽抽奖活动，吸吸引广大消消费者参观观，既能宣宣传本项目目，还可以以在一定程程度上带动动项目的销销售。5、项目营营销方案（1）营销销顾问项目建设单单位可以借借用“外脑”，聘请专专业房地产产策划顾问问机构统揽揽整个项目目销售策划划，负责项项目全程营营销策划方方案的拟定定，运用他他们先进的的理念，成成熟的项目目运作经验验，实现项项目的成功功运作。执执行的方式式可以采取取外来为主主，也可以以双方合作作方式进行行。（2）营销销计划先制定完备备的广告宣宣传策略，摆摆阔各种软软性广告宣宣传、售楼楼书、项目目模型、广广告设计等等广告媒介

24、介的使用，确确定广告投投放的频度度、密度和和区域。通通过预售及及内部认购购，开展公公关展销，跟跟进促销。制制定合适的的价格策略略，做好整整个项目的的销售工作作。七、项目产产品规划1、总体规规划 (1)本项项目主要有有多层、小小高层住宅宅和配套设设施组成。多多层住宅采采用分列式式，以六层层为主，坡坡形带阁楼楼屋面，部部分设计成成跃式、复复式、错层层；小高层层住宅采用用排列式，以以十二层为为主；整个个小区绿化化率达到440，区区内设置中中心广场、主主干道，在在公共场所所及主要入入口处设置置盲道；小小区内设置置管理处、活活动中心、体体育设施、社社区医疗所所、商业网网点等配套套设施。(2)小区区内自设

25、变变电站保证证供应区内内电力所需需，设天然然气集中供供应站，通通过市政管管网进水后后，区内设设置水塔加加压、净化化、设计宽宽带互联网网到户。(3)小区区内各建筑筑形成层次次感，并加加强小区的的绿化，利利用小区附附近的二十十埠河河堤堤进行景观观利用、美美化，进一一步提升小小区作为现现代居所的的居住品位位。2、项目工工程方案设设计在满足尚城城豫园各功功能区建筑筑物各自功功能的前提提下，确保保建筑物质质量、安全全，力求造造型美观。合合理采用新新结构、新新材料、新新工艺，并并充分利用用地方材料料，以方便便施工，加加快工程进进度，降低低工程成本本。本项目依据据工程地质质勘查资料料，按照国国家现行设设计规

26、范、标标准和规定定进行设计计。本项目按地地震烈度77度设防，抗抗震等级为为三级。本项目多层层工程采用用砖混结构构，小高层层工程采用用框架结构构。3、项目总总图布局 项项目入口处处为小区大大门，100米宽的主主干道通向向小区中央央广场，住住宅区内路路面宽7米米，道路与与住宅之间间用树木做做间隔带，采采用有规律律的单行控控制，步行行道宽2米米，地面采采用鹅卵石石铺设，路路灯将沿路路间隔分布布，其他设设施如排水水系统、污污水管道、供供水系统、互互联网线路路及电线弱弱电线路将将在施工时时分别安装装。4、项目智智能化系统统设计建筑智能化化是将建筑筑技术与高高科技完善善在统一的的信息产业业基础上，形形成的

27、独特特建筑风格格。合肥的的一些大规规模社区、和和新近开发发的小区开开始用智能能化设施提提升项目开开发品质。尚城豫园智智能化系统统分成以下下几部分：安全防盗尚城豫园采采用24小小时全封闭闭管理模式式，社区实实行封闭管管理，保障障小区内居居民的人身身、财产安安全。家庭安全防防控方面整个小区采采用现代化化的综合布布线系统，实实现小区管管理、通信信、控制的的自动化，小小区内公用用电力、照照明、电梯梯、给排水水、防盗、火火警等设施施实行自动动化监控。每每单元内水水、电、气气、宽带高高速智能网网端口同时时到达。小小区内物业业管理采用用全方位服服务。网络系统网络的应用用是智能化化小区的标标志，利用用小区内的

28、的INTEERNETT的快捷安安全等方面面优势，转转换成可利利用的生活活服务网络络，消除空空间上的距距离，满足足现代人对对网络的生生活需求。5、配套设设施51市内内给排水（1）给水水 给给水水源由由市政水管管网供水。市市政水管网网有DN3300水管管在安徽大大市场附近近，从该水水管网上接接二根DNN150进进水管与室室外给水管管网相连，城城市给水压压力按不小小于0.33Mpa考考虑，水质质满足国家家生活饮用用水的卫生生标准。给给水经水表表计量后到到个用水点点，喷泉采采用循环给给水系统。（2）排水水排水系统分分为生活污污水排水系系统和生活活废水排水水系统。生生活污水经经化粪池处处理后同生生活废水

29、汇汇合一同排排入市政污污水管网，厨厨房排水经经隔油器处处理后排入入室外生活活污水排水水管网。基基地内的道道路设雨水水口收集雨雨水，屋面面雨水与道道路雨水排排入市政雨雨水管道。（3）消防防给水系统统消防用水量量：室外消火栓栓 225L/SS 火灾灾延续时间间 3小时；室内消火栓栓 115L/SS 火灾灾延续时间间 3小时；消防水源采采用市政给给水管网供供水，在基基地内设置置消防站。火火灾初期由由各区内的的一栋较高高建筑的屋屋顶水箱（储储存十分钟钟消防水量量）及增压压设备供水水。小区内内设消防泵泵房，由消消防水池供供应消火栓栓泵和自动动喷淋泵抽抽吸加压供供水。52供电电系统（1）小区区内设变电电器

30、一台，满满足小区需需求，规划划区内按片片设配电点点，以配电电室向各用用电点供电电。（2）动力力配电：内内外照明均均采用低压压供电、低低压配电，采采用低压配配电盘或动动力配电箱箱，各用电电设备一般般不采用就就地控制，配配线采用铝铝线，通过过电缆穿管管直埋或沿沿电缆架明明铺。（3）照明明系统采用用三相四线线制，照明明电压2220V，道道路、停车车场均采用用节能、光光效高的高高压钠灯。（4）消防防泵、喷淋淋泵、生活活泵及火灾灾自动报警警系统等为为二级负荷荷。其余为为三级负荷荷。（5）火灾灾自动报警警：小区内内所有住户户均为系统统保护对象象。53电讯讯系统本项目建设设用地位于于合肥市龙龙岗工业开开发区

31、内，开开发区内国国际、国内内长话已开开通。本项项目通讯设设施拟选用用桑达644门数字远远程程控自自动电话交交换机。小小区购置计计算机等现现代化信息息转换设备备，与国际际互联网连连接，引入入宽带网，在在网上实现现信息的发发送与传递递。八、环境保保护、安全全卫生和节节能1、环境保保护11环境境保护执行行标准 （11）中华华人民共和和国环境保保护法（2）建建设项目环环境保护保保护管理办办法（3）建建设项目环环境保护保保护管理办办法实施细细则（4）污污水综合排排放标准12污染染物与污染染源本项目产生生的主要污污染物为：生活污水水排水系统统和生活废废水排水系系统。生活活污水经化化粪池处理理后同生活活废水

32、汇合合一同排入入市政污水水管网，厨厨房排水经经隔油器处处理后排入入室外生活活污水排水水管网。13环境境保护措施施（1） 项目规划对对排污管网网作了合理理的设计，与与雨水合并并集中，通通过钢精混混凝土管排排入城市地地下污水管管网。（2） 在规划区域域内合理布布置废物箱箱，以收集集生活垃圾圾。并安排排保洁人员员进行定时时清理、打打扫，以保保持市场的的清洁、卫卫生。有关关部门负责责将生产、生生活垃圾集集中后运至至城市垃圾圾场处理。2、安全卫卫生（1）规划划区域绿化化、路面平平坦、无积积水，主要要道路用水水泥、沥青青或石块铺铺设铺设，防防止尘土飞飞扬。（2）污水水排放符合合国家环保保要求。（3）垃圾圾

33、集中在规规划区域偏偏僻的地方方集中处理理。3、消防根据建筑筑设计防火火规范(GBJ116-877)要求，小小区消防用用水按室外外25L/S，室内内15L/S计算，消消防管网布布置成环状状，消防用用水与生活活用水采用用同一根总总管，小区区内配备一一定数目的的灭火器，同同时培训物物业工作人人员与居民民正确使用用灭火器。4、节能本项目主要要节能为：水、电。为了进一步步降低能耗耗，节约能能源，减少少生产成本本，本项目目采取了多多项节能措措施，主要要措施有：（1） 所有设备选选型尽量采采用节能型型。（2） 为提高电网网的功率因因素，在低低压侧不重重静电容量量。（3） 设立专门的的能源和材材料管理机机构，

34、检测测各生产阶阶段的能源源及节能情情况并制定定奖惩制度度。 九、项目投投资估算和和资金筹措措1、项目投投资估算尚城豫园项项目总投资资为2亿8829万人人民币。其其中：（1）土地地费用266*1244=32224.（2）前期期工程费22285（4）建安安工程费用用1390002、项目投投资估算依依据及说明明（1）设备备费用按询询价或类似似工程设备备投资估算算。（2）建筑筑工程费参参照安徽徽省建筑工工程单位估估价表及及当地类似似工程概算算指标估算算。（3）安装装工程费依依据全国国统一安装装工程概算算定额安徽徽省单位估估价表及及类似工程程造价调整整。（4）其他他费用及建建筑安装费费用定额按按照安徽徽

35、省建筑安安装费用定定额及建建设部有关关规定执行行。（5）不同同年份的价价格资料均均调整至22002年年价格水平平。（6）项目目建设单位位提供的相相关数据。（7）行业业类似工程程经验数据据。3、项目资资金筹措项目计划总总投资：2208299项目自有资资金：50000申请银行贷贷款：100000十、财务与与效益分析析费用名称费用提取金额（万元元）备注一、前期工工程费56391、征用土土地费26万元/亩124亩亩=32224万元3224 2、工程监监理费130000万元1%=1130万元元1303、勘察规规划设计费费35元/ m21500000m22=5255万元5254、三通一一平及规费费15元/

36、mm21500000M22=2255万元2255、办理规规划许可证证等费用88元/mm21500000m22=13220万元13206、办理施施工许可证证费130000万元0.81%=1055万元1057、其他110二、建安工工程费1380001、土建工工程费750元/m2（600000m2+200000 mm2）=60000万元元1000元元/m2700000m2=70000万元1300002、电梯20万元/台40台=800万万元800三、区内配配套工程费费10001、水电设设施及增容容费50元/mm21500000m22=5000万元5002、区内道道路绿化 50元/mm21500000m

37、22=5000万元500四、不可预预见费130000万元3%=3990万元390小计208299五、平均造造价20829915=13888.61388.6六、商网住住宅3045001商网销售售4000元元/m2150000m2=60000万元60002、住宅销销售1800元元/m2600000M2=108000万元1950元元/m2700000M2=136550万元244500八、管理费费、税金30451、管理、经经营费用3045002%=66096092、销售费费3045002%=609万万元6093、销售税税金3045006%=18227万元1827九、销售利利润6576十、上缴所所得税6

38、576万万元33%=21700万元2170十一、利润润6576-21700=440064406十二、销售售利润率4406304550100%=22.5%14.477%税后十三、投资资利润率1785.84208229100%=33.8%21.155%税后十一、项目目风险分析析1、项目风风险分析风险是可测测定的不确确定性，根根据项目生生命周期，风风险的来源源和内容不不同，结合合本项目归归纳出以下下几点主要要风险：（1） 购买力风险险从宏观面上上来看，合合肥目前的的住宅市场场在表面繁繁荣的背后后，隐含着着一定的泡泡沫。居民民陷于收入入水平，有有效需求不不旺盛，人人们对提高高居住素质质的驱动力力不足，

39、难难以形成强强劲的销售售态势，对对项目开发发进度和资资金投放产产生压力。（2） 竞争风险合肥房地产产市场尚未未形成良性性发展，有有效需求形形成的市场场容量相对对较小，追追逐利润是是资本的本本原，出于于对方地产产开发预期期利润看好好，开发商商把企业资资源投入了了房地产。合合肥近期新新盘迭出，出出现了“政府搭台台，企业唱唱戏”的局面，整整个合肥住住宅市场竞竞争较为激激烈，不少少开发商在在“外脑”的作用下下，营销策策划水平有有很大提高高，未来一一段时间，市市场的供给给量更大，对对本项目形形成较大的的威胁。2、项目风风险回避（1） 市场定位和和产品规划划设计水平平是关键因因素在项目开发发的各个阶阶段，

40、建立立科学细致致的调查系系统，做好好市场调查查，形成准准确的市场场定位，适适度超前的的规划理念念，独具个个性的建筑筑风格与布布局，人性性化的环境境艺术空间间和合理的的户型设计计是住宅产产品成功的的重要因子子，优质的的工程质量量也是获得得市场认可可的根本。（2） 形象包装和和营销策划划项目价值的的最终体现现，要超越越众多的竞竞争对手，在在于销售过过程中成功功的形象包包装和营销销策划。成成功的形象象包装和营营销策划能能够增加项项目的附加加值和产品品竞争力。（3） 项目融资管管理对公司拟投投资的房地地产项目，慎慎重研究、科科学决策，在在投资决策策上首先回回避风险。将将资金和经经历集中在在公司主营营业

41、务的经经营上，以以支撑投资资项目，使使房地产项项目收入占占主营业务务收入保持持在一定的的比例之内内。控制风风险，保证证对尚城豫豫园的企业业资源支持持。项目开发环环环相扣。优优质的产品品，加上成成功的营销销策划可以以快速回笼笼资金，减减轻项目投投资、融资资压力，减减少融资成成本，增加加投资收益益。另外，做做好融资工工作，确保保资金到位位，可以保保证项目的的顺利进行行，二者相相辅相成。十二、结论论1、尚城豫豫园项目的的建设，符符合国家宏宏观经济政政策。作为为新的经济济增长点 和新兴支支柱产业的的房地产业业，在合肥肥的城市发发展和现代代化大城市市建设中有有着十分重重要的地位位和作用，发发展前景广广阔

42、，开发发潜力较大大。2、尚城豫豫园项目的的建设单位位安徽金大大陆集团是是一家按照照现代企业业制度规范范设计和运运作的大型型民营企业业实体，具具有很强的的经济实力力和良好的的企业信誉誉，集团公公司有着科科学、合理理的现代化化管理运作作机制，为为项目建设设提供了可可靠的保障障。3、尚城豫豫园项目准准确定位，减减少了项目目风险。要要减少风险险，必须做做好市场群群体细分，寻寻找目标客客户群体从从而给项目目以准确的的市场定位位（产品定定位、价格格定位）。项项目建设单单位已在楼楼盘调查的的基础上，组组织了针对对项目的系系统调查（包包括行业状状况、消费费者行为心心里等方面面），邀请请专家论证证，完善产产品规

43、划。4、整合企企业资源，提提高操作水水平。安徽徽金大陆集集团公司管管理层十分分重视本项项目。整合合了企业内内部人力、财财力等资源源，成立了了项目小组组（跨职能能项目管理理机构），包包括投资、财财务、营销销、人力资资源等部门门人员。制制定了投资资计划、资资金预算、营营销推广方方案等，把把准备工作作做好，采采用“并行工程程”管理模式式和“再造工程程”改变项目目运作模式式，提高项项目运作效效率，加强强同政府部部门协调，获获取有利的的外部环境境和项目开开发条件。5、项目规规模较大，功功能齐全，各各项经济指指标较好，抗抗风险能力力较强，市市场前景广广阔，经济济效益和社社会效益十十分显著。综上所述，尚尚城豫园项项目建设是是可行的。