宝安金泓雅苑市场研究策划5384.docx

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1、宝安金泓雅雅苑市场研研究策划一、宝安区区态势分析析21世纪的的宝安，与与特区逐渐渐融合，宝宝安的发展展是深圳持持续前进的的必然结果果，宝安中中心区将成成为深圳滨滨海城市的的形象代表表，天时与与地利将使使宝安城市市发展迅速速升温，房房地产业迎迎来一个黄黄金周期。1、宝安发发展概述宝安位于深深圳西北部部，珠江口口东岸，是深圳市市六大辖区区之一，南接深圳圳经济特区区，北连东东莞市，东东濒大鹏湾湾，临望香香港新界、元元朗，处于于深圳与香香港、澳门门、广州乃乃至整个珠珠三角城市市群联系的的交通要道道之上。全全区面积7733平方方公里，海海岸线长330.622公里。于于19922年11月11日建制。区区政

2、府驻新新安（原宝宝安县城）。全全区辖新安安、福永、沙沙井、松岗岗、公明、石石岩、龙华华、观澜88个镇及光光明街道办办事处，设设16个居民民委员会和和106个村村民委员会会，人口1330多万。宝安倚山傍傍海，风景景秀丽，物物产丰富，作为深圳市西部重要交通枢纽，是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇（原宝安县城），与南山区一关之隔。2、宝安经经济发展状状况宝安区国民民经济保持持快速发展展，20002年完成成国内生产产总值4333亿元，增增长19.6%，占占深

3、圳市的的19.33%，人口口160.6万人，外外来人口1131.773万人，人人均GDPP269559元，超超过30000美元。固固定资产投投资69.3亿元，增增长24.7%；商商品房销售售量为144081套套，增长440.7%，销售面面积达到1141.553万平方方米，收入入64.11亿元；城城镇人口人人均收入225.3669.9元元，农民收收入109980元，人人均住房面面积为299.41平平方米。3、宝安城城市特点l 城市化率较较高2002年年底，深圳圳城市化率率为72%左右，宝宝安城市化化率为466%，处于于一个相对对较高的阶阶段。各项项城市基础础设施建设设齐全，城城市环境优优美，道路

4、路交通畅通通，宝安正正处于城市市化飞速发发展的阶段段，未来几几年，龙华华新城、宝宝安中心区区、公明卫卫星城以及及沙井新城城的建设将将如火如荼荼，宝安正正全面建设设21世纪纪的小康社社会。l 工业化水平平高宝安因为地地广人稀，一一直是深圳圳工业发展展的重要基基地。20002年，全全年工业总总产值达到到925.8亿元，比比上年增长长36.22%，其中中工业增加加值为2667.5亿亿元，占深深圳工业增增加值的225%，占占宝安区国国内生产总总值的611.8%，工工业化水平平相当高。l 相对独立的的发展城区区宝安与特区区一城两制制，在文化化、经济以以及政策等等方面都有有不小差异异，在特区区二十多年年的

5、发展过过程中，宝宝安的发展展是相对独独立的，特特别是在城城市人文方方面，呈现现出明显的的独立发展展趋势。在未来几年年这一情况况将有所改改变，按照照深圳未来来的城市规规划，深圳圳将发展77个卫星城城镇：宝安安区的新安安中心城、龙龙华新城、沙沙井新城、公公明新城和和龙岗中心心城、布吉吉新城、横横岗新城。未未来，深圳圳将形成以以特区为核核心，以交交通干线为为指向，向向北呈西、中中、东放射射的三条城城镇发展轴轴，宝安中中心区作为为深圳的次次区域中心心，服务于于宝安片区区及特区的的周边区域域，与前海海形成优美美的滨海城城区，未来来的宝安与与特区的关关系将逐渐渐紧密起来来。4、宝安面面临大的发发展机遇l

6、城市化发展展的黄金时时期城市化是人人们的生产产方式、生生活方式、交交换方式转转化升级过过程中经济济、政治、文文化等社会会活动向特特定空间集集聚的过程程。它主要要表现为人人口空间布布局结构的的改变，即即人口密度度的增大，表表现为国民民经济发展展载体的空空间转移。中国城市化的阶段位置世界城市发发展史上，有有一个共同同规律这就是被被描述为“纳瑟姆SS曲线”的城市化化规律：所所有发达国国家的城市市化大体上上都经历了了类似正弦弦波线上升升阶段的过过程。这个个过程包括括三个时期期：即初期期的平缓准准备阶段，中中期的高速速发展阶段段，后期的的平缓成熟熟阶段；各各阶段对应应的城镇化化水平分别别为：小于于30%

7、、位位于3070之间和大大于70之后；所所对应的工工业化进程程为启动时期、高高速发展时时期，工业业实现现代代化时期。其中的两两个拐点为为30和和70。目目前的宝安安城市化率率为46%，正是城城市化、工工业化的高高速发展阶阶段。l 深圳城市功功能溢出效效应明显经过二十多多年的发展展，深圳市市的城市建建设进入了了一个新的的历史发展展时期，城城市空间将将不断扩展展。深圳市市的城市化化水平已超超过了700%，处于于城市化发发展平缓阶阶段、工业业实现现代代化时期，城城市进入了了平缓发展展期，在这这阶段，中中心城市的的城市效应应逐渐向周周边卫星城城镇转移，最最终形成中中心城市与与卫星城镇镇联合发展展，整体

8、协协调的城市市发展趋势势。目前特区内内开发土地有限，城城市发展趋趋于饱和，城城市功能已已非常完善善，表现在在城市建设设上是越来越多多的市政工工程属于修修补、完善善的性质，而而不是提升升、改变的的性质。郊郊居化的潮潮流正出现现，深圳的的城市效应应正在向关关外转移，南南头、布吉吉、梅林关关的交通流流量不断增增大，龙华华、布吉等等地的房地地产开发量量大幅度上上升，关外外置业已被被越来越多多的市民所所接受，地地铁建设、港港湾大道、盐盐坝公路等等道路体系系布局更多多的考虑到到特区内外外的紧密联联系，深圳圳特区内的的城市功能能的溢出效效应越来越越明显。在在特区城市市效应的带带动下，宝宝安、龙岗岗两抵的城城

9、市化水平平将得到一一个飞速发发展的引擎擎，城市形形象、城市市面貌、城城市功能等等将得到充充分的提升升。l 深圳、香港港与珠三角角联结的节节点宝安位于深深圳的西部部，是深圳圳与东莞、广广州、珠海海、佛山等等城市连接接的必经之之路，1007国道、广广深公路、沿沿海高速公公路等均经经过宝安境境内，深圳圳机场也位位于宝安，可可以说，深深圳与珠三三角联系的的纽带，有有80%都都位于宝安安。宝安已已成为深圳圳与珠三角角联系的节节点。在中国城市市化大发展展的时代，中中国的三大大城市群落落已初具规规模，珠三三角城市群群将成为带带动南中国国发展的龙龙头，深圳圳将越来越越紧密的融融入珠三角角，在这深深、珠一体体化

10、的时代代，宝安作作为深、珠珠联系的节节点，其战战略地位也也不断加强强，其城市市建设也将将以此为契契机获取飞飞速的发展展。而从更大的的眼光来看看，粤港一一体化已成成为现实，宝宝安的战略略地位将上上升为粤港港一体化的的重要节点点，在粤港港一体化进进程不断深深入的背景景下，宝安安也将获得得更宽广的的发展空间间。l 滨海中心城城区浮出水水面21世纪是是海洋的世世纪，211世纪的中中国沿海城城市也将走走向海洋。深深圳作为一一个沿海城城市，但在在开发建设设伊始即受受传统的内内陆城市建建设思想的的影响，将将深圳建设设成有着浓浓郁内陆城城市色彩的的“沿海”城市，许许多建筑都都无法享受受海洋与海海景。海洋洋生活

11、很难难在深圳得得到体现。221世纪的的今天，深深圳将逐渐渐改变这一一城市建设设道路，深深圳大力提提倡滨海生生活，红树树湾、前海海、后海乃乃至大梅沙沙已成为深深圳地产市市场的热点点。宝安中中心区的建建设与城市市滨海化的的建设区域域深刻融合合，高度契契合，以国国际级的规规划和建设设，成为深深圳21世世纪滨海城城市的样板板。宝安中心区区面临珠江江出海口，拥拥有约4公公里的海岸岸线。是宝宝安作为城城市次中心心，西部发发展轴线的的重要结点点，前海物物流中心的的重要支撑撑，深圳大大型会展功功能的组成成部分之一一，同时还还是宝安区区的政治、经经济、文化化、体育和和信息中心心。整个中中心区规划划用地7220公

12、顷，规规划居住人人口17万万人，其基基础配套服服务辐射人人口3000万。中心心区的规划划以海洋生生活形态为为标准，在在规划结构构上形成四四大特点：一是沿滨滨海大道内内侧设置一一个连续的的带状城市市公园，沿沿核心区外外围营造一一个郁郁葱葱葱的都市市绿环；二二是设置两两条主轴线线，中央绿绿轴以中央央广场、中中央公园、海海滨广场为为主线，发发展主轴以以购物广场场、步行街街为主线；三是由行行政、文化化、商业金金融及商务务办公组成成的核心区区、商业和和商住混合合组成的混混合区、居居住和居住住配套设施施组成的居居住区组成成；四是地地铁一号线线经由深南南大道至新新湖路下通通过中心区区，并在区区内设置了了三个

13、站点点，周围形形成四个商商业中心。宝安中心区区将与前海海湾连为一一体，形成成一个类似似香港维多多利亚港湾湾式的滨海海城市中心心城区，其其目的不仅仅在于刺激激经济的增增长，制造造旅游产业业的发展，而而且在于营营造舒适的的生活空间间及创造高高质量的城城市空间，与罗湖、福田中心城区相呼应，共同构成具有亚热带特色的滨海城市中心的两极，形成哑铃结构，二者相辅相成，共同发展，共同促进深圳向更完善、更杰出的“以人为本”的集最佳居住、生活、创业等功能一体化的城市发展。滨海城区开开发是一个个世界性的的趋势，宝宝安中心区区因其自然然条件的优优越以及周周边设施的的配合，加加上市场经经济大发展展的环境，使使其开发水水

14、到渠成，同同时还满足足了深圳打打造滨海城城市的发展展方向，相相信加以时时日，一座座代表宝安安形象、提提升深圳魅魅力的滨海海中心城区区将会浮出出水面。二、房地产产态势分析析宝安目前的的房地产水水平正处于于一个相对对落后的阶阶段，但也也是一个飞飞速发展的的阶段，未未来几年在在承接深圳圳城市效应应的基础上上，宝安的的房地产市市场将有一一个大的发发展。最大大的表现将将是住宅需需求将从居居家型向舒舒适型转变变。最终引引发市场供供应质的转转变。1、从房地地产阶段论论来看宝安安房地产的的开发水平平综观中国的的房地产市市场，我们们不难发现现，发育得得最成熟的的是广州、上上海及深圳圳特区等发发达地区。这这些地区

15、经经历了十几几年的发展展和摸索，领领先形成了了比较成熟熟的市场竞竞争机制。我我们可以从从这些地区区经验中总总结出房地地产市场发发展的几个个阶段：市场发育程程度短缺市场 供求平平衡、相对对饱和 过过剩市场（全面短缺缺、结构性性短缺） （结构构性过剩、全全面过剩）产品提升阶阶段地段 家家居 环环境 服务管理理 文文化生活方方式买家认识阶阶段认地段 认家居居 认环环境 认服服务管理 认品品牌竞争层面提提升资源（土地地） 销售售 设计计 资源源整合 全方位位竞争（企企业竞争）企业状态提提升项目公司 专业公公司 管理公司司 全能能冠军追求境界提提升看得见摸得得着 看看得见摸不不着 看不见摸摸不着但感感受

16、得到宝安 广州州、特区注：粗虚线线代表宝安安房地产市市场目前所所处的阶段段， 细细虚线代表表广州、深深圳特区房房地产市场场目前所处处的阶段。从上表我们们大致可判判断，目前前广州、深深圳特区的的房地产市市场正处于于一个基本本成熟的层层次，而宝宝安与他们们相比较，则则还基本处处于：结构构性短缺市市场卖家居居向卖环境境过渡注重小区区设计追求看得得见摸不着着的阶段。主主要表现在在：在这个阶段段房地产市市场正从无无序到有序序的转变，市市场将会规规范化。市市场将对房房地产开发发公司进行行洗牌，一一些有实力力和开发经经验、品牌牌的公司与与善于学习习、借用外外脑的公司司将迅速发发展，并且且越来越强强。相反将将

17、有大批的的中下游开开发商被市市场淘汰。这这也是一个个产生黑马马的时代，将将有一批新新生力量成成为地产翘翘楚。需要说明的的是，广州州、上海等等地的房地地产市场发发展并没有有先例可循循，是一个个阶段一个个阶段按部部就班地走走过来的。而而宝安则可可以借鉴先先进地区的的一些经验验，从而快快速成长，某某些阶段可可以同时发发展，并形形成跳跃式式的发展模模式。小结：从宝宝安房地产产市场发展展的阶段论论看，要使使本项目引引领潮流，脱脱颖而出，必必须：跨越越整体市场场的卖家居居阶段，进进入卖环境境阶段和卖生活方方式中间阶阶段。2、宝安房房地产市场场现状宝安区历年年房地产数数据（单位位：万平方方米）时间批准预售面

18、面积销售面积空置面积价格指数199663.76625.99933.677128.770199779.86654.48825.277130.330199873.15554.63347.266126.770199949.07771.62228.022123.660200072.91178.65525.733121.6682001135.11795.21129.588122.8882002162.11144.22/2003一一季度31.435.7/资料来源：20022年深圳房房地产年鉴鉴，及相关关报刊l 在20000年之前，宝宝安的房地地产市场的的上市面积积比较小，但但在20001年受前前两年市场场

19、求大于供供的供求关关系影响，预预售面积大大幅度提升升，比20000年增增长了855.4%，产产生了井喷喷的行情。l 自19966年以来，宝宝安的需求求量呈逐年年上升的趋趋势，但自自20011年起，增增长的势头头突然加速速，20001年的需需求比20000年增增长了211%，而22002年年又比20001年增增长了511.5%，22003年年一季度，需需求更是旺旺盛。在整整体上，宝宝安市场呈呈现出供求求两旺的趋趋势。l 自19966年至20000年，宝宝安的房地地产价格指指数呈现出出不断下降降的趋势，但但下降幅度度不是很大大，表明宝宝安的房地地产市场价价格比较平平稳，波动动幅度不大大。l 按国际

20、通行行的标准，目前宝安的空置房比例已突破18%，大大高于国际上通行的14%的警戒线，市场压力很大。1999年，受需求突然增长的影响，空置房得到一定的消化，空置量有了较大幅度的下降，但2001年以来，空置量又逐渐增长起来，应该值得警惕。3、宝安房房地产市场场供求特征征与趋势分分析根据宝安房房地产的现现状和阶段段论，以及及市场调查查的情况，对对宝安房地地产市场供供应与竞争争的特征大大致可以总总结为以下下几点：(1)产品品特点l 注重户型实实用产品中等户户型偏多，占占主力位置置的是1000平方米米左右的三三房二厅，120平方米以上的三房很少，其余即是80平方米左右的二房，市场供应较多。l 产品素质不

21、不高,升级级换代不明明显 宝安地区文文化略为传传统和保守守，不仅仅仅表现在生生活习俗上上，还表现现在房地产产开发方面面，大量的的借鉴港式式的建筑设设计风格，小小区环境只只有绿化没没有园林,处于粗放放的开发方方式,注重重细节的精精品社区至至今没有出出现，只是是近来开发发的产品有有一些新的的建筑符号号出现，但但本质上还还没有革命命性的产品品升级换代代。l 以一梯6户户以上高层层塔楼为主主由于老城区区的开发地地块偏小，大大多是旧城城改造，因因此开发商商不得不提提高容积率率以获取利利润，高层层塔楼便成成为市场的的主要产品品。这些塔塔楼大多一一梯六户以以上。(2)价格格特点l 宝安均价逐逐季攀升从200

22、11年开始，宝宝安的住宅宅成交均价价开始逐渐渐上升，22003年年一季度，相相比20001年一季季度上升了了大约155%，20002年44季度，住住宅成交均均价攀上高高峰，达到到39555元。l 新安均价宝宝安最高在宝安新安安地区，房房地产价格格也逐渐走走高，从市市场表现来来看，20003年区区域平均价价格已在55000左左右，高于于宝安其他他各个区域域，包括龙龙华区域。新安的房价价以1077国道为界界，南部均均价仅为44200元元左右，北北部均价达达到了52200元左左右。南部部比北部价价格偏低11000多多元，原因因主要在于于城市环境境、配套的的影响。l 宝安中心区区起价偏低低宝安中心区区

23、的价格表表现并不理理想，富通通好旺角仅仅以均价33600元元/平方米米的价格面面市，低于于行业预期期，使得宝宝安中心区区的价格起起点略显偏偏低。但也也为未来价价格提升留留下了足够够的空间。在近两次中中心区土地地拍卖中，中中心区的地地价大幅度度上升，楼楼面地价已已超过15500元，使使得未来只只有提高价价格才可回回收投资，预预计未来两两年，中心心区的价格格将普遍达达到45000元以上上。 (3)开开发与竞争争特点l 大发展商垄垄断宝安市市场宝安房地产产市场呈现现寡头垄断断的态势，泰泰华、鸿荣荣源、富通通三大发展展商占据了了宝安大约约70%左左右的市场场，其他十十余家发展展商仅能占占据不多的的市场

24、。不不仅市场份份额被其瓜瓜分，宝安安的市场推推广渠道上上也相互分分割。比如如泰华就占占据前进路路两侧的路路灯旗位置置，其他楼楼盘就不能能在前进路路上发布路路灯旗广告告。l 创新能力差差，同质化化竞争宝安目前处处于同质化化竞争阶段段，主要体体现在项目目的规模、定定位、外形形、园林、户户型、包装装手法趋同同等方面，从从目前市场场上的项目目来看，几几个主要的的项目都集集中在200万平方米米左右，且且多半仍旧旧沿袭着港港式的建筑筑、园林风风格，在产产品定位上上所谓的高高档楼盘之之间并没有有形成特色色，如雅豪豪轩、冠城城世家、御御景台、新新安湖花园园等项目之之间差异化化就很不明明显，导致致市场竞争争同质

25、化，这这种相互抄抄袭的阶段段已经落伍伍，只有革革新创奇，形形成个性化化，才能够够跳出同质质竞争的层层面。l 开发节奏慢慢宝安房地产产开发节奏奏较慢，究究其原因，一一是市场单单一，三大大发展商市市场份额大大，消费者者对其有长长期认同感感；二是其其他开发商商品牌发育育滞后；对对宝安房地地产市场来来说，这一一特征是阶阶段性的。l 配套中强调调良好的教教育资源宝安文风昌昌盛，拥有有良好的教教育资源，民民间素来注注重子女教教育，客户户购房时对对教育资源源的配套要要求就比较较高，教育育配套成为为购房时的的重点考虑虑因素。而而发展商开开发时，也也对教育资资源的整合合特别看重重，要么毗毗邻名校，要要么自己建建

26、校，或者者合作办学学，千方百百计强调良良好的教育育资源。(4)未来来发展趋势势l 产品形势正正由单一走走向多元化化未来一段时时间，宝安安的楼市最最大的变化化将是产品品走向多元元化，在建建筑形式改改变目前高高层塔楼为为主的格局局，板楼、小小高层等将将成为市场场的主流，在在户型供应应上则改变变以紧凑型型的二房、三三房为主的的状况，户户型多元，面面积舒适。而而环境设计计也更加丰丰富多彩。整整个市场将将呈现多元元化的趋势势。l 土地资源的的绝对优势势，会使得得市场供应应量持续上上扬深圳房地地产市场发发展战略（1199920100）指出出，深圳尚尚未开发的的可建设用用地总面积积为5355.8平方方公里，

27、其其中特区337.6平平方公里、宝宝安为2889.6平平方公里，龙龙岗2088.6平方方公里。据据现时规划划，特区内内居住用地地仅余9.4-111.3平方方公里。按按目前的市市场走势，未未来十年内内，深圳仅仅商品住宅宅用地的需需求将达221.622平方公里里。特区内内的土地供供应已远远远不足于市市场的发展展需求，房房地产增量量市场的发发展重点必必然转向特特区外，宝宝安邻近特特区，同时时还是城市市次中心，土土地市场异异常火爆，这这标示着宝宝安房地产产市场的供供应将持续续走高。l 三大企业统统治市场的的局面将被被打破因为离市中中心较远，早早期深圳特特区城市化化的大发展展对于宝安安的影响力力很小，应

28、应该说南山山板块的崛崛起到如今今成熟并趋趋于饱和才才带动了宝宝安房地产产市场的兴兴起，所以以，宝安房房地产市场场相对落后后于特区，主主要的市场场被泰华、鸿鸿荣源、富富通三大发发展商瓜分分，其他中中、小企业业只能够长长期采取跟跟进策略，而而如今这种种局面即将将被打破。首首先，富通通、鸿荣源源、泰华为为了企业更更上台阶，将将主要的精精力投入其其他市场，近近期在宝安安的项目推推出量都不不大；第二二，关内的的知名发展展商开始逐逐渐进驻宝宝安，深业业、和黄、高高发都有土土地，且开开发量很大大，而万科科、招商、百百仕达也表表示了对这这一市场的的极大兴趣趣，这种相相互渗透的的发展趋势势将会打破破现有的市市场

29、格局，出出现市场更更新与洗牌牌，在这期期间，通过过打造优质质项目，一一些中小企企业会以黑黑马的姿态态跃升为市市场主角。l 西乡板块崛崛起房地产消费费的重点方方向已经发发生转移；新安老城城区逐渐退退出多年占占据的老大大地位，逐逐步被西乡乡大道取而而代之；这这同时引起起了房地产产开发方向向的转移，实实力较强的的开发企业业已经逐渐渐向北转移移，目前宝宝安主要的的明星楼盘盘基本汇聚聚于此，以以大益广场场、天骄世家家、海湾明珠珠、蟠龙居、丽景城为代代表。l 中心区成为为热点未来几年，将将是宝安中中心区大力力建设的几几年，不断断有新的楼楼盘涌现，而而老城区由由于土地资资源稀少，新新盘几乎没没有。中心心区将

30、成为为市场的热热点，在二二、三年内内将有1550万平方方米左右的的量上市，大大约有100家左右的的楼盘、企企业将在中中心区摆下下战场。宝宝安中心区区将成为宝宝安乃至深深圳楼市的的热点区域域。（5）宝安安新安地区区典型楼盘盘调查表项目丽景城御景台天骄世家冠城世家规模23万12.5万万21万住宅15万万，商业55万容积率2.84.02.5建筑风格简约现代风风格港式风格港式风格欧式风格传播主题系出弘雅名名门，回馈社会力力作名校相伴尊贵府邸宝安首席生态家园宝安第一豪豪宅大气派，与与生俱来户型比例2房2厅71-82 30%3房2厅88-110050%3房2厅100-11015%四房2厅13255%两房两

31、厅82100%跃式三房两两厅127330%四房两厅1401150 30%跃式五房三三厅二卫三三阳台 1180 30%两房两厅72155%三房两厅87155%三房两厅110555%四房两厅126115%两房两厅80100%三房两厅105 10%三房两厅120-1130440%四房两厅两两卫145左左右 177%五房三厅2200以上上，13%均价3800元元5600元元3800元元5500元元4、宝安地地产市场消消费行为特特征及趋势势（1）需求求特点l 主要消费群群体相对于关内内地产以白白领为购房房主体不同同的是，新新安住宅基基本上由本本土消化，90%是由本地人、本地企业主或者在新安居住三年以上的

32、客户消费，很少有其它区域的人来这里置业，外销比例更是不到8%，这与宝安80%以上为外资企业很不谐调的，这种情况的出现即与关外白领工资普遍较低，能够置业的比例极其有限有关，又与宝安工厂人员的流动性较强，白领也很少在周边置业的需求有关。因此新安-西乡区域的营销推广大多仅仅限于本土区域，很难与外来消费者有密切关系，另新安的楼盘开发又基本上是由本土企业开发，没有能提升整个区域形象的大项目出现，当然也就不会出现龙华、布吉那样的郊区置业潮。l 品牌意识较较强从宝安三大大龙头企业业泰华等的的市场占有有率不断提提高既可看看出消费者者品牌意识识很强烈，对对企业品牌牌、企业实实力比较注注重。甚至至有很多客客户喜欢

33、跟跟着三大发发展商而走走，对这三三个企业所所开发的楼楼盘无条件件跟随。因因此这三个个发展商的的楼盘销售售状况均比比较理想，销销售价格也也相对略高高。l 消费观念务务实、传统统、保守 在新安，大大多数消费费者思想传传统,注重重家庭，对对新的事物物不是凭概概念来接受受，要眼见见为实。这这与新安的的主要消费费群大多为为宝安本地地人有关系系。深圳移移民很少在在新安购房房。新安更更表现出一一种内地县县城的感觉觉，市场波波动小，消消费观念保保守。这一一特点在新新安楼盘的的创新能力力不强，概概念炒作几几乎没有这这一现象上上得到充分分的验证。l 口碑相传，群群居生活 宝安人的生生活更多的的是小城镇镇生活，在在

34、二十年前前，还处于于家族群居居的时代，人人与人之间间的关系紧紧密，到今今天，仍有有群居的思思想传统。同同一家族、朋朋友大多在在一起居住住、生活。人人们很信任任朋友之间间的口头传传播，因此此宝安楼盘盘最有效的的传播途径径是客户的的人脉传播播。l 经济实力及及购买力强强虽然宝安的的房价较低低，市场的的主力总价价在40-50万之之间。但宝宝安客户的的经济实力力却不低，22002年年人均国民民生产总值值达到266959元元，超过33000美美元。按户户籍人口计计算的人均均存款达到到207227元。多多数本地人人均可以轻轻松的购买买总价在880万左右右的住宅，拥拥有与市场场价格不相相符合的购购买力。宝宝

35、安的市场场有着较大大的发展空空间。（2）未来来发展趋势势l 居家型需求求将向舒适适型转变从目前市场场供应看，居居家型住房房已经供应应过剩，而而一些偏大大户型却显显示了较好好的市场反反映，表明明下一阶段段，再次置置业者的需需求必然将将转向舒适适型的住房房，其换房房的目的在在于提升现现有居住条条件，因此此在户型上上将偏向于于中大户型型，需求有有一个更为为舒适、宽宽敞的住房房，同时对对小区的硬硬软件要求求也将大大大提高。l 居住环境、社社区服务意意识提高宝安人注重重实在，消消费比较理理性，跟宝宝安当地的的文化有关关，随着生生活水平的的提高，宝宝安人开始始注重居住住的环境和和社区服务务等因素，近近期宝

36、安楼楼盘渐渐开开始突显小小区环境或或园林景观观等因素，除除园林面积积越来越大大以外，也也渐渐地在在向特色化化园林靠拢拢；在社区区服务方面面，物业管管理水平也也成了评价一一个楼盘素素质高低的的重要方面面，因此，宝宝安房地产产在物业管管理水平上上已渐渐朝朝着品牌化化道路迈进进，如中商花花园聘请深深圳万夏居居业，御景台引引进中海物物业，西海岸聘聘请金地物物业。5、龙华、布布吉的房地地产市场特特点龙华、布吉吉同属关外外，但近两两年来却发发展迅猛，特特别是龙华华镇，大盘盘不断涌现现，吸引了了大量的关关内人士购购房居住，成成为近年房房地产是市市场的热点点区域，完完全区别于于新安地区区的房地产产市场，成成为

37、深圳郊郊区化居住住开发的热热点区域，（1）龙华华布吉房地地产市场的的特点： l 大规模开发发大盘具有聚聚合效应，对对于区域的的拉动效果果是毋庸置置疑的，大大盘具备可可持续发展展的特点，能能够起到长长期带动作作用；大盘盘配套齐全全，能够保保证郊区化化生活的便便利。大盘盘楼价偏低低，可以满满足多数人人的置业需需求。作为深圳最最早兴起郊郊区化居住住的热潮城城镇，布吉吉能够将这这股热潮坚坚持到底，则则是因为万万科四季花花城、中海海怡翠花园园、中城康康桥花园、桂桂芳园等大大项目对布布吉住宅市市场的持续续拉动。龙龙华市场的的崛起于近近一两年，这这是城市重重心西移的的结果，同同时也显得得更加从容容和大气，如

38、如今的龙华华可谓大鄂鄂云集，大大盘围城，美美丽3655、风和日日丽、锦绣绣江南不断断吸引深圳圳白领，很很快将要动动工的金地地格林小镇镇更将提高高龙华的号号召力和提提升区域形形象。l 多样化的产产品布吉、龙华华主要客户户为本地工工厂管理人人员以及关关内白领，因因此需求层层面广，所所以产品也也多样化发发展，首先先建筑、园园林风格不不拘一格，欧欧式、现代代、江南式式汇聚一堂堂，不一而而足，其次次是户型跨跨度也比较较大，从小小户型到大大户型，甚甚至3000平方米以以上的户型型均可提供供，再次是是建筑类型型的多样，从从多层到小小高层，乃乃至TOWWNHOUUSE、别别墅等，让让消费者有有充分的选选择。l

39、 强大竞争力力的价差与关内楼盘盘均价60000元的的价格水平平相比，关关外楼盘的的均价仅仅仅是35000元，22500元元的差距使使得单套的的总价差大大约在200万左右，220万甚至至可以购买买一辆中高高档次的家家庭轿车，解解决郊区化所带带来的交通通问题。巨巨大的价差差使得大量量在关内无无法置业的的小白领选选择了在关关外置业，与与福田罗湖湖最近的龙龙华和布吉吉因此成了了选择的重重点。（2）布吉吉、龙华房房地产市场场的缺陷l 基础配套欠欠缺布吉、龙华华的房地产产持续高温温，使得两两镇的人口口增长速度度较快，而而城镇基础础配套设施的的建设过于于滞后且档档次水平较较低，在医医疗、学校校、购物等等方面

40、，住住户还得借借助关内配配套，这无无疑增加了了关内的压压力，所以以加快城镇镇配套的建建设和提高高水平是龙龙华、布吉吉必须解决决的问题，也也是保证房房地产业持持续发展的的要求。l 通关能力的的限制关外大盘的的大量开发发吸引了众众多的关内内客户，也也因此带来来了通关问问题，大量量的白领在在早上和下下午形成了了出入关的的高峰，造造成了通关关时间的延延长和不可可确定。并并且，由于于车辆的大大量出入，也也造成了道道路交通的的阻塞，对对上下班交交通产生了了负面的影影响。近两两年来这一一问题越来来越严重，很很多关内客客户由于这这一原因而而不愿在关关外置业，影影响了关外外房地产市市场的发展展。l 城市环境的的

41、影响关外城镇的的发展属于于工业化带带动的结果果，而不是是自身城市市化进程的的结果，城城市为各大大工业区所所瓜分，造造成了城市市环境和城城市面貌的的落后，也也带来了社社会治安、城城市管理的的混乱，各各项基础配配套很不完完善。这种种落后的城城市环境抑抑制了大量量的关内客客户来关外外置业。6、教育地地产分析教育地产是是泛地产的的一种类型型，是指地地产与教育育相嫁接，教教育作为引引擎，其最最终目的是是实现房地地产的最终终销售。根根据不同项项目，房地地产与教育育有不同的的嫁接方式式，具体表表现为：l 自主办学房地产商自自身不仅出出资金，还还得承担办办学任务，这这种情况一一般会出现现在远郊大大盘，其因因为

42、区位原原因，无法法吸引足够够的消费者者维持项目目的销售，必必须寻找一一个拉动市市场的砝码码，教育应应该是其中中的一个选选择，在深深圳，桃源源居是一个个典型的例例子，由当当初一个问问题项目到到引进清华华实验学校校来共同办办学后，成成为深圳销销售面积冠冠军，充分分发挥了教教育泛地产产的核心能能力。l 辅助办学房地产商出出资建学校校，保证业业主的学位位，这种情情况一般出出现在城区区或者是近近郊大盘，房房地产商在在激烈的竞竞争中，为为了提高项项目开发的的成功率，对对其它楼盘盘形成竞争争壁垒，一一般会选择择这种方式式，也比较较常见。蔚蔚蓝海岸、城城市绿洲、星星海明城就就采用这种种方式，教教育奠定了了他们

43、在项项目开发初初期就取得得成功。l 整合学校房地产提供供一定的资资金支持，学学校返还一一定的学位位，这种方方式能够为为项目提供供一定的买买点和市场场支撑，但但是由于并并不能够做做到惟一性性和排他性性，项目的的销售还绝绝大部分还还得取决于于楼盘自身身的素质。鼎鼎太风华就就属于这种种。教育与地产产嫁接在深深圳仍之全全国范围内内都屡见不不鲜，如同同旅游、休休闲、商业业于住宅联联姻一样，已已经演变为为房地产的的一个重要要组成部分分，在现今今房地产市市场竞争如如此激烈的的情况下，常常常能够取取得意想不不到的效果果。在深圳，由由于教育学学位的短缺缺，学校成成为很好的的卖点，对对楼价也起起了很大的的支撑作用

44、用。深圳楼楼市中主打打教育地产产的楼盘很很多，比如如桃源居、城城市绿洲花花园、百合合星城等，均均取得了很很好的销售售业绩，而而深圳在近近些年已出出现了大量量的北京各各大学附中中、附小等等学校，甚甚至有学校校准备联姻姻国外的教教育机构。目目前深圳楼楼市普遍采采用辅助办办学的模式式，整合教教育资源。7、前海片片区重点楼楼盘分析前海片区滨滨海，临港港口，是连连接蛇口与与宝安的通通道，20000年，星星海名城的的开发标志志着其房地地产市场的的启动，但但由于片区区配套和形形象不好，一一直不受关关注，之后后，随着后后海与南山山中心区开开发成熟，给给前海提供供了一定的的市场空间间。20002年，中中海阳光棕

45、棕榈园及鼎鼎太风华的的进驻，由由于项目规规模大，产产品素质高高，托起了了前海板块块，近两年年，前海出出现了较多多的楼盘，如如港湾丽都都、椰风海海岸等，但但整体上形形成由南到到北，鼎太太风华、阳阳光棕榈园园、星海名名城的三足足鼎立之势势。（1）三个个主要项目目比较鼎太风华中海阳光棕棕榈园振业星海名名城规模/容积积率占地21.6万/总总建筑面积积42万/容积率11.76占地18.5万/总总建筑面积积35万/容积率11.65占地30万万/总建筑筑面积844万/容积积率2.88建筑、园林林风格美式建筑园园林风格地中海式的的建筑与园园林风格简约的现代代风格。特点配套岁宝社区店店，一站式式教育（幼幼儿园，

46、小小学，南山山实验中学学）中央主主体公园社区商业街街，阳光小小学、幼儿儿园、南山山人民医院院社区服务务中心社区商业街街，北大附附中主力户型（平平方米）三房95-128三房1031121三房88-126价格（万元元）5270056.766.6646-65.55传播主题成熟的家庭庭生活，健健康于教育育地中海风情情文化，教教育，健康康保健超大规模，配配套全，教教育总结：从目目前市场反反映来看，阳阳光棕榈园园定位准确确，营销传传播方式比比较独特，效效果也最好好；鼎太风风华定位及及传播都很很好，但是是纠纷太多多，有一定定影响，不不过其教育育体系的打打造成功，会会带来较好好的反映；星海名城城相对前两两个项目档档次较低，性性价比不高高，且主要要的拉动引引擎学校收费费过贵，目目前基本处处于劣势，只只能走低价价路线。（2）前海海楼盘的开开发特点l 大规模的社社区开发大盘的开发发具有极大大的拉动、烘烘托版块的的效应。前前海片区的的启动同样样也是依托托大盘的效效应，鼎太太、中海以以及振业的的项目，总总建筑面积积基本在440万以上上，属于大大规模的社社区开发，整整个小区配配套齐全，各各项生活设设施完备。这这三个楼盘盘托起了前前海的整个个区域，前前海也因此此成为近两两年楼市的的开发重点点。l 价格竞争能能力价格是最主主要的竞争争手段