宝安金泓雅苑市场研究策划268.docx

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1、宝安金泓雅苑市场研究策划一、宝安区区态势分分析21世纪的的宝安，与与特区逐逐渐融合合，宝安安的发展展是深圳圳持续前前进的必必然结果果，宝安安中心区区将成为为深圳滨滨海城市市的形象象代表，天天时与地地利将使使宝安城城市发展展迅速升升温，房房地产业业迎来一一个黄金金周期。1、宝安发发展概述述宝安位于深深圳西北北部，珠珠江口东东岸，是深圳圳市六大大辖区之之一，南接深深圳经济济特区，北北连东莞莞市，东东濒大鹏鹏湾，临临望香港港新界、元元朗，处处于深圳圳与香港港、澳门门、广州州乃至整整个珠三三角城市市群联系系的交通通要道之之上。全全区面积积7333平方公公里，海海岸线长长30.62公公里。于于19992

2、年11月11日建制。区区政府驻驻新安（原原宝安县县城）。全全区辖新新安、福福永、沙沙井、松松岗、公公明、石石岩、龙龙华、观观澜8个镇及及光明街街道办事事处，设设16个居居民委员员会和1106个个村民委委员会，人口1130多多万。宝安倚山傍傍海，风风景秀丽丽，物产产丰富，作为深圳市西部重要交通枢纽，是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇（原宝安县城），与南山区一关之隔。2、宝安经经济发展展状况宝安区国民民经济保保持快速速发展，220022年完成成国内生生产

3、总值值4333亿元，增增长199.6%，占深深圳市的的19.3%，人人口1660.66万人，外外来人口口1311.733万人，人人均GDDP2669599元，超超过30000美美元。固固定资产产投资669.33亿元，增增长244.7%；商品品房销售售量为1140881套，增增长400.7%，销售售面积达达到1441.553万平平方米，收收入644.1亿亿元；城城镇人口口人均收收入255.3669.99元，农农民收入入109980元元，人均均住房面面积为229.441平方方米。3、宝安城城市特点点l 城市化率较较高2002年年底，深深圳城市市化率为为72%左右，宝宝安城市市化率为为46%，处于于

4、一个相相对较高高的阶段段。各项项城市基基础设施施建设齐齐全，城城市环境境优美，道道路交通通畅通，宝宝安正处处于城市市化飞速速发展的的阶段，未未来几年年，龙华华新城、宝宝安中心心区、公公明卫星星城以及及沙井新新城的建建设将如如火如荼荼，宝安安正全面面建设221世纪纪的小康康社会。l 工业化水平平高宝安因为地地广人稀稀，一直直是深圳圳工业发发展的重重要基地地。20002年年，全年年工业总总产值达达到9225.88亿元，比比上年增增长366.2%，其中中工业增增加值为为2677.5亿亿元，占占深圳工工业增加加值的225%，占占宝安区区国内生生产总值值的611.8%，工业业化水平平相当高高。l 相对独

5、立的的发展城城区宝安与特区区一城两两制，在在文化、经经济以及及政策等等方面都都有不小小差异，在在特区二二十多年年的发展展过程中中，宝安安的发展展是相对对独立的的，特别别是在城城市人文文方面，呈呈现出明明显的独独立发展展趋势。在未来几年年这一情情况将有有所改变变，按照照深圳未未来的城城市规划划，深圳圳将发展展7个卫卫星城镇镇：宝安安区的新新安中心心城、龙龙华新城城、沙井井新城、公公明新城城和龙岗岗中心城城、布吉吉新城、横横岗新城城。未来来，深圳圳将形成成以特区区为核心心，以交交通干线线为指向向，向北北呈西、中中、东放放射的三三条城镇镇发展轴轴，宝安安中心区区作为深深圳的次次区域中中心，服服务于宝

6、宝安片区区及特区区的周边边区域，与与前海形形成优美美的滨海海城区，未未来的宝宝安与特特区的关关系将逐逐渐紧密密起来。4、宝安面面临大的的发展机机遇l 城市化发展展的黄金金时期城市化是人人们的生生产方式式、生活活方式、交交换方式式转化升升级过程程中经济济、政治治、文化化等社会会活动向向特定空空间集聚聚的过程程。它主主要表现现为人口口空间布布局结构构的改变变，即人人口密度度的增大大，表现现为国民民经济发发展载体体的空间间转移。中国城市化的阶段位置世界城市发发展史上上，有一一个共同同规律这就就是被描描述为“纳瑟姆姆S曲线线”的城市市化规律律：所有有发达国国家的城城市化大大体上都都经历了了类似正正弦波

7、线线上升阶阶段的过过程。这这个过程程包括三三个时期期：即初初期的平平缓准备备阶段，中中期的高高速发展展阶段，后后期的平平缓成熟熟阶段；各阶段段对应的的城镇化化水平分分别为：小于330%、位位于300770之之间和大大于700之后后；所对对应的工工业化进进程为启启动时期期、高速速发展时时期，工工业实现现现代化化时期。其中的的两个拐拐点为330和和70。目前前的宝安安城市化化率为446%，正正是城市市化、工工业化的的高速发发展阶段段。l 深圳城市功功能溢出出效应明明显经过二十多多年的发发展，深深圳市的的城市建建设进入入了一个个新的历历史发展展时期，城城市空间间将不断扩扩展。深深圳市的的城市化化水平

8、已已超过了了70%，处于于城市化化发展平平缓阶段段、工业业实现现现代化时时期，城城市进入入了平缓缓发展期期，在这这阶段，中中心城市市的城市市效应逐逐渐向周周边卫星星城镇转转移，最最终形成成中心城城市与卫卫星城镇镇联合发发展，整整体协调调的城市市发展趋趋势。目前特区内内开发土土地有限，城城市发展展趋于饱饱和，城城市功能能已非常常完善，表表现在城城市建设设上是越来来越多的的市政工工程属于于修补、完完善的性性质，而而不是提提升、改改变的性性质。郊郊居化的的潮流正正出现，深深圳的城城市效应应正在向向关外转转移，南南头、布布吉、梅梅林关的的交通流流量不断断增大，龙龙华、布布吉等地地的房地地产开发发量大幅

9、幅度上升升，关外外置业已已被越来来越多的的市民所所接受，地地铁建设设、港湾湾大道、盐盐坝公路路等道路路体系布布局更多多的考虑虑到特区区内外的的紧密联联系，深深圳特区区内的城城市功能能的溢出出效应越越来越明明显。在在特区城城市效应应的带动动下，宝宝安、龙龙岗两抵抵的城市市化水平平将得到到一个飞飞速发展展的引擎擎，城市市形象、城城市面貌貌、城市市功能等等将得到到充分的的提升。l 深圳、香港港与珠三三角联结结的节点点宝安位于深深圳的西西部，是是深圳与与东莞、广广州、珠珠海、佛佛山等城城市连接接的必经经之路，1107国国道、广广深公路路、沿海海高速公公路等均均经过宝宝安境内内，深圳圳机场也也位于宝宝安

10、，可可以说，深深圳与珠珠三角联联系的纽纽带，有有80%都位于于宝安。宝宝安已成成为深圳圳与珠三三角联系系的节点点。在中国城市市化大发发展的时时代，中中国的三三大城市市群落已已初具规规模，珠珠三角城城市群将将成为带带动南中中国发展展的龙头头，深圳圳将越来来越紧密密的融入入珠三角角，在这这深、珠珠一体化化的时代代，宝安安作为深深、珠联联系的节节点，其其战略地地位也不不断加强强，其城城市建设设也将以以此为契契机获取取飞速的的发展。而从更大的的眼光来来看，粤粤港一体体化已成成为现实实，宝安安的战略略地位将将上升为为粤港一一体化的的重要节节点，在在粤港一一体化进进程不断断深入的的背景下下，宝安安也将获获

11、得更宽宽广的发发展空间间。l 滨海中心城城区浮出出水面21世纪是是海洋的的世纪，221世纪纪的中国国沿海城城市也将将走向海海洋。深深圳作为为一个沿沿海城市市，但在在开发建建设伊始始即受传传统的内内陆城市市建设思思想的影影响，将将深圳建建设成有有着浓郁郁内陆城城市色彩彩的“沿海”城市，许许多建筑筑都无法法享受海海洋与海海景。海海洋生活活很难在在深圳得得到体现现。211世纪的的今天，深深圳将逐逐渐改变变这一城城市建设设道路，深深圳大力力提倡滨滨海生活活，红树树湾、前前海、后后海乃至至大梅沙沙已成为为深圳地地产市场场的热点点。宝安安中心区区的建设设与城市市滨海化化的建设设区域深深刻融合合，高度度契合

12、，以以国际级级的规划划和建设设，成为为深圳221世纪纪滨海城城市的样样板。宝安中心区区面临珠珠江出海海口，拥拥有约44公里的的海岸线线。是宝宝安作为为城市次次中心，西西部发展展轴线的的重要结结点，前前海物流流中心的的重要支支撑，深深圳大型型会展功功能的组组成部分分之一，同同时还是是宝安区区的政治治、经济济、文化化、体育育和信息息中心。整整个中心心区规划划用地7720公公顷，规规划居住住人口117万人人，其基基础配套套服务辐辐射人口口3000万。中中心区的的规划以以海洋生生活形态态为标准准，在规规划结构构上形成成四大特特点：一一是沿滨滨海大道道内侧设设置一个个连续的的带状城城市公园园，沿核核心区

13、外外围营造造一个郁郁郁葱葱葱的都市市绿环；二是设设置两条条主轴线线，中央央绿轴以以中央广广场、中中央公园园、海滨滨广场为为主线，发发展主轴轴以购物物广场、步步行街为为主线；三是由由行政、文文化、商商业金融融及商务务办公组组成的核核心区、商商业和商商住混合合组成的的混合区区、居住住和居住住配套设设施组成成的居住住区组成成；四是是地铁一一号线经经由深南南大道至至新湖路路下通过过中心区区，并在在区内设设置了三三个站点点，周围围形成四四个商业业中心。宝安中心区区将与前前海湾连连为一体体，形成成一个类类似香港港维多利利亚港湾湾式的滨滨海城市市中心城城区，其其目的不不仅在于于刺激经经济的增增长，制制造旅游

14、游产业的的发展，而而且在于于营造舒舒适的生生活空间间及创造造高质量量的城市市空间，与罗湖、福田中心城区相呼应，共同构成具有亚热带特色的滨海城市中心的两极，形成哑铃结构，二者相辅相成，共同发展，共同促进深圳向更完善、更杰出的“以人为本”的集最佳居住、生活、创业等功能一体化的城市发展。滨海城区开开发是一一个世界界性的趋趋势，宝宝安中心心区因其其自然条条件的优优越以及及周边设设施的配配合，加加上市场场经济大大发展的的环境，使使其开发发水到渠渠成，同同时还满满足了深深圳打造造滨海城城市的发发展方向向，相信信加以时时日，一一座代表表宝安形形象、提提升深圳圳魅力的的滨海中中心城区区将会浮浮出水面面。二、房

15、地产产态势分分析宝安目前的的房地产产水平正正处于一一个相对对落后的的阶段，但但也是一一个飞速速发展的的阶段，未未来几年年在承接接深圳城城市效应应的基础础上，宝宝安的房房地产市市场将有有一个大大的发展展。最大大的表现现将是住住宅需求求将从居居家型向向舒适型型转变。最最终引发发市场供供应质的的转变。1、从房地地产阶段段论来看看宝安房房地产的的开发水水平综观中国的的房地产产市场，我我们不难难发现，发发育得最最成熟的的是广州州、上海海及深圳圳特区等等发达地地区。这这些地区区经历了了十几年年的发展展和摸索索，领先先形成了了比较成成熟的市市场竞争争机制。我我们可以以从这些些地区经经验中总总结出房房地产市市

16、场发展展的几个个阶段：市场发育程程度短缺市场 供求求平衡、相相对饱和和 过剩市市场（全面短缺缺、结构构性短缺缺） （结构构性过剩剩、全面面过剩）产品提升阶阶段地段 家居 环环境 服服务管理理 文化化生活方方式买家认识阶阶段认地段 认认家居 认认环境 认服服务管理理 认品品牌竞争层面提提升资源（土地地） 销售 设设计 资源源整合 全方位位竞争（企企业竞争争）企业状态提提升项目公司 专专业公司司 管理理公司 全能能冠军追求境界提提升看得见摸得得着 看得得见摸不不着 看看不见摸摸不着但但感受得得到宝安 广广州、特特区注：粗虚线线代表宝宝安房地地产市场场目前所所处的阶阶段， 细细虚线代代表广州州、深圳

17、圳特区房房地产市市场目前前所处的的阶段。从上表我们们大致可可判断，目目前广州州、深圳圳特区的的房地产产市场正正处于一一个基本本成熟的的层次，而而宝安与与他们相相比较，则则还基本本处于：结构性性短缺市市场卖家居居向卖环环境过渡渡注重重小区设设计追求看看得见摸摸不着的的阶段。主主要表现现在：在这个阶段段房地产产市场正正从无序序到有序序的转变变，市场场将会规规范化。市市场将对对房地产产开发公公司进行行洗牌，一一些有实实力和开开发经验验、品牌牌的公司司与善于于学习、借借用外脑脑的公司司将迅速速发展，并并且越来来越强。相相反将有有大批的的中下游游开发商商被市场场淘汰。这这也是一一个产生生黑马的的时代，将

18、将有一批批新生力力量成为为地产翘翘楚。需要说明的的是，广广州、上上海等地地的房地地产市场场发展并并没有先先例可循循，是一一个阶段段一个阶阶段按部部就班地地走过来来的。而而宝安则则可以借借鉴先进进地区的的一些经经验，从从而快速速成长，某某些阶段段可以同同时发展展，并形形成跳跃跃式的发发展模式式。小结：从宝宝安房地地产市场场发展的的阶段论论看，要要使本项项目引领领潮流，脱脱颖而出出，必须须：跨越越整体市市场的卖卖家居阶阶段，进进入卖环环境阶段段和卖生活活方式中中间阶段段。2、宝安房房地产市市场现状状宝安区历年年房地产产数据（单单位：万万平方米米）时间批准预售面面积销售面积空置面积价格指数19966

19、3.76625.99933.677128.770199779.86654.48825.277130.330199873.15554.63347.266126.770199949.07771.62228.022123.660200072.91178.65525.733121.6682001135.11795.21129.588122.8882002162.11144.22/2003一一季度31.435.7/资料来源：20002年深深圳房地地产年鉴鉴，及相相关报刊刊l 在20000年之前前，宝安安的房地地产市场场的上市市面积比比较小，但但在20001年年受前两两年市场场求大于于供的供供求关系系影响

20、，预预售面积积大幅度度提升，比比20000年增增长了885.44%，产产生了井井喷的行行情。l 自19966年以来来，宝安安的需求求量呈逐逐年上升升的趋势势，但自自20001年起起，增长长的势头头突然加加速，220011年的需需求比220000年增长长了211%，而而20002年又又比20001年年增长了了51.5%，220033年一季季度，需需求更是是旺盛。在在整体上上，宝安安市场呈呈现出供供求两旺旺的趋势势。l 自19966年至220000年，宝宝安的房房地产价价格指数数呈现出出不断下下降的趋趋势，但但下降幅幅度不是是很大，表表明宝安安的房地地产市场场价格比比较平稳稳，波动动幅度不不大。l

21、 按国际通行行的标准准，目前前宝安的的空置房房比例已已突破118%，大大大高于于国际上上通行的的14%的警戒戒线，市市场压力力很大。119999年，受受需求突突然增长长的影响响，空置置房得到到一定的的消化，空空置量有有了较大大幅度的的下降，但但20001年以以来，空空置量又又逐渐增增长起来来，应该该值得警警惕。3、宝安房房地产市市场供求求特征与与趋势分分析根据宝安房房地产的的现状和和阶段论论，以及及市场调调查的情情况，对对宝安房房地产市市场供应应与竞争争的特征征大致可可以总结结为以下下几点：(1)产品品特点l 注重户型实实用产品中等户户型偏多多，占主主力位置置的是1100平平方米左左右的三三房

22、二厅厅，1220平方方米以上上的三房房很少，其其余即是是80平平方米左左右的二二房，市市场供应应较多。l 产品素质不不高,升升级换代代不明显显 宝安地区文文化略为为传统和和保守，不不仅仅表表现在生生活习俗俗上，还还表现在在房地产产开发方方面，大大量的借借鉴港式式的建筑筑设计风风格，小小区环境境只有绿绿化没有有园林,处于粗粗放的开开发方式式,注重重细节的的精品社社区至今今没有出出现，只只是近来来开发的的产品有有一些新新的建筑筑符号出出现，但但本质上上还没有有革命性性的产品品升级换换代。l 以一梯6户户以上高高层塔楼楼为主由于老城区区的开发发地块偏偏小，大大多是旧旧城改造造，因此此开发商商不得不不

23、提高容容积率以以获取利利润，高高层塔楼楼便成为为市场的的主要产产品。这这些塔楼楼大多一一梯六户户以上。(2)价格格特点l 宝安均价逐逐季攀升升从20011年开始始，宝安安的住宅宅成交均均价开始始逐渐上上升，220033年一季季度，相相比20001年年一季度度上升了了大约115%，220022年4季季度，住住宅成交交均价攀攀上高峰峰，达到到39555元。l 新安均价宝宝安最高高在宝安新安安地区，房房地产价价格也逐逐渐走高高，从市市场表现现来看，220033年区域域平均价价格已在在50000左右右，高于于宝安其其他各个个区域，包包括龙华华区域。新安的房价价以1007国道道为界，南南部均价价仅为44

24、2000元左右右，北部部均价达达到了552000元左右右。南部部比北部部价格偏偏低10000多多元，原原因主要要在于城城市环境境、配套套的影响响。l 宝安中心区区起价偏偏低宝安中心区区的价格格表现并并不理想想，富通通好旺角角仅以均均价36600元元/平方方米的价价格面市市，低于于行业预预期，使使得宝安安中心区区的价格格起点略略显偏低低。但也也为未来来价格提提升留下下了足够够的空间间。在近两次中中心区土土地拍卖卖中，中中心区的的地价大大幅度上上升，楼楼面地价价已超过过15000元，使使得未来来只有提提高价格格才可回回收投资资，预计计未来两两年，中中心区的的价格将将普遍达达到45500元元以上。

25、(3)开开发与竞竞争特点点l 大发展商垄垄断宝安安市场宝安房地产产市场呈呈现寡头头垄断的的态势，泰泰华、鸿鸿荣源、富富通三大大发展商商占据了了宝安大大约700%左右右的市场场，其他他十余家家发展商商仅能占占据不多多的市场场。不仅仅市场份份额被其其瓜分，宝宝安的市市场推广广渠道上上也相互互分割。比比如泰华华就占据据前进路路两侧的的路灯旗旗位置，其其他楼盘盘就不能能在前进进路上发发布路灯灯旗广告告。l 创新能力差差，同质质化竞争争宝安目前处处于同质质化竞争争阶段，主主要体现现在项目目的规模模、定位位、外形形、园林林、户型型、包装装手法趋趋同等方方面，从从目前市市场上的的项目来来看，几几个主要要的项

26、目目都集中中在200万平方方米左右右，且多多半仍旧旧沿袭着着港式的的建筑、园园林风格格，在产产品定位位上所谓谓的高档档楼盘之之间并没没有形成成特色，如如雅豪轩轩、冠城城世家、御御景台、新新安湖花花园等项项目之间间差异化化就很不不明显，导导致市场场竞争同同质化，这这种相互互抄袭的的阶段已已经落伍伍，只有有革新创创奇，形形成个性性化，才才能够跳跳出同质质竞争的的层面。l 开发节奏慢慢宝安房地产产开发节节奏较慢慢，究其其原因，一一是市场场单一，三三大发展展商市场场份额大大，消费费者对其其有长期期认同感感；二是是其他开开发商品品牌发育育滞后；对宝安安房地产产市场来来说，这这一特征征是阶段段性的。l 配

27、套中强调调良好的的教育资资源宝安文风昌昌盛，拥拥有良好好的教育育资源，民民间素来来注重子子女教育育，客户户购房时时对教育育资源的的配套要要求就比比较高，教教育配套套成为购购房时的的重点考考虑因素素。而发发展商开开发时，也也对教育育资源的的整合特特别看重重，要么么毗邻名名校，要要么自己己建校，或或者合作作办学，千千方百计计强调良良好的教教育资源源。(4)未来来发展趋趋势l 产品形势正正由单一一走向多多元化未来一段时时间，宝宝安的楼楼市最大大的变化化将是产产品走向向多元化化，在建建筑形式式改变目目前高层层塔楼为为主的格格局，板板楼、小小高层等等将成为为市场的的主流，在在户型供供应上则则改变以以紧凑

28、型型的二房房、三房房为主的的状况，户户型多元元，面积积舒适。而而环境设设计也更更加丰富富多彩。整整个市场场将呈现现多元化化的趋势势。l 土地资源的的绝对优优势，会会使得市市场供应应量持续续上扬深圳房地地产市场场发展战战略（11999920010）指指出，深深圳尚未未开发的的可建设设用地总总面积为为5355.8平平方公里里，其中中特区337.66平方公公里、宝宝安为2289.6平方方公里，龙龙岗2008.66平方公公里。据据现时规规划，特特区内居居住用地地仅余99.4-11.3平方方公里。按目前的市场走势，未来十年内，深圳仅商品住宅用地的需求将达21.62平方公里。特区内的土地供应已远远不足于市

29、场的发展需求，房地产增量市场的发展重点必然转向特区外，宝安邻近特区，同时还是城市次中心，土地市场异常火爆，这标示着宝安房地产市场的供应将持续走高。l 三大企业统统治市场场的局面面将被打打破因为离市中中心较远远，早期期深圳特特区城市市化的大大发展对对于宝安安的影响响力很小小，应该该说南山山板块的的崛起到到如今成成熟并趋趋于饱和和才带动动了宝安安房地产产市场的的兴起，所所以，宝宝安房地地产市场场相对落落后于特特区，主主要的市市场被泰泰华、鸿鸿荣源、富富通三大大发展商商瓜分，其其他中、小小企业只只能够长长期采取取跟进策策略，而而如今这这种局面面即将被被打破。首首先，富富通、鸿鸿荣源、泰泰华为了了企业

30、更更上台阶阶，将主主要的精精力投入入其他市市场，近近期在宝宝安的项项目推出出量都不不大；第第二，关关内的知知名发展展商开始始逐渐进进驻宝安安，深业业、和黄黄、高发发都有土土地，且且开发量量很大，而而万科、招招商、百百仕达也也表示了了对这一一市场的的极大兴兴趣，这这种相互互渗透的的发展趋趋势将会会打破现现有的市市场格局局，出现现市场更更新与洗洗牌，在在这期间间，通过过打造优优质项目目，一些些中小企企业会以以黑马的的姿态跃跃升为市市场主角角。l 西乡板块崛崛起房地产消费费的重点点方向已已经发生生转移；新安老老城区逐逐渐退出出多年占占据的老老大地位位，逐步步被西乡乡大道取取而代之之；这同同时引起起了

31、房地地产开发发方向的的转移，实实力较强强的开发发企业已已经逐渐渐向北转转移，目目前宝安安主要的的明星楼楼盘基本本汇聚于于此，以以大益广广场、天骄世世家、海湾明明珠、蟠龙居居、丽景城城为代表表。l 中心区成为为热点未来几年，将将是宝安安中心区区大力建建设的几几年，不不断有新新的楼盘盘涌现，而而老城区区由于土土地资源源稀少，新新盘几乎乎没有。中中心区将将成为市市场的热热点，在在二、三三年内将将有1550万平平方米左左右的量量上市，大大约有110家左左右的楼楼盘、企企业将在在中心区区摆下战战场。宝宝安中心心区将成成为宝安安乃至深深圳楼市市的热点点区域。（5）宝安安新安地地区典型型楼盘调调查表项目丽景

32、城御景台天骄世家冠城世家规模23万12.5万万21万住宅15万万，商业业5万容积率2.84.02.5建筑风格简约现代风风格港式风格港式风格欧式风格传播主题系出弘雅名名门，回馈社会力力作名校相伴尊贵府邸宝安首席生态家园宝安第一豪豪宅大气派，与与生俱来来户型比例2房2厅71-82 300%3房2厅88-110050%3房2厅100-110015%四房2厅13255%两房两厅82100%跃式三房两两厅127330%四房两厅1401150 300%跃式五房三三厅二卫卫三阳台台 1880 30%两房两厅72155%三房两厅87155%三房两厅110555%四房两厅126115%两房两厅80100%三房两

33、厅105 10%三房两厅120-113040%四房两厅两两卫145左左右 117%五房三厅2200以以上，113%均价3800元元5600元元3800元元5500元元4、宝安地地产市场场消费行行为特征征及趋势势（1）需求求特点l 主要消费群群体相对于关内内地产以以白领为为购房主主体不同同的是，新安住宅基本上由本土消化，90%是由本地人、本地企业主或者在新安居住三年以上的客户消费，很少有其它区域的人来这里置业，外销比例更是不到8%，这与宝安80%以上为外资企业很不谐调的，这种情况的出现即与关外白领工资普遍较低，能够置业的比例极其有限有关，又与宝安工厂人员的流动性较强，白领也很少在周边置业的需求有

34、关。因此新安-西乡区域的营销推广大多仅仅限于本土区域，很难与外来消费者有密切关系，另新安的楼盘开发又基本上是由本土企业开发，没有能提升整个区域形象的大项目出现，当然也就不会出现龙华、布吉那样的郊区置业潮。l 品牌意识较较强从宝安三大大龙头企企业泰华华等的市市场占有有率不断断提高既既可看出出消费者者品牌意意识很强强烈，对对企业品品牌、企企业实力力比较注注重。甚甚至有很很多客户户喜欢跟跟着三大大发展商商而走，对对这三个个企业所所开发的的楼盘无无条件跟跟随。因因此这三三个发展展商的楼楼盘销售售状况均均比较理理想，销销售价格格也相对对略高。l 消费观念务务实、传传统、保保守 在新安，大大多数消消费者思

35、思想传统统,注重重家庭，对对新的事事物不是是凭概念念来接受受，要眼眼见为实实。这与与新安的的主要消消费群大大多为宝宝安本地地人有关关系。深深圳移民民很少在在新安购购房。新新安更表表现出一一种内地地县城的的感觉，市市场波动动小，消消费观念念保守。这这一特点点在新安安楼盘的的创新能能力不强强，概念念炒作几几乎没有有这一现现象上得得到充分分的验证证。l 口碑相传，群群居生活活 宝安人的生生活更多多的是小小城镇生生活，在在二十年年前，还还处于家家族群居居的时代代，人与与人之间间的关系系紧密，到到今天，仍仍有群居居的思想想传统。同同一家族族、朋友友大多在在一起居居住、生生活。人人们很信信任朋友友之间的的

36、口头传传播，因因此宝安安楼盘最最有效的的传播途途径是客客户的人人脉传播播。l 经济实力及及购买力力强虽然宝安的的房价较较低，市市场的主主力总价价在400-500万之间间。但宝宝安客户户的经济济实力却却不低，220022年人均均国民生生产总值值达到2269559元，超超过30000美美元。按按户籍人人口计算算的人均均存款达达到2007277元。多多数本地地人均可可以轻松松的购买买总价在在80万万左右的的住宅，拥拥有与市市场价格格不相符符合的购购买力。宝宝安的市市场有着着较大的的发展空空间。（2）未来来发展趋趋势l 居家型需求求将向舒舒适型转转变从目前市场场供应看看，居家家型住房房已经供供应过剩剩

37、，而一一些偏大大户型却却显示了了较好的的市场反反映，表表明下一一阶段，再再次置业业者的需需求必然然将转向向舒适型型的住房房，其换换房的目目的在于于提升现现有居住住条件，因因此在户户型上将将偏向于于中大户户型，需需求有一一个更为为舒适、宽宽敞的住住房，同同时对小小区的硬硬软件要要求也将将大大提提高。l 居住环境、社社区服务务意识提提高宝安人注重重实在，消消费比较较理性，跟跟宝安当当地的文文化有关关，随着着生活水水平的提提高，宝宝安人开开始注重重居住的的环境和和社区服服务等因因素，近近期宝安安楼盘渐渐渐开始始突显小小区环境境或园林林景观等等因素，除园林面积越来越大以外，也渐渐地在向特色化园林靠拢；

38、在社区服务方面，物业管理水平也成了评价一个楼盘素质高低的重要方面，因此，宝安房地产在物业管理水平上已渐渐朝着品牌化道路迈进，如中商花园聘请深圳万夏居业，御景台引进中海物业，西海岸聘请金地物业。5、龙华、布布吉的房房地产市市场特点点龙华、布吉吉同属关关外，但但近两年年来却发发展迅猛猛，特别别是龙华华镇，大大盘不断断涌现，吸吸引了大大量的关关内人士士购房居居住，成成为近年年房地产产是市场场的热点点区域，完完全区别别于新安安地区的的房地产产市场，成成为深圳圳郊区化化居住开开发的热热点区域域，（1）龙华华布吉房房地产市市场的特特点： l 大规模开发发大盘具有聚聚合效应应，对于于区域的的拉动效效果是毋毋

39、庸置疑疑的，大大盘具备备可持续续发展的的特点，能能够起到到长期带带动作用用；大盘盘配套齐齐全，能能够保证证郊区化化生活的的便利。大大盘楼价价偏低，可可以满足足多数人人的置业业需求。作为深圳最最早兴起起郊区化化居住的的热潮城城镇，布布吉能够够将这股股热潮坚坚持到底底，则是是因为万万科四季季花城、中中海怡翠翠花园、中中城康桥桥花园、桂桂芳园等等大项目目对布吉吉住宅市市场的持持续拉动动。龙华华市场的的崛起于于近一两两年，这这是城市市重心西西移的结结果，同同时也显显得更加加从容和和大气，如如今的龙龙华可谓谓大鄂云云集，大大盘围城城，美丽丽3655、风和和日丽、锦锦绣江南南不断吸吸引深圳圳白领，很很快将

40、要要动工的的金地格格林小镇镇更将提提高龙华华的号召召力和提提升区域域形象。l 多样化的产产品布吉、龙华华主要客客户为本本地工厂厂管理人人员以及及关内白白领，因因此需求求层面广广，所以以产品也也多样化化发展，首首先建筑筑、园林林风格不不拘一格格，欧式式、现代代、江南南式汇聚聚一堂，不不一而足足，其次次是户型型跨度也也比较大大，从小小户型到到大户型型，甚至至3000平方米米以上的的户型均均可提供供，再次次是建筑筑类型的的多样，从从多层到到小高层层，乃至至TOWWNHOOUSEE、别墅墅等，让让消费者者有充分分的选择择。l 强大竞争力力的价差差与关内楼盘盘均价660000元的价价格水平平相比，关关外

41、楼盘盘的均价价仅仅是是35000元，225000元的差差距使得得单套的的总价差差大约在在20万万左右，220万甚甚至可以以购买一一辆中高高档次的的家庭轿轿车，解解决郊区区化所带带来的交交通问题题。巨大大的价差差使得大大量在关关内无法法置业的的小白领领选择了了在关外外置业，与与福田罗罗湖最近近的龙华华和布吉吉因此成成了选择择的重点点。（2）布吉吉、龙华华房地产产市场的的缺陷l 基础配套欠欠缺布吉、龙华华的房地地产持续续高温，使使得两镇镇的人口口增长速速度较快快，而城城镇基础础配套设施的的建设过过于滞后后且档次次水平较较低，在在医疗、学学校、购购物等方方面，住住户还得得借助关关内配套套，这无无疑增

42、加加了关内内的压力力，所以以加快城城镇配套套的建设设和提高高水平是是龙华、布布吉必须须解决的的问题，也也是保证证房地产产业持续续发展的的要求。l 通关能力的的限制关外大盘的的大量开开发吸引引了众多多的关内内客户，也也因此带带来了通通关问题题，大量量的白领领在早上上和下午午形成了了出入关关的高峰峰，造成成了通关关时间的的延长和和不可确确定。并并且，由由于车辆辆的大量量出入，也也造成了了道路交交通的阻阻塞，对对上下班班交通产产生了负负面的影影响。近近两年来来这一问问题越来来越严重重，很多多关内客客户由于于这一原原因而不不愿在关关外置业业，影响响了关外外房地产产市场的的发展。l 城市环境的的影响关外

43、城镇的的发展属属于工业业化带动动的结果果，而不不是自身身城市化化进程的的结果，城城市为各各大工业业区所瓜瓜分，造造成了城城市环境境和城市市面貌的的落后，也也带来了了社会治治安、城城市管理理的混乱乱，各项项基础配配套很不不完善。这这种落后后的城市市环境抑抑制了大大量的关关内客户户来关外外置业。6、教育地地产分析析教育地产是是泛地产产的一种种类型，是是指地产产与教育育相嫁接接，教育育作为引引擎，其其最终目目的是实实现房地地产的最最终销售售。根据据不同项项目，房房地产与与教育有有不同的的嫁接方方式，具具体表现现为：l 自主办学房地产商自自身不仅仅出资金金，还得得承担办办学任务务，这种种情况一一般会出

44、出现在远远郊大盘盘，其因因为区位位原因，无无法吸引引足够的的消费者者维持项项目的销销售，必必须寻找找一个拉拉动市场场的砝码码，教育育应该是是其中的的一个选选择，在在深圳，桃桃源居是是一个典典型的例例子，由由当初一一个问题题项目到到引进清清华实验验学校来来共同办办学后，成成为深圳圳销售面面积冠军军，充分分发挥了了教育泛泛地产的的核心能能力。l 辅助办学房地产商出出资建学学校，保保证业主主的学位位，这种种情况一一般出现现在城区区或者是是近郊大大盘，房房地产商商在激烈烈的竞争争中，为为了提高高项目开开发的成成功率，对对其它楼楼盘形成成竞争壁壁垒，一一般会选选择这种种方式，也也比较常常见。蔚蔚蓝海岸岸

45、、城市市绿洲、星星海明城城就采用用这种方方式，教教育奠定定了他们们在项目目开发初初期就取取得成功功。l 整合学校房地产提供供一定的的资金支支持，学学校返还还一定的的学位，这这种方式式能够为为项目提提供一定定的买点点和市场场支撑，但但是由于于并不能能够做到到惟一性性和排他他性，项项目的销销售还绝绝大部分分还得取取决于楼楼盘自身身的素质质。鼎太太风华就就属于这这种。教育与地产产嫁接在在深圳仍仍之全国国范围内内都屡见见不鲜，如如同旅游游、休闲闲、商业业于住宅宅联姻一一样，已已经演变变为房地地产的一一个重要要组成部部分，在在现今房房地产市市场竞争争如此激激烈的情情况下，常常常能够够取得意意想不到到的效

46、果果。在深圳，由由于教育育学位的的短缺，学学校成为为很好的的卖点，对对楼价也也起了很很大的支支撑作用用。深圳圳楼市中中主打教教育地产产的楼盘盘很多，比比如桃源源居、城城市绿洲洲花园、百百合星城城等，均均取得了了很好的的销售业业绩，而而深圳在在近些年年已出现现了大量量的北京京各大学学附中、附附小等学学校，甚甚至有学学校准备备联姻国国外的教教育机构构。目前前深圳楼楼市普遍遍采用辅辅助办学学的模式式，整合合教育资资源。7、前海片片区重点点楼盘分分析前海片区滨滨海，临临港口，是是连接蛇蛇口与宝宝安的通通道，220000年，星星海名城城的开发发标志着着其房地地产市场场的启动动，但由由于片区区配套和和形象

47、不不好，一一直不受受关注，之之后，随随着后海海与南山山中心区区开发成成熟，给给前海提提供了一一定的市市场空间间。20002年年，中海海阳光棕棕榈园及及鼎太风风华的进进驻，由由于项目目规模大大，产品品素质高高，托起起了前海海板块，近近两年，前前海出现现了较多多的楼盘盘，如港港湾丽都都、椰风风海岸等等，但整整体上形形成由南南到北，鼎鼎太风华华、阳光光棕榈园园、星海海名城的的三足鼎鼎立之势势。（1）三个个主要项项目比较较鼎太风华中海阳光棕棕榈园振业星海名名城规模/容积积率占地21.6万/总建筑筑面积442万/容积率率1.776占地18.5万/总建筑筑面积335万/容积率率1.665占地30万万/总建建筑面积积84