XX商城策划书5032.docx

《XX商城策划书5032.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX商城策划书5032.docx（38页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、XX商铺分分析前言XX的整体体商业氛围围相对于浙浙江其他县县级城市来来讲比较浓浓厚，商铺铺在全县的的覆盖范围围比较广泛泛。其中，目目前的商业业以解放路路亭桥南路路和最为繁繁华，其他他市中心道道路两侧也也均设置沿沿街商铺，满满足XX人民不不同的消费费需求。但但目前XXX缺乏现代代的综合性性购物中心心，只有传传统经营的的百货商场场，普遍规规模较小，规规划不合理理，经营商商品单一。商商铺的租金金由于地段段的原因，差差别较大，市市中心地段段为元平方方米天；而市区其其他区域基基本在元元平方米米天左右右，差别较较为明显。现现在的XXX正出于一一个商业化化改造的前前期，根据据市府规划划和经济的的发展，将将促

2、使XXX的商业格格局发生一一些新的变变化。市中心区域域地理位置经营业种评述解放路、谈谈公路东方大厦、XX宾馆、中高档品牌服装店、餐饮业、XX目前唯唯一的、最最集中的高高档购物区区域。亭桥路高档餐饮、休休闲娱乐XX最集中中的餐饮娱娱乐街车站路 生活配配套服务业业、餐饮业业等经营较为杂杂乱。晋阳路XX目前酒酒吧较为集集中的区域域。商铺需求分分析1、 XX商业环环境总评XX县原来来城市的主主要业态为为第二产业业，但是由由于近年来来经济形势势的不断变变化和第三三产业的大大力发展XXX的商业业规模得到到了提升，商商铺的数量量也不断增增加。目前前XX的商铺铺主要以沿沿街商铺为为主，专业业市场和专专业商场主

3、主要集中在在一定的区区域，而综综合性商场场则没有形形成。XXX的整体商商业环境较较好，市民民有较强的的经营意识识，对商铺铺的经营和和运作有一一定的了解解，并对目目前XX的发展展和主要新新建商业项项目有一个大概概的认识。而而在商铺的的经营上，主主要商业街街和专业市市场聚集的的地方，商商业的经营营情况都较较好。加之之商铺本身身的唯一性性和稀确性性，在日后后，本案必必将成为紧紧俏商品。2、 本地客层分分析由于XX第第二产业的的变动，造造成大批的的人流分向向第三产业业，其中有有一部分市市民便将目目光转向了了商铺的投投资和经营营。目前，本本地的商铺铺业主主要要经营的范范围有服装装、鞋帽、日日常百货和和小

4、商品等等等中低档档的商业项项目。A、 原有商铺业业主现有本地的的商铺业主主，主要是是经过多年年的经营，通通过本身资资金的积累累，用购买买的形式获获得产权。这这一部分客客层对自己己原有商铺铺的固守性性较强，不不会轻易放放弃对商铺铺的产权，转转而投资其其他商铺。除除非由于旧旧街改造，被被动放弃产产权。B、 潜在商铺业业主这一部分客客层主要包包括准备投投身商业经经营的业主主和准备增增加商铺经经营的业主主。由于市市场经济的的快速发展展，造成一一部分市民民，选择通通过自己经经营来寻求求出路，从从而成为商商铺销售的的目标对象象；也有一一部分客户户，由于长长期经营商商业运作，出出于事业的的进一步发发展，也会

5、会选择购进进商铺，求求大求变。3、 外地客层分分析XX县隶属属于嘉兴市市，彼临上上海。吸引引了一大批批来自上海海、苏南、苏苏中、安徽徽的客户来来此投资。外外地客户选选择XX，大多多数是为了了自身经营营，专门进进行投资的的人相对较较多。A、 原有商铺业业主目前在XXX的外地商商铺业主，一一部分是通通过对商铺铺产权的购购买，来获获得商铺的的经营权。而而另一部分分是通过租租用商铺，来来取得商铺铺的经营权权。这一部部分客层是是XX梅谷商商城未来主主要的目标标客层，而而这些外地地客户对商商铺的要求求就是能够够具有投资资或经营的的潜力，因因此，好的的商铺对他他们具有很很大的吸引引力。B、 潜在商铺业业主这

6、一部分是是目前在XXX的外地地客户所涉涉及到的外外地潜在客客户，他们们对XX的情况况都有一个个大致的了了解，所缺缺乏的就是是合适的商商铺和准确确的业种选选择。如果果，根据他他们的需求求，有针对对性的进行行商铺的规划和合合理的业态态规划，将将有效的提提升外地客客户对XXX梅谷商城城的认可。商铺的趋势势定位总述目前XX的的商业房产产运营拥有有许多相对对的缺陷，从从而导致了了商铺经营营的一系列列问题。由由于拥有与与其相对应应的现代商商业运营模模式，就会会使新形态态的商铺，拥拥有更好的的发展前景景。相对而而言，目前前嘉善的商商铺没有形形成真正意意义上的品品牌综合商商场。同时时，XX缺乏一一个真正意意义

7、上的中中心型购物物中心，使使消费者无无法在同一一个区域获获得所有购购物、休闲闲的满足。1、 专业化趋势势商业运营的的一个明显显的特征就就是专业化化管理经营营，只有这这样才容易易在一个区区域（如一一个城市）形形成规模化化、垄断化化经营的态态势，从而而提升整个个市场的经经营业绩。目前XX的的专业化趋趋势也非常常的明显。如如前文所示示，几条主主要的商业业街区都在在逐步形成成专业化的的市场格局局。但是，由由于XX城市规规模的限制制，以及此此前XX并没有有相关专业业市场的规规划，所以以嘉善商业业的专业化化趋势发展展十分缓慢慢，许多需需要专业化化经营的业业种并没有有形成明显显的专业市市场态势。此时，XXX

8、商城的进进入，通过过对本身商商业业态的的详细规划划，将有效效的促进XXX大部分分商业业态态的专业化化经营。2、 品牌化趋势势历来品牌商商业商场都都要比零散散的商业形形态更吸引引消费者的的光顾。品品牌化的商商场明显具具有品种繁繁多、价格格竞争力强强等特点，相相比零散的的商业形态态更能满足足消费者的的消费需求求和购物心心态。目前，XXX绝大部分分的商场都都没有形成成品牌化的的经营，无无法产生强强大的竞争争力。而XX商城城拥有一万万多平方米米的商业空空间，通过过有效的规规划可以充充分涵盖到到XX所有的的重点经营营业态，并并可以有效效的使其形形成商业规规模，满足足XXX消费费者的不同同需求。XX商城业

9、业态规划总述XX商城是是由XX房地产产公司投资资项目，建建筑总面积积达到一万万多平方米米。XX商城的的建立将对对XX县商业的经经营格局进进行有效的的调整，形形成XX真正意意义上的商商业品牌。针对XX商商城项目周周遍情况经经过了详细细的市场调调研，确定定了较为合合理的规划划建议。整整个商场将将由一个购购物中心和和一个休闲闲广场、酒酒店式服务务公寓组成成。将根据据实际情况况作出合理理的业态规规划，使之之成为真正正意义上的的shopppingg cennter(购物中心心)和seervicce appartmment（酒酒店式服务务公寓）。XX商城定定位定位：XXX商城将被被设定为以以购物、休休闲、

10、娱乐乐、餐饮、文文化、生活活于一体的的物业，主主要经营中中、高档商商品，成为为未来XXX市真正意意义上的商商业品牌。优势分析：、 XX商城的的定位和规规划符合现现代化经营营和管理，业业态分布明明晰，消费费者能够获获得最暇意意的购物感感受。、 XX目前缺缺乏真正意意义上的休休闲购物场场所，XXX商城的出出现将有效效的满足消消费者的需需求，而整整体的经营营氛围和完完美的经营营环境，将将有效的提提升商城整整体的经营营态势。XX上海城城项目规划划暨前期广广告策略建建议书前言XX上海城城是浙江省省嘉善市目目前坐落于于市中心的的最大商业业项目。其其规划业态态繁多，涵涵盖了XXX人民生活活的方方面面面，集购

11、购物、休闲闲、娱乐、餐餐饮于一体体，是具有有真正现代代意义的SSHOPPPING MALLL（超大型型商业中心心）。在类类似XX这种中中国东部地地区的小城城市建立超超大型市中中心商业项项目，在中中国的商业业项目发展展史上还是是首次。XXX上海城城项目的成成功将有效效的改变中中国中小城城市的商业业格局，促促使中国中中小城市的的商业大发发展。XX上海城城的项目规规划是整个个项目运作作的重点。项项目规划的的成功与否否将直接关关系到XXX上海城的的命运。因因此，在XXX上海城城的项目规规划的建议议中，我们们将会使现现代商业项项目的规划划模式与XXX目前的的现状有效效结合，根根据“一切从事事实出发”的原

12、则，努努力使XXX上海城的的规划即符符合其整体体形象定位位，又符合未来来销售和管管理的事实实。第一篇 XX上海城城项目规划划建议总述XX上海城城的项目规规划关系到到整个项目目未来的销销售和营运运前景，是是整个项目目的关键所所在。为此此，我们将将专门针对对XX上海城城的项目规规划提出建建议。建议将主要要考虑到两两个方面的的因素。一一是目前现现代商业项项目的规划划模式，尤尤其是SHHOPPIING MMALL（超超大型商业业中心）的的规划模式式，以做到到符合项目目的整体要要求和各个个区域与业业态的个别别要求；二二是考虑到到XX是个正正在发展中中的小城市市，项目必必须与XXX的实际需需要相结合合，即

13、使XXX上海城城规模庞大大，能够改改变XX的商业业氛围和生生活方式，也也不可与实实际相脱离离。XX上海城城的项目规规划将通过过对XX目前的的商业规划划分析和现现代商业的的规划分析析，对XXX上海城的的具体商铺铺规划、建建筑风格、环环境、功能能等方面在在开发商的的指导下做做出详细的的规划建议议。一、规划分分析前言XX是一个个位于中国国东部的小小城市，虽虽然城市规规模不大，但但是由于经经过多年改改革开放和和市场经济济的熏陶，商商业经济已已经初具规规模，商业业意识也为为人们所接接受。目前前的XX商业和和中国的其其他小城市市一样，基基本是由商商场、沿街街商铺和专专业市场构构成。XXX的商场运运作并不规

14、规范，由于于经营管理理的落后，多多采用出租租的形式。因因此，在XXX，无论论是商场、沿沿街商铺或或专业市场场，基本上上都是由个个人来经营营，它们有有一个共同同的缺点，就就是规划混混乱、经营营无序，从从而导致整整体商业氛氛围的下降降和商业格格局的混乱乱。现代的的商业注重重规划和经经营，我们们将有效的的针对XXX的特点，用用现代的规规划为XXX人民贡献献一个完美美的上海城城。XX商业设设施规划现现状XX目前的的商业设施施基本上是是计划经济济向市场经经济改制时时形成的，商商场多采用用出租的形形式，沿街街商铺没有有经过详细细的规划，专专业市场的的规划和管管理也都十十分混乱。下下面将通过过对不同案案例的

15、介绍绍来分析XXX不同商商业模式的的规划现状状。商场：XXX购物中心心XX购物中中心是XXX传统商场场中，规划划相对较好好的商场，其其他商场均均混乱不堪堪，规划和和执行不明明确。XX购物中中心共有四四层，一层层主要经营营食品、化化妆品、杂杂货等；二二三层经营营男女服装装；四层经经营家电，属于于传统商场场的业态布布局。虽然然嘉善购物物中心规划划明确，但但执行并不不严格，实实际业态分分布和规划划有较大出出入。购物环境比比较恶劣，光光线较弱。商商场经过装装饰，也有有众多饰品品摆设，但但看起来比比较陈旧，给给人一种没没落的感觉觉。设施比比较齐全，有有手扶电梯梯、步行梯梯，均位于于商场的中中心位置，但但

16、手扶电梯梯可能由于于经营较差差的问题，没没有运行。总体来讲，XX购物中心是经过了具体规划的，但是并没有执行，并且可能由于规划时间已经很久，相对来说已经不符合时代要求了。专业市场：新世界招招商市场新世界招商商市场是一一个位于车车站路的商商品批发市市场。商场场经过具体体的业态规规划，共分分三层，一一层经营床床上用品和和服装；二二三层经营营小商品，具具体每层之之间并没有有更详细的的业种划分分。新世界招商商市场比较较破旧，整整个市场没没有经过任任何装饰，经经营多年仍仍然是毛坯坯的状态，没没有电梯，只只有步行梯梯，并且十十分破旧，有有一种摇摇摇欲坠的感感觉。商铺面积都都经过了大大致的划分分，中心商商铺在

17、100平方米左左右，两边边商铺在220平方米米左右。每每层业种交交错经营，比比较混乱，且且在二三层层，有较多多空铺位。沿街商铺：骥江路步步行街骥江路步行行街是XXX沿街商铺铺的代表，也也是XX目前的的商业中心心。骥江路路步行街的的出现并不不是通过先先规划后形形成。而是是由于先形形成商业氛氛围，而后后建立步行行街的步骤骤形成的。XX的许多形成专业特点的沿街商铺，都是通过这种方式形成。由于这种形形成模式，所所以也就没没有经过系系统的规划划了。最多多到后来，政政府根据商商业街经营营特点，在在进行一些些局部的规规划。如XXX的团结结路和胜利利街南段就就是政府根根据骥江路路的发展情情况而设立立的沿街店店

18、铺和夜市市。竞争对手：友谊广场场友谊广场是是我们在XXX的唯一一的竞争对对手，它项项目上马较较早，也是是由上海公公司开发行行销，所以以项目经过过详细的规规划。友谊广场的的定位也是是SHOPPPINGG MALLL（超大大型商业中中心），但但实际上远远不如XXX上海城业业态规划完完善，当XXX上海城城提出相同同的概念时时，友谊广广场将面临临巨大的压压力。友谊广场规规划地下一一层和地上上一层为友友谊超市；二层到四四层为商场场；以上为为高档休闲闲场所和锦锦江饭店，档档次较高，不不利于普通通市民消费费。友谊广场整整体规划较较为完整。除除了业态规规划明确以以外，商场场环境、装装饰装潢、建建筑风格都都有明

19、确的的表现。因此，不可可避免的友友谊广场将将成为我们们最强的对对手。中国中小城城市商业设设施规划趋趋势中国中小城城市，尤其其是中国东东部沿海的的中小城市市，随着经经济的快速速发展，商商业经济也也得到了快快速提升，商商业设施的的规划也越越来越完善善。具体表表现在以下下几个方面面。1、 业态规划明明确、科学学。拥有明明确的业态态规划，将将会使商业业布局显得得极为合理理。而科学学的业态规规划，则会会有效的提提升整个商商场的人气气和商业氛氛围。2、 人性化趋势势。现在商商业设施的的规划比较较注重消费费者的感受受，无论是是建筑风格格、购物环环境都要考考虑到人的的因素，使使消费者在在购物、休休闲的同时时心

20、中也得得到极大的的放松和满满足，从而而巩固和吸吸引消费群群。3、 大型综合化化和小型专专业化。类类似XX的小城城市，商业业项有两种种发展趋势势，一种是是大型综合合化，即向向上海城一一样集购物物、休闲、娱娱乐、餐饮饮于一体，在在规划方面面要考虑综综合因素，突突出整体的的商业氛围围。第二种种是小型专专业化，主主要是面对对单一的消消费群，整整个市场规规划要求专专业分为浓浓厚，比较较具有针对对性。4、 形象提升。每每个消费者者都有追求求更高享受受的需求，但但是在物质质上没有办办法得到支支持。而现现在的商业业项目规划划，为了满满足这种需需求，在建建筑风格、商商业环境和和服务上都都在努力提提升，让消消费者

21、在心心灵中得到到更高的享享受。5、 特色化。现现在商业项项目的竞争争逐渐加剧剧，为了在在竞争中生生存下去，就就必须在规规划上拥有有自己的特特色。无论论是在其整整体，还是是在业态规规划、建筑筑风格、环环境、经营营管理上都都要有自己己与众不同同的地方。XX上海城城规划定位位考虑到目前前商铺规划划的发展趋趋势和XXX消费的现现状，XXX上海城的的规划将会会以现代商商铺的规划划理念为主主，整体档档次定位在在中档。突突显XX上海城城的综合化化商业优势势和上海风风格概念。将将上海作为为中国人民民心中休闲闲购物天堂堂的理念移移植到XX上海城的的身上。“在XX就可以以享受上海海时尚生活活！”将成为XXX普通市

22、民民心中的骄骄傲。二、建筑风风格建议前言XX上海城城是未来XXX市的商商业中心，代代表了XXX未来商业业的发展方方向，关系系到XX人民未未来的日常常生活。因因此，XXX上海城的的建筑风格格不但影响响到上海城城的销售，该该关系到XXX人们未未来生活品品质的提升升。XX上海城城在日后将将成为XXX的消费中中心，是XXX时尚流流行的前线线。因此，它它的形象必必须与此紧紧密结合。决定上海城城建筑风格格的因素决定XX上上海城建筑筑风格的因因素有很多多，但主要要有以下几几个方面：一、 要和上海城城的案名相相结合。要要能够突显显上海的特特点，其建建筑风格必必须于上海海有紧密的的联系。二、 要贴合市民民心理，

23、产产生向心力力。XX上海城城是针对XXX市民的的商业项目目，不可能能建造的过过于豪华和和精美，只只有简洁明明快的格调调才能产生生市民的向向心力。三、 要有特点。任任何商业项项目都要有有自己的特特点，建筑筑风格也不不例外。具具有独特建建筑风格能能够吸引消消费者的广广泛关注，对对销售来说说也具有很很好的买点点。四、 要和业态贴贴切。XXX上海城已已经经过了了明确的业业态划分，不不同的业态态分布在不不同的区域域，因此可可以在不同同的区域作作出一些针针对业态特特点的建筑筑风格。上海城建筑筑风格定位位建议考虑到以上上XX上海城城建筑风格格应该考虑虑的问题，在在黄董的指指导下我们们特作出以以下建议：XX上

24、海城城整体形象象最好以上上海二三十十年代的欧欧式建筑风风格为主，主主要表现不不需要太过过于模仿，要要加以现代代建筑的特特点，整体体格调简单单明快，给给人以现代代的感觉。另另外在不同同的区域如如步行街、中中央商场室室内，可专专门针对不不同业态的的特点进行行建筑特色色突出表现现。上海城建筑筑风格细节节建议整体风格：上海的建建筑特色主主要体现在在上海二三三十年代的的欧式建筑筑。因此，为为了达到XXX人民对对上海城的的视觉认同同，最好以以建筑风格格为主。但但欧式建筑筑在建筑外外表的装饰饰上过于华华丽，无法法体现现代代简洁明快快的概念，因因此建议主主要采用欧欧式建筑中中外墙、门门窗、灯饰饰和结构线线条上

25、的一一些特色即即可，不需需要完全模模仿。中央商场：中央商场场是XX上海城城的重点，规规划要有独独到的地方方。建议二二楼三楼可可以部分挑挑空，增大大整个空间效效果，使视视野更有穿穿透里，增增加整栋楼楼的空间感感。建议在在中央商场场挑空后的的一楼设置置人工自然然景观，并并在各层区区域增设足足够的休闲闲座椅。装装饰材料多多采用金属属和玻璃等等比较耐久久的材料，一一方面体现现了现代建建筑的特色色，显得简简洁、明快快，也可以以保证建筑筑不会过快快的老化。整整体建筑的的走道和门门面要精心心规划，不不要留下死死角，保证证通道的通通畅。步行街：休休闲步行街街是未来人人流最多的的地方之一一，也是特特色表现的的重

26、点。可可以将一些些独具特色色的建筑风风格表现其其中，比如如在步行街街东面主要要经营中国国传统饮食食，可以将将上海的石石库门及其其他建筑风风格等元素素表现进去去；而在西西面主要经经营外国美美食，可以以将雕塑、浮浮雕、壁画画等元素加加入其中。广场：XXX上海城面面积很大，可可以在入口口和步行街街和中央商商场过渡区区设立广场场，广场的的设计可以以采用上海海比较有特特色的建筑筑或者欧式式建筑与元元素，不但但增加了景景点，突出出了建筑特特色，也为为以后的销销售增加了了卖点。三、环境规规划建议前言商业项目的的环境规划划包括自然然景观、人人文环境、消消费环境等等几个方面面。XX从前的的商业项目目很少有这这方

27、面完整整的规划，这这也是他们们失败的原原因之一。现现代的商业业项目非常常注重环境境规划，环环境规划的的好坏会直直接关系到到未来商场场的经营，从从而影响项项目的销售售。这是现现代商业与与传统商业业的重要区区别之一。因因此，建议议在XX上海城城的规划中中，将上海海城的环境境规划放到到相对重要要的地位。上海城环境境塑造定位位建议上海城城的环境定定位将以人人性化为主主题，突出出自然景观观中的“绿色小品品” 和人文文景观中的的“人文艺术术”。建议将将江南园林林中移步换换景的“园林小品品”简洁化，设设置区域性性绿色景观观；建议将将欧洲的主主要艺术表表现形式（雕雕塑、壁画画、浮雕）加加入建筑外外观、景观观设

28、计和室室内装潢中中。通过这这些表现形形式，相信信可以将上上海多元化化的文化内内涵充分体体现。从而而对整个项项目进行提提升。环境规划细细节建议宏观环境建建议1、 自然环境主主题。在户户外区域和和中央商场场楼顶加入入绿色主题题，使相对对呆板的欧欧式建筑增增添一些亮亮丽的色彩彩，也使消消费者在消消费时拥有有愉快的心心情，增加加人流和单单位消费时时间。2、 人文艺术主主题。在广广场、建筑筑外观和室室内装潢上上加入雕塑塑、壁画、浮浮雕欧洲主主要艺术表表现形式，提提升整个XXX上海城城的档次，并并能够与上上海多元化化的城市文文化相结合合。区域环境建建议1、 设立门前广广场和中心心广场。2、 在沿街商业业街

29、移植大大型乔木。3、 在步行街设设立绿色景景观区。4、 中央商场挑挑空部分设设置人造树树木。5、 中央商场四四楼天台设设置绿色景景观区。6、 大规模设置置装饰性绿绿色植物。人文环境建建议1、 门前广场标标志性欧式式建筑2、 步行街与中中央商场通通道的区域域雕塑3、 建筑外观浮浮雕4、 中央广场挑挑空处屋顶顶壁画5、 区域性通道道（步行街街中国区部部分）的石石库门设计计商业氛围塑塑造1、 户外和室内内广告位的的预留2、 橱窗的预留留3、 步行街广告告位的预留留四、区域规规划细节建建议前言XX上海城城是未来XXX城市的的标志，商商业繁荣的的象征，因因此每个规规划的细节节都要非常常的精确。XX上海城

30、分为三个区域，每个区域的规划都不尽相同。为了能够更好的对XX上海城进行规划，将有针对性的对上海城主要的三个区域进行详细规划。上海城区域域划分XX上海城城是集购、休休闲、娱乐乐、餐饮为为一体的SSHOPPPING MALLL（超大型型商业中心心），业态态众多，不不同的区域域要根据不不同的业态态做出相应应的规划。XX上海城城共分为三三个大型区区域，分别别是：XXX上海城主主楼中央商商场、休闲闲餐饮步行行街、沿街街机电电子街。中央商场：包括：大大卖场、地地下停车场场、服饰城城、数码城城、小商品品精品城、休休闲娱乐城城、大浴场场、XX网球中中心和空中中休闲运动动城；休闲餐饮步步行街：主主要包括休休闲餐

31、饮和和工艺品两两大区域。沿街机电电电子街：主主要经营机机电电子产产品。中央商场大卖场大卖场是整整个XX上海城城人流的保保证，所以以要有效的的将大卖场场的人流吸吸引到上海海城中去。建建议除了位位于本案西西面的主出出入口外，另另设一个到到休闲餐饮饮步行街中中段的步行行梯，以及及一至两部部直通中央央商场一楼楼的手扶电电梯。保证证卖场和XXX上海城城人流的互互动。地下停车场场XX上海城城停车场建建成以后，将将会成为XXX市中心心最大的停停车场，无无论是否购购物，都会会是用车族族停靠的最最佳地点。停停车场出口口非常重要要，不能够够影响上海海城的整体体规划，因因此建议将将出入口定定在沿街机机电电子街街的南

32、部中中段，既不不影响上海海城的整体体规划，又又方便出入入。另外，建议议停车场的的客人出口口定在XXX上海城内内。共设三三个出口，在在步行街中中段设步行行梯一部，人人流可以导导入步行街街，便于出出入；在中中央商场一一楼设手扶扶电梯一部部，可以自自由出入商商场；设自自动电梯一一部，可直直达三楼休休闲娱乐城城和大浴场场，以及四四楼的XXX网球中心心，保证消消费者行动动的便捷性性和私密性性。品牌服饰购购物城与品品牌皮件购购物城两大业态均均位于中央央商场的一一楼，主要要经营品牌牌服饰和鞋鞋帽箱包等等皮具。将将品牌产品品规划在一一楼是为了了提高整个个商场的形形象。由于中档品品牌多为时时尚品牌，所所以要求整

33、整体装饰风风格具有现现代感，给给人带来一一种流行时时尚的感觉觉。整体格格调给人以以明亮现代代，略带暖暖色的感觉觉。商铺的规划划应该考虑虑到品牌专专卖的需要要，由于在在嘉善不需需要开设大大型品牌店店，所以建建议该区域域以40-80平方方米的商铺铺为宜，并并可根据商商家需要任任意划分。数码城数码城位于于一楼的东东南部分，主主要经营电电脑、电器器、通讯和和音像产品品。由于数码城城所经营产产品更具现现代感，所所以整体格格调要求比比品牌服饰饰城更现代代明快。数码城所经经营产品的的特点决定定了其商铺铺的大致面面积。因此此，建议数数码城的商商铺面积在在15-330平方米米左右。流行服饰购购物城流行服饰购购物

34、城位于于二楼的西西半部分，主主要经营男男女流行服服饰。品牌牌价值要比比一楼品牌牌服饰低，所所售商品价价值也相对对较低，比比较适合XXX普通市市民的日常常需求，将将吸引大批批人流。建议该区域域的整体格格调以暖色色调为主，比比较能够长长时间的保保持消费者者的购物欲欲望。由于流行服服饰商铺占占用面积较较小，而商商铺相对较较多。所以以建议商铺铺面积定在在15-220平方米米为宜。小商品精品品城小商品精品品城是未来来吸引人流流的重要业业态，但是是业种相对对较多，所所以在规划划时要综合合考虑它们们之间的关关系。小饰饰品、床上上用品、玩玩具相对吸吸引人流相相对较多，文文教办公用用品、体育育娱乐用品品、钟表眼

35、眼镜相对吸吸引人流较较少，建议议将它们分分别交叉规规划，以保保证人流的的互补。小商品经营营品种繁多多，档次不不齐，容易易造成经营营的混乱和和档次走低低，因此公公用空间要要相对较大大，留出足足够的活动动空间，提提升整体形形象。小商品经营营需要占用用的空间不不大，需要要靠铺位量量来提升整整体规模，因因此建议铺铺面定在110-200平方米之之间。休闲娱乐城城休闲娱乐城城位于XXX上海城的的三楼，由由于本层不不采用产权权式销售，所所以主要考考虑经营问问题。建议本层分分为三个独独立的区域域，分别是是：娱乐城城、夜总会会、大浴场场三个部分分相对独立立，彼此之之间仅设通通道一条。考考虑到客人人的便捷和和私密

36、，娱娱乐层设手手扶电梯及及一到三楼楼自动电梯梯；夜总会会和大浴场场可不设手手扶电梯，仅仅设一楼及及地下停车车场至三楼楼电梯。另另外，三个个独立的区区域均有到到楼下的步步行梯。XX网球中中心XX上海城城四楼天台台西半部分分设网球场场八块，将将成立XXX最大的网网球中心。XX居民的生活水平并不是很高，因此网球中心如果独立经营将会面临极大困境。由于运动健身和沐浴休闲存在共同运作的可能性。因此建议大浴场和网球中心合作经营，网球中心作为大浴场休闲的主打休闲运动项目，相信会取得好的经营效果。网球场地条条件要求相相对较高，在在空中的网网球场要求求条件更高高。一、风风速过大影影响打球；二、网球球容易被击击出场

37、地。建建议在网球球场周围搭搭设隔离网网，高度不不能低于八八米。由于于较高的隔隔离网容易易影响商场场的外在形形象，所以以建议将隔隔离网外部部作成媒体体展示区，为为在上海城城经营的商商家提供绝绝好的媒体体位。另外外，作为独独立的网球球中心，与与东半部的的休闲运动动区、儿童童游戏区要要建立绿色色隔离带，以以确保网球球中心的独独立。休闲运动区区、儿童游游戏区位于天台的的东半部分分，处于绿绿色环绕之之中。建议议在儿童游游戏区增设设固定儿童童游戏器材材，如跷跷跷板、木马马、滑梯等等；休闲运运动区增设设普通运动动器材和休休息座椅。将将整个区域域建成在XXX上海城城消费人群群的休闲运运动场所。建议此区域域为非

38、营业业性区域，主主要原因是是由于根据据嘉善人民民的生活水水平，如果果收费，即即使很少，也也会由于楼楼层等方面面的限制极极大的影响响来此休闲闲的人流，造造成设施的的浪费。而而免费使用用则会在一一定范围内内带动整个个XX上海城城的消费。步行街休闲餐饮步步行街是XXX上海城城最有特色色的一条街街。由于欧欧式建筑与与中式建筑筑的区别就就在于，欧欧式建筑更更注重外在在建筑装饰饰的表现。所所以，这是是展示上海海城欧式建建筑风格的的绝佳地点点。建议在在步行街的的西入口和和中间进入入中央商场场的部分，建建立欧洲主主题广场，以以精美的雕雕塑诉以主主题，步行行街的两边边外墙则用用简单的浮浮雕加以衬衬托。而连连接沿

39、街商商业街的小小通道则用用初具欧洲洲特色的石石库门来表表现。另外外，在步行行街道路的的中央设置置小型绿色色景观和休休息排椅，并并在两边建建筑外墙上上悬挂盆景景加以装点点。休闲餐饮步步行街的业业态较多，需需要针对不不同的业态态进行划分分。步行街街南半部分分主要以餐餐饮为主，建建议商铺规规划面积在在150-300平平方米之间间（三层）；北半部主主要以艺术术品和休闲闲用品商店店为主，建建议商铺规规划面积在在20-660平方米米之间（中中央商场一一楼沿街）。沿街商业街街沿街商业街街主要经营营机电电子子产品，产产品形象较较差，因此此在建筑外外观上无须须做更多的的补救。只只是在小入入口处突显显石库门的的老

40、旧特色色即可。建议在沿街街商业街的的步行道上上种植大型型乔木，以以期待在短短时间内能能够形成绿绿色林带。由由于嘉善绿绿化率不高高，此举将将会有效提提升机电电电子商业街街的形象和和知名度。沿街商业街街也是三层层结构，考考虑到机电电电子商铺铺的特点，可可以为商家家提供销售售、库存、居居住的综合合条件。建建议商铺规规划为800-1200平方米左左右（两层层，相当于于步行街三三层层高）。五、功能定定位前言真正现代化化的商铺要要有专业的的精神，体体现人性化化的商业运运作理念。无无论使商者者还是消费费者都能在在买卖交易易中获得乐乐趣。作为商业项项目的开发发者，我们们决定消费费者和商者者在商业交交易中获得得

41、快乐的能能力，但是是我们能够够为他们创创造出最优优秀的交易易环境，使使他们在交交易中获得得最大的满满足。为客户服务务就是为自自己牟利，当当我们的客客户能够在在我们提供供的商铺中中获得最大大的利益，并并从中可以以获得最大大的享受和和最完美的的服务时，我我们的产品品无疑会成成为最畅销销的商铺。功能定位为了使我们们的客户给给予我们最最大的认同同，特针对对嘉善上海海城提出三三个最基本本的建议。一、 建立保安系系统二、 完善服务功功能三、 健全办公机机能具体表现一、 建立保安系系统建议采用统统一管理的的保安系统统，采用商商铺个体防防盗系统和和商场中央央监控系统统相结合的的方式，保保证业主的的安全。采采取

42、保安巡巡逻机制，和和中央监控控系统相结结合的方式式，保证顾顾客的安全全。建议在在尽可能合合适的情况况下，采用用更完善的的智能化保保安系统。完善消防设设施的建设设，严格按按照消防法法的要求对对嘉善上海海城的消防防设施进行行规划。二、 完善服务系系统建议在休闲闲餐饮步行行街引进银银行等金融融单位，并并设置二十十四小时自自动取款机机。建议在步行行街和中央央商场的一一二层各设设置一个洗洗手间，并并采用目前前流行的男男女一比二二配置方式式。增设休息区区。在步行行街和一二二楼的公共共活动区，设设立特色休休闲排椅，使使消费者在在购物的时时候，能够够有休息的的空间。三、 健全办公机机能建立政府定定时服务机机制

43、，工商商、税务等等部门可以以定时上门门服务，嘉嘉善上海城城可预留服服务区。为商者提供供货运通道道和临时物物流中转站站，保障商商者的利益益，为商者者的经营提提供周到的的服务。提供网络化化信息管理理，定期向向业主和租租户提供最最新的投资资咨询和商商业咨询，为为业主和租租户的利益益作好前站站。综述XX上海城城是目前苏苏北县级市市中最大的的综合性商商业项目。XX上海城的建立将标志着在中国东部的小城市里一样可以拥有最新、最现代、最具商业理念的SHOPPING MALL，它的成功将标志着商业改革在中国中小城市的顺利开始。因此，XX上海城的规划具有相当重要的意义。通过前面对XX上海城业态、建筑风格、环境、功

44、能、物业经营管理等几个方面的规划建议，我们期待着XX上海城在未来的巨大成功。第二篇 XX上海城城前期广告告策略总述XX上海城城项目庞大大，引起XXX各界的的广泛关注注。但是，XX普通市民对XX上海城的认知还不够清楚，仅知道在市中心有大项目要进行开发。XX上海城要做XX的商业市中心，其自身条件已经具备，所缺乏的就是后期的一整套推广策略和运作。XX上海城城项目的前前期阶段，是是整个上海海城项目运运作的关键键。前期的的广告策略略要达到最最好的告知知性宣传效效果，将XXX上海城城所要传达达的信息准准确的传达达给目标受受众，为XXX上海城城造势，在在XX形成人人人知道上上海城，人人人谈论上上海城的氛氛围

45、。一、前期策策划理念上海城前期期策划理念念重点目标受众 XXX市民、在在XX经商的的外地商人人、路过XXX的人广告目标 使使目标受众众在短时间间内对XXX上海城的的情况有一一个概念上上的认知，基基本了解我我们的项目目，在XXX形成良好好的舆论氛氛围。传达内容 告告知性信息息，主要包包括：A、宝宝钢品牌概概念；B、XX上海城XX新商业市中心的概念；C、XX上海城SHOPPING MALL的概念；D、XX上海城的规模概念； E、XX上海城带来的崭新生活理念。策划理念表表现1、 宝钢集团实力打打造嘉善市市中心商业业旗舰2、 宝钢集团特色商商场，再现现三十年代代上海建筑筑风华3、 宝钢集团国际购购物新

46、概念念体现时尚尚潮流新风风貌4、 上海城XX市中心心超大型商商业中心，带带来国际商商业观5、 上海城超大规模模，12万万平方米超超大型购物物中心二、前期媒媒介建议媒介选择由于XX上上海城主要要的目标受受众均在XXX城市范范围内，且且主要以告告知性广告告为主导，所所以在前期期的媒介选选择中建议议主要通过过户外广告告为媒介传传播方式。前期媒介组组合为：现场广告：售楼处包包装、围墙墙、看板、售售楼处POOP刀旗：主要要分布在人人民路、骥骥江路和车车站南路户外广告、高高炮：在宁宁靖盐高速速XX段设置置双向高炮炮；在江阴阴大桥及收收费站上设设大型户外外广告；在在XX通往周周边各个城城市的主要要交通要道道

47、与城市交交接的枢纽纽处设置大大型户外。在进行户外外广告宣传传的同时，在在大众媒体体中以新闻闻稿的方式式进行辅助助宣传。媒介策略建议前期媒媒介策略分分为三个阶阶段：第一阶段：主要以现现场广告为为主，包括括售楼处包包装、售楼楼处POPP、围墙、看看板。第二阶段：主要以XXX市民为为主要对象象，包括遍遍布全市的的刀旗和大大众媒体新新闻稿。（必必要时，可可以在此阶阶段加入政政府的因素素，扩大影影响，树立立XX上海城城的信任度度）第三阶段：主要以境境外路过人人士为主要要对象，包包括宁靖盐盐高速高炮炮、江阴大大桥及收费费站户外广广告和城市周边主主要交通枢枢纽户外广广告。三个阶段的的运作间隔隔不能过长长，否则会会影响整体体宣传效果果。建议第第一与第二二阶段间隔隔为十天左左右；第二二与第三阶阶段间隔为为二周左右右为宜。综述XX上海城城的前期广广告策略是是整个项目目运作的重重点，为了了达到最完完美的告知知性目的，必必须有效的的综合各种种媒介的宣宣传力量。通通过对以上上媒介建议