XX商城策划书4097.docx

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1、XX商铺分分析前言XX的整体体商业氛氛围相对对于浙江江其他县县级城市市来讲比比较浓厚厚，商铺铺在全县县的覆盖盖范围比比较广泛泛。其中中，目前前的商业业以解放放路亭桥桥南路和和最为繁繁华，其其他市中中心道路路两侧也也均设置置沿街商商铺，满满足XXX人民不不同的消消费需求求。但目目前XXX缺乏现现代的综综合性购购物中心心，只有有传统经经营的百百货商场场，普遍遍规模较较小，规规划不合合理，经经营商品品单一。商商铺的租租金由于于地段的的原因，差差别较大大，市中中心地段段为元平方米米天；而市区区其他区区域基本本在元元平方方米天天左右，差差别较为为明显。现现在的XXX正出出于一个个商业化化改造的的前期，根

2、根据市府府规划和和经济的的发展，将将促使XXX的商商业格局局发生一一些新的的变化。市中心区域域地理位置经营业种评述解放路、谈谈公路东方大厦、XX宾馆、中高档品牌服装店、餐饮业、XX目前唯唯一的、最最集中的的高档购购物区域域。亭桥路高档餐饮、休休闲娱乐乐XX最集中中的餐饮饮娱乐街街车站路 生活配配套服务务业、餐餐饮业等等经营较为杂杂乱。晋阳路XX目前酒酒吧较为为集中的的区域。商铺需求分分析1、 XX商业环环境总评评XX县原来来城市的的主要业业态为第第二产业业，但是是由于近近年来经经济形势势的不断断变化和和第三产产业的大大力发展展XX的商商业规模模得到了了提升，商商铺的数数量也不不断增加加。目前前

3、XX的商商铺主要要以沿街街商铺为为主，专专业市场场和专业业商场主主要集中中在一定定的区域域，而综综合性商商场则没没有形成成。XXX的整体体商业环环境较好好，市民民有较强强的经营营意识，对对商铺的的经营和和运作有有一定的的了解，并并对目前前XX的发发展和主主要新建建商业项项目有一个大概概的认识识。而在在商铺的的经营上上，主要要商业街街和专业业市场聚聚集的地地方，商商业的经经营情况况都较好好。加之之商铺本本身的唯唯一性和和稀确性性，在日日后，本本案必将将成为紧紧俏商品品。2、 本地客层分分析由于XX第第二产业业的变动动，造成成大批的的人流分分向第三三产业，其其中有一一部分市市民便将将目光转转向了商

4、商铺的投投资和经经营。目目前，本本地的商商铺业主主主要经经营的范范围有服服装、鞋鞋帽、日日常百货货和小商商品等等等中低档档的商业业项目。A、 原有商铺业业主现有本地的的商铺业业主，主主要是经经过多年年的经营营，通过过本身资资金的积积累，用用购买的的形式获获得产权权。这一一部分客客层对自自己原有有商铺的的固守性性较强，不不会轻易易放弃对对商铺的的产权，转转而投资资其他商商铺。除除非由于于旧街改改造，被被动放弃弃产权。B、 潜在商铺业业主这一部分客客层主要要包括准准备投身身商业经经营的业业主和准准备增加加商铺经经营的业业主。由由于市场场经济的的快速发发展，造造成一部部分市民民，选择择通过自自己经营

5、营来寻求求出路，从从而成为为商铺销销售的目目标对象象；也有有一部分分客户，由由于长期期经营商商业运作作，出于于事业的的进一步步发展，也也会选择择购进商商铺，求求大求变变。3、 外地客层分分析XX县隶属属于嘉兴兴市，彼彼临上海海。吸引引了一大大批来自自上海、苏苏南、苏苏中、安安徽的客客户来此此投资。外外地客户户选择XXX，大大多数是是为了自自身经营营，专门门进行投投资的人人相对较较多。A、 原有商铺业业主目前在XXX的外地地商铺业业主，一一部分是是通过对对商铺产产权的购购买，来来获得商商铺的经经营权。而而另一部部分是通通过租用用商铺，来来取得商商铺的经经营权。这这一部分分客层是是XX梅谷谷商城未

6、未来主要要的目标标客层，而而这些外外地客户户对商铺铺的要求求就是能能够具有有投资或或经营的的潜力，因因此，好好的商铺铺对他们们具有很很大的吸吸引力。B、 潜在商铺业业主这一部分是是目前在在XX的外外地客户户所涉及及到的外外地潜在在客户，他他们对XXX的情情况都有有一个大大致的了了解，所所缺乏的的就是合合适的商商铺和准准确的业业种选择择。如果果，根据据他们的的需求，有有针对性性的进行行商铺的规划和合合理的业业态规划划，将有有效的提提升外地地客户对对XX梅谷谷商城的的认可。商铺的趋势势定位总述目前XX的的商业房房产运营营拥有许许多相对对的缺陷陷，从而而导致了了商铺经经营的一一系列问问题。由由于拥有

7、有与其相相对应的的现代商商业运营营模式，就就会使新新形态的的商铺，拥拥有更好好的发展展前景。相相对而言言，目前前嘉善的的商铺没没有形成成真正意意义上的的品牌综综合商场场。同时时，XXX缺乏一一个真正正意义上上的中心心型购物物中心，使使消费者者无法在在同一个个区域获获得所有有购物、休休闲的满满足。1、 专业化趋势势商业运营的的一个明明显的特特征就是是专业化化管理经经营，只只有这样样才容易易在一个个区域（如如一个城城市）形形成规模模化、垄垄断化经经营的态态势，从从而提升升整个市市场的经经营业绩绩。目前XX的的专业化化趋势也也非常的的明显。如如前文所所示，几几条主要要的商业业街区都都在逐步步形成专专

8、业化的的市场格格局。但但是，由由于XXX城市规规模的限限制，以以及此前前XX并没没有相关关专业市市场的规规划，所所以嘉善善商业的的专业化化趋势发发展十分分缓慢，许许多需要要专业化化经营的的业种并并没有形形成明显显的专业业市场态态势。此时，XXX商城的的进入，通通过对本本身商业业业态的的详细规规划，将将有效的的促进XXX大部部分商业业业态的的专业化化经营。2、 品牌化趋势势历来品牌商商业商场场都要比比零散的的商业形形态更吸吸引消费费者的光光顾。品品牌化的的商场明明显具有有品种繁繁多、价价格竞争争力强等等特点，相相比零散散的商业业形态更更能满足足消费者者的消费费需求和和购物心心态。目前，XXX绝大

9、部部分的商商场都没没有形成成品牌化化的经营营，无法法产生强强大的竞竞争力。而XX商城城拥有一一万多平平方米的的商业空空间，通通过有效效的规划划可以充充分涵盖盖到XXX所有的的重点经经营业态态，并可可以有效效的使其其形成商商业规模模，满足足XXXX消费者者的不同同需求。XX商城业业态规划划总述XX商城是是由XXX房地产产公司投投资项目目，建筑筑总面积积达到一一万多平平方米。XX商城的建立将对XX县商业的经经营格局局进行有有效的调调整，形形成XXX真正意意义上的的商业品品牌。针对XX商商城项目目周遍情情况经过过了详细细的市场场调研，确确定了较较为合理理的规划划建议。整整个商场场将由一一个购物物中心

10、和和一个休休闲广场场、酒店店式服务务公寓组组成。将将根据实实际情况况作出合合理的业业态规划划，使之之成为真真正意义义上的sshopppinng ccentter(购物中中心)和和serrvicce aaparrtmeent（酒酒店式服服务公寓寓）。XX商城定定位定位：XXX商城将将被设定定为以购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、文文化、生生活于一一体的物物业，主主要经营营中、高高档商品品，成为为未来XXX市真真正意义义上的商商业品牌牌。优势分析：、 XX商城的的定位和和规划符符合现代代化经营营和管理理，业态态分布明明晰，消消费者能能够获得得最暇意意的购物物感受。、 XX目前缺缺乏真正正意义上上的休

11、闲闲购物场场所，XXX商城城的出现现将有效效的满足足消费者者的需求求，而整整体的经经营氛围围和完美美的经营营环境，将将有效的的提升商商城整体体的经营营态势。XX上海城城项目规规划暨前前期广告告策略建建议书前言XX上海城城是浙江江省嘉善善市目前前坐落于于市中心心的最大大商业项项目。其其规划业业态繁多多，涵盖盖了XXX人民生生活的方方方面面面，集购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮于一一体，是是具有真真正现代代意义的的SHOOPPIING MALLL（超超大型商商业中心心）。在在类似XXX这种种中国东东部地区区的小城城市建立立超大型型市中心心商业项项目，在在中国的的商业项项目发展展史上还还是首次次。XX

12、X上海城城项目的的成功将将有效的的改变中中国中小小城市的的商业格格局，促促使中国国中小城城市的商商业大发发展。XX上海城城的项目目规划是是整个项项目运作作的重点点。项目目规划的的成功与与否将直直接关系系到XXX上海城城的命运运。因此此，在XXX上海海城的项项目规划划的建议议中，我我们将会会使现代代商业项项目的规规划模式式与XXX目前的的现状有有效结合合，根据据“一切从从事实出出发”的原则则，努力力使XXX上海城城的规划划即符合合其整体体形象定定位，又符合未来来销售和和管理的的事实。第一篇 XX上海城城项目规规划建议议总述XX上海城城的项目目规划关关系到整整个项目目未来的的销售和和营运前前景，是

13、是整个项项目的关关键所在在。为此此，我们们将专门门针对XXX上海海城的项项目规划划提出建建议。建议将主要要考虑到到两个方方面的因因素。一一是目前前现代商商业项目目的规划划模式，尤尤其是SSHOPPPINNG MMALLL（超大大型商业业中心）的的规划模模式，以以做到符符合项目目的整体体要求和和各个区区域与业业态的个个别要求求；二是是考虑到到XX是个个正在发发展中的的小城市市，项目目必须与与XX的实实际需要要相结合合，即使使XX上海海城规模模庞大，能能够改变变XX的商商业氛围围和生活活方式，也也不可与与实际相相脱离。XX上海城城的项目目规划将将通过对对XX目前前的商业业规划分分析和现现代商业业的

14、规划划分析，对对XX上海海城的具具体商铺铺规划、建建筑风格格、环境境、功能能等方面面在开发发商的指指导下做做出详细细的规划划建议。一、规划分分析前言XX是一个个位于中中国东部部的小城城市，虽虽然城市市规模不不大，但但是由于于经过多多年改革革开放和和市场经经济的熏熏陶，商商业经济济已经初初具规模模，商业业意识也也为人们们所接受受。目前前的XXX商业和和中国的的其他小小城市一一样，基基本是由由商场、沿沿街商铺铺和专业业市场构构成。XXX的商商场运作作并不规规范，由由于经营营管理的的落后，多多采用出出租的形形式。因因此，在在XX，无无论是商商场、沿沿街商铺铺或专业业市场，基基本上都都是由个个人来经经

15、营，它它们有一一个共同同的缺点点，就是是规划混混乱、经经营无序序，从而而导致整整体商业业氛围的的下降和和商业格格局的混混乱。现现代的商商业注重重规划和和经营，我我们将有有效的针针对XXX的特点点，用现现代的规规划为XXX人民民贡献一一个完美美的上海海城。XX商业设设施规划划现状XX目前的的商业设设施基本本上是计计划经济济向市场场经济改改制时形形成的，商商场多采采用出租租的形式式，沿街街商铺没没有经过过详细的的规划，专专业市场场的规划划和管理理也都十十分混乱乱。下面面将通过过对不同同案例的的介绍来来分析XXX不同同商业模模式的规规划现状状。商场：XXX购物中中心XX购物中中心是XXX传统统商场中

16、中，规划划相对较较好的商商场，其其他商场场均混乱乱不堪，规规划和执执行不明明确。XX购物中中心共有有四层，一一层主要要经营食食品、化化妆品、杂杂货等；二三层层经营男男女服装装；四层层经营家电，属于于传统商商场的业业态布局局。虽然然嘉善购购物中心心规划明明确，但但执行并并不严格格，实际际业态分分布和规规划有较较大出入入。购物环境比比较恶劣劣，光线线较弱。商商场经过过装饰，也也有众多多饰品摆摆设，但但看起来来比较陈陈旧，给给人一种种没落的的感觉。设设施比较较齐全，有有手扶电电梯、步步行梯，均均位于商商场的中中心位置置，但手手扶电梯梯可能由由于经营营较差的的问题，没没有运行行。总体来讲，XX购物中心

17、是经过了具体规划的，但是并没有执行，并且可能由于规划时间已经很久，相对来说已经不符合时代要求了。专业市场：新世界界招商市市场新世界招商商市场是是一个位位于车站站路的商商品批发发市场。商商场经过过具体的的业态规规划，共共分三层层，一层层经营床床上用品品和服装装；二三三层经营营小商品品，具体体每层之之间并没没有更详详细的业业种划分分。新世界招商商市场比比较破旧旧，整个个市场没没有经过过任何装装饰，经经营多年年仍然是是毛坯的的状态，没没有电梯梯，只有有步行梯梯，并且且十分破破旧，有有一种摇摇摇欲坠坠的感觉觉。商铺面积都都经过了了大致的的划分，中中心商铺铺在100平方米米左右，两两边商铺铺在200平方

18、米米左右。每每层业种种交错经经营，比比较混乱乱，且在在二三层层，有较较多空铺铺位。沿街商铺：骥江路路步行街街骥江路步行行街是XXX沿街街商铺的的代表，也也是XXX目前的的商业中中心。骥骥江路步步行街的的出现并并不是通通过先规规划后形形成。而而是由于于先形成成商业氛氛围，而而后建立立步行街街的步骤骤形成的的。XXX的许多多形成专专业特点点的沿街街商铺，都都是通过过这种方方式形成成。由于这种形形成模式式，所以以也就没没有经过过系统的的规划了了。最多多到后来来，政府府根据商商业街经经营特点点，在进进行一些些局部的的规划。如如XX的团团结路和和胜利街街南段就就是政府府根据骥骥江路的的发展情情况而设设立

19、的沿沿街店铺铺和夜市市。竞争对手：友谊广广场友谊广场是是我们在在XX的唯唯一的竞竞争对手手，它项项目上马马较早，也也是由上上海公司司开发行行销，所所以项目目经过详详细的规规划。友谊广场的的定位也也是SHHOPPPINGG MAALL（超超大型商商业中心心），但但实际上上远不如如XX上海海城业态态规划完完善，当当XX上海海城提出出相同的的概念时时，友谊谊广场将将面临巨巨大的压压力。友谊广场规规划地下下一层和和地上一一层为友友谊超市市；二层层到四层层为商场场；以上上为高档档休闲场场所和锦锦江饭店店，档次次较高，不不利于普普通市民民消费。友谊广场整整体规划划较为完完整。除除了业态态规划明明确以外外，

20、商场场环境、装装饰装潢潢、建筑筑风格都都有明确确的表现现。因此，不可可避免的的友谊广广场将成成为我们们最强的的对手。中国中小城城市商业业设施规规划趋势势中国中小城城市，尤尤其是中中国东部部沿海的的中小城城市，随随着经济济的快速速发展，商商业经济济也得到到了快速速提升，商商业设施施的规划划也越来来越完善善。具体体表现在在以下几几个方面面。1、 业态规划明明确、科科学。拥拥有明确确的业态态规划，将将会使商商业布局局显得极极为合理理。而科科学的业业态规划划，则会会有效的的提升整整个商场场的人气气和商业业氛围。2、 人性化趋势势。现在在商业设设施的规规划比较较注重消消费者的的感受，无无论是建建筑风格格

21、、购物物环境都都要考虑虑到人的的因素，使使消费者者在购物物、休闲闲的同时时心中也也得到极极大的放放松和满满足，从从而巩固固和吸引引消费群群。3、 大型综合化化和小型型专业化化。类似似XX的小小城市，商商业项有有两种发发展趋势势，一种种是大型型综合化化，即向向上海城城一样集集购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮于一一体，在在规划方方面要考考虑综合合因素，突突出整体体的商业业氛围。第第二种是是小型专专业化，主主要是面面对单一一的消费费群，整整个市场场规划要要求专业业分为浓浓厚，比比较具有有针对性性。4、 形象提升。每每个消费费者都有有追求更更高享受受的需求求，但是是在物质质上没有有办法得得到支持持。而现现

22、在的商商业项目目规划，为为了满足足这种需需求，在在建筑风风格、商商业环境境和服务务上都在在努力提提升，让让消费者者在心灵灵中得到到更高的的享受。5、 特色化。现现在商业业项目的的竞争逐逐渐加剧剧，为了了在竞争争中生存存下去，就就必须在在规划上上拥有自自己的特特色。无无论是在在其整体体，还是是在业态态规划、建建筑风格格、环境境、经营营管理上上都要有有自己与与众不同同的地方方。XX上海城城规划定定位考虑到目前前商铺规规划的发发展趋势势和XXX消费的的现状，XX上海城的规划将会以现代商铺的规划理念为主，整体档次定位在中档。突显XX上海城的综合化商业优势和上海风格概念。将上海作为中国人民心中休闲购物天

23、堂的理念移植到XX上海城的身上。“在XX就可以享受上海时尚生活！”将成为XX普通市民心中的骄傲。二、建筑风风格建议议前言XX上海城城是未来来XX市的的商业中中心，代代表了XXX未来来商业的的发展方方向，关关系到XXX人民民未来的的日常生生活。因因此，XXX上海海城的建建筑风格格不但影影响到上上海城的的销售，该该关系到到XX人们们未来生生活品质质的提升升。XX上海城城在日后后将成为为XX的消消费中心心，是XXX时尚尚流行的的前线。因因此，它它的形象象必须与与此紧密密结合。决定上海城城建筑风风格的因因素决定XX上上海城建建筑风格格的因素素有很多多，但主主要有以以下几个个方面：一、 要和上海城城的案

24、名名相结合合。要能能够突显显上海的的特点，其其建筑风风格必须须于上海海有紧密密的联系系。二、 要贴合市民民心理，产产生向心心力。XXX上海海城是针针对XXX市民的的商业项项目，不不可能建建造的过过于豪华华和精美美，只有有简洁明明快的格格调才能能产生市市民的向向心力。三、 要有特点。任任何商业业项目都都要有自自己的特特点，建建筑风格格也不例例外。具具有独特特建筑风风格能够够吸引消消费者的的广泛关关注，对对销售来来说也具具有很好好的买点点。四、 要和业态贴贴切。XXX上海海城已经经经过了了明确的的业态划划分，不不同的业业态分布布在不同同的区域域，因此此可以在在不同的的区域作作出一些些针对业业态特点

25、点的建筑筑风格。上海城建筑筑风格定定位建议议考虑到以上上XX上海海城建筑筑风格应应该考虑虑的问题题，在黄黄董的指指导下我我们特作作出以下下建议：XX上海城城整体形形象最好好以上海海二三十十年代的的欧式建建筑风格格为主，主主要表现现不需要要太过于于模仿，要要加以现现代建筑筑的特点点，整体体格调简简单明快快，给人人以现代代的感觉觉。另外外在不同同的区域域如步行行街、中中央商场场室内，可可专门针针对不同同业态的的特点进进行建筑筑特色突突出表现现。上海城建筑筑风格细细节建议议整体风格：上海的的建筑特特色主要要体现在在上海二二三十年年代的欧欧式建筑筑。因此此，为了了达到XXX人民民对上海海城的视视觉认同

26、同，最好好以建筑筑风格为为主。但但欧式建建筑在建建筑外表表的装饰饰上过于于华丽，无无法体现现现代简简洁明快快的概念念，因此此建议主主要采用用欧式建建筑中外外墙、门门窗、灯灯饰和结结构线条条上的一一些特色色即可，不不需要完完全模仿仿。中央商场：中央商商场是XXX上海海城的重重点，规规划要有有独到的的地方。建建议二楼楼三楼可可以部分分挑空，增增大整个空间效效果，使使视野更更有穿透透里，增增加整栋栋楼的空空间感。建建议在中中央商场场挑空后后的一楼楼设置人人工自然然景观，并并在各层层区域增增设足够够的休闲闲座椅。装装饰材料料多采用用金属和和玻璃等等比较耐耐久的材材料，一一方面体体现了现现代建筑筑的特色

27、色，显得得简洁、明明快，也也可以保保证建筑筑不会过过快的老老化。整整体建筑筑的走道道和门面面要精心心规划，不不要留下下死角，保保证通道道的通畅畅。步行街：休休闲步行行街是未未来人流流最多的的地方之之一，也也是特色色表现的的重点。可可以将一一些独具具特色的的建筑风风格表现现其中，比比如在步步行街东东面主要要经营中中国传统统饮食，可可以将上上海的石石库门及及其他建建筑风格格等元素素表现进进去；而而在西面面主要经经营外国国美食，可可以将雕雕塑、浮浮雕、壁壁画等元元素加入入其中。广场：XXX上海城城面积很很大，可可以在入入口和步步行街和和中央商商场过渡渡区设立立广场，广广场的设设计可以以采用上上海比较

28、较有特色色的建筑筑或者欧欧式建筑筑与元素素，不但但增加了了景点，突突出了建建筑特色色，也为为以后的的销售增增加了卖卖点。三、环境规规划建议议前言商业项目的的环境规规划包括括自然景景观、人人文环境境、消费费环境等等几个方方面。XXX从前前的商业业项目很很少有这这方面完完整的规规划，这这也是他他们失败败的原因因之一。现现代的商商业项目目非常注注重环境境规划，环环境规划划的好坏坏会直接接关系到到未来商商场的经经营，从从而影响响项目的的销售。这这是现代代商业与与传统商商业的重重要区别别之一。因因此，建建议在XXX上海海城的规规划中，将将上海城城的环境境规划放放到相对对重要的的地位。上海城环境境塑造定定

29、位建议上海城城的环境境定位将将以人性性化为主主题，突突出自然然景观中中的“绿色小小品” 和人人文景观观中的“人文艺艺术”。建议议将江南南园林中中移步换换景的“园林小小品”简洁化化，设置置区域性性绿色景景观；建建议将欧欧洲的主主要艺术术表现形形式（雕雕塑、壁壁画、浮浮雕）加加入建筑筑外观、景景观设计计和室内内装潢中中。通过过这些表表现形式式，相信信可以将将上海多多元化的的文化内内涵充分分体现。从从而对整整个项目目进行提提升。环境规划细细节建议议宏观环境建建议1、 自然环境主主题。在在户外区区域和中中央商场场楼顶加加入绿色色主题，使使相对呆呆板的欧欧式建筑筑增添一一些亮丽丽的色彩彩，也使使消费者者

30、在消费费时拥有有愉快的的心情，增增加人流流和单位位消费时时间。2、 人文艺术主主题。在在广场、建建筑外观观和室内内装潢上上加入雕雕塑、壁壁画、浮浮雕欧洲洲主要艺艺术表现现形式，提提升整个个XX上海海城的档档次，并并能够与与上海多多元化的的城市文文化相结结合。区域环境建建议1、 设立门前广广场和中中心广场场。2、 在沿街商业业街移植植大型乔乔木。3、 在步行街设设立绿色色景观区区。4、 中央商场挑挑空部分分设置人人造树木木。5、 中央商场四四楼天台台设置绿绿色景观观区。6、 大规模设置置装饰性性绿色植植物。人文环境建建议1、 门前广场标标志性欧欧式建筑筑2、 步行街与中中央商场场通道的的区域雕雕

31、塑3、 建筑外观浮浮雕4、 中央广场挑挑空处屋屋顶壁画画5、 区域性通道道（步行行街中国国区部分分）的石石库门设设计商业氛围塑塑造1、 户外和室内内广告位位的预留留2、 橱窗的预留留3、 步行街广告告位的预预留四、区域规规划细节节建议前言XX上海城城是未来来XX城市市的标志志，商业业繁荣的的象征，因因此每个个规划的的细节都都要非常常的精确确。XXX上海城城分为三三个区域域，每个个区域的的规划都都不尽相相同。为为了能够够更好的的对XXX上海城城进行规规划，将将有针对对性的对对上海城城主要的的三个区区域进行行详细规规划。上海城区域域划分XX上海城城是集购购、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮为一体体的SHHO

32、PPPINGG MAALL（超超大型商商业中心心），业业态众多多，不同同的区域域要根据据不同的的业态做做出相应应的规划划。XX上海城城共分为为三个大大型区域域，分别别是：XXX上海海城主楼楼中央商商场、休休闲餐饮饮步行街街、沿街街机电电子街。中央商场：包括：大卖场场、地下下停车场场、服饰饰城、数数码城、小小商品精精品城、休休闲娱乐乐城、大大浴场、XX网球中心和空中休闲运动城；休闲餐饮步步行街：主要包包括休闲闲餐饮和和工艺品品两大区区域。沿街机电电电子街：主要经经营机电电电子产产品。中央商场大卖场大卖场是整整个XXX上海城城人流的的保证，所所以要有有效的将将大卖场场的人流流吸引到到上海城城中去。

33、建建议除了了位于本本案西面面的主出出入口外外，另设设一个到到休闲餐餐饮步行行街中段段的步行行梯，以以及一至至两部直直通中央央商场一一楼的手手扶电梯梯。保证证卖场和和XX上海海城人流流的互动动。地下停车场场XX上海城城停车场场建成以以后，将将会成为为XX市中中心最大大的停车车场，无无论是否否购物，都都会是用用车族停停靠的最最佳地点点。停车车场出口口非常重重要，不不能够影影响上海海城的整整体规划划，因此此建议将将出入口口定在沿沿街机电电电子街街的南部部中段，既既不影响响上海城城的整体体规划，又又方便出出入。另外，建议议停车场场的客人人出口定定在XXX上海城城内。共共设三个个出口，在在步行街街中段设

34、设步行梯梯一部，人人流可以以导入步步行街，便便于出入入；在中中央商场场一楼设设手扶电电梯一部部，可以以自由出出入商场场；设自自动电梯梯一部，可可直达三三楼休闲闲娱乐城城和大浴浴场，以以及四楼楼的XXX网球中中心，保保证消费费者行动动的便捷捷性和私私密性。品牌服饰购购物城与与品牌皮皮件购物物城两大业态均均位于中中央商场场的一楼楼，主要要经营品品牌服饰饰和鞋帽帽箱包等等皮具。将将品牌产产品规划划在一楼楼是为了了提高整整个商场场的形象象。由于中档品品牌多为为时尚品品牌，所所以要求求整体装装饰风格格具有现现代感，给给人带来来一种流流行时尚尚的感觉觉。整体体格调给给人以明明亮现代代，略带带暖色的的感觉。

35、商铺的规划划应该考考虑到品品牌专卖卖的需要要，由于于在嘉善善不需要要开设大大型品牌牌店，所所以建议议该区域域以400-800平方米米的商铺铺为宜，并并可根据据商家需需要任意意划分。数码城数码城位于于一楼的的东南部部分，主主要经营营电脑、电电器、通通讯和音音像产品品。由于数码城城所经营营产品更更具现代代感，所所以整体体格调要要求比品品牌服饰饰城更现现代明快快。数码城所经经营产品品的特点点决定了了其商铺铺的大致致面积。因因此，建建议数码码城的商商铺面积积在155-300平方米米左右。流行服饰购购物城流行服饰购购物城位位于二楼楼的西半半部分，主主要经营营男女流流行服饰饰。品牌牌价值要要比一楼楼品牌服

36、服饰低，所所售商品品价值也也相对较较低，比比较适合合XX普通通市民的的日常需需求，将将吸引大大批人流流。建议该区域域的整体体格调以以暖色调调为主，比比较能够够长时间间的保持持消费者者的购物物欲望。由于流行服服饰商铺铺占用面面积较小小，而商商铺相对对较多。所所以建议议商铺面面积定在在15-20平平方米为为宜。小商品精品品城小商品精品品城是未未来吸引引人流的的重要业业态，但但是业种种相对较较多，所所以在规规划时要要综合考考虑它们们之间的的关系。小小饰品、床床上用品品、玩具具相对吸吸引人流流相对较较多，文文教办公公用品、体体育娱乐乐用品、钟钟表眼镜镜相对吸吸引人流流较少，建建议将它它们分别别交叉规规

37、划，以以保证人人流的互互补。小商品经营营品种繁繁多，档档次不齐齐，容易易造成经经营的混混乱和档档次走低低，因此此公用空空间要相相对较大大，留出出足够的的活动空空间，提提升整体体形象。小商品经营营需要占占用的空空间不大大，需要要靠铺位位量来提提升整体体规模，因因此建议议铺面定定在100-200平方米米之间。休闲娱乐城城休闲娱乐城城位于XXX上海海城的三三楼，由由于本层层不采用用产权式式销售，所所以主要要考虑经经营问题题。建议本层分分为三个个独立的的区域，分分别是：娱乐城城、夜总总会、大大浴场三三个部分分相对独独立，彼彼此之间间仅设通通道一条条。考虑虑到客人人的便捷捷和私密密，娱乐乐层设手手扶电梯

38、梯及一到到三楼自自动电梯梯；夜总总会和大大浴场可可不设手手扶电梯梯，仅设设一楼及及地下停停车场至至三楼电电梯。另另外，三三个独立立的区域域均有到到楼下的的步行梯梯。XX网球中中心XX上海城城四楼天天台西半半部分设设网球场场八块，将将成立XXX最大大的网球球中心。XX居民的生活水平并不是很高，因此网球中心如果独立经营将会面临极大困境。由于运动健身和沐浴休闲存在共同运作的可能性。因此建议大浴场和网球中心合作经营，网球中心作为大浴场休闲的主打休闲运动项目，相信会取得好的经营效果。网球场地条条件要求求相对较较高，在在空中的的网球场场要求条条件更高高。一、风风速过大大影响打打球；二二、网球球容易被被击出

39、场场地。建建议在网网球场周周围搭设设隔离网网，高度度不能低低于八米米。由于于较高的的隔离网网容易影影响商场场的外在在形象，所所以建议议将隔离离网外部部作成媒媒体展示示区，为为在上海海城经营营的商家家提供绝绝好的媒媒体位。另另外，作作为独立立的网球球中心，与与东半部部的休闲闲运动区区、儿童童游戏区区要建立立绿色隔隔离带，以以确保网网球中心心的独立立。休闲运动区区、儿童童游戏区区位于天台的的东半部部分，处处于绿色色环绕之之中。建建议在儿儿童游戏戏区增设设固定儿儿童游戏戏器材，如如跷跷板板、木马马、滑梯梯等；休休闲运动动区增设设普通运运动器材材和休息息座椅。将将整个区区域建成成在XXX上海城城消费人

40、人群的休休闲运动动场所。建议此区域域为非营营业性区区域，主主要原因因是由于于根据嘉嘉善人民民的生活活水平，如如果收费费，即使使很少，也也会由于于楼层等等方面的的限制极极大的影影响来此此休闲的的人流，造造成设施施的浪费费。而免免费使用用则会在在一定范范围内带带动整个个XX上海海城的消消费。步行街休闲餐饮步步行街是是XX上海海城最有有特色的的一条街街。由于于欧式建建筑与中中式建筑筑的区别别就在于于，欧式式建筑更更注重外外在建筑筑装饰的的表现。所所以，这这是展示示上海城城欧式建建筑风格格的绝佳佳地点。建建议在步步行街的的西入口口和中间间进入中中央商场场的部分分，建立立欧洲主主题广场场，以精精美的雕雕

41、塑诉以以主题，步步行街的的两边外外墙则用用简单的的浮雕加加以衬托托。而连连接沿街街商业街街的小通通道则用用初具欧欧洲特色色的石库库门来表表现。另另外，在在步行街街道路的的中央设设置小型型绿色景景观和休休息排椅椅，并在在两边建建筑外墙墙上悬挂挂盆景加加以装点点。休闲餐饮步步行街的的业态较较多，需需要针对对不同的的业态进进行划分分。步行行街南半半部分主主要以餐餐饮为主主，建议议商铺规规划面积积在1550-3300平平方米之之间（三三层）；北半部部主要以以艺术品品和休闲闲用品商商店为主主，建议议商铺规规划面积积在200-600平方米米之间（中中央商场场一楼沿沿街）。沿街商业街街沿街商业街街主要经经营

42、机电电电子产产品，产产品形象象较差，因因此在建建筑外观观上无须须做更多多的补救救。只是是在小入入口处突突显石库库门的老老旧特色色即可。建议在沿街街商业街街的步行行道上种种植大型型乔木，以以期待在在短时间间内能够够形成绿绿色林带带。由于于嘉善绿绿化率不不高，此此举将会会有效提提升机电电电子商商业街的的形象和和知名度度。沿街商业街街也是三三层结构构，考虑虑到机电电电子商商铺的特特点，可可以为商商家提供供销售、库库存、居居住的综综合条件件。建议议商铺规规划为880-1120平平方米左左右（两两层，相相当于步步行街三三层层高高）。五、功能定定位前言真正现代化化的商铺铺要有专专业的精精神，体体现人性性化

43、的商商业运作作理念。无无论使商商者还是是消费者者都能在在买卖交交易中获获得乐趣趣。作为商业项项目的开开发者，我我们决定定消费者者和商者者在商业业交易中中获得快快乐的能能力，但但是我们们能够为为他们创创造出最最优秀的的交易环环境，使使他们在在交易中中获得最最大的满满足。为客户服务务就是为为自己牟牟利，当当我们的的客户能能够在我我们提供供的商铺铺中获得得最大的的利益，并并从中可可以获得得最大的的享受和和最完美美的服务务时，我我们的产产品无疑疑会成为为最畅销销的商铺铺。功能定位为了使我们们的客户户给予我我们最大大的认同同，特针针对嘉善善上海城城提出三三个最基基本的建建议。一、 建立保安系系统二、 完

44、善服务功功能三、 健全办公机机能具体表现一、 建立保安系系统建议采用统统一管理理的保安安系统，采采用商铺铺个体防防盗系统统和商场场中央监监控系统统相结合合的方式式，保证证业主的的安全。采采取保安安巡逻机机制，和和中央监监控系统统相结合合的方式式，保证证顾客的的安全。建建议在尽尽可能合合适的情情况下，采采用更完完善的智智能化保保安系统统。完善消防设设施的建建设，严严格按照照消防法法的要求求对嘉善善上海城城的消防防设施进进行规划划。二、 完善服务系系统建议在休闲闲餐饮步步行街引引进银行行等金融融单位，并并设置二二十四小小时自动动取款机机。建议在步行行街和中中央商场场的一二二层各设设置一个个洗手间间

45、，并采采用目前前流行的的男女一一比二配配置方式式。增设休息区区。在步步行街和和一二楼楼的公共共活动区区，设立立特色休休闲排椅椅，使消消费者在在购物的的时候，能能够有休休息的空空间。三、 健全办公机机能建立政府定定时服务务机制，工工商、税税务等部部门可以以定时上上门服务务，嘉善善上海城城可预留留服务区区。为商者提供供货运通通道和临临时物流流中转站站，保障障商者的的利益，为为商者的的经营提提供周到到的服务务。提供网络化化信息管管理，定定期向业业主和租租户提供供最新的的投资咨咨询和商商业咨询询，为业业主和租租户的利利益作好好前站。综述XX上海城城是目前前苏北县县级市中中最大的的综合性性商业项项目。X

46、XX上海海城的建建立将标标志着在在中国东东部的小小城市里里一样可可以拥有有最新、最最现代、最最具商业业理念的的SHOOPPIING MALLL，它它的成功功将标志志着商业业改革在在中国中中小城市市的顺利利开始。因因此，XXX上海海城的规规划具有有相当重重要的意意义。通通过前面面对XXX上海城城业态、建建筑风格格、环境境、功能能、物业业经营管管理等几几个方面面的规划划建议，我我们期待待着XXX上海城城在未来来的巨大大成功。第二篇 XX上海城城前期广广告策略略总述XX上海城城项目庞庞大，引引起XXX各界的的广泛关关注。但但是，XXX普通通市民对对XX上海海城的认认知还不不够清楚楚，仅知知道在市市中

47、心有有大项目目要进行行开发。XX上海城要做XX的商业市中心，其自身条件已经具备，所缺乏的就是后期的一整套推广策略和运作。XX上海城城项目的的前期阶阶段，是是整个上上海城项项目运作作的关键键。前期期的广告告策略要要达到最最好的告告知性宣宣传效果果，将XXX上海海城所要要传达的的信息准准确的传传达给目目标受众众，为XXX上海海城造势势，在XXX形成成人人知知道上海海城，人人人谈论论上海城城的氛围围。一、前期策策划理念念上海城前期期策划理理念重点点目标受众 XX市民民、在XXX经商商的外地地商人、路路过XXX的人广告目标 使目标标受众在在短时间间内对XXX上海海城的情情况有一一个概念念上的认认知，基基本了解解我们的的项目，在在XX形成成良好的的舆论氛氛围。传达内容 告知性性信息，主主要包括括：A、宝宝钢品牌牌概念；B、XXX上海海城XXX新商业业市中心心的概念念；C、XX上海海城SHHOPPPINGG MAALL的的概念；D、XX上海海城的规规模概念念； EE、XX上海海城带来来的崭新新生活理理念。策划理念表表现1、 宝钢集团实力力打造嘉嘉善市中中心商业业旗舰2、 宝钢集团