工业地产项目可行性研究报告cqck.docx

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1、*国际工业园可行性研究报告*国际际工业园园可行性研研究报告告20088-1-1目录 第一一章、总总 论 第二二章、市市场分析析 第三三章、*国际际工业园园项目建建设内容容 第四四章 、项项目优势势和价格格定位 第五五章、项项目建设设缘由 第六六章、市市政配套套（简） 第七七章、*国际际工业园园与周边边地区发发展的互互动关系系 第八八章、*国际际工业园园体制与与开发模模式设计计 第九九章、工工业园功功能分区区、开发发时序、产产业空间间布局 第十十章、园园区开发发投资估估算和投投资计划划（略） 第十十一章、资资金筹措措（略） 第十十二章、财财务效益益分析（略略） 第十十三章、研研究结论论和建议议

2、第一一章、总总 论一、 加快*国际工工业园开开发的客客观要求求*国际际工业园园位于安安徽省当当涂经济济开发区区（省级级）南端端，紧临临国家级级芜湖经经济开发发区，项项目占地地34000000，建建筑面积积30000000。秉秉承规划划科学，便便于生产产使用和和管理的的理念，致致力于打打造环境境优美、管管理完善善、服务务超值的的现代化化工业园园。园区区将建成成集制造造加工、产产品研发发、物流流仓储、生生活服务务为一体体的综合合型工业业园区。设设立并加加快开发发*国国际工业业园，不不仅具有有必要性性而且具具有可行行性。一一方面它它是宏观观区域经经济发展展态势提提出来的的客观而而迫切的的要求，同同时

3、也是是进一步步建设发发展安徽徽省当涂涂经济开开发区，推推动地域域经济跨跨越式发发展的一一项根本本性举措措。1.1 宏观区区域经济济发展态态势提出出的客观观而迫切切的要求求1.1.1 国家新一一轮经济济景气周周期党的十七七大大的的胜利召召开，继继续推进进全面建建设小康康社会、加加速社会会主义现现代化建建设的宏宏伟奋斗斗目标，根根据目标标要求，到到20220年全全国国内内生产总总值（GGDP）将将实现翻翻两番，人人均GDDP达到到30000美元元，200年平均均增长速速度约为为7.118%。进进入新的的历史发发展阶段段，我国国无论是是东部沿沿海发达达地区还还是中西西部欠发发达地区区都呈现现出新一一

4、轮加速速发展的的态势。长江三角角洲地区区以上海海举办220100年世博博会和建建设经济济、金融融、贸易易、航运运“四大中中心”为契机机，加快快经济一一体化进进程，提提出建立立世界级级大都市市圈的战战略目标标；珠江江三角洲洲地区借借助CEEPA，加加快与香香港经济济的更紧紧密联系系，并提提出建设设“大珠三三角”或“泛珠三三角”经济圈圈的发展展构想；环渤海海地区以以北京举举办20008年年奥运会会为引擎擎，加速速京津冀冀“大北京京城市圈圈”的崛起起。尤其其值得注注意的是是，东北北三省抓抓住国家家支持老老工业基基地改造造振兴的的机遇，正正着力打打造中国国经济的的“第四极极”。与此此同时，国国家继续续

5、坚定不不移地实实施西部部大开发发战略，支支持中部部地区发发挥自身身优势更更好地发发展，支支持东部部沿海地地区加快快发展并并鼓励有有条件的的地方率率先基本本实现现现代化，实实现东中中西互动动，促进进区域经经济社会会协调发发展。我国宏观观经济已已经走出出19997年后后持续数数年的经经济波动动低谷，迈进全全面复苏苏的经济济增长加加速期。这这次复苏苏最重要要的特征征是由于于技术装装备更新新需求和和消费结结构的变变化带动动了重工工业复苏苏，重工业业（如钢钢铁、石石油化工工、电力力、能源源、工程程机械、汽汽车等行行业）生生产增长长明显快快于轻工工业，这也是是经济全全面复苏苏的重要要标志之之一。国家新一一

6、轮经济济景气周周期的来来某，对对全国各各地区都都既有机机遇又有有挑战，处处于安徽徽省东南南翼的马马*鞍*山市市更不例例外。作作为安徽徽省的东东向战略略的起点点地区，马*鞍*山市加速发展的要求无疑更加迫切，而加速自身发展必须要有新的增长点。从马*鞍*山市的区情和资源优势出发，设立*国际工业园，依托当涂经济开发区和长江马*鞍*山港的有利条件，发展大进大出的现代化工业，就成为未来马*鞍*山当涂培育新增长点，带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。1.1.2国内内外产业业转移的的趋势和和机遇21世纪纪头100-200年是一一个重要要的战略略机遇期期。从国国际看，工工业发达达国家的的制造业业特别是是重化工

7、工业正在在不断地地向资源源丰富、劳劳动成本本低廉、国国内市场场广阔以以及社会会政局稳稳定的发发展中国国家转移移，我国国已成为为国际产产业转移移的首选选地，并并在快速速形成世世界制造造业的中中心。而而以国际际市场为为目标的的跨国资资本在我我国国内内的区位位选择，仍仍然更多多地倾向向于投资资环境良良好、基基础设施施完备优优越的沿沿海、沿沿江区域域。从国内看看，以钢钢铁、石石油化工工、农副副产品加加工等为为重点的的工业制制造业，也也出现向向沿海、沿江城城市转移移的趋势势。这种种产业区区位的调调整，首首先是由由于内陆陆矿产资资源的枯枯竭及从从国际市市场获取取原料来来源的需需要，其其次是为为了更靠靠近市

8、场场，再次次，依托托港口建建设可以以大大降降低运输输成本，符符合重化化工产业业布局的的一般规规律。随着世界界制造中中心向中中国转移移步伐的的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。因此，无论是国际重化工向中国转移，还是国内重化工向沿江转移，都为*国际工业园的发展带来难得的机遇。1.1.3大区区域经济济发展态态势对本本地区发发展的压压力和动动力从马*鞍*山山当涂所所处的大大的区域域环境来来看，位位于沪宁宁芜经济济线上的的长三角角经济圈圈内，为为马芜铜铜经济带带起点之之一。一一方面，由由于

9、当涂涂经济开开发区享享受安徽徽省政策策支持，特特别是马马*鞍*山被被确立为为安徽省省东向发发展战略略排头兵兵地位，对对马*鞍*山山经济的的优势发发挥，带带来很大大的压力力。近些些年，随随着慈湖湖经济开开发区、雨雨山经济济开发区区和花山山经济开开发区、市市经济开开发区的的加速建建设，特特别是项项目正是是紧邻芜芜湖国家家级经济济开发区区，对*国际际工业园园的未来来形成的的竞争态态势仍很很强劲。另一方面面，随着着长三角地地区经济济的全面面发展，马芜铜铜经济带带的进一一步成形形，长三三角地区区的强势势地位与与本地区区的弱势势落差会会越来越越明显，无无论是在在吸引资资本，还还是国内内其他地地区的资资本或

10、产产业转移移方面，难难以有充充分的竞竞争优势势。二、*国际工工业园开开发的市市场依据据工业地产产作为一一门产业业，有其其独有的的商业模模式，包包括工业业地产开开发商筹筹措资金金、建设设基础设设施、开开发经营营项目并并提供工工业地产产产业与与服务等等一系列列活动。工工业地产产业的盈盈余体现现在能够够快速启启动、以以收入抵抵偿支出出、并能能够在抵抵偿支出出后有剩剩余，与与此相对对应的，工工业地产产的商业业模式具具备“大投资资、快启启动、提提供增值值服务、追追求长期期稳定回回报”的四大大特性。 2.1、四大特特性之一一大大投资 工业地产产的开发发区别于于传统的的以政府府导向为为主要方方式的开开发区建

11、建设过程程，一个个重要特特点就是是对工业业地产开开发商的的资金实实力要求求较高，这这样才能能保证前前期开发发区所需需的资金金投入。 工业地产产资金占占用周期期较长，投投资回收收期限大大于住宅宅地产与与商业地地产，这这一特点点成为资资金不足足的中小小开发企企业的进进入门槛槛。工业业地产的的投资规规模，前前期投入入范围从从十几个个亿到几几十个亿亿，招商商、管理理运营等等方面的的投入也也高得惊惊人，而而投资回回收期则则有的长长达十几几年，资资金实力力稍有不不足，就就会出现现资金断断链的情情况。因因此工业业地产的的运作需需要一定定实力的的投资开开发商参参与，这这是工业业地产大大投资的的特点所所决定的的

12、。 工业地产产开发商商的资金金一般也也分为直直接融资资和间接接融资两两种方式式。直接接融资方方式是指指开发商商对拟建建项目的的直接投投入资金金，以及及项目法法人通过过发行股股票、债债券等直直接筹集集的资金金；间接接融资是是指从银银行及非非银行金金融机构构贷款借借入的资资金。 2.2、四大特特性之二二快速速启动 基础设施施建设是是园区快快速启动动、形成成雏形的的基础。基基础设施施是指交交通、通通讯、能能源供应应、水电电管道等等基础硬硬件。在在投资者者对投资资地进行行考察时时，基础础设施通通常是最最先引起起注意的的因素。只只有过硬硬的基础础设施，才才能达到到吸引优优秀项目目/企业业的入驻驻。供水水

13、、供电电、通讯讯、道路路、环保保、治安安等方面面有力的的保障，是是投资者者入驻项项目得以以如期开开工的必必要条件件，自然然也是其其关注的的重点。另另外，近近年来许许多国外外投资者者不仅注注重生产产设施的的完备，更更将注意意力放在在投资地地是否可可以为其其提供高高品质的的生活、休闲和服务设施。2.3、四大特特性之三三提供供增值服服务目前我国国大部分分经济技技术开发发区发展展的一个个重要制制约因素素是“人气不不足”、“商气不不旺”。分析析其原因因，与第第三产业业发展滞滞后有很很大关系系。针对对这种情情况，开开发区应应主动出出击，着着力发展展那些适适合二三三产联动动的产业业，促进进第三产产业的发发展

14、，特特别是生生产、生生活配套套及专业业服务领领域，同同时加强强教育业业、医疗疗卫生、文文化业、科科技和体体育等行行业的发发展。 建设完善善的配套套产业环环境。随随着政策策优惠对对投资者者吸引力力的不断断减弱，利利用完善善的配套套产业环环境吸引引投资者者，特别别是那些些知名大大企业、跨跨国公司司，正成成为开发发区招商商引资的的新动向向。随着着国际产产业梯度度转移，分分工进一一步细化化，跨国国公司的的在华经经营更加加注重核核心技术术、控制制核心部部件，以以实现比比较利益益。由于于目前跨跨国公司司集中于于靠其强强大的研研发力量量支撑品品牌，逐逐渐将其其生产环环节放掉掉，因而而如何更更好的靠靠本地化化

15、市场就就近解决决非关键键部件的的生产整整合问题题就成为为其选择择投资地地点的关关键。搭建物流流服务体体系。根根据长城城企业战战略研究究所的分分析，开开发区的的物流环环境正成成为投资资者对投投资地选选择的新新趋势。在在社会化化大生产产条件下下，为了了保证投投入产出出链条的的有效链链接，从从生产资资料到最最终产品品的巨额额吞吐，企企业产品品的供、产产、销的的经济配配置都需需要物流流业的高高效配合合。完善善的园区区内部物物流、仓仓储等服服务业，以以及原料料和市场场地区与与开发区区间的物物流运输输网络对对投资者者是巨大大的吸引引力。为投资者者提供良良好的投投资软环环境。近近年来投投资者对对工业地地产的

16、选选择越来来越体现现出从重重视硬环环境到强强调软环环境的变变化趋势势。由于于硬环境境的建设设只要投投入充足足，给予予一定时时间就可可以实现现，而软软环境的的复制却却是十分分困难的的，也体体现着工工业地产产的核心心竞争力力。如何何站在投投资者的的角度，想想投资者者所想、急急投资者者所急，为为投资者者提供各各种专业业化咨询询服务，让让来到园园区的客客商能在在细微处处感受到到园区舒舒适宽松松的人文文环境，是是被许多多投资者者越来越越重视的的事情。另另外，开开展一站站式办公公、简化化项目审审批手续续；开通通双语网网站、方方便企业业与开发发区管理理者双向向沟通；设立企企业服务务热线，及及时解答答企业问问

17、题等这这些虽然然给开发发区管理理者添了了麻烦，加加重了工工作量，却却给投资资者带来来了方便便，减轻轻了负担担，必然然会获得得投资者者的青睐睐。协助园区区企业解解决融资资渠道问问题。完完善的融融资渠道道是另一一个被越越来越多多投资者者在选择择投资地地时所关关注的热热点。近近年来，跨跨国公司司在我国国投资的的一个趋趋势是规规模快速速增长，且且本地化化采购率率不断提提高，因因此需要要巨额资资金支持持。因此此过去那那种以总总部单独独融资的的模式已已逐渐不不能满足足要求。完完善的本本地融资资渠道不不仅对资资金有限限的中小小投资者者有现实实意义，就就是对资资金实力力强大的的国际巨巨头也是是一个有有效的吸吸

18、引因素素。2.4、四大特特性之四四追求求长期稳稳定回报报根据长城城企业战战略研究究所的理理解，一一个房地地产开发发企业投投资工业业地产，由由于投资资金额巨巨大，对对投资开开发商来来说，属属于重大大商业举举措，是是至关重重要的战战略行为为。投资资行为一一旦发生生，通常常需要考考虑100年甚至至更长的的时间的的经营。因因此，投投资者考考察并评评价一个个开发区区，从视视野上，应应考察整整个投资资环境；从纵深深上，需需要在空空间和时时间上都都进行全全面的评评价，而而不是仅仅仅局限限于短期期的投资资回报。因此，工工业地产产的另一一个特点点就是开开发商追追求投资资回报的的稳定性性与长期期性，而而不是追追求

19、短期期内的投投资收益益。工业业地产的的长期回回报是建建立在开开发商大大规模资资金投入入、提供供附加服服务的基基础上的的，因此此对于工工业地产产的投资资商来讲讲，投资资工业地地产除了了考虑地地理因素素，更多多的是考考虑政策策因素和和回报率率。众多外资资企业以以更快的的速度在在中国建建设生产产基地，给给工业地地产带来来了稳定定持续的的客户群群体，更更为投资资者提供供了稳定定的投资资回报。工工业地产产的投资资回报出出现了快快速的增增长势头头。业内内人士认认为，从从市场需需求的强强度来看看，目前前国内工工业地产产的平均均投资回回报率保保守估计计在8%以上，好好的项目目能达到到9%，甚甚至高达达17%左

20、右。如如果仅从从标准化化厂房的的投资建建设来看看，工业业用地的的年限是是40年年，以现现时建造造标准厂厂房来计计算，年年回报率率大约在在12%-166%，回回报率较较高。三、*国际工工业园的的地域基基础建设设状况分分析3.1马马*鞍*山市市的发展展状况分分析：马*鞍*山市市临江近近海，交交通十分分便利，铁铁路、公公路、水水运俱全全，宁马马、马芜芜高速与与沪宁、合合芜高速速相连，距距南京445公里里，上海海3400公里，到到南京禄禄口国际际机场228公里里；宁铜铜线贯穿穿全线，与与京沪、宣宣杭皖赣赣等铁路路干线相相连，各各类列车车均可停停靠；长长江马*鞍鞍*山港是是长江十十大港口口之一，可可停靠

21、万万吨级船船舶。城城市滨江江环湖依依山而建建，是国国家卫生生城市、国国家园林林城市和和中国优优秀旅游游城市。当当涂经济济技术开开发区位位于城市市南部，这这一区域域是马*鞍鞍*山城市市“东扩南南进”发展规规划的重重要组成成部分，交交通地理理条件良良好，是是理想的的投资开开发场所所。马*鞍*山市市属中部部城市，毗毗邻南京京都市经经济圈，位位居长三三角经济济发达地地区和中中西部欠欠发达地地区之间间，资源源的市场场配置成成本、物物流配送送成本、基基本建设设成本以以及产品品生产成成本居周周边城市市最低。外外商在马马*鞍*山开开发区投投资，既既有东部部的区位位交通和和市场优优势，又又有着中中西部的的优惠政

22、政策和成成本优势势。开发发区对各各项企业业的管理理、服务务实行零零收费。在在开发区区办企业业所需的的土地费费用、水水电费用用、劳务务费用等等都比较较低廉。因因此，不不少外来来企业把把生产基基地设在在马*鞍*山山开发区区。 马*鞍*山市市每万人人中具有有大中专专以上专专业人才才4100人，居居华东地地区城市市之首，高高出合肥肥1299人，芜芜湖2440人，被被人们俗俗称马*鞍鞍*山市是是中国政政府建设设的又一一人才高高地。马马*鞍*山还还拥有一一支高素素质和职职工队伍伍和多层层次的培培训体系系。全市市现有中中等技术术等级以以上的职职工9万万人，占占职工总总数的554；有技工工学校44所，其其中高

23、级级技校22所，省省重点技技校2所所，在校校学生660000多人，每每年可以以培养具具有大专专层次学学历和高高等级技技能型人人才20000人人，另有有各类中中等职业业技术学学院111所，职职业培训训机构114个，年年培训能能力达万万余人次次。可以以满足各各类企业业对职业业技术人人才的需需求.3.2 *国国际工业业园的周周边发展展状况分分析*国际际工业园园位于安安徽省级级开发区区当涂经经济开发发区的南南端，紧紧邻芜湖湖国家级级经济开开发区，而而芜湖具具有独特特的优势势，自古古以来便便是众商商云集的的商贸集集散地。市市场面向向华东，背背靠华中中腹地，拥拥有2亿亿多人口口的市场场容量。以以开发区区为

24、中心心的6550公里里范围内内，人口口4000万以上上的城市市有155座。距距上海市市3833公里、杭杭州2110公里里、苏州州3211公里、徐徐州4662公里里、马*鞍*山山市6377公里。距距离在2200公公里以内内的城市市有无锡锡、常州州、镇江江、扬州州、南京京、合肥肥、安庆庆、宣州州、铜陵陵等。开开发区位位置优越越，交通通便利，信信息传递递快，有有着极大大的市场场容量。芜湖经济济技术开开发区位位于芜湖湖市区北北部、长长江南岸岸，19993年年4月被被国务院院批准为为国家级级经济技技术开发发区，享享有市级级管理权权限。规规划面积积56平平方公里里，就业业人数33.7万万人。220033年

25、，实实现GDDP755.4亿亿元，出出口额661088万美元元，财政政收入115.11亿元。开开发区内内主要著著名工业业产品有有：奇瑞瑞汽车，年年产100.1万万辆；海海螺型材材，年产产20.9万吨吨；美的的空调，年年产2550万台台；日立立空调，年年产600万台；科龙冰冰箱，年年产500万台。芜芜湖开发发区濒江江近海，面面向华东东，背靠靠华中腹腹地，有有着巨大大的市场场潜力。四、*国际工工业园可可行性研研究报告告的编制制依据：（1）城城市居住住区规划划设计规规范（2）马*鞍鞍*山市规规划管理理条例及及技术术规定（3）城城市居住住区公共共服务设设施设置置规定（4）住住宅设计计规范（5）住住宅建

26、筑筑设计标标准（6）建建筑工程程交通设设计及停停车场设设置标准准（7）城城市道路路绿化规规划及设设计规范范（8）高高层民用用建筑设设计防火火规范（9）工工业建筑筑设计规规范（10）工工业建筑筑设计标标准 第二二章、市市场分析析一、马*鞍鞍*山的发发展为*国国际工业业园项目目提供基基础保证证：1.1马马*鞍*山是是一座新新兴工业业城市马*鞍*山市市是新中中国成立立后建设设和发展展起来的的一座新新兴工业业城市。全全市现辖辖三区一一县，总总面积116866平方公公里，总总人口1120万万，其中中市区面面积3001平方方公里，人人口533万。临临江近海海，毗邻邻长江三三角洲，属属亚热带带季风湿湿润性气

27、气候，四四季分明明，年均均降雨量量11000mmm，年均均气温115.77摄氏度度。马*鞍*山山市是工工业城市市。同时时也拥有有“国家卫卫生城市市”、“国家园园林城市市”、“全国环环境综合合整治优优秀城市市”、“中国优优秀旅游游城市”等多项项荣誉称称号，近近期将创创市区面面积一百百平方公公里、人人口一百百万的“双百城城市”。1.2 马*鞍*山山市是安安徽省东东大门地处长江江中下游游南岸、长长江三角角洲西部部边沿，经经宁马高高速到南南京300分钟车车程，经经沪宁高高速公路路到上海海约3小小时。马马*鞍*山火火车站是是二等大大客站，皖皖赣线、宁宁铜线衔衔接京沪沪线。长长江马*鞍鞍*山港是是天然深深

28、水良港港，国家家一类口口岸，可可停靠万万吨级船船舶。1.3 马*鞍*山山生活环环境优美美，适宜宜人类居居住。整个城市市依山、环环湖、傍傍江而建建，呈现现出“半城湖湖光半城城山”的秀丽丽风貌。经经过多年年不懈努努力，先先后获得得“国家卫卫生城市市”、“国家园园林城市市”、“中国优优秀旅游游城市”、“全国创创建文明明城市工工作先进进城市”、“中国人人居环境境范例奖奖”、“迪拜国国际改善善居住环环境最佳佳范例奖奖”等称号号。优美美的生活活环境，已已吸引周周边城市市越来越越多的居居民和外外地客商商来马*鞍鞍*山购房房定居。1.4 马*鞍*山山工业经经济实力力较强，产产业基础础较好。马钢是国国内最大大的

29、上市市公司之之一，220011年销售售收入突突破百亿亿元，铁铁钢材产产量都在在4500万吨以以上，在在中国十十大钢铁铁企业中中排列第第5位。目目前以冷冷、热轧轧薄板为为主体，投投资达1100亿亿元的一一系列重重大技改改项目已已开工建建设，到到“十五”末全部部建成后后，800%以上上的钢材材产品将将达到国国际先进进水平，总总规模达达8000万吨。地地方工业业发展也也在不断断加快，特特种专用用汽车的的产销量量和市场场占有率率列全国国第一位位，造纸纸、炭黑黑、磁性性材料、服服装等在在同行业业也有一一定的位位次。农农村盛产产多种优优质农副副产品，城城郊型农农业、创创汇型农农业的发发展潜力力很大。1.5

30、 马*鞍*山山科技人人才众多多，劳动动者素质质较高。每万人中中具有大大中专以以上专业业人才4410人人，居华华东地区区城市之之首，高高出合肥肥1299人，芜芜湖2440人，被被人们俗俗称马*鞍鞍*山市是是中国政政府建设设的又一一人才高高地。马马*鞍*山还还拥有一一支高素素质和职职工队伍伍和多层层次的培培训体系系。全市市现有中中等技术术等级以以上的职职工9万万人，占占职工总总数的554；有技工工学校44所，其其中高级级技校22所，省省重点技技校2所所，在校校学生660000多人，每每年可以以培养具具有大专专层次学学历和高高等级技技能型人人才20000人人，另有有各类中中等职业业技术学学院111所

31、，职职业培训训机构114个，年年培训能能力达万万余人次次。可以以满足各各类企业业对职业业技术人人才的需需求。现现有安徽徽工业大大学、隶隶属中冶冶集团的的钢铁设设计院、中中钢集团团旗下的的矿山研研究院等等各类教教育、科科研、咨咨询机构构1000多家。马*鞍*山是国家科技兴市试点市，近些年每年的专利申请以及获得批准的数量，排在国内同等城市的前列。城乡教育体系完善，不同层次的劳动者都能受到良好的教育和培训。作为一座移民城市，马*鞍*山具有很强的包容性。不同地域的人在此居住，安居乐业，社会秩序井然，治安状况较好。 1.6 马*鞍*山山城市基基础设施施承载能能力较强强，投资资成本低低廉。这里滨临临长江，

32、水水资源十十分丰富富。拥有有三个大大型的火火力发电电厂，可可以提供供充足的的电力资资源。除除现有的的管道煤煤气、液液化气外外，正在在建设的的国家“西气东东输”管线已经经接入马*鞍鞍*山。马*鞍*山山水、电电、气、土土地等价价格低于于沿海城城市。靠靠近南京京、上海海，在技技术、贸贸易、金金融服务务上可取取得支持持。良好好的投资资环境正正吸引着着越来越越多的投投资者来来马*鞍*山山投资兴兴业。世世界著名名的跨国国公司如如法国圣圣戈班集集团、日日本丸红红株式会会社、台台湾中橡橡公司、香香港廖氏氏集团，以以及国内内知名的的青岛啤啤酒、蚌蚌埠丰原原、新力力药业、珠珠海格力力、北京京首创等等一大批批中外企

33、企业，都都相继进进驻马*鞍鞍*山，并并且取得得了较好好的经营营业绩。马*鞍*山市属中部城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置成本、物流配送成本、基本建设成本以及产品生产成本居周边城市最低。外商在马*鞍*山开发区投资，既有着东部的区位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。开发区对各项企业的管理、服务实行零收费。在开发区办企业所需的土地费用、水电费用、劳务费用等都比较低廉。因此，不少外来企业把生产基地设在马*鞍*山的开发区。 进入新世世纪的马马*鞍*山，正正全力实实施双向向开放、结结构调整整和科教教兴市三三大战略略，加速速推进工工业化、城

34、城镇化和和农业产产业化，力力争经过过1015年年的不懈懈努力，把把马*鞍*山山建设成成为建成成区面积积超1000平方方公里、人人口超百百万的现现代化大大城市，进进而成为为长江流流域重要要的加工工制造业业基地、在在区域经经济中具具有较强强实力的的重要城城市、富富于江南南山水园园林特色色的新兴兴文化旅旅游城市市和最适适合人类类居住的的生态城城市。二、当涂涂开发区区为*国际工工业园项项目提供供政策保保障：安徽马*鞍鞍*山当涂涂经济开开发区，是是安徽省省人民政政府于220066年5月月正式批批准升格格的省级级经济开开发区，前前身为当当涂工业业园区。位位于芜湖湖与马*鞍鞍*山两市市之间，紧紧靠2005国

35、道道、宁马马芜高速速、宁芜芜铁路、芜芜湖长江江大桥、马*鞍*山长江大桥及拥有自建500万吨码头的长江黄金水道；北倚规划中的新芜申运河航运入口通道姑溪河；北距南京禄口国际机场仅40分钟车程。区位优越、交通便捷、一期规划面积3平方公里，远程规划6平方公里，其中起步区500亩。开发区按照马*鞍*山市和当涂县城城市新区发展的要求，和八通一平的标准，先后推进了黄山园区，焦家园区，竹山园区，新桥工业城的基础设施建设，累计投入近10亿元，道路建设近30公里，供电，供水，供气，排水，排污，通讯，宽带，广电等管网建设，随道路工程同步推进。长江码头一期已投入运营，新桥工业城件货及油码头已进行前期设计。开发区自自2

36、0002年55月成立立以来，秉秉承“只在投投资者的的成功，才才有我们们的成功功”的招商商和服务务理念，凭凭借优越越的区位位，便捷捷的交通通，优惠惠的政策策和低商商务成本本优势，吸吸引了红红太阳，山山鹰纸业业，桂龙龙药业，海海狮织造造，神鹿鹿药业等等知名企企业，以以及香港港长江生生命科技技，星马马国际，美美国吉米米瑞德，天天勤国际际等境外外公司，共共1000多家境境内外企企业入园园投资。合合同利用用境内外外资金443亿元元人民币币。目前前，已完完成工业业项目固固定资产产30多多亿元。另另外投资资历超百百亿元的的大唐电电厂项目目，已正正式签约约，并破破土动工工。当涂涂经济开开发区已已成为主主要的经

37、经济增长长级。为响应中中央中部部崛起的的号如，实实施省委委省政府府打造马马芜铜经经济带的的发展战战略，县县委县政政府正进进一步优优化经济济发展环环境，举举全县之之力支持持当涂经经济开发发区的建建设和发发展。2.1、用地政政策1、入园园项目由由园区管管委会统统一协调调服务，工工业项目目可按协协议出让让方式取取得国有有土地使使用权，使使用期限限为500年；其其他项目目出让方方式和使使用年限限按国家家规定执执行。 2、入入园项目目征用土土地不得得低于220亩，每每亩固定定资产投投资密度度不低于于50万万元，每每亩基准准地价66万元（含含土地征征用办证证费用），进进驻项目目力求高高科技，无无污染。3、

38、征地地费用付付款方式式：签订订协议时时付款330%，交交净地时时付500%（净净地达到到园区统统一标准准，统一一规划设设计，达达到六通通一平），交交国有土土地证时时付200%。2.2、财政政政策入园企业业在享受受国家、省省、市政政府及省省级开发发区相关关政策优优惠后，还还可及时时得到园园区财政政的积极极扶持：1、入园园工业企企业自建建成投产产第二年年开始，当当年纳税税园区财财政实得得部分，第第一年返返还1000%，第第二、三三年返还还80%，第四四、五年年返还660%。2、入园园非工业业企业（含含注册经经营性公公司），自自纳税当当年园区区财政实实得部分分，5年年内由园园区财政政按一定定比例扶扶

39、持调整整经营结结构。其其中第一一年为660%，第第二、三三年为550%，第第四、五五年为440%。3、 园区管委会每年按园区财政实得部分的10%提取专项资金，用于入园企业出口创汇、节能降耗、技术改造、争创品牌和纳税大户的奖励。4、入园企业行政事业性收费以国家法律法规和省人民政府的文件为依据，按下限标准减半征收。2.3、奖励政政策1、凡为为园区管管委会引引进国内内外无偿偿资金和和使用期期限在33年以上上的有偿偿无息资资金，分分别按到到位资金金的122和8一次性性奖励引引荐者。 2、对对引荐客客商入园园新建工工业项目目，固定定资产投投资额330000万元以以上的，按按项目建建成后到到位资金金的6一

40、次性性奖励引引荐者。属属于跨国国公司、上上市公司司、国内内知名企企业和国国家级高高新技术术项目，奖奖励标准准为8。3、对对引荐客客商入园园投资水水陆运输输、文化化旅游等等为工业业配套的的服务业业和有财财政收益益回报的的基础设设施、环环境建设设项目等等，按固固定资产产实际投投资额的的6一次性性奖励引引荐者。4、上述引资属于外币投资到位的，其奖励标准均相应提高2。 第三三章、*国际际工业园园项目建建设内容容一、 项目概况况*工业业园位于于马*鞍*山山市当涂涂县经济济开发区区的南端端紧临芜芜湖市经经济开发发区,2205国国道以西西,经二二路以北北，项目目总占地地面积约约34000000平方米米,总建

41、建筑面积积约30000000平方方米。园园区规划划主要为为四个区区域,科科研商务务办公区区、加工工制造厂厂区、生生活服务务区、仓仓储物流流区，园园区规划划建成一一个及商商贸加工工生活为为一体的的综合化化工业园园区。二、 建设规模模与目标标：*国际际工业园园在功能能划分方方面注重重环境和和使用因因素，根根据自然然条件和和园区的的规划定定位，将将整个工工业园分分为四大大功能区区：A、综综合住宅宅配套服服务区；B、轻轻工制造造及产品品研发区区；C、重重工业制制造加工工区；DD、企业业定制区区。整体体显现出出园区产产业链渐渐进式梯梯度和层层次感。 *国际工业园在基础设施配套方面注重完备和经济要素，综合

42、考虑该地区的发展趋势和现实情况，在符合未来20年规划发展需求的前提下，最大限度的满足当前发展需要，整体规划配套包括：1)、生生活配套套住宅近近500000；2)、商业业建筑1160000；3）、办公建筑26000，包括1栋11层商务综合配套楼，为整个工业园提供全方位的配套服务。居住、餐餐饮、会会展、娱娱乐、休休闲、办办公以及及电信、邮邮政等现现代化工工业发展展需求在在这里得得到充分分满足。三、经济济指标：序号名 称参 数1用地面积积34199722总建筑面面积30366883容积率0.8994绿化率30%5一期厂房房面积1743306后期厂房房面积14900787办公仓储储面积497000 第

43、四四章 、项目优势和价格定位首先，项项目本身身得到当当涂县政政府和当当涂开发发区管委委会的支支持，获获得一点点的优惠惠条件。其次，项项目独特特的区位位本身就就是一个个独一无无二的优优势，项项目距离离芜湖国国家级经经济开发发区仅22公里，相相对与芜芜湖经济济开发区区而言有有着明显显的成本本优势，有有临近长长江芜湖湖港和马马*鞍*山港港都很近近，并且且坐落在在2500国道边边上，交交通优势势十分突突出。第三，项项目所在在地目前前没有成成形行的的园区，又又是当涂涂经济开开发区和和芜湖经经济开发发区接壤壤的地方方，自然然成为这这两个园园区的“后院”和服务务供给基基地，非非常有助助于成为为以上两两个园区

44、区配套企企业落户户的最佳佳选择地地。综合以上上众多的的有利条条件更应应当做好好本园区区的“价格”这个天天然的砝砝码，充充分运用用这个因因素，充充分搞好好园区的的开发建建设。园区的定定价和芜芜湖经济济开发区区价格一一定的距距离，和和市区的的其他经经济开发发区也保保持一定定的价格格距离差差，以充充分的价价格优势势弥补其其他方面面的差距距。初步步考虑将将*国国际工业业园的价价格控制制在10000元元/12000元/之间间。1.0、区位优优势 项目紧靠靠芜湖市市经济开开发区，可可以受到到芜湖经经济开发发区的产产业辐射射，大环环境相对对比较优优越； 土地价格格相对便便宜，可可以降低低了企业业经营成成本；

45、 紧临2005国道道，芜湖湖港等，交交通运输输相对便便捷； 2.0 、 项目目机会： 项目周边边工业环环境逐渐渐显现，项项目不再再有孤军军作战的的氛围； 因紧邻芜芜湖经济济开发区区，部分分相关配配套企业业会因地地价等因因素考虑虑本项目目； 当涂开发发区管理理部门相相关照顾顾政策同同时会促促进本项项目开发发招商。3.0、 政策策分析 入园项目目由园区区管委会会统一协协调服务务，工业业项目可可按协议议出让方方式取得得国有土土地使用用权，使使用期限限为500年；其其他项目目出让方方式和使使用年限限按国家家规定执执行。 入园项目目征用土土地不得得低于220亩，每每亩固定定资产投投资密度度不低于于50万

46、万元，每每亩基准准地价66万元（含含土地征征用办证证费用），进进驻项目目力求高高科技，无无污染。 征地费用用付款方方式：签签订协议议时付款款30%，交净净地时付付50%（净地地达到园园区统一一标准，统统一规划划设计，达达到六通通一平），交交国有土土地证时时付200%。 入园工业业企业自自建成投投产第二二年开始始，当年年纳税园园区财政政实得部部分，第第一年返返还1000%，第第二、三三年返还还80%，第四四、五年年返还660%。 入园非工工业企业业（含注注册经营营性公司司），自自纳税当当年园区区财政实实得部分分，5年年内由园园区财政政按一定定比例扶扶持调整整经营结结构。其其中第一一年为660%，第第二、三三年为550%，第第四、五五年为440%。 园区管委委会每年年按园区区财政实实得部分分的100%提取取专项资资金，用用于入园园企业出出口创汇汇、节能能降耗、技技术改造造、争创创品牌和和纳税大大户的奖奖励。 入园企业业行政事事业性收收费以国国家法律律法规和和省人民民政府的的文件为为依据，按按下限