工业地产项目可行性研究报告.docx

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1、*国际产业园可行性研究陈诉*国际产业园可行性研究陈诉2008-1-1目 录 第一章、总 论 第二章、市场阐发 第三章、*国际产业园项目建立内容 第四章 、项目优势和代价定位 第五章、项目建立缘由 第六章、市政配套（简） 第七章、*国际产业园与周边地区生长的互动干系 第八章、*国际产业园体制与开发模式设计 第九章、产业园功效分区、开发时序、财产空间结构 第十章、园区开发投资估算和投资筹划（略） 第十一章、资金筹措（略） 第十二章、财务效益阐发（略） 第十三章、研究结论和发起 第一章、总 论一、 加快*国际产业园开发的客观要求*国际产业园位于安徽省当涂经济开发区（省级）南端，紧临国度级芜湖经济开发

2、区，项目占地340000，修建面积300000。承袭筹划科学，便于生产使用和治理的理念，致力于打造情况优美、治理完善、办事超值的现代化产业园。园区将建成集制造加工、产物研发、物流仓储、生活办事为一体的综合型产业园区。设立并加快开发*国际产业园，不但具有须要性并且具有可行性。一方面它是宏观区域经济生长态势提出来的客观而迫切的要求，同时也是进一步建立生长安徽省当涂经济开发区，推动地区经济跨越式生长的一项根天性举措。 宏观区域经济生长态势提出的客观而迫切的要求1.1.1 国度新一轮经济景气周期党的十七大大的胜利召开，继承推进全面建立小康社会、加快社会主义现代化建立的雄伟搏斗目标，凭据目标要求，到20

3、20年全国海内生产总值（GDP）将实现翻两番，人均GDP到达3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。进入新的历史生长阶段，我国无论是东部沿海发达地区照旧中西部欠发达地区都出现出新一轮加快生长的态势。长江三角洲地区以上海举办2010年世博会和建立经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加快经济一体化进程，提出创建世界级多数市圈的战略目标；珠江三角洲地区借助CEPA，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建立“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈的生长构思；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎，加快京津冀“大北京都会圈”的崛起。尤其值得注意的是，东北三省抓住国度支持老产业基地改革振兴的机会，

4、正着力打造中国经济的“第四极”。与此同时，国度继承刚强不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地生长，支持东部沿海地区加快生长并勉励有条件的地方率先根本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调生长。我国宏观经济已经走出1997年后连续数年的经济颠簸低谷，迈进全面苏醒的经济增长加快期。这次苏醒最重要的特征是由于技能装备更新需求和消费结构的变革动员了重产业苏醒，重产业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机器、汽车等行业）生产增长明显快于轻产业，这也是经济全面苏醒的重要标记之一。国度新一轮经济景气周期的来某，对全国各地区都既有机会又有挑战，处于安徽省东南翼的马*鞍*山市更不例外

5、。作为安徽省的东向战略的起点地区，马*鞍*山市加快生长的要求无疑越发迫切，而加快自身生长必须要有新的增长点。从马*鞍*山市的区情和资源优势出发，设立*国际产业园，依托当涂经济开发区和长江马*鞍*山港的有利条件，生长大进大出的现代化产业，就成为未来马*鞍*山当涂培育新增长点，动员全县经济实现跨越式生长的一定选择。 海内外财产转移的趋势和机会21世纪头10-20年是一个重要的战略机会期。从国际看，产业发达国度的制造业特别是重化产业正在不停地向资源富厚、劳动本钱低廉、海内市场辽阔以及社会政局稳定的生长中国度转移，我国已成为国际财产转移的首选地，并在快速形成世界制造业的中心。而以国际市场为目标的跨国资

6、本在我国海内的区位选择，仍然更多地倾向于投资情况良好、底子设施完备优越的沿海、沿江区域。从海内看，以钢铁、石油化工、农副产物加工等为重点的产业制造业，也出现向沿海、沿江都会转移的趋势。这种财产区位的调解，首先是由于内陆矿产资源的枯竭及从国际市场获取原料来源的需要，其次是为了更靠近市场，再次，依托口岸建立可以大大低落运输本钱，切合重化工财产结构的一般纪律。随着世界制造中心向中国转移步调的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周边的尺度产业厂房和现代物流用房，都将求过于供。现代产业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。因此，无论是国际重化工向中国转移，照旧海内重化工向沿江转移，都

7、为*国际产业园的生长带来难得的机会。 大区域经济生长态势对本地区生长的压力和动力从马*鞍*山当涂所处的大的区域情况来看，位于沪宁芜经济线上的长三角经济圈内，为马芜铜经济带起点之一。一方面，由于当涂经济开发区享受安徽省政策支持，特别是马*鞍*山被确立为安徽省东向生长战略排头兵职位，对马*鞍*山经济的优势发挥，带来很大的压力。近些年，随着慈湖经济开发区、雨山经济开发区和花山经济开发区、市经济开发区的加快建立，特别是项目正是紧邻芜湖国度级经济开发区，对*国际产业园的未来形成的竞争态势仍很强劲。另一方面，随着长三角地区经济的全面生长，马芜铜经济带的进一步成形，长三角地区的强势职位与本地区的弱势落差会越

8、来越明显，无论是在吸引资本，照旧海内其他地区的资本或财产转移方面，难以有充实的竞争优势。二、*国际产业园开发的市场依据产业地产作为一门财产，有其独占的商业模式，包罗产业地产开发商筹措资金、建立底子设施、开发经营项目并提供产业地产财产与办事等一系列运动。产业地财产的盈余体现在能够快速启动、以收入补偿支出、并能够在补偿支出后有剩余，与此相对应的，产业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值办事、追求恒久稳定回报”的四大特性。 、四大特性之一大投资 产业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方法的开发区建立历程，一个重要特点就是对产业地产开发商的资金实力要求较高，这样才气包管前期开发区所需的资金

9、投入。 产业地产资金占用周期较长，投资接纳期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不敷的中小开发企业的进入门槛。产业地产的投资范围，前期投入范畴从十几个亿到几十个亿，招商、治理运营等方面的投入也高得惊人，而投资接纳期则有的长达十几年，资金实力稍有不敷，就会出现资金断链的情况。因此产业地产的运作需要一定实力的投资开发商到场，这是产业地产大投资的特点所决定的。 产业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方法。直接融资方法是指开发商对拟建项目的直接投入资金，以及项目法人通过刊行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。 2.2、四大特性之二快速启动

10、底子设施建立是园区快速启动、形成雏形的底子。底子设施是指交通、通讯、能源供给、水电管道等底子硬件。在投资者对投资地进行考察时，底子设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的底子设施，才气到达吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、门路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的须要条件，自然也是其存眷的重点。另外，近年来许多外洋投资者不但注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、休闲和办事设施。2.3、四大特性之三提供增值办事目前我国大部分经济技能开发区生长的一个重要制约因素是“人气不敷”、“商气不旺”。阐发其原因，与第三财产生长滞后有很大干系。针

11、对这种情况，开发区应主动出击，着力生长那些适合二三产联动的财产，促进第三财产的生长，特别是生产、生活配套及专业办事领域，同时增强教诲业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的生长。 建立完善的配套财产情况。随着政策优惠对投资者吸引力的不停削弱，利用完善的配套财产情况吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际财产梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营越发注重焦点技能、控制焦点部件，以实现比力利益。由于目前跨国公司会合于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非要害部件的生产整合问题就成为其选择投资所在的要害。

12、搭建物流办事体系。凭据长城企业战略研究所的阐发，开发区的物流情况正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了包管投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产物的巨额吞吐，企业产物的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等办事业，以及原料和市园地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。为投资者提供良好的投资软情况。近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬情况到强调软情况的变革趋势。由于硬情况的建立只要投入富足，赐与一定时间就可以实现，而软情况的复制却是十分困难的，也体现着产业地产的焦点竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资

13、者所急，为投资者提供种种专业化咨询办事，让来到园区的客商能在细微处感觉到园区舒适宽松的人文情况，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区治理者双向相同；设立企业办事热线，实时解答企业问题等这些虽然给开发区治理者添了麻烦，加重了事情量，却给投资者带来了方便，减轻了包袱，一定会得到投资者的青睐。协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所存眷的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是范围快速增长，且本地化采购率不停提高，因此需要巨额资金支持。因此已往那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。

14、完善的本地融资渠道不但对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。2.4、四大特性之四追求恒久稳定回报凭据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资产业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦产生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资情况；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，产业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与恒久性，而不是追求短期内的投资收益。产业地产的恒久回报是创建

15、在开发商大范围资金投入、提供附加办事的底子上的，因此对付产业地产的投资商来讲，投资产业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。众多外资企业以更快的速度在中国建立生产基地，给产业地产带来了稳定连续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。产业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前海内产业地产的平均投资回报率守旧预计在8%以上，好的项目能到达9%，甚至高达17%左右。如果仅从尺度化厂房的投资建立来看，产业用地的年限是40年，以现时制作尺度厂房来盘算，年回报率约莫在12%-16%，回报率较高。三、 *国际产业园的地区底子建立状况阐发 马*鞍*山市的

16、生长状况阐发：马*鞍*山市临江近海，交通十分便利，铁路、公路、水运俱全，宁马、马芜高速与沪宁、合芜高速相连，距南京45公里，上海340公里，到南京禄口国际机场28公里；宁铜线贯串全线，与京沪、宣杭皖赣等铁路干线相连，种种列车均可停靠；长江马*鞍*山港是长江十大口岸之一，可停靠万吨级船舶。都会滨江环湖依山而建，是国度卫生都会、国度园林都会和中国优秀旅游都会。当涂经济技能开发区位于都会南部，这一区域是马*鞍*山都会“东扩南进”生长筹划的重要组成部分，交通地理条件良好，是理想的投资开发场合。马*鞍*山市属中部都会，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置本钱、

17、物流配送本钱、根本建立本钱以及产物生产本钱居周边都会最低。外商在马*鞍*山开发区投资，既有东部的区位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和本钱优势。开发区对各项企业的治理、办事实行零收费。在开发区办企业所需的土地用度、水电用度、劳务用度等都比力低廉。因此，不少外来企业把生产基地设在马*鞍*山开发区。 马*鞍*山市每万人中具有大中专以上专业人才410人，居华东地区都会之首，超过合肥129人，芜湖240人，被人们俗称马*鞍*山市是中国政府建立的又一人才高地。马*鞍*山还拥有一支高素质和职工步队和多条理的培训体系。全市现有中等技能品级以上的职工9万人，占职工总数的54；有技工学校4所，其中高级技校

18、2所，省重点技校2所，在校学生6000多人，每年可以培养具有大专条理学历和高品级技能型人才2000人，另有种种中等职业技能学院11所，职业培训机构14个，年培训能力达万余人次。可以满足种种企业对职业技能人才的需求.3.2 *国际产业园的周边生长状况阐发*国际产业园位于安徽省级开发区当涂经济开发区的南端，紧邻芜湖国度级经济开发区，而芜湖具有奇特的优势，自古以来便是众商云集的商贸集散地。市局面向华东，背靠华中要地，拥有2亿多人口的市场容量。以开发区为中心的650公里范畴内，人口400万以上的都会有15座。距上海市383公里、杭州210公里、苏州321公里、徐州462公里、马*鞍*山市637公里。距

19、离在200公里以内的都会有无锡、常州、镇江、扬州、南京、合肥、安庆、宣州、铜陵等。开发区位置优越，交通便利，信息通报快，有着极大的市场容量。芜湖经济技能开发区位于芜湖市区北部、长江南岸，1993年4月被国务院批准为国度级经济技能开发区，享有市级治理权限。筹划面积56平方公里，就业人数3.7万人。2003年，实现GDP75.4亿元，出口额6108万美元，财务收入15.1亿元。开发区内主要著名产业产物有：奇瑞汽车，年产10.1万辆；海螺型材，年产20.9万吨；美的空调，年产250万台；日立空调，年产60万台；科龙冰箱，年产50万台。芜湖开发区濒江近海，面向华东，背靠华中要地，有着巨大的市场潜力。四

20、、 *国际产业园可行性研究陈诉的体例依据：（1）都会居住区筹划设计范例（2）马*鞍*山市筹划治理条例及技能规定（3）都会居住区大众办事设施设置规定（4）住宅设计范例（5）住宅修建设计尺度（6）修建工程交通设计及停车场设置尺度（7）都会门路绿化筹划及设计范例（8）高层民用修建设计防火范例（9）产业修建设计范例（10）产业修建设计尺度 第二章、市场阐发一、马*鞍*山的生长为*国际产业园项目提供底子包管： 马*鞍*山是一座新兴产业都会马*鞍*山市是新中国创建后建立和生长起来的一座新兴产业都会。全市现辖三区一县，总面积1686平方公里，总人口120万，其中市区面积301平方公里，人口53万。临江近海，

21、毗邻长江三角洲，属亚热带季风湿润性气候，四季明白，年均降雨量1100mm，年均气温。马*鞍*山市是产业都会。同时也拥有“国度卫生都会”、“国度园林都会”、“全国情况综合整治优秀都会”、“中国优秀旅游都会”等多项荣誉称呼，近期将创市区面积一百平方公里、人口一百万的“双百都会”。1.2 马*鞍*山市是安徽省东大门地处长江中下游南岸、长江三角洲西部边沿，经宁马高速到南京30分钟车程，经沪宁高速公路到上海约3小时。马*鞍*山火车站是二等大客站，皖赣线、宁铜线衔接京沪线。长江马*鞍*山港是天然深水良港，国度一类口岸，可停靠万吨级船舶。1.3 马*鞍*山生活情况优美，适宜人类居住。整个都会依山、环湖、傍江

22、而建，出现出“半城湖光半城山”的秀丽风采。经过多年不懈努力，先后得到“国度卫生都会”、“国度园林都会”、“中国优秀旅游都会”、“全国创建文明都会事情先进都会”、“中国人居情况典范奖”、“迪拜国际改进居住情况最佳典范奖”等称呼。优美的生活情况，已吸引周边都会越来越多的居民和外地客商来马*鞍*山购房定居。1.4 马*鞍*山产业经济实力较强，财产底子较好。马钢是海内最大的上市公司之一，2001年销售收入突破百亿元，铁钢材产量都在450万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第5位。目前以冷、热轧薄板为主体，投资达100亿元的一系列重大技改项目已开工建立，到“十五”末全部建成后，80%以上的钢材产物将到达国

23、际先进水平，总范围达800万吨。地方产业生长也在不停加快，特种专用汽车的产销量和市场占有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性质料、打扮等在同行业也有一定的位次。农村盛产多种优质农副产物，城郊型农业、创汇型农业的生长潜力很大。1.5 马*鞍*山科技人才众多，劳动者素质较高。每万人中具有大中专以上专业人才410人，居华东地区都会之首，超过合肥129人，芜湖240人，被人们俗称马*鞍*山市是中国政府建立的又一人才高地。马*鞍*山还拥有一支高素质和职工步队和多条理的培训体系。全市现有中等技能品级以上的职工9万人，占职工总数的54；有技工学校4所，其中高级技校2所，省重点技校2所，在校学生6000多人，每年

24、可以培养具有大专条理学历和高品级技能型人才2000人，另有种种中等职业技能学院11所，职业培训机构14个，年培训能力达万余人次。可以满足种种企业对职业技能人才的需求。现有安徽产业大学、隶属中冶团体的钢铁设计院、中钢团体旗下的矿山研究院等种种教诲、科研、咨询机构100多家。马*鞍*山是国度科技兴市试点市，近些年每年的专利申请以及得到批准的数量，排在海内同等都会的前列。城乡教诲体系完善，差别条理的劳动者都能受到良好的教诲和培训。作为一座移民都会，马*鞍*山具有很强的包涵性。差别地区的人在此居住，安身立命，社会秩序井然，治安状况较好。 1.6 马*鞍*山都会底子设施承载能力较强，投资本钱低廉。这里滨

25、临长江，水资源十分富厚。拥有三个大型的火力发电厂，可以提供富足的电力资源。除现有的管道煤气、液化气外，正在建立的国度“西气东输”管线已经接入马*鞍*山。马*鞍*山水、电、气、土地等代价低于沿海都会。靠近南京、上海，在技能、贸易、金融办事上可取得支持。良好的投资情况正吸引着越来越多的投资者来马*鞍*山投资兴业。世界著名的跨国公司如法国圣戈班团体、日本丸红株式会社、台湾中橡公司、香港廖氏团体，以及海内知名的青岛啤酒、蚌埠丰原、新力药业、珠海格力、北京首创等一大批中外企业，都相继进驻马*鞍*山，并且取得了较好的经营业绩。马*鞍*山市属中部都会，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达

26、地区之间，资源的市场配置本钱、物流配送本钱、根本建立本钱以及产物生产本钱居周边都会最低。外商在马*鞍*山开发区投资，既有着东部的区位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和本钱优势。开发区对各项企业的治理、办事实行零收费。在开发区办企业所需的土地用度、水电用度、劳务用度等都比力低廉。因此，不少外来企业把生产基地设在马*鞍*山的开发区。 进入新世纪的马*鞍*山，正全力实施双向开放、结构调解和科教兴市三大战略，加快推进产业化、城镇化和农业财产化，力争经过1015年的不懈努力，把马*鞍*山建立成为建成区面积超100平方公里、人口超百万的现代化多数会，进而成为长江流域重要的加工制造业基地、在区域经济中

27、具有较强实力的重要都会、富于江南山水园林特色的新兴文化旅游都会和最适合人类居住的生态都会。二、当涂开发区为*国际产业园项目提供政策保障：安徽马*鞍*山当涂经济开发区，是安徽省人民政府于2006年5月正式批准升格的省级经济开发区，前身为当涂产业园区。位于芜湖与马*鞍*山两市之间，紧靠205国道、宁马芜高速、宁芜铁路、芜湖长江大桥、马*鞍*山长江大桥及拥有自建500万吨码头的长江黄金水道；北倚筹划中的新芜申运河航运入口通道姑溪河；北距南京禄口国际机场仅40分钟车程。区位优越、交通便捷、一期筹划面积3平方公里，远程筹划6平方公里，其中起步区500亩。开发区凭据马*鞍*山市和当涂县城都会新区生长的要求

28、，和八通一平的尺度，先后推进了黄山园区，焦故里区，竹山园区，新桥产业城的底子设施建立，累计投入近10亿元，门路建立近30公里，供电，供水，供气，排水，排污，通讯，宽带，广电等管网建立，随门路工程同步推进。长江码头一期已投入运营，新桥产业城件货及油码头已进行前期设计。开发区自2002年5月创建以来，承袭“只在投资者的乐成，才有我们的乐成”的招商和办事理念，凭借优越的区位，便捷的交通，优惠的政策和低商务本钱优势，吸引了红太阳，山鹰纸业，桂龙药业，海狮织造，神鹿药业等知名企业，以及香港长江生命科技，星马国际，美国吉米瑞德，天勤国际等境外公司，共100多家景内外企业入园投资。条约利用境内外资金43亿元

29、人民币。目前，已完成产业项目牢固资产30多亿元。另外投资历超百亿元的大唐电厂项目，已正式签约，并破土动工。当涂经济开发区已成为主要的经济增长级。为响应中央中部崛起的号如，实施省委省政府打造马芜铜经济带的生长战略，县委县政府正进一步优化经济生长情况，举全县之力支持当涂经济开发区的建立和生长。、用地政策1、入园项目由园区管委会统一协调办事，产业项目可按协议出让方法取得国有土地使用权，使用期限为50年；其他项目出让方法和使用年限按国度规定执行。 2、入园项目征用土地不得低于20亩，每亩牢固资产投资密度不低于50万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证用度），进驻项目力求高科技，无污染。3、征地用度付

30、款方法：签订协议时付款30%，交净地时付50%（净地到达园区统一尺度，统一筹划设计，到达六通一平），交国有土地证时付20%。、财务政策入园企业在享受国度、省、市政府及省级开发区相关政策优惠后，还可实时得到园区财务的积极扶持：1、入园产业企业自建成投产第二年开始，当年纳税园区财务实得部分，第一年返还100%，第二、三年返还80%，第四、五年返还60%。2、入园非产业企业（含注册经营性公司），自纳税当年园区财务实得部分，5年内由园区财务按一定比例扶持调解经营结构。其中第一年为60%，第二、三年为50%，第四、五年为40%。3、 园区管委会每年按园区财务实得部分的10%提取专项资金，用于入园企业出口

31、创汇、节能降耗、技能改革、争创品牌和纳税大户的嘉奖。4、入园企业行政事业性收费以国度执法法例和省人民政府的文件为依据，按下限尺度减半征收。、嘉奖政策1、凡为园区管委会引进海内外无偿资金和使用期限在3年以上的有偿无息资金，分别按到位资金的12和8一次性嘉奖引荐者。 2、对引荐客商入园新建产业项目，牢固资产投资额3000万元以上的，按项目建成后到位资金的6一次性嘉奖引荐者。属于跨国公司、上市公司、海内知名企业和国度级高新技能项目，嘉奖尺度为8。3、对引荐客商入园投资水陆运输、文化旅游等为产业配套的办事业和有财务收益回报的底子设施、情况建立项目等，按牢固资产实际投资额的6一次性嘉奖引荐者。4、上述引

32、资属于外币投资到位的，其嘉奖尺度均相应提高2。 第三章、*国际产业园项目建立内容一、 项目表面*产业园位于马*鞍*山市当涂县经济开发区的南端紧临芜湖市经济开发区,205国道以西,经二路以北，项目总占地面积约340000平方米,总修建面积约300000平方米。园区筹划主要为四个区域,科研商务办公区、加工制造厂区、生活办事区、仓储物流区，园区筹划建成一个及商贸加工生活为一体的综合化产业园区。二、 建立范围与目标：*国际产业园在功效分别方面注重情况和使用因素，凭据自然条件和园区的计规定位，将整个产业园分为四大功效区：A、综合住宅配套办事区；B、轻工制造及产物研发区；C、重产业制造加工区；D、企业定制

33、区。整体显现出园区财产链渐进式梯度和条理感。 *国际产业园在底子设施配套方面注重完备和经济要素，综合考虑该地区的生长趋势和现实情况，在切合未来20年筹划生长需求的前提下，最大限度的满足当前生长需要，整体筹划配套包罗：1)、生活配套住宅近50000；2)、商业修建16000；3）、办公修建26000，包罗1栋11层商务综合配套楼，为整个产业园提供全方位的配套办事。居住、餐饮、会展、娱乐、休闲、办公以及电信、邮政等现代化产业生长需求在这里得到充实满足。三、经济指标：序号名 称参 数1用地面积3419722总修建面积3036883容积率4绿化率30%5一期厂房面积174306后期厂房面积149078

34、7办公仓储面积49700 第四章 、项目优势和代价定位首先，项目自己得到当涂县政府和当涂开发区管委会的支持，得到一点的优惠条件。其次，项目奇特的区位自己就是一个唯一无二的优势，项目距离芜湖国度级经济开发区仅2公里，相对与芜湖经济开发区而言有着明显的本钱优势，有临近长江芜湖港和马*鞍*山港都很近，并且坐落在250国道边上，交通优势十分突出。第三，项目所在地目前没有成形行的园区，又是当涂经济开发区和芜湖经济开发区接壤的地方，自然成为这两个园区的“后院”和办事供给基地，非常有助于成为以上两个园区配套企业落户的最佳选择地。综合以上众多的有利条件更应当做好本园区的“代价”这个天然的砝码，充实运用这个因素

35、，充实搞好园区的开发建立。园区的订价和芜湖经济开发区代价一定的距离，和市区的其他经济开发区也保持一定的代价距离差，以充实的代价优势弥补其他方面的差距。开端考虑将*国际产业园的代价控制在1000元/1200元/之间。1.0 、 区位优势 项目紧靠芜湖市经济开发区，可以受到芜湖经济开发区的财产辐射，大情况相比拟力优越； 土地代价相对自制，可以低落了企业经营本钱； 紧临205国道，芜湖港等，交通运输相对便捷； 2.0 、 项目时机： 项目周边产业情况逐渐显现，项目不再有单刀赴会的气氛； 因紧邻芜湖经济开发区，部分相关配套企业会因地价等因素考虑本项目； 当涂开发区治理部分相看护顾政策同时会促进本项目开

36、发招商。3.0、 政策阐发 入园项目由园区管委会统一协调办事，产业项目可按协议出让方法取得国有土地使用权，使用期限为50年；其他项目出让方法和使用年限按国度规定执行。 入园项目征用土地不得低于20亩，每亩牢固资产投资密度不低于50万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证用度），进驻项目力求高科技，无污染。 征地用度付款方法：签订协议时付款30%，交净地时付50%（净地到达园区统一尺度，统一筹划设计，到达六通一平），交国有土地证时付20%。 入园产业企业自建成投产第二年开始，当年纳税园区财务实得部分，第一年返还100%，第二、三年返还80%，第四、五年返还60%。 入园非产业企业（含注册经营性公

37、司），自纳税当年园区财务实得部分，5年内由园区财务按一定比例扶持调解经营结构。其中第一年为60%，第二、三年为50%，第四、五年为40%。 园区管委会每年按园区财务实得部分的10%提取专项资金，用于入园企业出口创汇、节能降耗、技能改革、争创品牌和纳税大户的嘉奖。 入园企业行政事业性收费以国度执法法例和省人民政府的文件为依据，按下限尺度减半征收。 凡为园区管委会引进海内外无偿资金和使用期限在3年以上的有偿无息资金，分别按到位资金的12和8一次性嘉奖引荐者。 对引荐客商入园新建产业项目，牢固资产投资额3000万元以上的，按项目建成后到位资金的6一次性嘉奖引荐者。属于跨国公司、上市公司、海内知名企业

38、和国度级高新技能项目，嘉奖尺度为8。 对引荐客商入园投资水陆运输、文化旅游等为产业配套的办事业和有财务收益回报的底子设施、情况建立项目等，按牢固资产实际投资额的6一次性嘉奖引荐者。 上述引资属于外币投资到位的，其嘉奖尺度均相应提高2。4.0、 项目劣势及风险阐发 项目园区比力独立，产业园气氛不能很好的体现； 项目距当涂经济开发区中心区域较远，大情况配套优势不能很好的发挥； 开发单元为企业行为，招商条件不成熟； 项目开发周期较长，相关配套无法实时与项目自己取得联系； 相关用地风险；5.0、 项目定位 项目筹划建立必须很恰当的迎合市场,系统科学的筹划,凸现园区的奇特气势派头； 项目功效配套必须体现

39、出其完善性, 整个园区能体现完善的运营内部功效系统； 完善及体贴的物业办事； 代价是决定项目成败的一大因数； 系统专业的推广。 第五章、项目建立缘由1.0 项目建立有利于振兴本地经济生长，扩大就业渠道项目所在地，自己是处于正在开发的区位，原住人员多为从事农业生产的农民大概是从事农贸、外出务工的人员，经济收入相对较低，生活水平低下。项目的建成，自己就能够招引外来企业入住，改变本地的经济组成和财产结构，提供更多的就业岗亭，提高本地人员的经济收入。在引进外来企业的同时，一定会引进一定命量的科技技能人员，从事生产研究事情，在一定水平上改变本地人口的组成，提高人口知识结构，全面影响本地人的整体素质水平。

40、*项目建立不光能够振兴本地经济，还能够影响本地区的人口素质，优惠地区经济组成，优化财产结构，全面提高农村人口生活水平，促进社会主义新农村建立的生长。 项目的建立切合安徽省东进战略和马*鞍*山东进南扩生长目标安徽与长三角地缘靠近，人缘相亲，恒久以来干系十分密切。全面融入长三角，全面振兴安徽经济生长。近几年来，安徽把招商引资确立为“一号工程”，与长三角的经贸联系越发紧密，决策层交换日益频繁，种种要素互助不停扩大，大批的资金、技能、治理进入安徽，有效地推动了安徽经济的快速生长。实施东向战略就是发挥安徽与长三角无缝对接的优势，在底子设施、体制创新和财产生长等方面全方位接轨长三角，成为“大长三角”的有机

41、组成部分。东向战略是大开放主战略的一个具体体现，它要求以融入长三角为重点，扩大对外开放，积极到场国际分工，增强区域互助、实现奋力崛起我省局部领域的财产竞争力(家电、专用汽车和工程机器等)，在承接财产转移方面具有很大的优势和现实可能性。联合利华转入合肥的事实表明，我省承接长三角财产转移的能力已经开端显现。今后，我省需要在农产物深加工、汽车及零配件、家用电器和纺织产业等方面，进一步加大对长三角地区财产的承接力度，参加到它们的代价链和分工体系之中。无论是直接承接东部转移的财产，照旧间接到场东部财产链，企业。 投资东引。长三角具有富厚的财产资本和金融资本，民间资本的力量也很雄厚，资本外溢的趋势已经显现

42、。在上海而言，虽然本地企业对外资投资的迹象并不明显，但部特别资企业在本钱上升的情况下，对外转移动机比力强烈。这是包罗安徽在内的中部地区吸引外资和上海资金的一个机会。对江苏来说，在外资引进范围较大的情况下，比力重视结构调解，对外资的范围、环保等都提出了更高的要求。因此，一些江苏的外企也开始向中西部地区转移。在长三角地区，资本外移趋势最强烈的是民营经济相对发达的浙江省，据预计，浙江现有 7000 多亿元的民间资本需要对外寻求商机。招商引资是安徽实施东向战略的重点。我省的招商引资事情应充实发挥企业的主体作用，以商招商，借力生长。招商引资的最终目的是为了实现财产的对接，利用财产转移的契机促进本地区经济

43、、技能、财产结构等多方面的长足生长。而马*鞍*山正是东向战略的排头都会。建立这样的项目是非常切合本地经济和财产生长需要的。 第六章、市政配套(简)1、 门路现状及筹划生长，包罗现有路幅、筹划路幅，筹划实施的时间，与宗地的干系（影响）。 2、 供水状况：现有管线、管径及未来筹划和实施时间。 3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来筹划和实施时间。 4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。 5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。 6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水

44、：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 第七章、*国际产业园与周边地区生长的互动干系*国际产业园的设立和开发，使马*鞍*山的经济干系增加了新的维度，马*鞍*山与芜湖的互动干系可以进一步实体化为*国际产业园的互动干系。这种干系将会最直接、最密切、也最重要，因而作为我们阐发的重点，别的还要涉及到产业园与都会及周边地区等干系，本章的目的在于从互动干系角度进一步论证*国际产业园设立和开发的代价所系。*国际产业园的设立和开发，使得马*鞍*山市形成了若干互动干系体系，主要包罗：*国际产业园与芜湖港的互动干系、*国际产业园与马*鞍*山市的互动干系、以及*国际产业园与当涂周边地区的互动干系，其中*

45、国际产业园与芜湖港的互动干系最为直接、最为密切、也最重要。一般认为，口岸作为交通运输的枢纽与对外开放的口岸具有五大功效，即运输功效、商业功效、贸易功效、产业功效和旅游功效。传统的口岸主要是商贸和运输功效，二战前，随着产业化的生长，口岸的产业功效开始崭露头角，二战后则是口岸产业功效最光辉时期。二战后的重建，许多海运条件好的国度开始利用海运廉价的优势建立某港产业园，如日本、荷兰、比利时、法国、西德等国度，它们把重化产业部署在海边，利用大型船和超大型船运进燃料和原质料，制出制品后供本国消费并大量出口。在口岸运输中作为产业原质料和燃料的运输量猛增，口岸的产业功效凸显，并因而促进了本国本地区经济的快速生

46、长。凭据一般的经验，*国际产业园与芜湖港形成的互动干系主要体现在以下两个方面：1. *国际产业园的开发将为口岸提供大量稳定的货源，促进口岸吞吐量的迅猛增长。2. 口岸优越的区位和航运条件，为*国际产业园生长高物耗、大运量的重化产业，提供富足而低廉的原质料供给以及便利的产制品出口。5.2 *国际产业园与当涂及周边地区的互动干系*国际产业园与当涂的互动干系当涂县提出加快产业化是当涂县全面建立小康社会的必由之路，新时期当涂的产业化也必须摈弃传统的粗放式生长的模式，走集约化的新型产业化门路，这就是产业会合结构、成片开发，而这个载体就是创建*国际产业园。*国际产业园能否开发乐成，一方面取决产业园自身的条件，包罗底子设施的开发建立和招商引资的努力等等，另一重要方