房地产开发有限公司高层底商住宅可行性研究报告cdho.docx

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1、新疆石河河子恒和和房地产产开发有有限公司司高层底商商住宅楼楼 可行性性研究报报告(代项目目建议书书)新疆中元元建筑规规划设计计有限公公司二零一零零年二月月目录第一章 总论.1.1项项目概况况1.2 项目建建设背景景.1.3 项目建建设单位位概况.1.4 项目建建设的必必要性.1.5 研究范范围.1.6 研究结结论.第二章 建设场址址和建设设条件. 22.1建建设场址址 22.2 建设条条件.第三章 建设规模模及方案案. 33.1 总体布布局 33.2 建设规规划 33.3 工程论论述第四章 公用设施施工程. 44.1给给水工程程. 44.2 排水工工程 44.3 供热工工程 44.4 供电系系

2、统 44.5 消防工工程第五章 环境影响响和保护护措施. 55.1 建设地地点环境境现状. 55.2 本项目目主要污污染源、污污染物的的治理措措施.第六章 项目管管理和劳劳动组织织. 66.1 企业组组织. 66.2 劳动定定员. 66.3 人员培培训. 66.4 机构设设置.第七章 项目招招投标. 77.1 招投标标依据. 77.2 招投标标的组织织.第八章 建设实实施进度度安排. 88.1 项目建建设期. 88.2 项目建建设进度度安排.第九章 开发成成本及项项目投资资估算 99.1 开发成成本估算算依据 99.2 项目总总投资估估算和经经营资金金 99.3成成本分析析 99.4资金筹筹措

3、.第十章 经济效效益评价价. 110.11销售收收入、税税金各利利润预测测 110.22 项目目财务盈盈利性分分析 110.33 清偿偿能力分分析.10.44资金平平衡分析析.10.55环境效效益分析析.10.66社会效效益分析析.第十一章章 研究究结论与与建议 111.11研究结结论. 111.22项目建建议. 111.33附表与与附件.附图: 1. 新疆石河河子恒和和房地产产开发有有限公司司高层底底商住宅宅户型图图。第一章 总论1.1项项目概况况1.1.1 项目目名称:新疆石石河子恒恒和房地地产开发发有限公公司高层层底商住住宅楼项目1.1.2 建设设规模:建筑用用地面积积97112.334

4、平方方米，其其中建筑筑占地面面积33372平平方米；道路地地坪及小小区景观观、露天天停车场场32880.883平方方米、小小区绿化化面积330599.388平方米米；地下停停车库建建筑面积积为39995.99平平方米；高层建筑筑面积3377226.114平方方米；一一层商铺铺建筑面面积33372.01平平方米；二层商商铺建筑筑面积337077.977平方米米；三层层商铺建建筑面积积37007.997高层层平方米米，住宅建建筑面积积376693.87平平方米；总建筑筑面积5588889.229平方方米；建建筑密度度34.72%；建筑筑容积率率4.999；绿绿化率331.5%。1.1.3 项项目固

5、定定资产投投资：1156662万元元，其中中土地费费用7003万元元，前期期工作费费3955万元，基基础设施施建设费费1711万元，建建筑安装装工程费费102224万万元，公公共配套套设施建建设费775万元元，开发发间接费费0万元元，管理理费用3326万万元，财财务费用用10222万元元，销售售费用111900万元，开开发期税税费4777万元元，其他他费用3367万万元，不不可预见见费7112万元元。1.1.4 建建设单位位：新疆疆石河子子恒和房房地产开开发有限限公司1.1.5 建建设地点点：石河河子市1.1.6 单单位性质质：独资资法人1.1.7 项项目负责责人：颜颜奕1.2 项目建建设背景

6、景 党的的十一届届三中全全会以来来，我国国社会经经济进入入了大的的发展阶阶段，新新疆住宅宅建设有有了很大大进展，尤尤其是随随着城镇镇居民住住房制度度改革的的全面展展开，住住宅建设设的步伐伐突飞猛猛进。119788年我区区城镇住住宅建筑筑面积8802万万平方米米，住宅宅居住面面积4774万平平方米，人人均居住住面积33.5平方方米，到到19997年末末，全区区城镇住住宅建筑筑面积已已达55377万平方方米，住住宅居住住面积228233.33万万平方米米，人均均居住面面积8.43平平方米。分分别是119788年的66.9倍、66.0倍、22.41倍倍。城镇镇居民住住房条件件明显改改善。新新疆的房房

7、地产行行业从880年代代初至今今经历了了从无到到有，从从小到大大，逐步步发展，迅迅速崛起起的过程程。特别别是19992年年以来新新疆房地地产开发发曾出现现了快速速发展的的势头，房房地产业业在较短短的时间间内迅速速崛起。119955年以来来，国务务院提出出“住房建建设可能能成为经经济发展展的新的的增长点点，和形形成新的的消费热热点”，这对对于大力力发展城城镇住宅宅建设，积积极推进进城镇住住宅制度度改革，加加快培育育和发展展住房消消费市场场，又起起到了良良好的推推动作用用，新疆疆的住宅宅建设正正以势不不可挡的的趋势快快速发展展着。当前，要要加大住住房制度度改革的的力度，切切实解决决城镇居居民住房房

8、难的问问题。一一要深化化城镇建建设投资资体制改改革，多多渠道筹筹集资金金，加快快城市基基础设施施建设的的步伐，要要把制度度创新与与摆脱困困境结合合起来。提提高房地地产企业业的市场场竞争能能力。二二是依法法加强行行业管理理，不断断提高行行业管理理水平。要要增强法法制观念念，加大大依法行行政力度度，提高高执法水水平。要要坚持建建管并重重，从严严管理的的思想，切切实加强强城建管管理工作作。要加加强房地地产市场场管理，大大力提高高住宅建建设的工工程质量量。要加加强房产产管理，为为房地产产的健康康发展提提供保障障。三是是脚踏实实地，狠狠抓落实实。要加加强职业业道德建建设，要要切实改改进机关关工作作作风。

9、团团结一致致，齐心心协力，推推动房地地产事业业持续快快速健康康发展。1、房地地产业平平稳发展展。石河河子市的的房地产产业始于于八十年年代中期期，兴于于九十年年代。随随着经济济体制改改革的逐逐步深入入和社会会主义市市场经济济建立，目目前石河河子市的的房地产产开发企企业已由由19990年的的6家发发展到数数十家。其其中既有有全民、集集体企业业、股份份制企业业，也有有中外合合资企业业和私营营企业。行行业主管管部门始始终把“培育、规规范、发发展”，作为为房地产产行业管管理的指指导思想想，针对对房地产产开发工工作的实实际，逐逐步加大大管理力力度，建建立和完完善企业业资质年年审和定定期统计计报表制制度。房

10、产开开发量的的增多，极大地改善了城市居民的居住条件，推动国有土地使用制度的改革，推动住房制度的改革。加速了旧城改造，改善了投资环境，对引进外资，加快城市的综合配套开发，做出了贡献。“十五”期间，石石河子市市房地产产业发展展的总体体思路是是进一步步调整投投资结构构，适当当控制投投资规模模，以建建设普通通住宅为为重点，加加速房地地产流通通，调整整产业结结构，提提高从业业人员素素质，按按城市规规划的要要求进行行综合开开发，配配套建设设，进一一步推动动房地产产业平稳稳、协调调、健康康地发展展。3、住房房制度改改革不断断深化，城城乡人民民居住水水平明显显提高。根根据国国务院关关于深化化城镇住住房制度度改

11、革的的决定的的要求，石河子市的房改从九十年代全面展开，目前正步入规范化的轨道。随着住房制度改革的不断深化，人们的住房观念已彻底改变，住房是消费并应达到一定消费比例已为广大群众所接受，住房商品化的意识已经形成。目前，全市人均住房面积已由过去的6.26平方米提高到8.31平方米，广大人民群众的居住条件得到了进一步改善。1.3 项目建建设单位位概况新疆石河河子恒和和房地产产开发有有限公司司成立于于20009年77月166日；外外商独资资有限责责任公司司；组织织机构代代码证代代码：66895577443-11；中华华人民共共和国外外商投资资企业批批准证书书批准号号：外经经贸兵外外资企字字2000900

12、003号；企业法法人营业业执照公公司注册册号：66500000441000034491；投资方方为：佳佳志企业业有限公公司（英英属维尔尔京群岛岛）；法法定代表表人：颜颜奕；注注册资本本15000万美美元，投投资总额额25448万美美元；实实收资本本3755.46605228万美美元，占占注册资资本总额额的255.033%；住住所：石石河子556小区区9幢22-1号号东（11）；邮邮编：88320000；公司经经营范围围：房地地产开发发、经营营；房地地产开发发资质：暂定级级。1.4 项目建建设的必必要性去年以来来，全国国房地产产市场供供销两旺旺，有力力地刺激激了内需需扩大和和经济增增长。而而地处

13、西西北边陲陲的石河河子房地地产市场场也是红红红火火火，随着着我区国国民经济济的稳步步健康发发展，石石河子房房地产市市场也继续保保持了良良好的发发展态势势。一、 房地产价价格运行行特征（一）房房屋销售售价格平平稳。随随着住房房制度改改革的深深化，住住房货币币化的实实施和二二级市场场的全面面放开，房房地产市市场更加加规范有有序，房房屋销售售价格由由商品房房销售价价格、公公有住房房出售价价格和私私房交易易价格三三大部分分组成，其其价格变变动特点点：1、随着着石河子子市房产产市场的的购房主主体由集集体购买买逐步转转变为个个人消费费，据统统计，目目前石河河子市个个人购房房比例已已达到990%以以上，前前

14、两年那那种“赶末班班车”、“盲目购购房”等火爆爆场面今今后将难难以再现现，在经经过了个个人购房房初级阶阶段的发发展，消消费者对对房产市市场有了了深刻的的了解，对对于住房房这一商商品的认认知也从从观念上上有了转转变，购购买住房房这种大大宗商品品，人们们将会更更加慎重重，消费费心理更更加成熟熟，今后后房产市市场销售售也将更更加趋于于理智。在市场压压力下，220055年石河河子市房房地产开开发公司司纷纷减减缓开发发速度、收收缩开发发资金，开开发总量量的下降降无疑缓缓解了当当前房地地产市场场的矛盾盾，使供供需双方方逐渐区区域平衡衡。据分分析年内内商品房房价格很很难出现现大幅下下降的局局面。2、公房房售

15、价持持平。公公房销售售已开展展了近十十年，近近期房改改的深入入和政策策调价等等对公有有住房的的销售影影响不大大，20005年年14季度公公有住房房的销售售价格与与20004年相相比保持持不变。3、非住住宅用房房销售价价格稳中中有降。随随着石河河子市工工业产业业化的发发展，及随之之而起经经济的发发展，市市场对写写字楼、商商业用房房的需求求在不断断增加，但但目前出出现供大大于求的的局面，估估计短期期内难以以改变。4、私房房交易价价格保持持平稳，较较20004年略略涨0.3%。随随着公房房销售量量的减少少，二级级市场的的进一步步完善、放放开和规规范，私私房交易易市场价价格相对对稳定。220055年1

16、-44季度，私私房交易易中，住住宅销售售价格比比20004年上上涨0.3%，非非住宅销销售价格格比20004年年上涨00.2%。（二）土土地交易易价格呈呈上升态态势随着中中华人民民共和国国土地管管理法的颁布、石市执行新的土地基价标准，带动了土地交易价格的上涨。2005年1-4季度，土地交易价格比2004年上涨2.3%。其中，居民住宅用地价格上涨1.0%，工业用地价格上涨0.1%，商业、旅游、娱乐用地价格上涨9.8%，其它用地价格与上年同期相比上涨1.4%。（三）房房屋租赁赁价格保保持平稳稳20055年1-44季度，房房屋租赁赁价格水水平保持持平稳，较较20004年略略涨0.1%。其其中厂房房仓

17、库租租赁价格格保持稳稳定；住住宅租赁赁价格总总水平比比20004年下下降0.6%；商业用用房租赁赁价格总总水平比比20004年上上涨0.8%；办公用用房租赁赁价格总总水平比比20004年上上涨0.6%。这这主要是是由于随随着西部部大开发发的进程程、加快快新疆经经济的好好转，尤尤其是石石河子市市工农产产业一体体化发展展的定位位，石河河子市的的商用房房、写字字间的市市场较以以前出现现明显地地转暖趋趋势。二、 影响我市市居民住住房消费费的几个个主要因因素“十五”期间，我我市城镇镇居民住住房消费费市场结结构发生生重大变变化，取取消了几几十年一一贯制的的由政府府和企业业统包到到底、无无偿分配配、低租租金

18、和无无限期使使用的实实物福利利分房制制度。通通过住房房分配货货币化、提提高住房房租金、按按优惠价价出售公公房和鼓鼓励居民民自购房房等一系系列措施施，逐步步将住房房推向市市场。居居民住房房消费观观念也发发生了根根本转变变，“住房是是商品，更更是个人人消费品品”、“要买房房靠自己己”的市场场化观念念已逐步步形成和和被接受受。随着国家家福利性性分房制制度的取取消，福福利房将将从市场场中全部部退出，居居民住房房消费市市场结构构将发生生重大变变化，商商品房将将是未来来住房消消费市场场的主流流。首先先是收入入决定居居民家庭庭住房的的实现，目目前不打打算购买买商品房房的家庭庭中大多多数人主主要是因因为资金金

19、不足，居居民家庭庭不论从从住房消消费愿望望还是住住房消费费现实都都和家庭庭收入密密切相关关。其次次是房屋屋价格因因素影响响着居民民住房需需求，另另外房屋屋价格因因素也影影响着居居民住房房需求，如如果将居居民家庭庭收入因因素比作作构成住住房消费费强有力力的支撑撑点的话话，那么么价格因因素就是是一条无无形的经经济杠杆杆，只有有支撑点点与杠杆杆这两个个最基本本因素之之间的最最有效结结合，才才能真正正启动居居民住房房消费这这个大市市场。从从我市启启动住房房消费的的实践看看，全方方位启动动住房消消费还受受着住房房价格的的制约，具具体表现现是住房房价格的的相对偏偏高，与与大多数数居民收收入不相相适应。另外

20、在房房地产开开发市场场上，还还存在个个别开发发商片面面追求经经济效益益，造成成建筑质质量粗糙糙，建筑筑面积“短斤少少两”，公用用面积与与居住面面积分摊摊上的“超额超超量”，忽视视户外活活动空间间、娱乐乐设施、公公共绿地地、路灯灯、车棚棚等公共共设施建建设。销销售宣传传广告中中虚假不不实；售售后服务务滞后，消消费者购购房后很很长一段段时间拿拿不到产产权证，只只有居住住权而没没有法律律上的拥拥有权，使使住户在在抵押贷贷款、申申报户口口、子女女上学、家家庭财产产分配上上都受到到很大影影响；物物业管理理“收钱及及时，维维修难”等现象象，都在在一定程程度上影影响着居居民对住住房的消消费信心心，影响响着居

21、民民家庭对对住房消消费市场场的需求求。城镇居民民居住状状况在一一定程度度上反映映了人民民生活水水平和城城市发展展的总体体水平。“小康不小康，关键看住房”已成为衡量一个城市整体现代化水平高低的重要标志之一。我市城镇居民消费需求将以经济适用房为主，标准化、智能化、节能型和环保型住房将是今后需求的发展趋势。1、政府府应加强强对住房房消费市市场的宏宏观指导导和监管管。通过过进一步步实施一一系列鼓鼓励经济济适用型型住房、廉廉租房建建设发展展的产业业优惠政政策，积积极营造造对房地地产市场场的产品品质量、服服务质量量，提供供一个公公平、公公正、合合理、有有序的监监督机制制。通过过实施一一系列鼓鼓励经济济适用

22、型型住房、廉廉租房建建设的产产业优惠惠政策和和避免建建设的盲盲目性及及减少积积压空置置房的数数量，使使我市居居民住房房建设更更加贴近近广大普普通老百百姓的需需求。2、应大大力整顿顿房屋销销售市场场。坚决决取缔销销售广告告中虚假假不实承承诺、清清理整顿顿好房屋屋中介机机构，对对坑民害害民的黑黑中介坚坚决打击击取缔绝绝不手软软。加大大相关法法律、法法规的宣宣传力度度，使居居民家庭庭在购房房前就能能提高自自我保护护意识，从从而避免免不必要要的损失失。在激激烈的房房屋市场场竞争中中，积极极营造有有计量就就有市场场；有服服务就有有市场；有品牌牌就有市市场的良良好氛围围，为供供需双方方提供一一个公平平、公

23、正正、合理理、有序序的运作作平台。3、金融融部门应应不断提提高服务务水平。近年来国国家实施施了一系系列积极极的财政政政策，公公积金贷贷款政策策放宽，各各商业银银行也相相应扩大大了个人人贷款范范围，降降低了居居民住房房贷款利利率和首首付比例例。同时时公积金金贷款政政策也不不断放宽宽，给广广大居民民贷款提提供了宽宽松的环环境。从从贷款限限额的提提高、贷贷款年限限的延长长、贷款款种类的的增多，使使居民家家庭有了了更多的的选择空空间。由由此看来来，各金金融部门门应不断断提高贷贷款服务务水平，满满足不同同层次居居民家庭庭的贷款款需求，使使贷款真真正起到到成为居居民家庭庭住房消消费的催催化剂作作用。鉴于以

24、上上分析和和市场调调研，也也使得我我公司决决定尽快快实施此此项目，因因此，本本项目的的建设是是必要的的，可行行的。1.5 研究范范围根据国家家对基本本建设项项目可行行性研究究的内容容和深度度要求，重重点研究究以下内内容：（1） 论述项目目建设的的必要性性；（2） 落实项目目建设的的条件；（3） 确定项目目的建设设内容、建建设规模模和实施施方案；（4） 估算项目目建设投投资和安安排资金金使用计计划。1.6 研究结结论经过对市市场的调调查，目目前石河河子市对对住房的的需求还还是呈增增长趋势势，特别别是出租租房的需需求比较较大，另另外已有有住房的的居民对对现有的的居住环环境和生生活质量量要求的的提高

25、，也也想购买买环境较较好、面面积更大大的住房房，还有有一些内内地投资资者、各各地州市市的居民民也有旺旺盛的购购房需求求，或作作为投资资项目。与与市中心心的环境境相比，本本项目区区的空气气质量比比较好，品质定位中档偏上的标准，避免与目前众多的普通多层住宅同质竞争，我公司计划采用65%建筑节能、住宅卫生间节水、小区生活污水中水处理等技术，全面提升小区的品质。随着本项项目的实实施，一一定能取取得很好好的经济济和社会会效益。1.6.2技术术经济指指标（详详见表11）主要技术术经济指指标（表表1）序号项目单位指标一建设规模模1规划用地地面积平方米97122.344其中：建建筑占地地面积平方米33722.

26、0112主要建设设内容（1）建筑总面面积平方米588889.229（2）道路、地地坪及停停车场、绿绿化、锻锻炼场地地平方米64100.144（3）铁艺围墙墙米426（4）大门个2（5）消防井、检检查井个8（6）小区路灯灯个120（7）垃圾房平方米108二规划指标标1容积率%4.9992 建筑密度度%34.7723绿化率%31.554停车位%地上411地下1445三项目建设设期年2四项目固定定资产投投资万元1566621建筑安装装工程费费（含设设备购置置费）万元1022242土地购置置费及税税金万元7033配套工程程费万元47366第二章 建设场场址和建建设条件件2.1建建设场址址本项目位位于石

27、河河子市北北四路和和东四路路交叉路路口，交交通便利利，南邻邻天富名名城住宅宅小区，西西邻天富富农贸超超市，东东临正在在建设中中的恒河河大酒店店，与石石河子市市市政府府近在咫咫尺。建筑用地地面积997122.344平方米米，其中中建筑占占地面积积33772平方方米；道道路地坪坪及小区区景观、露露天停车车场32280.83平平方米、小小区绿化化面积330599.388平方米米；地下下停车库库建筑面面积为339955.999平方米米；高层层建筑面面积3777266.144平方米米；一层层商铺建建筑面积积33772.001平方方米；二二层商铺铺建筑面面积37707.97平平方米；三层商商铺建筑筑面积3

28、37077.977高层平平方米住住宅建筑筑面积3376993.887平方方米；总总建筑面面积5888899.299平方米米；建筑筑密度334.772%；建筑容容积率44.999；绿化化率311.5%。2.2建建设条件件2.2.1本项项目位于于石河子子市北四四路和东东四路交交叉路口口，交通通便利，有有多路公公交线路路。地势势平坦，距距石河子子市市政政府近在在咫尺。2.2.2场地地条件拟建工程程场地位位于位于于石河子子市北四四路和东东四路交交叉路口口，场地地地形平坦坦。拟建物占占地范围围之内基基本无私私房建筑筑物，场场地内未未发现坑坑、穴等等不良地地质现象象，场地地条件较较好，场场地地层层岩性以以

29、卵石层层为主。2.2.3工程程水文条条件在勘探深深度100米范围围内，拟拟建场地地地层以以冲击形形成的碎碎石土为为主、局局部加厚厚度不大大的粉质质粘土及及沙土，按按其言行行可划分分为杂填填土、圆圆砾粉质质粘土。现现分述如如下：1、杂填填土：杂杂色，成成分以少少量碎石石、建筑筑垃圾和和生活垃垃圾为主主，多见见煤渣，厚度度为0.5-55.5米米，干-稍稍湿,松松散-稍稍密。2、圆砾砾：青灰灰色，埋埋深0.5-55.5米米，可见厚厚度0.5-111.77米，一般粒径径0.55-2厘厘米，大者22-4厘厘米，可见粒粒径大于于10厘厘米，沙土填填充，个别探探井减少少量的白白色盐结结晶体，骨架颗颗粒质硬硬

30、，磨圆度度较差，成棱角状状，分选性性差，似角砾砾，局部沙沙土含量量高，表现为为卵石及及砾砂，级配良良好，在该园园跞层中中可见粉粉质粘土土夹层及及透镜体体。稍湿湿-湿，稍密中中密，局部半半胶结状状。该层层土的密密实度为为中密-密实，土土工试验验结果表表明，该该层土为为中压缩缩性土不不具湿陷陷性。2.2.4 气气候条件件项目区位位于433200N4520N, 8445866400之间间，海拔拔高度差差异较大大。无霜霜期为11681711天。 石河子子地区主主要以农农业为主主，各地地年平均均气温在在6.557.2之间。一一年中的的最高气气温出现现在7月月，平均均气温225.11266.1；最低低气温

31、出出现在11月，平平均气温温-188.6-155.5。 石河河子地区区年降水水量为1125.02207.7mmm之间，年年日照时时数为22721128818小小时。各各地历年年平均最最多日照照出现在在7月。平平均风速速1.55m/ss，静风风占322%，偏偏南风占占22%，偏西西风177%，偏偏北风占占15%，偏东东风占114%。 2.2.5 配配套条件件本项目建建设地点点规划建建设整齐齐，水、电电、暖、天天然气路路配套。（1） 给排水自来水距距主管道道约2000米，接接口直径径100毫米米，可分分别自东东四路及及北四路路取口；排污口口直径3300-6000毫米，距距城建排排污管道道接口220

32、0米米。（2） 供电在建的恒恒河大酒酒店现有有已形成成10千伏伏电力网网，项目目用电由由恒河大大酒店电电网引入入，能满满足要求求。（3） 供热由天富热热力公司提供供高温热热，经咨咨询该热热力公司能能保证项项目供暖暖。利用用在建的的恒河大大酒店地地下换热热站威本本建筑提提供供暖暖保障。（4） 通讯场地周围围均处在在石河子子市市话话和移动动通讯业业务范围围内，通通讯条件件能满足足项目需需求。（5） 天然气新建项目目东侧已已有建好好的市政政天然气气管网，经经与石河河子市燃燃气公司司咨询，已已有的天天然气管管网能满满足项目目需求。2.2.6 施施工条件件拟建项目目的场地地周围空空地较大大，具备备施工场

33、场地和供供电、供供水、运运输等条条件。第三章 建设规模模及方案案3.1 总体布布局从总体布布置以合合理、充充分利用用土地和和现有配配套设施施、节省省投资为为原则，商商住楼建建设布局局为沿北北四路南南侧建设。设设绿化地地、锻炼炼场地、小小区景观观、部分分地面停停车场，小小区主入入口设在在北四路路延伸路路南，次入入口设在在小区东侧东四路路延伸路路西。3.2 建设规规划3.2.1 建建设规模模占地面积积33772.001平方方米，工工程建筑筑面积5588889.229平方方米。3.2.2 户户型方案案本项目确确定的户户型方案案为：（11）1001.994平方方米；（22）1003.444平方方米；（

34、33）877.822平方米米，（44）1445.332平方方米等四四种户型型，详见见户型型方案图图。3.2.3 建建筑规划划工程量量建设用地地面积997122.344平方米米，其中中：建筑筑占地面面积33372.12平平方米，占占总规划划面积的的34.722%；道道路、地地坪、小小区景观观及地面面停车场场32880.882平方方米，占占总规划划面积的的33.78%，绿化化30559.338平方方米，占占总规划划面积的的31.55%。3.2.4 规规划指标标1、建筑筑密度334.772%；2、建筑筑容积率率4.999；3、绿化化率311.5%。3.3 工程论论述3.3.1 建建筑工程程设计建筑设

35、计计应考虑虑到提高高土地的的利用率率，在充充分满足足使用功功能的前前提下，做做到并满满足消防防要求。使使住户有有良好的的居住环环境，室室内外尽尽量绿化化。建筑筑的外观观造型依依据建筑筑的功能能，以间间接鲜明明为主线线，刻意意创造建建筑的独独特性，同同时突出出结构形形式在造造型中的的作用，体体现出建建筑个性性及实用用性，成成为沙区区比较有有特点的的住宅小小区。3.3.2 建建筑工程程作法：本工程为为高层精品品住宅楼楼，局部部为跃层层。框剪结结构，并并带地下下停车场场，附属建建筑均为为砖混结结构建筑筑。采用用地暖，7度抗震震设防。室外场地、道路、小区景观及地面停车场均为沥青混凝土地面，每间隔6米间

36、距设分隔缝，地面排水坡度为13%。3.3.3 建建筑的使使用功能能根据初步步设想，使使用功能能具体如如下：（1） 住宅区内内地面停停车场、小小区道路路、小区区景观合合计32280.82平平方米；（2） 小区绿化化合计30059.38平平方米；（3） 室外管网网4500米；（4） 小区围墙墙、大门门4266米。第四章 公共设施施工程4.1 给水工工程4.1.1 给给水方式式从北四路路及东四四路各取取市政自来来水管径径100接接口引至至小区楼楼外，长长度约2200米米，作为为室外消消防给水水管网。另另外由在在建的恒恒河大酒酒店消防防水池接接入DNN1500及DNN1000管道各各两根约约1300米

37、，提提供商住住楼消防防栓及喷喷淋系统统水源。4.1.2 用用水量预预测根据给水水设计规规范，生生活及绿绿化的日日用水量量为2003.115立方方米，月月用水量量60994.55立方米米，见附附表如下下。生活及绿绿化用水水量估算算表（表表2）序号名称单位数量用水定额额（升/人。日日）用水量（立立方米/日）1生活用水水人11299220203.152绿化用水水平方米30599.3882升/平平方米63合计209.15消防用水水量根据据建筑设设计防火火规范，整整个小区区一次火火灾的消消防用水水量为7756立立方米。4.2.1 排排水系统统楼房的生生活污水水，直接接排入市市政污水水管网。室室外雨水水分

38、别就就近按城城镇规划划接入城城镇管网网。4.2.2 排排水量预预测小区生活活污水的的排放量量预计为为1622.522立方米米/日（6.77立方米/时）。若按5分钟强降雨折算，降雨流量达到3升/秒，计10.8立方米/时，将其计入总排水量，则估计最大排水量为17.57立方米/时。4.3 供热工工程4.3.1 采采暖工程程（1）热热负荷估估算：由面积指指标法估估算的热热负荷为为0.6628兆兆瓦/时时见表33。工程热负负荷估算算表（表表3）名称建筑面积积（平方方米）估算指标标（瓦/平方米米）热负荷（兆兆瓦/时时）商住楼588889.22955(550%建建筑节能能措施)3.244(2) 热源：按现有

39、天天富热力力公司热热源及在在建的恒恒河大酒酒店的换换热站换换热能力力，条件件能够满满足热负负荷需要要。(3) 采暖系系统：本项目均均采用地地板辐射散散热采暖暖方式。4.3.2 通通风建筑内通通风以自自然通风风为主，在在卫生间间加设窗窗式排气气扇。4.4 供电系系统4.4.1 供供电方式式本项目供供电线路路上采用用10千千伏进线线，变电电容量112000千伏安安，166路3880/2220伏伏出线，高高压为单单母线接接入，负负荷按不不同性质质分供。4.4.2 负负荷估算算工程总用用电负荷荷估算为为12000千伏伏安，详详见表44小区总用用电负荷荷估算表表（表44）序号名称单位数量指标（瓦瓦/平方

40、方米）计算负荷荷（千瓦瓦）1室内照明明住宅商业人防车库库暖风用电电设备估估算平方米5.00080.0008.000706.68577.568557.552502室外照明明盏12050.0006合计15766KW/17444KVVA4.4.3 供供电系统统本项目使使用市政政供电网网络系统统供电，能能保证使使用。4.5 消防工工程本项目的的消防系系统为消消火栓及及自动喷喷淋系统统。1、建筑筑室外沿沿建筑周周边间隔隔120米米设1个个消火栓栓；2、其给给水管网网为环状状，并有有两根不不同的引引入进水水管；3、室外外消防系系统用水水来自市市政管网网，室内内消防系系统来自自在建恒恒河大酒酒店消防防供水系

41、系统。第五章 环环境影响响和保护护措施5.1 建设地地点环境境状况本项目位位于石河河子市北北四路和和东四路路交叉路路口，交交通便利利，南邻邻天富名名城住宅宅小区，西西邻天富富农贸超超市，东东临正在在建设中中的恒河河大酒店店，与石石河子市市市政府府近在咫咫尺。建建设环境境与居住住环境都都良好。5.2 本项目目主要污污染源、污污染物及及治理措措施5.2.1 废废水本项目生生活污水水及雨水水均无毒毒、无害害可不经经任何处处理直接接排至市市政排水水管网中中。5.2.2 垃垃圾本项目的的生活垃垃圾采用用包装方方式运至至市政指指定垃圾圾站，集集中处理理。5.2.3 废废气本项目基基本无废废气排放放。第六章

42、 项项目管理理和劳动动组织6.1 企业组组织公司为董董事会领领导下的的总经理理负责制制。6.2 劳动定定员本项目定定员277人，管管理人员员和技术术人员可可根据需需要增减减。6.3 人员培培训各岗位工工作的主主要技术术人员必必须具备备大专以以上文化化水平，具具备专业业知识，凡凡在岗位位的服务务人员，必必须进行行严格的的专业培培训。6.4 机构设设置本项目执执行总经经理负责责制,按按照精简简、高效效的原则则，总经经理下设设付总经经理、前前期部、工工程部、市市场部、按按揭部、物物业部、后后勤管理理等职能能人员。机构设置置架构详详见下图图。总经理副总经理理行政办工程负责前期负责责市场营销按揭、售售后服务务第七章 项项目招投投标7.1 招投标标依据按照自治治区建设设厅新建建法(220000)177号文的的规定,全部或或者部分分