某地产项目策划简报eqgr.docx

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1、“北辰中华苑苑”策划简简报第一部分分 项项目定位位1、项目目竞争的的发展趋趋势（1）户户型竞争争：一种种简单的的竞争模模式，通通过改良良户型的的实用性性和增强强户型的的功能性性，强调调居住空空间的设设计应以以人为本本，打破破传统的的住宅室室内空间间的布局局概念。随随着市场场的发展展和消费费者的成成熟，这这样的单单项竞争争力已经经落后于于时代了了。典型的案案例：（2）环环境竞争争：打破破传统的的居住空空间概念念，认为为居住空空间不仅仅是指建建筑内部部，还包包括建筑筑外部的的环境。因因此，在在产品打打造上加加强了对对环境景景观的投投入，达达到使之之提升产产品竞争争力的目目的。这这样的竞竞争在城城市

2、面貌貌落后或或者房地地产市场场起步较较晚的地地区成为为主流，对对于市场场发展较较快的区区域则已已经成为为历史。典型的案案例：嘉嘉华世纪纪新城（3）社社区竞争争：不但但追求环环境景观观，而且且讲求完完善的生生活配套套，并在在建筑、环环境和生生活配套套的基础础上勾勒勒出未来来社区整整体定位位趋势，赋赋予社区区社会人人文概念念。目前前，大多多数新区区的开发发商都采采取了这这样的竞竞争方式式，通过过综合实实力的体体现来吸吸引市场场的关注注。典型的案案例：融融侨半岛岛，美心心国际社社区等。（4）品品牌竞争争：整合合产品、服服务和人人才三大大要素，更更多的创创造产品品附加值值，并把把开发过过程中涉涉及的所

3、所有资源源要素系系统纳入入企业管管理，为为企业树树立良好好的社会会形象，为为综合实实力的竞竞争贴上上容易为为消费者者接受和和传播的的标签。这这样的竞竞争模式式在重庆庆市场上上只有少少数几家家大型开开发企业业有能力力采用。 典型的的案例：北辰天天街2、本项项目的定定位：（1）依依据： 本项目地地处新牌牌坊，该该区域有有三大特特点：正正在形成成的高尚尚住宅区区；未来来的中央央商务区区；城市市发展的的新中心心。 本项目推推出时间间：估计计在明年年的春季季房交会会上亮相相，届时时整个社社区的成成熟度已已经较高高。 项目周边边有龙湖湖水晶郦郦城、金金科天籁城城和龙山山公务员员社区等等一批高高品质住住宅社

4、区区，新牌牌坊已经经被营造造成为一一个高档档次住宅宅、高素素质居民民的社区区。 项目本身身规模不不大，要要依托新新牌坊的的社区背背景；同同时，企企业本身身的品牌牌建设还还在进行行之中，知知名度和和美誉度度有限。（2）项项目定位位：打造具有有社区竞竞争力，同同时能体体现企业业品牌形形象的主主题生活活居住小小区。第二部分分 产产品营销销策略1、策略略核心：主题创创新产产品差异异化2、本本项目主主题：中中华传统统文化小小区。以以中华传传统文化化作为项项目的社社 会人人文基础础，适当当引入体体现中华华传统文文化的建建筑符号号作为表表现手法法。3、案案名：北北辰中华苑苑。4、llogoo：5、产产品表现

5、现：（11）小区区大门：牌坊门门、华表表柱、水水缸（22）景观观大道：（3）会会所：设设计成下下沉式会会所，地地下有一一至两层层，地上上有一层层。负一一层或负负二层直直接与车车库连接接，地面面上部分分建在小小区景观观中。第第三部分分 产产品建议议1、主力力户型：目前的的设计在在户型上上不乏创创新，但但忽略了了突出特特色户型型的基本本市场运运作手法法，因此此建议将将目前的的17个个户型进进行整合合，形成成68种主主力户型型。2、顶顶跃的取取舍：随随着市场场的发展展，顶跃跃的销售售趋势发发生了变变化，不不能再和和往常一一样，一一概的将将住宅的的顶层都都做成跃跃层，应应该在景景观、朝朝向都较较好的方

6、方向上作作跃层，才才能在市市场上体体现出跃跃层的价价值。因因此，建建议将现现有的朝朝向小区区外的顶顶跃取消消，保留留朝向小小区内的的跃层。3、小区主入口：从营销的角度而言，现代的营销已从广告时代进入现场时代。大量楼盘广告对消费者的冲击，使消费者捕捉信息的难度越来越大，从而造成楼盘仅仅发布靠发布广告来吸引注意力已经很困难，广告的效果受到削弱。销售现场的整体包装、景观展示、氛围营造，已成为主要的营销手法。现场营销能够给消费者最直接的体验和感受，也能给消费者留下深刻的印象。为了早期销售时能够有足够的现场气氛，包括售房部、展示景观和看房通道，建议本项目应设置一个小区大门。具体位置如下图：4、车库库的位

7、置置：若按按现在的的设计，小小区中庭庭整体开开挖作下下沉式车车库。不不但工程程量大，而而且将造造成景观观施工滞滞后。考考虑到写写字楼柱柱距规范范，建议议将写字字楼的地地下部分分面积增增大，建建成车库库。5、建筑筑的层高高：为使使小区内内的住户户大部分分能享受受到中庭庭景观，建建议在建建筑高度度和外形形上大胆胆创新，将将一幢楼楼位于小小区外围围的部分分做成118F的的层高，而而位于小小区内围围的部分分则做66F的层层高。第四部分分 市市场情况况1、竞争争市场的的情况案名规模（）套内均价价去化情况况交房时间间龙湖水水晶郦城城500亩亩未定未开盘20044年6月月金科天天籁城13万28000元/未开盘未定天一桂桂湖花源源4.3万万23700元/60%20044年6月月人和天地地2.6万万26000元/20%20044年122月友诚九九龙湖畔畔3.9万万24000元/50%20044年4月月2、消费费者的情情况江北区购购房人群群的年龄龄情况消费者的的文化构构成家庭月收收入消费者的的区域喜喜好可接受总总价