某旅游项目开发商业计划书45531.docx

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1、打XX岛（QS湾）旅游开发区项目开发商业计划书唐山XDHH旅游开开发有限限公司2006年年七月目录 前 言一、 打XX岛资资源环境境状况1、 地理位置、面面积、海海水质量量及岸线线长度 22、地貌貌特征及及其类型型 33、海岛岛气候特特征 44、水文文地质、土土壤类型型及植被被 55、海洋洋资源 66、资源源环境状状况优势势与劣势势分析二、旅游开开发区区区域状况况1、交通状状况（1） 高速公路四四通八达达（2）客运运方面极极为便利利（3）铁路路海运将将构筑全全方位的的交通架架构（4）旅游游线路更更为方便便游客2、区域经经济概况况 （11）临近近北京、天天津两大大特色城城市，旅旅游发展展受其带带

2、动。 （22）按乐乐亭县规规划，近近年经济济将出现现迅猛发发展。 （33）打XXX岛已已被列入入20110年唐唐山旅游游发展重重点规划划项目。3、人文状状况4、区域旅旅游资源源现状 55、区域域状况优优势与劣劣势分析析三、市场分分析1、国内旅旅游市场场分析2、旅游开开发区目目标市场场定位 （1）京京、津、唐唐、秦地地区 （2）东东北地区区 （3）青青岛、烟烟台部分分流游客客户 （4）奥奥运经济济带来的的目标游游客群 3、与与南、北北戴河客客源吸引引力比较较四、旅游开开发区规规划方案案 1、总体体规划（1） 规划理念（2） 性质（3） 主题（4） 客户目标定定位（5） 规划内容（6） 岛屿规划指

3、指标：（7） 旅游开发区区项目投投资2、开发进进度3、经营理理念4、开发方方式五、旅游开开发区项项目投资资主体1、外方经经营者简简介：2、中方经经营者简简介：3、海岛使使用权的的归属：六、市场营营销1、营销窗窗口和目目标区域域的选择择2、营销的的策略3、营销工工作计划划前 言言 随着社会会的进步步和人们们物质生生活水平平的提高高，代表表着社会会繁荣和和文明程程度的旅旅游业得得到了快快速发展展。外出出旅游具具有广泛泛性和大大众参与与基础，已已经成为为人们生生活中的的一部分分。旅游业投资资回报率率高，见见效快，关关联带动动能力强强，已成成为国内内外的经经济热点点。中国国的旅游游业正处处在由数数量型

4、向向质量型型效益益型转换换的增长长阶段，旅旅游业将将成为新新经济的的重要增增长点，并并将进入入一个新新的历史史发展时时期。顺应这一潮潮流，环环渤海旅旅游走廊廊也受到到越来越越多的人人士的关关注和期期盼。打XX岛（QS湾湾）旅游游开发区区位于唐唐山海港港开发区区，地处处资源独独特的环环渤海旅旅游走廊廊的黄金金地段，与与南、北北戴河同同处沿海海旅游产产业链，很很容易形形成连带带消费，优优势共享享；毗邻邻北京、天天津两大大城市和和河北旅旅游热点点城市承承德、秦秦皇岛，具具有得天天独厚的的区位优优势；开开发商香香港沿海海物业集集团公司司强大的的资本实实力、丰丰富的管管理经验验、多元元化的营营销手段段为

5、开发发区的项项目实施施奠定了了基础。因因此，大大力开发发打XXX岛的旅旅游业已已具备众众多有利利条件。如何更好地地适应市市场发展展，在新新的经济济格局中中确立最最佳定位位，合理理有序的的开发、利利用好现现有旅游游资源，实实现旅游游区的健健康快速速发展，为为人们创创造最理理想的旅旅游胜地地，使现现有旅游游资源打XXX岛实现现升值、升升值、再再升值，并并成为新新的利润润增长点点，是制制定本计计划书的的主旨。二、 打XX岛资资源环境境状况1、地理位位置、面面积、海海水质量量及岸线线长度打网岗旅游游区位于于唐山市市海港开开发区西西南5公公里渤海海湾黄金金海岸处处，区域域面积116平方方公里，南南北长约

6、约13.5公里里，东西西宽为5500-15500米米，平面面形状呈呈保龄球球形，是是我国最最大的由由河流和和海汐冲冲积而成成的细沙沙岛屿，是附近沿海旅游风景线上有待开发的最大亮点。她与附近的金银滩、菩提岛、月坨岛、金沙岛等大小岛屿共同形成了中国罕见的最独特的双岸并延地貌格局。得天独厚的地理位置、浓郁的地域文化和极其丰富土特产品使这一地区成为富含旅游资源和开发潜力的优势区域。打XX岛海海岸线长长约2664944米，陆陆地海拔拔高度33-5米米，海岸岸属优质质天然细细沙地质质，海岸岸延伸入入海坡度度平缓，小小于1.5米水水深宽度度约5000米，海海水一级级，能见见度3米米左右，是是优良的的天然海海

7、滨浴场场。2、地貌特特征及其其类型打网岗属离离岸沙坝坝岛。岛岛体呈长长形，两两端由于于受潮流流作用，向向内陆弯弯曲。离离岸沙坝坝岛是由由于波浪浪破碎后后释放能能量，将将携带的的沉积物物沉积下下来，在在破波带带附近形形成的。该该类岛屿屿长宽比比值较大大，一般般可达220。岛岛上地貌貌简单，一一般仅有有平地、海海滩。 海海岛的陆陆地地貌貌往往向向海一侧侧比较高高，通常常由沙丘丘、沿岸岸堤构成成，由于于受波浪浪和潮流流和作用用，常形形成高约约0.55M的侵侵蚀陡坎坎，而靠靠近大陆陆那部分分则比较较平缓和和低洼。3、海岛气气候特征征 海海岛年平平均气温温大部分分为100.5C左右。最最热月（88月）平

8、平均气温温为244.5-25.0C；最冷冷月（11月）平平均气温温为-44.5-5.1C；秋季季(100月)平平均气温温为133.5C左右, 春季季(4月月)平均均气温为为10C，秋季季气温明明显高于于春季。具具有冬暖暖、春冷冷、夏凉凉、秋暖暖以及最最高气温温偏低、最最低气温温偏高的的典型的的海洋性性气候特特征。岛屿日照充充裕，达达58-64年。平平均风速速较大，达达5.55-6mms。最最高风暴暴潮3.8米、最最高潮位位2.553米，最最低潮位位-0.29米米。年平平均降水水量61116.8毫米米，雨量量充沛。湿湿度700（平平均），蒸蒸发量220000。4、水文地地质、土土壤类型型及植被被

9、河北省海岛岛均无地地表淡水水，由于于受海洋洋性气候候影响，海海岛上的的大气降降水比相相邻大陆陆沿岸多多，因此此，只在在岛屿上上的风成成砂丘内内，有降降水入渗渗形成的的少数是是常年的的、多数数是季节节性的属属上层滞滞水性质质的浅层层地下淡淡水。打XX岛为为细砂，海海相沉积积物。因因海水作作用砂质质纯净，饱饱水程度度极高，咸咸水水位位平均00.3MM，在1550M以以下有深深层地下下淡水分分布。海岛受海潮潮浸润的的土地占占到五分分之四，土土壤类型型以滨海海潮滩盐盐土为主主，岛上上几乎没没有植被被，部分分地区着着生稀疏疏的沙引引草、沙沙钻苔草草等沙生生植被。5、海洋资资源打XX岛系系海积地地貌，由由

10、于海浪浪和潮汐汐纵横移移动，加加之滦河河、蓟运运河两大大水系入入海频繁繁变迁，形形成了粉粉砂质泥泥质海岸岸，坡度度平缓，滩滩涂广阔阔。适合合于发展展海盐、海海水养殖殖等。近近岸海域域20米米等深线线以内浅浅海是对对虾、毛毛虾、梭梭鱼等浅浅海生物物的产卵卵场、浮浮游动物物密集区区；在浅浅海、滩滩涂栖息息有杂色色蛤、文文蛤、青青蛤、四四角蛤蜊蜊、兰蛤蛤、魁蚶蚶、毛蚶蚶、沙蚕蚕、虾蟹蟹类等1163种种底栖动动物和银银鲳、舌舌鳎、黄黄鳝、梭梭鱼等663种经经济鱼类类，占河河北省鱼鱼类资源源的500%以上上。6、资源环环境状况况优势与与劣势分分析（1）资源源环境状状况优势势A、岛屿细细沙海岸岸绵长，坡坡

11、度平缓缓，海水水水质良良好，是是渤海湾湾海滨乃乃至国内内难得的的开发大大型海滨滨浴场和和海滨旅旅游度假假地的区区域，适适宜旅游游度假。B、岛上风风力、日日照资源源充沛，可可充分开开发利用用，创建建环保生生态居所所。C、现有的的地下淡淡水资源源可供应应岛屿生生产生活活。D、岛屿自自古少人人居住，自自然资源源未遭破破坏，鸟鸟类、海海洋生物物种群较较多，适适于开展展观鸟活活动、发发展海水水养殖参参观。（2）资源源环境状状况劣势势A、岛屿地地势低洼洼，在大大潮和风风暴潮时时，岛屿屿的4/5被海海水淹没没。B、岛岛屿土质质为滨海海潮滩盐盐土，土土壤盐碱碱度高，不不适于植植物生长长。C、海海岛长期期无人居

12、居住，无无地表植植被覆盖盖。D、冬春季季节风力力较大，气气候恶劣劣。 针针对以上上状况，经经多方调调查论证证，可利利用挖运运河、湖湖以及建建筑出土土将岛屿屿平均垫垫高1.5米，达达到整体体标高44.5米米以上，有有效防止止潮水侵侵袭。同同时选用用先进的的土壤改改良剂，在在不换土土质的情情况下改改变土壤壤酸碱度度，针对对性的铺铺垫草皮皮，栽种种红柳、杨杨树、香香花槐等等抗盐碱碱度高的的植物，达达到绿化化覆盖率率50%以上，兴兴建人与与自然和和谐共处处的绿色色海岛。采用堆土造造山改变变岛屿风风向，现现已建造造海拔220米以以上的人人工山22座。加加之岛屿屿绿化的的全面开开展、岛岛内建筑筑物的大大量

13、兴建建，改善善岛屿小小气候已已指日可可待，创创造人定定胜天的的神话。二、旅游开开发区区区域状况况1、交通状状况（1）高速速公路四四通八达达打网港岛旅旅游开发发区位于于渤海湾湾北岸，紧紧临京唐唐港。京京唐港对对外交通通条件良良好，交交通网络络以高速速公路为为主，京京津唐高高速公路路与天津津、北京京、唐山山相接，唐唐秦沿海海公路、京京沈高速速与秦皇皇岛相连连。自驾驾车的游游客车从从唐山到到打XXX岛只需需40多多分钟车车程，从从北京到到海港开开发区约约需2.5小时时，从天天津到开开发区需需要2小小时。平平均比到到达秦皇皇岛近约约半小时时车程。每每日有唐唐山-京唐港港的高速速客车，如如乘坐火火车或其

14、其他交通通工具到到唐山再再换乘高高客到达达旅游区区也十分分方便。（2）客运运能力将将全面提提高京唐港公路路客运站站已列入入河北省省十五规规划，项项目现已已开始动动工兴建建。预计计20003年底底正式运运行。届届时将开开通京唐唐港至北北京、京京唐港至至天津、京京唐港至至唐山、京京唐港至至秦皇岛岛、京唐唐港至沈沈阳等地地的高速速客车。（3）铁路路、海运运将构筑筑全方位位的交通通架构坨港铁路将将京唐港港与国家家干线京京山铁路路相接。京京唐港距距天津新新港700海里，距距秦皇岛岛64海海里。近近期，京京唐港至至大连的的游轮也也即将通通行。这这样，由由东北方方向来的的游客既既有方便便的海上上交通，又又能

15、享受受便捷的的陆路交交通（附附：海港港开发区区交通图图）唐山市旅旅游业220011-20015发发展规划划纲要旅旅游交通通规划中中提出：积极培培育并尽尽可能在在12年内内开通京京唐岗到到大连、烟烟台、上上海等地地的航运运客船。（4）旅游游线路更更为方便便游客在区域性旅旅游线路路上，唐唐山市旅旅游局已已开通两两条到打打XX岛岛的旅游游路线图图。a 、清东东陵汤泉度度假村长城城狩猎场场鹫峰峰山潘龙湖湖海滨滨浴场菩提提岛京唐港港唐山山市区b、天津秦皇皇岛京唐港港菩提提岛唐山市市近期内计划划修建港港口开发发区到翔翔云岛林林场再到到海边和和北港的的旅游道道路，将将为全面面开发打打XX岛岛等风景景区打好好

16、基础。另外，北戴戴河、南南戴河、黄黄金海岸岸经滦河河口到金金银滩、菩菩提岛、打XX岛、北港的海上旅游路线也即将开通。2、区域经经济概况况 （11）临近近北京、天天津两大大特色城城市，旅旅游发展展受其带带动。 随随着京、津津国际大大都市建建设进程程的加快快，国民民的旅游游意识不不断增强强。仅去去年，天天津市古古文化街街、黄崖崖关长城城、水上上公园等等著名景景区，最最大日客客流量达达到200多万人人，比去去年同比比增加左左右。北北京市现现在每年年的旅游游人数达达一亿多多人。在在奥运会会准备的的6年当当中，每每年的游游客将会会以200%的速速度增加加，新增增的旅游游需求约约17000亿人人民币。天天

17、津、北北京这种种新的旅旅游发展展态势，必必然惠及及唐山。 （22）按乐乐亭县规规划，近近年经济济将出现现迅猛发发展。 到到20005年，乐乐亭县国国民发展展总值将将达到1105亿亿元，平平均每年年增长111.66%。全全县城市市化水平平达到440%以以上，城城市人口口10.3万人人以上，人人均住宅宅面积达达到300平方米米，人均均主要公公共绿地地8.99平米，绿绿化覆盖盖率达到到32%。五年年内全社社会固定定资产投投资累计计达到993亿元元，比220000年增加加53.9%，平平均每年年增长99%。到到20005年，全全县社会会消费品品零售总总额达到到25.7亿元元，人均均可支配配收入达达到7

18、6640元元，比220000年分别别增长667.88%和333.88%。 在在旅游业业方面，达达到接待待游客1100万万人次，创创直接收收入60000万万元，社社会效益益70000万元元，分别别比20001年年增长667%、1100%、1112%。 （33）打XXX岛已已被列入入20110年唐唐山旅游游发展重重点规划划项目。 旅旅游开发发区地处处河北省省唐山市市渤海湾湾，唐山山是河北北省的钢钢铁、水水泥、煤煤炭工业业基地和和机械加加工制造造中心，是是京、津津、唐经经济圈的的组成部部分。唐唐山市在在经济结结构调整整中，确确定将把把生产力力布局向向沿海推推进，旅旅游、海海上运输输等新兴兴第三产产业

19、优先先发展。这这对打XXX岛的的开发无无疑不是是一个良良好的楔楔机。按按照京唐唐港的发发展规划划，到220100年唐山山海港开开发区的的面积将将达到115-220平方方公里，人人口达到到15-20万万人，将将成为城城市功能能齐全，人人民生活活方便的的、综合合的、有有特色的的海滨港港口工贸贸城市。按按市政府府规划，中中到20003年年，开通通北港菩提提岛打XXX岛京唐港港旅游交交通航线线，将打打XX岛岛建设成成高档度度假区。3、人文状状况打网岗旅游游区位于于河北省省乐亭县县，这里里素有“冀东天天府”、“果菜鱼鱼米之乡乡”之美誉誉，是著著名的“乐亭大大鼓”、“乐亭皮皮影”的发祥祥地，文文化发达达，

20、历史史悠久。这这里也是是革命先先驱李大大钊的故故乡，可可称“人杰地地灵”。4、区域旅旅游资源源现状乐亭-中国国鲜桃之之乡，经经济农业业发达，境境内观赏赏性的果果园、桃桃林遍及及；渤海海湾最大大的海岛岛在其境境内，海海岸线长长98.2公里里，具备备观光农农业、观观光渔业业和海滨滨、海岛岛旅游的的人文景景观和自自然景观观资源，同同时具备备二、三三日游的的区域旅旅游资源源，由于于和南戴戴河的交交通距离离70公公里左右右，该区区域的旅旅游开发发可以融融合到秦秦皇岛海海滨旅游游度假走走廊，形形成独具具特色的的旅游圈圈，和秦秦皇岛旅旅游区优优势和特特色互补补。5、区域状状况优势势与劣势势分析（1） 区域状

21、况优优势A、地处京京津唐经经济区，经经济发展展方兴未未艾。B、有发达达的高速速公路铁铁路和海海上客运运交通与与外界相相连。C、在项目目的200公里的的交通圈圈内分布布着菩提提岛、月月坨岛，翔翔云岛、大大钊纪念念馆、大大钊故居居等自然然景观和和人文景景观旅游游景区，具具备一定定的区域域旅游资资源优势势。D、当地政政府最优优惠的引引资条件件和扶持持政策。（2）区域域状况劣劣势A、唐山海海港开发发区经济济尚处于于发展期期，目前前无法提提供大量量的高级级配套服服务和高高收入人人群。B、周边同同类项目目开发较较多，档档次较低低，可能能为打XXX岛的的开发带带来负面面影响，周周边的旅旅游项目目需要进进一步

22、规规范、旅旅游资源源尚需整整合。三、市场分分析1、国内旅旅游市场场分析21世纪前前10年年，我过过国民经经济年增增长速度度仍将保保持7%左右，我我过综合合国力将将进一步步提高，人人民的生生活将更更加殷实实富裕。人人民富裕裕程度的的提高，扩扩大内需需战略的的进一步步实施，将将生产出出更多的的国内旅旅游者。随着国内小小康生活活的到来来、双休休日、“五一”、“十一”长假制制等，使使人们的的旅游消消费意识识增强；国家鼓鼓励发展展旅游业业政策的的颁布，企企事业单单位带薪薪休假、奖奖励旅游游的启动动，旅游游业处于于前所未未有的发发展环境境。中国旅游业业本身就就已经进进入了飞飞速发展展的时期期。19990-

23、20000年中中国涉外外旅游快快速发展展，接待待入境过过夜人数数增加了了近2倍倍；旅游游业总收收入翻了了4番，年年均增长长率达到到32%。世界界旅游组组织预测测到20020年年中国将将成为世世界第一一大旅游游目的国国和第四四大旅游游客源输输出国。世世界旅游游组织还还预测到到，20020年年将有11.377亿国际际旅游者者到中国国旅游，整整个东亚亚及亚台台地区接接待国际际旅游者者人数可可达到44.388亿，中中国在这这一区域域市场中中将占有有31%的份额额，20020年年全球旅旅游总收收入可大大2万美美元。基基于旅游游业的良良好发展展前景，从从19998年开开始，国国家2、旅游开开发区目目标市场

24、场定位（1）京、津津、唐、秦秦地区打XX岛旅旅游开发发区的基基本客源源市场（一一级市场场或主体体客源市市场）包包括三个个部分。一一是唐山山市本市市居民以以及省内内邻近地地区市场场；二是是京津市市场；三三是从秦秦皇岛、承承德分流流而来的的客源市市场。从从以上三三部份客客源，第第一部分分人数为为最，但但大多数数早来晚晚归，整整体消费费水平较较低；第第二、三三部分人人数虽不不及前者者，但花花费相对对较高；特别是是京津两两地客源源，收入入水平高高，消费费能力强强。这三三个方面面的市场场均应大大力开拓拓，但重重点应放放在第二二、第三三部分上上，尤其其是京津津市场。京津地区市市场发育育程度对对本旅游游区的

25、影影响至关关重要。可可以讲京京津地区区客源人人数的多多少将直直接决定定本旅游游区的收收益。（2）东北北地区京唐港至大大连游轮轮年内的的开通为为东北方方向游客客来唐提提供了便便利条件件。东北北地区大大量的客客源将成成为本旅旅游区潜潜在的巨巨大的市市场目标标。东北地区的的游客对对大连这这一早已已成熟的的沿海旅旅游胜地地已熟视视无睹，他他们渴望望崭新的的更有吸吸引力的的去处，本本旅游区区将成为为他们大大多数的的首选。（3）青岛岛、烟台台部分流流游客户户现在，消费费水平高高、人数数多的城城市客源源群，已已从观光光旅游转转向参与与旅游和和生态旅旅游，城城市化的的景点已已逐渐被被旅客所所冷落。看看惯了大大

26、都市的的繁华，更更多的游游客向往往遥远清清幽的海海边小岛岛。已开开通的京京唐港至至大连的的游轮及及即将开开航的港港口至烟烟台、青青岛的游游轮为东东北、山山东方向向的游客客来唐提提供了便便利条件件。同时，因商商务、公公务等原原因途经经唐山并并在唐山山作短暂暂停留的的流动人人口，也也是产生生一定资资源的目目标客户户。（4）奥运运经济带带来的目目标游客客群奥运申办成成功最大大的获益益者显然然是旅游游。据专专家预测测,20008年年，国际际旅游人人数将达达到6004万人人，旅游游外汇收收入600亿美元元，比220000年增长长1144%，对对全国旅旅游增长长的拉动动可以达达到4个个百分点点。以据据我岛

27、情情况,打打XX岛岛20008年大大规模项项目的完完成,同同时能使使品牌效效应最大大化。商机有限，发发展无限限；阶段段性影响响，长期期性效应应；专题题性活动动，综合合性效应应-奥奥运会最最好的效效应就是是让世界界了解中中国。通过奥运向向世界展展示该岛岛，展示示中国唐唐山这是是最突出出的新型型旅游项项目,从从而对打打网岗旅旅游的发发展创造造了最好好的机遇遇。奥运运效应不不仅在奥奥运会期期间，在在7年的的筹备过过程中就就会体现现出来。这这个问题题始终是是我们开开拓海外外市场的的重要制制约因素素之一，自自然将大大大缓解解。 33、与南南、北戴戴河客源源吸引力力比较南戴河、北北戴河是是河北省省发展较较

28、早的海海滨旅游游景点，也也是国家家重点旅旅游区，每每年国家家领导人人都要到到此开会会、疗养养。其知知名度较较高，是是我旅游游开发区区客源市市场的主主要竞争争对手。经经过多年年的开发发，该地地区配套套设施完完善、娱娱乐项目目丰富，每每年夏季季有大量量固定客客源。北戴河海滨滨环境优优美，风风光秀丽丽。沿海海开辟的的30多多个专用用和公共共海水浴浴场可以以为游客客提供海海浴、沙沙浴、日日光沐浴浴服务。东东面有鸽鸽子窝公公园，是是观日出出、看海海潮的最最佳境地地。秦皇岛南戴戴河与北北戴河东东西并列列，路桥桥相连，总总面积220平方方公里，海海岸线117.55公里。南南戴河国国际娱乐乐中西位位于南戴戴河

29、旅游游度假区区省级森森另公园园内，占占地5.5平方方公里。这这里滩宽宽水清、空空气清新新、林木木葱郁，具具有回归归大自然然的优美美环境和和开发旅旅游项目目得天独独厚的自自然资源源。北戴河与南南戴河旅旅游度假假区的主主要缺点点是冬季季游乐项项目少，在在策划方方面没有有深入思思考冬季季项目，造造成冬季季大量旅旅游住宿宿设施闲闲置，旅旅游项目目投资效效益受到到影响。在建设方面面缺乏统统一规划划，没有有高水平平的物业业管理，饮饮食服务务没有进进行统一一管理，经经营人员员素质比比较差。经过近两年年的过度度开发及及人为破破坏，自自然生态态资源遭遭到不同同程度的的污染，海海水水质质明显下下降。加加之夏季季旅

30、游高高峰期游游客数量量急剧猛猛增，致致使主要要旅游景景点人满满为患，影影响了游游客休闲闲消夏的的良好兴兴致。与与之相比比，我岛岛所在的的乐亭海海港，虽虽然远离离市区，旅旅游开发发也处于于刚起步步阶段，周周边新开开业的个个别浴场场仅有简简单的设设施就已已经吸引引了不少少喜欢清清静的游游客，可可见QSS湾必会会成为新新的旅游游热点，市市场潜力力巨大。四、旅游开开发区规规划方案案1、总体规规划（1）规划划理念：本规划划设计是是以实现现一个适适合中国国国民口口味兼顾顾海外游游客的国国家级旅旅游度假假区，设设计主题题是健康康养生和和海滨旅旅游度假假，使其其成为北北方家喻喻户晓的的国家级级海滨度度假区。（

31、2）性质质：以海海滨风光光、沙洲洲野趣为为主要风风景特色色，以健健康养生生、浏览览观光、度度假休养养、运动动娱乐为为主要活活动。（3）主题题：维护护大自然然环境的的优美绿绿岛，旨旨在实现现真正接接触大自自然的度度假憩养养多功能能的旅游游度假场场所。（4）客户户目标定定位：北北京、天天津、唐唐山（河河北）、东东北地区区、山东东游客，吸吸引国外外游客及及国内其其他地区区游客。（5）规划划内容：依据岛岛上空间间特点与与功能机机构的相相关性，将将岛上用用地规划划为一下下四大功功能区： AA、主题题公园区区：分为为军事主主题公园园、体育育主题公公园、海海上观光光主题公公园。 以军军体演习习训练、生生存训

32、练练等军事事主题为为主，设设立海上上军事历历史博物物馆、沿沿海战舰舰参观、实实战演习习场，模模拟海.陆.空空实战演演习；建建设军事事战争题题材的影影视拍摄摄基地，开开展 “铁人三三项”、“军事五五项”的训练练、比赛赛以及漂漂流、模模拟淘金金等其他他运动。建建立供渔渔船停泊泊休整的的渔业码码头，游游人可以以出海娱娱乐的游游艇码头头以及深深海网箱箱养殖。 B、旅旅游度假假区：包包括大型型海鲜餐餐厅、水水上商业业街、生生态酒店店、太阳阳能供热热系统、风风力发电电装置、疗疗养所、度度假村、室室内海水水乐园、海海洋生态态研究所所、沙雕雕表演、海海滨浴场场、岸边边烧烤、野野营、湖湖上垂钓钓以及帆帆船、滑滑

33、水动力力翼伞等等高档娱娱乐活动动。 CC、民俗俗文化风风情区：故事群群雕、文文化街、特特色商品品街（组组织游客客观摩、参参与编苕苕帚.柳柳筐.苇苇席等当当地传统统手工艺艺品制作作），演演出场（观观看当地地艺人制制作皮影影雕刻以以及乐亭亭大鼓、河河北梆子子、乐亭亭皮影、乐乐亭秧歌歌等河北北特色文文艺表演演，大型型歌舞、现现代艺术术表演），开开设高等等艺术院院校、科科学研究究场所。 D、生态居居住区：以发展展团体、私私人度假假为主，开开设游艇艇俱乐部部、私人人游艇码码头、私私人沙滩滩浴场，休休闲、疗疗养、会会议用酒酒店物业业，水边边住宅。（6）岛屿屿规划指指标：人口控制规规模：33万人，高高峰期可

34、可接待游游人1000万人人； 人人均用地地标准：3500平米/人；人均公共绿绿地标准准：1445平米米/人；总建筑控制制规模：1600万平米米；将成为集特特色观光光、休闲闲度假、运运动娱乐乐为一体体的国家家级海滨滨旅游度度假区。（7）旅游游开发区区项目投投资：约约人民币币50亿。2、开发进进度1、第一期期：两年年（2000220003）建建成和完完善：A、初步完完成海岛岛四通一一平、绿绿化等基基础建设设工程。B、单项工工程进度度如下：军事、运动动主题公公园区完成主主体工程程，具备备接待能能力； 综综合旅游游度假区区建成巨巨型特色色餐饮建建筑、海海滨浴场场；主要道路，水水系到达达民俗风风情区、生

35、生态调节节区植物物种植。C、岛上四四通一平平（路通通、水通通、电通通、通讯讯完善、场场地平整整）已全全面开工工建设。55.2公公里长、22.5米宽的新修公路-XDH路直通岛内，将于2002年10月底全面完工通车。岛内长10.8公里宽30米的主干道路基工程已基本完工；横跨XDH的XDH桥已经通车。至此，岛屿与陆地的连接基本完成，游客可直接乘车到达岛屿。岛内中心广广场及大大型停车车场工程程已过半半。引进世界先先进技术术的观光光渔业码码头和游游艇码头头工程项项目（包包括卧龙龙山、卧卧龙潭、望望海亭、观观音文化化广场、新新型渔村村、中心心服务区区、船舶舶加油站站等）已已近尾声声，8月月全部完完工，11

36、0月可可投入使使用。北方最具规规模的天天然海滨滨浴场及及中心湖湖公园工工程项目目（包括括海鲜大大酒点、越越野赛车车场、跑跑马场、停停车场、特特色商品品街、海海边木屋屋、超市市等）今今年8月月即可投投入运营营；一期绿化工工程：即即浴场及及码头区区所有绿绿化地段段（包括括地表植植被、水水面覆盖盖等）已已在进行行中。目前累计投投资完成成额近亿亿元。2、第二期期：两年年（20003-20004年）建建成和完完善：标志性建筑筑生态中中心酒店店、主题题公园区区军事博博物馆等等；基本本完成地地形地貌貌改造、主主要道路路及岛内内水系；生态能源利利用设备备安装风力发发电，太太阳能冷冷暖系统统；生态调节区区高档植

37、植物种植植、休闲闲度假工工程全面面启动；岛内景景观进一一步改观观，岛内内建筑风风貌基本本展现，具具备接待待各类客客人的能能力。3、第三期期：四年年（2000520008）建建成和完完善： 完完成全岛岛规划建建设，道道路网和和水系、景景观形成成，度假假物业、私私有物业业成片兴兴建、完完工，建建成国内内规模最最大、品品位最高高的国家家级生态态旅游度度假区。3、经营理理念以差异化和和低成本本为打XXX岛开开发和经经营的基基本策略略；以资资本运作作和合作作开发为为基本经经营模式式，通过过项目资资源的规规划、整整合、招招商实现现项目的的全面启启动，创创造升值值空间，实实现三年年起步、五五年定局局的经营营

38、目标。创创立环渤渤海经济济区中最最具特色色、最有有价值的的自然、生生态休闲闲旅游生生活空间间。4、开发方方式（1）自主主开发（自自营）打XX岛相相关项目目的开发发与建设设，部分分由我司司独立进进行开发发、经营营与管理理。（2） 海域（土地地）出让让投资方可以以一次性性买断部部分海域域（土地地）面积积的使用用权，在在总体规规划范围围内自主主开发。（3）合资资（合作作）开发发经营A、我方以以海域或或部分土土地为资资本，开开展合作作经营；B、双方共共同投资资，按比比例分配配收益；C、投资单单位可以以以技术术、设备备、现金金作为合合作方式式，进行行合作开开发。D、根据投投资方需需要，提提供一条条龙服务

39、务，代建建交钥匙匙工程；E、品牌管管理经营营：即由由我司管管理经营营，相关关单位出出资。（4）承包包开发经经营（5）双方方约定的的其他方方式。五、旅游开开发区项项目投资资主体打XX岛（QS湾湾）旅游游开发区区是由香香港沿海海物业集集团、新新加坡新新世纪（圣圣陶沙）度度假村私私人有限限公司、唐唐山宏文文集团共共同投资资组建的的唐山XXDH旅旅游开发发有限公公司负责责其全部部开发建建设及经经营管理理。1、外方经经营者简简介：（1）香港港沿海集集团简介介沿海物业集集团成立立于19990年年，19997年年10月在在香港联联合交易易所上市市。主营业务范范围：房房地产开开发、物物业投资资、物业业管理、地

40、地产项目目策划、房房地产开开发和建建筑施工工管理智智能系统统集成等等。沿海集团在在中国大大陆投资资地点香香港、北北京、上上海、武武汉、深深圳、福福州、天天津、青青岛、鞍鞍山、南南昌、唐唐山、设设有独资资、合资资及合作作企业220余家家，现有有员工千千余人，总总资产约约3000亿港元元，资产产净值约约30亿港港元。沿海集团已已具备年年开发能能力1000万平平方米，目目前在建建工程770万平平方米，拥拥有土地地储备的的可开发发建筑面面积约5500余余万平方方米。科技和品牌牌战略；集团将将科技住住宅和美美学产品品理念成成功应用用到小区区住宅建建设及社社区家政政服务网网络化管管理等领领域，并并构建起起

41、沿海物物业集团团持续发发展的两两大支柱柱产业科技技住宅和和智能社社区服务务。（2）新加加坡圣淘淘沙度假假村（私私人）有有限公司司新加坡圣淘淘沙度假假村（私私人）有有限公司司最著名名的建筑筑新加坡坡圣淘沙沙度假村村是集餐餐饮、客客房、商商务、会会务、疗疗休养、娱娱乐为一一体的现现代化渡渡假场所所。位于新加坡坡南部太太平洋中中的圣淘淘沙岛充充满迷人人的浪漫漫风情,及大自自然、历历史、娱娱乐于一一起，野野生动物物园、民民族大观观园，取取味盎然然。地理理位置优优越，是是每一位位到南汇汇工作、旅旅游、度度假宾馆馆理想的的下榻之之处。圣圣淘沙度度村整体体格调高高贵、典典雅，六六层主体体大楼拥拥有个式式豪华

42、客客房744套，按按您理想想的家居居设计，使使您宾至至如归、舒舒适方便便，拥有有多功能能舞厅、健健身房、阳阳光吧、KTV包房、桌球室、乒乓房、棋牌室、美容美发以及设施一流的沐浴场所，同时另有大小会议室、影视厅、商务中心、商场、停车场等服务设施。度假村以一一流管理理，热情情、周到到、快捷捷的优质质服务和和适中的的价位，构构成度假假村特有有的魅力力，她会会使每一一位身在在度假村村的嘉宾宾倍感温温馨、舒舒适。该公司在海海岛旅游游项目开开发、经经营和管管理方面面有着丰丰富的经经验和世世界顶尖尖人才。2、中方经经营者简简介：唐山宏文集集团唐山市宏文文集团实实业集团团于19997年年成立，是是以唐山山市宏

43、文文实业集集团有限限公司为为核心企企业（母母公司）的的大型民民营企业业集团，总总部坐落落于唐山山市古冶冶区唐家家庄。宏宏文集团团公司下下辖288个合资资、控股股、参股股子公司司（企业业），涉涉及建材材、煤炭炭、电力力、环保保机械、房房地产、机机电设备备、高科科技农业业开发、旅旅游、物物业管理理、汽车车运输等等多行业业，分布布于唐山山市古冶冶区、路路北区、遵遵化市、滦滦南县、乐乐亭县等等地域。宏文集团现现拥有资资产5.18亿亿元。员员工40000余余人，年年营业收收入1.8亿元元，上缴缴税金8800多多万元。近近年来，宏宏文集团团先后被被国家、河河北省、唐唐山市、古古冶区人人民政府府命名为为：中

44、国国民营企企业5000强、河河北省百百强私营营企业、最最佳私营营企业、明明星企业业、纳税税规范私私营企业业、农行行AAAA企业。3、海岛使使用权的的归属：经河北省唐唐山市乐乐亭县批批准，唐唐山XDDH旅游游开发有有限公司司买断并并独家拥拥有打XXX岛的的使用、开开发权。A、红线图图：根据唐山市市人民政政府审批批通过,圈定打打网岗的的红线图图面积为为10平方方公里，旅旅游局、国国有土地地管理局局已将打打XX岛岛全部规规划为使使用范围围内。B、海域使使用证：唐山XDHH旅游开开发有限限公司已已向海域域所在地地县级以以上人民民政府提提出申请请，并获获得海洋洋行政主主管部门门的批准准。海域域使用年年限

45、为二二十五年年和五十十年。目目前海域域使用证证已办理理24550亩，其其余正在在办理过过程中。六、市场营营销针对旅游区区项目的的特点，项项目营销销总体方方案策划划如下：1、营销窗窗口和目目标区域域的选择择根据中国的的经济区区域划分分和项目目的特征征，旅游游区营销销目标区区域的选选择规划划为四个个大区，北北方片区区、华东东片区、华华南片区区、西北北片区。营销窗口的的设置建建议北方方片区在在北京，华华东片区区在上海海，华南南片区在在深圳，西西北片区区在乌鲁鲁木齐。2、营销的的策略鉴于旅游区区的地域域和现状状特征，以以及北京京是京、津津、唐的的经济文文化圈的的中心，北北京积聚聚了大量量的各类类投资者

46、者和项目目开发商商，具备备招商商商机；所所以项目目的营销销首选目目标市场场为北京京市场；营销以以岛屿的的各功能能区成片片土地转转让为主主要方式式，从北北京市场场打开项项目营销销的局面面，积累累成功的的营销引引资经验验，推动动旅游区区的项目目开发进进程；后后期根据据项目的的开发策策略和发发展规划划，充分分挖掘旅旅游区自自然资源源的升值值潜力在在其他地地区开展展营销工工作；3、营销工工作计划划从时间上计计划：分分近期、中中期、远远期。工作切入点点：近期期（2个月）通通过个人人社会关关系网，利利用沿海海集团的的社会影影响力，和和潜在的的投资客客户进行行一对一一的洽谈谈，通过过朋友扩扩大项目目和公司司

47、的影响响力，并并抓住88-9月月的黄金金季节，计计划促成成20个左左右的有有潜在投投资意向向的公司司和老板板到项目目地考察察洽谈，力力争二至至三个项项目达成成投资意意向。中期主要通通过项目目的总体体规划方方案和项项目的宣宣传材料料，举办办项目推推荐会、营营销宣传传活动，项项目论坛坛会公开开面向社社会营销销。远期主要利利用项目目的初步步成型的的影响力力和资源源优势面面向全国国和海外外市场营营销；在在营销目目标地区区设置窗窗口，开开展一系系列的营营销活动动。七、投资及及效益分分析该旅游开发发区具有有良好的的发展前前景和经经济效益益。预计计总投资资50亿元元人民币币。具体体投资和和效益估估算如下下：一、主题公公园 1、主主题公园园规划与与岛的东东半部，紧紧邻入口口广场，南南北环抱抱渤海，占占地45500亩亩，建造造军事主主题公园园、体育育