某湖生态农业旅游开发商业计划书.docx

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1、XX省XX苗族自治县XX风景名胜区XX湖生态农业旅游开发商业计划书目 录录第一章 摘 要 33第二章 项目目介绍 4一、自然然条件 4二、资源源条件 5三、旅游游区目标标市场定定位 6四、价值值评估 7第三章 投资资分析 7一、建设设投资 7二、效益益预测 13第四章 营销销策划及及管理 177第五章 附录录 18第一章 摘 要XX省级级风景名名胜区位位于XXX省西南南边陲，是以高高山台地地草原风风光为主主的生态态旅游区区。XXX湖景区区是XXX省级风风景名胜胜区的一一个独立立景区，位于巫巫水之麓麓，巫水水之源，距广西西桂林市市1800公里，距邵阳阳市2006公里里，距长长沙市4420公公里，

2、主主要包括括XX洞和和XX湖两两个景点点及卡田田、新寨寨两个民民俗村，景区内内旅游资资源丰富富，山青青林深、水秀洞洞奇，苗苗寨民居居风格独独特，民民风原始始古朴，文化底底蕴深厚厚，开发发旅游业业前景广广阔。开发宗旨旨是充分分利用XXX湖景景区的旅旅游资源源进行项项目开发发，将其其建成湘湘西南旅旅游文化化走廊的的中心和和桂林国国际旅游游大都市市的后花花园，以以旅游业业发展带带动县域域经济腾腾飞，促促进少数数民族脱脱贫致富富。XX湖景景区已由由广东中中山大学学旅游规规划设计计院编制制好建设设性详细细规划，整个景景区旅游游开发已已获XXX省发展展计划委委员会立立项批项项（湘计计产2200114225

3、号）总建筑筑面积1120000平方方米，总总投资667100万元，建设期期至20005年年完成。功能分分区规划划为：XXX洞公公园、高高峡平湖湖、民谷谷风情村村、水上上游乐园园、楚巫巫文化村村等188个景点点。XX湖景景区由XXX苗族族自治县县旅游局局主要负负责管理理，现已已完成了了景区公公路、游游船码头头、水电电、通讯讯等前期期基础设设施建设设，尚需需项目开开发资金金62000万元元。根据据XXX省关于于鼓励外外商投资资条例精神，XX苗族族自治县县人民政政府进一一步制定定了更加加优惠的的招商引引资政策策，为投投资者提提供宽松松稳定的的发展环环境。第二章 项目目介绍一、自然然条件XX湖景景区位

4、于于XX苗族族自治县县县城东东南部，由XXX湖湖区区与湖区区周边XXX洞、卡田村村、新寨寨村四个个部分组组成。XXX湖湖湖区地貌貌多为规规模不一一的大小小溪谷和和逶迤起起伏的群群山，在在大地构构造上属属于新华华厦构造造体系第第三隆起起带的南南端，系系湘桂经经向构造造体系。这里是是巫水源源头，多多条溪水水呈树枝枝状分布布，从东东、西、南三面面汇入XXX湖，湖区常常年水位位为5115-5520米米，平均均水深883余米米，总蓄蓄水量为为3.6亿立方方米。XX洞系系一组喀喀斯特地地貌溶洞洞群，地地层复杂杂，岩溶溶发育完完好，基基岩裸露露，形成成石牙、漏斗和和地下河河，多峰峰丛溶洼洼，奇洞洞异石，储水

5、构构造多，地下河河处于中中等发育育，水质质以碳酸酸钙型为为主，属属低矿化化淡水，卡田村村、新寨寨地是两两个苗族族村寨 ，位于于湖区周周围，以以农田耕耕作和捕捕鱼为主主，至今今保持原原始的生生活习俗俗，民居居建筑具具有浓郁郁的民族族特色，村寨风风光秀美美如画。XX湖景景区地处处中亚热热带季风风湿润气气候区，属中亚亚热带山山地气候候。冬少少严寒，夏无酷酷暑，四四季分明明，雨量量充沛，年均气气温166，年均均降水量量14332.11mm，无霜期期2600-2886天。景区内内植覆盖盖率高，主要分分布常绿绿阔叶林林、杉木木林及马马尾松林林，覆盖盖率达885%。二、资源源条件XX湖景景区包括括地文、水文

6、、生物景景观等自自然旅游游资源和和苗族民民俗、节节庆文化化、戏曲曲文艺及及特色民民居等人人文旅游游资源。地文景景观主要要指XXX洞溶洞洞群景观观。XXX洞总面面积7778亩，上下共共六层，全长334000米，洞洞腔最高高处488米，最最大洞厅厅面积442000平方米米，洞内内石乳、石幔、石帘、石瀑、石柱、石笋、石禽、石兽等等象形副副真，惟惟妙惟肖肖，鹅管管石等溶溶洞奇观观密布，秋冬时时节，常常有白雾雾从洞口口升腾，状如樵樵夫炊烟烟，俗称称“XX樵隐隐”，乃XXX著名古古景之一一。水文文景观主主要指XXX湖，XX湖突突起于1121米米高坎之之上，湖湖面9.5平方方公里，2000余座山山岛点缀缀其

7、中，形成无无数的峡峡谷水巷巷，绵延延18公公里长，水质纯纯净，水水体清澈澈，湖面面时宽时时窄，沿沿岸山峦峦起伏，郁郁葱葱葱，湖湖光山气气相映成成趣，生生物景观观主要指指湖岸植植被景观观和野生生动物、鸟类活活动，由由于多种种植物群群落的生生长型、叶型及及树叶生生长周期期的不同同，使植植被外貌貌差异明明显，特特色各异异，具有有一定有有观赏价价值，岩岩羊、麂麂鹿、穿穿山甲、鹰面猴猴等野生生动物经经常出没没于山林林间，白白鹭、野野鸭、黄黄鹂等多多种鸟类类也时而而展翅，时而戏戏水，时时而欢鸣鸣，体现现出人与与大自然然的和谐谐。湖区区内聚居居的多为为苗族，清一色色的吊脚脚楼，苗苗拳、药药浴、油油茶等民民风

8、盛行行，庆鼓鼓坛、青青草节等等节庆活活动热闹闹非凡，傩戏、舞龙耍耍狮、苗苗族歌舞舞等戏曲曲文艺节节目异彩彩纷呈，XX湖旅旅游区内内的人文文旅游资资源丰富富而独特特。三、旅游游区目标标市场定定位从XX苗苗族自治治县的地地缘位置置及近中中期交通通状况来来分析，对照XXX县旅旅游市场场调查及及预测，XX湖旅旅游区建建成后的的目标市市场布局局分为三三级：一级目标标市场：XX及其其邻县、邵阳市市。这些些地区是是游客来来源的主主力，是是先导市市场。二级目标标市场：怀化、张家界界、长沙沙、湘潭潭、株洲洲、永州州等5000公里里以内的的XX市县县及广西西桂林、龙胜、资源和和贵州黎黎平等邻邻近市县县。三级目标标

9、市场：广东、湖北、上海等等中国南南方地区区。四、价值值评估XX湖景景区包涵涵一定的的自然景景观和人人文景观观，以溶溶洞景观观、山水水风光、苗族民民俗风情情为主要要内容，是既有有一定观观赏性，又具备备较强参参与性的的生态旅旅游区，生态环环境良好好。景区区内水电电供应充充足，无无“三废”和“躁音”污染，空气清清新，水水质清沌沌，安详详宁静，环境质质量优良良，特别别是“庆鼓坛坛”与“傩戏”等民族族文化旅旅游资源源与国内内同类地地区相比比，具有有突出优优势，可可作为XXX湖景景区的特特色资源源基础。整个景景区开发发投资估估算为667100万元，投资规规模中等等，随着着XX风景景名胜区区的大力力开发建建

10、设，以以桂林旅旅游市场场为依托托，只要要充分搞搞好市场场营销策策划，不不断开拓拓占领客客源市场场就能在在较短期期间收回回投资，效益明明显，因因此，投投资XXX湖景区区开发是是十分可可行的。第三章 投资资分析根据XXX湖景景区开发发可行性性论证报报告和和XXX湖景区区修建性性详细规规划，景区整整体开发发投资估估算为667100万元，（见表表1-表表5）一、建设设投资（一）、景点项项目建设设投资景点项目目建设投投资推框框算表 表11序号景点名称称建 设 内 容容金额(万万元)1XX洞公公园9公里洞洞内盘桓桓游道250590XX书院院30诗词碑林林10XX洞避避暑同庄庄180购物中心心60白 云 寺

11、40天然冷冻冻库202高峡平湖湖观 景 亭80320铁索桥高架架飞越200娱乐索桥桥403民俗风情情村卡田、新新寨两个个民俗文文化村及及移民村村21110+9903104水上游乐乐区购置各种种游船280350水上建筑筑40岛上建筑筑305野生动物物园购买、喂喂养各种种野生动动物50506狩猎探险险区森林探险险站30185观 景 台50购置猎枪枪5动物饲养养场1007花 岛培植花卉卉50110建亭、榭榭60序号景点名称称建 设 内 容容金额(万万元)8经济植物物园药 材 林70250杉、松木木林50笋 竹 林50珍稀树种种林809休闲疗养养区水庄、渡渡假别墅墅400990渡假宾馆馆510老年活动

12、动中心8010青峦碧影影情 人 岛30100风雨桥、仿生建建筑7011古木老林林游道、林林木保护护、凉亭亭15015012垂钓观鱼鱼岛土堤、钓钓鱼台70148仿生建筑筑、烧烤烤场7813飞瀑流泉泉引水建人人工瀑布布808014梁山水寨寨建1088座水榭榭、聚义义堂20020015山野渔村村新建或搬搬迁1000户渔渔户村45045016湖区上游游接待站站新建中高高档床位位1500张30030017小庐山游游乐城（XX洞洞至XXX湖中途途）三星级民民族宾馆馆300480网 球 场20保龄球馆馆70游 泳 池30娱 乐 城6018景点维护护维护性建建设150150合 计5214452144（二）景景

13、区公路路建设改改造投资资景区公路路建设改改造投资资框算表表 表22序号走 向等级红线宽度度(m)性质长度（km）金额(万元)1XX洞公公园-湖湖区码头头游道10改造3.200422码 头头-休闲闲疗养区区游道6新建2.600303休闲疗养养区-野野生动物物园游道6新建4.000504休闲疗养养区-经经济植物物园游道4新建4.800555码 头-渡假宾宾馆别墅墅游道6新建3.255446休闲疗养养区-上上游接待待站林荫道10新建4.200387码头-民民俗文化化村(东、西西)游道6新建东2.885西3.662668码头-青青峦碧影影-梁山山水寨 游道5新建6.322107合 计计36.88443

14、2（三）、景区停停车场建建设投资资景区停车车场建设设投资框框算表 表表3序号停车场位位置面积（mm2）金额（万万元）1码头停车车坪11000102渡假别墅墅、宾馆馆90073上游接待待站60044小庐山游游乐城5005合计3100026（四）、景区建建设征地地投资景区建设设征地投投资框算算表 表44序号用地类型型面积(km22)征地价格格(万元/亩)金额(万万元)1旅游建设设用地0.20.71802移民建设设用地0.0880.41103其它用地地1.40.3133合计1.688423(五)、市政及及其它建建设投资资市政及其其它建设设投资框框算表 表表5序号工程项目目建设内容容及工程程量金额(万

15、万元)1绿 化化1建筑筑景点环环境绿化化，2、森林林防火及及病虫害害防治。402电力系统统建2kvv开闭所所、2个个变电室室、输电线路路803电 讯讯建2个讯讯号塔、IP电电话亭、3个邮政政所、光光缆1004给排水系系统供水干管管、排水水干管、供水池、水站905交通工程程旅游车辆辆，3个个码头，运输船船只2306公共服务务设施摄影点、游乐场场所、垃垃圾转运运站、诊诊所607景区管理理费10/年年8不可预计计费5合计615目前，已已由XXX苗族自自治县人人民政府府完成投投入5110万元元，修建建了湖区区入口公公路、码码头、电电讯等部部分设施施建设，尚需662000万元开开发建设设资金。二、效益益

16、预测XX湖景景区可遵遵循“边投资资、边经经营、边边受益”开发原原则，根根据目前前XX苗族族自治县县游客接接待调查查统计分分析，完完成投资资50%后可按按年接待待25万万人次的的10%递增比比预测投投资收益益。（一）XXX洞公公园景点点1、年游游客客量量=255万人次次10%=2.5万人人次2、年旅旅游总收收入 =年游客客量每万人人次消费费数=2.55万人次次2000万元/万人次次=5000万元3、年总总利润 =年旅旅游总收收入利率（40%）=5000万元40%=2000万元元（二）高高峡平湖湖景点1、年游游客量=25万万人次5%=1.225万人人次2、年旅旅游总收收入=11.255万人次次15

17、00万元/万人次次 =1877.5万万元3、年总总利润=1877.5万万元35%=655.633万元（三）民民俗风情情村景点点1、年游游客量=25万万人次5%=1.225万人人次2、年旅旅游总收收入=11.255万人次次2500万元/万人次次 =3122.5万元元3、年总总利润=3122.5万元元40%=1225万元元（四）水水上游乐乐区景点点1、年游游客量=25万万人次10%=2.5万人人次2、年旅旅游总收收入=22.5万万人次1800万元/万人次次 =4500万元3、年总总利润=4500万元30%=135万元元（五）野野生动物物园景点点1、年游游客量=25万万人次3%=0.75万人次次2、

18、年旅旅游总收收入=00.75万人次次90万万元/万万人次 =67.5万元元3、年总总利润=67.5万元元50%=33.75万万元（六）山山野渔村村景点1、年游游客量=25万万人次3%=0.75万人次次2、年旅旅游总收收入=00.75万人次次1900万元/万人次次 =1422.5万元元3、年总总利润=1422.5万元元40%=577万元（七）狩狩猎探险险区景点点1、年游游客量=25万万人次2%=0.55万人次次2、年旅旅游总收收入=00.5万人人次4000万元/万人次次 =2000万元3、年总总利润=2000万元35%=70万元元（八）花花岛景点点1、年游游客量=25万万人次3%=0.75万人次

19、次2、年旅旅游总收收入=00.75万人次次1900万元/万人次次 =1422.5万元元3、年总总利润=1422.5万万元30%=42.75万万元（九）经经济植物物园景点点1、年游游客量=25万万人次2%=0. 5万人人次2、年旅旅游总收收入=00.5万人人次1000万元/万人次次 =50万万元3、年总总利润=50万万元50%=225万元元（十）休休闲疗养养区景点点1、年游游客量=25万万人次5%=1. 25万人次次2、年旅旅游总收收入=11.25万人次次1000万元/万人次次 =12550万元元3、年总总利润=12550万元元30%=3375万万元（十一）青峦碧碧影景点点1、年游游客量=25万

20、万人次5%=1. 25万人次次2、年旅旅游总收收入=11.25万人次次1800万元/万人次次 =2255万元3、年总总利润=2255万元30%=677.5万万元（十二）古木老老林景点点1、年游游客量=25万万人次2%=0. 5万人人次2、年旅旅游总收收入=00.5万人人次60万万元/万万人次 =30万万元3、年总总利润=30万万元40%=112万元元（十三）其它景景点1、年游游客量=25万万人次10%=2. 5万万人次2、年旅旅游总收收入=22.5万人人次2000万元/万人次次 =5000万元3、年总总利润=5000万元20%=1100万万元（十四）湖区上上游接待待站1、年游游客量=25万万人

21、次10%=2. 5万万人次2、年旅旅游总收收入=22.5万人人次1500万元/万人次次 =3755万元3、年总总利润=3755万元30%=1112.5万元元（十五）小庐山山游乐城城景点1、年游游客量=25万万人次25%=6.2 5万人人次2、年旅旅游总收收入=66.25万人次次1500万元/万人次次 =37550万元元3、年总总利润=37550万元元20%=7750万万元通过对以以上景区区景点的的收益分分析，可可得出：1、XXX湖景区区年旅游游综合收收入=886322.477万元，2、XXX湖景区区利润总总额=221711.133万元。按年总利利润21171.13万万元指标标计算，预留115%

22、的的企业发发展基金金，上交交11%的营业业税及利利息，774%的的利润计计16006.660万元元即可完完成成本本收回，由此可可知：项目总投入年利润总额项目投资资回收期期= 1000%6710万元1606.6万元/年= 1000%= 4.18年年第四章 营销销策划及及管理XX湖开开发建成成后，营营销应坚坚持“突出民民俗文化化特色，打造生生态健康康品牌，主营渡渡假休闲闲旅游产产品”原则，努力打打通桂林林XXX张家家界旅游游循环线线，通过过大力宣宣传，不不断开拓拓占领中中国南方方及东南南亚旅游游市场，努力实实现年接接待游客客递增115-225%的的增长目目标。XX湖景景区开发发适合独独家投资资、独家家经营、独家管管理。应应按照现现代企业业管理模模式，组组建XXX湖旅游游开发经经营股份份有限公公司，运运用现代代企业管管理手段段，协调调开展旅旅游接待待、特色色餐饮、娱乐、购物、交通营营运等综综合配套套服务，不断增增强市场场竞争力力。第五章 附 录景区管理理机构管管理人员员介绍18