某湖生态农业旅游开发商业计划书100624.docx

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1、XX省XX苗族自治县XX风景名胜区XX湖生态态农业旅游游开发商业计划书目 录第一章 摘 要要 3第二章 项目介绍绍 4一、自然条条件 4二、资源条条件 5三、旅游区区目标市场场定位 6四、价值评评估 7第三章 投资分析析 7一、建设投投资 7二、效益预预测 13第四章 营销策划划及管理 17第五章 附录 18第一章 摘 要要XX省级风风景名胜区区位于XXX省西南边边陲，是以以高山台地地草原风光光为主的生生态旅游区区。XX湖景区区是XX省级风风景名胜区区的一个独独立景区，位位于巫水之之麓，巫水水之源，距距广西桂林林市1800公里，距距邵阳市2206公里里，距长沙沙市4200公里，主主要包括XXX

2、洞和XX湖两个个景点及卡卡田、新寨寨两个民俗俗村，景区区内旅游资资源丰富，山山青林深、水水秀洞奇，苗苗寨民居风风格独特，民民风原始古古朴，文化化底蕴深厚厚，开发旅旅游业前景景广阔。开发宗旨是是充分利用用XX湖景区区的旅游资资源进行项项目开发，将将其建成湘湘西南旅游游文化走廊廊的中心和和桂林国际际旅游大都都市的后花花园，以旅旅游业发展展带动县域域经济腾飞飞，促进少少数民族脱脱贫致富。XX湖景区区已由广东东中山大学学旅游规划划设计院编编制好建设设性详细规规划，整个个景区旅游游开发已获获XX省发展展计划委员员会立项批批项（湘计计产200014425号）总总建筑面积积120000平方米米，总投资资67

3、100万元，建建设期至22005年年完成。功功能分区规规划为：XXX洞公园园、高峡平平湖、民谷谷风情村、水水上游乐园园、楚巫文文化村等118个景点点。XX湖景区区由XX苗族自自治县旅游游局主要负负责管理，现现已完成了了景区公路路、游船码码头、水电电、通讯等等前期基础础设施建设设，尚需项项目开发资资金62000万元。根根据XXX省关于鼓鼓励外商投投资条例精精神，XXX苗族自治治县人民政政府进一步步制定了更更加优惠的的招商引资资政策，为为投资者提提供宽松稳稳定的发展展环境。第二章 项目介绍绍一、自然条条件XX湖景区区位于XXX苗族自治治县县城东东南部，由由XX湖湖区区与湖区周周边XX洞、卡卡田村、

4、新新寨村四个个部分组成成。XX湖湖区区地貌多为为规模不一一的大小溪溪谷和逶迤迤起伏的群群山，在大大地构造上上属于新华华厦构造体体系第三隆隆起带的南南端，系湘湘桂经向构构造体系。这这里是巫水水源头，多多条溪水呈呈树枝状分分布，从东东、西、南南三面汇入入XX湖，湖湖区常年水水位为5115-5220米，平平均水深883余米，总总蓄水量为为3.6亿立方米米。XX洞系一一组喀斯特特地貌溶洞洞群，地层层复杂，岩岩溶发育完完好，基岩岩裸露，形形成石牙、漏漏斗和地下下河，多峰峰丛溶洼，奇奇洞异石，储储水构造多多，地下河河处于中等等发育，水水质以碳酸酸钙型为主主，属低矿矿化淡水，卡卡田村、新新寨地是两两个苗族村

5、村寨 ，位位于湖区周周围，以农农田耕作和和捕鱼为主主，至今保保持原始的的生活习俗俗，民居建建筑具有浓浓郁的民族族特色，村村寨风光秀秀美如画。XX湖景区区地处中亚亚热带季风风湿润气候候区，属中中亚热带山山地气候。冬冬少严寒，夏夏无酷暑，四四季分明，雨雨量充沛，年年均气温116，年均降降水量14432.11mm，无无霜期2660-2886天。景景区内植覆覆盖率高，主主要分布常常绿阔叶林林、杉木林林及马尾松松林，覆盖盖率达855%。二、资源条条件XX湖景区区包括地文文、水文、生生物景观等等自然旅游游资源和苗苗族民俗、节节庆文化、戏戏曲文艺及及特色民居居等人文旅旅游资源。地地文景观主主要指XXX洞溶洞

6、群群景观。XXX洞总面面积7788亩，上下下共六层，全全长34000米，洞洞腔最高处处48米，最最大洞厅面面积42000平方米米，洞内石石乳、石幔幔、石帘、石石瀑、石柱柱、石笋、石石禽、石兽兽等象形副副真，惟妙妙惟肖，鹅鹅管石等溶溶洞奇观密密布，秋冬冬时节，常常有白雾从从洞口升腾腾，状如樵樵夫炊烟，俗俗称“XX樵隐”，乃XX著名古古景之一。水水文景观主主要指XXX湖，XX湖突起起于1211米高坎之之上，湖面面9.5平方方公里，2200余座座山岛点缀缀其中，形形成无数的的峡谷水巷巷，绵延118公里长长，水质纯纯净，水体体清澈，湖湖面时宽时时窄，沿岸岸山峦起伏伏，郁郁葱葱葱，湖光光山气相映映成趣，

7、生生物景观主主要指湖岸岸植被景观观和野生动动物、鸟类类活动，由由于多种植植物群落的的生长型、叶叶型及树叶叶生长周期期的不同，使使植被外貌貌差异明显显，特色各各异，具有有一定有观观赏价值，岩岩羊、麂鹿鹿、穿山甲甲、鹰面猴猴等野生动动物经常出出没于山林林间，白鹭鹭、野鸭、黄黄鹂等多种种鸟类也时时而展翅，时时而戏水，时时而欢鸣，体体现出人与与大自然的的和谐。湖湖区内聚居居的多为苗苗族，清一一色的吊脚脚楼，苗拳拳、药浴、油油茶等民风风盛行，庆庆鼓坛、青青草节等节节庆活动热热闹非凡，傩傩戏、舞龙龙耍狮、苗苗族歌舞等等戏曲文艺艺节目异彩彩纷呈，XXX湖旅游游区内的人人文旅游资资源丰富而而独特。三、旅游区区

8、目标市场场定位从XX苗族族自治县的的地缘位置置及近中期期交通状况况来分析，对对照XX县旅游游市场调查查及预测，XX湖旅游区建成后的目标市场布局分为三级：一级目标市市场：XXX及其邻县县、邵阳市市。这些地地区是游客客来源的主主力，是先先导市场。二级目标市市场：怀化化、张家界界、长沙、湘湘潭、株洲洲、永州等等500公公里以内的的XX市县及及广西桂林林、龙胜、资资源和贵州州黎平等邻邻近市县。三级目标市市场：广东东、湖北、上上海等中国国南方地区区。四、价值评评估XX湖景区区包涵一定定的自然景景观和人文文景观，以以溶洞景观观、山水风风光、苗族族民俗风情情为主要内内容，是既既有一定观观赏性，又又具备较强强

9、参与性的的生态旅游游区，生态态环境良好好。景区内内水电供应应充足，无无“三废”和“躁音”污染，空空气清新，水水质清沌，安安详宁静，环环境质量优优良，特别别是“庆鼓坛”与“傩戏”等民族文文化旅游资资源与国内内同类地区区相比，具具有突出优优势，可作作为XX湖景区区的特色资资源基础。整整个景区开开发投资估估算为67710万元元，投资规规模中等，随随着XX风景名名胜区的大大力开发建建设，以桂桂林旅游市市场为依托托，只要充充分搞好市市场营销策策划，不断断开拓占领领客源市场场就能在较较短期间收收回投资，效效益明显，因因此，投资资XX湖景区区开发是十十分可行的的。第三章 投资分析析根据XXX湖景区开开发可行

10、性性论证报告告和XXX湖景区区修建性详详细规划，景景区整体开开发投资估估算为67710万元元，（见表表1-表55）一、建设投投资（一）、景景点项目建建设投资景点项目建建设投资推推框算表 表1序号景点名称建 设 内内 容金额(万元元)1XX洞公园园9公里洞内内盘桓游道道250590XX书院30诗词碑林10XX洞避暑暑同庄180购物中心60白 云 寺寺40天然冷冻库库202高峡平湖观 景 亭亭80320铁索桥高架飞越越200娱乐索桥403民俗风情村村卡田、新寨寨两个民俗俗文化村及及移民村21100+903104水上游乐区区购置各种游游船280350水上建筑40岛上建筑305野生动物园园购买、喂养养

11、各种野生生动物50506狩猎探险区区森林探险站站30185观 景 台台50购置猎枪5动物饲养场场1007花 岛岛培植花卉50110建亭、榭60序号景点名称建 设 内内 容金额(万元元)8经济植物园园药 材 林林70250杉、松木林林50笋 竹 林林50珍稀树种林林809休闲疗养区区水庄、渡假假别墅400990渡假宾馆510老年活动中中心8010青峦碧影情 人 岛岛30100风雨桥、仿仿生建筑7011古木老林游道、林木木保护、凉凉亭15015012垂钓观鱼岛岛土堤、钓鱼鱼台70148仿生建筑、烧烧烤场7813飞瀑流泉引水建人工工瀑布808014梁山水寨建108座座水榭、聚聚义堂20020015山

12、野渔村新建或搬迁迁100户户渔户村45045016湖区上游接接待站新建中高档档床位1550张30030017小庐山游乐乐城（XX洞至至XX湖中途途）三星级民族族宾馆300480网 球 场场20保龄球馆70游 泳 池池30娱 乐 城城6018景点维护维护性建设设150150合 计52145214（二）景区区公路建设设改造投资资景区公路建建设改造投投资框算表表 表2序号走 向向等级红线宽度(m)性质长度（km）金额(万元)1XX洞公园园-湖区码码头游道10改造3.20422码 头-休休闲疗养区区游道6新建2.60303休闲疗养区区-野生动动物园游道6新建4.00504休闲疗养区区-经济植植物园游道

13、4新建4.80555码 头-渡假假宾馆别墅墅游道6新建3.25446休闲疗养区区-上游接接待站林荫道10新建4.20387码头-民俗俗文化村(东、西)游道6新建东2.855西3.622668码头-青峦峦碧影-梁梁山水寨 游道5新建6.32107合 计36.844432（三）、景景区停车场场建设投资资景区停车场场建设投资资框算表 表33序号停车场位置置面积（m22）金额（万元元）1码头停车坪坪1100102渡假别墅、宾宾馆90073上游接待站站60044小庐山游乐乐城5005合计310026（四）、景景区建设征征地投资景区建设征征地投资框框算表 表4序号用地类型面积(km2)征地价格(万元/亩亩

14、)金额(万元元)1旅游建设用用地0.20.71802移民建设用用地0.080.41103其它用地1.40.3133合计1.68423(五)、市市政及其它它建设投资资市政及其它它建设投资资框算表 表55序号工程项目建设内容及及工程量金额(万元元)1绿 化1建筑景景点环境绿绿化，2、森林防防火及病虫虫害防治。402电力系统建2kv开开闭所、22个变电室室、输电线路803电 讯建2个讯号号塔、IPP电话亭、3个邮政所所、光缆1004给排水系统统供水干管、排排水干管、供水池、水水站905交通工程旅游车辆，33个码头，运运输船只2306公共服务设设施摄影点、游游乐场所、垃垃圾转运站站、诊所607景区管理

15、费费10/年8不可预计费费5合计615目前，已由由XX苗族自自治县人民民政府完成成投入5110万元，修修建了湖区区入口公路路、码头、电电讯等部分分设施建设设，尚需66200万万元开发建建设资金。二、效益预预测XX湖景区区可遵循“边投资、边边经营、边边受益”开发原则则，根据目目前XX苗族自自治县游客客接待调查查统计分析析，完成投投资50%后可按年年接待255万人次的的10%递递增比预测测投资收益益。（一）XXX洞公园景景点1、年游客客客量=225万人次次10%=2.5万人人次2、年旅游游总收入 =年游客客量每万人次次消费数=2.5万万人次200万万元/万人人次=500万万元3、年总利利润 =年年

16、旅游总收收入利率（440%）=500万万元40%=200万万元（二）高峡峡平湖景点点1、年游客客量=255万人次5%=1.25万人人次2、年旅游游总收入=1.255万人次150万万元/万人人次 =1187.55万元3、年总利利润=1887.5万万元35%=65.663万元（三）民俗俗风情村景景点1、年游客客量=255万人次5%=1.25万人人次2、年旅游游总收入=1.255万人次250万万元/万人人次 =3312.55万元3、年总利利润=3112.5万元40%=125万万元（四）水上上游乐区景景点1、年游客客量=255万人次10%=2.5万人人次2、年旅游游总收入=2.5万人人次180万元元/

17、万人次次 =4450万元元3、年总利利润=4550万元30%=1135万元（五）野生生动物园景景点1、年游客客量=255万人次3%=00.75万人次2、年旅游游总收入=0.75万人次90万元元/万人次次 =667.5万万元3、年总利利润=677.5万元元50%=333.75万万元（六）山野野渔村景点点1、年游客客量=255万人次3%=00.75万人次2、年旅游游总收入=0.75万人次190万万元/万人人次 =1142.55万元3、年总利利润=1442.5万元40%=57万元元（七）狩猎猎探险区景景点1、年游客客量=255万人次2%=00.5万人次次2、年旅游游总收入=0.5万人次次400万元元

18、/万人次次 =2200万元元3、年总利利润=2000万元35%=70万元（八）花岛岛景点1、年游客客量=255万人次3%=00.75万人次2、年旅游游总收入=0.75万人次190万万元/万人人次 =1142.55万元3、年总利利润=1442.5万万元30%=42.75万元元（九）经济济植物园景景点1、年游客客量=255万人次2%=00. 5万人人次2、年旅游游总收入=0.5万人次次100万万元/万人人次 =550万元3、年总利利润=500万元50%=255万元（十）休闲闲疗养区景景点1、年游客客量=255万人次5%=11. 25万人次2、年旅游游总收入=1.25万人次100万万元/万人人次 =

19、11250万万元3、年总利利润=12250万元元30%=3775万元（十一）青青峦碧影景景点1、年游客客量=255万人次5%=11. 25万人次2、年旅游游总收入=1.25万人次180万万元/万人人次 =2225万元元3、年总利利润=2225万元30%=67.5万元（十二）古古木老林景景点1、年游客客量=255万人次2%=00. 5万人人次2、年旅游游总收入=0.5万人次次60万元元/万人次次 =330万元3、年总利利润=300万元40%=122万元（十三）其其它景点1、年游客客量=255万人次10%=2. 55万人次2、年旅游游总收入=2.5万人次次200万万元/万人人次 =5500万元元3

20、、年总利利润=5000万元20%=1000万元（十四）湖湖区上游接接待站1、年游客客量=255万人次10%=2. 55万人次2、年旅游游总收入=2.5万人次次150万万元/万人人次 =3375万元元3、年总利利润=3775万元30%=1112.5万元（十五）小小庐山游乐乐城景点1、年游客客量=255万人次25%=6.2 5万人次次2、年旅游游总收入=6.25万人次150万万元/万人人次 =33750万万元3、年总利利润=37750万元元20%=7550万元通过对以上上景区景点点的收益分分析，可得得出：1、XX湖湖景区年旅旅游综合收收入=86632.447万元，2、XX湖湖景区利润润总额=221

21、71.13万元元。按年总利润润21711.13万万元指标计计算，预留留15%的的企业发展展基金，上上交11%的营业税税及利息，774%的利利润计16606.660万元即即可完成成成本收回，由由此可知：项目总投入年利润总额项目投资回回收期= 100%6710万元1606.6万元/年= 100%= 4.118年第四章 营销策划划及管理XX湖开发发建成后，营营销应坚持持“突出民俗俗文化特色色，打造生生态健康品品牌，主营营渡假休闲闲旅游产品品”原则，努努力打通桂桂林XX张家界界旅游循环环线，通过过大力宣传传，不断开开拓占领中中国南方及及东南亚旅旅游市场，努努力实现年年接待游客客递增155-25%的增长目目标。XX湖景区区开发适合合独家投资资、独家经经营、独家家管理。应应按照现代代企业管理理模式，组组建XX湖旅游游开发经营营股份有限限公司，运运用现代企企业管理手手段，协调调开展旅游游接待、特特色餐饮、娱娱乐、购物物、交通营营运等综合合配套服务务，不断增增强市场竞竞争力。第五章 附 录景区管理机机构管理人人员介绍14