徐州SOHO新天地商业项目全程策划方案-56DOC22530.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录第一部分 徐州市商业发展背景分析1一、市情概概况1二、宏观经经济概况况2第二部分 徐州州市商业业格局分分析6一、古彭广广场商业业圈7二、火车站站商业圈圈11三、段庄广广场商业业圈12第三部分 徐州州市商业业服务业业分析16一、徐州市市商业服服务业市市场整体体研判16二、重点商商业服务务行业分分析19（一）百货货零售业业19（二）休闲闲娱乐业业20（三）餐饮饮业27第四部分 项目目分析36一、项目地地块条件件分析36二、项目地地段环境境分析36三、项目S

2、SWOTT分析43第五部分 项目目定位44一、项目业业态定位位44（一）项目目业态定定位方向向44（二）项目目商业业业态可行行性分析析46（三）项目目业态定定位建议议47二、项目业业种组合合规划建建议48（一）项目目业种组组合规划划思想48（二）项目目可行性性业种甄甄选49（三）项目目业种组组合规划划方案51第一部分 徐州州市商业业发展背背景分析析一、市情概概况1、地理位位置徐州市位于于江苏省省的西北北部，东东经111622111840、北纬纬334334458之间，东东西长约约2100公里，南南北宽约约1400公里，土土地总面面积1112588平方公公里.徐徐州地处处古淮河河支流沂沂、沭、泗

3、泗诸水的的下游，以以黄河故故道为分分水岭，形形成北部部的沂、沭沭、泗水水系和南南部的濉濉、安河河水系。境境内河流流纵横交交错，湖湖沼、水水库星罗罗棋布，老黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。2、气象气气候徐州市属暖暖温带季季风气候候区，由由于东西西狭长，受受海洋影影响程度度有差异异，东部部属暖温温带湿润润季风气气候，西西部为暖暖温带半半湿润气气候，受受东南季季风影响响较大。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期；四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。3、矿产资资源徐州市地层层发育齐齐全

4、，地地质构造造复杂，岩岩浆活动动频繁，地地质历史史时期环环境多变变，为不不同类型型矿产的的形成和和储存，提提供了良良好的条条件。现现已查明明和开采采的矿产产资源由由铁、铜铜、煤、石石灰石、大大理石、钾钾、磷、岩岩盐、石石膏、石石英岩（砂砂）、粘粘土、白白云岩等等。丰富富的矿产产资源为为该市传传统工业业发展奠奠定了坚坚实的基基础，但但同时由由此而衍衍生的矿矿产开采采、加工工及化工工产业也也给城市市环境带带来一定定负面影影响。4、人口构构成至20044年岁末末，全市市户籍人人口9116.885万人人，其中中徐州市市区户籍籍人口总总数1772.996万人人，占全全市人口口总数的的18.9，男男女性别

5、别比例为为1066，市区区60岁岁以上的的老年人人口占总总人口比比重小于于20，人口口年龄结结构较为为年轻（见见下图）。按按照该市市远景规规划到220200年市区区3000万人、主主城区2220万万人的城城区规模模。5、城市功功能徐州地处苏苏、鲁、豫豫、皖四四省交界界，为东东部沿海海与中部部地带、上上海经济济区、环环渤海经经济圈的的结合部部，是四四省经济济的重要要连接点点。另外外还承担担着陇海海兰新新经济带带东部的的中心城城市、全全国重要要的综合合性交通通枢纽、区区域性商商贸物流流中心和和国家历历史文化化名城等等多个重重要角色色。二、宏观经经济概况况1、全市生生产总值值（GDDP）2004年年

6、徐州全全市国民民生产总总值首次次逾千亿亿，达到到10995.88亿元人人民币，同同比增长长20.98，占全全省7.1个百百分点，与与20003年比比下降00.2个个百分点点。可见见徐州市市近年来来虽然GGDP增增速较快快，但与与江苏省省内地区区苏、锡锡、常、南南京及苏苏北口岸岸城市相相比，其其发展速速度仍旧旧较慢，从从该市220044年人均均GDPP增长速速度看，其其发展速速度慢于于全省平平均水平平。2、第三产产业生产产总值2004年年徐州市市第三产产业增加加值3999.667亿元元，同比比增长113.77 %。通通过对220000年以来来该市第第三产业业增加值值所占全全市GDDP的比比重变化

7、化情况分分析，我我们看到到该市第第三产业业发展近近年来缺缺少新的的增长点点，与第第二产业业占国民民GDPP比重增增长速度度相比，第第三产业业表现为为“动态”停滞状状态。3、固定资资产投资资固定资产投投资增长长较快。220044年全年年全社会会固定资资产投资资完成4445.27亿亿元，比比上年增增长166.3%。其中中规模以以上投资资完成 3900.533亿元，增增长400.6 %。在在规模以以上投资资中，国国有经济济投资1147.85亿亿元，下下降222.7 %；民民间投资资1988.900亿元，其其中私营营个体经经济投资资72.69亿亿元，增增长1001.55 %。基基本建设设、更新新改造和

8、和房地产产开发投投资分别别完成1189.31亿亿元、664.775亿元元和300.911 亿元元，增长长42.6%、227.66 %和和2.77%。4、房地产产投资2000年年以来徐徐州市房房地产开开发投资资额基本本保持稳稳定，但但投资下下滑趋势势明显，房房地产发发展动力力不足，这这主要与与下列影影响因素素有关：n 在徐州的发发展战略略（苏北北发展的的重要增增长极、江江苏新兴兴的产业业密集带带、陇兰兰经济带带对外开开放的先先导区）的的指导下下，该市市长期以以来强调调区域内内部第二二产业的的增长极极作用，近近年来招招商引资资工作中中工业生生产类项项目比重重极大；n 城市化进程程缓慢，长长期以来来

9、徐州市市区城市市功能布布局分散散，未有有效形成成城市集集聚效应应，因此此向外扩扩散作用用力小，从从而导致致城市化化进程缓缓慢，房房地产开开发投资资整体疲疲软；n 本世纪初，彭彭城大规规模的“南进”房地产产开发行行为及城城南高校校的大规规模合并并与扩建建促使房房地产开开发投资资提前掀掀起高潮潮，故而而造成近近期房地地产投资资停滞不不前的假假相；n 随着市区大大多数老老牌国有有企业改改制工作作的结束束，我们们分析新新一轮立立足于市市区内的的房地产产开发高高潮正在在蕴酿之之中。5、城市居居民收支支近年来伴随随徐州市市招商引引资工作作的深入入推进及及市区第第三产业业的快速速发展，城城市居民民收入持持续

10、提升升，与此此同时由由于一些些沿海一一线城市市部分新新型商业业实体的的进入，城城市居民民人均消消费金额额也在不不断攀升升，但在在住房及及医疗制制度改革革的基础础上这种种消费支支出增幅幅有所减减缓。6、社会消消费品零零售总额额从下图看，220000年以来来徐州市市城区社社会消费费品零售售总额总总体呈稳稳步增长长态势，年年平均增增长率高高达177.455，其其中20004年年受部分分先进连连锁百货货与餐饮饮业态快快速进入入的影响响，社会会消费品品零售总总额同比比增幅更更是高达达38.20，但是是图中批批发零售售贸易与与餐饮两两大类在在20004年的的发展命命运却相相差甚远远：餐饮饮业延续续2000

11、1年以以来的良良好发展展势头，继继续稳步步攀升，本本土餐饮饮与外来来连锁餐餐饮机构构协调发发展，相相辅相成成；但是是批发零零售百货货业却因因外地先先进的品品牌连锁锁机构进进入，而而受到强强大冲击击，本土土多数国国有营运运模式下下的百货货商场的的衰落已已成既定定的现实实，纵向向分析这这主要与与先进业业态下当当地居民民消费质质量快速速升级有有关。第二部分 徐州州市商业业格局分分析徐州是客观观形成的的区域性性商贸都都会和物物资集散散中心，在在全国市市场流通通网络体体系中，具具有北货货南下、南南货北上上、双向向对流的的枢纽性性地位。从商业发展展过程来来看，徐徐州最早早的商业业中心在在淮海广广场、火火车

12、站附附近。在在上世纪纪七、八八十年代代，该商商业中心心的白云云、蓝天天和人民民商场曾曾经是徐徐州市民民的首选选商业消消费场所所。九十十年代随随着市场场经济的的深化和和大规模模的城市市改造，特特别是淮淮海路商商业主干干道上三三大广场场的整改改扩建，以以及上世世纪末大大量新兴兴商业业业态如超超市的涌涌入，传传统商业业格局受受到打破破，以人人民商场场为代表表的传统统百货商商场逐渐渐衰落，而而以古彭彭广场、火火车站淮海广广场、段段庄广场场三大广广场为依依托的徐徐州市整整体商业业格局渐渐已形成成。一、古彭广广场商业业圈1、商业圈圈构成分分析古彭广场商商业圈是是徐州市市最繁华华、幅射射范围最最广、最最具影

13、响响力的核核心商业业圈。该该商圈东东起解放放路，西西至西安安路，北北接黄河河南路，南南到建国国东路。市市内两大大核心商商业干道道淮海路路、中山山路贯穿穿商业圈圈，十余余条商业业支道纵纵横连接接，使得得商圈内内物流、商商流最为为频繁。商商圈内各各主次干干道两侧侧商店林林立，同同时又分分布着市市展览馆馆、文化化宫、市市委市政政府等大大型行政政事业机机构。2、商业网网点及经经营业态态分析（1）概况况：据调研资料料不完全全统计，古古彭广场场商业圈圈核心区区内共有有大中小小商业网网点2770多家家，零售售商店接接近1440多家家，占比比一半以以上多，其其中大型型零售商商包括金金地商都都、金鹰鹰国际购购物

14、物中中心、徐徐州百货货、华联联商厦（已已倒闭）、新新华鸿国国书城、新新华书店店等；超超市卖场场有最早早进驻徐徐州最具具影响力力的专业业卖场深深圳新一一佳，以以及经过过调整后后的家乐乐福（原原悦佳超超市）；而近七七八十家家中高档档次的精精品店则则成为徐徐州年轻轻时尚市市民消费费的主要要场所。餐餐饮娱乐乐六七十十家占比比在255%左右右，服务务业二十十几家，占占13%左右，其其他类型型商业十十几家，占占6%左左右。古彭广场经经营业态态统计表表分类商店类型数量分类商店类型数量分类商店类型数量分类商店类型数量零售业大型百货商商厦5餐饮娱乐宾馆3服务业房产中介4其他15超市2大中小型饭饭店48美容美发1

15、3服饰专卖店店71快餐6照相冲印6鞋类专卖店店21酒吧咖啡馆馆茶社3广告4化妆品专卖卖店13电影院4报亭5钟表眼镜5休闲浴场3文化用品5书店4音像专卖店店4药房3通信器材15（2）经营营业态评评价 服装、鞋类类品牌专专卖店比比较多，服服饰711家、鞋鞋类211家，占占比在330%以以上； 餐饮娱乐业业占网点点占总数数的266%左右右； 商业网点业业种构成成齐全。3、商业圈圈特点分分析n 商业氛围最最为浓厚厚、商业业影响力力最强；n 业态构成最最丰富，百百货商场场、专卖卖店、大大型超市市等密集集；n 市内高档商商品品牌牌集中地地；n 临街商铺出出租率较较高；n 购物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐等功能

16、能最齐全全；n 商圈内购物物商场主主要采用用“扣点”收益模模式，扣扣点比例例在255%左右右，促销销费另算算，比例例在5%上下，商商铺租金金在8166元/平平方米/天；4、代表个个案分析析n 金地商都项目名称金地商都开发商徐州天信房房地产综综合开发发公司总建面积15万规划地下一层：大型超超市、一一层：精精品广场场、二层层：主力力百货、三三层：书书城、电电脑数码码广场、四四层：精精品家具具单位面积()一层58.4-2247，主力力面积在在60-70、二层层40-50、三层层 300-400得房率50%左右右价格（元/）一层售价最最低为889000元/，最高高300000元元 /,价格格主要集集中

17、在1130000-1140000元/；二层售价775600元/，最高高100080元元/；三层价格最最低56600元元/，最最高72200元元/。租金区间：11001550元/.天天（室内内）2550元/.天天（室外外）销售策略带租约销售售，税前前8%。第第一个十十年以00.1%递增，第第二个十十年基数数调整为为12%，且以以0.11%递增增。投资客群徐州本地人人居多，00304年年投资热热情高涨涨，044年下半半年至目目前整体体市场不不温不火火销售状况一期（开业业前）110万销售770%，剩剩余部分分20004年88月（开开业后）115%销售周期：2年，最最好位置置和最差差位置未未销售。销售

18、促进：投资回回报炒作作、温州州炒房团团、较强强的资金金链商业业态商铺、百货货、超市市卖场经营模式一、二层实实行返租租经营，年年投资回回报率在在8左左右，三三、四层层整体被被丰安汇汇博、金金海马家家具城承承包租赁赁。地下下一层为为家乐福福超级购购物中心心租金固定租期110年，续续约期110年，固固定回报报8%地址中山北路66号开盘时间2003年年备 注注金地商都是是徐州大大型的百百货商场场，择徐徐州三大大商业圈圈的金鹰鹰古彭彭广场商商圈而栖栖，与金金鹰百货货相邻，南南临古彭彭广场，区区位优势势明显，但但经营并并不良好好。项目名称黄河景园天成商都项目地址夹河街与中中山北路路交界口口项目位于青青年路

19、北北侧区位分析东临金地商商都、金金鹰百货货，商业业氛围好好 该区域是徐徐州市区区老商业业街，商商业氛围围浓厚。项目规模一期有80000的商业业面积，上上下2层层商业建筑面面积在1100000左左右单位面积()未定半地下店面面面积在在20-80，主力力面积在在20-40之间，共共40套套；地面面1、22层分割割面积在在70-5000之间间（部分分1、22层连卖卖）共116套，主主力面积积在2000左右右。商业形态产权式商铺铺产权商铺销售模式销售销售销售情况-商业项目整整体已基基本去化化完毕，只只剩下112套余余房销售价格价格未定项目负一层层沿街门门面售价价为85500元元/，其其余门面面8000

20、0元/，一一层价格格在1550000元/,二楼楼售价为为80000元/，三三楼售价价为60000元元/。二、火车站站商业圈圈1、商业圈圈构成分分析火车站商圈圈是仅次次于古彭彭广场的的徐州第第二大商商业圈，位位于徐州州火车站站和汽车车站的北北侧，以以复兴北北路为轴轴对称分分布。该该商圈整整体面积积不大，但但特点突突出，同同时因其其优越的的交通地地理位置置，历史史上曾是是徐州市市老商业业中心。2、商业业业态组合合分析火车站商圈圈经营业业态主要要由传统统百货商商场、专专业大卖卖场、临临街商铺铺、室内内步行街街四部分分构成。百百货商场场包括白白云大厦厦、蓝天天大厦；专业卖卖场有徐徐州最有有名气的的朝阳

21、市市场、天天桥市场场以及苏苏宁电器器专业卖卖场；临临界商铺铺主要是是由分布布在复兴兴北路两两侧门面面房构成成；室内内步行街街则是去去年9月月份落成成的“新朝阳阳”室内购购物广场场。3、经营业业种构成成分析4、商业圈圈特点分分析n 徐州市最早早的商业业中心；n 商业圈人流流大，但但有效购购买力不不大；n 商业圈地理理交通位位置优越越，是普普通市民民、周边边县区居居民和农农民购物物首选；n 商业圈内经经营档次次整体不不高。5、重点个个案分析析项目名称朝阳贵邦项目地址徐州火车站站北侧，紧紧邻朝阳阳市场区位分析借助徐州老老批发市市场，带带动项目目商业项项目的商商业氛围围。项目规模建筑面积22.5万万，

22、上上下共五五层，每每层约2250个个门面单位面积()20-700不等等商业形态产权商铺销售模式销售、开发发商可提提供代租租服务销售情况1-4楼铺铺位已基基本去化化完毕，55楼去化化速度较较慢。销售价格一层均价在在100000元元/，二二层均价价在70000元元/，三三层均价价在50000元元/，四四五层价价格在228000-40000元元/。现状开业率极低低，商家家目前免免租金招招商。三、段庄广广场商业业圈1、商业圈圈构成分分析段庄广场商商业圈正正在形成成与发展展中，主主要是受受古彭广广场商业业圈的功功能延伸伸，和部部分核心心商业圈圈资源的的转移的的影响。逐逐渐形成成的以服服务于徐徐州城西西各

23、住宅宅区居民民的日常常消费需需要的商商业集中中地。2、商业业业态组合合分析注：临界商商铺是段段庄广场场商业圈圈目前业业态比重重最大的的商业业业态3、经营业业态结构构分析4、商业圈圈特点分分析n “区域性”商业圈圈特点明明显；n “价格导向向”是商业业圈内目目标消费费人群较较为突出出的消费费特点；n 商业圈内经经营业态态结构多多为中低低档商品品；n 商业圈内餐餐饮、休休闲、娱娱乐等商商业基础础设施缺缺乏；5、代表个个案分析析项目名称万通嘉苑新都大厦苏堤商业街街项目地址二环西路北北侧淮海西路南南侧永安广场南南侧区位分析段庄广场西西侧，紧紧邻超市市，但无无法聚集集大量的的人气项目周边商商业人气气较差

24、。周边商业氛氛围不浓浓项目规模建筑面积660000，每每层面积积在30000平平米，上上下共22层商业面积11.444万，每每层面积积在36600平平米，上上下共44层，建筑面积在在160000左右，有有5栋33-4层层商业综综合楼组组成单位面积()每套面积在在2000左右右每套门面房房分割面面积在1180-10000之之间最小面积3300商业形态沿街门面沿街门面沿街门面销售模式销售，1、22层连卖卖1、2层连连卖，33、4层层分割面面积出售售销售，1-4层连连卖销售情况项目整体去去化600左右右， 去去化速度度慢，项项目进深深较大，无无统一经经营。项目从户型型上看已已去化775，从从面积销销

25、售看，只只去化550左左右。目目前，购购买者所所接受的的面积较较小的门门面房，大大面积的的门面房房去化速速度非常常慢。项目出售面面积较大大，去化化较慢。销售价格销售均价在在70000元/。项目销售最最低价为为65000元/，最最高价在在100000元元/1-2层555000元/，1-3层加加地下室室38000元/（综综合价），11-4层层加地下下室36600元元/（综综合价）。第三部分 徐州州市商业业服务业业分析一、徐州市市商业服服务业市市场整体体研判徐州市商业业服务业业行业研研判商业类别发展现状市场火爆程程度市场论证价价值综合零售百货零售计划经济条条件下的的老牌商商场多已已走向衰衰落，市市场

26、经济济模式下下的新型型购物中中心一支支独秀，市市场尚存存较大开开发空间间超级市场零零售本土超市零零售业多多已走向向衰落，超超市洋品品牌市场场接受度度较高，市市内布点点不均匀匀，且缺缺乏竞争争专业零售及批发食品、饮料料及烟草草制品零零售符合本地居居民消费费习惯，烟烟酒类消消费比例例及频次次较高（略）纺织、服装装及日用用品零售售当地居民服服装类消消费量较较大，但但质量提提升空间间较大，尤尤其是中中、高端端市场（略）文化、体育育用品及及器械零零售为当地市场场空白点点，由于于当地院院校师生生比例较较大及当当地体育育文化氛氛围浓厚厚，市场场份额较较大，尤尤其是中中端市场场图书零售城中板块该该市场已已近饱

27、和和，市场场空白主主要集中中于城南南院校市市场医药及器械械零售当地医药零零售业布布点较少少，尤其其城市中中心商业业区，社社区在此此块配套套较为薄薄弱汽车、摩托托车及零零配件零零售目前发展水水平较低低，虽有有一定市市场空白白，但本本案体量量及结构构限制较较大家电及电子子产品零零售考察当地零零售市场场居民对对该类产产品的选选择更注注重售后后服务，一一般专业业类家电电卖场市市场占有有度较高高，且西西关地区区市场空空缺较大大五金、家具具及室内内装修材材料零售售市场空缺较较大，但但本案商商住综合合型结构构不宜发发展其它略略略休闲娱乐量版KTVV多家一线城城市知名名品牌进进入，作作为健康康的休闲闲娱乐方方

28、式也有有其一定定市场占占有份额额夜总会市场涵盖各各种档次次及各种种卖点夜夜总会，总总体娱乐乐质量较较差，但但市场火火爆，有有提升空空间茶社市中心地区区部分品品牌茶社社市场接接受度高高，经营营情况良良好，具具有一定定消费市市场酒吧该市酒吧经经营场所所分布较较多，并并在一定定程度上上形成了了规模效效应，整整体市场场经营水水平较低低，提升升空间较较大体育休闲鉴于该市体体育休闲闲设施及及主要消消费人群群多分布布在城南南高教地地区，本本地发展展市场可可行性较较小影、像欣赏赏历史上曾经经大举占占有市场场，但随随着居民民休闲消消费方式式的多元元化推进进，目前前市区仅仅剩“中山堂堂”一家，市市场反应应较差网吧

29、、游艺艺、电玩玩受网吧市场场较热影影响，同同时网吧吧在电子子游艺功功能的超超强替代代性，仅仅网吧市市场较热热，其余余行业效效益一般般休闲浴场受该市色情情行业的的带动，休休闲浴场场市场极极热足疗在城南高尚尚住宅区区有部分分足疗门门店发展展，且市市场接受受度较好好，水平平较为专专业，市市区内该该市场发发展规模模较小，有有一定市市场发展展潜力其它略略略餐饮中餐（快餐餐）市中心部分分连锁性性质中餐餐市场发发展较好好，居民民接受度度较高中餐（正餐餐）受当地文化化影响，市市场很热热，市场场竞争激激烈，但但餐饮文文化的创创新提升升空间广广泛西餐（快餐餐）当地西餐连连锁布局局较广，但但当前市市场接受受度较差差

30、，这也也许与这这些西洋洋快餐在在口味上上的本土土化及当当前中餐餐（正餐餐）的性性价比较较高有关关西餐（正餐餐）市场空白，可可考略补补充发展展，但我我们认为为受当地地饮食文文化影响响，市场场风险度度较大根据上表对对于徐州州市商业业经营行行业的整整体研判判，结合合本案具具体情况况，本着着寻找市市场热点点与市场场空白点点的角度度出发，我我们认为为本案可可行性商商业经营营行业主主要如下下：n 综合百货零零售业n 超市零售业业n 专业零售业业（将结结合本案案具体情情况考略略补充发发展及重重点发展展）n 休闲娱乐行行业（量量版KTTV、夜夜总会、酒酒吧、休休闲浴场场）n 餐饮行业（中中餐）下一章节我我们将

31、结结合上述述论点对对结论市市场进行行重点分分析。二、重点商商业服务务行业分分析（一）百货货零售业业1、 超市零售自20044年4月月16日日国家商商务部颁颁布外外商投资资商业领领域管理理办法以以来，国国外众多多商业零零售商对对中国零零售市场场更是加加紧进入入，20004年年12月月11日日外商投投资商业业零售企企业可以以突破的的仅限于于省会城城市、直直辖市、自自治区首首府、计计划单列列市及经经济特区区的地域域限制。在在此发展展背景下下徐州超超市零售售行业也也开始重重新洗牌牌，至220055年3月月份一度度有包括括法国家家乐福、泰泰国易初初莲花、新新一佳等等国内外外大型外外资超市市7家进进入过徐

32、徐州市场场，算上上本土大大型超市市企业，要要有100家，该该市超市市业与南南京市场场不同，以以上提及及的十家家超市业业态无一一例外都都是大卖卖场。至至20004年底底较早进进入徐州州市场的的上海世世纪联华华、本土土的惠客客隆及百百惠家美美时等都都已关门门歇业、压压缩体量量或是大大规模调调整。总结：当地地居民对对于超市市零售业业的选择择要素比比较简单单，主要要体现在在价格与与品牌两两个方面面，发生生在超市市内的消消费种类类主要是是一般生生活食品品与日用用消费品品。2、 百货商场可以说百货货商场，尤尤其是国国有性质质的百货货商场长长久以来来一直是是徐州市市民的首首选商业业消费场场所，如如城中的的人

33、民商商场、徐徐百商场场，城东东的白云云商场、蓝蓝天商场场，西关关的友谊谊、华美美等，但但是20003年年以来，随随着南京京金鹰国国际购物物中心、金金地百货货等一批批新型百百货商场场进入彭彭城，这这些老牌牌百货商商场经营营纷纷进进入窘境境，目前前已有部部分商场场开始进进入整改改与调整整期。可以说当地地居民对对新型百百货商场场的购物物环境、空空间结构构营造、促促销模式式及产品品品牌等等方面接接受度较较高，市市场认可可度较好好。另外外商场整整体品牌牌的选择择对于当当地居民民的影响响较大，一一些当地地人熟知知的、具具有一定定消费档档次及消消费身份份代表的的品牌对对于当地地居民而而言较易易接受。3、 百

34、货类批发发市场徐州市百货货批发市市场主要要集中于于城东火火车站板板块，分分别是位位于复兴兴路上的的朝阳市市场和金金朝阳市市场。建建国东路路上的宣宣武市场场和新生生里市场场，批发发商品类类型主要要有服装装鞋帽和和五金两两大类。（二）休闲闲娱乐业业1、KTVV及夜总总会n 徐州市KTTV及夜夜总会市市场现状状（1）从经经营模式式分析，徐徐州KTTV市场场有：夜夜总会型型、量贩贩式、练练歌房三三种类型型，其中中最多的的是量贩贩式KTTV；（2）从消消费时段段分析，主主要经营营时段在在晚上220：000凌晨002：000，量量贩式和和练歌房房则从下下午133：300就开始始营业，因因此这两两种类型型的

35、KTTV都有有两班员员工，一一个是下下午班，一一个是晚晚班；（3）从消消费金额额分析（量量贩式KKTV和和练歌房房差不多多）KTV类型型小包中包（单位位：小时时）大包（单位位：小时时）备注小时包晚小时包晚小时包晚量贩式/练练歌房20440801100406601201160608801602250夜总会608801001150801140150225014022602504400（4）从包包间总量量分析，一一般KTTV包间间都在550个包包间左右右；稍大大一些的的在8001000个，如如龙卷风风；大型型的在11502000如嘉嘉年华；（5）从营营业面积积分析，一一般KTTV都在在20000平方

36、方米以上上；（6）从消消费时间间分析，大大都在22小时以以上；（7）从包包房定座座率分析析，基本本上每晚晚能保证证在600%70%的区间间；（8）从关关联产业业分析，主主要由酒酒水、果果盘小吃吃、其他他有偿服服务，部部分KTTV在更更高楼层层设有包包房。中中式酒水水在5200元，小小吃在33200元，档档次比较较好一些些的正规规KTVV都配备备超市，价价格比较较透明，消消费也不不高，如如嘉年华华。n 徐州市KTTV及夜夜总会市市场特点点（1）徐州州KTVV整体市市场竞争争激烈，量量贩式KKTV几几乎遍布布市内所所有的主主干道，低低中高档档次均有有市场；（2）同质质化经营营，同质质化竞争争严重，

37、促促销活动动形式多多样，主主要以“价格优优惠”作为市市场促销销油头。如如“50元元一个晚晚上”、“30元元唱一下下午”、“包房五五折”（3）KTTV娱乐乐形式单单一，档档次相仿仿；（4）高档档、特色色，集餐餐饮、洗洗浴、KKTV、客客房于一一体的一一站式消消费的休休闲娱乐乐场所市市场空白白；n 代表个案项目名称嘉年华龙卷风华润项目地址徐州市中山山南路徐州市开明明市场旁旁徐州北郊建筑结构框架框架框架总营业面积积（m22）250012004000包间总量150间，将将再增加加50 83间60+1个个夜总会会+客房房+酒吧吧地段区位特特征市中心商贸贸区市中心边缘缘区市郊地段道路性性质市中心主干干道中

38、山山北路市中心边缘缘次干道道对外联系交交通干道道经营时间2003年年中2005.2.110试营营业日营业时间间中午1点至至凌晨22中午1点至至凌晨22中午1点消费高峰时时间段晚8点至晚晚24点点晚8点至晚晚24点点晚8点经营现状评评价较好一般较好租赁标准及及租金水平自主开发联营租赁期限无无消费者特征征各阶层各年年龄段各阶层各年年龄段商务人士、私私营老板板、暴发发户、定定向性消消费客单量160左右右150较高8000元以上上（不含含特色服服务费）车位配比无专有停车车场20周边各业种种组合餐饮、茶社社、百货货、金融融电讯、酒店店餐饮小吃备注徐州第一家家纯量贩贩式KTTV，自自配酒水水超市纯量贩式K

39、KTV，自自配酒水水超市特色有偿服服务2、酒吧业业n 徐州市酒吧吧乐业市市场现状状 （11）从酒酒吧“行业生生命周期期”分析，徐徐州酒吧吧业尚处处于起步步阶段。220044年100月位于于户部山山的徐州州市第一一家酒吧吧宝船船开张营营业，马马上就成成为在徐徐工作的的外籍人人士、追追求时尚尚生活的的市民留留恋的地地方。接接着，维维京、兰兰贵坊、动动感、毛毛女、风风暴等七七八家酒酒吧紧追追其后，纷纷纷开张张； （22）从酒酒吧分类类来看，徐徐州酒吧吧一类是是动吧，包包括跳舞舞吧和演演艺吧，主主要代表表有：兰兰贵坊、维维京、动动感、毛毛女、风风暴。在在这类酒酒吧里，喝喝酒、聊聊天、唱唱歌、蹦蹦迪，各

40、各种活动动一应俱俱全；第第二类是是静吧，主主要代表表有宝船船、维京京。该类类酒吧以以“酒文化化”为主。在在这里基基本上找找得到世世界各地地洋酒、啤啤酒、咖咖啡、冰冰激凌以以及专业业调酒师师精心调调制的鸡鸡尾酒。该该类酒吧吧营造的的是一种种在轻柔柔的音乐乐伴奏下下，饮啜啜名酒，相相互沟通通聊天、放放松心灵灵的轻松松环境。从从供求关关系分析析，静吧吧市场供供不应求求； （33）从消消费时段段分析，主主要经营营时段在在晚上220：000凌晨002：000，高高峰时段段在222：000244：000； （44）从消消费金额额来分析析，普通通中式啤啤酒155255元，碳碳酸饮料料58元。徐徐州酒吧吧都有

41、促促销活动动，如买买5瓶啤啤酒赠送送2瓶及及小果盘盘。由于于徐州当当地人都都喜好喝喝酒，基基本上都都要每人人喝道223瓶瓶，通过过交流发发现，到到酒吧消消费的很很多人都都是刚刚刚聚会完完喝过酒酒的，由由于没有有一站式式消费的的场所，所所以还要要花费交交通成本本到酒吧吧；（5）徐州州演艺酒酒吧有两两种：一一种走高高雅艺术术路线，如如欢乐谷谷，在这这里能够够体验到到真正的的艺术；另外一一种就是是大众化化表演（带带有色情情性质）。通通过走访访后者经经营状况况要强于于前者，且且关联产产业丰富富；（6）徐州州酒吧的的营业面面积基本本在20003000平方米米之间，软软硬环境境一般；（7）从酒酒吧分布布分

42、析，徐徐州酒吧吧大多分分散经营营，目前前稍具规规模的就就是戏马马台酒吧吧一条街街。n 徐州市酒吧吧业市场场特点（1）经营营模式相相似；（2）整体体市场缺缺乏竞争争，导致致经营者者不愿突突破和改改善现状状；（3）特色色化、主主题化酒酒吧市场场缺乏；（4）专业业经营酒酒吧人才才、管理理理念缺缺乏；（5）酒吧吧消费大大众化，消消费人群群涉及社社会各阶阶层人士士。n 徐州市酒吧吧消费客客群分析析（1）身份份特征分分析：动动吧消费费客群比比较复杂杂，社会会各界层层人群都都有，静静吧则以以外籍人人士、白白领、高高级职业业经理人人为主流流消费人人群；（2）年龄龄特征：25355年龄段段为消费费主力；（3）消

43、费费行为：多以族族群的方方式到酒酒吧消费费，其中中4人消消费团体体最多；（4）消费费心理分分析：缓缓解压力力、释放放自我、获获得快意意。n 代表个案项目名称兰贵坊百乐门欢乐谷项目地址徐州市人民民商场旁旁徐州市淮海海东路1155号号徐州热电厂厂对面总营业面积积（m22）300左右右，将增增加10001100左左右2000以以上包间总量无演艺吧+660间KKTV包包房地段区位特特征通讯一条街街休闲、娱乐乐工业区地段道路性性质市中心主干干道淮海海东路老黄河景观观干道城市主干道道中山北北路北段段经营时间2004年年日营业时间间晚8点点至至凌晨33点晚7点300至凌晨晨2晚6点、可可以包夜夜消费高峰时时间段晚8点至晚晚24点点晚9点至晚晚24点点演艺吧晚88点10点点KTV晚88点12点点经营现状评评价很好较好较好租赁标准及及租金水平建筑面积租赁期限消费者特征征各阶层各年年龄段商务人士、私私营老板板区域性消费费、各阶阶层各年年龄段客单量200左右右300左