时代天骄商场策划案28003.docx

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1、时代天骄 海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 时代天骄 海谊华厦厦裙楼商场策策划意念纲纲要1 项目概况本项目位于于广州市东东山区东华华西路，项项目所处地地段为东山山区的一个个传统老城城区地带，周周边建筑物物较为陈旧旧，项目附附近有中华华广场、流流行前线、海海印体育名名店城等大大型的商用用物业，而而由中华广广场为代表表的该商业业圈为广州州内继两大大步行街（北北京路、上上下九路）和和天河城外外一个新兴兴的商业中中心，而该该商圈以潮潮流、时尚尚、前卫等等特色吸引引了越来越越多的年轻轻一代消费费群体，使使本项目所所处的整个个中山三路路商圈形成成一个以经经营时尚潮潮流精品为为主的商业业圈。而项项目所处的的东华

2、西路路由于地段段、交通等等因素制约约，现时还还没有形成成中山三路路一级商圈圈的商业气气氛，现时时周边的商商业气氛主主要靠临街街商铺来支支撑。项目主要技技术指标楼层面积（平方方米）首层1903二层2292三层22922 项目商圈分分析2.1 商圈特性 传统业态以以摩配和通通讯产品为为主中山三路商商圈是较为为传统的广广州市摩托托车配件和和通讯产品品（以手机机为主）交交易的集中中区域，其其中摩托车车配件原先先以较场西西路为主要要分布，自自从中华广广场开业后后，大部分分商家都被被迁到中华华广场负一一层进行经经营，但经经营效果一一般，再加加上现时在在郊区也兴兴起了多间间摩配专业业市场（如如罗冲围、广广源

3、路等地地），对较较场西摩配配市场带来来了很大的的冲击，使使现时的较较场西的摩摩配商家面面临惨淡经经营的局面面。而通讯讯产品市场场则在广州州市有很高高的知名度度，提起买买手机广州州市民通常常都会首先先想到“陵园西手手机一条街街”，再加上上金蒂濠通通讯产品交交易广场、中中华广场以以及国讯等等共同组成成了中山三三路商圈的的较具规模模的通讯产产品中心。 新兴的商业业中心区域域地铁的开通通带旺了沿沿线的商用用物业，中中山三路商商圈更是以以其优越的的地理位置置成为了广广州市一个个新兴的商商业中心区区域，随着着地铁物业业中华广场场、流行前前线的开业业，以其时时尚、潮流流的定位成成为了除北北京路、上上下九和天

4、天河城之外外又一消闲闲购物的好好去处，吸吸引了越来来越多的消消费者（特特别是年轻轻一代）。 时尚潮流精精品为主导导行业地处中山三三路商圈的的商场如金金凯、流行行前线、中中华广场等等，虽然各各自的定位位、档次和和经营条件件等方面都都有一定的的差异，但但其目标消消费群体都都是面向追追赶潮流的的年轻一族族，因此在在此商圈经经营的商家家大多看中中了该商圈圈消费特性性，选择在在此经营时时尚潮流精精品（如服服装、饰物物为主），由由于该商圈圈具有与北北京路、上上下九不同同的硬件条条件，如拥拥有足够的的大广场等等，使之能能够经常举举办各种时时尚文化SSHOW和和各种活动动，使该商商圈形成了了一种与其其他商圈不

5、不同的潮流流文化，这这更为在该该商圈经营营时尚潮流流精品奠定定了坚实的的基础。2.2 商圈代表分分析从定位、消消费客源层层面、经营营特色等方方面分析 中华广场中华广场是是该商圈最最大型的综综合性购物物中心，是是现时广州州市内除天天河城外经经营得较为为成功的地地铁物业，其其经营定位位是集衣、食食、住、玩玩为一体的的综合性现现代商城，是是该商圈的的标志性物物业，其规规模和硬件件条件等困困素决定其其目标消费费群较广，而而且引入了了“吉之岛”超市，为为商城吸引引消费者起起到很大的的作用。该该商城在开开业后一段段时间由于于经营方面面的原因导导致其在较较长一段时时期内都难难以旺场，但但随着地铁铁入口开通通

6、和经营方方式的转变变，现时这这种情况得得到了较大大的改观，中华广场资资料一览表表楼层租金（元/平方方米）面积范围实用率月管理费（元/平方方米）装修标准按金租赁年限优惠方式首层55713500均价738825.0156.8945%58有天没地二个月租金金一年至三年年三层484529均价50778.5248.77248%58有天没地二个月租金金一年至三年年四层12015060.2506.648.5%58有天没地二个月租金金一年至三年年免两个月装装修租金 流行前线地铁上盖物物业“流行前线线”由于较准准确地将目目标消费群群定在年青青一族，加加上选择极极佳的开业业时机（与与广大市民民期待已久久的地铁开开

7、通时间一一致），有有国际著名名品牌店的的助阵（“麦当劳”的加盟），商商场内的商商品组合也也面向广大大追赶潮流流的年轻消消费者，因因而使令到到“流行前线线”一炮而红红，成为年年轻人的新新的购物天天堂。但由由于“流行前线线”受到经营营条件的限限制，使其其经营环境境相对较差差，商品组组合无序，经经营档次较较低。流行前线资资料一览表表租赁范围租金（元/平方方米）面积范围实用率月管理费(元/平方方米)装修标准按金建设费（元/平方方米）租赁年限二期从181到到438，均均价34223.9448.570%租金内含有天没地三个月租金金约25000固定租期为为五年 金凯商业城城（老鼠街街）金凯商业城城是原来东东

8、濠涌边旧旧鼠街的商商户迁移组组合而成，其其特点是经经营一些名名牌服饰、精精品及化妆妆品的“水货”和一些档档次较低但但又迎合年年轻一族的的潮流商品品，由于其其价格比一一般商场的的正牌货低低得多，因因而吸引了了众多追求求时尚而又又消费力不不强的年轻轻一族。 海印运动名名店城海印东川名名店运动城城是广州市市规模最大大、汇聚名名店最多的的运动主题题式商场，为为消费者提供供一个休闲闲、购物、运运动、放松松的极好场场所。为将将购物与运运动休闲更更好地结合合，运动城城投资兴建建了门前广广场的各种种运动场地地，为年轻轻人提供了了一个户外外运动的好好场所，并并依靠经常常组织各类类体育活动动，吸引了了一大批爱爱好

9、运动的的消费者。 地王广场地王广场和和新英雄广广场及体育育公园直接接相连，为为广州最大大的地下商商城，共有有地下三层层，其中负负二层连通通地铁陵园园西站台，西西邻中华广广场，北与与流行前线线相连，其其经营定位位与流行前前线相仿，但但其规划档档次比流行行前线更高高。由于资资金方面的的原因，一一再推迟开开业日期，预预计明年66月开业。 3 项目优劣势势3.1 项目优势势 利用邻近中中山三路商商圈的优势势，可为项项目带来相相当部分的的消费人流流； 东川路也是是商业气氛氛较浓的地地段，相信信会对带旺旺本项目起起一定作用用； 项目周边学学校林立，相相当数量的的学生是项项目可针对对的重要消消费群体；3.2

10、 项目劣势 项目占地面面积较小，商商业面积相相对不足； 项目与中山山三路商圈圈有一段距距离，入口口位处的东东华西路休休闲购物人人流较少，对对商业零售售将带来一一定影响；4 项目定位4.1 定位理念充分利用本本项目所处处地段的优优势，最大大限度地为为本项目获获取较高的的回报是项项目定位的的方向所在在，为此，建建议将本项项目规划为为独立性强强、经营主主题新颖的的主题商城城，并采用用灵活多变变的经营模模式，才能能使商场在在激烈的竞竞争中求生生存。鉴于于年轻一族族是项目商商圈消费市市场的主力力群体之一一，而且他他们容易接接受新事物物，并具有有强烈的消消费冲动、消消费信息传传播迅速等等特点，因因而备受商

11、商家的欢迎迎。根据上述的的情况，敝敝司建议本本项目在整整体规划定定位上应尽尽全力发掘掘项目的客客观优势，充充分利用本本区域已成成型的商业业氛围，面面对市场消消费潜力巨巨大的年轻轻一族，针针对邻近商商场的不足足，将本项项目定位为为以年轻族族群为目标标消费对象象，立足于于引领时尚尚潮流的地地位，集购购物、娱乐乐、饮食为为一体的综综合性购物物商场。4.2 经营理念：经营韩国国、日本潮潮流特色精精品为主的的活力商城城因为现时韩韩国和日本本前卫文化化对香港、澳澳门乃至广广州的年青青人极具影影响力，形形成一种“香港追韩韩日潮流广州追追香港潮流流”的潮流文文化，而本本项目可利利用最新资资讯将日本本最流行的的

12、时装、饰饰物、化妆妆品等直接接引入，直直接紧追韩韩日潮流，缩缩短潮流传传播时间和和途径，以以强烈的新新鲜感去迎迎合年青一一族追逐时时尚的心态态，从而激激发其购买买欲望。同时综观广广州市的消消费市场，经经营韩日潮潮流特色精精品的商家家有相当多多的数量，但但分布较散散，零星分分布在北京京路、上下下九、状元元坊、流行行前线等地地，还没有有一个集中中经营的地地方，可见见这是一个个市场空白白点。因此此，本项目目如将经营营定位瞄准准这一庞大大的市场，相相信会有很很大的市场场空间。4.3 经营范围定定位4.3.1 行业选择4.3.1.1 行业定位广州首个韩韩日潮流特特色精品商商城。4.3.1.2 形象定位

13、韩日精彩、活活力展现尽在东东山“韩日坊” 西有潮流“状元坊”、东有动动感“韩日坊”4.3.1.3 选择依据据 利用中山三三路商圈的的优势，因因为现时中中山三路商商圈已成为为广州市一一个代表着着前卫和潮潮流新商圈圈； 项目的目标标消费群体体针对16628岁的的年轻消费费者，而这这一年龄段段的消费群群体在各商商业区域中中所占的例例超过七成成； 韩日文化正正通过各种种媒体影响响着当今的的年轻一代代，而年轻轻一代也较较热衷于接接受韩日文文化所带来来的时尚和和潮流的感感觉，购买买和使用韩韩日特色服服饰和精品品是年轻人人接受韩日日文化的一一个表现；4.3.2 经营前景展展望 消费潜力巨巨大现时广州市市经营

14、韩日日特色精品品最为集中中的地方在在状元坊，状状元坊由于于其商品种种类繁多、款款式新颖潮潮流、价格格便宜，吸吸引了众多多的年轻一一族，包括括广州市内内离状元状状较为偏远远的天河、东东山区等地地的消费者者，但由于于状元坊经经营场地有有限，导致致其远远不不能满足消消费者进行行购物的要要求，如果果在广州再再设一个类类似于状元元坊的集中中经营场所所（如在本本项目所处处的东山区区），而且且其购物环环境比状元元坊更为舒舒适，可吸吸引邻近东东山区的年年轻消费者者到本项目目消费，再再加上邻近近地铁的优优势，其市市场空间和和市场潜力力均十分巨巨大。 消费需求多多样化由于本项目目的定位为为经营韩日日潮流特色色精品

15、，为为满足消费费者对韩日日货的多方方面需求，商商场的商品品组合也应应迎合消费费者需求多多样化的要要求，完善善商场的功功能规划，与与韩日文化化相关的精精品、新潮潮玩物等力力求包罗万万有，在广广州市场上上做到引领领潮流， 商铺投资者者青睐小面面积商铺根据精品、服服饰类的商商品特性，以以及“状元坊”式的商家家要求，商商铺的间隔隔不宜过大大，而且小小面积商铺铺的总价相相对不高，无无论对业主主或租户来来说都比较较容易接受受，5商铺价格格定位 价格格楼层售价（元/平方方米）租金（元/平方方米）首层400000550二层300000300三层2200001205 铺位间隔及及装修商场内部主主要以柱位位及消防

16、分分区作为间间隔依据。具具体见详细细的平面图图（二层）；楼 层层间 隔装 修首层、夹层层整体不作间间隔除必要的天天花、地面面外，设计计高档的屏屏风作为标标准展位（约约9平方米米）的分隔隔，以灵活活机动为原原则二、三、四四层四周靠墙的的铺位以不不同颜色的的地面材料料或地砖线线作为标示示，中圈部部分以柜位位形式隔开开，以155-20平平方米为主主只做地面，不不做天花，整整个场用卷卷闸分隔成成几个大区区，拉起卷卷闸后整场场变得通透透归一，便便于作为展展馆时灵活活划分。中中圈部份的的柜位可随随时拆设五层视承租商家家要求而定定仅提供中央央空调、消消防喷淋等等设施铺位间隔要要根据商场场内部的柱柱位、电梯梯

17、、步梯、通通道等布局局，加强商商场内的整整体视觉效效果与商铺铺实用率，而而且各商铺铺应具备可可以相互打打通的可能能性，灵活活间隔，方方便客户使使用；另外，在标标准层的平平面布局中中，将西面面中部的三三个设备房房及消防梯梯改为靠墙墙设计，使使得整个平平面形成一一个通透循循环的布局局（具体见见二层平面面间隔示意意图）。6 租售方案交易会期间间，本商场场可作为交交易会的场场外馆，接接待各方商商会团体。例例如，可作作为玩具、工工艺品专场场展示，亦亦可承揽某某地区的商商家作为地地区专场。如交易会期期间供不应应求的工艺艺品专场的的价位约为为8万元/展位（约约9平方米米），但往往往被市场场炒高至220多万，

18、仍仍供不应求求。周边可可供用于展展览的场地地供应量奇奇缺。7 建立品牌 通过本项目目投入市场场后，应根根据本项目目的功能定定位迅速建建立其市场场形象，扩扩大知名度度，为招商商工作打好好基础； 与省市外经经委、商委委、行业协协会、香港港贸促会、各各国驻穗商商务处建立立合作关系系，如邀请请外经委作作为本项目目的指导机机构，以提提升本项目目的市场地地位，增加加市场影响响力； 成立或聘请请专业的经经营管理队队伍，制定定相应的经经营管理措措施，对入入场经营的的商家实施施统一的经经营管理，包包括组织商商家举办商商品展览活活动、洽谈谈会、招商商会等，承承揽对外小小型商品交交易会，或或与各商业业机构、行行业协会合合作提供展展览、交易易场地等； 定期组织各各类推广活活动，维系系本项目的的市场知名名度，并为为场内商家家创造商机机；目 录录1项目概概况12项目商商圈分析23项目优优劣势34项目定定位45铺位间间隔及装修修76租金回回报77建立品品牌7附件：二层层平面示意意图10