时代天骄商场策划案17576.docx

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1、时代天骄 海谊华厦裙楼商场策划意念纲要 时代天骄 海谊华厦裙楼商场策划意念纲要1 项目概况本项目位于于广州市市东山区区东华西西路，项项目所处处地段为为东山区区的一个个传统老老城区地地带，周周边建筑筑物较为为陈旧，项项目附近近有中华华广场、流流行前线线、海印印体育名名店城等等大型的的商用物物业，而而由中华华广场为为代表的的该商业业圈为广广州内继继两大步步行街（北北京路、上上下九路路）和天天河城外外一个新新兴的商商业中心心，而该该商圈以以潮流、时时尚、前前卫等特特色吸引引了越来来越多的的年轻一一代消费费群体，使使本项目目所处的的整个中中山三路路商圈形形成一个个以经营营时尚潮潮流精品品为主的的商业圈

2、圈。而项项目所处处的东华华西路由由于地段段、交通通等因素素制约，现现时还没没有形成成中山三三路一级级商圈的的商业气气氛，现现时周边边的商业业气氛主主要靠临临街商铺铺来支撑撑。项目主要技技术指标标楼层面积（平方方米）首层1903二层2292三层22922 项目商圈分分析2.1 商圈特性 传统业态以以摩配和和通讯产产品为主主中山三路商商圈是较较为传统统的广州州市摩托托车配件件和通讯讯产品（以以手机为为主）交交易的集集中区域域，其中中摩托车车配件原原先以较较场西路路为主要要分布，自自从中华华广场开开业后，大大部分商商家都被被迁到中中华广场场负一层层进行经经营，但但经营效效果一般般，再加加上现时时在郊

3、区区也兴起起了多间间摩配专专业市场场（如罗罗冲围、广广源路等等地），对对较场西西摩配市市场带来来了很大大的冲击击，使现现时的较较场西的的摩配商商家面临临惨淡经经营的局局面。而而通讯产产品市场场则在广广州市有有很高的的知名度度，提起起买手机机广州市市民通常常都会首首先想到到“陵园西西手机一一条街”，再加加上金蒂蒂濠通讯讯产品交交易广场场、中华华广场以以及国讯讯等共同同组成了了中山三三路商圈圈的较具具规模的的通讯产产品中心心。 新兴的商业业中心区区域地铁的开通通带旺了了沿线的的商用物物业，中中山三路路商圈更更是以其其优越的的地理位位置成为为了广州州市一个个新兴的的商业中中心区域域，随着着地铁物物业

4、中华华广场、流流行前线线的开业业，以其其时尚、潮潮流的定定位成为为了除北北京路、上上下九和和天河城城之外又又一消闲闲购物的的好去处处，吸引引了越来来越多的的消费者者（特别别是年轻轻一代）。 时尚潮流精精品为主主导行业业地处中山三三路商圈圈的商场场如金凯凯、流行行前线、中中华广场场等，虽虽然各自自的定位位、档次次和经营营条件等等方面都都有一定定的差异异，但其其目标消消费群体体都是面面向追赶赶潮流的的年轻一一族，因因此在此此商圈经经营的商商家大多多看中了了该商圈圈消费特特性，选选择在此此经营时时尚潮流流精品（如如服装、饰饰物为主主），由由于该商商圈具有有与北京京路、上上下九不不同的硬硬件条件件，如

5、拥拥有足够够的大广广场等，使使之能够够经常举举办各种种时尚文文化SHHOW和和各种活活动，使使该商圈圈形成了了一种与与其他商商圈不同同的潮流流文化，这这更为在在该商圈圈经营时时尚潮流流精品奠奠定了坚坚实的基基础。2.2 商圈代表分分析从定位、消消费客源源层面、经经营特色色等方面面分析 中华广场中华广场是是该商圈圈最大型型的综合合性购物物中心，是是现时广广州市内内除天河河城外经经营得较较为成功功的地铁铁物业，其其经营定定位是集集衣、食食、住、玩玩为一体体的综合合性现代代商城，是是该商圈圈的标志志性物业业，其规规模和硬硬件条件件等困素素决定其其目标消消费群较较广，而而且引入入了“吉之岛岛”超市，为

6、为商城吸吸引消费费者起到到很大的的作用。该该商城在在开业后后一段时时间由于于经营方方面的原原因导致致其在较较长一段段时期内内都难以以旺场，但但随着地地铁入口口开通和和经营方方式的转转变，现现时这种种情况得得到了较较大的改改观，中华广场资资料一览览表楼层租金（元/平方方米）面积范围实用率月管理费（元/平方方米）装修标准按金租赁年限优惠方式首层55713550均价738825.01566.89945%58有天没地二个月租金金一年至三年年三层4845299均价50778.5248.7248%58有天没地二个月租金金一年至三年年四层120150060.25066.648.5%58有天没地二个月租金金一

7、年至三年年免两个月装装修租金金 流行前线地铁上盖物物业“流行前前线”由于较较准确地地将目标标消费群群定在年年青一族族，加上上选择极极佳的开开业时机机（与广广大市民民期待已已久的地地铁开通通时间一一致），有有国际著著名品牌牌店的助助阵（“麦当劳劳”的加盟盟），商商场内的的商品组组合也面面向广大大追赶潮潮流的年年轻消费费者，因因而使令令到“流行前前线”一炮而而红，成成为年轻轻人的新新的购物物天堂。但但由于“流行前前线”受到经经营条件件的限制制，使其其经营环环境相对对较差，商商品组合合无序，经经营档次次较低。流行前线资资料一览览表租赁范围租金（元/平方方米）面积范围实用率月管理费(元/平方方米)装修

8、标准按金建设费（元/平方方米）租赁年限二期从181到到4388，均价价34223.9448.5570%租金内含有天没地三个月租金金约25000固定租期为为五年 金凯商业城城（老鼠鼠街）金凯商业城城是原来来东濠涌涌边旧鼠鼠街的商商户迁移移组合而而成，其其特点是是经营一一些名牌牌服饰、精精品及化化妆品的的“水货”和一些些档次较较低但又又迎合年年轻一族族的潮流流商品，由由于其价价格比一一般商场场的正牌牌货低得得多，因因而吸引引了众多多追求时时尚而又又消费力力不强的的年轻一一族。 海印运动名名店城海印东川名名店运动动城是广广州市规规模最大大、汇聚聚名店最最多的运运动主题题式商场场，为消消费者提提供一个

9、个休闲、购购物、运运动、放放松的极极好场所所。为将将购物与与运动休休闲更好好地结合合，运动动城投资资兴建了了门前广广场的各各种运动动场地，为为年轻人提提供了一一个户外外运动的的好场所所，并依依靠经常常组织各各类体育育活动，吸吸引了一一大批爱爱好运动动的消费费者。 地王广场地王广场和和新英雄雄广场及及体育公公园直接接相连，为为广州最最大的地地下商城城，共有有地下三三层，其其中负二二层连通通地铁陵陵园西站站台，西西邻中华华广场，北北与流行行前线相相连，其其经营定定位与流流行前线线相仿，但但其规划划档次比比流行前前线更高高。由于于资金方面面的原因因，一再再推迟开开业日期期，预计计明年66月开业业。

10、3 项目优劣势势3.1 项目优势势 利用邻近中中山三路路商圈的的优势，可可为项目目带来相相当部分分的消费费人流； 东川路也是是商业气气氛较浓浓的地段段，相信信会对带带旺本项项目起一一定作用用； 项目周边学学校林立立，相当当数量的的学生是是项目可可针对的的重要消消费群体体；3.2 项目劣势 项目占地面面积较小小，商业业面积相相对不足足； 项目与中山山三路商商圈有一一段距离离，入口口位处的的东华西西路休闲闲购物人人流较少少，对商商业零售售将带来来一定影影响；4 项目定位4.1 定位理念充分利用本本项目所所处地段段的优势势，最大大限度地地为本项项目获取取较高的的回报是是项目定定位的方方向所在在，为此

11、此，建议议将本项项目规划划为独立立性强、经经营主题题新颖的的主题商商城，并并采用灵灵活多变变的经营营模式，才才能使商商场在激激烈的竞竞争中求求生存。鉴鉴于年轻轻一族是是项目商商圈消费费市场的的主力群群体之一一，而且且他们容容易接受受新事物物，并具具有强烈烈的消费费冲动、消消费信息息传播迅迅速等特特点，因因而备受受商家的的欢迎。根据上述的的情况，敝敝司建议议本项目目在整体体规划定定位上应应尽全力力发掘项项目的客客观优势势，充分分利用本本区域已已成型的的商业氛氛围，面面对市场场消费潜潜力巨大大的年轻轻一族，针针对邻近近商场的的不足，将将本项目目定位为为以年轻轻族群为为目标消消费对象象，立足足于引领

12、领时尚潮潮流的地地位，集集购物、娱娱乐、饮饮食为一一体的综综合性购购物商场场。4.2 经营理念：经营韩韩国、日日本潮流流特色精精品为主主的活力力商城因为现时韩韩国和日日本前卫卫文化对对香港、澳澳门乃至至广州的的年青人人极具影影响力，形形成一种种“香港追追韩日潮潮流广州追追香港潮潮流”的潮流流文化，而而本项目目可利用用最新资资讯将日日本最流流行的时时装、饰饰物、化化妆品等等直接引引入，直直接紧追追韩日潮潮流，缩缩短潮流流传播时时间和途途径，以以强烈的的新鲜感感去迎合合年青一一族追逐逐时尚的的心态，从从而激发发其购买买欲望。同时综观广广州市的的消费市市场，经经营韩日日潮流特特色精品品的商家家有相当

13、当多的数数量，但但分布较较散，零零星分布布在北京京路、上上下九、状状元坊、流流行前线线等地，还还没有一一个集中中经营的的地方，可可见这是是一个市市场空白白点。因因此，本本项目如如将经营营定位瞄瞄准这一一庞大的的市场，相相信会有有很大的的市场空空间。4.3 经营范围定定位4.3.1 行业选择4.3.1.1 行业定位广州首个韩韩日潮流流特色精精品商城城。4.3.1.2 形象定位 韩日精彩、活活力展现现尽在在东山“韩日坊坊” 西有潮流“状元坊坊”、东有有动感“韩日坊坊”4.3.1.3 选择依据据 利用中山三三路商圈圈的优势势，因为为现时中中山三路路商圈已已成为广广州市一一个代表表着前卫卫和潮流流新商

14、圈圈； 项目的目标标消费群群体针对对1628岁岁的年轻轻消费者者，而这这一年龄龄段的消消费群体体在各商商业区域域中所占占的例超超过七成成； 韩日文化正正通过各各种媒体体影响着着当今的的年轻一一代，而而年轻一一代也较较热衷于于接受韩韩日文化化所带来来的时尚尚和潮流流的感觉觉，购买买和使用用韩日特特色服饰饰和精品品是年轻轻人接受受韩日文文化的一一个表现现；4.3.2 经营前景展展望 消费潜力巨巨大现时广州市市经营韩韩日特色色精品最最为集中中的地方方在状元元坊，状状元坊由由于其商商品种类类繁多、款款式新颖颖潮流、价价格便宜宜，吸引引了众多多的年轻轻一族，包包括广州州市内离离状元状状较为偏偏远的天天河

15、、东东山区等等地的消消费者，但但由于状状元坊经经营场地地有限，导导致其远远远不能能满足消消费者进进行购物物的要求求，如果果在广州州再设一一个类似似于状元元坊的集集中经营营场所（如如在本项项目所处处的东山山区），而而且其购购物环境境比状元元坊更为为舒适，可可吸引邻邻近东山山区的年年轻消费费者到本本项目消消费，再再加上邻邻近地铁铁的优势势，其市市场空间间和市场场潜力均均十分巨巨大。 消费需求多多样化由于本项目目的定位位为经营营韩日潮潮流特色色精品，为为满足消消费者对对韩日货货的多方方面需求求，商场场的商品品组合也也应迎合合消费者者需求多多样化的的要求，完完善商场场的功能能规划，与与韩日文文化相关关

16、的精品品、新潮潮玩物等等力求包包罗万有有，在广广州市场场上做到到引领潮潮流， 商铺投资者者青睐小小面积商商铺根据精品、服服饰类的的商品特特性，以以及“状元坊坊”式的商商家要求求，商铺铺的间隔隔不宜过过大，而而且小面面积商铺铺的总价价相对不不高，无无论对业业主或租租户来说说都比较较容易接接受，5商铺价格格定位 价格格楼层售价（元/平方方米）租金（元/平方方米）首层400000550二层300000300三层2200001205 铺位间隔及及装修商场内部主主要以柱柱位及消消防分区区作为间间隔依据据。具体体见详细细的平面面图（二二层）；楼 层层间 隔装 修首层、夹层层整体不作间间隔除必要的天天花、地

17、地面外，设设计高档档的屏风风作为标标准展位位（约99平方米米）的分分隔，以以灵活机机动为原原则二、三、四四层四周靠墙的的铺位以以不同颜颜色的地地面材料料或地砖砖线作为为标示，中中圈部分分以柜位位形式隔隔开，以以15-20平平方米为为主只做地面，不不做天花花，整个个场用卷卷闸分隔隔成几个个大区，拉拉起卷闸闸后整场场变得通通透归一一，便于于作为展展馆时灵灵活划分分。中圈圈部份的的柜位可可随时拆拆设五层视承租商家家要求而而定仅提供中央央空调、消消防喷淋淋等设施施铺位间隔要要根据商商场内部部的柱位位、电梯梯、步梯梯、通道道等布局局，加强强商场内内的整体体视觉效效果与商商铺实用用率，而而且各商商铺应具具

18、备可以以相互打打通的可可能性，灵灵活间隔隔，方便便客户使使用；另外，在标标准层的的平面布布局中，将将西面中中部的三三个设备备房及消消防梯改改为靠墙墙设计，使使得整个个平面形形成一个个通透循循环的布布局（具具体见二二层平面面间隔示示意图）。6 租售方案交易会期间间，本商商场可作作为交易易会的场场外馆，接接待各方方商会团团体。例例如，可可作为玩玩具、工工艺品专专场展示示，亦可可承揽某某地区的的商家作作为地区区专场。如交易会期期间供不不应求的的工艺品品专场的的价位约约为8万万元/展展位（约约9平方方米），但但往往被被市场炒炒高至220多万万，仍供供不应求求。周边边可供用用于展览览的场地地供应量量奇缺

19、。7 建立品牌 通过本项目目投入市市场后，应应根据本本项目的的功能定定位迅速速建立其其市场形形象，扩扩大知名名度，为为招商工工作打好好基础； 与省市外经经委、商商委、行行业协会会、香港港贸促会会、各国国驻穗商商务处建建立合作作关系，如如邀请外外经委作作为本项项目的指指导机构构，以提提升本项项目的市市场地位位，增加加市场影影响力； 成立或聘请请专业的的经营管管理队伍伍，制定定相应的的经营管管理措施施，对入入场经营营的商家家实施统统一的经经营管理理，包括括组织商商家举办办商品展展览活动动、洽谈谈会、招招商会等等，承揽揽对外小小型商品品交易会会，或与与各商业业机构、行行业协会会合作提提供展览览、交易易场地等等； 定期组织各各类推广广活动，维维系本项项目的市市场知名名度，并并为场内内商家创创造商机机；目 录1项目概概况12项目商商圈分析析23项目优优劣势34项目定定位45铺位间间隔及装装修76租金回回报77建立品品牌7附件：二层层平面示示意图13