重庆XX集团永川花园策划案(doc16)49188191078.docx

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1、重庆XX集集团永川花花园策划案案 前 言随着西部大大开发的进进一步深化化，“渝西经济济走廊”经济发展展迅速，永永川这个年年轻的城市市乘着西部部大开发的的东风进入入了经济发发展的快车车道。近两两年来以“渝西广场场”、“阳光花园园”、“伟映-帝琴花园园”为代表的的一批有影影响的楼盘盘将永川房房地产推向向了一个新新的发展时时期。永川川南方花园园项目是重重庆南方集集团有限公公司响应西西部大开发发的号召，本本着服务永永川、建设设永川的目目的，在永永川市南大大街投资开开发的大型型项目，是是永川市列列为“市委、市市府形象工工程”的大型园园林式住宅宅小区。目 录第一部分：市场分析析 1 永川川市基本情情况 1

2、2 永川川市房地产产市场基本本情况 113 永川川市场特点点分析 334 永川川房地产发发展趋势 45 主要要竞争对手手分析 44第二部分：永川南方方花园项目目概况1 地理理位置 882 主要要经济指标标 83 项目目规划 884 户型型指标 按户户型划分（暂暂定） 二期期设计户型型建议 110第三部分：SWOTT分析 1S项目优势势 112W项目劣势势 113O项目机会会 124T项目威胁胁 12第四部分：项目定位位策略1. 目标标客户群说说明 1332. 项目目品牌定位位策略 1133. 楼盘盘品质定位位策略 1144. 物管管定位策略略 165. 宣传传定位策略略 18第五部分：项目营销

3、销推广1. 项目目现场包装装 182. 建设设步骤建议议 183. 广告告推广策略略 19第六部分：项目销售售策略 220第七部分：宣传推广广计划第一阶段：品牌嫁接接 20第二阶段：楼盘品质质塑造 222第三阶段：营造销售售氛围 224第八部分：媒体广告告 26第一部分：市场分析析1. 永川川市基本情情况永川古为梁梁州属地、至至今有12200年历历史，19992年3月经国务务院批准撤撤县建市，辖辖区15775平方公公里，344个乡镇街街道办事处处，6311个行政村村，市区常常住人口111万，中中央、市属属科研单位位11个，各各类专业技技术人员22万余人，大大专院校33所，中专专技工校116所，

4、医医疗机构1111个，三三资企业440余家。拥拥有全国发发行的报纸纸两家永永川日报、渝渝西经济，电电台1家（永川川市电台）、电电视台两家家即永川电电视台和永永川市有线线电视台。2. 永川川市房地产产市场基本本情况永川市现有有房地产开开发商455家，其中中38家三级级资质开发发企业和77家二级资资质开发企企业，977年以来，主主要集中在在永川市开开发区和现现在市区中中心地段开开发，去年年全市在建建项目共665个，面面积32.575万平方米米，拟建项项目7个面积7.74万平平方米。以以单栋多层层临街居多多，有少量量高层电梯梯房和别墅墅。其特点是区区位很好，处处在成熟社社区、周边边市政配套套设施齐全

5、全，结构采采用底层（商商场）框架架，商场以以上住宅部部分均为砖砖混结构。这这种混合结结构多为88层，户型型设计单一一，主力户户型为三室室二厅和四四室二厅，面面积1000平方米至至130平方方米，没有有成规模的的小区和完完善的配套套及环境。目前楼价分分低档、中中档和高档档，基本情情况如下：楼盘名 住住宅单价 门面单价价 地理位置置 特点 销售状况况裕丰商住楼楼 3600元/平方米 22800元元/平方米 汇龙大道道汽车城对对面 已售50%福星楼 3350元/平方米 22000元元/平方米 两区 已售70%大众园 正正街4200元/平方米次次街3900元/平方米 正街30000元/平方米次次街22

6、000元/平方米 南大街小小桥子中心心转盘 经济适用用房 已售80%全发综合楼楼 顶层4000元/平方米其其它楼层4450元/平方米 33000元元/平方米 本项目范范围内南大大街办事处处正对面 已售85%志新大厦 36层层460元/平方米7层440元/平方米顶顶层4000元/平方米 内街25000元/平方米沿沿河30000元/平方米 农科所河河对面永川川二环路旁旁 已售40%低档楼盘为为多层砖混混结构，是是由小开发发商开发的的单栋楼。如如：中档楼盘为为多层小高高层砖混结结构，地段段位置较好好，由中等等实力开发发商联建多多栋连体住住宅，为半半合围状，有有广场和绿绿地，如：楼盘名 住住宅单价 门

7、面单价价 地理位置置 特点 销售状况况阳光花园 均价5800元/平方米 225队长途途汽车站 四室二厅厅双卫错层层面积1669.9平平米、三室室二厅双卫卫错层面积积131.36平米米、三室二二厅双卫AA面积1400.10平平米、B面积1300.48平平米、二室室一厅一卫卫A88.5平米、B面积86.79平米米 已售60%海通大厦 560元元/平方米 临街30000元/平方米次次街2300元/平方米 内环路与与泸州街交交叉处到火火车站之间间 已售60%高档楼盘为为高层、电电梯，有广广场和少量量配套环境境，位处成成熟社区、市市政配套较较好。如：楼盘名 住住宅单价 门面单价价 地理位置置 特点 销售

8、状态态公交商厦 均价8000元/平方米 位于内环环路与泸州州街交叉口口 全欧式风风格、框架架结构，有有全落地客客厅玻璃窗窗，奥的斯斯31000型电梯，地地处成熟社社区，市政政设施较好好 已售65%渝西光华世世纪广场 38层层均价6660元/平方米顶顶层5900元/平方米 锦华楼12层为光光华家电通通讯电脑城城60000元/平方米、外外街100000元/平方米、内内次街60000元/平方米 位于永川川市商业中中心、商业业街西大街街与玉屏路路、西外老老街围合处处 锦华楼、盛盛华楼、风风华楼均为为9层住宅，盛盛华楼、风风华楼底层层是门面与与光华大厦厦后面形成成一条188米宽的商商业步行街街，门面大大

9、部分是还还建面积 已售70%光华大厦 A型四室室二厅双卫卫，面积1159.888平米，价价格10880元/平方米B栋二跃层层面积2220.733平米，价价格11880元/平方米B栋三跃层层面积3004.8平平米，价格格12800元/平方米 光华广场场 已售80%旺城山庄 12800元/平方米 位于永川川市望城山山山腰，东东邻城市公公园，北靠靠渝西步行行街 522幢别墅和和少量多层层公寓，和和式风格。A1别墅316平米、车库22平米。A2别墅302平米（2层）、车库22平米。B1别墅326平米（3层）、车库22平米。C1别墅210平米（3层）。D1型三室二厅双卫错层式公寓126平米。D2型三室二

10、厅双卫错层式公寓134平米 已售10%综上事例可可知，在永永川市现有有房地产市市场尚无真真正意义上上的规模开开发小区的的情况下，永永川南方花花园项目凭凭借农科所所地块，“麻柳河”天然水景景的环境地地理优势，和和南方集团团公司规模模开发的成成功经验与与开发实力力，营建永永川市“园林式生生态住宅小小区”，必将成成功地创造造较好的经经济效益和和社会效益益。3. 永川川市场特点点分析.由于小小城市房价价低、面积积流行较大大的大户型型。.由于房房地产发展展尚处于早早期，消费费者偏好错错层，并认认为是流行行高档户型型。.消费者者对小区房房的了解甚甚为贫乏，对对好房子的的定价更缺缺少评判标标准。.各乡镇镇级

11、领导和和一批农村村乡镇外出出经商人士士亦有改变变现有住房房条件的需需求。.现有住住宅开发主主要集中在在永川市开开发区和市市中心地带带，住宅部部分为砖混混结构，成成本较低，户户型设计一一般，没有有规模和配配套环境。4. 永川川房地产发发展趋势永川市现在在正处于房房地产开发发的早中期期，以市中中心城市改改造为重点点的商品房房开发存在在明显的区区域不平衡衡性。但是是随着人们们对生活质质量的要求求不断提高高对居住环环境的要求求也逐渐提提高，我南南方集团有有限公司在在城乡结合合部南大街街的开发将将会把这种种不平衡性性缩小。5. 主要要竞争对手手分析. 伟映映-帝琴花园园该项目由深深圳建筑设设计院重庆庆分

12、院进行行建筑设计计，环境景景观由浩丰丰园艺景观观设计公司司设计，销销售代理由由重庆伟联联销售代理理公司公司司代理。项项目以多层层建筑为主主，配以部部分别墅的的园林花园园小区，中中庭地下层层为停车场场，项目位位于永川经经济开发区区腹地汇龙龙大道第二二转盘，总总占地1110亩，总总建筑面积积15万平方方米，绿化化率达400%。由永永川伟映实实业开发，售售楼部设在在汇龙大道道第二转盘盘处，属临临时售楼部部，一期完完工后拆除除。售楼部部周围绿化化基本完成成。永川伟映实实业是永川川三大房地地产开发商商之一，公公司前身是是永川茶山山尚的一家家旅游经营营单位，其其开发的伟伟映东岳农农贸市场位位于汇龙大大道第

13、一转转盘处，属属多排连排排楼，是永永川近年涌涌现的优秀秀楼盘之一一，现已全全部卖完。它它为伟映实实业在永川川房产开发发赢得了较较好的声誉誉和较高的的知名度。其其价格为：平层均价价520元/平方米、跃跃层均价5590元/平方米、写写字楼7880元/平方米；两层住宅宅别墅面积积372平方方米，均价价988元/平方米。位于汇龙大大道第二转转盘的帝琴琴花园，分分四期建成成。主要为为78层的的多层建筑筑，少数别别墅主要分分布在第四四期“冬景园”。小区成成“田”字型布置置，主要有有两个大入入口见方位图图进出小区区，中央活活动区内设设有游泳池池、大型背背景音乐、儿儿童活动区区和休闲广广场。一期期“夏景园”主

14、要以高高大绿色植植物环园四四周，中间间为小桥、卵卵石、流水水、凉亭等等景致。3308套住住宅中跃层层占建面的的35%，错错层面积11201130平方方米占建面面50%，平平层面积8801000平方米米，占建面面的15%。其规划建设设的二期“春景园”主要景观观以花草为为主，强调调春暖花开开后所成景景致。三期期“秋景园”以红叶和和秋季乔树树、果树为为主表现秋秋景。四期期“冬景园”突出冬季季景象以石石山水景为为主表现冬冬景。智能化系统统有：室外 小区中央央背景音乐乐 可视对讲讲电话 红外线周周界监控 园区闭路路监控 三表出户户 漏电保护护 塑钢窗室内 燃气泄漏漏报警 手动紧急急报警系统统 红外线室室

15、内监控报报警 宽带网入入户 门磁防盗盗 子母防盗盗门推广宣传：*.该小区区5月18日已开始咨咨询，但具具体房价、物物管、付款款方式均未未出台。*.望城北北路中段单单立柱T型跨街广广告牌一块块。*.汇龙大大道第一转转盘到第二二转盘，公公路两边路路灯杆上双双面灯箱广广告。*.由体育育馆发往现现场售搂部部购房直通通车一辆。*.7月228日在渝西会会展中心召召开了一次次新闻发布布会。*.7、88月份在永永川市体育育场和渝西西广场组织织了几次促促销宣传活活动。*.7、88月份在永永川日报上上刊发了次广告，并并协办专栏栏出软性文文章次。*.7、88月份做报报刊夹页次。*.与永川川电视台合合办伟映帝琴花园园

16、专题节目目次。*.准备在在渝西广场场建一永川川最大户外外广告牌。*.准备做做永川市内内公交车身身广告。市政配套及及交通：.汇龙大大道是永川川市政府规规划的重点点工程，也也是新城区区主要交通通干道，路路面平整宽宽阔。.市政府府将迁到该该项目正对对面.永川市市人民医院院在该项目目对面，其其职工大搂搂主体已完完工。.业主子子女上学可可就近读汇汇龙幼儿园园、汇龙小小学、永师师附中，但但办学质量量较差。目目前伟映正正联系与永永中联合办办学。. 昌州州城市花园园位于小南门门（川主沟沟）至英井井路区内，与与电影院、文文化馆、寺寺庙、永川川中学、红红旗小学、客客运中心、演演艺中心、人人民医院、大大南门商业业中

17、心完全全连成一体体，繁华红红尘一墙之之隔，出入入相当便捷捷。与南方方项目相比比，由更成成熟的社区区和商业环环境。区位图： 项目占地1110亩，总总建筑面积积1400000平方方米，绿地地220000平方米米，一期工工程占地444亩，总总建筑面积积585666平方米米，绿地77800平平方米，住住宅160000平方方米，商用用门面122000平平方米，还还建房200500平平方米，车车位1200个，中心心商业步行行街80000平方米米（商场未未计入总建建面中），幼幼儿园一所所600平方方米，会所所650平方方米，展览览馆12000平方米米，写字间间600平方方米。一期住宅全全为多层和和别墅，其其

18、中多层主主要是8层，平街街一层为商商业门面，28层为住宅。主要户型及及分配百分分比户 型 种种 类 面 积 百 分 比平层 二室室一厅 556平方米米 10%二室二厅 80平方方米/855平方米 220%三室二厅 115平平方米/1120平方方米/1330平方米米 50%错层 四室室三厅 1180平方方米 100%另有6栋别别墅，面积积每栋3000平方米米。小区特点：阳台为弧型型阳台，窗窗为阳光窗窗，外墙色色调以黄色色为主，上上部20%为白色，下下部80%为黄色，层层顶为兰色色或橙红色色。小区内内修有商业业步行街，设设计与渝西西广场架空空层相似，底底层为商业业步行街，上上部作为小小广场。该项目

19、二期期规划用地地66亩，总总建面888000平平方米，全全为788层的多层层住宅。处处在成熟商商业区，区区位优于我我永川南方方花园项目目。其户型型及所占比比例较能体体现永川的的市场需求求，值得我我们留意。 第二部分：永川南方方花园项目目概况1 地理理位置地处重庆作作物研究所所，即永川川西南面南南大街，紧紧靠市中心心，麻柳河河上游（长长约2公里）处处。2 主要要经济指标标项目占地222.3公公顷（计3334亩），总总建面积约约30万平方方米，其中中一期主要要经济技术术指标如下下：用地面积 总建筑面面积 住宅面积积 道路面积积 广场、水水体面积 临街商店店公建面积积 折算绿化化面积 地下车库库面积

20、 绿化率 总居住户户数938099平方米 11286330平方米米 980060平方方米 233452.3平方米米 121101.77平方米 2221433平方米 3378055平方米 66648平平方米 440.3% 6955户3. 项目目规划. 项目目总体规划划在于创建建一个回归归自然、高高尚、新颖颖、别致而而充满文化化情趣的社社区。本着着21世纪居居住建筑人人性化原则则，在整体体规划上突突出以下特特点：. 林荫荫步行道沿沿麻柳河两两岸环绕并并贯穿全区区。.以300米以上宽宽的景观大大道和166米宽的步步行街为全全区骨架。在在充分考虑虑环境均好好性、集中中与分散、动动静分离等等原则的基基础

21、上将小小区分为AA、B、C、D、E五个组团团，让更多多住宅有良良好的景观观朝向。.小区景景观大道和和步行街对对外开放，将将是该区域域乃至整个个城市的公公共空间。而而各组团间间相对独立立，各自围围合成院落落。在保证证小区与城城市相融的的同时又充充分保证了了业主生活活的私密空空间。建筑风格格. 半坡坡屋顶与屋屋顶花园及及外飘塑钢钢阳光窗等等有机结合合，既有古古典风味又又具现代特特色。. 在立立面造型上上，采用三三段设计，充充分运用丰丰富的古典典建筑符号号和线脚，白白色的玻璃璃和高档的的白色塑钢钢窗，加上上浅灰色的的高级外墙墙面砖，使使各组团色色彩雅致和和谐。4. 户型型指标. 按户户型分（暂暂定）

22、户型 面积积m2/户 户数 平 面 布 局 结 构 形 式三室二厅二二卫一厨 三厅三卫卫一厨 平层 错层 跃层1 90-100 114 144 0 300 82 02 1000-1455 4266 4266 0 1113 3315 003 1500-2000 1411 24 117 6 188 04 2011-2500 18 0 188 0 00 18合 计 6699 5564 1135 1149 4415 1135占 户 数数 比 例 80.68 119.322 21.32 559.377 19.31二期户型型设计建议议面积（含公公摊） 885-955平方米 1110-1125平方方米 13

23、30-1550平方米米可能户型 二室二厅厅单卫/双卫错层或平平层 三室二二厅双卫带带储物间错层 四室三三厅双卫带带储物间跃层占建面 330% 550% 220%建议户型面面积需求 客厅开间间4.2MM、面积20 客厅开间间4.2 M、面积积20 客厅开间间4.5MM、面积25餐厅8 餐厅8 餐厅100厨房6 厨房7 厨房7主卧144 主卧144 主卧155次卧111 次卧111 次卧111卫生间55 主卫5 主卫5观景阳台4 次卫4 次卫4生活阳台3 储物间2 起居室12，可可不单独设设置原因 老老年人与年年轻人生活活习惯、生生活需求不不同，需分分开居住。老老年人喜静静，且社交交范围相对对较窄

24、，生生活所需空空间相对较较小。刚踏入社社会的年轻轻一族需购购房组织家家庭，但因因经济不太太宽裕，对对小户型的的需求较大大。部分30-40岁的的公职人员员，其父母母居于农村村或其它地地方，现家家庭经济状状况允许将将父母接到到身边，但但又不愿父父母影响自自己现有的的生活方式式，有购置置小户型供供父母居住住的愿望。父母为子女购房组织小家庭。 观景阳台4 储物间3生活阳台3 观景阳台台4永川市常常住人口221万，其其中在职工工作人员依依靠国家或或单位集资资建房，获获得产权或或买断公房房产权占房房地产市场场的45%。另有300%是当地地老居民，房房屋产权由由祖辈处继继承所得。实实际通过购购买商品房房获得

25、房屋屋产权的消消费者占房房产市场的的25%。以上所所获产权的的住房一般般档次不高高，户型不不合理，配配套不齐全全，有2次置业需需求。对面面积要求适适中，户型型、环境和和配套要好好。原居民住住房面积偏偏小，且多多居于旧城城改造范围围，配套和和环境较差差，有2次置业需需求。家庭人口口不多，交交际广泛，时时有来访人人客，需有有客房供客客人居住。 生活阳台3家庭人口口多，需购购置较大户户型。交际广泛泛，时有亲亲朋好友来来访，为休休息、娱乐乐互不干扰扰，需购置置跃层。经济富裕裕，需住房房豪华气派派的需购置置跃层。*门面开间间4.2-44.8M，开开间与进深深比例约为为1：3，单个门门面面积控控制在400

26、-60平平方米；*底层反跃跃设计是为为减少底层层门面进深深，同时丰丰富底层住住宅的结构构变化；*景观阳台台面积暂按按50%计算算，生活阳阳台面积全全算。第三部分：SWOTT分析1.S项目优势势：.集团公公司的品牌牌优势。.永川南南方花园项项目的规模模优势。.永川南南方花园户户型等的“人性化”设计处处处体现企业业“以人为本本”的经营理理念。.16米米宽步行街街、30余米宽宽景观大道道等的繁华华与独立围围合而成组组团的宁静静相得益彰彰，充分体体现项目的的规划优势势。.紧邻永永川市中心心（离渝西西广场仅8800多米米），周边边购物、交交通、教育育、医疗、银银行等配套套齐全，尤尤其本项目目位处“麻柳河

27、”上游，水水清树绿，独独具区位优优势。.社区内内配套齐全全，备有会会所、游泳泳池、篮球球场、超市市、幼稚园园、音乐广广场等设备备设施。.小区直直饮水系统统将改变永永川市饮用用水差的历历史，让小小区内居民民户户喝上上质优价廉廉的纯净水水。.小区优优秀的物管管服务将给给小区居民民一个全新新的、安全全的、舒适适的生活环环境。.永川南南方花园是是市委、市市府形象工工程之一，在在政策上能能得到支持持。2.W项目劣势势.项目所所属地块目目前尚未形形成较有规规模的开发发，交通设设施等不够够完善，南南大街铁路路桥在心理理上更是交交通瓶颈。永永川市民目目前仍习惯惯上把项目目所在地南大街街片区理解解为城郊结结合部

28、，市市政配套设设施不够成成熟，人气气涣散。.目前房房价普遍较较低，项目目配套设施施多，施工工条件差，增增大了建设设成本，提提高了成本本控制难度度。 . 城北北新区是市市政府近几几年的发展展方向，将将给项目销销售带来一一定影响。 3.O项目机会会.在西部部大开发的的带动下，永永川市近年年经济发展展迅速。.永川市市目前还没没有成规模模开发的大大型园林式式小区，永永川市目前前开发商中中实力普遍遍较弱，竞竞争力不强强。永川市物物业管理水水平很低，在在这里我们们的物管优优势明显。城北新区区的成熟尚尚待时日，给给了本项目目运作的时时间。4T项目威胁胁. 市场场容量有限限，存有客客源分流的的危险。. 随着着

29、永川市城城市建设的的展开，一一些有实力力、有经验验的开发商商即将进入入，加剧了了市场竞争争。. 永川川市大量的的集资建房房减少了集集团购卖的的可能。. 永川川市一部分分低挡楼盘盘仅售3550元/-4000元/左右与与本项目均均价8000元/相差一一半，将分分流部分客客源。第四部分：项目定位位策略1. 目标标客户群说说明 公务务员、教师师：收入一一般但相对对稳定，对对环境及按按揭等有较较高要求； 小企企业主、经经商成功人人士：有一一定的消费费实力，支支付能力强强，对交通通等有较高高要求； 乡政政一级领导导班子的目目标客户群群：收入较较高且往往往有隐性收收入，注重重户口、子子女就学、家家属就业等等

30、。2. 项目目定位策略略根据上述目目标客户群群体的特点点，本项目目定位为高高档楼盘，价价格取中高高水准，针针对二次置置业者及相相对成功人人士。在营销方面面，充分展展示品牌开开发商的优优势，给消消费者信心心的同时充充分满足业业主尊荣感感；在本质塑造造方面，充充分展示区区域、规模模、规划、配配套等优势势；在服务方面面，售前、售售中、售后后均充分体体现人性关关怀，以人人为本的理理念。 3. 楼盘盘定位策略略由于历史、地地理等原因因永川房地地产开发比比较滞后，从从现有土地地资源分布布和开发商商实力情况况来看近两两年会出现现大量的小小区，但不不会出现大大型成规模模小区。随随着社会生生活水平的的不断提高高

31、，人们对对生活居住住的质量要要求也随之之提高。小小区绿化、配配套、物管管等逐渐成成为一些收收入稳定的的公务员和和高收入经经商人士（如如电信、银银行、政府府部门和一一部分拥有有黄金铺位位的工商户户、私营企企业主等）二二次置业的的必要条件件。永川南方花花园项目针针对年收入入2万元、积积蓄 6万元以以上的目标标客户群，把把楼盘定位位于大规模模高档小区区，以超越越永川现有有小区和竞竞争对手的的环境景观观、小区配配置和物业业管理等方方面来体现现楼盘个性性，突出楼楼盘品质，进进而吸取消消费人群。如如：小区配置采采用：室内 .子母防盗盗门 .塑钢阳光光窗 .空调及冷冷凝水预置置 .预留烟道道 .水、电、气气

32、、闭路、电电话到户 .小区直饮饮水系统到到户 .赠送花台台，户户有有景室外 .A级环境境外观设计计 .游泳池、网网球场、会会所、钓鱼鱼池 .局部底层层架空休闲闲空间 .音乐广场场、步行街街、儿童游游乐场、公公共厕所 .晨跑小径径、室外健健身设施 .南大街入入口处设红红绿灯、并并设有公交交车站和治治安岗亭 .亲水人行行道 .幼儿园（一一级标准） .老人、婴幼儿、孕妇用品专卖市场 .学校、医疗保健、农贸市场、超市、银行和邮政等智能化：.小区背景景音乐 .电子巡更更 .三表出户户 .对讲系统统 . 244小时闭路路监控 .宽带网入入户特别是通过过中轴上修修建一条330米宽的的景观大道道，与步行行街和

33、亲水水绿化观光光道相互辉辉映，把楼楼盘定格于于高档，在在锁定目标标客户群的的同时，吸吸引潜在客客户。4. 物管管定位策略略永川南方花花园物业管管理服务由由具有一级级资质的重重庆南方花花园物业管管理有限公公司提供。永永川南方花花园将积极极引进重庆庆或国内各各发达地区区先进物业业管理理念念和服务体体系，并结结合本地人人力资源组组建专门的的物业管理理公司，为为小区业主主提供高档档次、超值值、周到、高高效、方便便、称心的的服务。一、物业管管理服务项项目（一）、公公共服务1、 清洁洁卫生：小小区公共场场所和共享享部位的卫卫生清扫、垃垃圾清运及及经常性的的保洁。2、 绿化化日常维护护管理：对对绿化物进进行

34、修枝整整形、浇水水、施肥、治治虫，保持持绿化物生长长良好。3、 治安安管理：设设安全保卫卫人员对小小区进行安安全防范和和治安管理理工作。4、 共享享蓄水池的的维护：定定期清洗、消消毒，保证证饮用水符符合卫生质质量标准。5、 水电电维护：对对业主共享享的供水、供供电管线设设施进行日日常养护维维修，保证证正常使用。6、 排污污设施维护护：清疏和和维修业主主区用的排排水排污下下水管道、化化粪池，确确保正常使用用。7、 道路路维护：对对小区内的的小区级道道路（不含含市政道路路）进行日日常养护维维修，保证道路良良好。8、 房屋屋共享部位位日常维护护：对房屋屋屋顶、外外墙、楼道道等公共部部位进行日日常养护

35、维修，保保持完好。（二）、有有偿服务1、房屋代代管、代租租、代售 2、家庭庭清洁（钟钟点、长期期）3、代商品品 4、代购购、租、育育花木5、搬家 6、代送送鲜花、礼礼品7、商务服服务（票务务、打字、复复印、传真真等）8、组织儿儿童假期各各类培训 9、洗车车10、医疗疗看护 111、空房房看管12、客人人接送（汽汽车、火车车、轮船、飞飞机）13、家电电安装维修修 14、业主主（住户）自自有设备设设施定期维维护（三）、无无偿（超值值）服务1、日常家家政服务：代办电话话安装申请请；代办有有线电视开开通；代办办天然气开开通；代订订牛奶；代代办收发报报刊；特快快专递；临临时代为保保管物品；组织家庭庭装修

36、讲座座；代叫出出租车；叫叫起床。2、文化娱娱乐服务：代联系举举办喜事庆庆典；提供供棋类活动动场所；举举办居家常常识讲座；组织居民民摄影展；组织小区区休育活动动；组织小小区老年人人活动；建建立老年人人活动组织织等。3、医疗服服务：建立立住户医疗疗档案；配配备急救箱箱，急救药药品；住户户生病代为为联系医院院等。4、园艺绿绿化：提供供家庭园艺艺咨询。5、安全服服务：义务务检查安全全用电、用用气情况；义务宣传传家庭安全全用电、用用气、消防防常识。二、物业管管理服务承承诺（一）、保保修期维修修自工程竣工工验收之日日起计，负负责代表业业主联系，督督促保修单单位按发展展商提供之之质量保保证书的的约定期限限完

37、成。（二）、常常规期维修修接到维修/投诉，100分钟内答答复；维修修请求/投诉记录录后，物管管工作人员员30分钟内内到现场；除大、中中修外，一一般维修三三小时内处处理完毕。（三）、清清洁服务生活垃圾袋袋装化，定定期灭四害害；可回收收利用资源源（废金属属、玻璃制制品、塑料料制品等）分分类存放，定定期收集、清清运；废旧旧电池专门门存放，定定期回收。（四）、保保安服务小区内组团团与组团公公共范围机机动巡逻；组团门岗岗和内部机机动巡逻；设中央控控制室，智智能安保系系统集中监监控。（五）、环环境园艺定期修剪、补补栽；定期期施肥、除除虫；景观观水池定期期清洗、消消毒；道路路、景观照照明完好充充足。另：永川

38、南南方花园物物业管理费费标准根据同类小小区收费标标准，暂定定为：无电梯住宅宅：0.550元/（按建筑筑面积计算算）有电梯住宅宅：0.660元/（按建筑筑面积计算算）商业门面： 1.550元/（按建筑筑面积计算算）以上价格的的最终执行行价格以物物价部门核核准标准为为准。5. 宣传传定位策略略“导入期”嫁接南方方集团公司司开发实力力和企业品品牌形象作作为重点宣宣传。“说服期”宣传围绕绕“高档”、“最佳”展开，以以“康居乐园园”锁定诉求求目标客户户年龄在在25-445岁的企企业管理人人员、国家家公务员、文文化、教育育、卫生从从业人员以以及收入相相对稳定的的私营企业业主和拥有有黄金铺位位的工商户户。“

39、营造期”从品质、区区位、人性性化服务等等方面及“柳河都市市人家”着手，将将高档生活活小区不可可阻挡的魅魅力完全释释放，给目目标客户一一片寻梦的的天空。第六部分.项目营销销推广1项目现现场包装工地周围采采用砖砌围围墙，刷白白后画上宣宣传画，树树“康居乐园园”形象，营营造“永川南方方花园，柳柳河都市人人家”亲和气氛氛。售楼部装修修简洁明了了，采用大大幅落地玻玻璃窗，增增加室内通通透性，室室内布置重重点突出南南方集团企企业形象，售售楼部家俱俱以及室内内色调应温温馨，尽量量营造亲和和气氛，让让客户走进进售楼部就就象走进朋朋友家一样样自然亲切切。交易谈谈判时如朋朋友间知心心交谈。售楼部外环环境由围墙墙围

40、合而成成，依地块块情况建议议设一停车车场、一休休闲娱乐场场（南大街街附近没有有广场或步步行街），从从而让附近近的居民休休闲娱乐到到售楼部来来，进而集集聚人气。停停车场与休休闲娱乐场场用绿化带带分隔。休休闲娱乐场场内设户外外娱乐健身身器材如：综合秋千千架、铁吊吊椅等，环环境表现绿绿化。2. 建设设步骤建议议建议以步行行街和景观观大道为小小区建设骨骨架，沿景景观大道逐逐步扩散建建设。以景景观大道为为引入，有有利于展示示南方集团团的雄厚实实力和企业业形象，增增加项目社社会信誉度度，有利于于销售工作作的顺利展展开，同时时游泳池计计划在20002年6月份以前前投入使用用，以便形形象地展示示规模小区区的配

41、套优优势。3.广告推推广策略永川南方花花园是南方方集团走出出重庆市区区的首个大大型项目，在在永川得到到了当地政政府的高度度重视，被被列为“永川市委委、市府形形象工程”，集团公公司也确定定将该项目目建设成永永川市“园林生态态住宅小区区”。为将项项目全面、准准确地推介介给消费者者，并且创创造良好的的销售环境境，推广将将分“导入”、“说服”、“营造”三个阶段段进行。“导入期”20001年9月中上旬旬至9月下旬主要采用“阻隔策略略”嫁接重庆庆南方集团团公司品牌牌，告知消消费者“永川南方方花园”是占地3334亩的高高档次的园园林式生态态住宅，是是由重庆市市著名房地地产开发企企业南方集集团在永川川开发的“

42、永川市委委、市府形形象工程”，并且详详尽介绍重重庆南方集集团企业以以及南方集集团的开发发业绩，进进行嫁接品品牌。以工工地围墙看看板、电视视广告、户户外广告牌牌、车身广广告和报纸纸广告推出出，劝阻消消费者推迟迟购买其它它商品房，防防止客户分分流。“说服期”9月下旬旬，开盘前前后主要采用“全面出击击策略”以大量的的报纸广告告突出“麻柳河畔畔和离尘不不离城”的区位优优势，同时时利用详尽尽资料的项项目介绍和和全面细致致地推介小小区精品户户型，独特特的人文景景观个性，优优秀品质和和企业文化化、形象等等，塑造第第一楼盘品品牌品质，促促使消费者者追捧、购购买。“营造期”充分运用报报纸、楼书书、纸手袋袋和促销

43、活活动以及售售楼现场和和精致样板板房展示等等营造出“为成功人人士度身定定造”的成功者者感觉和“柳河都市市人家”的一片都都市田园天天地。第七部分：项目销售售策略策略一：根根据永川市市场的实际际情况，建建议采用低低开高走，促促使出现“羊群”效应，让让消费者追追捧南方花花园项目。策略二：一一期A组团开发发全是多层层住宅，为为使资金快快速回笼，同同时聚集人人气，建议议开盘适当当额度优惠惠，并限量量销售，制制造“热销抢购购”效应。策略三：从从整体上有有计划地把把握销售节节奏，以保保证项目持持续畅销。第八部分：宣传推广广计划第一阶段：品牌嫁接接实施步骤：一. 报版版广告报版广告一一1.时间 9月10日 星

44、期一2.版面 整版套红红3.报纸 永川日日报4.内容：祝贺教师师节，诚邀邀永川市优优秀教师、各各校领导及及意向性客客户参加重重庆南方集集团各大楼楼盘一日游游。告知活活动时间99月15日、9月22日。报版广告二二1.时间99月11日 星期二2.版面 整版3.报纸 永川日日报4.内容：.引语见初稿.开发商商自述见初稿.编后语语：由编辑辑记者发编编后语，引引发永川地地产业内讨讨论。* 9月114日 星期四 永川日日报 整版.南方集集团荣誉榜榜.介绍南南方集团业业绩名人苑苑、龙景苑苑等几大特特色苑区的的建设，环环境配套、物物管等特色色，并展示示所获荣誉誉牌.插入图图片.编后语语南方集集团将给永永川市带

45、来来巨变告知明明日周六重重庆南方集集团各物业业一日游二. 活动动重庆南方集集团几大小小区一日游游1.时间 9月15日、9月22日实施时间间2.宣传时时间 9月10日3.宣传方方式 报纸广告告中穿插4.参游人人员 意向客户户、全永川川市优秀教教师、学校校领导5.交通 包车6.当日行行程安排 上午：永永川 重庆 文景苑 名人苑中午：酒店店吃午饭下午：C区区 上格林 彩电苑 永川7.费用预预算：60000元/次 两次共1.2万8.凡参与与者可获纪纪念品及贵贵宾卡，凭凭卡购房享享受9.77折第二阶段：楼盘品质质塑造重点从区位位优势和项项目理念着着手楼盘品品质塑造。一：报版广广告报版广告一一1.时间 9

46、月18日 周二2.报纸 永川日日报3.版面 整版4.内容：永川南方方花园项目目介绍.经济指指标.整体规规划理念.环境设设计理念.建筑造造型及立面面设计理念念.配套、设设施规划.区位优优势分析报版广告二二1.时间 9月21日 周五2.报纸 永川日日报3.版面 整版4.内容：倡导健康康生活及生生活环境.健康生生活主义.健康生生活环境的的标准.紧扣健健康生活、环环境，推荐荐永川南方方花园健康康生活.环境a.麻柳河河畔空气清清新洁净，林林荫小道晨晨练、散步步b.景观大大道、背景景音乐、步步行街c.体育健健身设施d.环境安安静，远离离喧闹e.出入方方便，安全全f.生活居居家方便、市市政配套齐齐全.项目效效