重庆XX集团永川花园策划案(doc 16)27884.docx

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1、重庆XX集团永川花园策划案 前 言随着西部大大开发的的进一步步深化，“渝西经济走廊”经济发展迅速，永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。近两年来以“渝西广场”、“阳光花园”、“伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召，本着服务永川、建设永川的目的，在永川市南大街投资开发的大型项目，是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。目 录第一部分：市场分分析 1 永川川市基本本情况 12 永川川市房地地产市场场基本情情况 113 永川川市场特特点分析析 34 永川川房地产产

2、发展趋趋势 445 主要要竞争对对手分析析 4第二部分：永川南南方花园园项目概概况1 地理理位置 82 主要要经济指指标 883 项目目规划 84 户型型指标 按户户型划分分（暂定定） 二期期设计户户型建议议 100第三部分：SWOOT分析析 1S项目优优势 1112W项目劣劣势 1113O项目机机会 1124T项目威威胁 112第四部分：项目定定位策略略1. 目标标客户群群说明 132. 项目目品牌定定位策略略 1333. 楼盘盘品质定定位策略略 1444. 物管管定位策策略 1165. 宣传传定位策策略 118第五部分：项目营营销推广广1. 项目目现场包包装 1182. 建设设步骤建建议

3、1183. 广告告推广策策略 119第六部分：项目销销售策略略 200第七部分：宣传推推广计划划第一阶段：品牌嫁嫁接 220第二阶段：楼盘品品质塑造造 222第三阶段：营造销销售氛围围 244第八部分：媒体广广告 226第一部分：市场分分析1. 永川川市基本本情况永川古为梁梁州属地地、至今今有12200年年历史，1992年3月经国务院批准撤县建市，辖区1575平方公里，34个乡镇街道办事处，631个行政村，市区常住人口11万，中央、市属科研单位11个，各类专业技术人员2万余人，大专院校3所，中专技工校16所，医疗机构111个，三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家永川日报、渝西经济，电台1家

4、（永川市电台）、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。2. 永川川市房地地产市场场基本情情况永川市现有有房地产产开发商商45家，其其中388家三级级资质开开发企业业和7家二级级资质开开发企业业，977年以来来，主要要集中在在永川市市开发区区和现在在市区中中心地段段开发，去去年全市市在建项项目共665个，面面积322.5775万平方方米，拟拟建项目目7个面积积7.774万平平方米。以以单栋多多层临街街居多，有有少量高高层电梯梯房和别别墅。其特点是区区位很好好，处在在成熟社社区、周周边市政政配套设设施齐全全，结构构采用底底层（商商场）框框架，商商场以上上住宅部部分均为为砖混结结构。这这种混合合

5、结构多多为8层，户户型设计计单一，主主力户型型为三室室二厅和和四室二二厅，面面积1000平方方米至1130平平方米，没没有成规规模的小小区和完完善的配配套及环环境。目前楼价分分低档、中中档和高高档，基基本情况况如下：楼盘名 住住宅单价价 门面单单价 地理位位置 特点 销售状状况裕丰商住楼楼 3660元/平方米米 28800元元/平方米米 汇龙大大道汽车车城对面面 已售500%福星楼 3350元元/平方米米 20000元元/平方米米 两区 已售700%大众园 正正街4220元/平方米米次街3390元元/平方米米 正街30000元元/平方米米次街222000元/平方米米 南大街街小桥子子中心转转盘

6、 经济适适用房 已售800%全发综合楼楼 顶层4000元/平方米米其它楼楼层4550元/平方米米 30000元元/平方米米 本项目目范围内内南大街街办事处处正对面面 已售855%志新大厦 366层4600元/平方米米7层4400元/平方米米顶层4400元元/平方米米 内街25500元元/平方米米沿河330000元/平方米米 农科所所河对面面永川二二环路旁旁 已售400%低档楼盘为为多层砖砖混结构构，是由由小开发发商开发发的单栋栋楼。如如：中档楼盘为为多层小小高层砖砖混结构构，地段段位置较较好，由由中等实实力开发发商联建建多栋连连体住宅宅，为半半合围状状，有广广场和绿绿地，如如：楼盘名 住住宅单

7、价价 门面单单价 地理位位置 特点 销售状状况阳光花园 均价5880元/平方米米 255队长途途汽车站站 四室二二厅双卫卫错层面面积1669.99平米、三三室二厅厅双卫错错层面积积1311.366平米、三三室二厅厅双卫AA面积1440.110平米米、B面积1330.448平米米、二室室一厅一一卫A888.55平米、BB面积866.799平米 已售600%海通大厦 5600元/平方米米 临街30000元元/平方米米次街223000元/平方米米 内环路路与泸州州街交叉叉处到火火车站之之间 已售600%高档楼盘为为高层、电电梯，有有广场和和少量配配套环境境，位处处成熟社社区、市市政配套套较好。如如：

8、楼盘名 住住宅单价价 门面单单价 地理位位置 特点 销售状状态公交商厦 均价8000元/平方米米 位于内内环路与与泸州街街交叉口口 全欧式式风格、框框架结构构，有全全落地客客厅玻璃璃窗，奥奥的斯331000型电梯梯，地处处成熟社社区，市市政设施施较好 已售655%渝西光华世世纪广场场 38层均均价6660元/平方米米顶层5590元元/平方米米 锦华楼楼122层为光光华家电电通讯电电脑城660000元/平方米米、外街街100000元元/平方米米、内次次街60000元元/平方米米 位于永永川市商商业中心心、商业业街西大大街与玉玉屏路、西西外老街街围合处处 锦华楼楼、盛华华楼、风风华楼均均为9层住宅

9、宅，盛华华楼、风风华楼底底层是门门面与光光华大厦厦后面形形成一条条18米宽宽的商业业步行街街，门面面大部分分是还建建面积 已售700%光华大厦 A型四四室二厅厅双卫，面面积1559.888平米米，价格格10880元/平方米米B栋二跃跃层面积积2200.733平米，价价格11180元元/平方米米B栋三跃跃层面积积3044.8平平米，价价格12280元元/平方米米 光华广广场 已售800%旺城山庄 12880元/平方米米 位于永永川市望望城山山山腰，东东邻城市市公园，北北靠渝西西步行街街 522幢别墅墅和少量量多层公公寓，和和式风格格。A11别墅3116平米米、车库库22平米米。A22别墅3002

10、平米米（2层）、车车库222平米。BB1别墅墅3266平米（33层）、车车库222平米。CC1别墅墅2100平米（33层）。DD1型三三室二厅厅双卫错错层式公公寓1226平米米。D22型三室室二厅双双卫错层层式公寓寓1344平米 已售100%综上事例可可知，在在永川市市现有房房地产市市场尚无无真正意意义上的的规模开开发小区区的情况况下，永永川南方方花园项项目凭借借农科所所地块，“麻柳河”天然水景的环境地理优势，和南方集团公司规模开发的成功经验与开发实力，营建永川市“园林式生态住宅小区”，必将成功地创造较好的经济效益和社会效益。3. 永川川市场特特点分析析.由于小小城市房房价低、面面积流行行较大

11、的的大户型型。.由于房房地产发发展尚处处于早期期，消费费者偏好好错层，并并认为是是流行高高档户型型。.消费者者对小区区房的了了解甚为为贫乏，对对好房子子的定价价更缺少少评判标标准。.各乡镇镇级领导导和一批批农村乡乡镇外出出经商人人士亦有有改变现现有住房房条件的的需求。.现有住住宅开发发主要集集中在永永川市开开发区和和市中心心地带，住住宅部分分为砖混混结构，成成本较低低，户型型设计一一般，没没有规模模和配套套环境。4. 永川川房地产产发展趋趋势永川市现在在正处于于房地产产开发的的早中期期，以市市中心城城市改造造为重点点的商品品房开发发存在明明显的区区域不平平衡性。但但是随着着人们对对生活质质量的

12、要要求不断断提高对对居住环环境的要要求也逐逐渐提高高，我南南方集团团有限公公司在城城乡结合合部南大大街的开开发将会会把这种种不平衡衡性缩小小。5. 主要要竞争对对手分析析. 伟映映-帝琴花花园该项目由深深圳建筑筑设计院院重庆分分院进行行建筑设设计，环环境景观观由浩丰丰园艺景景观设计计公司设设计，销销售代理理由重庆庆伟联销销售代理理公司公公司代理理。项目目以多层层建筑为为主，配配以部分分别墅的的园林花花园小区区，中庭庭地下层层为停车车场，项项目位于于永川经经济开发发区腹地地汇龙大大道第二二转盘，总总占地1110亩亩，总建建筑面积积15万平平方米，绿绿化率达达40%。由永永川伟映映实业开开发，售售

13、楼部设设在汇龙龙大道第第二转盘盘处，属属临时售售楼部，一一期完工工后拆除除。售楼楼部周围围绿化基基本完成成。永川伟映实实业是永永川三大大房地产产开发商商之一，公公司前身身是永川川茶山尚尚的一家家旅游经经营单位位，其开开发的伟伟映东岳岳农贸市市场位于于汇龙大大道第一一转盘处处，属多多排连排排楼，是是永川近近年涌现现的优秀秀楼盘之之一，现现已全部部卖完。它它为伟映映实业在在永川房房产开发发赢得了了较好的的声誉和和较高的的知名度度。其价价格为：平层均均价5220元/平方米米、跃层层均价5590元元/平方米米、写字字楼7880元/平方米米；两层层住宅别别墅面积积3722平方米米，均价价9888元/平方

14、米米。位于汇龙大大道第二二转盘的的帝琴花花园，分分四期建建成。主主要为778层层的多层层建筑，少少数别墅墅主要分分布在第第四期“冬景园园”。小区区成“田”字型布布置，主主要有两两个大入入口见方位位图进出小小区，中中央活动动区内设设有游泳泳池、大大型背景景音乐、儿儿童活动动区和休休闲广场场。一期期“夏景园园”主要以以高大绿绿色植物物环园四四周，中中间为小小桥、卵卵石、流流水、凉凉亭等景景致。3308套套住宅中中跃层占占建面的的35%，错层层面积11201300平方米米占建面面50%，平层层面积8801100平平方米，占占建面的的15%。其规划建设设的二期期“春景园园”主要景景观以花花草为主主，强

15、调调春暖花花开后所所成景致致。三期期“秋景园园”以红叶叶和秋季季乔树、果果树为主主表现秋秋景。四四期“冬景园园”突出冬冬季景象象以石山山水景为为主表现现冬景。智能化系统统有：室外 小区中中央背景景音乐 可视对对讲电话话 红外线线周界监监控 园区闭闭路监控控 三表出出户 漏电保保护 塑钢窗窗室内 燃气泄泄漏报警警 手动紧紧急报警警系统 红外线线室内监监控报警警 宽带网网入户 门磁防防盗 子母防防盗门推广宣传：*.该小区区5月18日已开始始咨询，但但具体房房价、物物管、付付款方式式均未出出台。*.望城北北路中段段单立柱柱T型跨街街广告牌牌一块。*.汇龙大大道第一一转盘到到第二转转盘，公公路两边边路

16、灯杆杆上双面面灯箱广广告。*.由体育育馆发往往现场售售搂部购购房直通通车一辆辆。*.7月228日在渝西西会展中中心召开开了一次次新闻发发布会。*.7、88月份在在永川市市体育场场和渝西西广场组组织了几几次促销销宣传活活动。*.7、88月份在在永川日日报上刊刊发了次广告告，并协协办专栏栏出软性性文章次。*.7、88月份做做报刊夹夹页次次。*.与永川川电视台台合办伟伟映帝帝琴花园园专题节节目次次。*.准备在在渝西广广场建一一永川最最大户外外广告牌牌。*.准备做做永川市市内公交交车身广广告。市政配套及及交通：.汇龙大大道是永永川市政政府规划划的重点点工程，也也是新城城区主要要交通干干道，路路面平整整

17、宽阔。.市政府府将迁到到该项目目正对面面.永川市市人民医医院在该该项目对对面，其其职工大大搂主体体已完工工。.业主子子女上学学可就近近读汇龙龙幼儿园园、汇龙龙小学、永永师附中中，但办办学质量量较差。目目前伟映映正联系系与永中中联合办办学。. 昌州州城市花花园位于小南门门（川主主沟）至至英井路路区内，与与电影院院、文化化馆、寺寺庙、永永川中学学、红旗旗小学、客客运中心心、演艺艺中心、人人民医院院、大南南门商业业中心完完全连成成一体，繁繁华红尘尘一墙之之隔，出出入相当当便捷。与与南方项项目相比比，由更更成熟的的社区和和商业环环境。区位图： 项目占地1110亩亩，总建建筑面积积14000000平方米

18、米，绿地地220000平平方米，一一期工程程占地444亩，总总建筑面面积5885666平方米米，绿地地78000平方方米，住住宅1660000平方米米，商用用门面1120000平方方米，还还建房2205000平方方米，车车位1220个，中中心商业业步行街街80000平方方米（商商场未计计入总建建面中），幼幼儿园一一所6000平方方米，会会所6550平方方米，展展览馆112000平方米米，写字字间6000平方方米。一期住宅全全为多层层和别墅墅，其中中多层主主要是88层，平平街一层层为商业业门面，28层为住宅。主要户型及及分配百百分比户 型 种种 类 面 积 百 分 比平层 二室室一厅 56平平方

19、米 10%二室二厅 80平平方米/85平平方米 20%三室二厅 1155平方米米/1220平方方米/1130平平方米 50%错层 四室室三厅 1800平方米米 100%另有6栋别别墅，面面积每栋栋3000平方米米。小区特点：阳台为弧型型阳台，窗窗为阳光光窗，外外墙色调调以黄色色为主，上上部200%为白白色，下下部800%为黄黄色，层层顶为兰兰色或橙橙红色。小小区内修修有商业业步行街街，设计计与渝西西广场架架空层相相似，底底层为商商业步行行街，上上部作为为小广场场。该项目二期期规划用用地666亩，总总建面8880000平方方米，全全为78层的的多层住住宅。处处在成熟熟商业区区，区位位优于我我永川

20、南南方花园园项目。其其户型及及所占比比例较能能体现永永川的市市场需求求，值得得我们留留意。 第二部分：永川南南方花园园项目概概况1 地理理位置地处重庆作作物研究究所，即即永川西西南面南南大街，紧紧靠市中中心，麻麻柳河上上游（长长约2公里）处处。2 主要要经济指指标项目占地222.33公顷（计计3344亩），总总建面积积约300万平方方米，其其中一期期主要经经济技术术指标如如下：用地面积 总建筑筑面积 住宅面面积 道路面面积 广场、水水体面积积 临街商商店公建建面积 折算绿绿化面积积 地下车车库面积积 绿化率率 总居住住户数938099平方米米 12286330平方方米 9980660平方方米

21、2234552.33平方米米 1221011.7平平方米 221143平平方米 378805平平方米 66448平方方米 440.33% 6695户户3. 项目目规划. 项目目总体规规划在于于创建一一个回归归自然、高高尚、新新颖、别别致而充充满文化化情趣的的社区。本本着211世纪居居住建筑筑人性化化原则，在在整体规规划上突突出以下下特点：. 林荫荫步行道道沿麻柳柳河两岸岸环绕并并贯穿全全区。.以300米以上上宽的景景观大道道和166米宽的的步行街街为全区区骨架。在在充分考考虑环境境均好性性、集中中与分散散、动静静分离等等原则的的基础上上将小区区分为AA、B、C、D、E五个组组团，让让更多住住宅

22、有良良好的景景观朝向向。.小区景景观大道道和步行行街对外外开放，将将是该区区域乃至至整个城城市的公公共空间间。而各各组团间间相对独独立，各各自围合合成院落落。在保保证小区区与城市市相融的的同时又又充分保保证了业业主生活活的私密密空间。建筑风格格. 半坡坡屋顶与与屋顶花花园及外外飘塑钢钢阳光窗窗等有机机结合，既既有古典典风味又又具现代代特色。. 在立立面造型型上，采采用三段段设计，充充分运用用丰富的的古典建建筑符号号和线脚脚，白色色的玻璃璃和高档档的白色色塑钢窗窗，加上上浅灰色色的高级级外墙面面砖，使使各组团团色彩雅雅致和谐谐。4. 户型型指标. 按户户型分（暂暂定）户型 面积积m2/户 户数

23、平 面 布 局 结 构 形 式三室二厅二二卫一厨厨 三厅三三卫一厨厨 平层 错层 跃层1 90-1000 1114 1144 0 330 882 002 1000-1445 4426 4266 0 1133 3115 003 1500-2000 1141 24 1177 6 18 04 2011-2550 118 00 188 0 0 118合 计 6699 5644 1335 1149 4155 1335占 户 数数 比 例 800.688 199.322 211.322 599.377 199.311二期户型型设计建建议面积（含公公摊） 85-95平平方米 1100-1225平方方米 11

24、30-1500平方米米可能户型 二室二二厅单卫卫/双卫错层或或平层 三室室二厅双双卫带储储物间错层 四室三三厅双卫卫带储物物间跃层占建面 330% 50% 200%建议户型面面积需求求 客厅开开间4.2M、面面积220 客厅开开间4.2 MM、面积积200 客厅开开间4.5M、面面积225餐厅8 餐厅8 餐厅10厨房6 厨房7 厨房7主卧144 主卧14 主卧15次卧111 次卧11 次卧11卫生间55 主卫5 主卫5观景阳台4 次卫4 次卫4生活阳台3 储物间间2 起居室室122，可可不单独独设置原因 老老年人与与年轻人人生活习习惯、生生活需求求不同，需需分开居居住。老老年人喜喜静，且且社交

25、范范围相对对较窄，生生活所需需空间相相对较小小。刚踏入入社会的的年轻一一族需购购房组织织家庭，但但因经济济不太宽宽裕，对对小户型型的需求求较大。部分30-40岁的公职人员，其父母居于农村或其它地方，现家庭经济状况允许将父母接到身边，但又不愿父母影响自己现有的生活方式，有购置小户型供父母居住的愿望。父母为子女购房组织小家庭。 观景阳台4 储物间3生活阳台3 观景阳阳台44永川市常常住人口口21万，其其中在职职工作人人员依靠靠国家或或单位集集资建房房，获得得产权或或买断公公房产权权占房地地产市场场的455%。另另有300%是当当地老居居民，房房屋产权权由祖辈辈处继承承所得。实实际通过过购买商商品房

26、获获得房屋屋产权的的消费者者占房产产市场的的25%。以上上所获产产权的住住房一般般档次不不高，户户型不合合理，配配套不齐齐全，有有2次置业业需求。对对面积要要求适中中，户型型、环境境和配套套要好。原居民住房面积偏小，且多居于旧城改造范围，配套和环境较差，有2次置业需求。家庭人口不多，交际广泛，时有来访人客，需有客房供客人居住。 生活阳台3家庭人口口多，需需购置较较大户型型。交际广广泛，时时有亲朋朋好友来来访，为为休息、娱娱乐互不不干扰，需需购置跃跃层。经济富富裕，需需住房豪豪华气派派的需购购置跃层层。*门面开间间4.22-4.8M，开开间与进进深比例例约为11：3，单个个门面面面积控制制在40

27、0-600平方米米；*底层反跃跃设计是是为减少少底层门门面进深深，同时时丰富底底层住宅宅的结构构变化；*景观阳台台面积暂暂按500%计算算，生活活阳台面面积全算算。第三部分：SWOOT分析析1.S项目优优势：.集团公公司的品品牌优势势。.永川南南方花园园项目的的规模优优势。.永川南南方花园园户型等等的“人性化化”设计处处处体现现企业“以人为为本”的经营营理念。.16米米宽步行行街、330余米米宽景观观大道等等的繁华华与独立立围合而而成组团团的宁静静相得益益彰，充充分体现现项目的的规划优优势。.紧邻永永川市中中心（离离渝西广广场仅8800多多米），周周边购物物、交通通、教育育、医疗疗、银行行等配

28、套套齐全，尤尤其本项项目位处处“麻柳河河”上游，水水清树绿绿，独具具区位优优势。.社区内内配套齐齐全，备备有会所所、游泳泳池、篮篮球场、超超市、幼幼稚园、音音乐广场场等设备备设施。.小区直直饮水系系统将改改变永川川市饮用用水差的的历史，让让小区内内居民户户户喝上上质优价价廉的纯纯净水。.小区优优秀的物物管服务务将给小小区居民民一个全全新的、安安全的、舒舒适的生生活环境境。.永川南南方花园园是市委委、市府府形象工工程之一一，在政政策上能能得到支支持。2.W项目劣劣势.项目所所属地块块目前尚尚未形成成较有规规模的开开发，交交通设施施等不够够完善，南南大街铁铁路桥在在心理上上更是交交通瓶颈颈。永川川

29、市民目目前仍习习惯上把把项目所所在地南大大街片区区理解为为城郊结结合部，市市政配套套设施不不够成熟熟，人气气涣散。.目前房房价普遍遍较低，项项目配套套设施多多，施工工条件差差，增大大了建设设成本，提提高了成成本控制制难度。 . 城北北新区是是市政府府近几年年的发展展方向，将将给项目目销售带带来一定定影响。 3.O项目机机会.在西部部大开发发的带动动下，永永川市近近年经济济发展迅迅速。.永川市市目前还还没有成成规模开开发的大大型园林林式小区区，永川川市目前前开发商商中实力力普遍较较弱，竞竞争力不不强。永川市物物业管理理水平很很低，在在这里我我们的物物管优势势明显。城北新区区的成熟熟尚待时时日，给

30、给了本项项目运作作的时间间。4T项目威威胁. 市场场容量有有限，存存有客源源分流的的危险。. 随着着永川市市城市建建设的展展开，一一些有实实力、有有经验的的开发商商即将进进入，加加剧了市市场竞争争。. 永川川市大量量的集资资建房减减少了集集团购卖卖的可能能。. 永川川市一部部分低挡挡楼盘仅仅售3550元/-4000元/左右右与本项项目均价价8000元/相差差一半，将将分流部部分客源源。第四部分：项目定定位策略略1. 目标标客户群群说明 公务务员、教教师：收收入一般般但相对对稳定，对对环境及及按揭等等有较高高要求； 小企企业主、经经商成功功人士：有一定定的消费费实力，支支付能力力强，对对交通等等

31、有较高高要求； 乡政政一级领领导班子子的目标标客户群群：收入入较高且且往往有有隐性收收入，注注重户口口、子女女就学、家家属就业业等。2. 项目目定位策策略根据上述目目标客户户群体的的特点，本本项目定定位为高高档楼盘盘，价格格取中高高水准，针针对二次次置业者者及相对对成功人人士。在营销方面面，充分分展示品品牌开发发商的优优势，给给消费者者信心的的同时充充分满足足业主尊尊荣感；在本质塑造造方面，充充分展示示区域、规规模、规规划、配配套等优优势；在服务方面面，售前前、售中中、售后后均充分分体现人人性关怀怀，以人人为本的的理念。 3. 楼盘盘定位策策略由于历史、地地理等原原因永川川房地产产开发比比较滞

32、后后，从现现有土地地资源分分布和开开发商实实力情况况来看近近两年会会出现大大量的小小区，但但不会出出现大型型成规模模小区。随随着社会会生活水水平的不不断提高高，人们们对生活活居住的的质量要要求也随随之提高高。小区区绿化、配配套、物物管等逐逐渐成为为一些收收入稳定定的公务务员和高高收入经经商人士士（如电电信、银银行、政政府部门门和一部部分拥有有黄金铺铺位的工工商户、私私营企业业主等）二二次置业业的必要要条件。永川南方花花园项目目针对年年收入22万元、积积蓄 66万元以以上的目目标客户户群，把把楼盘定定位于大大规模高高档小区区，以超超越永川川现有小小区和竞竞争对手手的环境境景观、小小区配置置和物业

33、业管理等等方面来来体现楼楼盘个性性，突出出楼盘品品质，进进而吸取取消费人人群。如如：小区配置采采用：室内 .子母防防盗门 .塑钢阳阳光窗 .空调及及冷凝水水预置 .预留烟烟道 .水、电电、气、闭闭路、电电话到户户 .小区直直饮水系系统到户户 .赠送花花台，户户户有景景室外 .A级环环境外观观设计 .游泳池池、网球球场、会会所、钓钓鱼池 .局部底底层架空空休闲空空间 .音乐广广场、步步行街、儿儿童游乐乐场、公公共厕所所 .晨跑小小径、室室外健身身设施 .南大街街入口处处设红绿绿灯、并并设有公公交车站站和治安安岗亭 .亲水人人行道 .幼儿园园（一级级标准） .老人、婴幼儿、孕妇用品专卖市场 .学校

34、、医疗保健、农贸市场、超市、银行和邮政等智能化：.小区背背景音乐乐 .电子巡巡更 .三表出出户 .对讲系系统 . 224小时时闭路监监控 .宽带网网入户特别是通过过中轴上上修建一一条300米宽的的景观大大道，与与步行街街和亲水水绿化观观光道相相互辉映映，把楼楼盘定格格于高档档，在锁锁定目标标客户群群的同时时，吸引引潜在客客户。4. 物管管定位策策略永川南方花花园物业业管理服服务由具具有一级级资质的的重庆南南方花园园物业管管理有限限公司提提供。永永川南方方花园将将积极引引进重庆庆或国内内各发达达地区先先进物业业管理理理念和服服务体系系，并结结合本地地人力资资源组建建专门的的物业管管理公司司，为小

35、小区业主主提供高高档次、超超值、周周到、高高效、方方便、称称心的服服务。一、物业管管理服务务项目（一）、公公共服务务1、 清洁洁卫生：小区公公共场所所和共享享部位的的卫生清清扫、垃垃圾清运运及经常常性的保洁。2、 绿化化日常维维护管理理：对绿绿化物进进行修枝枝整形、浇浇水、施施肥、治治虫，保保持绿化物生长长良好。3、 治安安管理：设安全全保卫人人员对小小区进行行安全防防范和治治安管理理工作。4、 共享享蓄水池池的维护护：定期期清洗、消消毒，保保证饮用用水符合合卫生质质量标准准。5、 水电电维护：对业主主共享的的供水、供供电管线线设施进进行日常常养护维维修，保保证正常使用。6、 排污污设施维维护

36、：清清疏和维维修业主主区用的的排水排排污下水水管道、化化粪池，确确保正常使用用。7、 道路路维护：对小区区内的小小区级道道路（不不含市政政道路）进进行日常常养护维维修，保证道路良良好。8、 房屋屋共享部部位日常常维护：对房屋屋屋顶、外外墙、楼楼道等公公共部位位进行日日常养护维修，保保持完好好。（二）、有有偿服务务1、房屋代代管、代代租、代代售 22、家庭庭清洁（钟钟点、长长期）3、代商品品 4、代代购、租租、育花花木5、搬家 6、代代送鲜花花、礼品品7、商务服服务（票票务、打打字、复复印、传传真等）8、组织儿儿童假期期各类培培训 99、洗车车10、医疗疗看护 11、空空房看管管12、客人人接送

37、（汽汽车、火火车、轮轮船、飞飞机）13、家电电安装维维修 14、业主主（住户户）自有有设备设设施定期期维护（三）、无无偿（超超值）服服务1、日常家家政服务务：代办办电话安安装申请请；代办办有线电电视开通通；代办办天然气气开通；代订牛牛奶；代代办收发发报刊；特快专专递；临临时代为为保管物物品；组组织家庭庭装修讲讲座；代代叫出租租车；叫叫起床。2、文化娱娱乐服务务：代联联系举办办喜事庆庆典；提提供棋类类活动场场所；举举办居家家常识讲讲座；组组织居民民摄影展展；组织织小区休休育活动动；组织织小区老老年人活活动；建建立老年年人活动动组织等等。3、医疗服服务：建建立住户户医疗档档案；配配备急救救箱，急急

38、救药品品；住户户生病代代为联系系医院等等。4、园艺绿绿化：提提供家庭庭园艺咨咨询。5、安全服服务：义义务检查查安全用用电、用用气情况况；义务务宣传家家庭安全全用电、用用气、消消防常识识。二、物业管管理服务务承诺（一）、保保修期维维修自工程竣工工验收之之日起计计，负责责代表业业主联系系，督促促保修单单位按发发展商提提供之质质量保证证书的的约定期期限完成成。（二）、常常规期维维修接到维修/投诉，110分钟钟内答复复；维修修请求/投诉记记录后，物物管工作作人员330分钟钟内到现现场；除除大、中中修外，一一般维修修三小时时内处理理完毕。（三）、清清洁服务务生活垃圾袋袋装化，定定期灭四四害；可可回收利利

39、用资源源（废金金属、玻玻璃制品品、塑料料制品等等）分类类存放，定定期收集集、清运运；废旧旧电池专专门存放放，定期期回收。（四）、保保安服务务小区内组团团与组团团公共范范围机动动巡逻；组团门门岗和内内部机动动巡逻；设中央央控制室室，智能能安保系系统集中中监控。（五）、环环境园艺艺定期修剪、补补栽；定定期施肥肥、除虫虫；景观观水池定定期清洗洗、消毒毒；道路路、景观观照明完完好充足足。另：永川南南方花园园物业管管理费标标准根据同类小小区收费费标准，暂暂定为：无电梯住宅宅：0.50元元/（按建建筑面积积计算）有电梯住宅宅：0.60元元/（按建建筑面积积计算）商业门面： 1.50元元/（按建建筑面积积计

40、算）以上价格的的最终执执行价格格以物价价部门核核准标准准为准。5. 宣传传定位策策略“导入期”嫁接南南方集团团公司开开发实力力和企业业品牌形形象作为为重点宣宣传。“说服期期”宣传围围绕“高档”、“最佳”展开，以以“康居乐乐园”锁定诉诉求目标标客户年龄龄在255-455岁的企企业管理理人员、国国家公务务员、文文化、教教育、卫卫生从业业人员以以及收入入相对稳稳定的私私营企业业主和拥拥有黄金金铺位的的工商户户。“营造期期”从品质质、区位位、人性性化服务务等方面面及“柳河都都市人家家”着手，将将高档生生活小区区不可阻阻挡的魅魅力完全全释放，给给目标客客户一片片寻梦的的天空。第六部分.项目营营销推广广1

41、项目现现场包装装工地周围采采用砖砌砌围墙，刷刷白后画画上宣传传画，树树“康居乐乐园”形象，营营造“永川南南方花园园，柳河河都市人人家”亲和气气氛。售楼部装修修简洁明明了，采采用大幅幅落地玻玻璃窗，增增加室内内通透性性，室内内布置重重点突出出南方集集团企业业形象，售售楼部家家俱以及及室内色色调应温温馨，尽尽量营造造亲和气气氛，让让客户走走进售楼楼部就象象走进朋朋友家一一样自然然亲切。交交易谈判判时如朋朋友间知知心交谈谈。售楼部外环环境由围围墙围合合而成，依依地块情情况建议议设一停停车场、一一休闲娱娱乐场（南南大街附附近没有有广场或或步行街街），从从而让附附近的居居民休闲闲娱乐到到售楼部部来，进进

42、而集聚聚人气。停停车场与与休闲娱娱乐场用用绿化带带分隔。休休闲娱乐乐场内设设户外娱娱乐健身身器材如如：综合合秋千架架、铁吊吊椅等，环环境表现现绿化。2. 建设设步骤建建议建议以步行行街和景景观大道道为小区区建设骨骨架，沿沿景观大大道逐步步扩散建建设。以以景观大大道为引引入，有有利于展展示南方方集团的的雄厚实实力和企企业形象象，增加加项目社社会信誉誉度，有有利于销销售工作作的顺利利展开，同同时游泳泳池计划划在20002年年6月份以以前投入入使用，以以便形象象地展示示规模小小区的配配套优势势。3.广告推推广策略略永川南方花花园是南南方集团团走出重重庆市区区的首个个大型项项目，在在永川得得到了当当地

43、政府府的高度度重视，被被列为“永川市市委、市市府形象象工程”，集团团公司也也确定将将该项目目建设成成永川市市“园林生生态住宅宅小区”。为将将项目全全面、准准确地推推介给消消费者，并并且创造造良好的的销售环环境，推推广将分分“导入”、“说服”、“营造”三个阶阶段进行行。“导入期”20001年年9月中上上旬至99月下旬旬主要采用“阻隔策策略”嫁接重重庆南方方集团公公司品牌牌，告知知消费者者“永川南南方花园园”是占地地3344亩的高高档次的的园林式式生态住住宅，是是由重庆庆市著名名房地产产开发企企业南方方集团在在永川开开发的“永川市市委、市市府形象象工程”，并且且详尽介介绍重庆庆南方集集团企业业以及

44、南南方集团团的开发发业绩，进进行嫁接接品牌。以以工地围围墙看板板、电视视广告、户户外广告告牌、车车身广告告和报纸纸广告推推出，劝劝阻消费费者推迟迟购买其其它商品品房，防防止客户户分流。“说服期”9月下下旬，开开盘前后后主要采用“全面出出击策略略”以大量量的报纸纸广告突突出“麻柳河河畔和离离尘不离离城”的区位位优势，同同时利用用详尽资资料的项项目介绍绍和全面面细致地地推介小小区精品品户型，独独特的人人文景观观个性，优优秀品质质和企业业文化、形形象等，塑塑造第一一楼盘品品牌品质质，促使使消费者者追捧、购购买。“营造期”充分运用报报纸、楼楼书、纸纸手袋和和促销活活动以及及售楼现现场和精精致样板板房展

45、示示等营造造出“为成功功人士度度身定造造”的成功功者感觉觉和“柳河都都市人家家”的一片片都市田田园天地地。第七部分：项目销销售策略略策略一：根根据永川川市场的的实际情情况，建建议采用用低开高高走，促促使出现现“羊群”效应，让让消费者者追捧南南方花园园项目。策略二：一一期A组团开开发全是是多层住住宅，为为使资金金快速回回笼，同同时聚集集人气，建建议开盘盘适当额额度优惠惠，并限限量销售售，制造造“热销抢抢购”效应。策略三：从从整体上上有计划划地把握握销售节节奏，以以保证项项目持续续畅销。第八部分：宣传推推广计划划第一阶段：品牌嫁嫁接实施步骤：一. 报版版广告报版广告一一1.时间 9月10日 星期一

46、一2.版面 整版套套红3.报纸 永川川日报4.内容：祝贺教教师节，诚诚邀永川川市优秀秀教师、各各校领导导及意向向性客户户参加重重庆南方方集团各各大楼盘盘一日游游。告知知活动时时间9月15日、9月22日。报版广告二二1.时间99月11日 星期二二2.版面 整版3.报纸 永川川日报4.内容：.引语见初稿稿.开发商商自述见初稿稿.编后语语：由编编辑记者者发编后后语，引引发永川川地产业业内讨论论。* 9月114日 星期四四 永川川日报 整版.南方集集团荣誉誉榜.介绍南南方集团团业绩名名人苑、龙龙景苑等等几大特特色苑区区的建设设，环境境配套、物物管等特特色，并并展示所所获荣誉誉牌.插入图图片.编后语语南方方集团将将给永川川市带来来巨变告知明明日周六六重庆南南方集团团各物业业一日游游二. 活动动重庆南方集集团几大大小区一一日游1.时间 9月15日、9月22日实施时时间