某烂尾楼策划案17808.docx

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1、第一章 办公楼市场分析 一办公楼楼及其发展展空间办公楼是因因商务活动动的需要、集集中在一群群小房子中中的、各自自独立又相相互紧密联联系的相关关业务群体体。建筑师师从土地的的集中有效效利用和减减少交通时时间与距离离考虑，开开始将这些些分散的小小房子堆在在一起向高高发展，把把各行业的的客户集中中在一起。随随后发现当当这些工作作人群集中中之后，又又需要解决决他们的其其他生活需需求如喝咖咖啡、吃饭饭、休闲健健身等问题题，又开始始在办公楼楼中增加相相应的功能能设施。经经过长期的的发展，办办公楼有了了其特定的的含义及概概念。也有有人给出了了新的名字字写字字楼。独立的写字字楼尽管功功能齐全，但但容量有限限，

2、不可能能包罗万象象，于是人人们就将相相关行业用用更多的写写字楼集中中在一起，并并配以旅馆馆、酒店、商商业等，使使这成片的的写字楼形形成中央商商务区CBD。CCBD成为为城市主要要商务活动动的核心区区域之一，大大大提高了了城市空间间的利用和和商务活动动与交往的的效率。高速成长与与发展中的的中小企业业，常常无无能力也无无必要独立立拥有这种种带有标志志性的巨大大写字楼，因因此这些中中小型企业业大多租用用或购买大大型写字楼楼中的一部部分，形成成不同企业业的合并办办公。这既既保证有独独立的私密密的办公地地点，又减减少相关的的自身配套套设施，利利用社会化化的服务方方式减少相相关成本。因因此，写字字楼就要充

3、充分考虑这这些用户的的特点而力力求使相关关配套设施施齐全，服服务功能齐齐全。二办公楼楼的环境这里指的是是大环境，即即办公楼所所在的区域域、地段、位位置、市政政配套设施施、小区配配套设施、空空间规划布布局等一系系列影响办办公人员的的生理、心心理的因素素。写字楼给人人印象是耸耸入云端的的玻璃幕墙墙、富丽堂堂皇的大堂堂、行色匆匆匆的白领领、门口拥拥堵的车流流。这种写写字楼是完完全程序化化、事务性性工作的场场所，而非非企业张扬扬个性、推推崇创造力力的工具。但但是，建筑筑本身其实实不过是一一个水泥做做的盒子，最最终赋予建建筑个性的的其实是身身在其中的的住户、是是人、是企企业。目前最通行行的说法，健健康的

4、写字字楼是指符符合人们对对工作环境境质量的要要求，拥有有现代建筑筑所具有的的各种优势势，兼具健健康性与环环境性的写写字楼。对对“两空一一绿”有很很高的要求求。“两空空”指空气气质量、空空间感，“一一绿”指绿绿化率。归归纳起来，评评价一个写写字楼是否否是健康写写字楼，应应包含以下下条件：（一） 交交通交通便便利是办公公楼的基本本条件，其其决定了员员工上下班班的方便与与所需时间间的长短。员员工在选择择公司时，如如果要转几几次车才能能到公司的的话，往往往还是要考考虑考虑的的。转车一一是耽误时时间，二是是可能会影影响到员工工的心情、增增加疲劳度度。因此，地地铁沿线、交交通枢纽等等都是做办办公楼的首首选

5、。（二二）氛围除除了交通外外，是否有有办公氛围围也至关重重要。如莘莘庄地铁站站附近，尽尽管拥有轨轨道交通的的便利，但但并不适于于办公。建建筑不仅仅仅是钢筋水水泥的混合合体，它同同样具有生生命力，而而这种生命命力与周围围环境氛围围息息相关关，写字楼楼对于氛围围的要求更更是不可或或缺。这种种氛围就是是中央商务务区（CBBD）的氛氛围，陆家家嘴、徐家家汇、淮海海路等均属属中央商务务区，其写写字楼的租租价也是较较高的。（三） 品品质写字楼楼本身的品品质也十分分重要，除除了楼层、房房间朝向、面面积、空间间布局的合合理性、通通风、采光光情况等硬硬件条件，同同时还应具具有完善的的配套服务务体系，如如设立员工

6、工快餐厅、咖咖啡厅、休休闲会所，为为员工解除除疲劳、放放松心情营营造良好的的空间。而而卫生系统统以及运输输系统的考考虑也是符符合健康标标准的重要要依据。（四） 景景观白领阶阶层每天都都在一种高高压强度的的状态下工工作，容易易产生压抑抑感，也需需要一种事事物使他们们放松心情情，或是激激发他们的的工作兴趣趣和创作灵灵感，这就就要求写字字楼周围要要有一定的的绿化或者者是景观。（五） 精精神良好的的工作氛围围可以让人人精神焕发发，与建筑筑相得益彰彰的外形设设计能让人人心情愉快快。而在这这些浅层理理解以外的的健康，则则是精神或或者是心理理健康的满满足与真正正保障。对对有些人来来讲，在金金茂大厦、恒恒隆广

7、场上上班就是一一种不可名名状荣耀。三 办公公楼的市场场状况（一一） 现状状上海写字字楼市场自自20000年年中起起开始复苏苏，一方面面租金开始始上调，出出租率也稳稳步提高；另一方面面上海GDDP已经连连续11年年保持两位位数增长，持持续、平稳稳、有序的的经济发展展增强了外外商的投资资信心，为为上海写字字楼市场的的发展提供供了无限机机遇。戴德德梁行执行行董事认为为，目前上上海住宅市市场经历一一段时间的的发展，已已经日趋成成熟，竞争争也比较激激烈。而销销售型写字字楼，特别别是甲级写写字楼，作作为一种新新产品，市市场正处于于成长阶段段，并拥有有广阔的成成长空间，应应该有机会会获得较高高的投资回回报。

8、目前前，上海写写字楼市场场供需基本本持平，空空置率也处处于1015的正常范范围。未来来几年，上上海写字楼楼市场将呈呈现需求强强劲、供应应适量，从从而租金稳稳中有升的的总体发展展趋势。（二） 行行业特征不不同行业、不不同规模、不不同办公性性质的企业业对办公环环境的要求求是不一样样的。大型型企业的运运作模式比比较成熟，员员工办公时时间较为规规律，工作作内容有章章可循。而而中小企业业多处于事事业的增长长期，没有有固定的工工作模式，办办公时间弹弹性很大，工工作内容多多涉及创造造性、开拓拓性领域。这这种工作性性质、运作作模式的差差异最终表表现为对企企业办公环环境需求的的不同。写字楼的分分布逐渐显显现行业

9、特特征：如陆陆家嘴地区区写字楼的的租客以金金融业为主主，南京西西路和淮海海中路写字字楼的租客客则以咨询询业和服务务业为主。未未来，这种种行业特征征将更为鲜鲜明，以形形成积聚效效应。因此此写字楼的的租售率受受某一行业业兴衰的影影响将更为为明显。（三） 前前景据戴德德梁行资料料显示，目目前上海市市场甲级写写字楼的建建筑面积仅仅有3700万平方米米，较之每每年上海增增长近12200万平平方米的住住宅用房总总量较少。22003至至20077年预计推推出市场的的新甲级写写字楼总面面积约为4410万平平方米，其其中供出售售的新甲级级写字楼面面积约为770800万平方米米，占17720%，同时会会有部分现现

10、有的写字字楼物业带带租约向市市场推出。一些企业出出于投资自自用和扎根根上海进行行中长期发发展的打算算，已经开开始考虑变变租赁为购购买写字楼楼，这客观观上加大了了甲级写字字楼的需求求量。近来来十分活跃跃的民营和和私人企业业已日渐成成为写字楼楼投资群体体中不可小小视的力量量。连年攀攀升的写字字楼租金消消耗了公司司的一部分分利润。随随着公司的的发展和对对上海经济济信心的增增强，他们们正打算购购买属于自自己的写字字楼，虽然然一次性投投入增加了了很多，但但同时兼具具了投资的的用途，从从长远来看看还是划算算的。国内各地的的中大型企企业集团争争相在上海海设立营销销中心、研研发中心，需需要大量的的写字楼。上上

11、海写字楼楼租金继续续平稳攀升升已成趋势势。这两方面的的因素带动动了销售型型写字楼强强劲的发展展后劲和由由租转买的的投资趋势势。四 周边边区域办公公楼分布状状况由于本区域域内不是办办公区域，因因此，周边边办公楼数数量较少，这这里仅列举举以下办公公楼项目以以供参考：（一） 阳光世界界位于浦东东大道、近近崮山路。大大厦高288层，建筑筑高度为999.955米，其中中1-5层层为商业裙裙房，6-14层为为纯办公用用房，155-28层层为公寓式式办公房。 6部进口口“瑞士SSchinndlerr”电梯、两两部自动扶扶手电梯。11-14层层采用“YYORK”中中央空调系系统。美国国Armsstronng地

12、板、印印尼进口春春茶木门、“立立邦Nipppon”高高级涂料、卫卫生间地面面采用进口口防滑地砖砖、地面镶镶有葡萄牙牙瓷砖、美美标Ameericaan Sttandaard洁具具、意大利利五金配件件等。 6627层层，每层9910户户。房型面面积范围7702222平方米米，售价77000元元/平方米米，租价11.7元/平方米/天。（二） 招招商局大厦厦上海招商商局大厦是是一幢现代代化、智能能型的纯甲甲级写字楼楼。大厦总总建筑面积积746442.111平方米，总总高度1886米。大大厦一至五五层设有银银行、商务务、邮局、餐餐饮、康乐乐等各种配配套设施。三三十八至三三十九层拟拟开设会员员制银行家家俱

13、乐部，地地下二层共共提供2885架汽车车泊位。大大厦坐落在在陆家嘴金金融中心的的心脏地带带，周围证证券、保险险及各银行行大厦林立立。经延安安东路隧道道到外滩仅仅需1分钟钟，经南浦浦大桥至虹虹桥机场仅仅需三十分分钟路程。 18224层每层层16户，88部电梯，房房型面积范范围80148平平方米，售售价31000美元/平方米，租租价0.77美元/平平方米/天天。（三） 上上海期货大大厦位于浦浦电路，地地上37层层，地下33层，总建建筑面积达达7万多平平方米，由由美国著名名建筑师设设计，是一一集期货交交易、信息息、结算、办办公为一体体的智能化化楼宇。大大厦设计先先进，布局局合理，各各类配套设设施齐全

14、，设设有停车库库、国际会会议厅、多多功能厅、银银行、餐厅厅等各种便便利设施。上上海期货大大厦设有3345只座座位和完整整的舞台设设施、放映映室及同声声翻译系统统的国际会会议中心。5500多平平方米的多多功能厅可可用悬挂式式隔断板分分隔成六个个不同面积积但可独立立使用的空空间。 220部原装装德国OTTIS自动动扶梯，114部原装装三菱垂直直梯。房型型范围7222000平方米，租租价0.66美元/天天/平方米米。五 结论论目前销售售型的办公公楼房源不不多，办公公楼由出租租向出售转转变，销售售型办公楼楼的市场前前景普遍看看好。销售型办公公楼的几个个条件不可可或缺，如如环境、氛氛围、楼盘盘品质、配配

15、套设施等等。地段和和氛围是影影响办公楼楼盘价格的的主要因素素。本案的大环环境是以中中档居住为为主的地区区，小区域域没有大型型的商场、中中高档的餐餐饮、娱乐乐等配套设设施。观景景系数不高高，南面是是栖山路多多层民居，东东西方是高高层和多层层住宅、旧旧式建筑或或待开发地地块。综上上所述，本本案缺少写写字楼应有有的氛围，不不具备作为为办公楼进进行推广的的优势。第二章 住宅楼市市场分析一 浦东东大道沿线线楼盘分析析浦东大道道是沿黄浦浦江从陆家家嘴到浦东东东北部的的交通纽带带。西起陆陆家嘴，东东到东高路路。黄浦江江对面是浦浦西杨浦区区沿岸部分分，各项建建设和改造造正紧锣密密鼓地进行行中。杨浦浦区到浦东东

16、大道，现现在有杨浦浦大桥，规规划中的大大连路越江江工程完成成之后，交交通将更加加方便。浦浦东大道是是浦东新区区东北地区区到陆家嘴嘴的主要交交通干道，沿沿线有三四四十条公交交线路。路路面不宽，车车流量和人人流量大，沿沿线的粉尘尘和噪音污污染较大。浦浦东大道的的路段价值值随着与陆陆家嘴距离离的远近不不同而有较较大差异。（一） AA级路段源源深路以西西、靠近陆陆家嘴办公公区路段，该该区域属小小陆家嘴范范围。沿线线开发改造造成熟，路路面卫生状状况良好，公公交线路近近四十条。两两旁建筑以以高层为主主，高档美美观，近来来出现较多多的酒店式式公寓项目目。这里的的酒店式公公寓，拥有有两方面独独特的优势势，一方

17、面面靠近陆家家嘴办公区区，充分体体现了酒店店式公寓的的特点；另另一方面，在在黄浦江边边，可以拥拥有黄浦江江景观等等等，是酒店店式公寓的的主要卖点点。这一段段酒店式公公寓的房价价在1000001130000元/平方方米。目前前主要有以以下楼盘：海悦苑精装装修酒店式式公寓。小小区位于浦浦东大道东东方路，近近黄浦江，属属陆家嘴CCBD区域域。31层层高层，是是度身定做做的酒店式式物业，全全明独立橱橱卫，独立立阳台，动动静分区，大大面宽，居居住功能完完整。现在在推出的为为21331层，面面积约566平方米，价价格约为1130000元/平方方米。万源晶典 1幢全装装修酒店式式公寓，共共510套套。楼盘位

18、位于东方路路、浦东大大道，住宅宅面积近33万平方米米，配有33500平平方米商业业设施和豪豪华会所。房房型为一室室32662平方米米。交通有有980路路、新川线线、隧道三三线等公交交线路和地地铁二号线线东昌路站站，规划中中的大连路路隧道将更更方便沟通通浦东浦西西；生活设设施齐全，有有易初莲花花、世纪联联华，出行行购物便利利。预计22004年年交房。预预售均价1130000元/平方方米，现已已全部售完完。名门滨江苑苑精装修酒酒店式公寓寓，物业管管理由香港港怡高物业业代理。楼楼盘位于浦浦东大道、源源深路口，占占地面积22.3万平平方米，建建筑面积55万平方米米，容积率率2.2，绿绿化率400%，拥

19、有有高层、小小高层和多多层各一幢幢。房型有有三房13301550平方米米，四房1180平方方米。附近教育设设施有梅园园小学、上上海实验小小学、海运运学院等。另另还有7774、7991、811、85等等多条公交交线路。好好美家超市市、联华超超市、好德德便利店等等。中国银银行、交通通银行、工工商银行等等。现推出出高层，228层以上上价格约1150000元/平方方米，低层层90000元左右。（二） BB级路段源源深路以东东到罗山路路路段，因因为在罗山山路高架西西侧，所以以在浦东居居民的心理理上类似浦浦西的“环环线内”区区域，仍可可凭借陆家家嘴的优势势来提高自自身地位。沿沿线高档物物业不多为为，新开发

20、发楼盘较少少，属于待待开发地区区。距本路段较较近的现仅仅有“维多多利华庭”和和“心中家家园”在售售。“维多多利华庭”处处于张杨路路和浦东大大道中间，位位于定水路路苗圃路口口。小区总总建筑面积积约11万万平方米，由由两栋122层小高层层，7栋114层小高高层以及11栋18层层高层组成成。规划总总户数约为为800户户。主要房房型有两房房两厅，三三房两厅，跃跃层复式等等。周围有有二十多条条公交线路路。在保证证交通便利利的同时，又又避开了浦浦东大道和和张扬路两两条主干道道的噪音影影响，闹中中取静。“心心中家园”基基本属于张张杨路楼盘盘。浦东大大道桃林路路口的“格格力H2OO”是一个个办公居住住兼备的楼

21、楼盘，借助助陆家嘴商商务与北外外滩景观的的优势，推推出“hoome 22 offfice 的”概念念。强调“有有homee，也有oofficce；是hhome，也也是offfice。”为为此，规划划了13000平方米米的名人健健康主题会会馆。 “格格力H2OO”的价格格约为75500元/平方米，比比海悦苑每每平方米的的均价低了了40000元左右。（三） CC级路段罗罗山路至金金桥路路段段，这一路路段属于浦浦东大道BB级路段的的延伸，同同时借助杨杨浦大桥的的影响，成成为一个中中低档的聚聚居点。沿沿线多为住住宅、厂房房、仓库和和小商铺等等。公交线线路由源深深路的四十十条减为二二十几条，也也说明了本

22、本路段与AA级路段的的地级差异异。近一年年内该路段段开发的楼楼盘主要有有“上房金金丰苑”、“金金樟花苑”、“昕昕泰苑”等等，在去年年年底或今今年年初均均已售完，当当时的价格格约在4550055000元元/平方米米。（四） DD级路段金金桥路至东东高路路段段，这一路路段除了有有几条公交交线路可以以直达陆家家嘴外，基基本脱离与与陆家嘴的的连带关系系，沿线环环境较差，基基本属于居居住区，居居民层次不不高。沿线线在售楼盘盘有“景源源佳苑”，为为多层住宅宅小区，均均价约44400元/平方米。“景源佳苑苑”位于东东高路，西西临黄浦江江，东接赵赵家沟，内内拥湖泊。交交通方便，基基地附近主主要公交线线路有61

23、10、5992、3113、申高高线等。至至地铁口的的公交线路路有81、6640、陆陆高专线、沪沪合线等。“景源佳苑苑”周边市市政利好，轨轨道交通66号线即将将动工，翔翔殷路隧道道20055年竣工连连接浦江两两岸，五洲洲大道20005年通通车横贯东东西，35年滨江江绿化带美美丽现身。总总规划占地地面积444400多多平方米，建建筑面积66000多多平方米。分分两期开发发，一期推推出8幢多多层，得房房率89%左右，绿绿化率355%。“景源佳苑苑”最大的的卖点就是是小区依水水而筑，伴伴水而居。一一览东外滩滩美景。周周围生活机机能比较方方便。阳光光房型：559.977-1377.47平平方米，一一房至

24、三房房，八种房房型。约44800元元/平方米米。20003年8月月开盘，22004年年10月交交房。二 浦兴兴路沿线楼楼盘分析浦兴路从罗罗山路到高高行镇环北北大道，是是张杨路的的延伸段。地地下是在建建的轨道交交通六号线线，预计将将于20005年年底底竣工，在在金桥板块块中主要有有罗山路站站、云山路路站、金桥桥路站、长长岛路站、五五莲路站、巨巨峰路站东东靖路站等等。正是由于轨轨道交通带带来的未来来交通优势势促进了浦浦兴路沿线线楼盘的大大面积开发发。浦兴路路的新开楼楼盘占了金金桥板块楼楼盘的相当当大的比例例，目前正正在预售的的楼盘几乎乎都在浦兴兴路沿线，如如“上海未未来”、“东东方知音”、“融融都

25、金桥园园”、“碧碧云新天地地家园”、“中中大丽都”、“景景源佳苑”等等。具体如如下：（一） 上上海未来楼楼盘地址 博山东路路655号号（枣庄路路口）物业业类型总建建筑面积11500000平方米米，由小高高层和别墅墅构成。小小高层已售售完，叠加加别墅111月左右开开盘。价 格 小高高层均价55600元元/平方米米。绿化率率 45% 房 型型小高层的的二房两厅厅104平平方米左右右、三房两两厅11331299平方米左左右、四房房157平平方米左右右，另外有有复式房型型，面积约约204.61平方方米。时 间 20003年77月10日日开盘，22004年年4月底交交房。简析： 7787、隧隧六、777

26、4、7888、7991等十余余条公交线线路。距浦浦兴路和规规划中的轨轨道交通六六号线云山山路站较近近，交通便便利。（二） 东东方知音楼楼盘地址 博山东路路699号号（枣庄路路口）物业业类型高层层、小高层层住宅，占占地1244380平平方米，总总建筑面积积1800000平方方米。拥有有23500平米的商商业设施及及19000平米的运运动主题会会所。楼盘盘结构多层层外墙为防防水涂料、小小高层采用用涂料及局局部粘贴外外墙面砖；电梯为三三菱电梯，公公共部位楼楼梯采用木木扶手、走走道地面铺铺设地砖。绿绿化率 440% 容容积率 11.4 房房 型二房房面积899平方米、1101.33平方米、三三房117

27、7.29134.05平方方米、复式式面积1663.2111722.38平平米。价 格 5550066800 时 间 20033年4月330日开盘盘，20004年1月月底交房。仅仅剩E型房房（3+11约1344平方米），价价格66000元/平平方米。简析：该案案为黄山新新村的大型型个案，地地处金桥成成熟住宅区区，位于浦浦东大道与与张杨路中中间，东临临金桥路,发展无限限。多层电电梯房，111层小高高层简约户户型、配比比精致。五五重保安系系统。楼盘盘地处浦东东金桥，临临近金杨商商业圈。附附近有建平平实验学校校、金桥花花鸟市场，还还有多条交交通线路；如7722、7877、5733、6222、6188等

28、。建平平实验学校校给孩子一一个更好的的未来，区区域开创五五层景观房房，多层电电梯房，简简约户型、配配比精致。小小区引伸天天然河道资资源，大造造金桥水景景社区。（三） 融融都金桥园园楼盘地址址 浦东金金桥路12221弄。物物业类型 总建筑面面积4万平平方米，由由7幢小高高层构成，共共176户户。楼盘结结构其外墙墙采用HJJG金属光光泽涂料，部部分仿石材材料；电梯梯为通力无无机仿电梯梯；小区还还安装了对对讲系统、住住宅红外线线报警系统统等十大智智能化系统统。绿化率率 40% 得房率率 82%86% 房 型型二房、三三房、四房房，面积990.3551488.96平平方米;复复式房面积积190.492

29、240.88平方米。价价 格 55100-67700 时时 间 22003年年7月1日日开盘，22004年年12月底底入住。简析：地处处浦东金桥桥，紧临金金杨社区、金金桥社区、临临近碧云国国际社区。与与规划中的的M6线相相临；附近近学校有金金茂小学、金金陆小学、陆陆行中学、致致远中学；其它设施施有金桥医医院、邮局局、金桥大大酒店等，但但缺乏大型型商业设施施。为了打打造金桥的的白领社区区，融都金金桥园还借借用了旁边边的一条西西沟港水景景，建造了了水岸江南南小区。不不管是否名名实相符，至至少，为了了在金桥打打造高档住住宅区，融融都金桥园园很下了一一番功夫。（四） 碧碧云新天地地（二期）楼楼盘地址

30、浦东浦兴兴路2588号。物业业类别 高高层、小高高层住宅，建筑面积240000平方米。开 发 商 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司绿化率 40% 物业配套小区内规划了300米的休闲长街、占地8000平方米的由耀华教育机构管理的上海碧云幼儿园；近2700平米的运动主题泛会所内还设有温水标准游泳池、健身中心、棋牌室等多个活动区。东芝电梯；每栋宽带接入，拥有可视对讲系统。房 型 两房面积106110平方米，三房面积121140平方米。时 间 2003年4月开盘，2004年底交房。价 格 均价50006000元/平方米。简析：该案案地处金桥桥浦兴路、长长岛路口，周周边外环境境清静，由由多层小高高层

31、混合组组成，分二二期开发，建建筑风格清清新明快。小小区内建有有国际双语语幼儿园、内内庭式休闲闲街、网球球场及其他他健身设施施，同时建建有1万平平方米的集集中绿地。紧紧邻占地111公顷的的金桥公园园，附近有有金茂小学学、榕辉家家装市场，另另外周边也也拥有浦兴兴路和长岛岛路的社区区商业。（五） 中中大丽都城城二期（丽丽都-成品品）楼盘地地址 荷泽泽路58弄弄（浦兴路路、五莲路路口）物业业类型 二二期总建面面13.33万平方米米，16幢幢小高层。物物业配套 有迎宾广广场、阳光光大道、廊廊桥、维也也纳广场等等主题景观观。绿化率率 45% 房 型型一房一厅厅、一房二二厅，面积积53.3383.3平方米米

32、；两房886.2221011.39平平方米；三三房1055.36129.78平方方米；复式式125.971179.772平方米米。价 格格 均价4480062000元/平方方米。时 间 一期期售完，二二期20003年7月月开盘。简析：位于于浦兴路、五五莲路，周周边为成熟熟居民区。在在即将开业业的超大型型购物中心心千家惠超超市正对面面，轨道交交通六号线线将于20005年竣竣工。周边边学校、医医院、银行行等各类生生活配套设设施齐全，公公交线路众众多。该案案是区域内内的大型楼楼盘，区内内会所规划划一定程度度上提升了了物业水准准，加以紧紧邻的千家家惠大型超超市在建，能能使业主的的日常生活活更为方便便，

33、整体规规划简单，售售价较低。 7月255号开始对对外销售，要要求先登记记后预定，价价格在4880066200元元/平方米米。第三部分 现状分析析明年郑州州的房地产产市场会有有这样几个个变化：第第一，新盘盘的数量减减少，但在在售楼盘仍仍然很多。新新楼盘的增增长速度数数量比去年年要低，大大部分楼盘盘在消化；第二，促促销手段将将会花样百百出。必要要时，就会会发生价格格战；第三三，郑东新新区将成为为郑州房地地产市场上上的一个亮亮点。投资资客户的追追捧，将会会造成高层层住宅东移移现象；第第四，商业业地产将在在郑州异军军突起，令令人刮目相相看。从整整个市场的的形态来讲讲，中低档档的住宅将将成为消费费的主流

34、，高高层住宅的的竞争会比比较残酷。通通过我们对对绿洲银银郡实地考考察和大量量的资料分分析研究，以以较科学客客观的角度度找出楼盘盘实际缺陷陷和存在问问题的原因因所在：（一一）宣传力力度不够。阶阶段性的宣宣传和销售售，使得大大多消费者者在郑州市市接连不断断的新兴楼楼盘铺天盖盖地宣传攻攻势中对其其逐渐淡忘忘。同时，购购房者在销销售人员粗粗略的介绍绍中无法感感知房屋的的可操作性性设计可能能。其经济济实用的住住房特性无无法得以体体现，销售售方式的欠欠缺和宣传传资料的不不足以及户户外告示广广告的“零零出现”，小小区无较鲜鲜明的宣传传体现成为为楼盘后期期销售停滞滞的主要原原因所在！再有对附附近居住者者的抽样

35、询询问得出的的近的知晓率率，无不明明显的反映映出楼盘目目前所处的的尴尬状况况。（二）重重视程度不不够。销售售人员对这这样好条件件的楼盘后后期的重视视程度明显显较轻：从从现场销售售处来看，资资料、效果果图单一，无无报价单，无无明显告示示，销售人人员对其所所售楼盘的的避重就轻轻原则的缺缺乏和销售售技巧的忽忽视（上述述两处都存存在）等等等都导致了了绿洲银银郡在本具具有明显优优势的情况况下仍销售售不力的情情况出现，从从客观来分分析绿洲银郡的楼楼盘后期：其实这很很可能是开开发商真正正的纯利润润部分，是是前期已售售物业抵掉掉开发成本本后，沉积积的一桶金金，其可销销售的较大大可能性完完全可以在在经过认真真分

36、析和研研究后得以以重新挖掘掘。（三）竞竞争愈加激激烈。绿洲洲银郡价价位相对较较高，户型型单一（四四室二厅、三三室二厅、复复式）面积积较大，在在前期阶段段成交客户户以中高收收入家庭为为主，而前前期销售的的付款方式式（最低两两成首期）显显然不能满满足后期购购房客户的的需求，加加之周边竞竞争楼盘都都推出零首首期、固定定首期3万万元的灵活活付款方式式，项目的的销售受到到很大打击击。针对这这些情况推推出零首期期付款方式式，降低置置业者的门门槛，同时时又针对销销售压力较较大的西座座南向高层层单位推出出送全屋装装修优惠，其其他单位则则保持原来来的额外998折及11.2万元元楼价回赠赠。随后，周周边楼盘竞竞争

37、日趋激激烈，销售售难度增大大，附近各各大竞争楼楼盘都以各各类型活动动吸引客户户至现场，并并以巨额抽抽奖、送家家电或额外外折扣变相相降低楼价价，以此留留住客户。第四部分 后期楼盘盘销售理念念策划理念念：一期：以客户生生活需求为为诉求点。二二期：三期期：以地段段优势及银银行按揭优优惠策略为为诉求点个个案理念：差异掌控控。楼盘后后期之所以以形成，就就是因为其其与已销售售物业产生生了差异性性，就因为为此种差异异性才诞生生了楼盘后后期概念。只只有把握住住这种差异异性才能把把握住楼盘盘后期销售售的脉搏。差差异性说白白了也就是是“不同”。不不同的事物物就应该分分开来看，所所以楼盘后后期销售要要当作个案案来谈

38、、来来做。一、把把楼盘后期期当作一个个崭新的个个案整体物物业来做。针针对于楼盘盘后期的特特性从新分分析制定市市场定位、广广告策略、销销售计划。注注：重新定定位并不是是完全摒弃弃原有认识识。二、把把楼盘后期期分割成几几个个案单单位，进行行销售。把把具有相似似性的单位位有机地组组织在一起起，可以形形成有机的的销售互动动，以促进进销售。三三、每个销销售单位都都是一个个个案。楼盘盘后期中大大多每个单单位都有其其特性(而而且都是闪闪烁着发展展商纯利润润的金币)，所以要要认真谨慎慎地对待。在在整体销售售过程中往往往需个案案策划，个个案销售。四四、楼盘后后期销售过过程中的每每一个客户户都是一个个个案。楼楼盘

39、后期广广告投入费费用降低，客客户层针对对性加强后后，每一个个客户都要要认真把握握。往往需需根据其需需求点个案案对待。五五、楼盘后后期销售成成功往往是是由多个策策划理念个个案支撑形形成的。楼楼盘后期销销售存在着着太多矛盾盾，一个策策划理念往往往很难支支撑到最后后。楼盘后后期销售主主动性强，广广告效应阶阶段性变化化快，作为为辅助销售售的策划理理念，也须须随之调整整变化。第五部分 后期楼盘盘销售全程程解决方案案（一）后后期营销策策划核心策策略确立经经过对上述述三处的问问题研究发发现，只有有以整合性性的推广销销售为前提提和保证将将楼盘后期期集中进行行有机的联联系销售，节节约资源，发发挥整合宣宣传渠道的

40、的优势，再再以个案差差异性重新新进行定位位，以个体体客户为个个案，细化化实地销售售方式，主主动出击，只只有这样，才才能找寻到到一种全新新的视角和和渠道，最最终打出一一条缺口，实实现期望的的良好销售售业绩！ 1、总体体销售构架架模式 22、以梯度度价格的述述求为中心心 3、以以现场立体体销售方式式为主在坚坚持最少资资金和最大大效果的原原则下，只只有将三者者有机的联联系在一起起，以统一一的渠道进进行宣传，整整合三者的的优势资源源，统一推推广，节约约成本，而而且便于宣宣传卖点的的营造以及及不同需求求消费者的的较多选择择。同时，针针对消费者者的不同要要求，楼房房的设计构构造的多样样性和朝向向，楼层，布

41、布局的不合合理性，需需要对购买买人群的具具体讲解和和诱导，为为其设计和和搭建一套套合理的住住房方案来来！最终影影响消费者者，促使其其选择和购购买我们的的楼房。（二二）以就近近地理范围围消费者为为重点客户户的确立针针对消费者者及来客心心理的分析析和研究，制制定“抓小小放打”的的推广策略略，即以项项目周围，特特别是北环环附近的长长住居民为为重点目标标客户，将将绝大部分分介绍，追追踪，谈判判的精力投投入到争取取这部分客客户的工作作上来。原原因有三：第一，这这些客户包包括在三处处楼盘入住住的住户都都很希望在在离原居住住地最近的的地方购房房置业，给给孩子或老老人准备，第第二，他们们必定会选选择价格便便宜

42、，销售售速度最快快，可以尽尽快入住，物物业管理尽尽快到位的的房子。以以这些人为为重点，营营造销售气气氛，就能能赢得客户户，获得成成功。第三三，通过主主题性的活活动，增进进房产开发发商与其之之间的交流流，并且利利用此机会会全面的告告知所剩楼楼房的大举举销售的信信息，通过过口碑的传传播，达到到引诱促进进销售的目目的。第六部分 具体方案案制定市场场上流传着着的同样精精彩的一句句话是：没没有卖不出出去的房子子，只有不不合时宜的的定位。另另一位擅长长后期楼盘盘销售的策策划人告诉诉记者，后后期楼盘的的类型千差差万别，各各有不同的的病因，对对症下药是是关键。其其中，常规规药物大约约三种：一一是改造；二是优惠

43、惠；三是变变性。（一一）换个“脸脸谱”重塑塑金身在这这一阶段，虽虽然“量”少少了，但“质质”不能变变，尤其是是销售形象象和销售手手段。销售售形象，主主要是现场场销售形象象，不同阶阶段要有所所变化，“人人靠衣装，佛佛靠金装，售售楼处更要要靠包装”，这这样，无论论是对老客客户，还是是新客户，都都有一种促促动力，没没事总想去去看一看，人人气也就随随之形成良良性循环，越越来越旺，加加上售后服服务形成的的良好口碑碑，销售率率就不会骤骤降。楼盘盘后期最需需要这样“气气场”的拉拉动，因此此，项目包包装是楼盘盘后期营销销策划的重重要环节。这这种包装包包括三个方方面：一是是楼盘后期期营销策划划的前场（包包括项目

44、包包装以及销销售信息的的有效、连连续、准确确传递），楼楼盘后期营营销策划的的中场（包包括人际传传播、良好好口碑），楼楼盘后期营营销策划的的后场（包包括销售管管理、销控控计划合理理科学、销销售力强化化）。销售售形象重建建恰当处理理楼盘后期期，重要的的一点就是是销售形象象的重建，这这包括很多多层面：产产品改造这这一处理方方式，首先先取决于发发展商的实实力和决心心，其次要要充分考虑虑产品的灵灵活可变性性。改造产产品，在商商铺和写字字楼营销策策划中运用用较多，商商铺的大小小组合、布布局规划存存在改造的的空间，写写字楼改造造的空间则则在于单位位拆细、自自由分隔。写写字楼改造造的最大空空间在于智智能化设施

45、施的升级换换代，大多多数的写字字楼楼盘后后期都会面面临这一问问题。至于于住宅，处处在楼盘后后期阶段的的现房改造造就比较困困难。环境境营造环境境改造主要要指项目销销售的内外外环境的改改造，内环环境指售楼楼处内部空空间布局、销销售气氛、卖卖场布置、看看楼通道、电电梯间等；外环境指指施工管理理、围板、路路牌、灯杆杆旗、条幅幅、绿化环环境、车辆辆导示、小小区管理等等等。环境境体现形象象，也是专专业精神和和实力的表表征，是对对消费信心心的直接激激励，但也也是楼盘后后期营销策策划中经常常被忽视的的问题。销销售管理有有一个奇怪怪的现象就就是，到了了楼盘后期期阶段的售售楼员大多多不会笑了了，表情麻麻木、表达达

46、刻板，这这是一个通通病。实际际上，从市市场角度和和客户心理理来判断，对对于这一阶阶段销售人人员的仪容容仪表、销销售技巧、服服务态度、言言谈举止的的要求会更更高。因为为新盘阶段段人气旺，客客户理性程程度自然冲冲淡，感性性冲动往往往缩短成交交过程，所所以对销售售人员的要要求反而较较低。楼盘盘后期阶段段就不同，有有新盘的竞竞争，还有有同类楼盘盘后期在价价格、户型型等方面的的促销竞争争，这时候候的客户心心理是：慎慎重、比较较、观望、打打压、等待待。销售人人员简单的的项目介绍绍，很难打打动客户。因因此，销售售管理水平平和销售谈谈判技巧在在这时候才才真正受到到考验。售售后服务深深圳个别楼楼盘已经出出现了入

47、伙伙形象大使使，这一现现象正说明明发展商特特别是谋求求持续发展展的实力企企业，已经经将关注的的焦点与消消费者融合合，由售前前、售中转转向售后。房房地产项目目开发是一一个客户满满意工程，产产品好，客客户满意度度自然就高高。服务是是建立持续续消费信心心的立足点点，因为任任何宣传的的承诺，最最终都要归归结到房屋屋入伙以后后的物业管管理和售后后服务，对对于已经入入伙的楼盘盘后期项目目，物业管管理的良好好表现简直直就会成为为一种理想想的促销形形式。而万万科若干年年前实施的的“孔雀开开屏”计划划，其中的的重要一环环就是展示示服务的档档次和水平平。（二）正正确引导消消费市场目目前消费市市场对楼盘盘后期没有有

48、一个正确确的认识，甚甚至还存在在一定的排排斥心理，常常将“尾楼楼”与“烂烂尾楼”混混淆，觉得得楼盘后期期就是非常常不好的房房子。除了了各种自身身条件有限限以外，其其实楼盘后后期具有两两大特点：一是绝对对的现房。买买家可以直直接看到现现房，实地地品评房屋屋质量、社社区环境、生生活配套是是否便利等等，不必存存在像期房房那样的担担忧。二是是在物业管管理设施及及各方面的的磨合上可可以省时省省力。经过过前期的入入住，实际际生活中的的物业管理理问题、发发展商与配配套部门之之间是否具具有良好的的合作关系系、楼房质质量等问题题都可以提提早知道。之之所以大多多数的置业业者认为，楼楼盘后期是是别人挑剩剩下的，是是

49、户型朝向向不佳、设设计落伍、布布局不合理理的房子，其其原因：一一是开发商商不愿再出出资作宣传传，消费者者很难辨认认楼盘后期期和烂尾楼楼的区别；二是开发发商选择中中介公司代代理时，一一级代理公公司大多只只考虑代理理新盘，楼楼盘后期自自然不在他他们的注意意范围之内内。多数的的楼盘后期期就被分散散给小型代代理公司或或是任其空空置，这些些小型的代代理公司接接手后，本本着卖一套套收一套钱钱的心态进进行销售，没没有从根本本上正视和和去寻找解解决楼盘后后期的方法法，更没有有去引导消消费者正确确看待楼盘盘后期。这这种做法的的结果就是是事实上楼楼盘后期并并不被市场场真正消化化。所以楼楼盘后期的的问题并不不完全在项项目本身，更更多的原因因是置业者者获得楼盘盘后期的信信息来源匮匮乏，致使使不能正确确认识楼盘盘后期。天天之子通过过