2019中国产业新城运营商评价研究报告-中指-201905.pdf

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1、 研究主持： 中国指数研究院 数据支持： CREIS 中指数据， 主要研究成员： 莫天全 黄 瑜 白彦军 仵世友 张 瑞 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华陈文静 程 威 李雪娇 方 肖 龙昊辰 吴建钦 祝梓杰 辛芸娜 王新华 周 巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 姚 卓 战 雪 王雅涵 刘德炳 尹建英 汪 勇 黄秀青 李 力 张化学 丁 晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛 琳 黄 雪 钱慧群 王 玲 袁彬彬 黄 艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方 颃 刘莉芬 评价体系与方法/2 研究对象/2 评价模型及指标体系/3 数据来源/6 评价方法/7 产业新城运营商评

2、价结果及分析/8 综合实力评价结果/8 产业新城运营商发展特点/12 产业定位 产业招商 产业培育 城市建设 产城运营面临的城市机遇及产业趋势/26 特色运营商及项目发展分析/34 结语/37 Contents 目录 0101 0202 0303 0404 研究背景与目的/1 1 2019中国产业新城运营商评价研究报告1 研究背景与目的 当前，随着我国产业转型升级步伐的加快，创新驱动持续引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断得到优化。此外，随着关于培育发展现代化都市圈的指导意见 、 关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见以及2019 年新型城镇化建设重点任务等一系列政策

3、文件的发布，都市圈建设不断推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破。 产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体， 在未来中国经济和社会发展中的作用将进一步凸显。 党的十九大报告明确指出要着力实施创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴等发展战略，将以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。2019 年 3 月，全国两会进一步强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发展，深入推进新型城镇化，提高新型城镇化质量，体现以人为核心，让城市更加宜居。此外，中央和地方政府出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，以促进区域产业有序转移及转型升级，为实现当地经济

4、高质量、可持续发展提供强力保证。随着粤港澳大湾区规划落地，区域产业转型升级迈入新的发展阶段，而产业新城作为我国经济转型升级的重要载体，也将面临更多的发展机遇。随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。 在此背景下， 中国指数研究院以客观、 公正、 准确、 全面的研究原则， 连续第四年开展 “中国产业新城运营商评价研究” ，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价，结合大数据方法，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产

5、业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。 2 2019中国产业新城运营商评价研究报告2 评价体系与方法 当前，我国新城新区的数量众多、发展程度良莠不齐，而产业新城发展成败的背后，运营商在其中发挥着不可忽视的作用。以往国内外园区开发主体的评价仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此，2016年，中国指数研究院首次提出并建立产业新城运营商综合实力评价体系，2019 年，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方

6、法和评价指标体系， 以期能成为检验现有运营商实力的标尺， 亦能够为行业各类参与主体提供参考依据，进一步推动产业新城建设的长足发展。 2.1. 研究对象 针对研究对象，我们认为产业新城运营商的核心价值仍体现在其所运营的产业新城项目上，特别是相对于企业来说，项目的筛选、观测更加直观和清晰，因此我们选择从产业新城项目入手去寻找符合研究标准的运营商样本。 基于大量的理论研究和实践观察，我们认为产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生反磁力作用的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。因此，对于产业新城项目的筛选我们设立以下 3 个标准： 基于以上 3 个标准

7、，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及中国指数研究院各地方分院推荐的优秀项目作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺。在 2019 年的研究中，我们继续优化样本项目，最终筛选出 74 个项目作为产业新城研究对象。第一步：产业新城样本项目筛选 010203以市场化运营机制为主导；受到中心城市或中心城区的辐射带动，并能够 对中心城市或中心城区产生反磁力作用；产业新城除了具有良好的产业基础外，还要具备 完整的城市服务功能，并以实现产城融合为目标。3 2019中国产业新城运营商评价研究报告一方面， 通过第一步筛选出的产业新城项目， 我们深入发掘其背后的开发运营主体； 另一方面，根据我

8、们对产业新城运营商的定义来确定研究对象， 即产业新城运营商是以开发运营产业新城为发展方向， 提供专业化、 市场化的服务平台，为产业新城的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。 综合两方面的考量， 我们在上一年度研究样本的基础上，继续丰富了研究样本，最终确定了北大资源、东湖高新、湖北高投、华南城、华夏幸福、启迪协信、上海临港、市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、张江高科、招商蛇口、中新集团、中国五矿、中国宏泰、中国金茂等 49 家企业作为产业新城运营商评价的研究对象。 在产业新城运营商评价研究中， 我们希望竭尽所能列出全部符合产业新城标准的项目， 但可能仍无法避免遗漏部分研

9、究标的。此外，部分尚处于开发初期的项目也未纳入本期研究样本。另外，虽然市场化机制主导的企业更加高效灵活，而且在未来将占据产业新城发展的核心地位， 但这并不意味着只有民营资本主导的运营商才能进入研究样本， 一些以园区开发起步的国有背景运营商不仅在开发经验以及资源利用方面更具优势， 也较为注重城市配套的规划建设， 并逐步引入市场化运作模式，因此也进入了本次研究的样本范围。此外，虽然部分企业并没有明确提出建设产业新城的概念，但根据我们对产业新城运营商的理解并结合实际情况，也将这部分企业列为研究对象。 2.2. 评价模型及指标体系 在评价模型的构建过程中，中国指数研究院始终围绕“产业新城运营商评价”的

10、核心目标，依据国内外行业理论研究经验及我国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商及代表项目调研访谈，对反映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。 2016 年 3 月 1 日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请 16 位行业专家对评价体系进行鉴定，并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。 我们独创性地建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新城运营商的综合实力。其中， “一核”指我们评价的核心主体，即产业新城运营商； “两翼”指运营商最重要的两个核心能力，即产业发展能力和城市建设能力，其中产

11、业发展是产业新城的核心驱动力，是新城活力之源，而城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体；同时，运营商经营能力是其实际运营水平与成效最直观的体现，与前面两个方面相辅相成，共同反映产业新城运营商综合实力。 第二步：产业新城运营商研究对象的确定 4 2019中国产业新城运营商评价研究报告资料来源：中国指数研究院整理 依据国内外行业研究理论经验及我国产业园区、 产业新城发展实践， 我们梳理提炼出现阶段行业关注及实际应用的关键指标， 围绕产业发展能力、 城市建设能力及企业经营能力三个方面进行构建产业新城运营商评价体系，包括 13 项二级指标以及 30 余项三级指标。我们对反映核心要素

12、的评价体系和具体指标进行了反复验证和修正， 并吸纳专家鉴定会上各位权威专家的中肯建议， 在全面性、 客观性、 科学性、可行性原则的指导下， 搭建形成“中国产业新城运营商综合实力评价体系” 。 近年来，随着行业的不断发展，越来越多的产业新城运营商注重资产运营效率的提升，2019 年，我们在继承上一年研究方法、 评价指标体系、 研究成果以及经验的基础之上，并结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流， 进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系， 如近年来运营商对新城的城市建设能力不断增强，吸引了大量人口就业， 我们新增了 “就业人口当地居住比例” ，以反映产业新城的人口集聚

13、能力。 “一核两翼”评价模型 产业新城运营商企业经营能力运营商经营能力是其实际运营水平与经营成效最直观的体现产业发展是产业新城 发展的核心驱动力， 是新城活力之源城市建设能力产业发展能力城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体5 2019中国产业新城运营商评价研究报告产业的健康发展是产业新城的灵魂，优秀的产业新城自有其一套完整的产业生态系统。 在评价运营商产业发展能力时，我们以产业开发与运营流程为切入点，从产业导入、产业培育、 创新发展三个方面出发， 最终以产业发展对所在区域或城市的经济贡献为落脚点， 全面评价运营商产业发展能力。 产业新城的 “城” 是其开展一切生产、 生活

14、活动的载体，评价运营商的城市建设能力时， 我们首先对产业新城内基础设施以及公共配套的完善程度进行评价； 同时基于园区对人口的吸纳程度以及生活宜居性衡量产业新城运营商满足人们生活需求、提升居民生活水平的能力。 产业新城运营商综合实力评价体系产业发展能力产 业 导 入产 业 培 育创 新 发 展经 济 贡 献城市建设能力基 础 设 施公 共 服 务人 口 集 聚生 活 宜 居企业经营能力经 营 规 模盈 利 能 力融 资 能 力财 务 稳 健运 营 效 率产业发展能力 城市建设能力 产业发展 能力纳税额生活宜居人口集聚15分钟生活圈覆盖度、职住平衡度、环境污染 等事故发生次数；吸纳总人口、吸纳人口

15、本外埠比例；公共服务基础设施商业、酒店、医院、教育等配套档次、文化生活 丰富度及参与频率；基础设施完善度、人均道路面积、绿化覆盖 率、无线局域网络覆盖范围、监控设备数量。6 2019中国产业新城运营商评价研究报告从评价企业运营的“量”和“质”两个基本要素来看，需在兼顾经营规模的同时保证运营绩效， 另一方面在争取成长速度的同时保证财务稳健， 同时考虑到产业新城项目的开发周期长、资金需求量大，极为考验运营企业的融资能力，因此将企业经营能力分解为“经营规模” 、 “盈利能力” 、 “融资能力” 、 “财务稳健性” 、 “运营效率”五个部分。 2.3. 数据来源本次研究的资料及数据一方面通过公开渠道获

16、取， 同时为了夯实数据研究根基， 中国指数研究院组织总部及各地机构数十位分析师，对全国范围内 41 座城市、74 个产业新城项目及 49 家运营企业进行访谈和调研，收集了大量的园区产值、产业导入、招商运营、新城建设等方面数据及访谈资料，另有园内入驻企业、就业员工调查问卷和多个项目的现场调研图片资料。在调研和访谈过程中，行业从业者丰富的专业知识以及对行业发展的思考使我们受益匪浅，他们对产业新城项目的一线运营经验反馈也为我们数次修正评价体系提供了重要参考。此外，我们还征询了部分行业专家的意见，他们从更加宏观和广阔的视角为我们的研究提出宝贵建议。 经营规模总资产及增速、营业 收入及增速、总市值盈利能

17、力净利润率财务稳健性净资产负债率运营效率总资产周转率、存货 周转率融资能力企业信用评级、融资 模式创新、筹资活动 现金流入量X质企业经营能力 考虑到运营商的产业发展能力和城市建设能力更多的是从其具体运营的产业新城项目中体现出来，因此，在评价这两方面能力时，从运营商的产业新城项目入手，每家运营商挑选 1-3 个典型产业新城项目，并赋予项目不同权重，从项目的运营数据来评价运营商的产业发展和城市建设能力。至于企业经营能力，则直接分析运营商财务数据，同时考量其信用水平、合作模式创新等方面，综合评价其经营能力。 7 2019中国产业新城运营商评价研究报告2.4. 评价方法 在运用指标体系进行评价时， 需

18、要使用科学合理的赋权方法对各个指标赋予不同的权重， 为了克服不同赋权方法固有的缺陷， 本次研究结合客观导向的因子分析法及主观导向的德尔菲法对评价体系各指标进行赋权， 以使评价结构更具合理性和准确性。 本次研究通过结合因子分析法和德尔菲法最终获得各指标权重。 各项三级指标中，对于定量指标，由于各个指标单位不同，不能直接比较，需要对数据进行无量纲化处理，消除数据之间存在的差异， 我们将数值标准化为 0 至 100， 从而得到该指标的得分。对于定性描述型的指标，我们主要采用德尔菲法进行评价，各指标打分采用百分制。 对三级指标进行加权平均计算得到各二级指标的得分，然后根据二级指标权重加权平均计算，最后

19、获得各运营商综合实力评价结果。 调研访谈41个 城市74个 项目49家 企业企业填报根据评价体系制作企业及项目数据信息表，发送至相关企业及项目填报公开资料上市公司年报、招股说明书、企业官网等途径获得企业公开资料132个访谈对象2700余份调研问卷1500余份图片资料4965742017年2018年2019年调研项目数量2946492017年2018年2019年调研企业数量指标赋权 指标的标准化处理 计算综合得分 8 2019中国产业新城运营商评价研究报告3 产业新城运营商评价结果及分析 3.1. 综合实力评价结果 从评价结果来看，行业竞争日益加剧，在新的行业参与主体加速涌入的同时，产业新城运营

20、商积极探索新的发展模式与方向，在产业定位、招商、培育以及城市建设等方面有了新的成果。一些优秀运营商坚持走“以人为本”的道路，不断探索并创新城市建设和服务发展路径，通过产业发展和城市服务的完善，提升城市吸引力，有效促进人才和产业导入，积极赋能区域经济和社会发展。为此，我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产城运营的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。 “2019 中国产业新城运营商综合实力 TOP10” 企业名称华夏幸福基业股份有限公司中新苏州工业园区开发集团股份有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司招商局

21、蛇口工业区控股股份有限公司启迪协信科技城投资集团有限公司上海临港经济发展（集团）有限公司天安数码城（集团）有限公司珠海华发城市运营投资控股有限公司深圳市星河产业投资发展集团有限公司荣盛兴城投资有限责任公司9 2019中国产业新城运营商评价研究报告从综合得分来看，华夏幸福、中新集团、张江高科综合实力位居前三。从 2019 年中国产业新城运营商综合实力评价研究结果来看，华夏幸福积极布局核心都市圈，产业新城的异地复制进入全面加速时期。此外，其坚持产业优先，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，产业发展能力不断提升，为公司业绩稳步增长提供了强劲动力，继续成为产业新城运营的领军企业

22、。中新集团作为中新合作载体和苏州工业园区开发主体，积极融入国家战略，不断输出苏州工业园区成功经验，已在滁州、嘉善、银川等地成功将项目落地。作为合作共建园区开发主体，其坚持创新引领转型升级，不断吸纳和聚集核心资源要素，通过打造双一流的投资环境一流硬件设施、一流营商环境，建设产业发达、交通便利、环境优美、 社会和谐、 以人为本的新型园区， 通过区中园和绿色公用板块联动、 集聚资源， 实现了高水平的产城融合协调发展。张江高科以科学城建设为契机，以城市更新为抓手，围绕主导产业和战略性新兴产业，重点聚焦集成电路、生命健康、物联网和人工智能等行业，不断提升产业培育与集聚、资本经营等方面的核心能力，持续推进

23、开放式创新生态圈的构建。同时，企业更加注重城市建设，创新城市服务模式，提升配套设施能级，积极解决“最后一公里”的交通问题。 招商蛇口积极整合内部资源，推动产融协同，依托在核心区域积累的优质资源，凭借丰富的城区和产业园开发与运营经验，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，积极为产业创新赋能，持续推进“前港-中区-后城”的新蛇口模式打造。启迪协信依托并有效整合清华系资源，聚焦于园区的投资运营，逐渐加大轻资产业务的布局，不断做大规模并网络化布局。其结合地方产业发展规划、区域资源禀赋等进行产业定位，导入全球产业创新资源，有效地推动区域产业转型升级，带动城市经济实现高质量的发展。 上海临港充分发挥自身在产

24、业开发领域的专业优势和当地村镇的协调能力， 推动项目开发建设； 同时，企业以科技产业为依托，将“业态、形态、生态”形成有机结合，积极布局产业投资领域，打造“科技、人才、信息、环境、能源、居住、生态”为架构的综合服务体系。天安数码城积极发挥创新精神，专注企业全生命周期孵化及培育，洞察客户需求，引导产业聚集，积极打造科研、办公、生活等功能齐全的综合业态，构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式。华发城市运营积极落实“科技+”模式，大力培育和发展大健康食品、科技智能制造等实体服务板块，扎实推进科技产业布局；同时，企业主动融入大湾区建设，推动珠海科技创新、实体经

25、济和城市建设发展，加强新兴、配套产业发展，推动建立多元化发展格局。星河产业集团秉承“创智共融，聚业兴城”的宗旨，基于“产、城、融、投”发展模式，重点开展产业载体开发与运营、产业资本投资、产城研究规划、产业实体经营，打造产融联盟新城、特色小镇、双创社区等多元产品形态，致力于构筑“引人才、聚产业、共发展”的产业高地。荣盛产业新城依据自身资源禀赋，产业集群效应逐步凸显。其通过精准的战略布局及产业定位，综合实力和品牌影响力得到不断提升。 10 2019中国产业新城运营商评价研究报告图：产业新城运营商综合实力 TOP10 企业不同要素评价结果 从评价体系来看， 综合实力优秀的产业新城运营商在产业发展和城

26、市建设方面均有各自独特的优势， 进而影响经营业绩方面的表现。产业发展能力方面，张江高科在持续推进张江高科技园区建设发展中，不断提升在产业培育与集聚、资本经营及公司内部运营管理等方面的核心能力，其立足科技产业的发展，围绕科技地产打造了一批具有区域影响力的产品，形成了技创区、集电港、张江中区等多个特色产品区域集聚地。华夏幸福通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造出高质量的产业集群。 城市建设能力方面，华夏幸福树立“以人为本、可持续发展”的城市发展模式，构建涵

27、盖从规划、设计到建设、运营的完整城市发展体系，通过产业园区、配套基础设施和公共设施建设，实行产业化运营，提升城市土地价值。中新集团坚持应用驱动，不断探索智慧园区建设，着力探索基于信息技术的教育模式创新，推动教学、学习和管理方式的深度变革。上海临港注重营造配套服务环境的打造，通过基础设施与配套服务升级，推动园区价值的重塑和提升。 经营业绩城市建设产业发展华夏幸福中新集团张江高科招商蛇口启迪协信上海临港天安数码城华发城市运营星河产业集团荣盛产业新城11 2019中国产业新城运营商评价研究报告鉴于目前部分运营商已经进入资本市场，我们进一步通过其公告的财务业绩对其经营表现进行分析。从上市运营商 201

28、8 年经营数据来看，华夏幸福 2018 年营业收入实现 40.5%的增长，其中产业发展服务收入占营业收入的 28.5%，产业发展能力进一步凸显。张江高科依托科学城建设，加大对核心区物业资源的收购和保有力度，房产租赁收入实现同比增长 11.7%，财务结构持续优化。从上市企业净利润来看，2018 年招商蛇口净利润达 152 亿，净利润率 17.3%。华夏幸福净利润 117 亿，净利润率为 14.0%，盈利能力较强。 在行业环境快速变化中，运营商积极拓宽多元化融资渠道。华夏幸福凭借经营与业务模式的优势，已经形成畅通的多元化融资渠道，融资能力突出。张江高科的融资成本一直保持较低水平，整体平均融资成本仅

29、为 3.86%。上海临港多渠道融资发力，牵手大金融机构，成功发行绿色债、海外债、双创债，有效地降低了融资成本。 企业资金面持续改善， 财务稳健性提升。 整体上， 标杆运营商采取重资产业务轻量化、 加速存量资产去库存等多种举措，积极降低企业负债率，为财务稳健性提供了有力保障，各运营商 2018 年负债率基本稳定。但对于不同背景的运营商来说，企业负债率各有差异。国企性质的运营商负债率相对偏低，企业财务稳健性保持良好。如上海临港、张江高科负债率分别为48%和 55%。而民企背景运营商市场化程度较高，且规模扩张较快，负债率相对较高，维持在 65%及以上水平。 图：部分上市企业 2018 年经营数据情况

30、 资料来源：企业年报，中国指数研究院综合整理 -20%0%20%40%60%02004006008001000招商蛇口华夏幸福张江高科上海临港亿 元2018年营业收入（左）2018年净利润（左）2018年营业收入同比增长（右）2018年净利润率（右）12 2019中国产业新城运营商评价研究报告运营商在经营业绩与产业发展能力上分化明显。 从TOP10企业与49家样本企业平均得分对比来看， 两者综合实力得分相差 24 分，其中经营业绩水平平均分相差 30 分，产业发展能力平均分相差 29 分，是本次综合实力产生差距的主要原因。总体来看，一方面，因为今年调研样本继续扩大，部分产业新城及运营商得分偏低

31、；另一方面，由于 TOP10 企业具有较强的产业、科研资源优势，且由于其项目开展较早，沉淀了大量的产业运营服务和城市建设经验，进一步扩大了领先优势。随着行业发展，多数运营商意识到产业新城城市建设水平对吸引企业入驻的重要性，更加注重基础设施建设，样本企业城市建设水平普遍提升。值得注意的是，TOP10 产业新城运营商的城市建设能力平均得分仅为 67 分，说明当前城市建设能力方面的整体水平依旧偏低，城市建设对于运营商来说依然任重而道远。 3.2. 产业新城运营商发展特点 2018 年，产业新城步入新的发展阶段，产业新城项目布局数量和质量都有了新的突破，产业定位更加规范、城市建设水平稳步提高， “以人

32、为本”的城市发展理念得到贯彻落实。本部分将从产业定位、产业招商、产业培育、城市建设等四个行业最关注的方面阐述产业新城运营商的做法、特点、趋势和经验教训。 图：TOP10 企业与 49 家样本企业平均得分对比 80 67 71 7451 54 41 50产业发展能力城市建设能力经营业绩水平综合实力得分top10企业平均得分49家样本企业平均得分资料来源：中国指数研究院综合整理 产业 定位产业 招商产业 培育城市 建设13 2019中国产业新城运营商评价研究报告产业定位 重研究，搭平台，抓龙头，促落地 从今年产业新城的调研结果来看， 运营商在进行产业定位时， 不仅通过与国际知名的产业研究机构进行合

33、作， 为其项目进行合理产业定位， 而且越来越多的运营商通过自建产业研究平台的形式，来持续跟踪产业发展趋势，以增强自身对产业的判断力，从而更加熟悉产业发展脉络。此外，产业新城项目对龙头企业引进的关注度越来越高，这就更需要基于长期系统发展的角度来研究主导产业，主导产业定位越准，项目对龙头企业的吸引力就更强，这样能更好地实现项目顺利落地。 华夏幸福早在 2013 年就专门成立了产业研究院，研究院汇聚各界菁英，专注于研究政经大势、区域发展、前沿技术和高新产业等， 为华夏幸福提供战略决策、 战略新兴产业研究、 产业规划编制等重要业务支撑任务， 从而促进项目更好的落地。具体来看，华夏幸福在进入目标城市后，

34、专门派出产业研究团队，对区域产业基础、资源禀赋、地方政府产业发展需求等进行调研，最后，制定出适合区域特点，政府认可的产业规划。以怀来产业新城为例，项目在确立集中发力数字经济的总体方针之后，如何具体切入成为当地政府以及华夏幸福的所面临的关键难题。华夏幸福通过借助自身强大的研究团队，结合北京以及张家口区域特点，北京非首都功能疏解、冬奥会筹办带来的环境改善等重大政策及趋势，将关注点聚焦到北京西北部地区。该地区为信息技术产业集聚区，并初步有沿 G6、G7 向外扩展趋势。华夏幸福紧紧抓住产业转移机遇，将怀来产业新城定位为北京高科技和现代服务产业定位作为发展产业新城的关键一步，更多强调的是战略性、实操性，

35、需要思考如何将区域所需产业顺利落地，满足地方政府以及企业的现实需求，并用于指导产业招商，实现区域产业经济的持续发展。 图：设立产业研究机构的运营商 华夏幸福 产业研究院宏观院规划院创新院博士后 工作站图：华夏幸福产业研究院架构 14 2019中国产业新城运营商评价研究报告业的延伸基地。正因为对于产业发展趋势的长期研究，华夏幸福才得以抓住产业转移红利，将秦淮大数据、腾讯、华为数据中心等知名项目顺利引进。 星河产城研究院作为星河产业集团旗下专业产业研究机构，集“研究+规划+实践”于一体。 其始终专注于市场前置探索， 遵循开放合作、全链研究、创新实践的价值理念，深耕粤港澳大湾区、长三角、成渝都市圈，

36、持续对区域产业进行跟踪研究，从而确保目标产业顺利落地。以深圳星河 WORLD 为例，由于其背靠深圳这个创新之城，一大批高新技术企业在此诞生，其中不乏腾讯、科大讯飞、大疆等行业龙头企业。星河产城研究院通过对深圳当地产业资源的不断跟踪以及深圳产业政策等进行研究， 以充分的资源储备以及软硬实力主动拥抱人工智能。正是因为其对产业发展方向持续跟踪，才能够使得项目顺利落地。 作为老牌产业新城运营商， 近年招商蛇口通过专门成立产业研究院的形式来实现对产业的持续跟踪， 并将所关注产业方向进行划分，以产业研究团队的形式对所负责行业进行深入研究和持续跟踪，判断行业发展趋势。此外，研究团队还结合行业特点，对所属行业

37、的龙头企业进行划分，研究龙头企业习性，从而判断项目所需发展主导产业类别，助力项目能够顺利落地。 此外，天安数码城内设专业的产业研究机构，在项目落地前就对区域内经济、产业基础等要素进行深层次研究，同时结合天安数码城的企业资源，对项目前期进行合理的产业定位，并在产业导入过程中不断优化以及修正落地产业内容，以确保未来项目能够顺利的发展。 未来 研究 宏观 研究区域 研究战略 研究产业 研究产品 研究新一代 信息技 术人工 智能航空 航天智能 制造文化 创意生命 健康六大 研究领域六大 研究方向图：星河产城研究院研究领域 15 2019中国产业新城运营商评价研究报告运营商在布局产业新城时，要想了解什么

38、样的项目未来可以在该区域布局以及何种龙头企业可能会在该区域形成产业集群，这些都需要前期在产业定位环节进行深入思考。同时，在项目运营时亦应时刻把握产业发展趋势，以便更好的腾笼换鸟，从而提升项目竞争力。近年来，部分优秀产业新城运营商积极搭建产业研究平台，研究龙头企业特点，并结合项目实际情况进行差异化定位，以确保项目顺利落地。此外，产业定位亦需要结合当地产业基础以及产业规划等，制定切合当地实际的产业规划，任何脱离现实产业基础的创新都将成为“无源之水” ，难以将项目顺利落地。 持续提升产业研究能力：运营商在布局产业新城时，如果不持续保持对产业发展趋势进行跟踪研究，将难以顺利将项目落地；此外，运营商在龙

39、头企业引进方面亦需要下功夫，不断研究龙头企业特点，为其打造合理的产业氛围，以确保招商企业能够顺利入驻。 差异化定位：新型城镇化持续推进，为产业新城的发展带来了更多的机遇，但部分项目在产业定位时难以摆脱同质化竞争处境。运营商要想从激烈的行业竞争中脱颖而出，就需要树立差异化的竞争观，实现产业新城的差异化定位。 16 2019中国产业新城运营商评价研究报告产业招商 信息化招商、圈层招商、聚集招商 随着产业新城的遍地开花，传统全民招商、广撒网式招商的方式效率日趋低下，运营商积极改变思维，依托自身资源优势，构建资深招商团队；此外，运营商积极借助大数据平台及合作伙伴，精准对接细分产业，深入产业圈层，挖掘产

40、业链关键节点的企业，为载体和企业画像，达到精准匹配。对于一些资源禀赋并不明显的项目，运营商积极引进产业上下游企业入驻，来提前搭建良好的产业氛围，以吸引龙头企业入驻。 华夏幸福通过整合品牌、规划、政策、资源、金融、服务等要素，借助产业+数据大平台，打造“科技驱动” 、 “精准预判”的招商新模式。其深入产业圈层，对十大行业以及细分产业进行持续跟踪研究，探索产业链重要节点，挖掘细分产业关键节点的重点企业，并通过细分招商目标的方式，借助自身招商团队、研究院及大合作平台，集中发力，实现精准招商。华夏幸福充分发挥大数据平台优势，不断对目标区域的经济发展状况、产业变迁等进行跟踪，并有针对性地分析目标产业的转

41、移动向， 从而实现将目标企业与本地产业发展方向进行精准对接，不断提升招商工作效率。此外，华夏幸福依托各行业资深的专业人才，深入了解企业所需，使新城能提供亟需资源条件打动企业入驻，并发挥丰富的圈层资源优势，从而更加精准地将目标企业导入产业新城。 “无产业不新城” ，产业决定城市的兴衰荣枯。作为新城发展最重要的力量源泉，产业招商决定了产城融合的范围与质量。产业转型升级和区域产业转移的背景下，面对相对有限的产业资源，产业新城运营商在招商方面输攻墨守，各显神通。 图：华夏幸福大数据招商平台 产业大数据 平台海量产业 数据积累精准 算法模型深度学习 优化迭代17 2019中国产业新城运营商评价研究报告荣

42、盛产业新城采取聚集招商的方式，注重练好“内功” ，招商与基建“两手抓，两手都要硬” 。企业着重打造优质的基础配套设施，给入驻企业提供全方位服务来吸引相关企业入驻，同时针对不同的项目采用灵活的招商方式， 以促进园区产业更好地聚集。例如，荣盛兴隆经济开发区在当地资源禀赋有限的情况下，积极挖掘并满足行业龙头企业诉求，来达到将其招入项目的目的。企业首先通过政策支持等方式引进产业链上下游企业，并不断地为入驻企业营造良好的硬件环境，同时，通过一系列政策支持来帮助企业成长，以形成产业集聚效应，进而吸引龙头企业，最终实现上下游产业链集群集聚式发展。 有别于传统招商，启迪协信注重产业生态环境的打造。首先，启迪协

43、信专门成立产业发展基金，将龙头企业导入项目内。其次，企业注重物理空间的打造， 通过成立专门的实验室， 为教授等人才提供优质的办公空间，并且为其提供融资支持。此外，启迪协信专门成立产业发展部，来整合高校各类资源，来实现研发技术成果转化，可以有效地吸引企业入驻。对于招商来说，硬性配套是吸引企业入驻的关键一步，启迪协信通过结合企业需求，打造出适应企业发展的配套，是实现招商引资的有效手段之一。 招商作为产业发展的重要环节，中新集团内外资并重。外资方面，企业持续发挥招商优势，通过依托覆盖全球的招商网络，借助苏州工业园区的招商资源以及专业高效的招商团队，打造合作区的外资集聚。内资方面，企业通过研究内资企业

44、发展周期，把握产业发展与转移趋势，以提供满足企业阶段性重点需求的服务来吸引落户。对于初创型科技企业，集团以战略储备为导向，与业内市场化优质产业基金合作，通过产业投资的方式将目标企业引进项目内。 张江高科结合国家战略布局，不断加大产业招商、战略招商、精准招商的力度。其以项目内主导产业为招商导向，围绕相关产业链的上下游企业的需求特征进行细分，并不断挖掘重点储备客户，对当前重点储备客户进行跟踪。在企业引进的过程中，其不仅通过资本干预的方式进行目标企业引进，更是通过不断完善项目内产业发展环境来吸引企业进驻。 金融 机构产业 企业政府配套 服务商研究 机构社会 资源图：启迪协信社会资源 图：荣盛兴隆经济

45、开发区招商奖励政策 高新认证国家级、省 级、市级、 区级优惠18 2019中国产业新城运营商评价研究报告面对经济形势的变化，产业新城运营商深入行业进行持续研究，挖掘细分产业及产业链节点，吸引产业链上下游企业入驻；同时，运营商借助大数据平台等先进的技术手段对主要行业、细分产业、产业链节点进行分析研究，对项目开展科学策划，并结合本地资源要素禀赋，从定位产业链关键企业开始，对符合当地发展的企业精准画像，筛选和挖掘优质企业，逐步构建产业链，优化招商途径，提升招商效率。 大数据招商：招商的核心在于资源的获取，大数据平台通过采集企业规模、技术、产能等基本信息以及市场空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息

46、，有助于实现企业和地方需求的精准对接，大幅度提升招商的成功率。随着地方政府进一步提升大数据资源的开放程度，运营商积极对接数据接口，不断拓展信息沟通渠道，搭建大数据平台，其通过企业信息与项目信息的比对，来实现企业、产业、项目的匹配，大大提高招商效率。 圈层招商：运营商改变大水漫灌、人海战术的方式，通过引进细分产业的资深人才、举办会议论坛等方式，与细分产业相关企业进行市场共享、资源交换，与企业实现互惠互利，深度参与细分产业“朋友圈”。同时，运营商站在企业发展角度，体察企业痛点，攻克外部限制因素，进而实现精准招商，吸引目标企业入驻。 聚集招商： 在直接吸引龙头企业难度较大时， 产业新城运营商以产业链

47、关键节点上下游、 配套设施为突破点，通过加强基础设施和城市配套建设，吸引上下游企业或产业链关键节点的优质企业，通过产业集聚效应，来营造良好的产业氛围，从而实现将龙头企业引进的目的。 19 2019中国产业新城运营商评价研究报告产业培育 专业人才管理，搭平台助成果转化 随着我国经济由高速增长向高质量发展阶段转变，产业结构面临重大调整，产业内外部环境对产业新城的健康发展有着重要的作用， 这就要求运营商在项目运营上实现更大的突破，以帮助入驻企业提升抗风险能力，助力企业实现高质量发展。从今年的调研情况来看，运营商通过创新管理机制，更精准地对接了企业的发展诉求。同时，运营商通过不断构建和完善项目产业集群

48、，来帮助入驻企业更好地增强与上下游产业的联系度。此外，随着从招商引资向招商引智转变，运营商不断创新服务模式，推动智力成果顺利落地转化。 启迪协信一开始就注重打造产业生态环境，尽力做好项目服务。如，启迪协信重庆总部城积极搭建创业者服务平台，切实推进科技创新发展，助力创业企业孵化，让创业者体验到从硬件到软件的“长尾化”服务，进一步打造产业生态闭环。目前，企业正在构建八大创新服务平台，有效贯彻资源整合、创业投资、产城融合等核心理念，尽力满足企业需求。这八大创新服务平台不仅将硬性配套考虑进去，更将软性服务融入其中。对于入驻企业来说，其发展壮大，不仅需要自身公司战略以及运营策略，更需要市场对接、成果转化

49、等服务。启迪协信通过发挥管家的方式，为入驻企业提供各种服务，有效地增强了入驻企业粘性。 随着产业新城行业竞争越来越激烈， 运营商不仅要关注如何将企业引进来，更要思考如何将企业服务好，切实解决入驻企业真实诉求，从而增强企业粘性。在此过程中，运营商核心竞争力也将不断凸显。 图：运营商服务内容 路演产权 保护成果 转化实验 器材证照 办理产业 规划8大创新 服务平台创业孵 化服务教育培 训服务商务配 套服务政务 创新服务 市场对 接服务科技金 融服务公共技 术服务技术成 果转化图：启迪协信八大创新服务平台 20 2019中国产业新城运营商评价研究报告华夏幸福在产业新城运营过程中，不仅为入驻企业提供基本的服务，更专门结合每个园区的产业特点，引进专业人才为其园长，来收集和解决入驻企业发展诉求；在此过程中，也让自己真正融入园区运营之中。以固安产业新城为例，在将企业引入后，华夏幸福通过对入驻企业上下游产业链进行梳理，积极为其对接园区内其他配套企业，以帮助其解决采购、销售等一系列问题，从而在一定程度上提升企业运营效率。此外，固安产业新城不仅注重技术成果转化，更是在项目前期就为企业提供相应支持。如，为帮助入驻产业新城的生物医药企业