广西那坡县商业街策划方案10098.docx

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1、壮龙民族风风情商业街街南宁有道企企业管理咨咨询有限公公司2010.4目 录【第一部分分】那坡商业业概述22【第二部分分】商业街产品品定位6【第三部分分】壮龙民民族风情商商业街租售售策略12【第四部分分】广告推推广33【第五部分分】其它配合37【第一部分分】那坡县商业业概述 本章主要通通过对那坡坡城区交通通架构、商商业网络组组成、商业业区业态分分布、商业业特征分析析，定位幸幸福新城商商业业态一、城区主主要交通框框架沙街东东西走向的的交通要道道，位于睦睦边大道的的北面，政政府部门、商业街主干道之一。镇玉街南北走向向的交通要要道，位于于沙街的南南面，往南南与通往靖靖西的主干干道相连。伏必街连西南走向

2、的交交通要道，通通往云南方方向的干道道睦边大道县城通往平孟国国家二级口口岸主干道道，那坡形形象大道那坡县城两两面环山，呈呈狭长性，城城区发展往往两端扩展展，城区中中心的平原原土地有限限，城区的的扩张速度度相对较慢，目前城城区面积比比较小，上上述四条交交通要道则则构成了那那坡目前的的交通骨架架，是那坡坡联系外界界的交通枢枢纽。二、商业网网络组成 那坡目前前商业网络络主要由镇镇玉街、沙沙街、长乐乐街等商业业干道构成成；通过点点、线的连连接组合构构成了那坡坡目前的整个商商业网络。 镇玉街、沙沙街辅以各各约10000米长左右的的南、北商商贸街，以以及南北走走向主要商商业干道；桥头市场场、团部农农贸市场

3、作为比比较大型的的农贸市场场，服务于于整个那坡坡县城居民民，以及在在圩日期间间，是周边边乡镇居民民赶集的主主要场所，商贸相对比比较繁荣；而睦边大大道则是那那坡集餐馆馆、娱乐、休休闲、宾馆馆等多功能能为一体的的商业聚集集区，是一一个综合性商业区。三、商业街街区业态分分布镇玉街 镇镇玉街作为为那坡的主主要交通和和商业干道道,是那坡坡最繁荣的的商业街道道,主要以以服装、鞋鞋业、家电电、家具、超超市、五金、杂货货店为主。道路比较窄，建成的历史时间比较长久,商业配套设施比较落后，主要以单位临街门面、私人住宅的底底层作为商商铺的经营营场所，外外立面也相对对比较破旧旧,其商业业业态档次次、形象都相对对沙街比

4、较较高些。沙街沙街作为老老城区商业业中心，在在圩日期间间，是周边边乡镇居民民赶集的主主要场所，商商贸相对比较繁繁荣。铺面面经营业态态主要以日日化生活用用品的批发发为主,主主要针对县县周边的乡乡镇市场,批发档次次比较低,但经营状状况比较好好。双拥路路主要以小小吃为主，睦睦边大道作作为新城区区主要以娱娱乐、餐饮饮为主。四、商业特特征分析1、 目前前那坡商业业主要依靠靠自发形成成，中心主主要集中在在城北区，以以镇玉街、沙沙街中心市市场为中心心构筑的商商业中心。但但该商业区区域与私人人居民区混混杂为一体体，区域内内的各业态态还不够精精致和具有有特色，整整体形象还还不够好。 2、 那那坡城南区区域的商业

5、业相对比较较薄弱，主主要是以睦睦边大道为为新城区商商业，构筑筑了那坡休休闲、餐饮饮、KTVV保健、宾馆等多功功能商业中中心；街道道为上千百百米长街，难难以集合商商业氛围3、 那坡坡县城地理理特征，县县城扩张只只能往城西西、城南发发展，城西西作为那坡坡将来新的的城区，目目前商业还还处于空白白状态。4、 中低低档的商业业街和超市市构成了目目前那坡主主要的两种种商业业态态，大型购购物百货商商场的缺乏乏，精品街街不足，造造成了目前前那坡商业业形象档次次低，业态态单一的状状态。5、商业街街略显狭窄窄、杂乱，整整体购物环环境不舒适适。6、汽车站站一带出现现两个商住住结合房地地产项目，目目前那坡没没有纯商业

6、业项目。7、天地楼楼临街商铺铺较多，集集中式商业业没有，面面积超过55千平方米米的大型商商家没有，到到目前为止止区域内还还没有出现现零售商业业的霸主。8、物业硬硬件档次低低，管理落落后，规划划凌乱是目目前那坡县县市场零售售商业共同同存在的问问题，经济济的发展、生生活水平的的提高急需需购物环境境得到改善善9、临街商商铺租金33050元/幅度。集休闲闲、娱乐、具具有民族特特色、购物物、形象窗窗口的商业集中地地是那坡商商业发展的的趋势【第二部分分】商业街产品品定位 商业作为幸幸福新城的的重要版块块之一，东东起新村拱拱桥，规划划与城东商商业中心连连成一片，西西接伏必街街那富加油油站，贯穿壮龙幸幸福新城

7、，与与云南富宁宁二级公路路相连，老老城区商圈圈，市政府府商圈及即即将兴起的的城西商圈圈。拥有数数万户稳定定庞大的长长驻高端消消费人群，加加上往来的的商务、政政务、休闲闲、旅游消消费人群，近近期汇集33万高端消消费，远期期将聚集5510万人人的巨大潜潜在消费人人群。以每每人每天日日常消费额额10元计计，近期内内一天就有有约30万万元的日消消费额产生生，蕴含着着巨大的商商机。目前那坡商商业中心只只要以老城城区为主，由由于规划原原因，形成成商业街略显显狭窄、杂杂乱，人车车不分流，交通秩序零乱，整体体购物、餐餐饮环境不不舒适，黑黑衣壮作为为那坡特色色民族文化化资源，旅旅游特产业业发展需要要一个平台台施

8、展，商商业街出现现将作为那坡坡最新时尚尚旅游休闲闲商业投资资消费集中中地而成为那坡西西部商业核核心商圈，成成为那坡财财富效应的的核心以及及城市旅游游商业形象象窗口。一、产品定定位-壮龙龙民族风情商业街1、壮龙民民族风情商业街主题形象象定位那坡县首首个将那坡坡旅游文化化与商业相相结合的商商业中心那坡首家家娱乐休闲闲购物互动动中心2、壮龙民民族风情商业街主题题定位依据据 那坡商业业集中在面面向普罗大大众的消费费者层面，缺缺乏市场细细分，尤其其缺乏都市市休闲类型型的主题商商街，风情情商业街定位位占据市场场空白点。将成为那那坡规模最大、档次最高高的住宅社社区幸福新新城的商业业组成部分分，业主的的富足和

9、高高层次必将将引领和带带动消费潮潮流。黑衣壮作作为那坡特特有文化特特色，弘扬扬文化产业业，力争政府府支持，增增强客户投投资信心。那坡交通通网络初步步搭建，三三省交界枢枢纽位置的的重要作用用日益显现现。那坡必必将成为桂桂越云三省省区的区域域性交通中中心城市。3、壮龙民民族风情商商业街形态态描述休闲、时尚尚的.与在那那坡其他商商场消费不不同，民族族风情商业街的购购物方式是是一种懒散散的、随意意的形式，是是一种不知知不觉中完完成的状态态。 现代人人的生活节节奏是如此此的快速，购购物就应该该是一种生生活的调节节，不一定定要购物，可可以吃饭、可可以娱乐、民族风情商商业街的休闲娱乐乐是8小时时工作、88小

10、时睡眠眠之外的最最佳选择没有人人硬性规定定逛商场就就必须购物物，没有人人要求你看看完商品之之后就一定定要购买，可可是，就在在你放松了了一切戒备后，你你发现其实实你的两手手已经拿满满了不同品品牌的购物物袋，而你你也过了一一把“购物瘾”。复合的文化化天堂.没有哪哪个商场可可以同时满满足吃饭、游游玩、购物物等功能吧吧？民族风情商业街可以以，你可以以在这里消消磨你一天天的光阴，也也可以直奔奔主题，在在民族风情情街品茶、喝正宗越越南咖啡边边与闺中密密友讨论哪哪个黑衣壮壮今年最流流行饰品。互动的.打破商商场与消费费者之间的的隔膜，形形成民族风情商业街内各各业态之间间的互动、商商业业态与与建筑物之之间的互动

11、动、民族风情商业街与周边街街区的互动动，为终端端消费者与与店铺之间间提供了参参与的可能能民族风风情商业街的独特设计，街街区内的交交通和治安安管制，让让你购物舒舒心、购物物放心。综合的的业态，让让消费者无无须城南城城北奔波购购物，在民民族风情商业街，消消费者在享享受休闲的的同时不知知不觉中完完成一天的的购物。二、板块支支撑那坡壮龙民民族风情商业风情街街既是独立立的商业街街区，又是是作为幸福福新城项目目的重要配配套来出现现。它和幸幸福新城和城东的的版块之间间是相辅相相成、互为为支撑的。1、幸福新新城幸福新城是是百色长江江集团倾心心打造高尚尚住宅区，为未来那坡提供的一个代表城市形象的大型完善的国际建

12、筑综合集群，占地260亩, 35万建筑面积,3000户尊贵人家,四大居住组团,项目位于城西片区,作为那坡行政,居住发展的“桥头堡”区域，规划着市政文化中心，行政中心，图书馆，多功能会议厅、四星级园林酒店、随着规划中教育、医疗、学校、银行、邮政等配套设施逐步完善，将会带动城西片区商业发展。2、城东板板块城东板块作作为那坡县县城老商业业中心，汇汇集那坡人人民购物习习惯，城西西和城东连连成一片后后，商业氛氛围将辐射射城西。三、卖点提提炼1、体验休休闲高举“黑衣衣壮全新生生活体验消消费”大旗，融和和购物、美美食、休闲闲、娱乐等等多功能为为一体，充充满鲜明体体验休闲主主题特色，全力打造那坡商业新格局。2

13、、以幸福福新城为依依托以城市综合合建筑集群群的强大辐辐射力为依依托，它的的推出顺应应了市场发发展的需要要，将彻底底颠覆那坡坡市现有的的商业格局局。3、整合商商圈及社区区整合成熟的的城东老城城区商圈，辐射引导转移部分商业业态，使城西将成为那坡财富效应的核心以及城市商业形象窗口。4、颠覆传传统区别于那坡坡传统的独独立临街铺铺面、传统统批发市场场，以全新新的产品形形象登陆那那坡，骑楼楼式商业街街区、铺铺铺皆临街、铺铺铺独立、街街中有街。对街区进行整体主题式休闲设计，包括大开间商铺、景观、小品、空间层次、交通流向、外立面、停车位、标识、灯光等。壮龙民族风情商业街集合了小中心广场、过街天桥、商业街区、及

14、街中街、连廊、商业广场等多种不同的空间安排，将它们各自的优势融合联系，构造成一个富于变化的商业、休闲连续空间。【第三部分分】那坡壮龙民民族风情商商业街租售策略略 一、招商租租赁（一）、先先招商租赁赁的理由1、周边环环境处在待待开发状态态2、商铺规规划路目前前处于修建3、幸福新新城连接老老城区商业业道路还没没有修建4、幸福新新城项目11公里内人人口不及11万由于目前壮壮龙民族风风情商业街街面临问题题还没能一下完全全解决，假假如马上销销售，很难难实现商业业价值的最最大化，建建议先通过过招商租赁赁来实现商商业旺场旺旺市。（二）、招招商原则以“旺旺场旺市”为主要原原则，着眼眼市场的中中长期发展展、淡薄

15、眼眼前既得利利益。（三）、组组织机构在百色和那那坡各成立立专门的招招商服务中中心（即针针对壮龙民民族风情商商业街的客客服中心），由由百色长江江公司、南南宁有道公司司各抽出一一些人手组组建而成，或或聘请专业业商业公司司运作，实实现双方的的联动。 人员配备、组织架构构示意图（四）、招招商策略1、功能划划分一般依依据项目功能划划分工作的的得当与否否，深深影影响到壮龙龙民族风情情商业街将将来营运的的成败。因因为一个不不适当的硬硬体空间格格局，必然然限制了营营业机能发发挥的成效效。以下，我我们就从店店铺的配置置、街道、公公共空间与与后勤空间间的规划，来来帮助开发发商共同了了解作为商商业街的空空间特性及及

16、其与营运运需求的关关系。店铺的的配置从发达地区区商业街的的规划经验验中，我们们可以清楚楚地看到其其基本的规规划理论：一条街道道，所有的的店铺均面面向此街道，主力力店是面积积最大的，由此我们知道影响整个卖场空间格局，最主要的因素是店铺的配置，尤其是主力店。主力店店的配置一般而言，主力店的面积都是最大的，且具有较大的顾客吸引力（聚集人气）。同时主力店最理想的位置是安排在能带动整个商业街人气的地方。在商业街的两端或是整个卖场的最里侧，希望所有前往主力店的顾客都能够先经过其他商店。若有两家主力店，当然最理想的做法就是将他们分开设置在商场的两端，使所有顾客能在两家主力店间的街道上川流不息地往来。根据壮龙

17、民族风情商业街的实际情况，在引入大型超市（建议引进南城百货、南宁百货等品牌超市）作为主力店外，建议在商业街B、C区设立娱乐、饮食类的主力店，如特色餐馆、夜总会等，以保证整个商场的便利性和流畅性，更能够为商业街创造出更大的价值空间。商品区区域划分有关一般专专卖店的位位置规划，应应依据经营营理念划分分不同的商商品区域范范围，本着着站在为使使顾客容易易比较和选选择购买的的立场上，商商业街仍然然需要按品品位、主题题或是心理理及性别年年龄等的因因素，来考考虑不同的的商品区域域的表现。但但是，基本本上在规划划商品区域域时，最需需要费神的的应该是餐餐饮业，因因为根据有有关市场调调查资料显显示，到商商业街消费

18、费的客人当当中，有660%的人人一定会到到美食广场场消费，所所以当我们们在决定餐餐饮行业的的位置时，理理论上必须须考虑能让让商业街中中每一个角角落的顾客客，都可以以很方便地地来到美食食广场。如如深圳商业业步行街的的美食广场场，大部分分都位于中中央部位明明显的地方方，其道理理不言而喻喻。搭配组组合原则完成商品区区域划分后后，接下来来的第二个个步骤是针针对主要不不同特性的的专卖店，作作适当的位位置安排。因因此，我们们建议开发发商在前期期经营定位位中不适宜宜将店铺经经营种类划划分得太细细，从而局局限了今后后经营的安安排。为了了创造一条条有魅力又又热闹的街街道，我们们不能单纯纯依照业种种的不同来来决定

19、专卖卖店的位置置，应当也也要考虑到到合适的搭搭配组合原原则。搭配原则则不同个个性、不同同商品构成成，但相同同业种的店店，要相邻邻配置或是是配置在固固定的视线线内，以便便顾客的比比较购买。组合原则则同一主主题与同一一对象层的的不同业种种店，配置置在同一区区域，以增增加顾客逛逛街的乐趣趣。商业街街的功能划划分方面，根据招商的实际情况予以制定。 2、业态规规划（针对对那坡壮龙龙民族风情情商业街引导导性招商）随着人们消消费水平的的提高，单单纯的购物物服务已难难以满足顾顾客的需要要，利用双双休日和节节假日进行行休闲、娱娱乐型购物物消费已成成为一种趋趋势，因此此，我们可可以在主营营零售业的的基础上引引入娱

20、乐、休休闲及其他他服务行业业以方便顾顾客，带旺旺商场。因因此建议把把那坡壮龙龙民族风情情街打造成成包容时尚尚、文化、特特色小吃、休休闲、娱乐乐、购物等等综合功能能的休闲生生活广场，以以此来满足足那坡人民民休闲文化化需求，从从而达到满满足自由、放放松、交流流、时尚和和购物等多多种生活目目的。功能 内容 零售 超市、中高高档知名品品牌（服装）机构 金融机机构（邮政政、农村信信用社、电电信、移动动、联通通通讯）超市 日常生生活用品、家家居家具娱乐 主题性性游戏机、保保龄球、网网吧、量贩贩式KTVV休闲 冷饮、咖咖啡店、酒酒吧、饼屋屋、茶庄、特色餐餐馆、桑拿、浴浴足服务 美容美美发、洗衣衣店、摄影影冲

21、印、烟烟酒、家饰饰品旅游 旅游精品品街（黑衣衣壮、云南南、越南土土特产）、旅旅游接待中中心小吃 那坡及各地特特色小吃业态分布总总平图商业业态分分布总平图图说明：A区总建筑筑面积约1110000平方米；B区总建建筑面积约约29355.79平平方米，其其中一层面面积约11103.556平方米米、二层面面积约12293.115平方米米、三层面面积约5339.088平方米；C区总建建筑面积约约43377.6平方方米，其中中一层面积积约15115.811平方米、二二层面积约约18388.22平平方米、三三层面积约约983.57平方方米；E、FF、G区总总建筑面积积约109929.777平方米米，其中地地

22、下建筑面面积39779.444平方米，地地上建筑面面积约69950.333平方米米，E、FF总建筑面面积51991.911平方米，其其中一层面面积约19924.995平方米米、二层面面积约20082.55平方米、三三层面积约约11844.89平平方米；GG区总建筑筑面积约11758.41平方方米，其中中一层面积积约6477.65平平方米、二二层面积约约806.29平方方米、三层层面积约3304.447平方米米。A区：金融融机构、电电信、邮政政、农村信信用社、移移动联通通通讯、超市市、家居、旅旅游接待中中心B、C区：旅游精品品街（如特产、饰品品等）、中高档餐馆馆、宾馆、保保龄球、桑桑拿、浴足足、

23、D区：KTTV、主题性电电子游戏、网网吧E、F、GG区内街：休闲特色小小吃、酒吧吧一条街（奶奶茶、饼屋屋、冷饮、咖咖啡店、）E、F、GG区外街：美容美美发、家饰饰品、烟酒酒、洗衣店店、摄影馆馆、服装等等综合服务务类）2、“壮龙龙民族风情情商业街”商铺租赁赁优惠政策策采取全免租租政策不利利于开发商商发展及管管理，建议议采用以下下租赁政策策政策租赁商铺基本政策1、一层交交纳1年租租金，免224个月 ，一层交纳半半年租金，免免12个月2、二层交交纳1年租租金，免330个月 ，二层交纳纳半年租金金，免166个月 3、三三层交纳11年租金，免免36个月月 ，三层交纳纳半年租金金，免200个月 优惠政策1

24、、前100位签约者者并交租11年租金且且租5个以以上铺面的的另赠（延延长）6个月租期期 2、第111-20位位签约者并并交租1年年租金且租租3个以上上铺面的另另赠（延长长）3个月租期期 其他1、符合商商铺经营范范围，经营营品牌有影影响力可以以优先租赁赁商铺，并并享受一定定优惠2、相关细细则另行拟拟定 3、招商商形式1）统一招招商采用品牌联联营、资本本联营、招招商引资和和租赁合作作，特别大大商户多种种方式结合合2）“出租租过渡，最最终出售”的收益模模式招商期间，对对于有投资资商铺意向向且能接受受购买产权权的商户，考考虑其先租租后买3）定向招招商重点客户定定向招商，适适当调整局局部产品结结构4）统

25、一推推广、统一一形象（五）、招招商实施1、第一目目标主力店店 第一目标标主力店以以那坡空白白点的品牌牌商家、百百货、休闲闲、娱乐、服服务行业（中高档餐饮）为经营主体； 2、第二目目标主力店店 第二目标标主力店是是商业街提提升人气，完完善商品结结构，促进进商场向集集购物、餐餐饮、娱乐乐、休闲为为一体的商商业物业过过渡，使之之成为那坡坡新兴商圈圈中的主导导。 3、第三三目标主力力店 第三目标标主力店作作为商业街街商业结构构和服务机机能的完善善服务。同同时也是商商业街的公公共服务机机构。 主要包括括金融机构构、电信、邮邮政、移动动通讯等公公共服务机机构。（六）、招招商流程一）整体工工作流程1、目标商

26、商户群的确确定； 2、对对商铺铺位位进行规划划，制定合合理的分割割方案； 3、针针对目标商商群和客户户群进行项项目推广，扩扩大项目知知名度，提提升影响力力； 4、双双方洽谈，达达成租赁意意向； 5、投投资者到实实地选择商商铺位置，并并签订租赁赁协议； 6、投投资者按规规定交纳租租金和服务务费 7、发展商商对商场进进行最后的的装修和设设施配套，为为投资者的的进入创造造良好的商商业硬环境境； 8、在招商商过程已经经基本结束束时，选择择合适的开开业时间，欢欢迎投资者者进场经营营。二）招商部部工作流程程示意图（七）、招招商计划一）招商工工作准备阶阶段时间：（22010年年5月至20010年88月）主要

27、工作事事项：A： 市场场深度调查查；B： 招商商细案的制制定；C：各类招招商合同文文本的拟定定、印刷；D：各种表表格设计、印印刷及业务务流程的制制定；E：招商人人员的招聘聘与培训；F：目标品品牌的规划划；G：做好品品牌推介的的准备工作作；H：招商商手册等等宣传资料料的编写及及印制；I： 招商商中心的布布置，办公公用品的购购置；J： 模拟拟签约演练练；K： 推出出招商预热热广告；L：取签定定20家到到30家意意向品牌代代理客户，为为市场全面面招商推介介活动做准准备。 二）招商启启动阶段时间：（22010年年9月至20010年12月）主要工作事事项：A：招商广广告全力推推出（DMM、硬性广广告）；

28、B： 在百百色、那坡坡范围定点点发放相关关招商资料料；C： 招商商人员进行行招商初步步谈判；D： 全方方位客户集集累；E： 招商商市场信息息反馈，再再结合市场场情况进行行经营布局局规划调整整。三）招商推推动阶段时间：（22011年年1月至20011年3月）主要工作事事项：A：完成部部分进驻商商家管理理公约、补补充协议的的签定；B： 南宁宁市及广西西区内招商商全面推进进；C： 提交交区外招商商计划；D：组织实实施区内招招商；E：组织第第一次业户户座谈会，增增强业户信信心；F： 组织织外地客户户到状龙风风情街实地地考察并签签约；G：本阶段段争取完成成80%招商任务务。 四）招商深深入阶段时间：（2

29、2011年4月至20011年6月）主要工作事事项：A：在各种种招商广告告加大的基基础上，继继续做好招招商签约工工作；B：商铺交交接时，再再次组织业业户座谈会会，并参观观市场装修修，增强业业户信心；C：撰写、印印刷并发放放装修说说明；D：通知业业户作好装装修准备，并并组织少批批业户进场场装修；E：大量积积累客户资资源，作好好应急准备备方案；F：本阶段段完成955%的招商任任务。五）招商进进入结束阶阶段时间：（22011年年6月至22011年7月月）主要工作事事项：A：全面组组织业户进进场装修；B：继续进进行补充招招商；C：做好进进场装修的的协调与管管理；D：配合人人事部组织织营业人员员的招聘和和

30、培训；E：本阶段段完成1000%的招商任任务。六）开业准准备阶段时间：（待待定）主要工作事事项：A：通知供供应商准备备商品进场场；B：继续进进行补充招招商；C：装修不不合格的单单位进行整整改；D：整理市市场环境、卫卫生清洁；E：商品全全面进场；F：商品陈陈列、价签签、商品质质价检查验验收。（八）、执执行措施1、举办招招商推介会会发快讯及在在地方台发发布招商信信息，与榜榜样杂志志以发布刊刊中刊的合合作形式，利利用榜样杂志志客户资源源及关系，或或者温浙商会会联谊在百百色酒店（待待定）举行行“客户联谊谊及壮龙民民族风情商商业街招商商推介会”，邀请百百色相关知知名商家、投投资者等参参加。 2、发发布商

31、家入入驻、接洽洽等信息壮龙民族风风情商业街楼体体上悬挂竖竖幅、快讯讯等形式及及时对外界界发布知名名商家入驻驻信息，比比如“百色XXX入驻民族风风情商业街”等，并联联系公司一一些友好商商家客户，用用其公司名名义进行宣宣传，发布布如“XX咖啡啡厅入驻壮壮龙民族风风情商业街正在在接洽中”的信息，增增强商家及及投资者对对壮龙民族族风情商业业街的信心心。二、部分商商业出售策略 商业业经过长时时间市场培培育，达到到旺市旺场场情况下，可可以考虑出出售部分商商业，建议议商业出售售采用“带租约销销售”形式（一）、卖卖铺原则 以“形象销售售”为主导思思想，通过过对项目自自身主题商商业街（那那坡壮龙民民族风情商商业

32、街）的的打造及宣宣传；通过过对现有外外部景观、绿绿化工程、形形象工程、小小区配套等等极力渲染染和再打造造；通过对对现有销售售率、小区区业主及客客层总量、未未来商业价价值的深度度挖掘与引引导；通过过广告整合合传播等，从从而以整体体项目形象象强势支撑撑价格、拉拉动销售。以“业业主至上”为销售根根本，从业业主、经营营户、投资资客为出发发点，设身身处地、转转换角度，急急业主所急急、想业主主所想，真真正为业主主服务，并并制定切实实的促销、优优惠政策，全全方位为业业主经营、投投资创造条条件，为市市场赢得良良好口碑、积积累无形资资产。第一圈第二圈第三圈那坡县公务员、私企老板、个体经营户、高薪白领阶层等大那坡

33、县外投资客（二）、商商铺销售客客层定位（三）、商商铺销售实实战手段模式返租销售内容描述该方式针对对按揭客户户（一次性性购买者另另议），认认购1万元元定金模式要点：销售价格格可以适度度提高；签签定合同时时，首付550%，开开发商现金金高价返租租3年；业业主10年年贷款500%，按月月缴纳月供供款。举例说明：如1500的商铺，正正常售价44000元元，总价为为60万，首首付30万万，10年年按揭，月月供款33300元/月。按该返租销销售，则为为：150的的商铺，提提高售价为为45000元，总价价为67.5万，首首付33.75万，返3年租金金=3年12月15040元/月=221.6万万，业主实实际首

34、付112.155万。采用返租销销售后，业业主的变化化为： 业主首首付款由正正常的300万变为112.155万，减少少17.885万； 业主月月供款由正正常的33300元/月变为33700元元/月，增增加4000元/月，110年增加加4.8万万； 业主铺铺面虚高的的总价由660万变为为67.55万，其契契税增加22250元元、保险费费增加约11000元元，总计增增加30000多元，可可以忽略； 业主铺铺面前3年年不得使用用。采用返租销销售后，开开发商的变变化为：由于铺面虚虚高的总价价由60万万变为677.5万，其其税收方面面增加=77.5万6%=44500元元； 开发商商销售收益益由60万万变为

35、677.5万21.66万=455.9万，销销售收益减减少14.1万；开发商租金金收益，可可以增加=3年12月15030元/月（平平均最低租租金） 16.2万主要作用、降低置置业门槛 、铺面刚刚开始容易易冷场，而而3年后，可可将热铺面面返还业主主，便于业业主投资 、对民族风情商业街及其其他绝大多多数的A类类铺面拥有有3年经营营权，便于于统一规划划、统一定定位、统一一形象，对对旺市至关关重要 、开发商商利益未损损 、给业主主高额的返返租金额容容易造成铺铺面炙手可可热的表象象 客层特点中、高收入入群；典型型投资客，对对眼下的商商铺经营尚尚存犹豫，希希望3年后后接手热铺铺，既可坐坐地收租、也也可自己经

36、经营；银行行贷款记录录少；事业业上大多需需资金周转转；年纪330-500左右；主主流客层【第四部分分】广告推广 一、推广思思路1目标 市市场影响 加大县内广广告投放，打打造一条主主业态明确确的特色旅旅游主题时时尚商业街街2观念 品牌牌塑造 具有市场财财富力、逐逐渐通过口口碑传播获获得良好经经营的旅游游时尚商业业街品牌。3产品 客群群锁定 通过明确业业态招商使使商家形成成良好的经经营基础，与投资客商家开创共赢。4合力 附加加价值 完成壮龙民民族风情商商业街的价价值塑造及及价格提升升和招商促进，达达成销售目目标，同时时以幸福新新城综合建建筑集群的的强大辐射射力为依托托，全面提提升幸福新新城住宅产产

37、品的附加加值和性价价比。二、 推广策略1、通过明明确招商先先行，投资资跟进推广广目标，从从一开始就就以打造商商业街品牌牌的决心给给商家以信信心保障。2、招商推推广层面三线推推广：一是在广西西一线城市市（南宁）设设置招商点点，整合具具有市场传传透力和感感染力的广广告，重点点实施项目目招商环节节，以一线商业业资源品牌牌的入驻，拉动商铺铺的招商力力度；二是在区区内二线城城市（如百百色等）；三是那坡本本地市场，具有市场财富力和口传性，以财富聚焦的形象吸引投资者和商家关注，再以商业氛围及远景规划使商家看到商机。三、营销计计划通过有效的的营销推广广，不断丰丰富和强化化壮龙民族族风情商业业街的品牌牌形象，迅

38、迅速完成项项目形象构构建，通过过一定规模模的整合传传播使之具具有广泛知知名度，通通过商铺的的成功招商商，积累一一定量的客客户。然后后再通过促促销政策进进行挤压，促促使成交。因因此我们将将营销推广广阶段分为为以下三个个阶段：第一阶段：招商期，组组建招商部部，设立招招商中心，准准备招商材材料及前期期招商摸底底（时间待待定）第二阶段：招商销售售期，商业业刺激销售售（时间待待定）第三阶段：持续销售售期，招商商销售相相互辅助（时时间待定）四、重要活活动：招商商推介会（百百色那坡）1、温浙商商会联谊会会及壮龙民民族风情商业街招商商推介会（百百色）时间：待定定 地点：待定2、壮龙民民族风情商业街招商商推介会（那坡）时间：待定定 地点：待定五、宣传实实施1、各媒体体广告发布布2、文本资资料准备3、工地及及卖场现场场包装实施施【第五部分分】其它配合 一、工程1、加快壮壮龙民族风情商业街施工工进度，确确定交付使使用时间（样样板区、招招商样板店店等）2、文化商商业中心设设计、商业业大道、规规划路等施施工跟进二、开发1、加快完完成二期、三三期开发和和证照办理理等工作三、物业管管理服务相关物业管管理服务方方案出台29-有道营销0776-2871380-