湖塘“水漾年华”策划报12136867753.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.精品资料网网（）25万份精精华管理资资料，2万万多集管理理视频讲座座精品资料料网（） 专业提供供企管培训训资料“水漾年华华”策划报告告常州新区鸿鸿森房产营营销代理有有限公司2003年年12月目 录一、湖塘房房地产发展展现状二、项目简简介三、项目SSWOT分分析四、竞争对对手分析五、项目整整体定位六、项目形形象主题定定位七、目标客客户定位分分析八、项目整整体规划与与建筑建议议九、户型建建议十、物业配配套及景观观设想十一、开发发流程及销销售安排十二、初步步营销推

2、广广策略十三、项目目VI系统作作品展示一、湖塘房房地产发展展现状1、 宏观经济分分析素有“苏南南五虎”之一的武武进区经济济发达，多多次跻身全全国百强县县十强之列列，而湖塘塘系武进区区政府所在在地，湖塘塘全镇人口口13万多多，20002年全镇镇农民人均均收入61185元，职职工人平均均工资111758元元，人均储储蓄额211355元元。湖塘素素有纺织之之乡的美誉誉，日出万万匹，经纬纬天下，纺纺织造就了了湖塘包括括湖塘周边边乡镇众多多的富翁，有有雄厚的购购房消费潜潜力。武进目前定定位为常州州城市副中中心，大常常州居住中中心开始南南移，湖塘塘正面临新新一轮的发发展机遇，城城市建设正正发生着日日新月异

3、的的变化，放放眼二三年年内，这里里将是一片片崭新的天天地，这里里将上演新新城市的传传奇。2、湖塘房房地产市场场研究 需求量随着常州特特大型城市市建设力度度加大，城城市拆迁量量剧增，今今年常州房房地产市场场需求量急急剧扩大，加加之今年商商品房竣工工面积减少少因素的影影响，房地地产市场整整体呈现供供不应求的的状况，价价格不断攀攀升，炒房房现象出现现。据有关关部门统计计，1-110月份全全市竣工房房屋面积995万平方方米，同比比下降288.6%，全全市商品房房成交销售售98.22万平方米米，同比下下降13.6%，商商品房现房房成交价每每平方米为为22844元，同比比上升188.5%，而而商品房平平均

4、销售也也达到了每每平方米33000元元以上。在大常州的的宏伟规划划蓝图中，武武进被定位位为“大常州的的城市副中中心”，大常州州居住中心心南移，而而湖塘首当当其冲。湖湖塘版块，自自19999年年底开开始升温，直直至现在，价价位从当初初的8000元每平方方米升到22400每每平方米，涨涨幅尤以今今年最高，但但炒房程度度远不如常常州市区，整整体是非常常健康的。据统计，22003年年上半年武武进开发面面积达299万平方米米，销售面面积17万万平方米。湖塘价格上涨一是全国性的大环境的驱使，二是常州政府以南北发展为重点的规划使然，运河改道、淹城森林公园、大学城、高速公路、常武十里景观大道、武进高新区的建设

5、等等，这些都加重了人们选择湖塘时的砝码。2002至2003年开盘销售的住宅类项目，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓均已售磬，足以说明今后几年湖塘区域购房需求量很大。但就整个常常州来说，新新北区均价价接近30000元/平方米，而而常州老城城区均价已已经超过33000元元/平方米米，而湖塘塘均价不超超过23000元/平平方米，说说明湖塘房房地产业潜潜力很大，前前景十分看看好。支付能力湖塘由于纺纺织业比较较发达，消消费能力较较为雄厚，尤尤以中产阶阶层消费需需求巨大，购房者中以二次购房的居多。根据市场调查结果显示，100-130平方米、三房二厅的户型、总价在30万以内的房子最为抢手。

6、 项目规模层层次2002至至20033年开盘销销售的住宅宅类项目有有，新城芳芳草苑、新新城花苑、四四季新城、中中凉六期、丰丰乐公寓，除除分几期开开发的四季季新城500万平方米米建筑规模模外，其余余均为中等等偏下规模模，一般在在15万平平方米以下下，档次大大多定位中中档次，其其中新城芳芳草园系武武进区第一一个纯小高高层社区，档档次较高宣宣传突出前前公园后超超市，与教教育联姻,较有特色色。今后，武进进房地产发发展将坚持持“成片开发发、规模开开发”的思路，催催生了一些些超级大盘盘。比如，2004年湖塘房产界将要上市的新楼盘有：新城南都，政法广场南金桥房产地块，新城房产夏雷村500亩地块 。其中新城房

7、产的两个项目一个南都占尽规模优势、一个夏雷村地块紧临本案，将成为本项目未来主要竞争对手。 主力户型导导向湖塘地区纺纺织业发达达，一般私私营业主老老板多是“有车一族族”，以在常常州市区购购房为荣，实实际在湖塘塘购房的多多是机关单单位企业中中层阶层，因因此，在湖湖塘1000-1300平方米之之间，以经经济实用为为主的大小小三房为主主打户型也也是一种必必然。其中中新城芳草草园1055平方米三三房一厅一一卫户型十十分好销，说说明经济实实用、功能能齐全的房房型深受市市场欢迎。3、住宅区区域调查报报告 户型结构湖塘楼市以以多层、小小高层住宅宅为主，多多层为砖混混结构，小小高层为框框架结构，建建筑形态、多多

8、为板式住住宅。产品品户型丰富富多样，精精巧两房、适适用大小三三房、尊荣荣四房、豪豪华五房，空空中别墅可可满足不同同层次消费费群的购房房需求。市市场主打户户型为1000-1330平方米米的大小三三房。 交付标准湖塘楼市的的交付标准准基本同常常州相同，基基本是毛坯坯房，目前前还没有出出现全装修修概念。交交付时，各各种管线预预设到位，一一般单元电电子防盗门门、进户防防撬门安装装到位，有有线、宽带带端口预留留，业主基基本装修后后就可入住住。 承受总价30万是常常州楼市的的一个分水水岭。一般般工薪阶层层购房多选选择1000-1300平方米的的大小三房房，总价225万左右右。私营业业主等高端端消费总价价则

9、在400万以上。 付款方式湖塘购房付付款方式与与常州基本本相同，一一次性、银银行按揭、公公积金贷款款、分期付付款方式多多样灵活自自由，但湖湖塘人付款款方式大多多选择一次次性付款和和银行按揭揭两种，分分期付款基基本没有。 户型细节在户型的设设计细节上上，体现人人本关怀，基基本做到全全明设计、动动线合理、功功能分区、公公私分开、干干湿分离。具具体到细节节方面，主主要表现在在房型一般般大开间、短短进深，南南北通透、采采光良好，主主卧、客厅厅多朝阳并并有观景阳阳台，阳台台形式变化化多样，主主卧配有卫卫生间，卫卫生间多为为明卫等。复复式空中花花园多设计计有阳光花花房、观景景露台等，彰彰显舒适绿绿色生活主

10、主张。 购房计划尽管湖塘楼楼市供不应应求，房价价不断拉升升，但炒房房比例很少少，购房者者80%以以上均是自自主，但以以二次购房房者为主，投投资购房用用于出租者者约占100%。这说说明湖塘的的楼市还是是自给自足足型，还处处于刚刚起起步、迅猛猛发展阶段段。不过，22-3年后后，随着运运河改道、“城市副中心”建设加快，湖塘版块认同度趋强，投资炒房比例肯定会有所上升。二、项目简简介1、项目位位置项目位于武武宜路以东东、金鸡路路南侧，占占地734427.3349平方方米，原为为武进拖拉拉机厂、塑塑料厂、居居民区等，区区政府规划划为大型居居住区域。2、周边配配套交通：紧临临武宜路和和改扩建金金鸡路，距距汽

11、车站5500米，家家门口武宜宜路上有114路直通通市中心，另另有5088、3166、3177、3200、3199通往武进进各地，交交通十分便便捷；商业：家门门口就有信信特超市，与与在建中的的阳湖广场场（富甲一一方）隔河河相望；学校：金太太阳幼儿园园、湖塘桥桥中心小学学、桥北初初级中学、武武进电大医院：常州州市第三人人民医院、武武进中医院院菜场：聚湖湖农贸综合合市场3、地块分分析本地块原为为工业小区区，周边散散落民居，规规模较大，北北有金鸡路路，南有大大通河，周周边配套较较为齐全，十十分适宜居居住。但目目前周边现现状破烂不不堪，散落落民居、闲闲置菜地、河河水污浊，出出租户多，影影响楼盘的的居住档

12、次次。由于本本区域规划划为湖塘未未来大型居居住区，因因此放眼22-3年后后，金鸡路路拓宽、工工业区搬离离、河水污污染源减少少并得到治治理，以及及大量房屋屋拆迁后，这这里将会出出现崭新的的一片天地地。三、项目SSWOT分分析1、优势 湖塘经济发发达，城市市拆迁量大大，需求量量大、购房房能力较强强； 地处湖塘与与兰陵的交交界点，临临近3122国道，紧紧依金鸡路路、在武宜宜路与常漕漕路中间，交交通十分便便利； 周边为成熟熟生活区，小小区配套的的菜场、医医院、学校校、银行、超超市等都为为现成资源源，适宜居居住； 金鸡路改造造工程在即即，政府规划划金鸡路以南、项目目家门口为为绿化区，足足以使土地地价值脱

13、胎胎换骨； 紧临大通河河，有天然然河景优势势，可充分分宣传“水居时代代”概念； 项目规模较较大，产品品有规划宣宣传后天优优势； 地块多为工工业小区，拆拆迁较为容容易，项目目启动快。2、劣势 地处老式民民房区，周边的的房屋降低低项目档次次； 周边民房内内多为租住住户，择邻邻而居的观观念会影响响本项目的的销售； 大通河河水水污染较为为严重，政政府综合治治理较为棘棘手； 近几年武进进区政府的的发展方向向在湖塘桥桥以南，目目前湖塘桥桥北面少受受人关注。3、机会 金鸡路拓宽宽为30米米，是本项项目的最大大利好消息息； 湖塘作为大大常州南翼翼中心，必必将引发新新一轮城市市建设，湖湖塘区域前前景看好； 湖塘

14、楼市目目前推案少少，可售房房基本没有有，房价攀攀升，市场场供不应求求。4、威胁 湖塘南部区区域大盘比比如新城南南都规模大大，区域外外环境好，发发展潜力大大，为市场场看好，将将直接威胁胁本案销售售； 房地产业国国家政策性性强，准入入门槛高、规规范严格，给给开发带来来一定难度度与限制； 项目规模较较大，拆迁迁量较大，开开发周期较较长，容易易出现一些些不确定因因素。四、竞争对对手分析新 城 南南 都新城南都位位于武宜与与长虹中路路交界处，占占地面积7700亩，体体现了武进进房地产界界“坚持成片片开发，提提高房地产产规模档次次”的发展战战略，由实实力雄厚业业绩卓著口口碑良好的的新城房产产开发，其其金字

15、招牌牌具有相当当的号召力力。新城南都定定位“常州南翼翼新都会，国国际生活示示范城”，系武进进出现的最最大的高尚尚住宅项目目。规划有有大型商业业街，过万万平方米独独立会所、沿沿河（里底底河）泛会会所等。并并邀请世界界著名的贝贝尔高林公公司及悒德德国际等进进行园林规规划和建筑筑规划。项目周边环环绕着淹城城森林公园园、恽南田田购物公园园、花园街街商业步行行街等多个个大型项目目。新城南南都雄厚的的开发商实实力、超前前的规划、大大家的手笔笔、完善的的配套、便便利的交通通，均具有有独特的优优势，将成成为本项目目最大的竞竞争对手。由于新城南南都目前没没有售楼处处，没有楼楼书户型等等宣传资料料，因此我我们对新

16、城城南都的规规划细节还还不十分了了解，我司司将进一步步进行跟踪踪关注。五、项目整整体定位 整体规划思思路常州房地产产发展迅猛猛楼市火暴暴楼市看涨涨不看跌，投投资趁早湖塘区域房房地产健康康发展，炒炒房少区域楼市市无泡沫，有有增值空间间金鸡路扩建建使地块价价值脱胎换换骨地块地段较较好，有规规模优势交通方便便/配套齐齐全/天然然河景/道道路扩建适宜做中等等规模中高高档社区可聘请知知名物业管管理提升楼楼盘档次 中高楼盘需需要休闲健健身去处项目周边边配套虽全全，仍需会会所画龙点点睛以多层、小小高层为主主，围合布布局景观做精精，户型创创新，智能能化适用宣传销售推推广主题14万平平方米双水水景中央生生活特区

17、 整体定位本地块原为为工业小区区集中区域域，位于老老中央生活活区内，周周边配套较较为齐全，此此区域政府府规划为湖湖塘桥北大大型生活居居住区，但但居住层次次多以工薪薪阶层为主主，因此本本项目不适适宜做顶级级楼盘，因因为没有一一个高档的的居住氛围围，因此我我们给项目目的定位是是：集购物物、娱乐、休休闲、居住住、餐饮于于一体的中中高档社区区。六、项目形形象主题定定位u 案名建议水 漾 年年 华繽紛水漾嘉嘉年華14万平米米双水景中中央生活特特区释义：此广告语时时尚感强，亲亲水特征一一目了然。副副标题突出出“双水景”概念，一一为天然水水景，自然然不加修饰饰；一为工工匠用心之之作，缤纷纷荡漾。“仁者爱山山

18、，智者乐乐水”，居住其其间，可感感受生命年年华的美好好、享受本本案所赋予予的生活特特权。广告语朗朗朗上口，富富有诗意，给给人以无穷穷的遐想，充充分体现本本案大空间间、双水景景特征。语语言简短，上上口快、易易于传播。阳 湖 金金 水 湾湾江南天下秀秀/璀璨阳阳湖家14万平米米双水景中中央生活特特区释义：本案名准确确地概括了了该项目所所具备的内内在与外在在特征。阳阳湖为湖塘塘代称，表表明了该项项目所处地地理位置。“金”既指金鸡路，又暗喻此区位乃“寸金之地”，同时又暗示该项目拥有“金”质的内涵。“水”指大通河，表明该项目的亲水特征，“湾”说明项目规模大并给人心灵港湾的丰富联想。此案名朗朗朗上口，易易

19、于传播。既既符合项目目地理特征征，又迎合合本案消费费群体彰显显身份的心心理特点。阳 湖 春春 晓金鸡啼畅/春满阳湖湖 144万平方米米双水景中中央生活特特区释义：其一：本案案名“阳湖春晓晓”富有江南南特色，给给人以无穷穷美的遐想想；其二：“阳阳湖春晓”之阳湖是是沿用千年年湖塘的别别名，案名名方位明确确易记；其三：本案案北邻扩建建中金鸡路路，新金鸡鸡路的开通通，为项目目最大利好好，恰如诗诗中“雄鸡一唱唱天下白”所言，将将唤醒阳湖湖之春晓。此此案名与路路名相应和和，又兼具具诗情画意意。其四：“阳阳湖春晓”又有祝福福湖塘美好好明天的内内涵。本案名富有有韵律、易易于传诵。阳 湖 畅畅 园 114万平方

20、方米双水景景中央生活活特区释义：一个“畅”字，寓意意无穷。既既有诸事一一帆风顺之之意，又涵涵概新金鸡鸡路开通之之意，同时时暗示入住住本园将家家事、业事事、事事顺顺畅。此案名具有有好的口彩彩，满足消消费者向往往吉祥如意意的愿望。案案名言简意意赅，内涵涵丰富无穷穷。案名简单易易记、易于于传播。其他案名建建议：时代代逸居/水水清木华/江南世家家/阳湖春春天u 主题概念建建议(一)一条路 一条河 一个家家水漾年华繽紛水漾嘉嘉年華14万平米米双水景中中央生活特特区一条路，扩扩建中的金金鸡路,一一条河，天天然水景大大通河,项项目最大的的优势!一一个家，水水漾年华。路之端点，水之漾处，是温暖的家。主题语朴实

21、实而有温暖暖感，具有有丰富的想想象空间，体体现项目最最大的卖点点。副标题-中央生活活特区示意意该项目地地理位置优优越，交通通便利，配配套成熟齐齐全，为区区政府规划划湖塘桥北北未来大型型中央生活活区；双水水景突出项项目的环境境优势，家家外有河，“园”内有溪，彰显生态住宅特色。末尾一个“特”字表现项目的尊贵，表达了一种都市生活新主张。u 主题概念建建议（二）江南天下秀秀 璀璨璨阳湖家释义：此广广告语具有有领袖者的的大气与胸胸襟。江南本身就就是一个别别具诗意的的名称，江江南天下秀秀，本案既既网罗了江江南美景于于一身，又又包容了江江南千年的的文化底蕴蕴于其中。是是江南传统统文化与江江南园林美美景集大成

22、成者。璀璨阳湖家家，比喻本本案为阳湖湖地界新升升起的一颗颗耀眼明星星。同时又又有因为本本案的存在在，而使阳阳湖更加璀璀璨生辉之之意。此广告语大大气、个性性鲜明。与与其它楼盘盘广告语区区别明显，使使消费者不不会产生雷雷同感或模模糊记忆。对对仗工整，便便于传播、易易于记忆。七、目标客客户定位分分析1、目标客客户定位知道房子卖卖给谁，项项目也就成成功了一半半。是“百鸟在林林”还是“一鸟在手手”？方法决决定结果！仔细研究究区域市场场，精细划划分目标客客户群，当当项目、业业主、宣传传成一线时时，还担心心业主会跑跑掉吗？！ 项目周边老老新村换房房居民，为为项目主力力客群之一一；（项目周边边有老坝村村、烈帝

23、村村、夏雷村村等村落，计计5千7百百多户家庭庭，1万三三千多人口口。这些村村落都面临临拆迁之嫌嫌，是本项项目主力客客户群。其其中烈帝、降降子村是湖湖塘镇综合合实力十强强村，华家家村、降子子村是湖塘塘镇工业十十强村。周周边村民有有很强的购购房能力。） 项目周边拆拆迁户，为为项目主力力客群之一一； 周边学校、医医院、机关关、工薪阶阶层，为项项目主力客客群之一； 大运河改道道拆迁户； 部分投资者者 外来落户湖湖塘者； 部分个体、私私营业主 其他2、目标客客户特征分分析 追求生活品品质，对都都市生活向向往； 有较为稳定定的工作，拆拆迁户有一一定的拆迁迁补助； 注重地段、环环境、物业业、服务及及时尚户型

24、型； 追求经济实实用，对面面积、家庭庭智能化系系统要求够够用； 能承受255万左右的的总价。八、项目整整体规划与与建筑建议议1、总平图图规划本项目北邻邻即将扩建建30米宽的的金鸡大道道，西侧靠靠近武宜中中路，南连连大通河，在在深入挖掘掘地块特点点后，并结结合湖塘区区域房地产产发展现状状，我司建建议地块设设计成多层层、小高层层复合社区区。小区整体规规划建议采采用围合布布局，前低低后高，前前面临大通通河为多层层住宅，建建议设计成成联排叠加加别墅，但但数量不宜宜太多，后后面为六层层多层成行行列式排列列，最后面面沿街为底底商纯小高高层设计，部部分商铺可可做成会所所。然后根根据地块情情况，在不不规则的中

25、中北部最西西侧和东南南部各设计计1-2幢幢点式小高高层，而不不影响后面面楼房视野野，充分提提升土地利利用价值。大门建议设设在原拉丝丝车间附近近，建议人人车分流设设计，一条条主干道贯贯通小区南南北，将小小区一分为为二，在小小区主入口口处设计大大型主题广广场，导入入“叠水瀑布布”汇入沿主主干道蜿蜒蜒相依的一一条小溪内内，组团景景观散落在在小区建筑筑内。这样设计，小小区整体呈呈阶梯状，南南低北高，负负阴抱阳，犹犹如太师椅椅一样，每每幢楼都有有足够的开开阔视野，冬冬天还可抵抵御北方寒寒流，符合合阴阳风水水之说，常常州大型楼楼盘金色新新城、莱茵茵花苑等就就是采用此此种整体布布局。在整体规划划布局中，之之

26、所以建议议沿大通河河处设计几几幢联排叠叠加别墅，实实则醉翁之之意不在酒酒，而在于于画龙点睛睛，来提升升项目档次次，以提高高业主“期望价格格势能”。会所建建议设置在在部分沿街街商铺内，这这样一则能能够保证小小区内环境境安静，二二则可对外外经营对内内服务，以以保证以后后会所正常常服务。目目前，在各各大城市社社区中，小小区内会所所经营管理理一直是老老大难问题题，如果只只对小区内内服务，经经营难以为为继服务水水平不高，成成为开发商商一个包袱袱，如果对对外经营，小小区出入人人员杂乱难难以管理。如如果会所沿沿街设立，上上述问题将将不再成为为问题！会会所在对内内优惠服务务的同时可可对外营业业，增加利利润以解

27、决决会所的实实际生存问问题并籍此此来提高服服务水平，做做到开发商商既无包袱袱之忧业主主也满意其其服务，一一举数得，而而金鸡路的的扩建可谓谓成人之美美。另外在在会所的经经营管理上上可对外招招标也可自自己经营。 2、建筑建建议l 建筑风格 鉴鉴于项目多多层、小高高层设计特特点，根据据湖塘现有有楼盘建筑筑风格，为为挖掘项目目卖点，实实行差异化化竞争，我我司建议建建筑风格宜宜采用现代代主义与欧欧洲新古典典主义风格格相结合的的建筑风格格，即以现现代板式设设计为主调调，添加欧欧式新古典典主义的时时尚元素，比比如屋顶、阳阳台、立面面的处理，做做成类似“TOWNNHOUSSE”风格格的多层建建筑，尊贵贵典雅中

28、富富含现代生生活气息。我们之所以以建议添加加欧洲新古古典主义建建筑风格元元素设计，主主要有如下下几点考虑虑：其一，我项项目建筑形形态为多层层、小高层层设计，适适宜做成类类似“TOWNNHOUSSE”的产产品风格；我们之所所以选择欧欧洲新古典典主义建筑筑风格，而而摈弃“巴洛克”和“洛可可”欧洲建筑筑风格，就就是考虑新新古典主义义风格是在在旧古典主主义对称、秩秩序、均衡衡、理性、严严格的建筑筑风格上添添加现代时时尚的音符符，符合中中国人的居居住习惯；其二，在房房屋结构基基本不变的的前提下，增增加欧式风风格，建筑筑成本相差差无几；其三，“TTOWNHHOUSEE”正成为为一种“城市造镇镇”计划的主主

29、打产品，受受到市场欢欢迎，如常常州奥林匹匹克花园就就有“TOWNNHOUSSE”产品品。值得注注意的是，我我司建议是是添加“TOWNNHOUSSE”产品品元素，而而不是建造造“TOWNNHOUSSE”产品品就是出于于项目中高高档定位以以及湖塘购购房消费特特点的考虑虑；其四，也是是最重要的的，本产品品为创新产产品，有种种多层别墅墅的建筑感感觉，目前前在湖塘市市场尚属首首创，根据据我司对湖湖塘市场消消费心理的的深入了解解，相信本本产品一经经推出定会会受到市场场欢迎。l 建筑布局建筑单体体的走线尽尽量平行，秩秩序感强并并可避免漏漏斗效应而而产生强风风带。建筑摆设设、朝向、布布局应尽量量面向景观观资源

30、。玻璃采用用与小区内内整体氛围围相统一的的色彩。建议沿街街商铺临街街柱距6-8米左右右，底层层层高5.44米。l 建筑立面 小高层三段段式设计，以以基座、腰腰线、线板板等进行分分段化处理理。 多层除釉面面砖及涂料料外，可考考虑运用部部分仿真石石砖，可营营造欧洲建建筑风情。 底墙面可采采用具有文文化底蕴的的浮雕设计计。 窗的形式采采取多样化化处理（飘飘窗、角窗窗等），开开闭方式以以平移和外外开为主。建议用较较活泼的暖暖色作为主主色调如黄黄色、蓝色色等。l 景观阳台 在考虑住宅宅内部采光光条件的同同时，尽量量加大阳台台部分的进进深，以供供住户作为为休闲空间间。 在立面上避避免单调重重复，将其其分段

31、配合合色彩变化化，使大面面积墙壁富富于变化。小小高层采用用上下错位位式阳台设设计。建议增加加大角度观观景窗,比比如用2770度观景景窗,让业业主感受到到“溪石共嬉嬉戏，水月月相玲珑”的江南风风情。为统一立立面，建议议空调位统统一隐蔽在在阳台内侧侧。l 车库设计 由于于小区规模模大且定位位中高档社社区，因此此建议人车车分流，车车库泊位按按1：0.6设计，既既有地上临临时停车位位，又需要要有地下车车库，地下下车库建议议设计在小小区北部广广场下，可可直接从车车库通往小小高层，出出入十分方方便。地下下车库一般般净高4米米左右。九、户型建建议l 设计原则由于本项目目定位中高高档，因此此设计应秉秉承“以人

32、为本本”设计理念念，坚持实实用适用原原则，进行行户型创新新。l 户型设计理理念户型设计体体现人本理理念，有明明确合理的的功能分区区，注意采采光通风，讲讲究房间的的间隔分布布，具体一一点就是：全明设计计，大开间间，短进深深，景观阳阳台，动线线合理，功功能分区，公公私分开，干干湿分离等等。l 主力户型小户型热销销是今年常常州楼市的的一大主题题，也反映映了由于房房价不断攀攀生，为控控制购房总总价，消费费者在保证证功能齐全全的情况下下，对经济济实用的1100-1130平方方米中小户户型更独有有情钟，新新城芳草园园105平平方米小三三房热销就就说明了这这一点。鉴于项目定定位为中高高档住宅，购购房者多为为

33、周边工薪薪阶层，因因此我司建建议以经济济实用的1100-1130平方方米大小三三房作为本本项目主力力户型，而而其中1110-1220平方米米三房二厅厅一卫户型型配比适当当放大，以以迎合市场场实际需求求。而130-150平平方米的户户型为补充充户型，而而150平平方米以上上的户型只只是点缀，主主要为提升升楼盘档次次需要。因因此，我们们的户型配配比建议是是：户型配比户型面积户型类别配比建议备 注注90-100平平方米2房2厅11卫20%辅助户型1101120平方方米3房2厅11卫40%主力户型120-130平平方米3房2厅22卫20%主力户型1301150平方方米3房2厅22卫4房2厅22卫5%辅

34、助户型150以上上平方米4房/5房房/跃层5%辅助户型l 户型细节玄关： 玄关可适适当压低，造造成先抑后后扬的视觉觉效果，上上方建议做做成吊柜，还还可以适当当存放一些些物品，一一举数得。客厅： 开间4.22米，不少少于4米，客厅厅设计最忌忌讳所有房房间绕厅布布置，造成成开门太多多，通行线线路交叉，不不利于厅内内家具的布布置和使用用，也影响响休息区的的私密性和和安静。餐厅： 临窗景观观餐厅概念念，视觉与与味觉完美美结合，吃吃饭成为一一种享受。卧室： “大厅小卧卧”曾经流行行，但不能能走极端，建建议客厅面面积在211-30平平方米，卧卧室12-15平方方米。书房: 三房的户户型中可将将多功能房房设

35、计成书书房,迎合合比较注重重文化品味味的学校、医医院、机关关单位人员员。储藏室：建建议既可设设计成“走入式”，也可在在卧室内设设计“嵌入式”壁橱。墙体： 房间在无无非承重墙墙的要求下下，建议选选择优质薄薄板或者空空留请业主主打成橱壁壁墙，以节节省空间。厨房： 建建议“L”设计，动动线合理，实实用方便，有有操作平台台。卫生间：一一般大户型型有双卫，一一间主卧，一一间公用。公公用卫生间间建议浴厕厕与洗手分分离，先是是“洗手间”，里面是是“浴厕间”。洗衣机：建建议在卫生生间或阳台台辟出一定定位置，以以免洗衣弄弄湿地面或或穿厅越室室不方便。景观阳台：面积控制制在5-66平方米，形形状有变化化以丰富立立

36、面效果。十、物业配配套及景观观设想1、家庭智智能化建议议前瞻、实用用原则24小时保保安巡逻/小区电子子红外线监监控/可视视对讲系统统（选装）/三表出户户远传/小小区一卡通通系统/车车库闭路监监视系统/有线电视视/宽带/三防报警警系统等2、交通系系统人车分流的的三级道路路体系：尽量避免长长距离直线线车道，希希望以弧形形车道来控控制车速，以以减弱噪音音及废气污污染提高安安全系数。以步道路作作为纽带，建建立三级网网络道路系系统，车行行路、单元元路、景观观人性小径径相结合，达达到出行方方便、散步步达到视觉觉上移步换换景的连续续感。地面材质考考虑：车道道要耐用、防防滑、基本本无噪声，设设有减速带带；步道

37、具具有健身、赏赏景、休闲闲散步的作作用；3、景观及及休闲 建筑景观化化建筑是刚性性的，应通通过景观柔柔性，把自自然和人性性回归。因因此建筑摆摆设、朝向向、布局应应尽量面向向景观资源源，做到“推窗见景景、户户有有景”。 立体绿化水水化建议保留或或移植原有有大树林，少少建绿地多多栽树，大大树既是“空气吸尘尘器”，更容易易塑造人与与自然的和和谐统一。起起伏坡地、立立体绿化，大大大提高绿绿化率的同同时，使景景观变化富富有动感和和层次。在在提高绿化化率的同时时，也应强强化“水化率”概念。本本地块南邻邻大通河，自自然的河道道，像人的的血液一样样，流动显显示生命活活力。园内内也应有水水景，建议议导入“叠水活

38、景景”设计，也也就是瀑布布的一种变变形，水从从高到低，蜿蜿蜒起伏，潺潺潺流水，滋滋润心田，形形成双水景景概念。 主题景观与与组团景观观结合 由由于项目规规模较大，建建议设置一一个主题广广场，形成成一个开放放的精神堡堡垒式休闲闲活动广场场，建议以以“城市之光光”命名，显显示武进湖湖塘大常州州副城市中中心的美好好城市前景景。为照顾景观观的均好性性，以弱化化位置不好好房子的销销售抗性，建建议设计组组团景观，做做到户户有有景，家家家见绿。 水、绿色色、石、雕雕塑，是造造园的基本本元素。“石令人古古，水令人人远”、“园可无山山，不可无无石”，“小中见大大”是造园的的常用手法法与精髓。建建议雕塑一一些与湖

39、塘塘纺织有关关的人文历历史小品，提提升小区的的文化内涵涵。比如浣浣纱女等。 运动休闲 强调景观观的可参与与性，融合合自然、运运动、健康康的生活居居住主题，是是小区规划划的一个重重要方面。因此本项目目一定要考考虑设置一一些必要的的运动休闲闲设施。建建议设计一一条慢跑道道，把小区区串联在一一起利于晨晨练。还要要考虑老人人和小孩的的健身玩耍耍需求，比比如建造亲亲子乐园、老老人健身广广场、休闲闲凉亭等，让让老有所乐乐、幼有所所玩。 配置一定定数量的户户外健身运运动器材，部部分散落在在小区的内内部，部分分集中在健健身休闲广广场，提高高运动设施施的利用率率。 背景音乐小区建议设设置背景音音乐，兼做做紧急广

40、播播之用。假假日的午后后，一杯香香茗，舒缓缓的音乐，如如画的风景景，打造音音乐侵淫的的生活境界界，让人沉沉醉其间，流流连忘返。 植物选配风格自然化化，园林主主题化。即即局部不同同风格的园园林与建筑筑风格融合合一致，相相辅相成，形形成数个园园区，而每每个园区均均有其相应应的主题，为为其塑造特特殊的文化化背景，别别具一格，趣趣味无穷。具具体做法是是运用各类类植物的独独有风味，进进行人格化化配置，形形成各种风风格的景观观，如松柏柏之挺拔傲傲然，竹之之潇洒风流流，杨柳之之婀娜多姿姿，莲之亭亭亭玉立等等。让业主主尽享“楼在园中中，家在景景中，小桥桥流水到我我家”的生活意意境。园林化的景景观还需要要贴切的

41、艺艺术化的好好名称，便便于提炼主主题景观组组团特色，并并形成一个个系列，使使景观特色色鲜明有文文化归属感感，也便于于景观的宣宣传推广。比比如以代表表江南特色色的“梅、兰、竹竹、菊”命名，组组团名分为为梅园、兰兰园、竹园园、菊园。当当然，这里里只是假设设，届时景景观设计出出台后，我我司再根据据景观特色色给一个恰恰如其分的的组团称谓谓。十一、开发发流程及销销售安排房地产开发发流程第一阶段 前期阶阶段工商注册 税务登记 立项 土地手续名称登记 国税 项目建议书 定桩验线验资 地税 可行性研究报告 丈量房地产资质 统计登记 立项 交纳地价款机构代码 银行开户 报批 土地过户第二阶段规规划设计阶阶段拆迁

42、安置方案建议（领取拆迁许可证）动迁会及拆迁安置场地三通一平（房地产开发手册）申请伐树许可证与各市政配套部门协调（尤其供电局）实现七通一平规划方案研究评审总图报批（领取规划用地许可证）同时进行第三阶段施施工图阶段段制作资料（包括用途、规划、结构、布置等）完成总投资25%以上物价局备案建议物价局下对比价（以上的工作领取预售许可证）主体配套设计市政设计环境设计（领取建筑施工规划许可证）同时进行第四阶段 招标阶段段 第五阶段段 施工阶阶段 第六六阶段 验验收阶段 第七阶段段 物业管管理阶段各分部、分项工程竣工验收全部工程竣工验收开发商、施工单位、监理公司、设计院四方验收房屋入库（确定房屋管理形式房屋验

43、收）出库分配及销售，办理产权证物业管理阶段资格预审标底编制编制标书招标（议标）合同签定基础主体结构管线内外装潢市政配套设施2、销售安安排 开发推广步步骤鉴于项目规规模较大，营营建周期较较长，拆迁迁量大不能能一步到位位，建议采采用分期开开发的策略略，开发一一期成熟一一期，热销销一期，逐逐步拉动人人气，树立立市场良好好口碑。另另外分期开开发，铺摊摊面较小，资资金压力小小、回笼快快。分期开发应应根据项目目实际情况况进行，目目前沿金鸡鸡路拆迁已已基本完毕毕，可优先先开发，然然后分期向向南推进。在销售推出出时，先主主推多层，小小高层，后后推别墅，最最后再推沿沿街商铺。这这种设想主主要是根据据湖塘购房房特

44、点，结结合项目分分期开发步步骤而定。后后推别墅主主要出于以以下考虑：一是有钱钱人目前对对此区域认认同度不高高销售有抗抗性，二是是临河开发发较晚，三三是多层、小小高层入市市容易可先先为项目聚聚集人气，四四是届时大大通河由于于无工业污污染，水质质可能得到到一定程度度改善，环环境优势可可进一步得得到彰显。明年金鸡路路改扩建后后，恰好为为本项目开开发，树立立项目形象象打下基础础。为让来来往人群看看到小区内内部建设绿绿化情况，也也为使沿街街商铺增值值，建议沿沿街小高层层区域先建建成售楼处处和绿化区区，营造项项目环境优优势，等整整个项目开开发基本结结束后再建建造推出，届届时，金鸡鸡路早已扩扩建好，业业主也

45、已部部分入住，人人气已足，可可最大限度度提升沿街街商铺价值值。 销售初步设设想本项目是双双益房产开开发的第一一个项目，我我司认为，本本项目成功功不仅仅体体现在良好好销售业绩绩上，更重重要的是通通过本楼盘盘高尚的品品质，来彰彰显开发商商实力与形形象，以此此树立开发发商良好的的市场口碑碑，为继续续开发奠定定基础。 推广思路我司认为，本本项目推广广一定要思思路清晰，总总揽全局，运运筹帷幄，方方能“步步为赢赢”。在分期推广广上，既要要结合拆迁迁开发进度度，又要根根据市场行行情，合理理控制销售售节奏，在在照顾资金金快速回笼笼的同时，保保证项目利利润最大化化。在宣传推广广上，采用用细节感动动业主，让让细节彰显显楼盘品质质，用事实实说话的方方式打动业业主，并且且能够优先先做好的尽尽量提前做做好，让业业主明明白白白消费。比比如，先把把售楼处做做好做精，考考虑先造样样板房，样样板房可造造在多层内内。如奥园园、银河湾湾等楼盘就就采用如此此做法。在宣传上，一一定要突出出核心卖点点，强势出出击，不同同阶段宣传传侧重点不不同，并形形成一个整整体的宣传传系