湖塘“水漾年华”策划报12959.docx

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1、精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料“水漾年华”策划报告常州新区鸿鸿森房产产营销代代理有限限公司2003年年12月月目 录一、湖塘房房地产发发展现状状二、项目简简介三、项目SSWOTT分析四、竞争对对手分析析五、项目整整体定位位六、项目形形象主题题定位七、目标客客户定位位分析八、项目整整体规划划与建筑筑建议九、户型建建议十、物业配配套及景景观设想想十一、开发发流程及及销售安安排十二、初步步营销推推广策略略十三、项目目VI系统统作品展展示一、湖塘房房地产发发展现状状1、 宏观经济分分析素有“苏南南五虎”之一的的武进区区经济发发达，多多次跻身

2、身全国百百强县十十强之列列，而湖湖塘系武武进区政政府所在在地，湖湖塘全镇镇人口113万多多，20002年年全镇农农民人均均收入661855元，职职工人平平均工资资117758元元，人均均储蓄额额213355元元。湖塘塘素有纺纺织之乡乡的美誉誉，日出出万匹，经经纬天下下，纺织织造就了了湖塘包包括湖塘塘周边乡乡镇众多多的富翁翁，有雄雄厚的购购房消费费潜力。武进目前定定位为常常州城市市副中心心，大常常州居住住中心开开始南移移，湖塘塘正面临临新一轮轮的发展展机遇，城城市建设设正发生生着日新新月异的的变化，放放眼二三三年内，这这里将是是一片崭崭新的天天地，这这里将上上演新城城市的传传奇。2、湖塘房房地产

3、市市场研究究 需求量随着常州特特大型城城市建设设力度加加大，城城市拆迁迁量剧增增，今年年常州房房地产市市场需求求量急剧剧扩大，加加之今年年商品房房竣工面面积减少少因素的的影响，房房地产市市场整体体呈现供供不应求求的状况况，价格格不断攀攀升，炒炒房现象象出现。据据有关部部门统计计，1-10月月份全市市竣工房房屋面积积95万万平方米米，同比比下降228.66%，全全市商品品房成交交销售998.22万平方方米，同同比下降降13.6%，商商品房现现房成交交价每平平方米为为22884元，同同比上升升18.5%，而而商品房房平均销销售也达达到了每每平方米米30000元以以上。在大常州的的宏伟规规划蓝图图中

4、，武武进被定定位为“大常州州的城市市副中心心”，大常常州居住住中心南南移，而而湖塘首首当其冲冲。湖塘塘版块，自自19999年年年底开始始升温，直直至现在在，价位位从当初初的8000元每每平方米米升到224000每平方方米，涨涨幅尤以以今年最最高，但但炒房程程度远不不如常州州市区，整整体是非非常健康康的。据统计计，20003年年上半年年武进开开发面积积达299万平方方米，销销售面积积17万万平方米米。湖塘塘价格上上涨一是是全国性性的大环环境的驱驱使，二是是常州政政府以南南北发展展为重点点的规划划使然，运运河改道道、淹城城森林公公园、大大学城、高高速公路路、常武武十里景景观大道道、武进进高新区区的

5、建设设等等，这这些都加加重了人人们选择择湖塘时时的砝码码。20002至至20003年开开盘销售售的住宅宅类项目目，新城芳芳草苑、新新城花苑苑、四季季新城、中中凉六期期、丰乐乐公寓均均已售磬磬，足以以说明今今后几年年湖塘区区域购房房需求量量很大。但就整个常常州来说说，新北北区均价价接近330000元/平平方米，而而常州老老城区均均价已经经超过330000元/平平方米，而而湖塘均均价不超超过23300元元/平方方米，说说明湖塘塘房地产产业潜力力很大，前前景十分分看好。支付能力湖塘由于纺纺织业比比较发达达，消费费能力较较为雄厚厚，尤以以中产阶阶层消费费需求巨巨大，购购房者中中以二次次购房的的居多。根

6、根据市场场调查结结果显示示，1000-1300平方米米、三房房二厅的的户型、总总价在330万以以内的房房子最为为抢手。 项目规模层层次2002至至20003年开开盘销售售的住宅宅类项目目有，新城城芳草苑苑、新城城花苑、四四季新城城、中凉凉六期、丰丰乐公寓寓，除分分几期开开发的四四季新城城50万万平方米米建筑规规模外，其其余均为为中等偏偏下规模模，一般般在155万平方方米以下下，档次次大多定定位中档档次，其其中新城城芳草园园系武进进区第一一个纯小小高层社社区，档档次较高高宣传突突出前公公园后超超市，与与教育联联姻,较有特特色。今后，武进进房地产产发展将将坚持“成片开开发、规规模开发发”的思路路，

7、催生生了一些些超级大大盘。比比如，220044年湖塘塘房产界界将要上上市的新新楼盘有有：新城城南都，政政法广场场南金桥桥房产地地块，新新城房产产夏雷村村5000亩地块块 。其其中新城城房产的的两个项项目一个个南都占占尽规模模优势、一一个夏雷雷村地块块紧临本本案，将将成为本本项目未未来主要要竞争对对手。 主力户型导导向湖塘地区纺纺织业发发达，一一般私营营业主老老板多是是“有车一一族”，以在在常州市市区购房房为荣，实实际在湖湖塘购房房的多是是机关单单位企业业中层阶阶层，因因此，在在湖塘1100-1300平方米米之间，以以经济实实用为主主的大小小三房为为主打户户型也是是一种必必然。其其中新城城芳草园

8、园1055平方米米三房一一厅一卫卫户型十十分好销销，说明明经济实实用、功功能齐全全的房型型深受市市场欢迎迎。3、住宅区区域调查查报告 户型结构湖塘楼市以以多层、小小高层住住宅为主主，多层层为砖混混结构，小小高层为为框架结结构，建建筑形态态、多为为板式住住宅。产产品户型型丰富多多样，精精巧两房房、适用用大小三三房、尊尊荣四房房、豪华华五房，空空中别墅墅可满足足不同层层次消费费群的购购房需求求。市场场主打户户型为1100-1300平方米米的大小小三房。 交付标准湖塘楼市的的交付标标准基本本同常州州相同，基基本是毛毛坯房，目目前还没没有出现现全装修修概念。交交付时，各各种管线线预设到到位，一一般单元

9、元电子防防盗门、进进户防撬撬门安装装到位，有有线、宽宽带端口口预留，业业主基本本装修后后就可入入住。 承受总价30万是常常州楼市市的一个个分水岭岭。一般般工薪阶阶层购房房多选择择1000-1330平方方米的大大小三房房，总价价25万万左右。私私营业主主等高端端消费总总价则在在40万万以上。 付款方式湖塘购房付付款方式式与常州州基本相相同，一一次性、银银行按揭揭、公积积金贷款款、分期期付款方方式多样样灵活自自由，但但湖塘人人付款方方式大多多选择一一次性付付款和银银行按揭揭两种，分分期付款款基本没没有。 户型细节在户型的设设计细节节上，体体现人本本关怀，基基本做到到全明设设计、动动线合理理、功能能

10、分区、公公私分开开、干湿湿分离。具具体到细细节方面面，主要要表现在在房型一一般大开开间、短短进深，南南北通透透、采光光良好，主主卧、客客厅多朝朝阳并有有观景阳阳台，阳阳台形式式变化多多样，主主卧配有有卫生间间，卫生生间多为为明卫等等。复式式空中花花园多设设计有阳阳光花房房、观景景露台等等，彰显显舒适绿绿色生活活主张。 购房计划尽管湖塘楼楼市供不不应求，房房价不断断拉升，但但炒房比比例很少少，购房房者800%以上上均是自自主，但但以二次次购房者者为主，投投资购房房用于出出租者约约占100%。这这说明湖湖塘的楼楼市还是是自给自自足型，还还处于刚刚刚起步步、迅猛猛发展阶阶段。不不过，22-3年年后，

11、随随着运河河改道、“城市副中心”建设加快，湖塘版块认同度趋强，投资炒房比例肯定会有所上升。二、项目简简介1、项目位位置项目位于武武宜路以以东、金金鸡路南南侧，占占地7334277.3449平方方米，原原为武进进拖拉机机厂、塑塑料厂、居居民区等等，区政政府规划划为大型型居住区区域。2、周边配配套交通：紧临临武宜路路和改扩扩建金鸡鸡路，距距汽车站站5000米，家家门口武武宜路上上有144路直通通市中心心，另有有5088、3116、3317、3320、3319通通往武进进各地，交交通十分分便捷；商业：家门门口就有有信特超超市，与与在建中中的阳湖湖广场（富富甲一方方）隔河河相望；学校：金太太阳幼儿儿园

12、、湖湖塘桥中中心小学学、桥北北初级中中学、武武进电大大医院：常州州市第三三人民医医院、武武进中医医院菜场：聚湖湖农贸综综合市场场3、地块分分析本地块原为为工业小小区，周周边散落落民居，规规模较大大，北有有金鸡路路，南有有大通河河，周边边配套较较为齐全全，十分分适宜居居住。但但目前周周边现状状破烂不不堪，散散落民居居、闲置置菜地、河河水污浊浊，出租租户多，影影响楼盘盘的居住住档次。由由于本区区域规划划为湖塘塘未来大大型居住住区，因因此放眼眼2-33年后，金金鸡路拓拓宽、工工业区搬搬离、河河水污染染源减少少并得到到治理，以以及大量量房屋拆拆迁后，这这里将会会出现崭崭新的一一片天地地。三、项目SSW

13、OTT分析1、优势 湖塘经济发发达，城城市拆迁迁量大，需需求量大大、购房房能力较较强； 地处湖塘与与兰陵的的交界点点，临近近3122国道，紧紧依金鸡鸡路、在在武宜路路与常漕漕路中间间，交通通十分便便利； 周边为成熟熟生活区，小小区配套套的菜场场、医院院、学校校、银行行、超市市等都为为现成资资源，适适宜居住住； 金鸡路改造造工程在在即，政府规规划金鸡鸡路以南、项项目家门门口为绿绿化区，足足以使土土地价值值脱胎换换骨； 紧临大通河河，有天天然河景景优势，可充分宣传“水居时代”概念； 项目规模较较大，产产品有规规划宣传传后天优优势； 地块多为工工业小区区，拆迁迁较为容容易，项项目启动动快。2、劣势

14、地处老式民民房区，周边边的房屋屋降低项项目档次次； 周边民房内内多为租租住户，择择邻而居居的观念念会影响响本项目目的销售售； 大通河河水水污染较较为严重重，政府府综合治治理较为为棘手； 近几年武进进区政府府的发展展方向在在湖塘桥桥以南，目目前湖塘塘桥北面面少受人人关注。3、机会 金鸡路拓宽宽为300米，是是本项目目的最大大利好消消息； 湖塘作为大大常州南南翼中心心，必将将引发新新一轮城城市建设设，湖塘塘区域前前景看好好； 湖塘楼市目目前推案案少，可可售房基基本没有有，房价价攀升，市市场供不不应求。4、威胁 湖塘南部区区域大盘盘比如新新城南都都规模大大，区域域外环境境好，发发展潜力力大，为为市场

15、看看好，将将直接威威胁本案案销售； 房地产业国国家政策策性强，准准入门槛槛高、规规范严格格，给开开发带来来一定难难度与限限制； 项目规模较较大，拆拆迁量较较大，开开发周期期较长，容容易出现现一些不不确定因因素。四、竞争对对手分析析新 城 南南 都新城南都位位于武宜宜与长虹虹中路交交界处，占占地面积积7000亩，体体现了武武进房地地产界“坚持成成片开发发，提高高房地产产规模档档次”的发展展战略，由由实力雄雄厚业绩绩卓著口口碑良好好的新城城房产开开发，其其金字招招牌具有有相当的的号召力力。新城南都定定位“常州南南翼新都都会，国国际生活活示范城城”，系武武进出现现的最大大的高尚尚住宅项项目。规规划有

16、大大型商业业街，过过万平方方米独立立会所、沿沿河（里里底河）泛泛会所等等。并邀邀请世界界著名的的贝尔高高林公司司及悒德德国际等等进行园园林规划划和建筑筑规划。项目周边环环绕着淹淹城森林林公园、恽恽南田购购物公园园、花园园街商业业步行街街等多个个大型项项目。新新城南都都雄厚的的开发商商实力、超超前的规规划、大大家的手手笔、完完善的配配套、便便利的交交通，均均具有独独特的优优势，将将成为本本项目最最大的竞竞争对手手。由于新城南南都目前前没有售售楼处，没没有楼书书户型等等宣传资资料，因因此我们们对新城城南都的的规划细细节还不不十分了了解，我我司将进进一步进进行跟踪踪关注。五、项目整整体定位位 整体规

17、划思思路常州房地产产发展迅迅猛楼市市火暴楼市看看涨不看看跌，投投资趁早早湖塘区域房房地产健健康发展展，炒房房少区域楼楼市无泡泡沫，有有增值空空间金鸡路扩建建使地块块价值脱脱胎换骨骨地块地段较较好，有有规模优优势交通方方便/配配套齐全全/天然然河景/道路扩扩建适宜做中等等规模中中高档社社区可聘请请知名物物业管理理提升楼楼盘档次次 中高楼盘需需要休闲闲健身去去处项目周周边配套套虽全，仍仍需会所所画龙点点睛以多层、小小高层为为主，围围合布局局景观做做精，户户型创新新，智能能化适用用宣传销售推推广主题题14万万平方米米双水景景中央生生活特区区 整体定位本地块原为为工业小小区集中中区域，位位于老中中央生

18、活活区内，周周边配套套较为齐齐全，此此区域政政府规划划为湖塘塘桥北大大型生活活居住区区，但居居住层次次多以工工薪阶层层为主，因因此本项项目不适适宜做顶顶级楼盘盘，因为为没有一一个高档档的居住住氛围，因因此我们们给项目目的定位位是：集集购物、娱娱乐、休休闲、居居住、餐餐饮于一一体的中中高档社社区。六、项目形形象主题题定位u 案名建议水 漾 年年 华繽紛水漾嘉嘉年華14万平米米双水景景中央生生活特区区释义：此广告语时时尚感强强，亲水水特征一一目了然然。副标标题突出出“双水景景”概念，一一为天然然水景，自自然不加加修饰；一为工工匠用心心之作，缤缤纷荡漾漾。“仁者爱爱山，智智者乐水水”，居住住其间，可

19、可感受生生命年华华的美好好、享受受本案所所赋予的的生活特特权。广告语朗朗朗上口，富富有诗意意，给人人以无穷穷的遐想想，充分分体现本本案大空空间、双双水景特特征。语语言简短短，上口口快、易易于传播播。阳 湖 金金 水 湾江南天下秀秀/璀璨璨阳湖家家14万平米米双水景景中央生生活特区区释义：本案名准确确地概括括了该项项目所具具备的内内在与外外在特征征。阳湖湖为湖塘塘代称，表表明了该该项目所所处地理理位置。“金”既指金鸡路，又暗喻此区位乃“寸金之地”，同时又暗示该项目拥有“金”质的内涵。“水”指大通河，表明该项目的亲水特征，“湾”说明项目规模大并给人心灵港湾的丰富联想。此案名朗朗朗上口，易易于传播播

20、。既符符合项目目地理特特征，又又迎合本本案消费费群体彰彰显身份份的心理理特点。阳 湖 春春 晓金鸡啼畅/春满阳阳湖 144万平方方米双水水景中央央生活特特区释义：其一：本案案名“阳湖春春晓”富有江江南特色色，给人人以无穷穷美的遐遐想；其二：“阳阳湖春晓晓”之阳湖湖是沿用用千年湖湖塘的别别名，案案名方位位明确易易记；其三：本案案北邻扩扩建中金金鸡路，新新金鸡路路的开通通，为项项目最大大利好，恰恰如诗中中“雄鸡一一唱天下下白”所言，将将唤醒阳阳湖之春春晓。此此案名与与路名相相应和，又又兼具诗诗情画意意。其四：“阳阳湖春晓晓”又有祝祝福湖塘塘美好明明天的内内涵。本案名富有有韵律、易易于传诵诵。阳 湖

21、 畅畅 园 114万平平方米双双水景中中央生活活特区释义：一个“畅”字，寓寓意无穷穷。既有有诸事一一帆风顺顺之意，又又涵概新新金鸡路路开通之之意，同同时暗示示入住本本园将家家事、业业事、事事事顺畅畅。此案名具有有好的口口彩，满满足消费费者向往往吉祥如如意的愿愿望。案案名言简简意赅，内内涵丰富富无穷。案名简单易易记、易易于传播播。其他案名建建议：时时代逸居居/水清清木华/江南世世家/阳阳湖春天天u 主题概念建建议(一)一条路 一条河河 一一个家水漾年华繽紛水漾嘉嘉年華14万平平米双水水景中央央生活特特区一条路，扩扩建中的的金鸡路路,一条条河，天天然水景景大通河河,项目目最大的的优势!一个家家，水

22、漾漾年华。路之端点，水之漾处，是温暖的家。主题语朴实实而有温温暖感，具具有丰富富的想象象空间，体体现项目目最大的的卖点。副标题-中央生生活特区区示意该该项目地地理位置置优越，交交通便利利，配套套成熟齐齐全，为为区政府府规划湖湖塘桥北北未来大大型中央央生活区区；双水水景突出出项目的的环境优优势，家家外有河河，“园”内有溪溪，彰显显生态住住宅特色色。末尾尾一个“特”字表现现项目的的尊贵，表表达了一一种都市市生活新新主张。u 主题概念建建议（二二）江南天下秀秀 璀璀璨阳湖湖家释义：此广广告语具具有领袖袖者的大大气与胸胸襟。江南本身就就是一个个别具诗诗意的名名称，江江南天下下秀，本本案既网网罗了江江南

23、美景景于一身身，又包包容了江江南千年年的文化化底蕴于于其中。是是江南传传统文化化与江南南园林美美景集大大成者。璀璨阳湖家家，比喻喻本案为为阳湖地地界新升升起的一一颗耀眼眼明星。同同时又有有因为本本案的存存在，而而使阳湖湖更加璀璀璨生辉辉之意。此广告语大大气、个个性鲜明明。与其其它楼盘盘广告语语区别明明显，使使消费者者不会产产生雷同同感或模模糊记忆忆。对仗仗工整，便便于传播播、易于于记忆。七、目标客客户定位位分析1、目标客客户定位位知道房子卖卖给谁，项项目也就就成功了了一半。是是“百鸟在在林”还是“一鸟在在手”？方法法决定结结果！仔仔细研究究区域市市场，精精细划分分目标客客户群，当当项目、业业主

24、、宣宣传成一一线时，还还担心业业主会跑跑掉吗？！ 项目周边老老新村换换房居民民，为项项目主力力客群之之一；（项目周边边有老坝坝村、烈烈帝村、夏夏雷村等等村落，计计5千77百多户户家庭，11万三千千多人口口。这些些村落都都面临拆拆迁之嫌嫌，是本本项目主主力客户户群。其其中烈帝帝、降子子村是湖湖塘镇综综合实力力十强村村，华家家村、降降子村是是湖塘镇镇工业十十强村。周周边村民民有很强强的购房房能力。） 项目周边拆拆迁户，为项目主力客群之一； 周边学校、医医院、机机关、工工薪阶层层，为项项目主力力客群之之一； 大运河改道道拆迁户户； 部分投资者者 外来落户湖湖塘者； 部分个体、私私营业主主 其他2、目

25、标客客户特征征分析 追求生活品品质，对对都市生生活向往往； 有较为稳定定的工作作，拆迁迁户有一一定的拆拆迁补助助； 注重地段、环环境、物物业、服服务及时时尚户型型； 追求经济实实用，对对面积、家家庭智能能化系统统要求够够用； 能承受255万左右右的总价价。八、项目整整体规划划与建筑筑建议1、总平图图规划本项目北邻邻即将扩扩建300米宽的的金鸡大大道，西西侧靠近近武宜中中路，南南连大通通河，在在深入挖挖掘地块块特点后后，并结结合湖塘塘区域房房地产发发展现状状，我司司建议地地块设计计成多层层、小高高层复合合社区。小区整体规规划建议议采用围围合布局局，前低低后高，前前面临大大通河为为多层住住宅，建建

26、议设计计成联排排叠加别别墅，但但数量不不宜太多多，后面面为六层层多层成成行列式式排列，最最后面沿沿街为底底商纯小小高层设设计，部部分商铺铺可做成成会所。然然后根据据地块情情况，在在不规则则的中北北部最西西侧和东东南部各各设计11-2幢幢点式小小高层，而而不影响响后面楼楼房视野野，充分分提升土土地利用用价值。大门建议设设在原拉拉丝车间间附近，建建议人车车分流设设计，一一条主干干道贯通通小区南南北，将将小区一一分为二二，在小小区主入入口处设设计大型型主题广广场，导导入“叠水瀑瀑布”汇入沿沿主干道道蜿蜒相相依的一一条小溪溪内，组组团景观观散落在在小区建建筑内。这样设计，小小区整体体呈阶梯梯状，南南低

27、北高高，负阴阴抱阳，犹犹如太师师椅一样样，每幢幢楼都有有足够的的开阔视视野，冬冬天还可可抵御北北方寒流流，符合合阴阳风风水之说说，常州州大型楼楼盘金色色新城、莱莱茵花苑苑等就是是采用此此种整体体布局。在整体规划划布局中中，之所所以建议议沿大通通河处设设计几幢幢联排叠叠加别墅墅，实则则醉翁之之意不在在酒，而而在于画画龙点睛睛，来提提升项目目档次，以以提高业业主“期望价价格势能能”。会所所建议设设置在部部分沿街街商铺内内，这样样一则能能够保证证小区内内环境安安静，二二则可对对外经营营对内服服务，以以保证以以后会所所正常服服务。目目前，在在各大城城市社区区中，小小区内会会所经营营管理一一直是老老大难

28、问问题，如如果只对对小区内内服务，经经营难以以为继服服务水平平不高，成成为开发发商一个个包袱，如如果对外外经营，小小区出入入人员杂杂乱难以以管理。如如果会所所沿街设设立，上上述问题题将不再再成为问问题！会会所在对对内优惠惠服务的的同时可可对外营营业，增增加利润润以解决决会所的的实际生生存问题题并籍此此来提高高服务水水平，做做到开发发商既无无包袱之之忧业主主也满意意其服务务，一举举数得，而而金鸡路路的扩建建可谓成成人之美美。另外外在会所所的经营营管理上上可对外外招标也也可自己己经营。 2、建筑建建议l 建筑风格 鉴鉴于项目目多层、小小高层设设计特点点，根据据湖塘现现有楼盘盘建筑风风格，为为挖掘项

29、项目卖点点，实行行差异化化竞争，我我司建议议建筑风风格宜采采用现代代主义与与欧洲新新古典主主义风格格相结合合的建筑筑风格，即即以现代代板式设设计为主主调，添添加欧式式新古典典主义的的时尚元元素，比比如屋顶顶、阳台台、立面面的处理理，做成成类似“TOWWNHOOUSEE”风格格的多层层建筑，尊贵典雅中富含现代生活气息。我们之所以以建议添添加欧洲洲新古典典主义建建筑风格格元素设设计，主主要有如如下几点点考虑：其一，我项项目建筑筑形态为为多层、小小高层设设计，适适宜做成成类似“TOWWNHOOUSEE”的产产品风格格；我们们之所以以选择欧欧洲新古古典主义义建筑风风格，而而摈弃“巴洛克克”和“洛可可可

30、”欧洲建建筑风格格，就是是考虑新新古典主主义风格格是在旧旧古典主主义对称称、秩序序、均衡衡、理性性、严格格的建筑筑风格上上添加现现代时尚尚的音符符，符合合中国人人的居住住习惯；其二，在房房屋结构构基本不不变的前前提下，增增加欧式式风格，建建筑成本本相差无无几；其三，“TTOWNNHOUUSE”正成为一种“城市造镇”计划的主打产品，受到市场欢迎，如常州奥林匹克花园就有“TOWNHOUSE”产品。值得注意的是，我司建议是添加“TOWNHOUSE”产品元素，而不是建造“TOWNHOUSE”产品就是出于项目中高档定位以及湖塘购房消费特点的考虑；其四，也是是最重要要的，本本产品为为创新产产品，有有种多层

31、层别墅的的建筑感感觉，目目前在湖湖塘市场场尚属首首创，根根据我司司对湖塘塘市场消消费心理理的深入入了解，相相信本产产品一经经推出定定会受到到市场欢欢迎。l 建筑布局建筑单体体的走线线尽量平平行，秩秩序感强强并可避避免漏斗斗效应而而产生强强风带。建筑摆设设、朝向向、布局局应尽量量面向景景观资源源。玻璃采用用与小区区内整体体氛围相相统一的的色彩。建议沿街街商铺临临街柱距距6-88米左右右，底层层层高55.4米米。l 建筑立面 小高层三段段式设计计，以基基座、腰腰线、线线板等进进行分段段化处理理。 多层除釉面面砖及涂涂料外，可可考虑运运用部分分仿真石石砖，可可营造欧欧洲建筑筑风情。 底墙面可采采用具

32、有有文化底底蕴的浮浮雕设计计。 窗的形式采采取多样样化处理理（飘窗窗、角窗窗等），开开闭方式式以平移移和外开开为主。建议用较较活泼的的暖色作作为主色色调如黄黄色、蓝蓝色等。l 景观阳台 在考虑住宅宅内部采采光条件件的同时时，尽量量加大阳阳台部分分的进深深，以供供住户作作为休闲闲空间。 在立面上避避免单调调重复，将将其分段段配合色色彩变化化，使大大面积墙墙壁富于于变化。小小高层采采用上下下错位式式阳台设设计。建议增加加大角度度观景窗窗,比如如用2770度观观景窗,让业主主感受到到“溪石共共嬉戏，水水月相玲玲珑”的江南南风情。为统一立立面，建建议空调调位统一一隐蔽在在阳台内内侧。l 车库设计 由于

33、于小区规规模大且且定位中中高档社社区，因因此建议议人车分分流，车车库泊位位按1：0.66设计，既既有地上上临时停停车位，又又需要有有地下车车库，地地下车库库建议设设计在小小区北部部广场下下，可直直接从车车库通往往小高层层，出入入十分方方便。地地下车库库一般净净高4米米左右。九、户型建建议l 设计原则由于本项目目定位中中高档，因因此设计计应秉承承“以人为为本”设计理理念，坚坚持实用用适用原原则，进进行户型型创新。l 户型设计理理念户型设计体体现人本本理念，有有明确合合理的功功能分区区，注意意采光通通风，讲讲究房间间的间隔隔分布，具具体一点点就是：全明设设计，大大开间，短短进深，景景观阳台台，动线

34、线合理，功功能分区区，公私私分开，干干湿分离离等。l 主力户型小户型热销销是今年年常州楼楼市的一一大主题题，也反反映了由由于房价价不断攀攀生，为为控制购购房总价价，消费费者在保保证功能能齐全的的情况下下，对经经济实用用的1000-1130平平方米中中小户型型更独有有情钟，新新城芳草草园1005平方方米小三三房热销销就说明明了这一一点。鉴于项目定定位为中中高档住住宅，购购房者多多为周边边工薪阶阶层，因因此我司司建议以以经济实实用的1100-1300平方米米大小三三房作为为本项目目主力户户型，而而其中1110-1200平方米米三房二二厅一卫卫户型配配比适当当放大，以以迎合市市场实际际需求。而130

35、-1500平方米米的户型型为补充充户型，而而1500平方米米以上的的户型只只是点缀缀，主要要为提升升楼盘档档次需要要。因此此，我们们的户型型配比建建议是：户型配比户型面积户型类别配比建议备 注注90-1000平方米米2房2厅11卫20%辅助户型1101120平平方米3房2厅11卫40%主力户型120-1300平方米米3房2厅22卫20%主力户型1301150平平方米3房2厅22卫4房2厅22卫5%辅助户型150以上上平方米米4房/5房房/跃层层5%辅助户型l 户型细节玄关： 玄关可可适当压压低，造造成先抑抑后扬的的视觉效效果，上上方建议议做成吊吊柜，还还可以适适当存放放一些物物品，一一举数得得

36、。客厅： 开间4.2米，不不少于44米，客客厅设计计最忌讳讳所有房房间绕厅厅布置，造造成开门门太多，通通行线路路交叉，不不利于厅厅内家具具的布置置和使用用，也影影响休息息区的私私密性和和安静。餐厅： 临窗景景观餐厅厅概念，视视觉与味味觉完美美结合，吃吃饭成为为一种享享受。卧室： “大厅小小卧”曾经流流行，但但不能走走极端，建建议客厅厅面积在在21-30平平方米，卧卧室122-155平方米米。书房: 三房的的户型中中可将多多功能房房设计成成书房,迎合比比较注重重文化品品味的学学校、医医院、机机关单位位人员。储藏室：建建议既可可设计成成“走入式式”，也可可在卧室室内设计计“嵌入式式”壁橱。墙体：

37、房间在在无非承承重墙的的要求下下，建议议选择优优质薄板板或者空空留请业业主打成成橱壁墙墙，以节节省空间间。厨房： 建建议“L”设计计，动线线合理，实实用方便便，有操操作平台台。卫生间：一一般大户户型有双双卫，一一间主卧卧，一间间公用。公公用卫生生间建议议浴厕与与洗手分分离，先先是“洗手间间”，里面面是“浴厕间间”。洗衣机：建建议在卫卫生间或或阳台辟辟出一定定位置，以以免洗衣衣弄湿地地面或穿穿厅越室室不方便便。景观阳台：面积控控制在55-6平平方米，形形状有变变化以丰丰富立面面效果。十、物业配配套及景景观设想想1、家庭智智能化建建议前瞻、实用用原则24小时保保安巡逻逻/小区区电子红红外线监监控/

38、可可视对讲讲系统（选选装）/三表出出户远传传/小区区一卡通通系统/车库闭闭路监视视系统/有线电电视/宽宽带/三三防报警警系统等等2、交通系系统人车分流的的三级道道路体系系：尽量避免长长距离直直线车道道，希望望以弧形形车道来来控制车车速，以以减弱噪噪音及废废气污染染提高安安全系数数。以步道路作作为纽带带，建立立三级网网络道路路系统，车车行路、单单元路、景景观人性性小径相相结合，达达到出行行方便、散散步达到到视觉上上移步换换景的连连续感。地面材质考考虑：车车道要耐耐用、防防滑、基基本无噪噪声，设设有减速速带；步步道具有有健身、赏赏景、休休闲散步步的作用用；3、景观及及休闲 建筑景观化化建筑是刚性性

39、的，应应通过景景观柔性性，把自自然和人人性回归归。因此此建筑摆摆设、朝朝向、布布局应尽尽量面向向景观资资源，做做到“推窗见见景、户户户有景景”。 立体绿化水水化建议保留或或移植原原有大树树林，少少建绿地地多栽树树，大树树既是“空气吸吸尘器”，更容容易塑造造人与自自然的和和谐统一一。起伏伏坡地、立立体绿化化，大大大提高绿绿化率的的同时，使使景观变变化富有有动感和和层次。在在提高绿绿化率的的同时，也也应强化化“水化率率”概念。本本地块南南邻大通通河，自自然的河河道，像像人的血血液一样样，流动动显示生生命活力力。园内内也应有有水景，建建议导入入“叠水活活景”设计，也也就是瀑瀑布的一一种变形形，水从从

40、高到低低，蜿蜒蜒起伏，潺潺潺流水水，滋润润心田，形形成双水水景概念念。 主题景观与与组团景景观结合合 由由于项目目规模较较大，建建议设置置一个主主题广场场，形成成一个开开放的精精神堡垒垒式休闲闲活动广广场，建建议以“城市之之光”命名，显显示武进进湖塘大大常州副副城市中中心的美美好城市市前景。为照顾景观观的均好好性，以以弱化位位置不好好房子的的销售抗抗性，建建议设计计组团景景观，做做到户户户有景，家家家见绿绿。 水、绿绿色、石石、雕塑塑，是造造园的基基本元素素。“石令人人古，水水令人远远”、“园可无无山，不不可无石石”，“小中见见大”是造园园的常用用手法与与精髓。建建议雕塑塑一些与与湖塘纺纺织有

41、关关的人文文历史小小品，提提升小区区的文化化内涵。比比如浣纱纱女等。 运动休闲 强调景景观的可可参与性性，融合合自然、运运动、健健康的生生活居住住主题，是是小区规规划的一一个重要要方面。因此本项目目一定要要考虑设设置一些些必要的的运动休休闲设施施。建议议设计一一条慢跑跑道，把把小区串串联在一一起利于于晨练。还还要考虑虑老人和和小孩的的健身玩玩耍需求求，比如如建造亲亲子乐园园、老人人健身广广场、休休闲凉亭亭等，让让老有所所乐、幼幼有所玩玩。 配置一定定数量的的户外健健身运动动器材，部部分散落落在小区区的内部部，部分分集中在在健身休休闲广场场，提高高运动设设施的利利用率。 背景音乐小区建议设设置背

42、景景音乐，兼兼做紧急急广播之之用。假假日的午午后，一一杯香茗茗，舒缓缓的音乐乐，如画画的风景景，打造造音乐侵侵淫的生生活境界界，让人人沉醉其其间，流流连忘返返。 植物选配风格自然化化，园林林主题化化。即局局部不同同风格的的园林与与建筑风风格融合合一致，相相辅相成成，形成成数个园园区，而而每个园园区均有有其相应应的主题题，为其其塑造特特殊的文文化背景景，别具具一格，趣趣味无穷穷。具体体做法是是运用各各类植物物的独有有风味，进进行人格格化配置置，形成成各种风风格的景景观，如如松柏之之挺拔傲傲然，竹竹之潇洒洒风流，杨杨柳之婀婀娜多姿姿，莲之之亭亭玉玉立等。让让业主尽尽享“楼在园园中，家家在景中中，小

43、桥桥流水到到我家”的生活活意境。园林化的景景观还需需要贴切切的艺术术化的好好名称，便便于提炼炼主题景景观组团团特色，并并形成一一个系列列，使景景观特色色鲜明有有文化归归属感，也也便于景景观的宣宣传推广广。比如如以代表表江南特特色的“梅、兰兰、竹、菊菊”命名，组组团名分分为梅园园、兰园园、竹园园、菊园园。当然然，这里里只是假假设，届届时景观观设计出出台后，我我司再根根据景观观特色给给一个恰恰如其分分的组团团称谓。十一、开发发流程及及销售安安排房地产开发发流程第一阶段 前期期阶段工商注册 税务登记 立项 土地手续名称登记 国税 项目建议书 定桩验线验资 地税 可行性研究报告 丈量房地产资质 统计登

44、记 立项 交纳地价款机构代码 银行开户 报批 土地过户第二阶段规规划设计计阶段拆迁安置方案建议（领取拆迁许可证）动迁会及拆迁安置场地三通一平（房地产开发手册）申请伐树许可证与各市政配套部门协调（尤其供电局）实现七通一平规划方案研究评审总图报批（领取规划用地许可证）同时进行第三阶段施施工图阶阶段制作资料（包括用途、规划、结构、布置等）完成总投资25%以上物价局备案建议物价局下对比价（以上的工作领取预售许可证）主体配套设计市政设计环境设计（领取建筑施工规划许可证）同时进行第四阶段 招标阶阶段 第五阶阶段 施施工阶段段 第六阶阶段 验验收阶段段 第第七阶段段 物业业管理阶阶段各分部、分项工程竣工验收

45、全部工程竣工验收开发商、施工单位、监理公司、设计院四方验收房屋入库（确定房屋管理形式房屋验收）出库分配及销售，办理产权证物业管理阶段资格预审标底编制编制标书招标（议标）合同签定基础主体结构管线内外装潢市政配套设施2、销售安安排 开发推广步步骤鉴于项目规规模较大大，营建建周期较较长，拆拆迁量大大不能一一步到位位，建议议采用分分期开发发的策略略，开发发一期成成熟一期期，热销销一期，逐逐步拉动动人气，树树立市场场良好口口碑。另另外分期期开发，铺铺摊面较较小，资资金压力力小、回回笼快。分期开发应应根据项项目实际际情况进进行，目目前沿金金鸡路拆拆迁已基基本完毕毕，可优优先开发发，然后后分期向向南推进进。在销售推出出时，先先主推多多层，小小高层，后后推别墅墅，最后后再推沿沿街商铺铺。这种种设想主主要是根根据湖塘塘购房特特点，结结合项目目分期开开发步骤骤而定。后后推别墅墅主要出出于以下下考虑：一是有有钱人目目前对此此区域认认同度不不高销售售有抗性性，二是是临河开开发较晚晚，三是是多层、小小高层入入市容易易可先为为项目聚聚集人气气，四是是届时大大通河由由于无工