某项目可行性研究报告(doc 21页)113900.docx

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1、应元路项目目可行性研究究报告广州颐和集集团有限公公司广州润荣房房地产开发发有限公司司2007年年1月一、 总则1、项目背背景：广州州颐和集团团20066年下半年年采用收购购项目公司司方式整体体收购位于于应元路的的项目（以以下称为“应元路项项目”）。2、可行性性分析结论：应元元路项目地地理位置优优越，前期期手续齐备备，市场需需求旺盛，且且规划设计计要点符合合国家政策策，是颐和和集团20007年在在广州中心心城区的重重点优质开开发项目。二、 项目公司情情况及投资资者背景1、项目公公司情况公司名称： 广州润润荣房地产产开发有限限公司法定地址： 广州环环市东路4416号远远洋商务大大厦29层层经营范围

2、：房地产开开发、经营营（持资质质证经营）2、投资者者背景：广州颐和集集团有限公公司于20003年88月正式成成立，前身身为广州远远洋投资发发展有限公公司，成立立于19992年。经经过10 年发展，颐颐和集团目目前已成为为有9间控控股公司、33间参股公公司和2间间间接持股股公司的中中型企业集集团，涉及及房地产、酒酒店和教育育等投资，总总资产价值值超过100亿人民币币，净资产产超过3亿亿人民币，员员工超过6600人，创创立的“颐和”品牌也获获得广大客客户及业界界认可。获获得荣誉包包括：三届届蝉联广东东地产资信信20强、广广东房地产产企业竞争争力30强强、广州最最具诚信度度企业8强强、广州最最具竞争

3、力力房地产企企业10强强，颐和集团已已建成的主主要项目包包括：（1）、“广州的颐颐和园”颐和山庄庄，该盘销销售总额超超过9亿人人民币，销销售率超过过99.99%，已售售房屋入住住率超过993%。 （2）、广广州首家四四星级的产产权式商务务酒店远洋商务务大厦，目目前该酒店店是环市路路上条件最最好、入住住率最高的的酒店之一一，平均入入住率为880%，每每月营业额额超过1550万人民民币。（3）、55星级生态态园林酒店店颐和大酒酒店，该酒酒店耗资11.5亿元元人民币，2003年8月18日正式开业，目前酒店的平均入住率已经达到80%，每月营业额超过300万人民币。（4）“颐颐和”品牌输出出项目-沈阳颐

4、和和丽园，总总建筑面积积20万平平方米,颐颐和集团与与香港上市市公司中远远国际等公公司合作，使使用“颐和”品牌，并并由颐和集集团委派总总经理和主主要管理人人员，并提提供物业管管理服务。（5） 体体育馆特区区，享受型型豪宅-颐颐和上院，该该楼盘规划划设计独特特，开创了了颐和建设设中心城区区项目的先先河，住宅宅每平方米米销售均价价超过85500元人人民币，受受到购房者者追捧，成成为白云区区城区豪宅宅楼盘的代代表项目。三、 市场基本概概况1、基本情情况广州商品房房市场自22003年年以来投资资、需求持持续高速增增长，中心心区供需出出现平衡现现象，价格格成几何上上升；土地地招投标活活跃且火爆爆；高品质

5、质二手房市市场交易旺旺盛。20006年底底南方都都市报年年终盘点楼楼市，综合合整理20005年底底了至今广州州主流在售售楼盘价格格的四次统统计数据后后发现，在本次统统计的1770余个楼楼盘中，有有63个楼楼盘在两年年时间中，价价格增幅超超过50，有122个楼盘的的价格增幅幅超过1000，116个楼盘盘的价格增增长在50000元/平方米以以上，价格格最高的一一个楼盘竟竟然在两年年多时间内内涨了133000多多元/平方方米。在20066年3月、88月、111月所作的的三次广州州房价统计计中，一个个明显的变变化是，均均价60000元/平平方米的房房价越来越越少。而且且需要注意意的是，在在不少均价价6

6、0000元/平方方米以下的的楼盘中，实实际售价超超过60000元/平平方米的单单位是大多多数，因此此60000元/平方方米以下的的均价并不不能代表楼楼盘的实际际价格。如如果房价明明年依然以以目前的增增速递增，那那么明年此此时，均价价60000元/平方方米以下楼楼盘数量将将可能是个个位数。 在60000元/平平方米楼盘盘数量萎缩缩的同时，7700080000元/平方方米的房价价却大面积积出现，成成为目前在在售楼盘的的主流价格格。根据南南方都市报报本次纳入入统计且已已正式公开开发售的1160多个个楼盘中，7700080000多元的楼楼盘接近半半数。在海海珠、天河河、白云、番番禺等区域域，这一价价位

7、的楼盘盘分布较多多。而越秀区只只有保利地地产位于麓麓苑路的保保利麓苑项项目在售售，该项目目销售占地地近60000平方米米，总建筑筑面积4万万多平方米米，为一幢幢33层的的高层公寓寓，主力户户型面积在在80-1110平方方米之间，以以二、三房房的中小单单位为主，均均价已达1110000元/以以上。 越秀区面积积32.882平方公公里,总人人口1066.91万万人,现为为广东省和和广州市人人民政府驻驻地，属广广州的传统统主城区,紧邻广东东省政府北北门。越秀秀区之名始始于19550年6月月，因区内内有越秀山山故名越秀秀。20005年5月月，广州市市调整行政政区划，将将原东山区区的行政区区域，白云云区

8、的矿泉泉街道，天天河区的登登峰街道、天天河南街道道的杨箕和和中山一22个居委会会、沙东街街道部分区区域划归越越秀区管辖辖。按户籍籍人口和现现行汇率初初步测算,20055年越秀区区人均生产产总值达到到97000美元,达达到中等发发达国家平平均水平。“十十一五”末末期,按常常住人口和和现行汇率率测算,越越秀区的人人均生产总总值将达到到1.5万万美元。22005年年，越秀城城区生产总总值达8889.388亿元，占占全市总量量的17.39%，居全市市各区之首首，同比增增长10.00，22005年年全区职工工年平均工工资达到4488344元，城市市居民家庭庭人均可支支配收入1185288元。 四、项目情

9、情况1、项目概概况：应元路项目目地块位于于广州越秀秀区应元路路，东邻洪洪桂新街，西西靠由旧三三层厂房改改造的叠石石酒吧，南南侧为大石石三巷旁广广东省统计计局、广东东省粮食局局为9层的的两栋宿舍舍，北侧为为22层的的明达大厦厦及应元路路。项目总占地地面积34416，其其中规划道道路用地4491，净净用地面积积为29225平方米米。规划用用途为住宅宅、商业用用地，容积积率为8.49。2、选址情情况：应元路项目目所属老越越秀区在总总体规划上上定位于 “一级城市市中心”和“承担主城城的职能”，本项目目位于广州州越秀区应应元路700号之洪桂桂新街旁，该该区域属省省、市政府府机关和宿宿舍较集中中区域，已已

10、形成高品品质住宅区区氛围，是是广州中心心区自然生生态环境最最好的区域域之一，也也是广州政政治、文化化、教育的的腹地之一一，更为广广州的历史史中轴线，人人文、历史史、教育、体体育、氛围围浓厚，是是省、市政政府传统的的后花园。应元路项目目用地位于于元路南约约60米、洪洪桂新街东东侧,南距距省政府范范围的档案案馆仅一墙墙之隔。宗宗地位于西西北角，北北距越秀山山体育场1100米。西西距小北路路、越秀公公园东门11公里。项项目用地周周边均为已已开发5至至10年的的多层、高高层住宅，生生活配套完完善。用地地南侧为99层楼政府府宿舍两栋栋、省政府府档案馆等等；用地西西侧为约220年的66层楼政府府宿舍、22

11、层楼的叠叠石会；用用北侧为223层住宅宅楼；用地地东侧洪桂桂新街为55层楼宿舍舍等。周边边已无其他他可开发地地块。3、 SWOT分分析（1） 优势A、 区域域优势：与与荔湾区、天天河区、白白云区等区区域相比，越越秀区拥有有较好的教教育及人文文环境，作作为行政和和居住区的的发展为住住宅开发奠奠定了扎实实的基础，升升值潜力深深厚，越秀秀区竞争优优势明显；B、 该地地块所在区区域为传统统高品质居居住区域，周周边为省、市市政府部门门及宿舍集集中之地；C、 优质质教育资源源：与颐和和应元路项项目一路之之隔就是广广州第二中中学，周边边还有第二二十七中学学、小北路路小学、天天秀小学等等众多优质质教育资源源，

12、将吸引引重视子女女教育的家家长购买该该地区物业业；D、 应元元路所处中中心区地段段，交通便便利，有十十数条公交交车接驳连连接广州各各地，且地地铁二号线线也有越秀秀公园站距距离项目所所在地也只只有百米之之遥；E、应元路路项目用地地周边已具具备完善生生活配套，项项目地块周周围已有多多个连锁便便利店，包包括银行、邮邮政、酒楼楼、肉菜市市场、军队队医院、快快餐店、便便利店、药药店等基本本生活配套套主要在小小北路段，大大型商场、公公立医院等等大型配套套主要分布布在东风路路及以南地地段。广东东大厦、中中海酒店、越越秀天安酒酒店等也在在周边。另另外越秀山山、越秀公公园、越秀秀山体育场场与项目地地块的距离离都

13、在1公公里之内。F、 该地地区最近公公开销售项项目都已是是在20005年4月月开盘的，市市场上已超超过2年无无一手楼推推出，给颐颐和应元路路项目奠定定了很好的的市场基础础。G、 颐和和的品牌优优势带来忠忠实客户：颐和开发发物业的主主要客户群群集中在中中高收入的的政府官员员、企业高高级管理人人员、私营营企业负责责人和专业业技术人员员，该部分分人员重视视子女教育育、重视居居住环境，所所以与应元元路项目的的市场定位位非常吻合合。（2） 劣势A、 该地块总占占地面积33491平平方米，除除去道路规规划退缩后后，净用地地面积为22925平平方米，地地块呈L型型，给规划划设计带来来困难，只只能作为单单体楼

14、。难难以营造小小区环境，难难以体现颐颐和营造景景观绿化的的特点。B、 该项目不与与越秀山景景直接相邻邻，项目周周边已有项项目遮挡部部分越秀山山景观。C、 该项目地块块与省政府府档案馆一一墙之隔且且地块狭小小，在施工工时间上受受到限制较较多，所以以工期较郊郊区项目相相对延长及及成本增加加。D、 该项目由于于所处位置置紧邻省政政府，所以以政府对购购房客户有有限制，不不允许港澳澳台及外籍籍人员购买买，缩小了了客户群。（3） 机会A、 由于老城区区可开发地地块少，市市场供应量量长期不足足，且该项项目本身地地处传统高高品质居住住区域，周周边集中了了较多的优优质教育资资源，市场场需求量大大。B、 应元路总

15、长长约9000米，附近近2公里范围围内无一手手在售楼盘盘，二手物物业中靠近近越秀山的的价格高。商商铺以住宅宅底层改商商业为主，大大型购物中中心、餐饮饮中心较少少。高档住住宅的月租租金为600-90元元/平方米米，地块南南100000米（广广州大厦附附近），在在建物业有有合声越华华的物业（445层，商商业、办公公、公寓）、广广州瑞安中中心（466层，商业业、办公、公公寓、酒店店）。 （4）威胁胁：应元路项目目在所属区区域的竞争争主要来自自2个层面面：一是越越秀区与周周边其它城城区的市场场竞争：由由于该区域域土地成本本高，且房房屋价格一一直保持比比较高的水水平，部分分有意购买买的客户可可能转向白白

16、云区、番番禺、金沙沙洲等地购购买有完善善配套的大大盘；二是是应元路项项目与越秀秀区内其它它楼盘的市市场竞争：颐和集团团具有的品品牌优势、较较强的专业业能力、开开发高档住住宅的经验验、户型创创新等有利利条件，有有利于应元元路项目从从越秀区中中已“同质化”楼房中脱脱颖而出，同同时越秀区区土地的稀稀缺因素，具具有较强的的产品独占占优势。4、 项目区域内内二手楼交交易情况：分类楼盘名称原一手楼单单价（元/平方米）二手单价（元元/平方米）现市场有无无二手备注较新二手楼楼嘉洲翠庭7300130000有仅少量新城市玥秀秀（05年4月开盘） 8000120000无总户数仅880套，包包括四种户户型，分别别为1

17、122、127的三三房单位，和和143、154平方方米的四房房单位颐秀华庭（05年4月开盘）8500120000有2-14层层的户型以以中等户型型为主，大大户型集中中在16-24层都都是1200平方米的的户型，005年8月的均价价达到100000元元/平方米。方凯华庭（05年4月开盘）7800（小小单位）；95000（大单位位）110000无带豪华装修修发售，主主力户型为为大户型，其其中有600-90平方方米的两房房、三房单单位，以及及160平方方米、200平方方米的三房房到五房单单位。较旧二手楼楼应元大厦8000-100000有富宏花园8000-95000有三眼井小区区6000-80000有

18、其他老的多多层房屋5000-70000有5、项目市市场定位：该项目所所在区域特特点是传统统中心老城城区高品质质居住区，具具有优质教教育资源和和便捷的生生活配套，所所以项目定定位为高档档住宅，配配以少部分分临街商铺铺的精品小小规模社区区。客户群群体主要为为：（1） 该区域的传传统住户；（2） 重视子女教教育的人员员；（3） 以出租房屋屋收租金的的长期投资资客户；客户的年龄龄分布主要要在30-50岁，职职业多为外外企及民企企的高收入入经理人、国国营企事业业单位的高高级管理人人员，私营营业主，专专业技术人人员，高级级公务员，辅辅以部分离离退休人员员。 6、 项目规划：该区域内较较新的二手手楼物业户户

19、型及面积积均以3房房及以上的的大户型居居多，单价价也都在万万元以上，所所以该区域域内房屋总总价偏高，缩缩小了客户户的范围。考虑到项目目地块占地地面积小，部部分景观被被遮挡的缺缺点，颐和和应元路项项目中将以以精装修中中小户型为为主，再根根据楼层和和朝向规划划部分3房房大户型，使使整个项目目满足国家家政策900平方米以以下户型所所占面积达达到开发面面积的700%的要求求，这样的的规划设计计方案一方方面减少在在规划报建建上的困难难，同时满满足客户购购房目的：（1）以子子女教育、投投资出租为为目的的客客户需要面面积不大的的物业，不不过多考虑虑房屋的朝朝向和景观观，他们可可以接受房房屋单价较较高，但需需

20、要购房总总价不高；（2）以长长期居住为为目的的客客户需要面面积大、景景观和朝向向好的中大大户型，他他们可以接接受较高的的房屋总价价7、 开发进度：项目地块块完成拆迁迁、已达到到三通一平平并获得国国有土地使使用权证，只只要规划获获得批准后后取得施工工证后即可可开工建设设。具体时时间安排如如下：项目时间安安排内容2007年年1月至5月底设计及规划划报建手续续2007年年5月至8月底完成地下室室，设计样样板房2007年年11月330日完成到地上上10-112层，完完成样板房房，获得预预售证2007年年9月-20008年6月销售期（住住宅、商铺铺、车位分分批销售）2008年年9-122月完成验收，交交

21、房，开始始办理房产产证8、项目已已获批文情情况：文件名称编号 建设用地规规划许可证证（19966）穗城规规北片地字字24号国有土地使使用证穗国用（22005）第第319号号土地使用年年限为700年，自22005年年11月224日起算算。五、财务分分析1、经济指指标（1） 占地面积：项目总占占地面积33416平平方米，规规划道路退退缩4911平方米，净净用地面积积29255平方米，容容积率8.49。（2） 可销售面积积及销售价价格：项目金额(万元元人民币)备注可销售面积积 住宅 119,8000.000 平方米商铺 3,7761.000 平方米车位 100.00 个平均销售价价格 住宅(毛坯坯)

22、 113,0000.000 住宅(精装装修) 114,0000.000 商铺 220,0000.000 车位 1800,0000.00 总体销售额额 3600,5200,0000.00 元人民币2、开发成成本：（1） 计算标准：考虑应元元路20005年一手手楼价格、目目前二手楼楼实际成交交价格、该该区域的市市场需求情情况和广州州市房地产产的市场走走向，应元元路项目的的销售均价价为每平方方米140000元，其其中部分11房和2房房的小户型型采用精装装修发售。 (2)开发发成本及损损益预测：销售收入 3600,5200,0000.00 减减： 营业税及及预提税 244,6233,5166.00 按

23、照销售额额5.833%计算营营业税，另另外计提11%土地增增值税销售净额 3355,8966,4844.00 开发成本 2088,9000,0000.00 土地成本 1100,0000,0000.00 开发成本 833,9000,0000.00 包括前期土建安装装公建配套套间接费用用等（35500元/平方）精装修费用用 155,0000,0000.00 部分小户型型精装修，每每平方米11000元元。销售毛利 1266,9966,4844.00 销售和管理理费用 188,0266,0000.00 按照销售额额5%计算财务费用 111,2000,0000.00 按照贷款额额80000万，2年期计算

24、算。销售利润 97,7770,4484.000 税前收益率率27.122%企业所得税税 322,2644,2599.72 按照33%计算。净利润 655,5066,2244.28 税后净利润润率18.177%（2） 现金流量预预测：应元路项目目07年55月获得四四证正式动动工，077年底正式式对外发售售，08年年完成全部部销售并收收回全部销销售款，008年122月交楼。项目20072008合计住宅销售收收入 - 2677,3000,0000.00 2267,3300,0000.000 商铺租售收收入 - 775,2220,0000.000 75,220,000.00 车位销售收收入 - 118

25、,0000,0000.000 18,000,000.00 现金流入 - 3600,5200,0000.00 3360,5520,0000.000 地价支出 1100,0000,0000.00 - 1110,0000,0000.000 工程建设支支出 660,0000,0000.000 338,9000,0000.000 98,900,000.00 销售税费 - 555,9663,7775.722 55,963,775.72 销售管理费费用 110,8115,6000.000 7,2210,4400.000 18,026,000.00 财务费用 5,6600,0000.000 8,4400,00

26、00.000 14,000,000.00 现金流出 1866,4155,6000.00 1100,4744,1755.72 2296,8889,7775.772 税前净现金金流量(186,415,600.00)250,0045,8824.228 63,6330,2224.288 税前NPVV（i=110%）(186,415,600.00)227,3314,3385.771 40,8998,7885.711 （4）可行行性该项目开发发期限为22年，包括括开发成本本、销售管管理财务费费用在内的的总投资额额为2.337亿元人人民币，销销售收入达达到3.336亿人民民币，税后后净利润达达到51000万，是是一个投资资合适，回回收期快的的优质项目目。六、综述：颐和应元元路项目地地理位置优优越，结合合区域内优优质教育资资源、颐和和品牌优势势和规划设设计的特点点，将在007、088年创造出出一个市场场追捧的优优质项目，达达到开发商商和客户的的双重满意意。 （以下无正正文）