某项目可行性研究报告(doc 21页).docx

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第21页 共21页应元路项目可行性研究报告广州颐和集团有限公司广州润荣房地产开发有限公司2007年1月一、 总则1、项目背景：广州颐和集团2006年下半年采用收购项目公司方式整体收购位于应元路的项目（以下称为“应元路项目”）。2、可行性分析结论：应元路项目地理位置优越，前期手续齐备，市场需求旺盛，且规划设计要点符合国家政策，是颐和集团2007年在广州中心城区的重点优质开发项目。二、 项目公司情况及投资者背景1、项目公司情况公司名称： 广州润荣房地产开发有限公司法定地址： 广州环市东路416号远洋商务大厦29层经营范围：房地产开发

2、、经营（持资质证经营）2、投资者背景：广州颐和集团有限公司于2003年8月正式成立，前身为广州远洋投资发展有限公司，成立于1992年。经过10 年发展，颐和集团目前已成为有9间控股公司、3间参股公司和2间间接持股公司的中型企业集团，涉及房地产、酒店和教育等投资，总资产价值超过10亿人民币，净资产超过3亿人民币，员工超过600人，创立的“颐和”品牌也获得广大客户及业界认可。获得荣誉包括：三届蝉联广东地产资信20强、广东房地产企业竞争力30强、广州最具诚信度企业8强、广州最具竞争力房地产企业10强，颐和集团已建成的主要项目包括：（1）、“广州的颐和园”颐和山庄，该盘销售总额超过9亿人民币，销售率超

3、过99.9%，已售房屋入住率超过93%。 （2）、广州首家四星级的产权式商务酒店远洋商务大厦，目前该酒店是环市路上条件最好、入住率最高的酒店之一，平均入住率为80%，每月营业额超过150万人民币。（3）、5星级生态园林酒店颐和大酒店，该酒店耗资1.5亿元人民币，2003年8月18日正式开业，目前酒店的平均入住率已经达到80%，每月营业额超过300万人民币。（4）“颐和”品牌输出项目-沈阳颐和丽园，总建筑面积20万平方米,颐和集团与香港上市公司中远国际等公司合作，使用“颐和”品牌，并由颐和集团委派总经理和主要管理人员，并提供物业管理服务。（5） 体育馆特区，享受型豪宅-颐和上院，该楼盘规划设计独

4、特，开创了颐和建设中心城区项目的先河，住宅每平方米销售均价超过8500元人民币，受到购房者追捧，成为白云区城区豪宅楼盘的代表项目。三、 市场基本概况1、基本情况广州商品房市场自2003年以来投资、需求持续高速增长，中心区供需出现平衡现象，价格成几何上升；土地招投标活跃且火爆；高品质二手房市场交易旺盛。2006年底南方都市报年终盘点楼市，综合整理2005年底了至今广州主流在售楼盘价格的四次统计数据后发现，在本次统计的170余个楼盘中，有63个楼盘在两年时间中，价格增幅超过50，有12个楼盘的价格增幅超过100，16个楼盘的价格增长在5000元/平方米以上，价格最高的一个楼盘竟然在两年多时间内涨了

5、13000多元/平方米。在2006年3月、8月、11月所作的三次广州房价统计中，一个明显的变化是，均价6000元/平方米的房价越来越少。而且需要注意的是，在不少均价6000元/平方米以下的楼盘中，实际售价超过6000元/平方米的单位是大多数，因此6000元/平方米以下的均价并不能代表楼盘的实际价格。如果房价明年依然以目前的增速递增，那么明年此时，均价6000元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。 在6000元/平方米楼盘数量萎缩的同时，70008000元/平方米的房价却大面积出现，成为目前在售楼盘的主流价格。根据南方都市报本次纳入统计且已正式公开发售的160多个楼盘中，70008000多元的楼

6、盘接近半数。在海珠、天河、白云、番禺等区域，这一价位的楼盘分布较多。而越秀区只有保利地产位于麓苑路的保利麓苑项目在售，该项目销售占地近6000平方米，总建筑面积4万多平方米，为一幢33层的高层公寓，主力户型面积在80-110平方米之间，以二、三房的中小单位为主，均价已达11000元/以上。 越秀区面积32.82平方公里,总人口106.91万人,现为广东省和广州市人民政府驻地，属广州的传统主城区,紧邻广东省政府北门。越秀区之名始于1950年6月，因区内有越秀山故名越秀。2005年5月，广州市调整行政区划，将原东山区的行政区域，白云区的矿泉街道，天河区的登峰街道、天河南街道的杨箕和中山一2个居委会

7、、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。按户籍人口和现行汇率初步测算,2005年越秀区人均生产总值达到9700美元,达到中等发达国家平均水平。“十一五”末期,按常住人口和现行汇率测算,越秀区的人均生产总值将达到1.5万美元。2005年，越秀城区生产总值达889.38亿元，占全市总量的17.39%，居全市各区之首，同比增长10.00，2005年全区职工年平均工资达到48834元，城市居民家庭人均可支配收入18528元。 四、项目情况1、项目概况：应元路项目地块位于广州越秀区应元路，东邻洪桂新街，西靠由旧三层厂房改造的叠石酒吧，南侧为大石三巷旁广东省统计局、广东省粮食局为9层的两栋宿舍，北侧为22层的明

8、达大厦及应元路。项目总占地面积3416，其中规划道路用地491，净用地面积为2925平方米。规划用途为住宅、商业用地，容积率为8.49。2、选址情况：应元路项目所属老越秀区在总体规划上定位于 “一级城市中心”和“承担主城的职能”，本项目位于广州越秀区应元路70号之洪桂新街旁，该区域属省、市政府机关和宿舍较集中区域，已形成高品质住宅区氛围，是广州中心区自然生态环境最好的区域之一，也是广州政治、文化、教育的腹地之一，更为广州的历史中轴线，人文、历史、教育、体育、氛围浓厚，是省、市政府传统的后花园。应元路项目用地位于元路南约60米、洪桂新街东侧,南距省政府范围的档案馆仅一墙之隔。宗地位于西北角，北距

9、越秀山体育场100米。西距小北路、越秀公园东门1公里。项目用地周边均为已开发5至10年的多层、高层住宅，生活配套完善。用地南侧为9层楼政府宿舍两栋、省政府档案馆等；用地西侧为约20年的6层楼政府宿舍、2层楼的叠石会；用北侧为23层住宅楼；用地东侧洪桂新街为5层楼宿舍等。周边已无其他可开发地块。3、 SWOT分析（1） 优势A、 区域优势：与荔湾区、天河区、白云区等区域相比，越秀区拥有较好的教育及人文环境，作为行政和居住区的发展为住宅开发奠定了扎实的基础，升值潜力深厚，越秀区竞争优势明显；B、 该地块所在区域为传统高品质居住区域，周边为省、市政府部门及宿舍集中之地；C、 优质教育资源：与颐和应元

10、路项目一路之隔就是广州第二中学，周边还有第二十七中学、小北路小学、天秀小学等众多优质教育资源，将吸引重视子女教育的家长购买该地区物业；D、 应元路所处中心区地段，交通便利，有十数条公交车接驳连接广州各地，且地铁二号线也有越秀公园站距离项目所在地也只有百米之遥；E、应元路项目用地周边已具备完善生活配套，项目地块周围已有多个连锁便利店，包括银行、邮政、酒楼、肉菜市场、军队医院、快餐店、便利店、药店等基本生活配套主要在小北路段，大型商场、公立医院等大型配套主要分布在东风路及以南地段。广东大厦、中海酒店、越秀天安酒店等也在周边。另外越秀山、越秀公园、越秀山体育场与项目地块的距离都在1公里之内。F、 该

11、地区最近公开销售项目都已是在2005年4月开盘的，市场上已超过2年无一手楼推出，给颐和应元路项目奠定了很好的市场基础。G、 颐和的品牌优势带来忠实客户：颐和开发物业的主要客户群集中在中高收入的政府官员、企业高级管理人员、私营企业负责人和专业技术人员，该部分人员重视子女教育、重视居住环境，所以与应元路项目的市场定位非常吻合。（2） 劣势A、 该地块总占地面积3491平方米，除去道路规划退缩后，净用地面积为2925平方米，地块呈L型，给规划设计带来困难，只能作为单体楼。难以营造小区环境，难以体现颐和营造景观绿化的特点。B、 该项目不与越秀山景直接相邻，项目周边已有项目遮挡部分越秀山景观。C、 该项

12、目地块与省政府档案馆一墙之隔且地块狭小，在施工时间上受到限制较多，所以工期较郊区项目相对延长及成本增加。D、 该项目由于所处位置紧邻省政府，所以政府对购房客户有限制，不允许港澳台及外籍人员购买，缩小了客户群。（3） 机会A、 由于老城区可开发地块少，市场供应量长期不足，且该项目本身地处传统高品质居住区域，周边集中了较多的优质教育资源，市场需求量大。B、 应元路总长约900米，附近2公里范围内无一手在售楼盘，二手物业中靠近越秀山的价格高。商铺以住宅底层改商业为主，大型购物中心、餐饮中心较少。高档住宅的月租金为60-90元/平方米，地块南10000米（广州大厦附近），在建物业有合声越华的物业（45

13、层，商业、办公、公寓）、广州瑞安中心（46层，商业、办公、公寓、酒店）。 （4）威胁：应元路项目在所属区域的竞争主要来自2个层面：一是越秀区与周边其它城区的市场竞争：由于该区域土地成本高，且房屋价格一直保持比较高的水平，部分有意购买的客户可能转向白云区、番禺、金沙洲等地购买有完善配套的大盘；二是应元路项目与越秀区内其它楼盘的市场竞争：颐和集团具有的品牌优势、较强的专业能力、开发高档住宅的经验、户型创新等有利条件，有利于应元路项目从越秀区中已“同质化”楼房中脱颖而出，同时越秀区土地的稀缺因素，具有较强的产品独占优势。4、 项目区域内二手楼交易情况：分类楼盘名称原一手楼单价（元/平方米）二手单价（

14、元/平方米）现市场有无二手备注较新二手楼嘉洲翠庭730013000有仅少量新城市玥秀（05年4月开盘） 800012000无总户数仅80套，包括四种户型，分别为112、127的三房单位，和143、154平方米的四房单位颐秀华庭（05年4月开盘）850012000有2-14层的户型以中等户型为主，大户型集中在16-24层都是120平方米的户型，05年8月的均价达到10000元/平方米。方凯华庭（05年4月开盘）7800（小单位）；9500（大单位）11000无带豪华装修发售，主力户型为大户型，其中有60-90平方米的两房、三房单位，以及160平方米、200平方米的三房到五房单位。较旧二手楼应元大

15、厦8000-10000有富宏花园8000-9500有三眼井小区6000-8000有其他老的多层房屋5000-7000有5、项目市场定位：该项目所在区域特点是传统中心老城区高品质居住区，具有优质教育资源和便捷的生活配套，所以项目定位为高档住宅，配以少部分临街商铺的精品小规模社区。客户群体主要为：（1） 该区域的传统住户；（2） 重视子女教育的人员；（3） 以出租房屋收租金的长期投资客户；客户的年龄分布主要在30-50岁，职业多为外企及民企的高收入经理人、国营企事业单位的高级管理人员，私营业主，专业技术人员，高级公务员，辅以部分离退休人员。 6、 项目规划：该区域内较新的二手楼物业户型及面积均以3

16、房及以上的大户型居多，单价也都在万元以上，所以该区域内房屋总价偏高，缩小了客户的范围。考虑到项目地块占地面积小，部分景观被遮挡的缺点，颐和应元路项目中将以精装修中小户型为主，再根据楼层和朝向规划部分3房大户型，使整个项目满足国家政策90平方米以下户型所占面积达到开发面积的70%的要求，这样的规划设计方案一方面减少在规划报建上的困难，同时满足客户购房目的：（1）以子女教育、投资出租为目的的客户需要面积不大的物业，不过多考虑房屋的朝向和景观，他们可以接受房屋单价较高，但需要购房总价不高；（2）以长期居住为目的的客户需要面积大、景观和朝向好的中大户型，他们可以接受较高的房屋总价7、 开发进度：项目地

17、块完成拆迁、已达到三通一平并获得国有土地使用权证，只要规划获得批准后取得施工证后即可开工建设。具体时间安排如下：项目时间安排内容2007年1月至5月底设计及规划报建手续2007年5月至8月底完成地下室，设计样板房2007年11月30日完成到地上10-12层，完成样板房，获得预售证2007年9月-2008年6月销售期（住宅、商铺、车位分批销售）2008年9-12月完成验收，交房，开始办理房产证8、项目已获批文情况：文件名称编号 建设用地规划许可证（1996）穗城规北片地字24号国有土地使用证穗国用（2005）第319号土地使用年限为70年，自2005年11月24日起算。五、财务分析1、经济指标（

18、1） 占地面积：项目总占地面积3416平方米，规划道路退缩491平方米，净用地面积2925平方米，容积率8.49。（2） 可销售面积及销售价格：项目金额(万元人民币)备注可销售面积 住宅 19,800.00 平方米商铺 3,761.00 平方米车位 100.00 个平均销售价格 住宅(毛坯) 13,000.00 住宅(精装修) 14,000.00 商铺 20,000.00 车位 180,000.00 总体销售额 360,520,000.00 元人民币2、开发成本：（1） 计算标准：考虑应元路2005年一手楼价格、目前二手楼实际成交价格、该区域的市场需求情况和广州市房地产的市场走向，应元路项目的

19、销售均价为每平方米14000元，其中部分1房和2房的小户型采用精装修发售。 (2)开发成本及损益预测：销售收入 360,520,000.00 减： 营业税及预提税 24,623,516.00 按照销售额5.83%计算营业税，另外计提1%土地增值税销售净额 335,896,484.00 开发成本 208,900,000.00 土地成本 110,000,000.00 开发成本 83,900,000.00 包括前期土建安装公建配套间接费用等（3500元/平方）精装修费用 15,000,000.00 部分小户型精装修，每平方米1000元。销售毛利 126,996,484.00 销售和管理费用 18,0

20、26,000.00 按照销售额5%计算财务费用 11,200,000.00 按照贷款额8000万，2年期计算。销售利润 97,770,484.00 税前收益率27.12%企业所得税 32,264,259.72 按照33%计算。净利润 65,506,224.28 税后净利润率18.17%（2） 现金流量预测：应元路项目07年5月获得四证正式动工，07年底正式对外发售，08年完成全部销售并收回全部销售款，08年12月交楼。项目20072008合计住宅销售收入 - 267,300,000.00 267,300,000.00 商铺租售收入 - 75,220,000.00 75,220,000.00 车

21、位销售收入 - 18,000,000.00 18,000,000.00 现金流入 - 360,520,000.00 360,520,000.00 地价支出 110,000,000.00 - 110,000,000.00 工程建设支出 60,000,000.00 38,900,000.00 98,900,000.00 销售税费 - 55,963,775.72 55,963,775.72 销售管理费用 10,815,600.00 7,210,400.00 18,026,000.00 财务费用 5,600,000.00 8,400,000.00 14,000,000.00 现金流出 186,415,

22、600.00 110,474,175.72 296,889,775.72 税前净现金流量(186,415,600.00)250,045,824.28 63,630,224.28 税前NPV（i=10%）(186,415,600.00)227,314,385.71 40,898,785.71 （4）可行性该项目开发期限为2年，包括开发成本、销售管理财务费用在内的总投资额为2.37亿元人民币，销售收入达到3.36亿人民币，税后净利润达到5100万，是一个投资合适，回收期快的优质项目。六、综述：颐和应元路项目地理位置优越，结合区域内优质教育资源、颐和品牌优势和规划设计的特点，将在07、08年创造出一个市场追捧的优质项目，达到开发商和客户的双重满意。 （以下无正文）第 21 页 共 21 页