直播中国零售业发展总监第一届年会hray.docx

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1、直播：中中国零售售业发展展总监第第一届年年会httpp:/syddc.ssinaa.coom.ccn新浪商业业地产20113年003月331日009:117官方方微博时间间：20013年年3月331日发起起机构：中国零零售地产产联盟权威威支持：中国购购物中心心产业资资讯中心心主办办单位：中国北北方购物物中心联联盟 北联控控股(香香港)集集团、东东北商业业网、中中国零售售地产考察察赞助商商：沈阳阳万科浑浑河天地地 协办单单位：沈沈阳中街街九龙港港主持人人 新浪浪商业地地产总经经理郭杰杰：各位位领导，各各位来宾宾，大家家上午好好！欢迎迎大家来来到春暖暖花开的的沈阳，也也欢迎各各位莅临临中国零零售业

2、发发展总监监第一届届年会暨暨第五届届中国零零售地产产招商大大会，感感谢各位位的光临临。这个个名字应应该是第第一次和和大家亮亮相，但但是实际际上从220055年就举举办了第第一次中中国零售售业总监监高峰论论坛，后后来北购购联又成成功举办办了4次次中国北北方商业业地产招招商大会会，根据据各方面面的反馈馈这次开开始充分分的整合合，合二二为一，以以后这届届年会将将把名字字整合为为中国零零售业发发展总监监年会暨暨中国零零售地产产招商大大会，并并在全国国巡回，这这是这个个大会的的背景和和大家介介绍。 我是新新浪商业业地产的的郭杰，受受组委会会之托与与大家分分享今天天上午的的半场论论坛，首首先允许许我为各各

3、位介绍绍到场的的各位嘉嘉宾，他他们是：首先先中国购购物中心心产业中中心主任任，郭增增利先生生；国资资委商业业网点开开发中心心副主任任段宏涛涛先生；中国国北方购购物中心心联盟秘秘书长于于群先生生。参加加会议的的还有：中国乐乐商会执执行会长长中国连连锁开发发主席霍霍小兵，沈沈阳商业业管理有有心公司司陈学军军，辽宁宁兴隆大大家庭执执行总裁裁姜利民民，沈阳阳春天百百货李赫赫男，环环球商机机商业地地产顾问问机构叶叶智辉、北北京赛特特奥莱乔乔宇、北北京绿地地京城商商业管理理有限公公司王智智明、德德泰堂控控股有限限公司陈陈立新、俏俏江南餐餐饮集团团郑红、阳阳光一百百置业副副总经理理徐奇、欢欢乐影城城投资管管

4、理有限限公司鲍鲍华、尚尚泰零售售集团陈陈安成、大大连亚惠惠食品有有限公司司程辉、美美克美家家卫炎黎黎、儿童世世界侯青青霞、第第六空间间周永祥祥。 同时也也感谢到到场的媒媒体朋友友们，他他们是新新浪商业业地产，搜搜狐焦点点、SAAHA网网。感谢谢新浪微微博为本本届年会会给予了了更多的的互动机机会，各各位可编编辑#零零售业发发展总监监年会#与网友友分享现现场感想想。 接下来来，让我我们以热热烈的掌掌声欢迎迎国资委委开发中中心副主主任段宏宏涛先生生上台致致词！国资委商商业网点点建设开开发中心心 段宏宏涛：尊尊敬的郭郭主任，尊尊敬的各各位领导导各位嘉嘉宾大家家上午好好！非常常高兴和和在座的的各位朋朋友

5、能以以这样的的形势分分享这样样的快乐乐形势，其其实这个个主题很很好玩儿儿。这就就是零售售地产。李李嘉诚讲讲过地产产成功的的要素就就是地段段，地段段，还是是地段。零零售和地地产的结结合变成成了一个个很有意意思的事事儿，地地段决定定了一切切，刚才才在台下下和俏江江南的老老大红姐姐讨论的的时候说说，在一一个错误误的时间间选择了了一个错错误的地地点做了了一件错错误的组组合，不不是这个个项目不不好我们们就拿它它说事儿儿，而是是要让我我们做的的事情要要在合适适的时间间合适的的地点做做正确的的事情。其其实拓展展是一个个复合型型非常强强的人才才，首先先他要懂懂地产，他他要上知知天文下下知地理理，不能能把门开开

6、在西北北风聚焦焦的点上上，不能能在历史史上很有有问题的的地方上上开一个个店，你你要懂财财务你要要知道你你的商业业模式怎怎么能赚赚钱，你你至少要要懂得我我们的物物业适合合什么样样的业态态，当我我们的地地产人才才出去的的时候，你你会发现现他是非非常值钱钱的。也就就是说中中国的零零售业和和中国地地产的扩扩张，中中国的周周边所有有的国家家都深深深的有中中国的印印记，包包括中国国的资本本。今天天业态无无论是人人们生活活方式的的改变还还是商机机都对我我们的零零售做了了一个改改变，未未来的购购物中心心还是商商业也好好是不是是一个生生活中心心而不是是一个零零售的场场所。我我们看了了沈阳，发发现了又又那么多多商

7、业出出来，然然后每一一家定位位都是超超市、影影院、电电玩、美美食、零零售，我我在想是是不是出出现更多多的东西西，我们们的地产产商要聪聪明起来来，我们们零售的的企业可可能也要要在这种种大的环环境下做做一个正正确抉择择。最后后我把商商业中做做一个汇汇报。商商业网点点开发中中心是993年批批准的，现现在形成成政策解解读、资资产管理理、资本本运营等等五大板板块。欢欢迎各位位朋友和和我们并并肩开创创中国零零售业的的未来，谢谢谢大家家！陈学军：传统零零售业面面临的新新课题httpp:/syddc.ssinaa.coom.ccn新浪商业业地产20113年003月331日009:117官方方微博沈阳九龙龙港商

8、业业管理有有限公司司董事长长 陈学学军：尊尊敬的来来自全国国各地商商界精英英，女士士们先生生们大家家上午好好！在这这样一个个春意盎盎然的日日子里，我我们相约约在中国国零售业业发展总总监第一一届年会会暨第五五届中国国零售地地产招商商大会，共共同回顾顾中国零零售业所所走过的的路程，共共同畅想想恢弘前前景为此此我和九九龙港都都感到十十分容幸幸。20013年年中国零零售业正正在经历历着一场场来自互互联网和和电子商商务的挑挑战，220033年中国国网购市市场交易易规模已已经超过过12万万亿元。去去年111月111日，阿阿里巴巴巴旗下的的淘宝仅仅一天的的销售额额就达到到了1990亿元元，传统统的消费费模式

9、被被渐渐的的顶替，我我们的生生活、消消费几乎乎被一网网打尽。在在20112年末末中国十十大经济济人物的的论坛上上，胜败败未知，正正是这场场胜负难难料的为为中国零零售业提提出了不不容回避避的新的的课题，中中国的传传统零售售业究竟竟应该何何去何从从。从马马云和王王晋民的的约定只只是展开开了一场场辩论而而已，这这场赌局局没有绝绝对的赢赢家。网网络购物物不能给给予线下下购物的的体验，线线下购物物不能有有方便快快捷，也也就是说说手机的的普及仍仍然阻挡挡不了好好友相聚聚，把酒酒言欢的的欢乐。确确实网络络把商品品送到家家的方便便实惠不不可否认认，但是是在匆匆匆而过的的快节奏奏当中我我们会有有一种若若有所思思

10、的感觉觉这种感感觉对传传统的购购物方式式，当我我们走到到商场里里面每一一件商品品的质感感，每一一次约会会的温馨馨，每一一杯咖啡啡的香气气，带来来的是高高雅、优优质富有有品质的的生活的的延续。在实实体商店店购物的的时候，消消费者也也在不经经意的书书写着品品牌故事事，而这这种购物物的经历历和感悟悟也在丰丰富着所所有消费费者的人人生体验验。作为为中国首首家快时时尚的商商城，我我们在国国内率先先提出了了智慧商商城的经经营理念念，并充充分利用用互联网网等现代代科技的的手段实实现了线线上交易易和线下下交易的的融合，他他应该是是王建民民加马云云，旺达达加阿里里巴巴，我我们在布布置上追追求着独独树一帜帜的经营

11、营理念，使使消费者者在人在在景中走走，人在在画中游游的意境境，并完完成购物物过程的的新意满满足。艺术术可以把把它激活活，让人人们感受受到温情情和美丽丽的存在在。现代代零售业业的核心心竞争力力已经不不仅仅表表现在建建筑的富富丽堂皇皇，商品品的琳琅琅满目，而而让更多多的消费费者体会会到一个个奇妙而而不失内内涵的人人文气息息，也对对个人情情感得到到艺术品品位的升升华这才才是现代代商品的的价值和和精粹。如果果讲集贸贸市场、百百货商城城，连锁锁超市、电电子商务务、购物物中心比比喻成中中国的五五大商业业模式，那那么电子子商城就就是中国国的第六六类销售售模式，在在陆地和和海洋之之间建造造一座智智慧的港港湾，

12、让让线上和和线下交交易取长长补短，我我们把十十万平方方米的商商业项目目，定名名为中街街九龙港港。在一一望无际际的海面面上，电电子商务务的巨浪浪正在拍拍打着传传统商业业，我们们要在战战略上藐藐视，在在战术上上重视，不不能目空空一切，也也不能妄妄自菲薄薄。我们们要学会会从多个个角度和和渠道满满足消费费者多样样化的需需求，只只有讲电电子商务务和实体体商业才才能呈现现一个完完美的多多元化的的消费体体系，也也只有这这样，我我们才能能扬起智智慧的风风帆，到到达智慧慧的彼岸岸。20013年年的传统统零售业业正面临临着一场场经营理理念和商商业模式式的融合合，我们们要实现现实体商商业的固固守和创创新，也也只有这

13、这样我们们才能塑塑造出只只属于中中国的商商业精神神和梦想想。我们们羡慕阿阿里巴巴巴，我们们不做阿阿里巴巴巴，我们们把他们们视为前前行和仰仰望的方方向，我我们相信信明天我我们将吸吸引一批批仰望我我们的目目光。在在此我中中心预祝祝本次年年会圆满满成功，谢谢谢大家家！主持人 郭杰：今天是是中国零零售业发发展总监监年会，是是主委会会特别策策划，能能够在开开发企业业在项目目的初期期就能从从规划设设计到开开发评估估都能借借助零售售行业的的专业眼眼光和资资源进行行开发，这样项目推广的更顺利，今天我请出一位重量级的演讲嘉宾，他是中国购物中心产业咨询中心主任郭增利先生！他为大家带来国内外零售地产行业发展最新动态

14、及未来区趋势展望。郭增利：零售地地产行业业发展最最新动态态httpp:/syddc.ssinaa.coom.ccn新浪商业业地产20113年003月331日009:117官方方微博郭增利：其实叫叫零售业业发展总总监这个个词我个个人认为为是向国国际接轨轨的一种种表达方方式。今今天应该该是东北北商业网网的五次次活动。我我只有一一次，其其他的安安排没有有出席，我我觉得几几次会议议，对于于我这个个不爱思思考的人人来说确确实是一一次机会会，我们们把容易易的思考考和大家家做一个个交流和和分享每每一次都都是我自自己去思思考去学学习这样样一个机机会。我我个人认认为这是是一个非非常难的的题目，为为什么呢呢？因为

15、为发展动动向一直直在变化化每个人人思考的的角度都都不同。今今天包括括房地产产开发商商和准备备进入房房地产领领域的各各路人马马，其实实大家对对房地产产充满预预期的时时候，大大家都居居安思危危，从我我自己的的内心，非非常希望望这个行行业能够够健康发发展，但但是我自自己有点点忧心忡忡忡。我我把居安安思危这这四个字字也带给给各位，其其实中国国购物联联也未见见得全面面的反映映这个行行业，如如果没有有当然更更好，您您不用去去考虑潜潜在的顾顾虑，希希望大家家能够结结合行业业分析进进行个案案的讨论论。今天天我将总总结出商商业房地地产的特特征。我自自己认为为中国的的商业房房地产之之所以有有很多成成功的项项目，也

16、也有很多多有教训训的项目目。这就就是地产产、金融融、商业业三者有有什么关关系。其其实都是是地产主主导商业业发展的的进行的的。在220122年下半半年一直直在感悟悟一句话话，大家家都在学学习万达达，认为为万达在在商业地地产做得得很好，但但是我经经常会反反问他一一句话，当当你的老老板特别别希望你你的总经经理按照照万达的的目标去去实现的的时候，万万达的商商业地产产的模式式能不能能在你的的企业当当中，在在战略上上上升到到这种高高度。在在地产方方面恐怕怕一定会会出现太太多太多多的问题题，我不不知道开开发公司司的老总总也多少少，我听听到一句句话，我我得向地地产公司司老总汇汇报，我我今天又又被地产产公司老老

17、总给否否决了。学学习万达达没错，但但是应该该学习他他的实质质和内涵涵。我是是从经济济学的角角度来看看商业地地产的，就就是价值值和使用用价值，这这就是在在日常的的理解。我个个人理解解目前的的阶段，中中国的购购物中心心，中国国的房地地产停留留在一种种商场，随随着电商商和其他他实体商商业，购购物中心心如果仅仅仅是一一个商场场，就会会陷入到到无序的的竞争当当中，大大家很难难把它在在商场的的局面，这这就是在在目前的的市场的的环境下下，我们们在购物物中心在在未来的的使用价价值方面面，一定定要有需需求，一一定要有有消费的的需求作作为导向向的。我我们在整整个的商商业地产产行业当当中，我我们自己己的开发发商一定

18、定是在想想，我要要做某某某地区最最大的，某某某城市市最大的的，某某某城市最最高的，一一定是这这样一种种思维方方法，所所以在引引导需求求方面，我我们的开开发商是是在我要要做城市市的领导导者，但但是作为为购物中中心他的的第一阶阶段，作作为商场场阶段，你你还是应应该设身身处地的的为你的的人群着着想，再再有我个个人的感感觉，我我们的无无效的供供给在目目前整个个行业当当中的比比重是比比较高的的。我们们也看到到很多的的报道，关关于控制制率。沈沈阳有一一种重灾灾区的感感觉了，在在逛沈阳阳的商场场有一种种胆战心心惊的。我我在和政政府和企企业的官官员去讨讨论这个个问题，在在未来33到5年年的时间间来消化化这种需

19、需求，我我们还是是应该坚坚定不移移的按照照需求导导向来策策划这44个字。要要提高它它的使用用价值一一定有很很多的因因素，时时间关系系我可能能重点的的去讲第第一点为为什么我我们要从从提高使使用价值值的角度度来提高高分析，过过去房地地产开发发商赚钱钱都是一一个亿一一个亿的的，我们们的企业业他是一一块钱一一块钱的的赚钱。我我们的零零售商在在做消费费者的生生意，我我们的开开发商是是在做物物业做零零售商的的生意。我我们对消消费者的的满足是是通过零零售商来来实现。我我自己理理解作为为购物中中心他不不仅仅是是商业恐恐怕对消消费者行行为的分分析，对对整个区区域的研研究应该该还是重重要的内内容。提提高购物物中心

20、的的使用价价值是一一个口号号，因为为实现这这6个途途径实际际上高不不可攀的的。任何何行业的的成长都都有一个个循序渐渐进的过过程，大大家沿着着正确的的方向至至少有一一些帮助助。所以以从价值值和使用用价值两两个层面面大家可可以在未未来的合合作当中中，能够够设身处处地的为为零售商商和消费费者着想想。大家家看到这这个图表表从投资资进入到到增值退退出，为为什么关关注到物物业买卖卖，我只只是在这这里面反反问一个个问题，为为什么这这些年这这么艰难难难道仅仅仅是因因为这些些基金有有差距么么？在我我们投资资进入的的时候，我我们问题题的出发发点，和和市场的的需求没没有很好好的结合合，扮演演零售渠渠道平台台，为零零

21、售商搭搭建一个个场所我我们没有有很好的的去履行行。从进进入功能能到退出出，很多多开发商商直接进进入到第第三个，我我直接卖卖掉商铺铺直接退退出。就就算在目目前特定定的环境境下，在在特定的的金融管管制政策策上我们们没有办办法区实实行我们们商业房房地产的的进入和和退出，我我们依然然可以思思考，我我们零售售渠道扮扮演得如如何，我我们在产产品形态态类型等等等这些些方面我我们是不不是可以以做到位位。我们们不是充充分考虑虑了前两两条重要要的因素素，对于于购物中中心而言言，他是是零售品品牌受欢欢迎的环环境，对对于零售售商而言言，我也也希望让让中国的的购物中中心确实实程度一一个受关关注的能能够有效效利用的的零售

22、渠渠道。下面面我谈一一下我自自己理解解的商业业房地产产的市场场供求关关系，这这个是严严肃的，但但是离我我们确实实不远，结结构性失失衡，阶阶段性过过剩。我我认为总总量并不不过剩，但但是在220122年之后后，这种种零售商商这种业业绩上的的考验我我们自己己的判断断发生了了一些变变化，不不仅结构构性失衡衡，而且且有阶段段性过剩剩的风险险。从分分布结构构上看，包包括我们们城市能能级，和和项目所所在区域域，是社社区型的的还是超超市型还还是邻里里型的，是是高端人人群，时时尚人群群还是大大众人群群等等。因因为招商商难、选选址难在在中国商商业房地地产的220年中中都在并并存着，一一定是在在我们的的产品结结构方

23、面面出了很很大的问问题。第第二点就就是供应应量还会会持续增增大。从从20112年来来看，220133、20014年年如果正正常的投投入的话话，20013年年投入并并不小。我我们看到到三四线线城市变变成了重重点，但但是三四四线城市市在中国国是一个个相对空空心化的的城市，特特别是土土地城镇镇化，人人口城镇镇化，产产业城镇镇化，我我们目前前停留在在土地城城镇化，也也就是我我们的人人口支撑撑力度并并不足，我我们的产产业发展展的力度度并不充充分，去去发展商商业房地地产可能能更有风风险和压压力。同同时通过过20112年零零售业的的下滑，我我自己感感觉在和和一些品品牌商接接触的时时候，大大家开店店的意愿愿在

24、减弱弱，他也也在竞选选20113年开开发的这这种资源源，从这这一点来来说还应应该进一一步加剧剧，我们们的这种种局面会会愈演愈愈烈。我我觉得比比拼条件件给零售售商让利利，在今今年还会会重演，对对于开发发商而言言，站在在零售商商的角度度不是优优惠多少少，是他他能不能能在你的的屋子当当中创造造出他满满意的价价值，他他如果没没有销售售业绩他他也不会会进入。在在20113年我我们看到到零售商商开始转转变的策策略，从从过去的的规模扩扩张到现现在的单单店的营营业项目目。这一一点应该该给予关关注。按照照中购联联的统计计，中国国的购物物市场一一直在以以增量为为主，但但是随着着三四线线城市的的商业地地产的增增长，

25、商商业地产产会加大大。在获获奖项目目当中，这这些比较较优质的的购物中中心，220122年首年年的表现现超过了了过往的的水平，最最好的达达到了00.7。这这是一个个好的现现象，是是在众多多项目当当中100%的优优质项目目达到了了这种水水平。其其实还远远远落后后于百货货的。我我们自身身的统计计研究大大概只有有50000到660000。从这这个数字字来说，对对于零售售商有一一个好的的运转状状态还是是比较有有压力的的。对未未来存量量的调整整，我觉觉得是未未来相当当长的主主旋律，第第一类大大家也会会发现，中中国的购购物中心心老一代代的大概概是在119900年的购购物中心心，大概概陆续的的进入到到这种调调

26、整阶段段，大家家也会看看到这种种大的调调整也会会愈演愈愈烈。我我们的老老牌购物物中心虽虽然一直直在市场场上有领领先地位位，按照照后来的的新生力力量对老老的购物物中心有有了影响响。这一一点也是是调整的的趋势，还还有通过过对市场场的磨合合对消费费者的判判断，通通过对竞竞争能力力这一类类的购物物中心在在做个人人得调整整，比如如说朝阳阳大悦城城他的营营业额增增长了550%，购购物中心心也好，商商业房地地产也好好一个不不变的法法则就是是一直在在变化一一直在调调整的。第三三个问题题是商业业房地产产的核心心驱动力力的问题题。在过过往是政政府的城城镇化。也也就是单单核驱动动的。在在一二线城城市如果果还把城城镇

27、化作作为核心心驱动力力的话，可可能要面面临很大大的窘境境，在一一二线城城市可能能肯定是是这个区区域的消消费特征征。如果果从单核核驱动向向双核驱驱动同时时并存的的话，三三四线城城市的核核心驱动动力在哪哪里？三三四线还还是依托托土地城城镇化为为主的。从从不同能能级的城城市来说说，城镇镇化单核核驱动已已经向消消费能力力双核驱驱动来转转化。也也想给我我们很多多在座的的房地产产开发商商给思考考，我们们的城镇镇化的逻逻辑是土土地城镇镇化，人人口城镇镇化和产产业城镇镇化。反反过来我我们的房房地产开开发商，特特别是在在地产主主导下的的商业公公司，一一定是我我们的地地产公司司，他选选址的时时候的确确很好的的迎合

28、了了政府的的考虑方方式和出出发点。但但是在商商业地产产要对我我们拿地地的这样样一种选选址的理理念做出出一种思思考和调调整。第四四个是当当前房地地产行业业的特征征。我个个人认为为，要不不要写出出来，就就是系统统性风险险加剧，但但是个案案机会较较大。所所以对任任何一个个行业而而言，这这个机会会对于不不同的企企业和开开发商一一定会有有不同的的结果，就就我个人人而言，整整个行业业的系统统性的风风险是在在进一步步加大的的。或者者说我们们进入到到了20013年年，也进进入到商商业房地地产发展展过程当当中最严严峻的。这这种风险险不仅仅仅是我们们的开发发商带来来的，也也是给我我们在座座的很多多零售商商去选址址

29、开店的的时候去去思考的的。同时时虚火过过旺仍然然是稀缺缺的资源源，中国国的行业业的发展展，中国国的个案案的发展展，优质质的购物物中心的的抢手的的话，新新生的很很多的项项目，我我觉得也也同样孕孕育着机机会，但但是整体体而言还还是在模模仿当中中去摸索索。看到到了别人人的成功功，看到到了商业业房地产产行业的的巨大的的吸引力力，各路路资本都都在进入入商业房房地产，但但是真正正对商业业房地产产有足够够理解的的开发商商到底能能有多少少。这些些可能对对商业房房地产了了解不太太多的，轻轻易的进进入到商商业房地地产的资资本能够够给整个个行业带带来什么么，也是是需要大大家思考考的，在在这个问问题上我我还没有有答案

30、，我我也只是是在这样样一个平平台和机机会提出出问题，供供大家去去思考和和分析。重开开发轻运运营仍然然是中国国的商业业房地产产的普遍遍现象。这这一点不不是单纯纯的从一一个量上上考虑，在在20003年到到20005年，我我们发展展的第一一波高潮潮的时候候，大家家相对的的忽视了了。到了了20008年到到20009年，也也让很多多项目失失败了。到到了20009年年之后，又又发生了了变化。大大家把商商业房地地产的理理解不是是变难了了，而是是变容易易了。为为什么在在某一个个城市或或者是某某几个城城市，我我们在点点购物中中心的名名字的时时候，我我们能够够点出来来的购物物中心，和和整个差差距巨大大，可能能是我

31、们们在座的的零售商商比较关关注的项项目。第第二个也也是和大大家一起起思考的的，是受受住宅的的影响，商商业房地地产的模模式挑战战在加大大，中国国的房地地产发展展确实是是独一无无二，我我们在用用快速回回零的方方式，按按照人口口计算，住住宅的供供应量每每人一套套。所以以从某种种程度上上来说，中中国的土土地城镇镇化，我我们的商商业真的的很难和和土地城城镇化去去揭开整整合，大大家在北北京的国国五条的的事实细细则，一一定会产产生一定定的影响响。沉淀淀商业的的这样一一种做法法，如果果不是我我们应该该怎么办办，同样样这是我我给大家家提出来来的第二二个问题题，我们们也没有有特别好好的解决决方法和和答案，我我们总

32、比比没有准准备要好好。我自自己认为为中国的的商业房房地产之之所以发发展的经经典项目目不多，其其实和城城市规划划，商业业规划脱脱节不无无关系，其其实是和和政府的的规划缺缺陷造成成的。同同时还有有以住宅宅选址为为主导，也也为导致致了商业业房地产产开发之之初就面面临比较较大的风风险。商业业房地产产在增量量方面进进一步提提高，在在存量要要调整频频率，最最后配合合冲击和和影响，对对于我们们来说，业业内人士士可能更更多的功功能更多多的满足足更多的的社交要要求，把把购物中中心变成成一种社社交场所所，所以以不能完完全被电电商去替替代我们们就有非非常吸引引消费者者的体验验环境和和场所。在具具体的整整合特点点方面

33、，我我提出了了深化、拓拓展和尝尝试。在在深化就就是零售售娱乐和和休闲，在在拓展就就是儿童童和家庭庭、教育育、服务务，在尝尝试方面面就是SSC以主主题化和和细分化化定位，引引导零售售商和各各类品牌牌改良创创新。购购物中心心追求主主题化和和细分化化，也有有一些购购物中心心的开发发商和运运营商向向细分市市场逐渐渐发展。今今天的时时间原因因我们只只是把我我个人和和中购联联整个商商业房地地产行业业的发展展和体会会，因为为毕竟我我们在谈谈这个话话题的时时候，不不仅是沉沉重，行行业所面面临的发发展局面面也是非非常沉重重的，我我想回到到最早那那句话，居居安思危危比没有有准备要要好。我我们怎么么判断做做出的分分

34、析，可可能到最最终行业业没有出出现这样样的问题题，但是是我想作作为致力力于行业业之初发发展的程程度，这这个行业业的前景景的方向向和目标标去努力力，但是是发展过过程当中中，该在在我们思思考的时时候我们们不妨在在20113年去去深入思思考一下下，我们们才有动动力推进进，谢谢谢大家！主持人 郭杰：感谢郭郭主任站站在行业业的制高高点上为为行业思思量很多多，搭建建了这么么好的一一个平台台，接下下来是行行业对话话，请嘉嘉宾主持持中国乐乐商会的的执行会会长霍小小兵上台台！有请请！行业对话话：零售售地产去去主力店店的风险险研判httpp:/syddc.ssinaa.coom.ccn新浪商业业地产20113年0

35、03月331日009:117官方方微博霍小兵：下面我我们先有有请讨论论的嘉宾宾各位上上场，第第一位辽辽宁兴隆隆大家庭庭执行总总裁姜利利民，北北京赛特特高来总总经理乔乔宇、尚尚泰集团团的发展展总经理理陈安成成、喜达达屋酒店店大中华华区域投投资中间间晏春、美美克美家家资产管管理部总总经理卫卫炎黎、第第六空间间家居开开发总监监周永祥祥！有请请六位嘉嘉宾上台台！我们们这次对对话的主主题一共共4项，其其实想说说的就是是两个问问题，主主力店和和选址以以及他对对于零售售地产商商的作用用，这是是我们的的主力店店，另外外也是和和各位零零售商，大大家有一一个预先先的研讨讨就是如如果主力力店不和和零售地地产商合合作

36、的话话，什么么情况下下可以和和零售地地产商怎怎么合作作，如果果不合作作怎么玩玩儿？姜姜总您的的身份，也也算是地地产商，也也是主力力店，您您先起个个头？姜利民：我是沈沈阳兴隆隆大家庭庭的姜利利民，关关于这个个问题。我我们既做做零售地地产也在在做运营营，我感感觉零售售地产对对主力店店的需求求，首先先我们都都有分析析。我们们要主力力店的目目的是什什么？主主力店我我们理解解应该是是有一定定的知名名度或者者是对顾顾客有一一定影响响，他所所提供的的服务已已经在顾顾客的心心目当中中有了一一个固定定的模式式，所以以一个商商业的项项目有了了主力店店之后就就可以锁锁钉一部部分人群群给这个个项目带带来一定定的客流流

37、，所以以这种情情况下，首首先你要要界定哪哪些主力力店能给给你带来来这样的的影响，如如果你宣宣传一个个主力店店，而这这个主力力店在当当地或者者是自身身的影响响力不够够，自身身的定位位还在摸摸索的过过程当中中，这个个作用就就不明显显。如果果商业项项目已经经有了很很好的客客源情况况下，你你就不需需要这个个主力店店。这样样的现有有的项目目就能看看出来，有有一些很很知名的的地产项项目，他他自己在在做主力力店，因因为他的的主力店店也在摸摸索过程程当中，事事实上他他带来的的影响并并不是很很大。第第二个我我们特别别是在香香港，我我们的商商业地产产项目并并没有主主力店，有有充足的的客源这这样的项项目部需需要主力

38、力店。从从我们自自己做，如如果你的的项目的的不到主主力店的的认可，你你可以自自己做。兴兴隆大家家庭现在在来说，不不管是百百货餐饮饮娱乐家家电这些些项目，都都是我们们自己做做的。原原因是早早期在沈沈阳就没没有这样样的商业业资源，另另外可能能我们自自己所做做的项目目也不能能得到知知名的主主力店的的认可，那那样的情情况下自自己来做做也能成成功，我我现在说说这么多多。霍小兵：主力店其其实对您您来讲，如如果您不不把作为为一个主主力店的的话，主主力店要要是好我我就请他他来，他他要不好好，我就就自己干干一个主主力店。前前天晚上上我在北北京帮助助一个通通辽的发发展商帮帮助一个个项目来来谈。现现在他在在通辽想想

39、引进一一个超市市，我们们把国内内重要的的6个超超市都给给叫进来来了，其其中有55个根本本就不考考虑，就就有一个个考虑的的就是华华润，华华润很高高兴，他他说他自自己没有有依托，他他提出一一个要求求就是王王府井自自己别干干超市，好好像这个个主力店店他自己己都没有有信心，开开发商能能不能邀邀请他过过去。另另外您做做是什么么样的模模型？卫炎黎：今天这这个会的的时候，这这么多年年自己玩玩儿自己己，实际际上并不不是不想想和大家家合作，是是想合作作。但是是实际上上我们从从20001年开开始介入入这个行行业，但但是没有有找到合合适的，220022年到220099年我们们定位的的特制比比较单一一，给大大家只能能

40、带来一一些感觉觉上会好好看，现现在来讲讲，中国国的购物物中心这这几年发发展特别别快，我我们有意意识的去去合作，比比如说和和华润和和万达，购购物中心心是家庭庭需求，社社会需求求包括生生活需求求，我们们能够满满足家庭庭生活需需求的一一些要求求。今天天太多的的定位都都是LVV古奇，我我不知道道中国有有多少能能买得起起这些东东西的，我我们就有有一种害害怕一种种担心，今今天也是是和大家家有一个个分享，我我希望大大家多交交流，多多沟通，包包括品牌牌商也好好，购物物中心也也好，大大家在一一起分享享，我要要什么，我我有什么么，你给给我什么么，多交交流大家家就有一一点点探探讨。美克克美家是是专业的的卖场，因因为

41、今天天一个问问题就是是专业的的商场有有没有主主力店无无所谓，象耐用消费无所谓。我们和谁合作呢？和第六空间的周总在一起，一聊就变成了家居的活动了，因为他提供的和我需要的是相配的。他到底把我作为主力店么？应该作为主力店来看待。我能给他带来什么？我能给他带来定位的清晰，因为他们的量也比较少，我们的选择项目也比较窄。我们和他这个主力店的关系。霍小兵：您可以以作为第第六空间间的主力力店，然然后让第第六空间间再作为为别的大大的地产产商的主主力店。周永祥：其实这这个概念念我们做做商业地地产的人人都很清清楚，做做商业需需要的是是什么？是市场场的需求求来告诉诉他定位位。因为为你就知知道哪些些来完成成和你一一起来

42、跳跳舞。如如果这样样看的话话，我们们可以把把他作为为一个细细分，在在整个市市场来讲讲，你可可以分为为大的购购物中心心或者是是综合体体或者是是社区商商业，在在这种定定位你看看到主力力店的定定位也是是不同的的，因为为第六空空间的定定位是中中高定位位，我们们就可以以在一起起来跳，如如果说他他的定位位和我不不一样，让让他来根根本不可可能。在在中国有有很多好好的品牌牌，为什什么你们们不进他他就告诉诉我一句句话，如如果说LLV能进进华联超超市，我我们就不不仅第六六空间，他他就是平平台你的的定位和和他的配配合度就就是这样样。还是是这样，大大家想要要的你主主力店是是什么样样的，你你的商业业的位置置，你的的需求

43、你你的市场场在哪里里，这就就是主力力店所要要担当的的责任。霍小小兵：第第六空间间有没有有可能成成为一个个体量更更大的零零售地产产商的主主力店？周永永祥：我我可以做做到2万万方到330万的的体量规规划不能能说没有有应该说说有，我我们和很很多大房房地产商商谈合作作，他们们一拿地地都是3300亩亩、5000亩，他他一规划就就是300万，550万，他他可以分分3、55万给我我做以家家居为主主题的高高端商场场。因为为我来了了也可能能，我有有一次在在上海开开会说，我我开玩笑笑说为什什么争我我们的品品牌，我我们现在在在定品品牌的量量。我可可能一家家一家的招招我花33年100年时间间都招不不到，你你第六空空间

44、来了了，一年年就来了了30个个，500个品牌牌。我们们现在国国内的应应该说一一线二线线的这些些品牌和和国际排排前200、300个品牌牌和我们们比较多多。这样样的品牌牌如果说说我做一一个集中中，很可可能对于于一个区区域来讲讲也是一一个带动动。霍小兵：您提到到了很重重要的信信息，很很多开发发商愿意意以空间间换时间间，不介介意你的的低租金金，把他他的时间间先赢得得了。从从一个比比较不善善良的角角度来考考虑开发发商的问问题，比比如说他他用时间间换来了了你的空空间，你你把这些些品牌引引来了，我我讲一个个国内的的知名的的万达、大大悦城都都干过这这个事儿儿，他觉觉得不合合适了，他他就把你你干掉了了，你有有没

45、有这这种担心心？周永祥：我不担担心这个个事儿。我我们到现现在是66家店直直接开出出来。我我们不是是为了开开店而开开店，我我们一定定寻找的的方式是是共赢，三三赢。因因为我知知道只有有这样才才能长久久，我们们不会乱乱开店，我我们很可可能再一一个城市市只开一一家店，我我觉得没没有多大大意义，对对于我来来讲是我我不要了了。比如如说苏州州无锡杭杭州有很很多来找找我，我我为什么么不去？因为我我不需要要另外的的店，因因为我有有一家店店，另外外再开一一家我觉觉得没有有意义就就不开。如如果说没没有价值值，我就就不走。如如果说这这个亲儿儿子和干干儿子的的区别还还是比较较大的，不不能平衡衡那我就就不做了了。霍小兵：

46、这个第第六空间间总让我我产生很很多的遐遐想，我我只看到到了四层层空间，你你能解释释一下？周永祥：我们其其实都不不解释这这个问题题，很多多人问，我我们在北北京有奢奢侈品会会还有地地产年会会都有这这个问题题，我其其实很简简单，对对于我们们来讲，我我们是做做国际家家居一流流的开发发商，因因为我们们做家居居是做生生活方式式，提供供一个很很好的展展示平台台让大家家接触到到未来更更新的产产品和服服务。你你能想多多的未来来最好的的东西就就是在第第六空间间。因为为我做的的是空间间，我们们的沙发发，花瓶瓶，床等等等，包包括一些些窗帘，这这些都是是我们可可以在第第六空间间展示的的东西，我我们不把把它作为为一个标标

47、准来解解释。这这样的话话给大家家的空间间更大，你你想有多多大，你你想有多多美就有有多美。霍小兵：您的意意思欢迎迎大家随随时来穿穿越？周永祥：让大家家自己有有更多的的理由，重重在参与与。霍小兵：昨天大大家都睡睡好了么么？我可可以说我我没睡好好。周永祥：昨天也也是从武武汉开那那个会赶赶过来，您您说睡好好了么？应该是是可以了了。霍小兵：下一次次我们如如果住到到喜达屋屋能好一一点，不不知道晏晏春晏总总给不给给这个机机会。晏春：大大家知道道喜来登登已经一一年了更更名了，几几年之后后，可能能有更高高端的喜喜来登开开业。因因为原来来的，大大家对我我们喜达达屋了解解，可能能更多的的停留在在喜来登登的层面面上，

48、我我们一共共是九个个品牌，喜喜来登是是排第六六的。在在国内叫叫超五星星，国外外叫四钻钻，三钻钻。其实实我觉得得酒店来来说怎么么定义，他他是我们们零售这这个行业业的一个个主力店店么？我我觉得怎怎么说呢呢？这应应该一分分为二来来看，你你可以说说他是购购物中心心的主力力店，我我也想过过在什么么时候他他会成为为购物中中心主力力店，而而且是非非常有效效的聚集集人气的的主力店店呢？在在一线城城市对于于一些购购物中心心一些高高端的商商场来说说，酒店店不一定定是兄弟弟，或者者是必须须构成的的部分，只只是我们们以上海海为例，很很多购物物中心或或者是高高端商城城，因为为在一线线城市人人口很多多，也更更聚集，他他不一定定要通过过酒店这这种主体体吸引大大量的人人流过来来。大家家在三四四线城市市一个大大的酒店店就是吸吸引人流流，高端端人士的的婚丧嫁嫁娶都是是通过酒酒店来完完成的。你你把酒店店作为零零售商业业的主力力店应该该这么说说，他可可以说是是综合体体的一部部分，未未必是零零售的一一部分。在在我们，我我说点题题外话，我我们的，我我有想过过我们的的酒店，因因为酒店店刚才我我们第六六空间这这位朋友友说的，有有一点象象。 我们现现在扩展展的策略略是，我我觉得可可能应该该30年年，从885年第第一家喜喜来登进进入中国国市场，到到现在大大概300年了。发发展到现现在趋势势是什么么？趋势势就是一一线城市市的一些